เจาะลึก Triple Y Residence ต้นแบบ คอนโด Leasehold ยุคใหม่ แห่ง Samyan Mitrtown

ในระยะ 2-3 ปีที่ผ่านมา มี คอนโด Leasehold เกิดขึ้นใหม่ราว 1% ของตลาดทั้งหมด โดยจะกระจุกตัวอยู่บริเวณใจกลางเมือง บนทำเลที่มีศักยภาพสูง หรือไม่สามารถหาซื้อที่ดินแบบซื้อขายได้ ซึ่งเจ้าของที่ดินส่วนใหญ่จะเป็นหน่วยงานของรัฐ โดยทำเลหลักของคอนโดเหล่านี้ คือ ราชดำริ หลังสวน และพระราม 4

สามย่าน มิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown) เป็นโครงการมิกซ์ยูสแห่งแรกบนถ.พระรามสี่ จาก Golden Land Property Development ด้วยงบลงทุนกว่า 9,000 ลบ. บนที่เช่าระยะยาวจากจุฬาลงกรณ์ มีพื้นที่รวม 222,000 ตร.ม. ประกอบด้วยรีเทล ออฟฟิศ โรงแรม และคอนโด

Triple Y Residence คือชื่อของคอนโด Leasehold เช่าระยะยาว 30 ปี ใน สามย่าน มิตรทาวน์ ที่กำลังจะเริ่มโอนในช่วงเดือนกันยายนนี้ โดยปัจจุบันมียอดจองกว่า 50 % และวันนี้เราจะพามาเจาะลึกความพิเศษของโครงการนี้ ผ่านมุมมองของ “คุณวู้ดดี้-ธนพล ศิริธนชัย” บิ๊กบอสใหญ่ แห่ง Golden Land Property Development

Mixed-Use Development กับการพัฒนาที่ดินใจกลางเมือง

“สามย่านมิตรทาวน์” ตั้งอยู่บนมุมหัวถ.พระรามสี่ รอบล้อมไปด้วยความเจริญ มีทั้งห้างสรรพสินค้า สถานศึกษา และมหาวิทยาลัย โดยเราเช่าจากจุฬาฯ เป็นระยะเวลา 30 ปี ตามที่กฏหมายกำหนด ซึ่งรอบๆ นั้น ส่วนใหญ่ก็เป็นที่เช่า

ที่ดินแปลงนี้มีพื้นที่ราวๆ 14 ไร่ ใหญ่มาก ถ้าทำ Product แบบเดียวอยู่ไม่ได้หรอก ไม่ว่าจะเป็นคอนโด โรงแรม หรือห้าง เราต้อง Mixed ทุกอย่างเข้าด้วยกัน เพื่อให้แต่ล่ะส่วนประกอบเสริมประโยชน์ซึ่งกันและกัน นี่คือเหตุผลว่าทำไมหลังๆ โครงการใหญ่ๆ ริมถนนใจกลางเมือง ถึงถูกพัฒนาเป็น Mixed Use และจะเป็นแบบนี้ทั่วโลก

อีกไม่กี่ปีข้างหน้า ย่านพระรามสี่จะถูกปลุกให้กลายเป็นถนนเส้นเศรษฐกิจอีกแห่งหนึ่งของมหานครกรุงเทพฯ สังเกตได้จากการลงทุนโครงการใหญ่ๆ ของภาครัฐ และเอกชน การลงทุนด้านระบบคมนาคม สามย่าน มิตรทาวน์ จะเป็นมิกซ์ยูสแห่งแรกบนถนนสายนี้ ซึ่งในอนาคตจะมีโครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูสเกิดขึ้นมากมาย อาทิ One Bangkok, The Parq, และ Dusit Central Park

จุดขายของ Triple Y Residence ที่มากกว่าการเป็นคอนโด

Triple Y Residence เป็นคอนโดสูง 33 ชั้น จำนวน 516 ยูนิต ราคาเริ่มต้นที่ 4.89 ลบ. โดยมีจุดเด่นหลักๆ ดังนี้

  • Location ตั้งอยู่บนที่ดินตลาดสามย่านเก่า บนหัวมุมถนนพระราม 4 และพญาไท ใกล้ทั้งจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย โรงเรียนสาธิตจุฬาฯ และ โรงเรียนเตรียมอุดมฯ สะดวกสบายมาก เดินข้ามไม่กี่นาทีก็ถึง หรือถ้าจะใช้รถไฟฟ้าใต้ดิน สามารถเดินลอดอุโมงค์ไปที่เชื่อมตรงสถานีได้เลย ฝนตกก็ไม่ต้องกลัว
  • Security ตรงนี้ปลอดภัยแน่นอน เราเริ่มสกรีนตั้งแต่ที่ Lobby ซึ่งแชร์กันระหว่างโรงแรมกับคอนโด แล้วค่อยมาแยกตรงประตูลิฟท์ โรงแรมทางหนึ่ง คอนโดอีกทางหนึ่ง และต้องใช้คีย์การ์ดถึงจะเข้าได้ เป็นแบบ Double Security ประตูห้องเป็น Digital Door Lock ซึ่งสำหรับผู้ปกครองที่อยากรู้ว่า ลูกถึงบ้านรึยัง แล้วถึงกี่โมง เราก็สามารถช่วย Monitor ได้เบื้องต้น
  • Price ราคา Triple Y Residence ถูกกว่า Freehold ราว 35% ราคาเฉลี่ยของเราอยู่ที่ 130,000 บาท/ ตร.ม. ซึ่งคอนโด Freehold ในทำเลนี้ ราคาเฉลี่ยเริ่มต้นก็เกือบ 200,000 บาท/ ตร.ม.
  • Maintenance หรือการบำรุงรักษา คอนโดทั่วไป หลังจากสร้างเสร็จไปซักระยะ ถ้านิติบุคคลไม่สนใจ ก็เริ่มโทรม แต่ Triple Y Residence เป็นส่วนหนึ่งของ “สามย่านมิตรทาวน์” ซึ่งเหมือนเป็นความรับผิดชอบของเราว่าจะต้องดูแลให้สวย และสภาพดี เหมือนกันหมด ถ้าออฟฟิศสวย ห้างสวย แต่คอนโดเก่ามาก ภาพรวมของโครงการก็ดูไม่ดี
  • บริหารคอนโดด้วย LPN Management ถือเป็น Property Managment อันดับต้นๆ ในไทย มีประสบการณ์ในการดูแลคอนโดใหญ่ๆ มาหลายโครงการ ซึ่งเรามั่นใจว่าเขาจะคอยรักษาผลประโยชน์ให้ลูกบ้าน ช่วยเก็บค่าส่วนกลาง และสามารถชี้แจงผ่านบัญชีรายรับ-รายจ่าย

องค์ประกอบของ Mixed Use ที่มาช่วยเสริมให้ Triple Y Residence สมบูรณ์ขึ้น

สามย่านมิตรทาวน์ มีทั้ง ออฟฟิศ ที่รองรับคนได้ราวๆ 5,000 คน คอนโด 554 ห้อง โรงแรม 100 ห้อง Retail 5 ชั้น และโซนที่เปิดตลอด 24 ชั่วโมง ซึ่งจะมีทั้งพื้นที่ให้อ่านหนังสือ ร้านอาหาร ร้านกาแฟ และ Supermarket ถ้าฝนตกก็เดินอยู่ในนี้แหละ ไม่ต้องไปไหนไกล ความพิเศษอีกอย่าง คือ “อุโมงค์เชื่อมรถไฟฟ้าใต้ดินสามย่าน” ที่เราเจาะผ่านถนนมาถึงหน้าสถานี ทำให้แทบไม่ต้องใช้รถเลย

Triple Y Residence มีพื้นที่ส่วนกลางที่ชั้น 33 Co-reading Space สำหรับอ่านหนังสือ หรือติวเป็นกลุ่ม มี Co-Kitchen ครัวส่วนกลาง อยากทำอาหารอะไรก็ขึ้นไปทำได้ ไม่ต้องมาทำในห้อง แล้วถ้าไม่อยากทำความสะอาดห้อง สระว่ายน้ำ Panoramic View และ Laudromat ให้ซักอบผ้า พร้อมทำกิจกรรมระหว่างรอได้ เรามีบริการแม่บ้านจากโรงแรม ส่วนเรื่องที่จอดรถ ก็ไม่ต้องกลัวว่าจะไม่พอ เราแบ่งสำหรับคอนโดไว้ส่วนหนึ่งอยู่แล้ว

ศักยภาพของคอนโด Leasehold ในการปล่อยเช่า

ไม่ว่าจะเป็น Triple Y Residence เริ่มต้นที่ 4.5 ลบ. หรือคอนโด Freehold เริ่มต้นที่ 7 ลบ. ค่าเช่าที่ได้ก็เท่าๆ กันคือ 20,000-25,000 บาท/เดือน เพราะคนเช่าไม่ได้มานั่งคิดว่า freehold/ leasehold เขาสนใจแค่ทำเลกับขนาดห้อง

คอนโดราคา 4.5 ลบ. ปล่อยเช่าเดือนละ 25,000 บาท 1 ปี คิดเป็น 300,000 บาท ถ้าคิดว่าเราเช่าให้ลูกจนเรียนจบประมาณ 4 ปี ก็คิดเป็น 1.2 ลบ. แล้ว หักจากราคาเต็ม 4.5-1.2 = 3.3 ลบ. หารออกมาแล้ว ราคาก็จะอยู่ที่ 100,000 บาท/ ตร.ม. ซึ่งเราค่อนข้างมั่นใจว่า อีกสี่ปีข้างหน้า เราขายต่อได้มากกว่านี้แน่นอน และในอนาคต ก็จะมีคอนโดใหม่ขึ้นมาอีกเรื่อยๆ ราคาเฉลี่ยอาจอยู่ที่ 200,000 บาท/ ตร.ม. แล้วถ้าขาย Triple Y Residence ขายที่ 120,000 กว่าบาท/ ตร.ม. ถูกกว่าเกือบ 50% สิทธิ์ในการเช่าก็เหลืออีกตั้ง 24-25 ปี

จากข้อมูลของ Nexus Property จะเห็นว่าคอนโด Leasehold มีการปรับราคาขึ้นเรื่อยๆ โดย Capital Gain ที่ได้จะอยู่ราวๆ 7-10% อาจมากกว่าคอนโด Freehold ในทำเลเดียวกันด้วยซ้ำ

Leasehold ของต่างประเทศจะเริ่มต้นที่ 99 ปี หรือแทบไม่ต่างจาก freehold เลย แต่ในประเทศไทย กฏหมายกำหนดให้แค่ 30 ปี แล้วค่อยมาต่อกันอีกที ซึ่งถามจริงๆ ว่า อีก 30 ปีข้างหน้า มีใครรู้มั้ยว่าเราจะเป็นยังไง ทำเลนี้จะเปลี่ยนไปแค่ไหน เราอาจไม่อยากอยู่ตรงนี้แล้วก็ได้ ดังนั้นอย่าเอาระยะเวลามาเป็นตัวกำหนด

แม้ว่า Triple Y Residence จะเป็นคอนโด Leasehold ที่เราได้สิทธิเช่าแค่ 30 ปี แต่เมื่อพิจารณาจากทำเล ความสะดวกสบาย และสิ่งอำนวยความสะดวกที่มาพร้อมกับ “สามย่านมิตรทาวน์” ก็อาจเป็นทางเลือกใหม่ในการอยู่อาศัยที่น่าสนใจ