..หากพูดถึงห้างที่ ‘บางนา’ หลายๆคนอาจจะนึกถึง Mega Bangna กันใช่มั้ยครับ เพราะเมื่อเร็วๆนี้ก็เพิ่งจะประกาศสร้างเฟส 2 ขยายพื้นที่ให้ใหญ่ขึ้นกว่าเดิม แต่จริงๆแล้วบางนายังมีอีกหนึ่งเมกะโปรเจกต์ ที่กำลังก่อสร้างอยู่ควบคู่กันคือ Bangkok Mall ซึ่งจะแล้วเสร็จในช่วงเวลาใกล้เคียงกันคือประมาณปี 2571 หรืออีก 2 ปีข้างหน้า

หลายๆคนอาจกำลังคิดว่า ..แบบนี้เค้าจะมาเปิดแข่งกัน และแย่งลูกค้ากันหรือเปล่า? แต่หากลองศึกษาข้อมูลให้ลึกจริงๆแล้ว ทั้ง 2 ห้างใหญ่นี้มีคอนเซ็ปต์และกลุ่มเป้าหมายที่แตกต่างกันชัดเจนมากๆครับ แน่นอนว่าชาวบางนาส่วนใหญ่จะต้องได้ประโยชน์อย่างแน่นอน โดยเราจะแบ่งเป็นหัวข้อที่น่าสนใจดังต่อไปนี้

  1. การเดินทางไปห้าง Mega Bangna และ Bangkok Mall สะดวกต่างกันอย่างไร?
  2. Mega Bangna Phase 2 ก้าวแรกของ Mega City เมืองแห่งอนาคตของบางนา
  3. Bangkok Mall คือห้างที่ต้องการเป็น Entertainment Destination ระดับภูมิภาค
  4. เทียบ 2 ห้างใหญ่แห่งบางนา Mega Bangna vs Bangkok Mall ต่างกันอย่างไร?
  5. ในอนาคตบางนาจะกลายเป็น CBD หรือไม่?
  6. รวมลิ้งค์บทความที่อยู่อาศัย บ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด ย่านบางนา-ตราด มีโครงการอะไรบ้าง?

การเดินทางไปห้าง Mega Bangna และ Bangkok Mall สะดวกต่างกันอย่างไร? :

Mega Bangna และ Bangkok Mall เป็น 2 ห้างใหญ่บนถนนบางนา-ตราด ที่อยู่ห่างกันเพียง 8.5 km. แต่ก็มีความสะดวกในการเดินทางที่แตกต่างกันพอสมควรครับ

  • Mega Bangna : ติด 2 ทางด่วน (วงแหวนกาญจนาภิเษก และบูรพาวิถี) / อนาคตรอลุ้นใช้รถไฟฟ้าสายสีเงิน
  • Bangkok Mall : ติดทางด่วนเฉลิมมหานคร และรถไฟฟ้าสายสีเขียว / อนาคตเป็น Interchange กับสายสีเงิน

ถ้าให้วิเคราะห์จริงๆ เรามองว่าทำเลของ Bamgkok Mall ค่อนข้างมีภาษีที่ดีกว่าจาก BTS สายสีเขียว ที่เป็นรถไฟฟ้าเส้นหลัก สามารถหลีดคนจากในเมืองให้มาใช้งานได้ง่ายกว่า แต่ถ้ามองในมุมคนพื้นที่ย่านบางนา Mega Bangna กลับมีความสะดวกในด้านการขับรถมากกว่าครับ เพราะถือว่าอยู่ใจกลางย่านบางนา และมีซอยลัดเลาะเชื่อมต่อมาถึงได้หลายเส้นทางมาก

Mega Bangna Phase 2 ก้าวแรกของ Mega City เมืองแห่งอนาคตของบางนา

ปัจจุบันห้างสรรพสินค้า Mega Bangna ถูกพัฒนาภายใต้การร่วมทุนของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) และ Ikano Centres โดยมีแผนจะขยายพื้นที่ของห้างเฟสที่ 2 ตามแผนคือ จะแล้วเสร็จช่วงปี 2571 ประกอบด้วย

  • งบลงทุน : 6,000 ล้านบาท
  • คอนเซ็ปต์การออกแบบ : A Nature-led, Experience-led Destination
  • ขนาดพื้นที่ : 180 ไร่ (รวมเฟส 1 และเฟส 2)
  • เพิ่มพื้นที่อาคาร : 170,000 ตร.ม. (รวม 800,000 ตร.ม.)
  • เพิ่มที่จอดรถ : 1,750 คัน (รวมมากกว่า 10,000 คัน)
  • เพิ่มแบรนด์ร้านค้า : 250 แบรนด์ (250 Curated Lifestyle Brand และ 20 Accessible Luxury Brands รวมของเดิม 900 กลายเป็น 1,200 แบรนด์)
  • Mega Skyline : พื้นที่สีเขียวและ Community Space กว่า 7 ไร่ พร้อมพื้นที่กิจกรรม ที่ออกกำลังกาย Lifestyle Active 3,000 ตร.ม.
  • Mega Loft : ร้านอาหารและแหล่งพบปะสังสรรค์ 2,000 ตร.ม. ใหญ่ที่สุดในกรุงเทพฯ ตะวันออก
  • แบรนด์ระดับโลกที่จะเข้ามาเพิ่ม : เช่น Zara, Uniqlo, Muji, H&M, Pull&Bear, lululemon, Sephora, Tudor, TAG Heuer และ Victoria’s Secret

โดยนี่เป็นเพียงส่วนหนึ่งของโปรเจกต์ MEGA City เมืองมิกซ์ยูสแห่งอนาคต ที่คาดการณ์ว่าจะแล้วเสร็จในปี 2583 ซึ่งปัจจุบันกำลังอยู่ในช่วงการพัฒนาและวางแผนอยู่ครับ แต่ก็พอจะมีข้อมูลที่ปล่อยออกมาบางส่วนบ้างดังนี้

  • งบลงทุน : 70,000 ล้านบาท (รวมเฟส 2 แล้ว)
  • คอนเซ็ปต์การออกแบบ : City-within-a-City
  • ขนาดพื้นที่ : 325 ไร่
  • เพิ่มพื้นที่อาคาร :  รวมเฟสเดิม ~ 1.3 ล้านตารางเมตร
  • อาคารสำนักงาน (Office Buildings) : พื้นที่ทำงานเกรดเอเพื่อรองรับการขยายตัวของย่านธุรกิจ
  • โรงแรมชั้นนำ (Hotels) : รองรับนักท่องเที่ยวและผู้ติดต่อธุรกิจ
  • ที่พักอาศัย/คอนโดมิเนียม (Residences) : โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อเปลี่ยนพื้นที่ให้เป็นเมืองสมบูรณ์แบบ
  • สถานศึกษาและพื้นที่สุขภาพ (Education & Healthcare) : สิ่งอำนวยความสะดวกครบวงจร

ซึ่งนับจากนี้ก็อีก 14 ปี เราน่าจะได้เห็น Mega City พัฒนามากขึ้นกว่านี้อีกครับ โดยจากโมเดลต้นแบบและข้อมูลต่างๆที่เคยเห็นกันมา นี่ไม่ใช่แค่เพียงห้างสรรพสินค้า แต่มันคือการสร้าง ‘เมือง’ ที่มีความครบวงจรทั้งสิ่งอำนวยความสะดวก แหล่งงาน และที่อยู่อาศัย นับเป็นศูนย์กลางของย่านบางนาและเป็นประตูของกรุงเทพฝั่งตะวันออก ที่เชื่อมต่อกับ EEC อย่างแท้จริงเลยครับ

Bangkok Mall คือห้างที่ต้องการเป็น Entertainment Destination ระดับภูมิภาค

Bangkok Mall เป็นเมกะโปรเจกต์ของ The Mall Group ที่พัฒนาบนทำเลแยกบางนา ตรงข้ามกับ BITEC โดยบริษัทตั้งเป้าพัฒนาให้เป็น Retail & Entertainment Destination หรือศูนย์กลางการช้อปปิ้งและความบันเทิงระดับภูมิภาค มากกว่าจะเป็นศูนย์การค้าแบบดั้งเดิม เน้นให้คนสามารถใช้เวลาทั้งวันได้โดยไม่จำเป็นต้องมาช้อปปิ้งอย่างเดียว

ซึ่ง Bangkok Mall ได้เริ่มก่อสร้างมาตั้งแต่ปี 2559 และมีกำหนดการแล้วเสร็จตามแผนเดิมคือ ปี 2571 (หากไม่มีการเลื่อนอีกนะครับ เพราะเคยเลื่อนมาแล้ว 2 – 3 ครั้ง) ปัจจุบันหากใครผ่านไป-มาตรงแถวๆสี่แยกบางนา ก็น่าจะเห็นว่าโครงการก่อสร้างมีความคืบหน้าไปแล้วพอสมควร โดยภายในก็จะประกอบด้วย

  • งบลงทุน : 50,000 ล้านบาท
  • คอนเซ็ปต์การออกแบบ : Entertainment Destination
  • ขนาดพื้นที่โครงการ : ประมาณ 100 ไร่
  • ขนาดพื้นที่อาคารรวม : ประมาณ 1.2 ล้านตารางเมตร
  • จำนวนร้านค้า : มากกว่า 1,000 ร้านค้า (ตามแผนเดิม)
  • จำนวนโรงภาพยนต์ : ประมาณ 15 โรง
  • จำนวนที่จอดรถ : ประมาณ 8,000 – 10,000 คัน
  • Theme Park : สวนสนุกภายในโครงการขนาดกว่า 30,000 ตร.ม.
  • Water Park : สวนน้ำภายในโครงการขนาดกว่า 20,000 ตร.ม.
  • Bangkok Arena : ฮอลล์จัดคอนเสิร์ตและกิจกรรมความบันเทิง ความจุ 18,000 ที่นั่ง

ความร่วมมือกับ AEG (Anschutz Entertainment Group)

AEG คือบริษัทบันเทิงยักษ์ใหญ่ระดับโลก ผู้ดูแลอารีน่าชั้นนำอย่าง O2 Arena (ลอนดอน) และ STAPLES Center (แอลเอ) ได้ทุ่มงบกว่า 10,000 ล้านบาท จับมือร่วมกับ The Mall Group เพื่อสร้าง ‘BANGKOK ARENA’ ให้เป็นเวิลด์คลาสอารีน่าที่ใหญ่และทันสมัยที่สุดแห่งหนึ่งในเอเชีย จุผู้ชมได้กว่า 18,000 คน เพื่อรองรับคอนเสิร์ตและดึงดูดศิลปินระดับโลกให้มาจัดคอนเสิร์ตในประเทศไทย ยกระดับกรุงเทพฯ สู่ศูนย์กลางความบันเทิงและ MICE ของอาเซียน

ปัจจุบันหากพูดถึงการจัดงานคอนเสิร์ตแล้ว เราก็มักจะต้องนึกถึง Impact Arena ที่มีความจุอยู่ 12,000 ที่นั่ง แน่นอนว่า Bangkok Area แห่งใหม่นี้จะสามารถจุคนได้มากกว่าเดิมถึง 50% แต่จาก Feedback ของชาวเน็ต ส่วนใหญ่ให้ความเห็นไปในทิศทางเดียวกันว่า ‘..ยังจุคนได้ไม่มากพอ’ หากเทียบกับ Tokyo Dome หรือ Stadium จัดคอนเสิร์ตระดับโลกอื่นๆ จริงๆน่าจะทำให้จุได้มากกว่า 25,000 – 40,000 ที่นั่งไปเลยน่าจะดี แต่นี่ก็ถือเป็นก้าวแรกที่สำคัญของไทย ที่จะมีสถานที่จัดงานคอนเสิร์ตใหญ่ๆเกิดขึ้นอีกแห่งหนึ่งครับ

เทียบ 2 ห้างใหญ่แห่งบางนา Mega Bangna vs Bangkok Mall ต่างกันอย่างไร?

เป็นสิ่งที่หลายๆคนสงสัย และตั้งคำถามว่า ..2 ยักษ์ใหญ่นี้ใครจะเจ๋งกว่ากัน และถ้าแข่งกันใครจะเป็นฝ่ายชนะ? แต่เอาจริงๆทั้ง 2 เมกะโปรเจกต์นี้ อาจไม่สามารถเทียบกันได้ตรงๆขนาดนั้นครับ เพราะถึงแม้ว่ามูลค่าการพัฒนาจะเป็นระดับหมื่นล้าน ที่มีความใกล้เคียงกัน แต่ด้วยขนาดสเกลของโครงการและคอนเซ็ปต์ที่แตกต่างกันมากๆ เลยทำให้แสดงถึงกลุ่มเป้าหมายหรือ Target ของโครงการได้อย่างชัดเจน

Mega Bangna : โปรเจกต์นี้ไม่ใช่แค่การพัฒนาศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แต่เป็นการสร้าง ‘เมือง’ หรืออาณาจักรแห่งหนึ่งขึ้นมา ซึ่งมุ่งเน้นไปที่ Lifestyle และกลุ่มเป้าหมายที่เป็นครอบครัวเป็นหลัก สิ่งที่โดดเด่นคือ จำนวนแบรนด์ร้านค้า พื้นที่สีเขียว มีสถานศึกษา และมีพื้นที่เกี่ยวกับสุขภาพต่างๆ นอกจากนี้ยังมีทำเลที่ตอบโจทย์ชาวบางนาขนานแท้ได้มากกว่า เพราะตั้งอยู่กึ่งกลางของย่านและเข้าถึงได้หลายเส้นทางมากๆ ดังนั้นหากใครที่ต้องการไปเดินช้อปปิ้งเล่นชิลๆ หาของกิน พาครอบครัวและน้องๆสัตว์เลี้ยงไปเดิน Mega Bangna จะเป็นตัวเลือกแรกๆที่ตอบโจทย์ที่สุดของย่านครับ

Bangkok Mall : โปรเจกต์นี้ก็ไม่ใช่แค่ห้างสรรพสินค้า แต่เป็น Entertainment Destination ศูนย์กลางความบันเทิงที่ครบวงจร มีพื้นที่พิเศษอย่าง สวนสนุก สวนน้ำ และ Bangkok Arena ที่เป็นฮอล์จัดงานคอนเสิร์ตขนาดใหญ่ ซึ่งในอนาคตที่นี่ก็น่าจะกลายเป็นอีกหนึ่งหมุดหมายของการจัดงาน Event ระดับประเทศได้เลยครับ นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่งความได้เปรียบในการ ‘เดินทาง’ ที่อยู่ติดรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวเส้นหลักอยู่แล้ว จึงทำให้คนจากในเมืองเข้าถึงได้สะดวกมากกว่า

ดังนั้นหากพูดแบบสรุปภาพรวม เรามองว่าทั้ง 2 เมกะโปรเจกต์นี้ เค้าไม่ได้กำลังจะแข่งกัน หรือแย่งลูกค้ากัน แต่การมีทั้ง 2 โครงการนี้อยู่บนถนนบางนา-ตราด จะช่วยส่งเสริมกันในด้านศักยภาพของทำเล ความเจริญเติบโต คุณภาพชีวิต และสิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีมากขึ้น โดยชาวบางนาจะไม่ต้องเสียเวลาเดินทางเข้าเมืองไกลๆอีกต่อไป และแน่นอนว่าส่งผลต่อ ‘ราคา’ ของที่ดินและที่อยู่อาศัยของย่าน ที่จะมีการปรับตัวสูงขึ้นจากสิ่งนี้ด้วยเช่นกัน

ซึ่งในช่วงกว่า 10 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินบริเวณนี้เติบโตขึ้นราว 5 – 10% โดยราคาที่ดินติดถนนใหญ่ ถนนบางนา-ตราด ปัจจุบันมีราคาประเมิน ราว 140,000 – 200,000 บาทต่อตารางวา (กรมธนารักษ์ ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินรอบบัญชี ปี 2566 – 2569) เมกะโปรเจกต์เหล่านี้ได้เพิ่มแรงเหวี่ยงให้ ‘บางนา’ กลายเป็นทำเลทอง ปัจจุบันราคาที่ดินอยู่ที่ 170,000 ตร.ว. อัตราการเติบโต 8 – 12% ราคาคอนโดอยู่ที่ 102,000 บาทต่อ ตร.ม. และมีอัตราการเติบโตอยู่ที่ 4-6%

ในอนาคตบางนาจะกลายเป็น CBD หรือไม่?

หากนับแค่ Mega City + Bangkok Mall เพียง 2 โครงการ ‘ยังไม่ทำให้บางนาเป็น CBD’ ตามนิยามดั้งเดิม แต่สามารถเป็น ‘Eastern Urban Center’ หรือ ‘Secondary CBD’ ได้ หากมีองค์ประกอบอื่น ๆ เติบโตควบคู่กัน

ก่อนอื่นต้องเข้าใจก่อนว่า CBD คืออะไร?

CBD (Central Business District) หรือ “ย่านศูนย์กลางธุรกิจ” คือบริเวณที่เป็นหัวใจสำคัญของเมือง มีอาคารสำนักงานชั้นนำ ศูนย์การค้า ธนาคาร และการคมนาคมที่เชื่อมต่อกันอย่างสะดวกสบาย หากเป็นในกรุงเทพฯ ย่านที่จัดเป็น CBD ได้แก่ สีลม, สาทร, เพลินจิต และอโศก ซึ่งโดยทั่วไปจะมีคุณสมบัติประมาณนี้

  • อาคารสำนักงานจำนวนมาก
  • บริษัทขนาดใหญ่และสำนักงานใหญ่
  • การจ้างงานจำนวนมาก
  • ระบบขนส่งมวลชนความจุสูง
  • ศูนย์การค้าและไลฟ์สไตล์
  • โรงแรม
  • ที่อยู่อาศัยหนาแน่น
  • การเดินถึงกันได้ (Walkability)
  • พื้นที่สาธารณะ

มาดูบางนาในปัจจุบันกันบ้างว่ามี ‘จุดแข็ง’ อะไร

  • Mega Bangna
  • Bangkok Mall
  • BITEC
  • สนามบินสุวรรณภูมิ
  • ทางด่วน
  • มอเตอร์เวย์
  • ถนนสุขุมวิท
  • โรงเรียนนานาชาติ
  • โรงพยาบาลเอกชน
  • หมู่บ้านระดับบนจำนวนมาก
  • EEC Gateway

ทั้งหมดนี้ทำให้บางนามีศักยภาพสูงมาก แต่สิ่งที่ยังขาด หรือหัวใจสำคัญ ‘บางนายังไม่มี’ เมื่อเทียบกับ สาทร สีลม อโศก พระราม 9

  • CBD Office Cluster ขนาดใหญ่
  • บริษัท Fortune 500
  • Financial District
  • Tech District
  • Startup Cluster
  • Government Office
  • สำนักงานหลายล้านตารางเมตร

ถึงแม้ว่าใน Mega City + Bangkok Mall จะมีองค์ประกอบรวมกันครบทั้ง Office, Hotel, Residential, Retail, Green Space และ Community แต่อาคารสำนักงานหรือ Office ใน 2 เมกะโปรเจกต์นี้ ยังไม่ใช่ ‘Business District’ แบบ One Bangkok หรือ CBD อื่นๆในปัจจุบัน ที่หากเทียบเป็นสัดส่วนของ CBD จะเป็น Office 80% และ Retail 20% ในขณะที่

  • Mega City จะมีทั้ง Retail + Lifestyle + Hotel + Residential + Office ในสัดส่วนที่สมดุล จึงมีความเป็น Lifestyle City สูง
  • Bangkok Mall จะเน้น Retail + Entertainment Area จึงกลายเป็น Entertainment Destination มากกว่า Business City

ดังนั้น หากอิงตามข้อมูลที่ประกาศในปัจจุบัน ผมมองว่า Mega City และ Bangkok Mall จะยกระดับบางนาให้เป็น ‘ศูนย์กลางเมืองแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก’ ได้ค่อนข้างมาก แต่การจะเป็น CBD เต็มรูปแบบยังต้องอาศัยการเติบโตของภาคธุรกิจและสำนักงานในวงกว้าง มากกว่าการมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่เพียง 2 โครงการครับ

รวมลิ้งค์บทความที่อยู่อาศัย บ้าน ทาวน์โฮม และคอนโด ย่านบางนา-ตราด มีโครงการอะไรบ้าง?

ในช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา หรือถ้าจะพูดให้เห็นภาพคือ ตั้งแต่ที่มี Mega Bangna มาเปิด (ปี 2012) ก็มีโครงการจัดสรรและคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ตามมากว่า 50 – 60 โครงการ มีทั้งทาวน์โฮม บ้านแฝด และบ้านเดี่ยว ช่วงราคาหลากหลายตั้งแต่ 2 – 3 ล้าน ไปจนถึงบ้านระดับ Luxury 30 – 40 ล้านบาทก็มี ซึ่งเราก็เคยทำบทความรวบรวมโครงการต่างๆเอาไว้มากมาย ใครสนใจก็สามารถคลิกอ่านตามหัวข้อลิ้งค์ต่อไปนี้ได้เลยครับ

อ่านเพิ่มเติม