สวัสดีค่ะ… บทความนี้เราจะพาผู้อ่านไปดูศูนย์กลางการเดินทางด้วยระบบรางขนาดใหญ่แห่งใหม่ของประเทศใทย ที่กำลังจะเปิดใช้ในอีก 2 ปีข้างหน้า รวมไปถึงแผนการพัฒนาพื้นที่รอบๆสถานีกลางบางซื่อ จากการรถไฟแห่งประเทศไทย ว่าปัจจุบันทิศทางการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีนี้เป็นอย่างไรบ้าง พร้อมกับส่องตลาดคอนโดมิเนียมโดยรอบสถานีกลางบางซื่อกันว่ามีโครงการอะไรและแต่ละโครงการน่าสนใจขนาดไหน ราคาในปัจจุบันเท่าไหร่กันแล้วบ้าง เชิญติดตามอ่านกันได้เลยค่ะ

สถานีกลางบางซื่อ 

ขอบคุณภาพประกอบจาก http://www.bangsue-rangsitredline.com

สถานีกลางบางซื่อ เป็นหนึ่งสถานีที่ถูกสร้างขึ้นมาให้เป็นศูนย์กลางการเปลี่ยนถ่ายระบบคมนาคมทางรางที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ (ASEAN) เป็น Transit hub และเป็นสถานีปลายทางของทั้งรถไฟและรถไฟฟ้าหลากหลายสายของประเทศไทย โดยตัวสถานีกลางบางซื่อจะมีรถไฟฟ้าผ่าน 3 สาย คือ

1. รถไฟชานเมือง (สายสีแดงเข้ม) สำหรับสายนี้ตั้งใจว่าเป็นสายที่เชื่อมต่อกรุงเทพมหานครและปริมณฑลโซน เหนือ-ใต้ ให้สามารถเดินทางเชื่อมต่อกันได้อย่างมีประสิทธิภาพ โดยจะเริ่มจากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ศูนย์รังสิตไปยังมหาชัย เป็นระยะทาง 80.5 กิโลเมตร

ขอบคุณภาพประกอบจาก http://www.bangsue-rangsitredlin

โดยช่วงแรกที่ก่อสร้างและคาดว่าน่าจะสร้างเสร็จพร้อมใช้งานในปีหน้าหรือปี 2563 นั้น จะเป็นช่วง บางซื่อ-รังสิต ทั้งหมด 10 สถานี รวมระยะทางทั้งสิ้น 26.3 กิโลเมตร โดยสายสีนี้จะสามารถเชื่อมต่อไปยังท่าอากาศยานดอนเมืองได้เลยค่ะ

2. รถไฟชานเมือง (สายสีแดงอ่อน) ถ้าสายสีแดงเข้มเชื่อมกรุงเทพและปริมณฑลโซนเหนือ-ใต้ สายสีแดงอ่อนก็จะใช้เดินทางเชื่อมโซน ตะวันออก-ตะวันตก โดยจะเริ่มให้บริการตั้งแต่ศาลายา ไปยังหัวหมาก รวมระยะทางทั้งสิ้น 54 กิโลเมตร

ขอบคุณภาพประกอบจาก www.mrta.co.th

3. รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สำหรับรถไฟฟ้าสายนี้เราอาจจะคุ้นเคยกันอยู่ เพราะเป็นรถไฟฟ้า MRT หรือที่ใครหลายคนคุ้นว่ารถไฟฟ้าใต้ดินนั่นเองค่ะ แต่หลังจากเปิดใช้งานสถานีต่อขยายไปถึงเตาปูนแล้ว ตัวสถานีก็ขึ้นมาอยู่บนดินกันเเล้วนะคะ คงจะเรียกรถไฟฟ้าใต้ดินไม่ได้อีกต่อไป โดยช่วงบางซื่อ-ท่าพระเนี่ยจะเป็นสถานียกระดับอยู่บนดินทั้งหมด 8 สถานี เป็นระยะทาง 11.08 กิโลเมตร

นี่แค่รถไฟฟ้าสายหลักๆที่จะผ่านสถานีกลางบางซื่อนี้เท่านั้นนะคะ นอกจากนี้ยังจะมี รถไฟทางไกลสายเหนือ, สายตะวันออก และสายใต้ และ รถไฟความเร็วสูงที่จะพัฒนาในอนาคตอีกด้วย 

นอกจากนี้ถัดจากสถานีกลางบางซื่อไป 1 สถานีก็จะสามารถเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้าสายสีเขียวได้ที่สถานีหมอชิต หรือจะไปยังสถานีเตาปูนก็จะสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ใช้เดินทางไปยังนนทบุรีได้อีกค่ะ

ขอบคุณภาพประกอบจาก www.prachachat.net

ดังนั้นเราจึงไม่แปลกใจเลยว่าสถานีกลางบางซื่อจะกลายเป็น Transit Hub ที่ใหญ่ที่สุดในภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้นี้ ใหญ่ขนาดไหน เราลองมาดูที่ตัวสถานีกันดีกว่าค่ะ สถานีกลางบางซื่อจะเป็นอาคาร 4 ชั้น (รวมชั้นใต้ดิน) ขนาดกว้าง 244 เมตร ยาว 596.6 เมตร และสูงประมาณ 43 เมตร กะพื้นที่ในสถานีรวมทั้งหมดประมาณกว่า 250,000 ตารางเมตร ในแต่ละชั้นประกอบด้วย

ชั้นใต้ดิน เป็นพื้นที่สำหรับจอดรถประมาณ 1,700 คัน โดยมีโถงเชื่อมต่อจากพื้นที่จอดรถ ขึ้นไปยังชั้นจำหน่ายตั๋วโดยสาร และมีทางเชื่อมต่อกับสถานีบางซื่อของรถไฟฟ้ามหานคร ของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)

ชั้นพื้นดิน ประกอบด้วย

  • โถงพักคอยและรับผู้โดยสาร
  • พื้นที่ชั้นลอยสำหรับควบคุมระบบการเดินรถ และมีส่วนสำหรับต้อนรับบุคคลสำคัญ
  • พื้นที่โถงสำหรับจำหน่ายตั๋วโดยสาร และจุดเชื่อมต่อไปยังสถานีบางซื่อของ รฟม.
  • พื้นที่พาณิชยกรรม ร้านค้า

ชั้นที่ 2 เป็นชั้นชานชาลารถไฟทางไกล รูปแบบชานชาลาตรงกลาง จำนวน 12 ชานชาลา

ชั้นที่ 3 เป็นชั้นชานชาลารถไฟชานเมือง รูปแบบชานชาลาตรงกลาง จำนวน 12 ชานชาลา โดยระยะแรกเปิดใช้ 4 ชานชาลาก่อน

จากการพัฒนาของสถานีกลางบางซื่อนี้ ลองคิดตามดูสิค่ะว่าในแต่ละวันจะมีผู้คนที่เดินทางผ่านสถานีนี้จำนวนมากขนาดไหน ดังนั้น การพัฒนาพื้นที่โดยรอบ เพื่อรองรับความต้องการของคนที่เดินทาง หรือการสร้างสิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบสถานีจึงกลายเป็นอีกหนึ่งโอกาสที่เกิดขึ้น พ่วงมาจากการเกิดขึ้นของตัวสถานีนี้ด้วย

นอกจากจำนวนผู้คนที่เดินทางสัญจรผ่านสถานีนี้แล้ว พื้นที่ข้างๆสถานีกลางบางซื่อนี้ยังมีสำนักงานใหญ่ของ SCG ที่มีพนักงานจำนวนมากทำงานอยู่ คนกลุ่มนี้มีกำลังในการจับจ่ายใช้สอย แต่สถานที่ที่พวกเขาสามารถเดินทางไปจับจ่ายใช้สอยได้สะดวกนั้นก็จะมีตลาด อตก. ที่ดูเหมือนจะใกล้สุด ส่วนตลาดนัดจตุจักรก็จะเป็น Weekend Market ที่มักจะคึกคักเป็นพิเศษในช่วงสุดสัปดาห์มากกว่า  ส่วนถ้าจะไปใช้งานห้างสรรพสินค้าอาจจะต้องไปยัง Central plaza ลาดพร้าว , Union Mall ไปเลย ซึ่งต้องอาศัยการเดินทางต่อออกไป ไม่ใช่สถานที่ที่เข้าถึงได้ในระยะเดินเท้า

ดังนั้นบริเวณโดยรอบสถานีกลางบางซื่อนี้จึงมีศักยภาพในการพัฒนาหลายๆด้าน และถูกวางแผนให้เป็น TOD หรือ Transit Oriented Development ซึ่งรอบๆสถานีนี้สามารถเกิดเป็น สำนักงาน ร้านค้า พลาซ่า โรงแรม ที่พักอาศัย ได้ทั้งสิ้น โดยทางรฟท.ก็กำลังจัดแบ่งพื้นที่เป็นส่วนต่างๆ และหาผู้ร่วมลงทุนทั้งในและนอกประเทศ เราลองมาดูผังพื้นที่โดยรอบของสถานีกลางบางซื่อกันดีกว่าค่ะ

ขอบคุณภาพประกอบจาก http://www.railway.co.th

พื้นที่โดยรอบทั้งหมดจะมีขนาดประมาณ 2,325 ไร่เลยนะคะ ซึ่งโซนที่น่าสนใจและกำลังจะเปิดให้เข้าร่วมลงทุนในเดือนนี้ จะเป็นพื้นที่โซน A เนื้อที่ 35 ไร่ ถือว่าเป็นส่วนที่อยู่ใกล้กับตัวสถานีกลางบางซื่อมากที่สุดด้วยค่ะ ใครอยากอ่านรายละเอียดเพิ่มเติม สามารถเข้าไปอ่านได้ที่ > คลิก

และพื้นที่อีกหนึ่งโซนที่อยากเล่าถึงจะเป็นพื้นที่บริเวณตึกแดง บางซื่อตั้งอยู่ตรงกันข้ามกับตัวสถานีกลางบางซื่อเลยค่ะพื้นที่ในส่วนนี้มีเนื้อที่ขนาดประมาณ 120 ไร่ ทางรฟท.ไว้ลองเสนอแนวทางการพัฒนาพื้นที่ตรงนี้ไว้ ดังนี้

ขอบคุณภาพประกอบจาก http://www.railway.co.th

สภาพแวดล้อมในปัจจุบันใช้เป็นที่ตั้งโรงงาน กองบังคับการตำรวจรถไฟ ที่ทำการแพทย์ และที่พักอาศัยของพนังงานรถไฟฯ เป็นหลัก โดย

  • ทิศเหนือ – ติดกับที่ดินเอกชน มีซอยประชาชื่น 4 แยก 1-4 เชื่อต่อระหว่างพื้นที่บริเวณตึกแดง บางซื่อ กับถนนประชาชื่น
  • ทิศตะวันออก – ติดกับคลองเปรมประชากร และพื้นี่อยู่อาศัยหนาแน่น
  • ทิศตะวันตก – ติดกับถนนเลียบทางรถไฟสายสีแดง (Local Road) และสถานีกลางบางซื่อ
  • ทิศใต้ –  ติดกับ SCG สำนักงานใหญ่ (บริษัท ปูนซีเมนต์ไทย จำกัด (มหาชน)) และเครือซีเมนต์ไทย รถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงิน สถานีบางซื่อ

ในแง่ของการพัฒนา ทางรฟท.ได้เสนอเป็นโซนต่างๆเบื้องต้น ดังนี้

Zone S : อาคารสำนักงานใหญ่การรถไฟฯ พื้นที่ 15.6 ไร่ ประกอบไปด้วย พื้นที่สำนักงานใหญ่ของการรถไฟฯ (ตั้งใจออกแบบให้เป็นอาคารอัจฉริยะ ต้องได้มาตรฐาน LEED Gold) เน้นการใช้พลังงานทดแทน และเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อม

Zone A : อาคารสำนักงาน พื้นที่ 20.4 ไร่ อาคารสำนักงาน ได้ทั้งอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ ส่งเสริมธุรกิจการค้า ที่ทำงานขององค์กรการค้าเอกชน ธนาคาร และอุตสาหกรรมของรัฐ พร้อมทั้งด้านการบริการ

Zone B : อาคารที่พักอาศัย 55.8 ไร่ มี SRT Central Park อยู่ตรงกลาง เป็นลานกว้าง

Zone C : บ้านพักพนักงานการรถไฟไทย พื้นที่ 28.2 ไร่ รองรับพนักงานการรถไฟฯ ติดกับถนนเทอดดำริ และถนนเส้นใหม่ที่มีแผนจะให้เชื่อมต่อกับถนนของรถไฟฟ้าสายสีแดง พื้นที่ภายในโซนนี้จะประกอบไปด้วย อาคารส่วนที่ทำการ ที่พักอาศัยสำหรับพนังงานการรถไฟฯ ส่วนบริการ ศูนย์เด็กเล็ก ระบบสาธารณูปการต่างๆ และศูนย์รวมสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบครัน

เราจะเห็นได้ว่าพื้นที่ส่วนใหญ่(มากกว่า 80 ไร่) จะถูกพัฒนาไปเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่า  ส่วนหนึ่งก็เนื่องจากเงื่อนไขทางกฎหมาย ที่กำหนดผังเมืองที่ดินฝั่งที่เป็นโซน B และโซน C ไว้ว่าเป็นเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่น จึงไม่สามารถสร้างสำนักงานที่มีขนาดมากกว่า 10,000 ตร.ม. ได้ค่ะ ส่วนรายละเอียดอื่นๆเกี่ยวกับพื้นที่บริเวณนี้สามารถดูได้จาก Video นำเสนอด้านล่างนี้ค่ะ

ส่วนตัวมองว่าหลังจากที่สถานีกลางบางซื่อสร้างเสร็จและเปิดให้ใช้บริการ น่าจะมีความต้องการทั้งที่อยู่อาศัยใกล้รถไฟฟ้า(เหมือนกันกับสถานีอื่นๆในเมือง) และสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐานรอบๆตัวสถานี ทั้งร้านอาหาร ร้านค้า รวมไปถึงอาคารสำนักงาน หรือแม้กระทั่งโรงแรม และห้องพักรายวัน ที่จะอำนวยความสะดวกให้กับคนที่มารอเดินทาง ทั้งเดินทางด้วยทางราง(รถไฟ)และเดินทางด้วยเครื่องบินด้วยค่ะ (สามารถนั่งรถไฟฟ้าไปสนามบินดอนเมืองได้แล้ว) แต่ว่ากว่าที่สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้จะเกิดขึ้นอาจจะต้องใช้เวลานะคะ

ข้อสำคัญสำหรับ Developer ที่สนใจลงทุนทำอสังหาริมทรัพย์แถวนี้คือที่ดินนี้ไม่ใช่กรรมสิทธิ์ซื้อขายขาด แต่จะเป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่ตอนนี้ก็ยังไม่กำหนดเลยด้วยว่าทางรฟท.จะสามารถปล่อยให้เช่าได้ในระยะเวลากี่ปี และถ้าไปดูพื้นที่หน้าสถานีตอนนี้ทั้งถนนหนทางและระบบสาธารณูปโภค (Infrastructure) ต่างๆยังไม่สมบูรณ์และอาจจะต้องพัฒนาไปพร้อมๆกับโครงการต่างๆที่จะเกิดขึ้นแถวนั้นด้วย และถ้าในอนาคตเกิดโครงการประเภทคอนโดมิเนียมขึ้นบนที่ดินแปลงนี้จริง รูปแบบการขายก็คงจะเป็นแบบ Leasehold ค่ะ

ดังนั้นสำหรับใครที่อยากหาที่อยู่อาศัยบริเวณนี้ เราลองมาดูตลาดคอนโดโดยรอบพื้นที่นี้กันซักหน่อยดีกว่าค่ะ ว่าพื้นที่รอบๆสถานีกลางบางซื่อในปัจจุบัน มีโครงการอะไรเกิดขึ้นบ้าง แต่ละโครงการมีจุดเด่นอย่างไร และราคาขายอยู่ที่เท่าไหร่กันแล้วบ้าง

ถ้าดูจากแผนที่ข้างบนแล้วเราจะเห็นได้ว่าโครงการที่เกิดขึ้นแถวๆสถานีกลางบางซื่อนั้น ยังไม่มีเลยค่ะ คอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นจึงจะเลยออกมาหน่อย และสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วนได้ดังนี้

1. ฝั่งรถไฟฟ้าสถานีเตาปูน (ฝั่งซ้าย) ฝั่งนี้จะอิงการใช้งานรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและสายสีม่วงเป็นหลัก โครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าสถานี interchange เตาปูน และจะตั้งอยู่ริมถนนหลักทั้งเส้นประชาชื่น และประชาราษฏ์สาย 2 ค่ะ ราคาคอนโดมิเนียมในโซนนี้ยังอยู่ในราคาที่จับต้องได้เหมาะสำหรับพนักงานออฟฟิศ ราคาต่อตารางเมตรต่ำสุด-สูงสุด (ธันวาคม 2018) อยู่ที่ 65,000-140,000 บาท

2. ฝั่งใกล้รถไฟฟ้าสถานีกำแพงเพชร และสถานีสะพานควาย (ฝั่งขวา) ส่วนฝั่งนี้จะอิงการใช้รถไฟฟ้าสายสีเขียวเป็นหลัก โครงการส่วนใหญ่จะตั้งอยู่ริมถนนพหลโยธินเลยค่ะ และเนื่องจากที่เส้นนี้เป็นรถไฟฟ้าหลักที่คนกรุงมักจะคุ้นเคยกันมานานแล้ว ราคาคอนโดมิเนียมที่ขึ้นเลียบรถไฟฟ้าสายสีนี้จึงมีราคาที่โดดกว่าฝั่งที่เป็นสถานีเตาปูน โดยราคาต่ำสุดของบริเวณนี้ก็จะ 120,000 บาทขึ้นไปแล้ว ซึ่งจะไปใกล้ๆกับราคาต่อตารางเมตรโครงการที่ราคาสูงของโซนเตาปูนนั้นแทน

เราลองมาดู Timeline ตัวอย่างของโครงการที่เกิดบริเวณนี้กันดีกว่าค่ะ เพื่อจะได้เห็นภาพชัดมากขึ้น

ฝั่งเตาปูน

ในช่วงปี 2009-2013 นั้น โซนเตาปูนมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นเยอะมาก สร้างขึ้นมาพร้อมๆกันกับข่าวการสร้างสถานีเตาปูนค่ะ โครงการที่เรายกตัวอย่างมาเป็นแค่ส่วนหนึ่งของคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นบริเวณนี้เท่านั้นนะคะ ช่วงสถานีบางซ่อน หรือเลยไปทางฝั่งบางโพก็จะมีคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอีกมากเลย และโครงการเหล่านี้เกิดขึ้นพร้อมๆกันทำให้ Supply over Demand หรือโครงการถูกพัฒนามามากกว่าความต้องการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมของคนแถวนี้ ทำให้หลายๆโครงการ เมื่อเปิดขายในช่วงแรกจนอาคารสร้างเสร็จ ลูกบ้านเข้าอยู่กันไปแล้ว ราคาต่อตารางเมตรแทบจะไม่เพิ่มขึ้นเลย (บางโครงการก็ยังลดลงด้วยซ้ำ) และยังมีหลายโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว ยังมีห้องมือ 1 ขายอยู่ในตลาด สำหรับคนที่ต้องการซื้อคอนโดเเถวนี้ส่วนตัวเราคิดว่ารอให้โครงการสร้างเสร็จและเราเข้าไปดูสภาพความเรียบร้อยของตัวอาคาร ส่วนกลาง ห้องพัก ก่อนซื้อยังไม่สายเกินไปค่ะ

ทำเลเตาปูนนี้ เดิมทีจะเป็นชุมชนพักอาศัย มีบ้าน ตลาด โรงเรียน วัด โรงพยาบาลครบครันแต่จะเป็นรูปแบบชานเมืองเป็นส่วนใหญ่ ในปัจจุบัน ถึงแม้ความเจริญจะได้ขยายมายังบริเวณนี้แล้ว แต่ทำเลนี้ยังคงมีบรรยากาศของชุมชนเก่าอยู่ และมีตลาดเตาปูน ร้านอาหารเก่าแก่อยู่มาก หรือจะเป็นห้างสรรพสินค้าอย่าง Gateway บางซื่อที่เพิ่งเปิดใหม่ และ hypermarket อย่าง Tesco lotus ที่คนเเถวนี้มาใช้จ่ายกันเป็นประจำ ดังนั้นในแง่อาหารการกิน ความสะดวกสบายในการหาของกิน ของใช้จึงอุดมสมบูรณ์เลยทีเดียวนะคะ สำหรับคนแถวนี้ รวมไปถึงการเดินทางทั้งรถไฟฟ้า รถยนต์ส่วนตัว และรถสาธารณะด้วยค่ะ

ลองมาดูโครงการที่เราเคยทำรีวิวกันไว้เเล้วดีกว่าค่ะ

โครงการนี้เป็นคอนโด High Rise 30 ชั้น ตั้งอยู่บนถนนประชาชื่น สร้างเสร็จเมื่อปี 2012 หรือสร้างเสร็จมาแล้วประมาณ 7 ปี แบบห้องมีให้เลือกตั้งแต่ Studio , 1 Bedroom และ 2 Bedroom ในขณะที่ก็ให้พื้นที่ส่วนกลางมาครบครันทั้งสระว่ายน้ำ , Fitness , ห้องซาวน่า , ห้องสมุด และ Lobby ที่มีความสูงแบบ 2 ชั้น

มาดูที่ราคากันค่ะ ราคาเฉี่ยต่อตร.ม. ในช่วงเปิดขายตอนเเรกอยู่ที่ประมาณ 54,000 บาทต่อตร.ม. ในขณะที่ปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 71,000 บาทต่อตร.ม. หรืออยู่ที่ 1.8-4.8 ล้านบาท ซึ่งถือว่าเป็นราคาที่จับต้องได้สบายอยู่นะคะ

ส่วน U delight @ บางซื่อ Station โครงการแรกนั้นจะสร้างเสร็จมากก่อน 2 ปี (สร้างเสร็จ 2010) โครงการนี้จะได้เปรียบกว่าทางด้านทำเลที่อยู่ใกล้กับถนนประชาราษฎร์สาย 2 มากกว่า (ใกล้กับความอุดมสมบูรณ์อย่าง Tesco Lotus มากกว่า) แต่ราคาเฉลี่ยในปัจจุบันจะสูงกว่าเล็กน้อย อยู่ที่ 72,000 บาทต่อตร.ม. และช่วงราคาขายในปัจจุบันจะอยู่ที่ 1.8-5.3 ล้านบาทค่ะ

คอนโด Hige Rise 26 ชั้น สร้างเสร็จมาแล้วประมาณ 3 ปี โครงการนี้มีจุดเด่นอยู่ที่ทำเลที่ติดกับตัวสถานีเตาปูนในระยะ 0 เมตรเลยค่ะ ส่วนตัวห้องก็จะมีให้เลือกตั้งแต่ 1 Bedroom ไปจนถึง 3 Bedroom เลย พื้นที่ส่วนกลางก็จะมี Lobby , Lounge , Fitness ,สระว่ายน้ำ และสวน ส่วนราคาต้องบอกว่าโครงการนี้เปิดตัวมาสูงกว่าโครงการโดยรอบเลย ช่วงปี 2015 ขายอยู่ที่ 123,000 บาทต่อตร.ม. หรือ 3.2 ล้านบาท ส่วนราคาในปัจจุบัน Resale กลับลดลงอยู่ที่ ประมาณ 120,000 บาทต่อตร.ม. สภาพภายในที่ได้ไปดูมาเมื่อปลายปี 2018 ที่ผ่านมาก็ถือว่ายังเรียบร้อยมากเลยนะคะ

คอนโด High Rise 26  ชั้นโครงการนี้จะอยู่ถัดจาก ชีวาทัยเมื่อสักครู่ไปเล็กน้อย มีจุดเด่นเลยคือ ยังมีห้องมือ 1 อยู่และขายเป็นแบบ Fully Furnished ตัวอาคารสร้างเสร็จมาตั้งแต่ปี 2014 หรือ ประมาณ 4 ปีมาเเล้ว ในส่วนของราคาตอนเปิดตัวจะอยู่ที่ 1.88 ล้านบานหรือ 90,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนปัจจุบันราคาอยู่ที่ 2.49 ล้านบาท หรือประมาณ 97,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนรูปแบบห้องจะมีแต่ 1 Bedroom เท่านั้น ขนาด 28-30 ตร.ม.ค่ะ ถือว่าเป็นอีกหนึ่งโครงการมือ 1 ใกล้รถไฟฟ้า ราคาต่อตร.ม.ยังไม่ถึงแสน ห้องพร้อมอยู่สำหรับคนที่มีงบประมาณ 2-3 ล้านนะคะ

ขอบคุณภาพประกอบจาก www.ananda.co.th

คอนโด High Rise สูง 32 ชั้น จากอนันดาตัวนี้สร้างเสร็จเมื่อปี 2017 ในปัจจุบันยังมีห้องมือ 1 ขายอยู่ โดยราคาเฉลี่ยต่อตร.ม.ของตัวนี้จะสูงสุดในละแวก(จากโครงการที่เราเลือกมาทั้งหมด) อยู่ที่ 138,000 บาทต่อตร.ม. แต่ราคาเริ่มต้นจะอยู่ที่ 2.89 ล้านบาท (ยังไม่ถึง 3 ล้านนะคะ) แต่ขายเป็นแบบ Fully Fitted อาจจะต้องเผื่องบประมาณเอาไว้ตกแต่งเพิ่มเติม ห้องพักของที่นี่จะเริ่มที่ขนาด 22 ตร.ม.เป็นห้องแบบ Studio มีพื้นที่ส่วนกลางค่อนข้างหลากหลายและจัดไว้ที่ชั้นบนสุดของอาคารด้วยค่ะ

ขอบคุณภาพประกอบจาก www.sena.co.th

สำหรับตัวนี้เรายังไม่มีรีวิว แต่ทาง ThinkofLiving ของเราได้มี วีดีโอ คิด.เรื่อง.อยู่ ไว้ สามารถคลิกที่ชื่อโครงการสีน้ำเงินเข้าไปชมเพิ่มเติมได้นะคะ

คอนโด High Rise 38 ชั้นที่เราเลือกมาตัวนี้จะเป็นโครงการที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อปี 2018 ที่ผ่านมา คาดว่าจะสร้างเสร็จปี 2020 หน้าค่ะ รูปแบบห้องจะมีทั้ง 1 Bedroom และ 2 Bedroom แต่จุดเด่นที่น่าสนใจมากเลยคือพื้นที่ส่วนกลางที่ให้มาแบบจัดเต็ม และวางสระว่ายน้ำและ Fitness ไว้ที่ชั้นบนสุดของอาคารเลยค่ะ ส่วนราคาขายปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 130,000 บาทต่อตร.ม. ห้องราคาเริ่มต้นที่ 3.2 ล้านบาทค่ะ

ฝั่งถนนพหลโยธิน

โครงการทางฝั่งนี้จะอยู่ใกล้กับสถานีกำแพงเพชรซึ่งเป็นสถานีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน และสถานีสะพานควาย ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายสีเขียว จากการลองหาข้อมูลดู ราคาเฉลี่ยของโครงการละแวกนี้จะอยู่ที่ 100,000-190,000 บาทต่อตร.ม. (ช่วงราคากว้างหน่อยเกิดจากปีที่สร้างเสร็จและสภาพของโครงการด้วย) แต่ก็จะเห็นได้ว่าราคาเกินแสนกันไปแล้ว โครงการส่วนใหญ่จะอิงถนนพหลโยธินเป็นหลัก ซึ่งเป็นถนนที่มีรถไฟฟ้าสายสีเขียววิ่งผ่าน นับเป็นสายสำคัญของคนกรุงเทพสายหนึ่งเลย

ในแง่ของความอุดมสมบูรณ์ต่างๆ บริเวณนี้จะใกล้กับตลาด อตก. ตลาดนัดจตุจักร มีสวนขนาดใหญ่ และใกล้กับสะพานควาย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีความอุดมสมบูรณ์ค่อนข้างสูง ทั้งในระดับชุมชนและห้างสรรพสินค้า ส่วนการเดินทางก็นับว่าสะดวกทั้งการใช้งานรถไฟฟ้าทั้งสายสีเขียวเเละสายสีน้ำเงิน เดินทางไปเชื่อมต่อกับถนนได้หลากหลายสายค่ะ เราลองมาดูตัวอย่างโครงการเเถวนี้กันนะคะ

เป็นโครงการ High Rise 23 ชั้นจากพฤกษา ใกล้กับ BTS สะพานควาย โครงการนี้สร้างเสร็จเมื่อปี 2015 มีจำนวนยูนิตอยู่ที่ 240 ยูนิต ถือว่าไม่เยอะนะคะ มีห้องพักให้เลือกตั้งแต่ Studio ไปจนถึง 2 Bedroom พื้นที่ส่วนกลางอยู่ที่ชั้นบนสุด เเละให้มาค่อนข้างเยอะเมื่อเทียบกับจำนวนยูนิตพักอาศัย ในส่วนของราคาค่อนข้างแรงอยู่เหมือนกันคือในปี 2015 ขายที่ 150,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนปัจจุบันปี 2019 Resale อยู่ที่ 170,000 บาทต่อตร.ม. หรือช่วงราคาห้องอยู่ที่ 4.2-10 ล้านบาทเลยค่ะ

อีกหนึ่งโครงการจากพฤกษาที่สร้างเสร็จตามกันมาในปี 2016 โครงการนี้จะเเตกต่างจาก The Editor ตรงที่ดีไซน์จะออกแบบมาในแนว Modern Luxury และห้องพักจะขนาดใหญ่ขึ้นมาเริ่มที่ 1 Bedroom ขนาด 34 ตร.ม. (ซึ่งถือว่าอยู่อาศัยได้สบายเลย) ที่จอดรถเยอะถึง 70% และตัวโครงการติดกับบันไดเลื่อนทางขึ้นรถไฟฟ้าสะพานควายด้วยค่ะ ส่วนราคาก็จะสูงขึ้นมาเช่นกัน ปัจจุบันจะอยู่ที่ 180,000 บาทต่อตร.ม.ค่ะ

ขอบคุณภาพประกอบจาก www.mde.co.th

โครงการนี้จากเมเจอร์จะอยู่ระหว่างรถไฟฟ้าสถานีหมอชิตกับสถานีสะพานควาย เป็น High Rise 2 อาคารจำนวนมากกว่า 800 ยูนิต สร้างเเล้วเสร็จเมื่อปีที่เเล้ว (2018) ราคาเริ่มตอนนี้อยู่ที่ 3.69 ล้านบาทค่ะ หรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 153,000 บาทต่อตร.ม. โครงการนี้อาจจะเหมาะกับคนที่ใช้งานทั้งรถไฟฟ้าและเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวเป็นหลัก เพราะสามารถเชื่อมต่อไปได้ทั้งถนนกำแพงเพชร ถนนพหลโยธิน และถนนสุทธิสาร แต่จุดเด่นอีกอย่างนึงเลยคือโครงการนี้เเม้จำนวนยูนิตดูจะเยอะ แต่พื้นที่ส่วนกลางก็มีความพิเศษตามมานะคะ คือมีการจัด Sport Arena ไว้หน้าโครงการเลย มีสนามแบตมินตัน คอร์ทสตรีทบาสเก็ตบอล สนามฟุตซอล ฟิตเนส 2 จุด ใครที่เป็นสายสปอร์ตอาจจะชอบโครงการนี้เป็นพิเศษค่ะ

ขอบคุณภาพประกอบจาก http://nottinghill.origin.co.th/jatujak/gallery.php

ส่วนใหญ่โครงการที่เราเลือกมาให้ดูจะเป็นคอนโด High Rise ใช่ไหมค่ะ แต่สำหรับตัวนี้จะเป็นคอนโด Low Rise ค่ะ ซึ่งแน่นอนว่าราคาของ Low Rise จะถูกกว่า High Rise ซึ่งโครงการนี้สร้างเสร็จเเล้วเมื่อช่วงตุลาคม 2018 ที่ผ่านมา ยังมีห้องมือ 1 ขายอยู่ ราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 3.79 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 123,000 บาทต่อตร.ม.เท่านั้น แต่ต้องบอกก่อนว่าโครงการนี้ไม่ได้ตั้งอยู่ที่ถนนใหญ่อย่างถนนพหลโยธินนะคะ แต่จะอยู่ในซอยพหลโยธิน 18 ค่อนข้างเหมาะกับคนที่ชอบความเป็นส่วนตัวเพราะจำนวนยูนิตมีเพียง 156 ยูนิตเท่านั้น แต่ก็ต้องยอมรับว่าพื้นที่ส่วนกลางที่ถึงแม้จะให้มาครบ แต่ขนาดก็จะกะทัดรัดตามค่ะ

โครงการนี้จากอนันดาเพิ่งสร้างเสร็จหมาดๆมาเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ขายเป็นแบบ Fully Furnished ด้วย เหมาะกับคนที่ต้องการหาคอนโดสร้างเสร็จใหม่ พร้อมอยู่ใกล้ BTS สะพานควาย จุดเด่นอย่างนึงของโครงการนี้เลยคือการเน้นพื้นที่สวนขนาดใหญ่ทั้ง On Ground และชั้นดาดฟ้า รวมไปถึงสระว่ายน้ำในร่มขนาดใหญ่ (ยาว 35 เมตร) กับที่จอดรถ 70% เลย โครงการนี้ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 165,000 บาทต่อตร.ม. ส่วนราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 5.99 ล้านบาทค่ะ เป็นห้องแบบ 1 Bedroom

สรุป

ที่อยู่อาศัยที่อยู่ใกล้กับบริเวณสถานีกลางบางซื่อเลยยังไม่มีนะคะ และถ้ามีเกิดขึ้นจริงบนพื้นที่ของรฟท.อาจจะมีรูปแบบการขายที่เป็น Leasehold แทน ส่วนบริเวณรอบๆเราสามารถแบ่งออกเป็น 2 โซนคือทางฝั่งเตาปูน ที่จะมีราคาต่อตร.ม.ถูกกว่า มีสเน่ห์ทางด้านความอุดมสมบูรณ์แบบชุมชนเก่ามากกว่า เหมาะกับคนที่เดินทางโดยใช้รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน สายสีม่วงและเน้นการเดินทางออกนอกเมืองมากกว่า ในขณะที่ฝั่งจตุจักร-สะพานควาย จะเป็นโครงการที่มีราคาสูงขึ้นมาในแบบคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าในเมือง ความอุดมสมบูรณ์รอบๆก็จะเน้นการใช้งานรถไฟฟ้าสายสีเขียว กับการเดินทางเข้าเมืองสะดวกเป็นหลักมากกว่า

เป็นอย่างไรกันบ้างค่ะ สำหรับบทความแนวทางการพัฒนาพื้นที่บริเวณสถานีกลางบางซื่อ และที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นในละแวกนี้ สำหรับใครที่กำลังมองหาโครงการไว้อยู่อาศัย เราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับคุณผู้อ่านบ้างนะคะ ใครมีอะไรอยากเสริม เพิ่มเติม หรือแนะนำก็คอมเมนท์กันมาได้เลยค่ะ