เดือนกันยายน ปี 2569 ที่ผ่านมา มีบ้านใครได้รับผลกระทบจากเหตุการณ์น้ำท่วมบ้างครับ แถวบ้านใครที่ยังมีน้ำท่วมขังอยู่ขอให้น้ำลดเร็ว ๆ นะครับ ส่วนใครที่น้ำลดหมดแล้ว น่าจะอยู่ในช่วงเก็บของ ซ่อมแซมบ้านกันใช่มั้ยครับ ส่วนใครที่กำลังมองหาบ้าน/คอนโดอยู่ หรือกำลังตัดสินใจซื้อในช่วงนี้ พอเจอเหตุการณ์น้ำท่วมแบบนี้ หลาย ๆ คนน่าจะชะลอการตัดสินใจออกไปก่อนใช่มั้ยครับ ในบทความนี้เราพามาวิเคราะห์กันว่า น้ำท่วมปี 2569 ส่งผลกระทบยังไงต่อการซื้อบ้านบ้างครับ ใครที่กำลังจะซื้อบ้านต้องห้ามพลาดเลยเพราะ “น้ำท่วมรอบปี 2569” ไม่ได้กระทบแค่คนที่บ้านถูกน้ำท่วม แต่กำลังเปลี่ยนวิธีที่คน “ประเมินความเสี่ยงก่อนซื้อบ้าน” ด้วย

“น้ำท่วมจากน้ำฝน VS น้ำท่วมจากน้ำเหนือ”

ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า น้ำท่วมในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑล เกิดได้จาก 2 สาเหตุหลัก คือ น้ำท่วมจากน้ำฝน และน้ำท่วมจากน้ำเหนือ ซึ่งทั้ง 2 สาเหตุนี้ แตกต่างกันอย่างชัดเจน ดังนี้

  • น้ำท่วมที่เกิดจากน้ำฝน เราไม่สามารถควบคุมทิศทางและปริมาณน้ำได้ จึงมักจะท่วมขังในโซนที่เป็นพื้นที่ลุ่มต่ำหรือโซนที่มีปริมาณน้ำฝนตกสะสมสูง รวมถึงในโซนที่มีปัญหาเรื่องระบบจัดการและการระบายน้ำ
  • ส่วนน้ำท่วมจากน้ำเหนือ จะเป็นน้ำฝนที่ตกในพื้นที่ทางภาคเหนือของไทย ไหลมาตามแม่น้ำสายหลักต่าง ๆ เพื่อลงสู่อ่าวไทย ทำให้พื้นที่ที่มีโอกาสได้รับผลกระทบมักจะเป็นโซนใกล้แม่น้ำอย่างแม่น้ำเจ้าพระยา แม่น้ำท่าจีน หรือแม่น้ำป่าสัก เป็นต้น โดยส่วนใหญ่ช่วงที่สุ่มเสี่ยงจะเป็นช่วงปลายฤดูฝน – ต้นฤดูหนาว (กันยายน – พฤศจิกายน) หรือพูดให้เห็นภาพง่าย ๆ คือพื้นที่ที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วม(น้ำฝน)และน้ำท่วม(น้ำเหนือ) ไม่จำเป็นต้องเป็นพื้นที่โซนเดียวกันเสมอไปครับ

 

1.) การเลือกทำเล

จากเดิมเวลาเราจะซื้อบ้าน/คอนโด เรามักตั้งคำถามว่า ใกล้อะไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็น รถไฟฟ้า ห้าง ถนนใหญ่ โรงเรียน โรงพยาบาล หรือที่ทำงาน แต่หลังจากมีเหตุการณ์น้ำท่วมแล้ว คนที่กำลังมองหาบ้านหรือมีแพลนจะซื้อบ้านอาจจะตั้งคำถามเพิ่มว่า “น้ำท่วมหรือไม่ เวลาฝนตกหนัก น้ำเข้าถึงตรงไหน?” และ “ในฤดูน้ำหลาก โอกาสเสี่ยงน้ำท่วมมากแค่ไหน?” เพราะต่อให้บ้านไม่ท่วม แต่ถ้าพื้นที่โดยรอบหรือถนนสายหลักท่วม ไม่สามารถสัญจรได้ ก็ใช้ชีวิตลำบากอยู่ดี ดังนั้นหลังจากผ่านพ้นเหตุการณ์น้ำท่วมปี 2569 มาแล้ว ผมคิดว่าหลาย ๆ คนอาจจะมีการหาข้อมูลต่าง ๆ เกี่ยวกับทำเลเพิ่มดังนี้

1.1) ความสูงต่ำของพื้นที่

กรุงเทพมหานครและปริมณฑลตั้งอยู่ในพื้นที่ราบลุ่มแม่น้ำเหมือนกันก็จริง แต่ด้วยภูมิประเทศตามธรรมชาติแล้ว ทำให้ระดับความสูงจากระดับน้ำทะเลปานกลางแต่ละพื้นที่แตกต่างกันออกไป ทำให้เมื่อมีฝนตกหนักต่อเนื่องยาวนานแบบที่ผ่านมา จะเกิดน้ำท่วมขังหรือน้ำไหลมารวมกันที่พื้นที่ที่ต่ำกว่าได้

แผนที่แสดงแนวคันกั้นน้ำและระดับพื้นที่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล จากกรมแผนที่ทหารเมื่อเดือนตุลาคมปี 2553 จะพบว่าพื้นที่ฝั่งตะวันออกส่วนใหญ่มีพื้นที่โดยรวมที่ต่ำกว่าระดับน้ำทะเลปานกลาง รวมถึงต่ำกว่าโซนอื่น ๆ อย่างเห็นได้ชัด ทำให้มีโอกาสน้ำท่วมเมื่อเกิดฝนตกแช่ มีน้ำขังได้ง่ายและระบายออกจากพื้นที่ได้ช้า ส่วนโซนอื่นที่ไม่ได้เป็นสีฟ้า – น้ำเงิน มีโอกาสน้ำท่วมหรือไม่? คำตอบคือมีโอกาสท่วมได้ครับ ถ้าบริเวณนั้นต่ำกว่าพื้นที่โดยรอบ แต่โซนฝั่งตะวันออกก็มีข้อดีคือห่างไกลจากแม่น้ำเจ้าพระยา มีโครงข่ายคลองที่น้อยกว่า ทำให้ปลอดภัยจากน้ำท่วม(น้ำเหนือ)มากกว่าโซนฝั่งตะวันตกที่ใกล้แม่น้ำเจ้าพระยาและมีลำคลองเยอะ น้ำจะสูงขึ้นตามปริมาณน้ำ ทำให้ฝั่งตะวันตกเวลาถึงฤดูน้ำหลากที่กลับรถใต้สะพานข้ามคลองต่าง ๆ มักจะมีน้ำท่วมอยู่เสมอ ดังนั้นการที่เราจะประเมินว่าพื้นที่ไหนมีโอกาสและความเสี่ยงในการเกิดน้ำท่วมน้อย ๆ ก็สามารถใช้พื้นที่นี้ดูประกอบการพิจารณาได้ แต่อย่าลืมว่าแผนที่นี้จัดทำไว้ตั้งแต่ 16 ปีที่แล้ว ทำให้ในปัจจุบันพื้นที่ดินอาจจะมีการทรุดลงตามธรรมชาติได้อีก ซึ่งโซนไหนทรุดลงมากน้อยแค่ไหน ทางเราก็ยังไม่สามารถตอบได้ครับ นอกจากนี้ถ้าเราสังเกตแนวคันกั้นน้ำและแนวป้องกันน้ำท่วม(เส้นที่มีจุดสีแดง) จะพบว่าแนวคันกั้นน้ำส่วนใหญ่จะใช้ถนนที่มีแนวเส้นทางเลียบแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นหลัก ทำให้แม้ว่าพื้นที่เราจะสูงกว่า แต่เมื่อน้ำแม่น้ำล้นออกมาน้ำอาจจะอยู่กั้นไว้ในพื้นที่โซนบ้านเราได้ครับ

1.2) ประวัติการเกิดน้ำท่วม

การเช็คประวัติพื้นที่ที่เกิดน้ำท่วมก็เป็นอีกสิ่งหนึ่งที่ควรทำครับ หรือถ้าใครตามข่าวสำนักงานจราจร หรือติดตามจส.100 รายงานจราจรบ่อย ๆ เวลาฝนตก เราก็มักจะคุ้น ๆ กันอยู่แล้วว่าโซนไหนที่เวลาฝนตกหนัก ๆ น้ำจะท่วมขังบ่อย อย่าง ถนนงามวงศ์วาน(ช่วงแยกพงษ์เพชรและแยกเกษตร) ถนนแจ้งวัฒนะ ถนนศรีนครินทร์ หรือบริเวณห้าแยกลาดพร้าว เป็นต้น ทำให้คนที่จะซื้อบ้านและคอนโดในโซนนี้ควรเก็บข้อมูลเหล่านี้ไปพิจารณาดูครับว่าถ้าเกิดน้ำท่วมขังบริเวณเหล่านั้น กระทบการใช้ชีวิตของเรามาก-น้อยเพียงใด มีเส้นทางหลีกเลี่ยงหรือไม่

นอกจากการเช็คประวัติแล้ว การดูสภาพทำเลในปัจจุบันก็สำคัญไม่แพ้กันนะครับ เพราะหากมีการตัดถนนใหม่ ทำถนนสูงขึ้น มีการพัฒนาในทำเล มีการถมที่ทำหมู่บ้านจัดสรรต่าง ๆ จนไม่เหลือที่ว่างสำหรับรับน้ำ แม้ว่าเราจะอยู่บนพื้นที่สูงหรือไม่มีประวัติน้ำท่วม โซนบ้านเราที่ว่าสูงแต่ถ้ารอบข้างสูงกว่า มีการก่อสร้างขวางทางไหลของน้ำตามเดิม บ้านเราก็มีโอกาสเสี่ยงที่จะเกิดน้ำท่วมได้ครับ

1.3) ถนนใหญ่ไม่ท่วม แต่ถ้าบ้านอยู่ในซอยลึก ๆ ก็เสี่ยง

ขับผ่านถนนใหญ่เส้นไหนที่แห้งเวลาฝนตกหนัก ๆ หรือฤดูน้ำหลาก อย่าเพิ่งสรุปว่าโซนนี้น้ำไม่ท่วมครับ เพราะว่าถนนหลาย ๆ สายเวลาฝนตกหรือฤดูน้ำหลาก ภายในซอยมักจะเกิดน้ำท่วมได้ เพราะซอยย่อยของถนนสายต่าง ๆ ส่วนใหญ่ เมื่อเข้าไปด้านในลึก ๆ มักจะมีแนวโน้มที่จะต่ำกว่าถนนใหญ่สายหลักด้านหน้าครับ ตัวอย่างที่เคยพบเห็นด้วยประสบการณ์จริงจากตัวเองนะครับ คือซอยย่อยต่าง ๆ ของถนนลาดพร้าว ถนนรามอินทรา ถนนรามคำแหง ถนนงามวงศ์วาน หรือโซนใจกลางเมืองอย่าง สุขุมวิท, ซอยอินทามระหรือถนนประดิพัทธ์ถ้าฝนตกหนัก ๆ แม้ถนนหลักจะแห้งแต่ในซอยย่อยลึก ๆ ก็มักมีน้ำท่วมขังได้บ้างครับ

1.4) ความใกล้ แม่น้ำ คลอง และผลกระทบจากน้ำทะเลหนุน

ข้อนี้สำคัญสำหรับโซนที่ใกล้ริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีโอกาสน้ำท่วมในฤดูน้ำหลาก เราต้องสืบค้นข้อมูลดูว่า โซนที่เราสนใจได้รับผลกระทบหรือไม่ โดยจุดที่ท่วมบ่อย ๆ ในฤดูน้ำหลาก อย่างเช่น จุดกลับรถใต้สะพานพระราม 5 หรือใต้สะพานต่าง ๆ ในโซนใกล้เคียง เมื่อถึงฤดูน้ำหลากแล้ว มีเส้นทางหลีกเลี่ยง มีโอกาสที่น้ำจะล้นตลิ่งมาท่วมโซนเรามากน้อยแค่ไหน เราอยู่ในหรือนอกแนวคันกั้นน้ำ แต่ข้อดีของโซนที่ใกล้แม่น้ำและคลองต่าง ๆ คือเวลามีฝนตกน้ำมักจะระบายลงสู่แม่น้ำและคลองต่าง ๆ ได้เร็ว มีทางให้น้ำไหลลงทำให้น้ำท่วมขังไม่นานเท่าโซนที่ไม่มีแม่น้ำลำคลองครับ ส่วนผลกระทบจากน้ำทะเลหนุนมักจะเป็นโซนที่ใกล้ชายฝั่ง ที่อาจจะมีน้ำเอ่อจากท่อระบายน้ำขึ้นมาท่วมขังเวลาน้ำทะเลหนุนสูงได้ ตรงนี้เราก็ต้องระวังให้ดีว่าบ้านเราอยู่ติดถนนสายที่น้ำท่วมเวลาน้ำทะเลหนุนสูงหรือไม่ หรือจำเป็นต้องใช้ถนนเหล่านั้นเป็นหลักในการเดินทางหรือไม่ โดยโซนที่ควรระวังคืออย่าง เขตบางขุนเทียน, อำเภอเมือง อำเภอพระสมุทรเจดีย์ จังหวัดสมุทรปราการ รวมถึงพื้นที่ใกล้ชายฝั่งทะเลอื่น ๆ อีก หรืออย่างโซนบ้านจัดสรรยอดฮิตในปัจจุบันอย่าง ประชาอุทิศตอนปลายนี่ถือว่าเป็นโซนที่ควรเฝ้าระวัง เพราะจากที่เคยลงพื้นที่เวลามีน้ำทะเลหนุนสูง น้ำมักจะเริ่มปริ่ม ๆ ถนนบางจุดครับ

1.5) ฝั่งธนน้ำไม่ท่วมเลย “จริงหรือไม่”

น้ำท่วมปี 2569 คนให้ความสนใจไปที่ฝั่งธนบุรีกันเยอะ ว่าไม่ท่วมเลย น่าอยู่มาก ๆ แต่ข้อเท็จจริงที่ต้องพูดในอีกมุมหนึ่งคือฝนที่ตกสะสมในพื้นที่ฝั่งธนบุรี น้อยกว่าฝั่งตะวันออกด้วยครับ และกายภาพพื้นที่ยังมีที่ดินเปล่า คูคลองและพื้นที่สวนที่รองรับน้ำได้เยอะ ทำให้โอกาสและระยะเวลาที่น้ำจะท่วมขังเกิดขึ้นได้น้อย แต่ถ้าถามว่าฝั่งธนบุรีน้ำไม่เคยท่วมเลยจริง ๆ หรอ ? คำตอบคือไม่ใช่ครับ เพราะถ้าหากฝนตกหนักมาก ๆ บนถนนสายต่าง ๆ ของฝั่งธนบุรีก็เคยน้ำท่วมนะครับ เช่นถนนราชพฤกษ์ ถนนพรานนก และถนนเพชรเกษม(บางช่วง) แต่ระยะเวลาในการท่วมขังอาจจะไม่นาน เพราะมีคูคลองใกล้ ๆ ทำให้สามารถระบายน้ำได้เร็วครับ และในปี 2554 เอง ฝั่งธนบุรีก็ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมนะครับ เพราะเมื่อน้ำเหนือไหลลงมาตามแม่น้ำเจ้าพระยา การที่ฝั่งธนบุรีมีคูคลองที่เยอะ ทำให้น้ำในคูคลองต่าง ๆ สูงขึ้นตามระดับแม่น้ำเจ้าพระยา และสามารถไหลไปท่วมได้ง่ายเช่นกัน

แล้วโซนไหนปลอดภัยจากน้ำท่วมน้ำฝนและน้ำเหนือ ?

จริง ๆ แล้วการที่จะฟันธงว่าโซนไหนปลอดภัย 100% ตลอดไป ก็อาจจะเป็นเรื่องที่ท้าทายเกินไปซักนิดนึง แต่ถ้าเอาแค่ปัจจุบันนี้ พิจารณาจากปัจจัยต่าง ๆ ก็ยังพอที่จะบอกได้ครับว่าโซนไหนปลอดภัย ดังนี้

โซนใจกลางเมืองพญาไท – ราชเทวี – สีลม – สาทร – สุขุมวิท – ปทุมวัน : นี่คือโซนที่เป็นใจกลางของกรุงเทพมหานคร ที่โซนที่เป็นศูนย์กลางของธุรกิจ การค้า และบริษัทต่าง ๆ ดังนั้นโซนดังกล่าวจะมีความเสี่ยงต่ำกว่าทำเลโดยรอบอยู่แล้ว เพราะถ้าโซนดังกล่าวเกิดน้ำท่วม มูลค่าความเสียหายจะสูงมาก ๆ เลยครับ นอกจากนี้ด้วยความเป็นโซนพาณิชยกรรม(ผังเมืองสีแดง) มีตึกสูง มีสำนักงาน มีคนอยู่อาศัยหนาแน่น ทำให้มีการจัดการเรื่องการระบายน้ำ มีการวางแนวท่อที่รองรับปริมาณน้ำได้ดีกว่าโซนที่เป็นที่พักอาศัยหนาแน่นน้อย – ปานกลาง ประกอบกับไม่ได้เป็นโซนที่อยู่ใกล้แม่น้ำด้วย ไม่มีความเสี่ยงเรื่องฤดูน้ำหลาก ดังนั้นถ้าโซนนี้ท่วม โซนอื่นของกรุงเทพมหานครก็คงไม่รอดแล้วครับ

โซนดุสิต – พระนคร – บางกอกน้อย – บางกอกใหญ่ – คลองสาน : นี่คือโซนเขตเมืองเก่า เขต Old Town ของกรุงเพทมหานคร ที่เป็นสถานที่ท่องเที่ยวทางวัฒนธรรม มีวัดวาอารามต่าง ๆ รวมถึงมีพระบรมมหาราชวัง และโรงพยาบาลขนาดใหญ่อย่างศิริราชอยู่ในโซนที่ใกล้แม่น้ำ ทำให้โซนเหล่านี้ได้รับการป้องกันน้ำ โดยในโซนนี้มีแนวคลองสำคัญอย่างคลองผดุงกรุงเกษม คลองเปรมประชากร รวมถึงคลองบางกอกน้อย(ฝั่งธนบุรี) เป็นคลองที่ช่วยระบายน้ำฝนได้ดีอยู่แล้ว และในฤดูน้ำหลากที่แม่น้ำเจ้าพระยาสูง โซนเหล่านี้ก็ได้รับการป้องกันเพราะมีสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์ มีพระราชวังต่าง ๆ และสถานที่สำคัญที่ปล่อยให้น้ำท่วมไม่ได้ (แต่ถ้าน้ำหลากมาเยอะ ๆ แบบปี 2554 ก็มีความเสี่ยงนะครับ ไม่ได้การันตีว่าเคยรอดแล้วอนาคตจะปลอดภัย 100%) และด้วยความที่โซนติดริมแม่น้ำในโซนนี้มักจะเป็นสถานที่ราชการต่าง ๆ ทำให้ทำเขื่อนป้องกันได้ง่ายและมีประสิทธิภาพกว่าโซนที่เป็นชุมชนติดริมแม่น้ำ หรืออย่างเขตบางกอกใหญ่ ที่ดินติดริมแม่น้ำทั้งหมดเป็นของกองทัพเรือและวัดอรุณราชวราราม ดังนั้นคนที่อยู่ในโซนนี้ก็สบายใจไปได้เยอะว่าสถานที่เหล่านี้เขาคงไม่ปล่อยให้น้ำทะลักออกมาง่าย ๆ เช่นเดียวกับฝั่งพระนครที่บริเวณติดแม่น้ำเป็นของกองทัพเรือก่อนที่จะเป็นพระบรมมหาราชวังครับ *อาจมีโซนอื่น ๆ หรือบางจุดที่ไม่ได้รับผลกระทบอีกนะครับ แต่เราขอยกมาแค่โซนที่เห็นภาพชัด ๆ

วิธีเช็กน้ำท่วมก่อนซื้อบ้าน

  • เช็กประวัติน้ำท่วมย้อนหลังอย่างน้อย 5–10 ปี
  • ถามนิติบุคคล/นิติหมู่บ้านว่าปีที่ท่วม น้ำสูงสุดเท่าไร
  • ถามเพื่อนบ้านหรือร้านค้าในซอย
  • ดูระดับพื้นบ้านเทียบกับถนน
  • ดูทางเข้าออกอย่างน้อย 2–3 เส้นทาง
  • เช็กว่าถนนหน้าโครงการท่วม แต่ตัวโครงการไม่ท่วมหรือไม่
  • ดูตำแหน่งคลอง บ่อพักน้ำ สถานีสูบน้ำ และแนวคันกั้นน้ำ
  • ไปดูพื้นที่จริง หลังฝนตกหนัก ถ้าเป็นไปได้

2.) การเลือกตัวบ้าน/คอนโด/การออกแบบ

ตัวบ้านและคอนโดมีการออกแบบมาเพื่อรองรับสถานการณ์น้ำท่วมได้ดีแค่ไหน โครงการจาก Developer มีการออกแบบมาเผื่อสถานการณ์น้ำท่วมหรือไม่ ซึ่งอาจจะเกิดเป็นคำถามเหล่านี้ได้

2.1) ระบบระบายน้ำออกแบบอย่างไร ระบบไฟฟ้าส่วนกลาง/ห้องควบคุมไฟ/เครื่องปั่นไฟอยู่ตรงไหน

ข้อนี้อาจจะต้องลองถามสำหรับโครงการที่เป็นคอนโดนะครับ บริเวณใต้ดินจะมีบ่อหน่วงน้ำอยู่บางส่วนและมีระบบระบายน้ำออก ซึ่งเราต้องถามทางโครงการให้แน่ชัดว่าระบบนี้ป้องกันน้ำท่วมได้หรือไม่ มีการป้องกันน้ำไหลย้อนกลับหรือไม่ มีเครื่องสูบน้ำคอยสูบออกได้อย่างมีประสิทธิภาพหรือไม่ ส่วนโครงการที่เป็นบ้านจัดสรรก็ควรถามเช่นกันว่า ถ้าหากเกิดน้ำท่วมรอบโครงการ น้ำจะไหลเข้าโครงการจากท่อระบายน้ำหรือไม่ มีระบบป้องกันอะไรให้มากับตัวโครงการบ้าง รวมถึงห้องงานระบบไฟหลักของโครงการอยู่ตรงไหน อยู่ชั้นไหน มีโอกาสน้ำท่วมถึงหรือไม่ โดยเฉพาะคอนโด Low Rise ที่มักจะวางไว้ที่ชั้น 1 ทำให้มีความเสี่ยงที่น้ำจะท่วมถึงได้ ซึ่งถ้าเกิดน้ำท่วมขึ้นมาจริง ๆ จะทำให้ระบบไฟภายในอาคารไม่สามารถใช้งานได้ แม้ว่าห้องเราที่อยู่ชั้นบนไม่ได้รับผลกระทบ แต่กระทบต่อการอยู่อาศัยของเราแน่นอน ทำให้เราต้องอพยพออกจากอาคารครับ รวมถึงมีแผนฉุกเฉิน มีเจ้าหน้าที่ประจำหรือไม่ ติดต่อใครเมื่อเกิดเหตุ

2.2) ทางเข้า-ออกโครงการสามารถกั้นน้ำได้หรือไม่

หลังจากนี้สิ่งที่เราอาจจะต้องพิจารณาร่วมด้วยคือบริเวณด้านหน้าทางเข้า – ออก โครงการสามารถกั้นน้ำได้หรือไม่ มีการติดตั้งอะไรมาให้เพิ่มเติมสำหรับป้องกันน้ำท่วมหรือไม่ ถ้าหากโครงการมีการออกแบบมาให้ ก็จะช่วยให้เราสบายใจไปได้ระดับนึง แต่อย่าลืมว่าน้ำไม่ได้เข้าได้เฉพาะแค่ด้านหน้าโครงการแบบรถยนต์ขับเข้า-ออกนะครับ น้ำมันเก่งกว่านั้น บางครั้งอาจจะซึมมาตามรั้ว มาจากท่อระบายน้ำ หรือในข่าวที่เราเห็นคือกำแพงที่อีกฝั่งมีน้ำท่วมสูง ถ้าหากกำแพงรับแรงดันน้ำไม่ไหว ก็มีโอกาสที่กำแพงจะพังลงมาและทำทะลักเข้าสู่โครงการได้เช่นกันนะครับ

2.3) ตัวบ้าน-โครงการ สูงจากถนนสาธารณะมากแค่ไหน ที่จอดรถสูงกว่าถนนเท่าไหร่

ข้อนี้ถือว่าเป็นข้อสำคัญมาก ๆ ที่ควรดูเลยครับ ว่าโครงการของเรา/บ้านของเราสูงจากถนนสาธารณะขึ้นมาเท่าไหร่ เพราะหากโครงการของเราอยู่สูงกว่าถนนสาธารณะหน้าโครงการ ถือว่าเป็นการป้องกันไปได้ระดับนึง หากมีน้ำท่วมขังที่ถนนหน้าโครงการ โครงการเราจะยังปลอดภัยอยู่ครับ นอกจากนี้ถ้าตัวบ้านของเราสูงขึ้นจากตัวถนนภายในโครงการขึ้นมาอีก ถือเป็นการป้องกันได้อีกชั้นนึง เพราะหากระดับน้ำสูงจนเข้ามาภายในโครงการได้ ตัวบ้านของเรายังสูงกว่า น้ำอาจจะยังไม่เข้าบ้านในทันที มีเวลาในการขนของ รวมถึงรถที่จอดไว้ในบ้านอาจจะยังปลอดภัยอยู่ครับ แต่ทางที่ดีหากน้ำเริ่มเข้ามาในโครงการแล้ว เราแนะนำให้รีบย้ายรถไปยังพื้นที่ปลอดภัยก่อนดีกว่าครับ

2.4) ที่จอดรถคอนโด (ชั้นใต้ดิน) เสี่ยงแค่ไหน

คนที่อยู่คอนโดหลาย ๆ แห่งที่มีที่จอดรถอยู่ชั้นใต้ดินอาจจะเริ่มกังวลว่ารถที่จอดไว้จะโดนน้ำท่วมหรือไม่ โดยปกติแล้วเวลาก่อสร้างชั้นใต้ดินจะมีการทำกำแพงกันน้ำพร้อมระบบระบายน้ำมาด้วย แต่การบำรุงรักษาให้คงสภาพเดิม ไม่มีการรั่วซึมจะทำได้ดีแค่ไหน เราอาจจะตอบได้ยาก เพราะน้ำมีโอกาสที่จะซึมเข้ามาได้ หรือถ้าระดับน้ำสูงจนไหลเข้ามาในโครงการ ก็มีโอกาสไหลตามทางลาดลงไปชั้นใต้ดินหรือไหลลงไประบบ Auto Parking ชั้นใต้ดินได้ครับ ทางที่ดีถ้ารอบ ๆ โครงการอยู่ในสถานการณ์ที่เสี่ยงน้ำท่วม อาจจะเลือกจอดรถที่ชั้นบน ๆ หรือหากเป็นอาคาร Low Rise ที่มีเฉพาะที่จอดชั้น 1 ทางเราแนะนำให้ย้ายรถออกจากโครงการเพื่อความปลอดภัยไว้ก่อนครับ

2.5) หลังน้ำลด Developer เข้ามาช่วยเหลืออย่างไร ทั้งเรื่องการซ่อมแซมและเยียวยา (สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย)

สำหรับโครงการที่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมไปแล้ว แล้วเป็นโครงการที่เราสนใจ เราอาจจะเข้าไปชมโครงการดูก็ได้นะครับ ว่าทางโครงการมีการซ่อมแซมอย่างไรบ้าง โดยเฉพาะพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ ว่าเสียหายตรงไหน ทางโครงการมีการซ่อมแซมให้หรือยัง ส่วนตัวบ้านได้รับความเสียหายจากน้ำท่วมหรือไม่ มีการซ่อมแซมและตรวจเช็คสภาพอย่างไรบ้าง เพื่อให้เรามั่นใจว่าบ้านที่เราจะซื้อไม่มีจุดไหนเสียหาย หรือมีการขยายเวลารับประกันให้หรือไม่

2.6) การรับประกันบ้าน เทคโนโลยีหรือแผนการรับน้ำท่วมจากโครงการ

จากเดิมที่เวลาคนจะซื้อบ้าน/คอนโดจะถามว่า รับประกันบ้านกี่ปี? ต่อไปนี้อาจจะถามว่า แล้วกรณีน้ำท่วมล่ะ? ครอบคลุมความเสียหายหรือไม่
เช่น โครงสร้างเสียหายจากน้ำ, พื้น-ผนังเสียหาย, ระบบน้ำและไฟฟ้า รวมถึงพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนในคอนโดอาจจะเป็นระบบลิฟต์ / ระบบต่าง ๆ ภายในอาคาร หรือความเสียหายจากน้ำย้อน/น้ำขังเข้ามาภายในตัวโครงการ และจะเกิดคำถามสำคัญมากว่า อะไรคือความเสียหายจาก “ภัยธรรมชาติ” และอะไรคือความรับผิดชอบของโครงการ? ตรงนี้จะทำให้คำว่า การรับประกัน – ความรับผิดชอบ อาจจะต้องมีการเขียนไว้เป็นลายลักษณ์อักษรภายในสัญญาจะซื้อจะขายอย่างชัดเจนในอนาคต

 

3.) ผลกระทบด้านราคา

แน่นอนว่าหลังผ่านน้ำท่วมมาแบบสด ๆ ร้อน ๆ คนยังจำได้ว่าโซนไหนเพิ่งผ่านน้ำท่วมมา และโซนไหนที่ไม่ได้รับผลกระทบ ทำให้คนที่กำลังมองหาบ้านอาจจะเกิดการหลีกเลี่ยงบางทำเลและสนใจบางทำเลบางโซนเป็นพิเศษ มีประเด็นต่าง ๆ ที่อาจเป็นคำถามในใจใครหลายคนอยู่ตอนนี้

3.1) บ้านในทำเลหรือโครงการที่เคยโดนท่วม/ทำเลเสี่ยง ราคาจะลงรวมถึงปล่อยขายออกมาเยอะหรือไม่

คำถามนี้ตอบได้ใน 2 มุมครับ

มุมแรกคือในมุมมองของการปล่อยขายบ้านในทำเลที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วม ต้องพูดกันตามตรงว่า การที่ครอบครัวใดครอบครัวนึงหรือเวลาคนจะซื้อที่อยู่อาศัยสักแห่งหนึ่งเพื่อการอยู่อาศัย คนส่วนใหญ่มักจะเลือกในทำเลที่เราคุ้นชิน ทำเลที่ใกล้ญาติพี่น้อง เดินทางไปมาหาสู่กันสะดวก มีความจำเป็นต้องอยู่อาศัยในทำเลโซนนั้น ๆ เช่นคนที่บ้านดั้งเดิมอยู่ฝั่งศรีนครินทร์คงไม่มีใครอยากจะย้ายมาอยู่ฝั่งราชพฤกษ์หรอกครับ ถึงมีก็เป็นส่วนน้อยมาก ๆ เพราะแหล่งงานก็ยังไม่เปลี่ยน การใช้ชีวิต ความคุ้นเคยก็ไม่ได้เปลี่ยน แล้วเราจะเปลี่ยนทำเลบ้านของเราให้ยุ่งยาก ลำบากในการปรับตัวทำไม และเหตุผลที่สำคัญคือบ้านมีความผูกพันกับความรู้สึกของเจ้าของบ้านครับ แม้จะเกิดเหตุการณ์น้ำท่วม ไม่ว่าจะจากฝนตกหรือในช่วงฤดูน้ำหลาก คนส่วนใหญ่ก็เลือกที่จะซ่อมแซมบ้านเพื่อกลับมาอยู่อาศัยดังเดิม รวมถึงเตรียมแผน หาวิธีป้องกันและรับมือเพื่อให้บ้านรับผลกระทบน้อยลง ทำให้บ้านมือ 2 ในทำเลที่ได้รับผลกระทบน้ำท่วม อาจจะไม่ได้ปล่อยขายออกมาเยอะขึ้นกว่าปกติมากนัก

ส่วนอีกมุมในเรื่องของราคา คนที่บ้านได้รับความเสียหายเยอะ หรือรู้สึกไม่อยากอยู่ตรงนี้แล้ว ประกาศขายบ้านออกมาในราคาถูกกว่าตลาด เพราะอยากย้ายที่อยู่อาศัย และไม่อยากจะซ่อมแซมบ้านแล้ว อาจจะมีบ้างบางส่วนครับ แต่ไม่ถึงกับทำให้ภาพรวมราคาของบ้านในทำเลนั้น ๆ ตกลงหรือลดราคาลงอย่างมีนัยสำคัญได้ขนาดนั้นครับ เพราะบ้านที่ตั้งราคาขายถูกกว่าปกติอาจจะต้องนำมาซ่อมแซมเยอะ หรืออยู่ในทำเลที่อาจจะเข้า-ออกลำบากก็เป็นได้ครับ ดังนั้นเมื่อเห็นบ้านประกาศขายถูกจนน่าสนใจ ให้ลองดูทำเลและดูสภาพจริงของบ้านก่อนครับ ว่าเราต้องนำมาซ่อมแซมปรับปรุงเยอะหรือไม่

3.2) บ้านในทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบในรอบนี้จะมีคนสนใจมากขึ้นหรือไม่

ถ้านับเฉพาะสถานการณ์น้ำท่วมจากฝนตกในรอบนี้ (กันยายน 2569) คนที่อยู่ในช่วงกำลังมองหาที่อาศัย อาจจะหันไปมองทำเลที่ไม่ได้รับผลกระทบมากขึ้นได้ครับ แต่คาดว่าจะเกิดจากการเลือกทำเลใกล้เคียงเดิมมากกว่าจะข้ามโซนจากฝั่งตะวันออกมาฝั่งตะวันตกของกรุงเทพมหานครครับ เช่น โซนรามคำแหง – รามอินทราน้ำท่วม อาจจะเขยิบมาดูโซนโซนเสรีไทยหรือโซนสุขาภิบาล 5 บริเวณที่ไม่ท่วม มากกว่าจะเปลี่ยนย้ายทำเลที่สนใจไปโซนราชพฤกษ์ – ปิ่นเกล้า ครับ เพระามีเรื่องความคุ้นชิน ความสะดวกในการใช้ชีวิตมาเกี่ยวข้อง ทำให้โครงการบ้านในทำเลที่ใกล้เคียงเดิมหรือเสี่ยงน้ำท่วมแต่มีการป้องกันและปลอดภัยจากน้ำท่วมรอบนี้ อาจจะมีคนสนใจไปดูมากขึ้นได้ครับ ส่วนบ้านในทำเลที่ปลอดภัย ไม่ได้รับผลกระทบจากน้ำท่วมเลยอาจจะมีคนบางส่วนสนใจ แต่กลุ่มลูกค้าหลักก็มักจะเป็นคนในทำเลใกล้เคียง ซึ่งถ้าบ้านไม่ได้เสียหายเยอะหรือไม่ได้ต้องการขยับขยาย ก็ไม่ได้มีเหตุผลให้ต้องซื้อบ้านใหม่ ก่อนที่คนจะสนใจเข้าไปดูโครงการ และอย่าลืมว่าบ้านแนวราบต้องเกิดการยอมรับทำเลและระดับราคาก่อนครับ ทำให้คาดการณ์ได้ว่าอาจจะไม่ได้มีคนสนใจมากขึ้นจนขายดีขายหมดในเร็ววันครับ

3.3) บ้านอาจราคาสูงขึ้น จากความเสี่ยงที่ลดลง เทคโนโลยีการรับมือต่าง ๆ

โครงการใหม่ ๆ อาจมีการปรับขึ้นราคาบ้านหลังสถานการณ์น้ำท่วมได้ครับ เพราะในอนาคตอาจจะมีการชูจุดเด่นของโครงการหรือตัวบ้านที่มาพร้อมเทคโนโลยีหรือระบบในการป้องกันน้ำได้ดีกว่าในปัจจุบัน ซึ่งส่งผลให้ต้นทุนในการก่อสร้างสูงตามขึ้นไปด้วย อาจกระทบต่อราคาขายได้ เช่น บ้านที่สามารถรับมือน้ำท่วมได้ รองรับการติดตั้ง ISOWALL ให้กับบ้าน

ซึ่งปัจจัยดังกล่าว ทำให้ในอนาคตเราอาจจะไม่ได้ตัดสินใจซื้อบ้านจากแค่จาก ทำเล + ที่ดิน + บ้าน + สิ่งอำนวยความสะดวก + Brand

ต่อไปอาจจะมีปัจจัยด้าน “ผลกระทบจากสภาวะอากาศแปรปรวน” เข้ามาพิจารณาด้วย ทำให้บ้าน 2 หลังราคาใกล้กัน แต่คนอาจมองว่า

  • บ้าน A = 5 ล้านบาท แต่มีความเสี่ยงน้ำท่วมสูง, ต้องยกปลั๊กไฟ, ทำกำแพงกันน้ำ, ซื้อเครื่องสูบน้ำ, ย้ายรถเวลาฝนตกหนัก, ซ่อมพื้นและผนัง รวมถึงเสียเวลาในการเดินทางเมื่อถนนท่วม
  • บ้าน B = 5.2 ล้านบาท แต่มีระบบรับมือน้ำท่วมได้ดีกว่า มีระบบป้องกันที่มีมาตรฐานกว่า ลดโอกาสการเสียหายของตัวบ้านและทรัพย์สิน

คำถามจึงไม่ใช่แค่ว่า “หลังไหนถูกกว่าแล้วครับ” แต่เป็นคำถามต่อว่า “ส่วนต่าง 200,000 บาท ซื้อความเสี่ยงที่ลดลงได้แค่ไหน?” และเมื่อเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมขึ้นมาป้องกันได้จริงหรือไม่

4.) กระแสการอยู่คอนโดจะกลับมามั้ย เพราะบ้านแนวราบเสี่ยงน้ำท่วม แต่คอนโดสูงก็เพิ่งผ่านแผ่นดินไหวมา เอายังไงดี?

ตอนเดือนมีนาคม 2568 หลังเกิดแผ่นดินไหวจนเขตกรุงเทพมหานครรับรู้ถึงแรงสั่นสะเทือนคนเกิดความกลัวในการอยู่อาศัยบนอาคารสูง ๆ จนหลาย ๆ คนมาหาคอนโด Low Rise หรือบ้านแนวราบ แต่พอเกิดเหตุการณ์น้ำท่วม เดือนกันยายน 2569 บ้านแนวราบหลายแห่งประสบปัญหาน้ำท่วม ส่วนคอนโด Low Rise ก็ต้องนำรถออกจากใต้อาคาร เนื่องจากมีที่จอดรถเพียงชั้นเดียว แล้วคราวนี้เราจะเอายังไงกับชีวิตดีล่ะ ?

จริง ๆ แล้วถ้าเรามีงบประมาณไม่จำกัด อยากได้บ้านทำเลน้ำไม่ท่วม เดินทางสะดวก อยู่ใจกลางเมือง เราจะซื้อที่ดินกลางสุขุมวิทปลูกบ้านเดี่ยวอยู่อาศัยมันก็ได้ครับ แต่เมื่อคนเรามักมาด้วยงบประมาณที่ตั้งเอาไว้แล้ว เราก็ต้องชั่งใจระหว่าง ทำเล ความเสี่ยง พื้นที่ใช้สอยต่าง ๆ ให้ดีครับ ว่าแบบไหนตอบโจทย์กับตัวเรามากที่สุด

ตัวอย่าง มีงบประมาณ 6 – 7 ล้าน จะซื้ออะไรดี?

ถ้าเราซื้อคอนโดใจกลางเมือง เราอาจจะได้ห้องคอนโดที่ขนาดประมาณ 30 – 50 ตารางเมตร พื้นที่ใช้สอยอาจจะไม่ใหญ่เท่าบ้านแนวราบ แต่ก็อยู่แบบ 1 – 2 คนได้สบาย ๆ ได้ทำเลเดินทางสะดวก ใกล้รถไฟฟ้า ไม่ว่าจะอาคาร High Rise หรือ Low Rise มีความเสี่ยงเรื่องแผ่นดินไหว (ขึ้นอยู่กับคลื่นความถี่ของแผ่นดินไหวครับ) เรื่องน้ำท่วมจากน้ำฝนก็มีโอกาส หากอยู่ในโซนที่เสี่ยง หรืออยู่ติดถนนหรืออยู่ในซอยที่มีประวัติน้ำท่วม ส่วนน้ำเหนือถ้าไม่อยู่ในโซนใกล้แม่น้ำ คลองสายหลัก หรือโซนที่เคยท่วมตอนปีพ.ศ.2554 ก็สบายใจไปได้ระดับนึงครับ

ถ้าเราซื้อบ้านแนวราบ ไม่ว่าจะเป็นทาวน์โฮม บ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยว แน่นอนว่าเราได้พื้นที่ใช้สอยเยอะกว่า แต่ทำเลก็จะอยู่นอกเมืองมากกว่า หรือถ้าอยู่ในเมืองอาจจะเป็นโซนที่อยู่ในซอยย่อยต่าง ๆ ซึ่งอาจจะเหมาะกับคนที่มีรถยนต์ส่วนตัว ทำเลบอกได้เลยว่า หาที่ติดถนนใหญ่สายหลักได้ยากหน่อย ยังไงก็ต้องมีการเข้าซอยย่อยต่าง ๆ แน่นอน ทำให้เกิดความเสี่ยงเรื่องน้ำท่วมขังเวลาฝนตกหรือฤดูน้ำหลากได้ แต่ความเสี่ยงในเรื่องของแผ่นดินไหว หากเกิดขึ้นมา จะสะดวกในเรื่องการหนีออกจากตัวบ้าน เพราะบ้าน/ทาวน์โฮมสูงอย่างมากก็แค่ 3 ชั้น วิ่งลงมาแปปเดียว ต่างจากคอนโดแบบ High Rise ที่ต้องรีบวิ่งลงทางหนีไฟลงมาหลายสิบชั้น

“สรุปสำหรับคนกำลังจะซื้อบ้าน” ควรดูอะไรบ้าง?

☐ ทำเล — เคยท่วมไหม? ท่วมจากอะไร? ถนนรอบ ๆ ท่วมไหม?
☐ ระดับบ้าน — บ้าน/โครงการสูงกว่าถนนแค่ไหน?
☐ ทางเข้า–ออก — มีทางเลือกมากกว่า 1 เส้นทางไหม?
☐ ระบบป้องกันน้ำ — ระบายน้ำดีไหม มีเครื่องสูบน้ำ/ระบบกันน้ำย้อนหรือไม่?
☐ ระบบสำคัญ — ไฟฟ้า ห้องเครื่อง ที่จอดรถ อยู่ในจุดเสี่ยงน้ำหรือไม่?
☐ ประวัติโครงการ — เคยท่วมแล้วเสียหายแค่ไหน? Developer แก้ไขอย่างไร?
☐ การรับประกัน — น้ำท่วมแล้วอะไรอยู่ในความรับผิดชอบของโครงการ?
☐ ต้นทุนระยะยาว — บ้านถูกกว่า แต่ต้องเสียค่าป้องกันและซ่อมบ่อยหรือไม่?

สรุป: อย่าถามแค่ว่า “บ้านนี้น้ำท่วมไหม?” แต่ให้ถามว่า “ถ้าท่วม จะเสียหายแค่ไหน และเรารับความเสี่ยงได้หรือไม่?”

สุดท้ายนี้เราอาจจะไม่สามารถหนีพ้นจากภัยธรรมชาติได้แบบ 100% อาจจะทำได้แค่ลดความเสี่ยงและผลกระทบที่จะเกิดขึ้นกับตัวเราและการใช้ชีวิตของเรา เราต้องเรียนรู้ที่จะอยู่ร่วมกับมันไปเรื่อย ๆ เพราะภัยธรรมชาติเกิดขึ้นเมื่อไหร่ก็ได้ และเราไม่มีทางหนีมันได้พ้น ในอนาคตก็มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นได้บ่อยมากขึ้น จากภาวะโลกร้อนและการเปลี่ยนแปลงไปของสภาพอากาศโลก ใช้ชีวิตอย่างมีความสุขและปลอดภัยนะครับ^^

บทความที่เกี่ยวข้อง

อ่านเพิ่มเติม