ช่วงนี้หลายๆ คนที่กำลังจะซื้อบ้านคงได้ยินกันมาบ้างว่าธนาคารต่างๆ มีการปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นแบบ ‘ดอกเบี้ยลอยตัว’ กันมากขึ้นแล้ว แต่การปรับดอกเบี้ยลอยตัวนั้นเกิดจากอะไร ? แล้วส่งผลกระทบอย่างไรกับคนซื้อบ้านอย่างเราๆ กันบ้าง ?  วันนี้เราจะพาทุกคนไปดูที่มาที่ไป ผลกระทบที่เราต้องเตรียมตัวรับมือ พร้อมอัปเดตอัตราดอกเบี้ย 10 ธนาคารให้คุณได้ตัดสินใจง่ายมากขึ้นค่ะ

Part 1 : “ดอกเบี้ยลอยตัว” คืออะไร ?

Part 2 : ทำไมดอกเบี้ยถึง ‘ลอยตัว’ ?

Part 3 : “ดอกเบี้ยลอยตัว” ส่งผลกระทบอย่างไรกับคนซื้อบ้าน ?

Part 4 : อัปเดตอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 10 ธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2565

“ดอกเบี้ยลอยตัว” คืออะไร ?

ถ้าเราต้องการกู้เงินจากธนาคารมาซื้อที่อยู่อาศัย สิ่งสำคัญที่เราควรคำนึงถึงนั่นก็คือ ‘อัตราดอกเบี้ย’ ซึ่งจะแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ และ อัตราดอกเบี้ยลอยตัว มีความแตกต่างกัน ดังนี้

  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate)

คือ ดอกเบี้ยที่ทางธนาคารกำหนัดไว้แบบตายตัว ไม่มีการเพิ่ม – ลดตามต้นทุนของธนาคาร เรียกได้ว่าคงที่ตลอดระยะเวลาที่กำหนดในสัญญา แบ่งเป็น 3 ประเภทย่อย ดังนี้

– อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญา : เป็นสินเชื่อที่มีกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ตายตัว ตลอดสัญญา จะทำให้เราสามารถรู้ค่างวดชำระ และระยะเวลาการชำระค่างวดที่ชัดเจน โดยไม่มีการปรับเพิ่ม – ลด ตามต้นทุน หรือสภาวะทางด้านเศรษฐกิจ ทำให้วางแผนได้ชัดเจน แต่ไม่ค่อยมีในสินเชื่อประเภทที่อยู่อาศัยเพราะเป็นสัญญาที่มีระยะเวลานาน

– อัตราดอกเบี้ยคงที่ช่วงต้น : เป็นสินเชื่อที่มีการกำหนดดอกเบี้ยตายตัวในช่วงแรก เช่น 1 – 3 ปีแรกกำหนดไว้ตายตัว ส่วนปีที่เหลือเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว อาจมีการเปลี่ยนแปลงดอกเบี้ยในปีที่ 4 เป็นต้นไป ซึ่งก่อนหน้านี้ส่วนใหญ่สินเชื่อที่อยู่อาศัยในธนาคารต่างๆ จะจัดอยู่ในประเภทนี้ค่ะ

– อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบขั้นบันได : มีการกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ตายตัวในแต่ละปี แต่อัตราดอกเบี้ยจะสูงขึ้นทุกปี หรือทุกช่วงเวลาที่กำหนด เช่น 1 – 2 ปีแรก ดอกเบี้ย 1 % ปีที่ 3 – 4 ดอกเบี้ย 2% ปีที่ 5 – 6 ดอกเบี้ย 3% โดยมีทั้งคงที่ตลอดสัญญา หรือเป็นดอกเบี้ยลอยตัวในปีถัดๆ ไป

  • อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate)

คือ ดอกเบี้ยที่ถูกกำหนดไว้แบบไม่ตายตัว สามารถขึ้น – ลงได้ตามต้นทุนของธนาคาร โดยจะประกาศเป็นรอบๆ สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะอ้างอิงจาก MRR โดยไม่ได้กำหนดระยะเวลาการปรับดอกเบี้ยที่แน่นอน ซึ่งอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปในทุกๆ 2 เดือน หรือตามภาวะทางเศรษฐกิจ ตัวอย่างเช่น

– ดอกเบี้ยปีที่ 1 เท่ากับ MRR – 3.50% ดอกเบี้ยปีต่อไป เท่ากับ MRR – 1.50%
ถ้า MRR ของธนาคารแห่งนั้น = 6.00% หมายความว่าดอกเบี้ยในปีที่ 1 ที่เราต้องจ่ายเท่ากับ 6.00 – 3.50 = 2.50% และปีอื่นๆ เท่ากับ 6.00 – 1.50 = 4.50% หรืออาจจะเปลี่ยนแปลงไปตามเรท MRR นั่นเองค่ะ

MRR คืออะไร ?

MRR (Minimum Retail Rate) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำ ที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ไม่มีประวัติเสียทางด้านการเงิน เช่น สินเชื่อที่อยู่อาศัย 

อย่าสับสนนะ ! ดอกเบี้ยมีการแบ่งออกเป็น 2 ประเภทอีกแบบหนึ่งนั่นก็คือ

  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Flat Rate) หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่ถูกคิดเพียงครั้งเดียวจากเงินต้นคงที่ และคำนวณเฉลี่ยตามจำนวนงวดที่เราผ่อน (ไม่ลดต้นลดดอก) แม้ว่าเราจะผ่อนไปแล้วบางส่วน ดอกเบี้ยที่ถูกคิดจะยังคงที่เต็มจำนวนตั้งแต่วันแรกที่ทำสัญญา ส่วนใหญ่จะใช้กับสินเชื่อเพื่อซื้อรถยนต์

เช่น กู้เงินมาซื้อรถยนต์ 500,000 บาท ถูกคิดอัตราดอกเบี้ย 3% ผ่อนทั้งหมด 4 ปี จะต้องจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 60,000 บาท แม้ว่าจะโปะ ค่าดอกเบี้ยที่เราจ่ายก็ไม่ลดลงค่ะ 

  • อัตราดอกเบี้ยแบบลดต้นลดดอก (Effective Interest Rate) หมายถึง ดอกเบี้ยที่ถูกคำนวณแบบลดต้นลดดอกให้แล้ว ทำให้ดอกเบี้ยที่เราจ่ายลดลงไปตามจำนวนงวด มักจะใช้กับสินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย 

เช่น กู้เงินมาซื้อบ้าน 3,000,000 บาท ผ่อนไปแล้ว 500,000 บาท ดอกเบี้ยในงวดถัดไปจะถูกคิดจากเงินต้น 2,500,000 บาท ถ้าเราโปะ ก็จะทำให้เงินต้นที่ถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยลดลงค่ะ

ทำไมดอกเบี้ยถึง ‘ลอยตัว’ ?

อย่างที่เราทราบกันดีว่าช่วงนี้ประเทศไทยมีอัตราเงินเฟ้อที่เพิ่มขึ้น เมื่อเดือนมิถุนายน 2565 ที่ผ่านมามีเงินเฟ้อทั่วไปเพิ่มขึ้นกว่าเดือนมิถุนายน 2564 ถึง 7.66% สูงสุดในรอบ 13 ปี และมีการคาดการณ์ว่าจะเพิ่มสูงขึ้นอีกในไตรมาส 3 ปีนี้ จึงมีแนวโน้มที่ทางคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) จะประกาศเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายในอนาคตเพื่อลดภาวะเงินเฟ้อ ซึ่งจะประกาศเมื่อไหร่ ในอัตราเท่าใดเราจะต้องติดตามกันต่อไปค่ะ

จากแนวโน้มที่ว่าทำให้ธนาคารต่างๆ พากันเตรียมรับมือกับต้นทุนที่อาจเพิ่มขึ้น และภาวะเศรษฐกิจที่มีความผันผวน ทำให้มีการปรับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อต่างๆ รวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากดอกเบี้ยคงที่เป็นดอกเบี้ยลอยตัวมากขึ้น เดิมบางธนาคารมีดอกเบี้ยคงที่ให้ถึง 3 ปี ปัจจุบันเหลือ 6 – 12 เดือน หรือส่วนใหญ่จะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวทั้งหมดแล้ว..

“ดอกเบี้ยลอยตัว” ส่งผลกระทบอย่างไรกับคนซื้อบ้าน ?

“ดอกเบี้ยลอยตัว” ไม่ได้มีการกำหนดว่าจะปรับอัตราดอกเบี้ยเมื่อไหร่ หรือปรับกี่ครั้ง ซึ่งจะทำให้การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ย ส่งผลกระทบกับค่างวด หรือจำนวนงวดที่ต้องชำระได้ โดยเฉพาะการปรับขึ้นดอกเบี้ย อาจทำให้มีค่างวดเพิ่มขึ้น หรือจะต้องผ่อนเป็นระยะเวลาที่นานมากขึ้น ซึ่งเราจะต้องเผื่อคำนึงถึงความเสี่ยง ด้านความสามารถในการชำระในอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวค่ะ

ดอกเบี้ยขึ้น ส่งผลกับเราอย่างไร ?

แน่นอนว่าการปรับอัตราดอกเบี้ยนั้นมีผลต่อคนที่กู้สินเชื่อบ้านอย่างเราๆ โดยมีการคาดการณ์ว่าหากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ประกาศเพิ่มอัตราดอกเบี้ยนโยบายขึ้น 0.25% อาจส่งผลกระทบให้มีค่างวดผ่อนเพิ่มขึ้น 4-5 %*

แต่ไม่ต้องตกใจไปนะคะ ธนาคารต่างๆ ได้มีการคำนวณ Buffer เผื่อดอกเบี้ยที่มีการปรับขึ้น – ลง อยู่แล้วประมาณ 0.50 – 0.75% ไว้ตลอดอายุสัญญาค่ะ ทำให้เวลาคำนวณระยะเวลาการผ่อนชำระจริง จะใช้เวลาไม่เต็มตามสัญญา เช่น สัญญากู้บ้าน 30 ปี ถ้าอัตราดอกเบี้ยไม่มีการปรับ ผู้ขอสินเชื่อผ่อนตรงตามงวดปกติ จะใช้เวลาผ่อนประมาณ 22 – 23 ปี ก็หมดแล้ว (เงื่อนไขขึ้นอยู่กับแต่ละบุคคล)

เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้น ขอยกตัวอย่างผลกระทบของผู้ขอสินเชื่อออกเป็น 2 กรณี ดังนี้

  • กรณีที่ 1 ลูกค้ากำลังตัดสินใจยังไม่ได้ทำสินเชื่อ แต่มีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น

ตัวอย่างเช่น : บ้านราคา 4 ล้านบาท มียอดผ่อนชำระ 24,000 บาทต่อเดือน (30 ปี) จะผ่อนหมดภายในระยะเวลาจริง 22 ปี 3 เดือน จากข้อมูลปัจจุบัน

สมมติว่ามีการปรับดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ในเดือนหน้า ลูกค้าพึ่งทำสัญญาที่หลังอาจมีค่างวดที่คำนวณได้เพิ่มขึ้น 24,000 x 4 % = 960 บาท หรือ 24,960 บาทต่อเดือน ซึ่งจะสามารถผ่อนหมดภายในระยะเวลาจริง 22 ปี 3 เดือน (เท่าเดิม)

  • กรณีที่ 2 ลูกค้าทำสินเชื่อไปแล้ว และมีการปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นภายหลัง

ตัวอย่างเช่น : บ้านราคา 4 ล้านบาท มียอดผ่อนชำระ 24,000 บาทต่อเดือน (30 ปี) จะผ่อนหมดภายในระยะเวลาจริง 22 ปี 3 เดือน จากข้อมูลปัจจุบัน

สมมติว่ามีการปรับดอกเบี้ยขึ้น 0.25% ในเดือนหน้า จะไม่ส่งผลกระทบกับยอดผ่อนต่อเดือน ซึ่งจะผ่อน 24,000 บาทต่อเดือนเท่าเดิม แต่จะมีการหักดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น หักเงินต้นลดลง ส่งผลต่อระยะเวลาในการผ่อนมากขึ้น เช่น จาก 22 ปี 3 เดือน เป็น 24 ปี (แต่ส่วนใหญ่จะไม่เกินระยะเวลาที่ระบุในสัญญา 30 ปีค่ะ) เพราะว่าทางธนาคารได้มีการคำนวณระยะเวลาเผื่อไว้บ้างแล้ว

*อ้างอิงจาก : ประชาชาติธุรกิจ (นายเอกสิทธิ์ พฤฒิพลากร ผู้บริหารผลิตภัณฑ์ธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย)

ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็นการทำสัญญาปัจจุบัน หรือทำสัญญาที่หลัง “ดอกเบี้ยลอยตัว” ก็ส่งผลต่อเราอยู่ดี หากมีการปรับเพิ่ม – ลด อัตราดอกเบี้ยหรือมีการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจ ซึ่งสามารถสรุปเป็นข้อดี – ข้อเสีย ได้ว่า

ข้อดี ของ “ดอกเบี้ยลอยตัว” >> ถ้าดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาลง จะทำให้เราจ่ายดอกเบี้ยถูกลงเมื่อมีการประกาศลดอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจะจ่ายถูกกว่าการทำสัญญาดอกเบี้ยคงที่ ที่ไม่สามารถปรับลดดอกเบี้ยตามนโยบายการเงินหรือภาวะเศรษฐกิจได้เลย

ข้อเสีย ของ “ดอกเบี้ยลอยตัว” >> ถ้าดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้น ทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้น หรือผ่อนในระยะเวลาที่นานมากขึ้น มีการผันผวนตามนโยบายการเงินหรือภาวะเศรษฐกิจ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน 10 ธนาคาร เดือนกรกฎาคม 2565

ทั้งนี้การยื่นขอสินเชื่อบ้านของธนาคารแต่ละแห่งจะมีเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไปนะคะ อัตราดอกเบี้ยที่เรานำมาเปรียบเทียบให้ดู เป็นอัตราดอกเบี้ยในเงื่อนไขที่ถูกที่สุดของแต่ละธนาคารเป็นตัวอย่างจาก คุณกอไก่ อาชีพเป็นพนักงานประจำ อายุ 28 ปี ขอวงเงินกู้ซื้อบ้านใหม่ จากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่ ในราคา 4 ล้านบาท เป็นระยะเวลา 30 ปี พร้อมทำประกันคุ้มครองสินเชื่อ เป็นข้อมูลเดือนกรกฎาคม 2565

เงื่อนไขที่ส่งผลต่ออัตราดอกเบี้ย

  • ราคาบ้าน (วงเงินกู้)
  • บ้านมือ 1 / บ้านมือ 2 (บ้านมือ 1 จะได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า)
  • ผู้พัฒนาโครงการเจ้าใหญ่ (ยิ่งโครงการมีความน่าเชื่อถือจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า)
  • ทำประกัน / ไม่ทำประกัน (ทำประกันกับธนาคารจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่า)
  • เลือกฟรีค่าจดจำนอง / ออกค่าจดจำนองเอง
  • ระยะเวลาที่ติดสัญญากับธนาคาร (Refinance ไม่ได้)
  • รายได้ และหนี้สินของผู้ขอสินเชื่อ
  • อายุของผู้ขอสินเชื่อ และระยะเวลาการกู้
  • เครดิตของผู้ขอสินเชื่อ
  • เงื่อนไขอื่นๆ

ประกัน MRTA คืออะไร ?

Mortgage Reducing Term Assurance  คือ ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ หากมีเหตุการณ์ ไม่คาดฝันเกิดขึ้นก่อนที่จะผ่อนชำระสินเชื่อบ้านหมด ประกันประเภทนี้จะรับภาระเพื่อชำระเงินกู้คงเหลือแทน ช่วยป้องกันความเสี่ยงที่ภาระหนี้สินจะตกไปอยู่กับสามี ภรรยา หรือลูกหลาน

เรามาดูรายละเอียดแต่ละธนาคารกันบ้างค่ะ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารกรุงศรี

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารกรุงไทย

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารกรุงเทพ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารอาคารสงเคราะห์

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารยูโอบี

 

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารออมสิน

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารทหารไทย

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารไทยพาณิชย์

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ธนาคารกสิกรไทย

เอกสารที่ต้องเตรียมประกอบการขอสินเชื่อบ้าน

  •  เอกสารส่วนตัว

  • ใบคำขอสินเชื่อบ้าน
  • สำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้านผู้กู้
  • ทะเบียนสมรส และบัตรประชาชน,ทะเบียนบ้านคู่สมรส (ถ้ามี)
  • ทะเบียนหย่า (ถ้ามี)
  • ใบเปลี่ยนชื่อ (ถ้ามี)
  • ใบเปลี่ยนชื่อสกุล (ถ้ามี)

  • เอกสารแสดงรายได้ (กรณีพนักงานประจำ)

    • หนังสือรับรองเงินเดือน หรือ Slip เงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
    • Statement บัญชีเงินเดือนย้อนหลัง 6 เดือน
    • สำเนาการเสียภาษี ภ.ง.ด.90 หรือ 91 และ ใบเสร็จการชำระภาษี (ถ้ามี)

  • เอกสารแสดงรายได้ (กรณีประกอบธุรกิจส่วนตัว)

    • เอกสารด้านการจดทะเบียนการค้า หรือ ทะเบียนพาณิชย์ หรือหนังสือรับรองบริษัท อายุไม่เกิน 45 วัน
    • ทะเบียนผู้ถือหุ้น (บอจ.5) บริคณห์สนธิ อายุไม่เกิน 45 วัน
    • งบการเงินย้อนหลัง 2 ปี
    • Statement บัญชีหมุนเวียนของธุรกิจในนามส่วนตัวย้อนหลัง 1 ปี
    • สำเนาการเสียภาษี ภพ.30 พร้อมใบเสร็จการชำระภาษี ย้อนหลัง 1 ปี
    • ตัวอย่างบิลซื้อ (Vat) 2-3 ราย
    • ตัวอย่างบิลขาย (Vat) 2-3 ราย
    • บัญชีรายรับ-รายจ่าย ของธุรกิจ (ถ้ามี)
    • สำเนาการเช่าพื้นที่ทำธุรกิจ (ถ้ามี)
    • แผนที่บริษัท

    สรุป

    เป็นอย่างไรกันบ้างคะกับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านแต่ละธนาคาร จะเห็นว่าช่วงนี้หลายธนาคารปรับเป็น “ดอกเบี้ยลอยตัว” กันหมดแล้ว มีไม่กี่ธนาคารที่ยังคงดอกเบี้ยคงที่ให้ในปีแรก ซึ่งการเลือกรูปแบบให้ดอกเบี้ยต่ำในปีแรกๆ เพื่อการวางแผน ในการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือวางแผนโปะใน 3 ปีแรก จะทำให้เสียดอกเบี้ยน้อยลงในปีหลังๆ ค่ะ

    สำหรับบางธนาคาร การเลือกดอกเบี้ยลอยตัวตั้งแต่ปีแรกๆ จะมีอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกถูกกว่าแบบดอกเบี้ยคงที่ เหมาะกับคนที่จะรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือขอปรับลดอัตราดอกเบี้ย (เงื่อนไขการรีไฟแนนซ์, โปะทั้งหมด หรือปรับลดดอกเบี้ย ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารนะคะ ให้เราสอบถามเงื่อนไขต่างๆ ก่อนยื่นกู้ได้เลย)

    สุดท้ายนี้การวางแผนค่าใช้จ่ายที่ดี จะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ย และผ่อนบ้านได้หมดเร็วยิ่งขึ้นนะคะ จากบทความนี้หวังว่าเพื่อนๆ จะสามารถวางแผนการขอสินเชื่อซื้อบ้านได้ตรงกับความต้องการ ใครที่สนใจเรื่องราวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อยากแบ่งปัน ก็สามารถ Comment พูดคุยกันได้ที่ด้านล่างนี้เลย อย่าลืมติดตามชมบทความที่น่าสนใจอื่นๆ ได้ที่หน้าเว็บไซต์ ThinkofLiving.com กันนะคะ

    อ่านบทความที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมได้ที่

    ที่มาอ้างอิง :

    อ่านเพิ่มเติม