พูดถึงดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์บ้าน…ปีนี้ก็ยังอยู่ในช่วงขาลงนะคะ และคาดว่าจะมีการปรับลดอีก 1-2 ครั้งในครึ่งหลังของปี 2568 สังเกตจากดอกเบี้ยของธนาคารต่างๆ ที่ทยอยลดลงมาและ ค่า MRR ของแต่ละธนาคารก็ปรับลดลงกันแล้ว แต่ดอกเบี้ยที่ลดลงนี้ไม่ได้ส่งผลต่อทุกแผนรีไฟแนนซ์นะ

ดอกเบี้ยที่ปรับลดลงนี้จะส่งผลกับแผนที่เป็นดอกเบี้ย Floating Rate หรือดูง่ายๆก็คือแบบที่เป็นแบบ MRR-n/a% ซึ่งบอกเลยว่าแผนแบบ MRR-n/a% ก็เหมาะกับเศรษฐกิจในช่วงดอกเบี้ยขาลงแบบนี้ แต่ที่สังเกตจากแผนรีไฟแนนซ์ของหลายๆ ธนาคาร จะเห็นว่าธนาคารจะส่งแผนที่เป็นดอกเบี้ยคงที่ออกมาให้เลือกมากขึ้น ดังนั้นเราจึงดูแค่อัตราดอกเบี้ยไม่ได้ แต่ต้องดูความเสี่ยงจากการเลือกแผน และคำนวณความคุ้มค่าแบบภาพรวม ซึ่งเราจะสอนคำนวณในบทความนี้นะคะ

ใครที่กำลังจะรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) มาดูกันค่ะว่าธนาคารชั้นนำ 11 แห่งจะคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ และมีโปรโมชั่นไหนที่น่าสนใจบ้าง

เราได้รวบรวมคำถามคลาสสิคที่เพื่อนๆ ถามเข้ามาบ่อยๆ ไว้ดังนี้

  • ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน 2568 ต้องรู้ข้อมูลอะไรบ้าง?
  • รีไฟแนนซ์กับธนาคารไหนเสียดอกเบี้ยต่ำสุด?
  • ดอกเบี้ยต่ำสุด ประหยัดค่าใช้จ่ายได้เยอะสุด?
  • ทำประกัน MRTA เพื่อลดดอกเบี้ยดีมั้ย?
  • เลือกดอกเบี้ยแผนไหนดี คงที่หรือลอยตัว?
  • จ่ายค่าจดจำนองเอง หรือให้ธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้?
  • รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไหร่?
  • รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ รีเทนชั่น (Retention) แบบไหนคุ้มกว่ากัน?

ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน 2568 ต้องรู้ข้อมูลอะไรบ้าง?

ก่อนจะเดินดุ่มๆ เข้าไปธนาคาร เรามีลิสต์ 8 รายการมาให้เพื่อนๆ ทราบกันก่อนว่าอะไรบ้างที่เราต้องสอบถามในการรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีโปรโมชั่นต่างกัน บางธนาคารฟรีค่าธรรมเนียมการยื่นกู้, ฟรีค่าจดจำนองและอัตราดอกเบี้ยก็ต่างกัน ดังนี้ค่ะ

  1. อัตราดอกเบี้ย แต่ละธนาคารจะมีให้เลือกหลายรูปแบบทั้งคงที่และลอยตัว
  2. ค่าประเมินราคา ประมาณ 2,000-5,000 บาท (ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและบางธนาคารก็ไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)
  3. ค่าจดจำนอง 1% ของเงินต้นที่เหลือจากธนาคารเดิม (ค่าใช้จ่ายนี้เราเสียให้กรมที่ดิน กรณีบางธนาคารที่ฟรีค่าจดจำนองก็ต้องออกเงินส่วนนี้ก่อนแล้วธนาคารค่อยจ่ายคืนเรา)
  4. ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้  ส่วนใหญ่ผู้กู้เป็นคนจ่ายเอง และปัจจุบันหลายธนาคารเริ่มมีโปรโมชั่นในส่วนนี้เช่นกัน
  5. ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือ ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร ช่วงนี้ธนาคารส่วนใหญ่จะฟรีค่าธรรมเนียมยื่นกู้แล้วนะคะ
  6. ประกันอัคคีภัย ธนาคารส่วนใหญ่ให้ใช้ประกันฉบับเดิมที่เราเคยทำกับธนาคารเดิมได้ถ้าวงเงินคุ้มครองเพียงพอที่ธนาคารกำหนด และมีระยะเวลาคงเหลือนานกว่า 6 เดือน หรือบางธนาคารก็กำหนดไว้ที่ 1 ปีแค่สลักหลังเปลี่ยนผู้รับผลประโยชน์เป็นธนาคารที่เราไปยื่นขอรีไฟแนนซ์แทนก็เรียบร้อย
  7. ประกัน MRTA คือ ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำหน้าที่ปิดหนี้ให้หากผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ ซึ่งใช้ลดหย่อนภาษีได้เหมือนประกันชีวิตทั่วไปเลยนะคะ โดยการคำนวณค่าประกันให้สอบถามกับธนาคารไว้เบื้องต้นเลย เพราะค่า MRTA จะขึ้นอยู่กับเพศ อายุ หรือเงื่อนไขอื่นๆ ของผู้กู้ ซึ่งต้องพิจารณาเป็นรายบุคคล
  8. เงื่อนไขของระยะเวลา แต่ละธนาคารจะมีข้อกำหนดว่าห้ามปิดภาระหนี้หรือ Refinance ภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น 3 ปี, 5 ปี ส่วนใหญ่แล้วจะอนุญาตให้รีไฟแนนซ์ได้หลังครบ 3 ปี ซึ่งดอกเบี้ยหลังปีที่ 3 เป็นต้นไปมักจะสูงขึ้นกว่า 3 ปีแรกมาก ถ้ามีข้อหนดว่าไม่สามารถรีไฟแนนซ์หลัง 3 ปี ก็ต้องลองคำนวณความคุ้มค่าในภาพรวมก่อนว่าเมื่อรวมดอกเบี้ยปีที่ 4 และ 5 แล้วจะคุ้มค่าหรือไม่

ทั้ง 8 คำถามนี้เป็นรายละเอียดที่ต้องห้ามลืมถาม เพราะทุกคำถามจำเป็นในการใช้ประกอบการพิจารณาของเราเองนะคะ

รีไฟแนนซ์บ้าน 2568 กับธนาคารไหนเสียดอกเบี้ยต่ำสุด?

จากที่เราไปสอบถามธนาคารหลักๆ มาทั้งหมด 11 แห่งขอสรุปคร่าวๆ ว่าทางเลือกในการ Refinance จะมีให้เลือกหลักๆ 4 ทางเลือกนี้ค่ะ

1. กรณีจ่ายค่าจดจำนองเอง
2. กรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้
3. กรณีทำประกันชีวิต
4. กรณีไม่ทำประกันชีวิต

ซึ่งอัตราดอกเบี้ยก็จะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขที่เลือกและประวัติของแต่ละบุคคล ทีนี้เราจึงเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เป็นออปชั่นต่ำสุดของแต่ละธนาคารมาให้ รวมถึงโปรโมชั่นพิเศษที่น่าสนใจในเดือนมิถุนายน 2568 มาฝากกันค่ะ

อัตราดอกเบี้ยที่นำมาฝากกัน เป็นอัตราดอกบี้ยที่เรายกเอากรณีการกู้บ้านของเราเองไปสอบถามกับธนาคารนะคะ ซึ่งแต่ละคนจะได้อัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันเป็น Case by Case

สิ่งที่เพื่อนๆ จะนำไปใช้ได้คือ ใช้ตารางนี้เป็นแหล่งข้อมูลอ้างอิงให้สามารถหาธนาคารที่น่าจะให้อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดกับเพื่อนๆ ได้รวดเร็วขึ้น แนะนำว่าให้นำข้อมูลมาคำนวณความคุ้มค่าก่อน ซึ่งเราจะสอนคำนวณใน Part ถัดไป จากนั้นให้เลือกยื่นสัก 2-3 ธนาคารที่คาดว่าดอกเบี้ยน่าจะต่ำสุดและอย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ!! ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ได้มาในการต่อรองกับธนาคารอื่นๆ อีกครั้ง หากธนาคารต้องการให้เรา Refinance กับเค้า เค้าจะลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกให้ถูกกว่าธนาคารอื่นได้ค่ะ

หากใครต้องการดู Option ทั้งหมดของแต่ละธนาคาร ก็ดูได้จากรูปโบรชัวร์ที่เรานำมาฝากกันค่ะ

อัตราดอกเบี้ย Refinance จาก 11 ธนาคารชั้นนำ อัพเดทเดือนมีนาคม 2568

1. ธนาคารกรุงไทย

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.6%* 

เลื่อนอันดับจาก 2 ขึ้นมาเป็นธนาคารที่มีดอกเบี้ยรีไฟแนนซ์ต่ำสุด แต่ในโบรชัวร์จะไม่ได้มีดอกเบี้ยเรทนี้เขียนไว้นะคะ 2.6% เป็นดอกเบี้ยสำหรับบุคคลที่มีประวัติดี ไม่เคยจ่ายหนี้ล่าช้าทั้งหนี้บ้านและหนี้บัตรเครดิตค่ะ แนะนำให้ลองยื่น Pre-Approved เพื่อให้ธนาคารประเมินสินเชื่อบ้านในเบื้องต้น, ตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้

2. ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.7% 

เลื่อนจากอันดับ 4 ขึ้นมาเป็นอันดับ 2 แม้ชื่อธนาคารจะชื่อว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์แต่ไม่ได้ปล่อยกู้ให้กับโครงการของแลนด์แอนด์เฮ้าส์อย่างเดียวนะคะ LH Bank รับพิจารณาทุกโครงการเหมือนธนาคารอื่นๆ และมีออปชั่นฟรีค่าจดจำนอง, ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาด้วยค่ะ

อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีอยู่ที่ 2.7-3.25% เป็นแบบ Fixed Rate 3 ปี มีให้เลือกทั้งแบบทำประกันและไม่ทำประกัน จ่ายค่าจดจำนองเองและให้ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ แต่โบรชัวร์ในหน้าเว็บจะไม่ตรงกับที่เราสอบถามกับพนักงานนะคะ

3. ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.89% 

เป็นอีกหนึ่งธนาคารที่เอาใจคนที่ไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายยิบย่อยในการรีไฟแนนซ์ ธนาคารนี้จึงฟรีค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย (3 ปีแรก), ฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์และฟรีค่าอากรแสตมป์เลยนะคะ

และใครที่ต้องการให้ธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้ก็มี Option นี้ด้วยเช่นกัน แต่อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่า 2.89% นะคะ

4. ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.9% 

เป็นธนาคารที่มีดอกเบี้ยน่าสนใจเสมอมาเลยนะคะ ให้ดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี = 2.9% และในปีแรกก็ให้ดอกเบี้ยต่ำมากเพียง 0.99% เท่านั้น เรียกได้ว่าใครมีเงินโปะบ้านในปีแรกก็ยิ้มกริ่มเลย

เราว่าที่นี่น่าสนใจสำหรับกลุ่มลูกค้าที่เป็นสมาชิกของสภาวิชาชีพ/สมาคมวิชาชีพ ที่ทำข้อตกลงความร่วมมือกับ ธอส. เช่น อาชีพแพทย์, วิศวกร เป็นต้น หรือถ้าไม่อยู่ในกลุ่มนี้ก็ต้องเป็นผู้ที่มีเงินเดือน 70,000 บาทต่อเดือนขึ้นไปจะได้ดอกเบี้ยในเรทที่พิเศษกว่านี้นะคะ

แต่ถ้าไม่เข้าข่ายทั้ง 2 กลุ่มที่ว่ามาแล้ว จะได้ดอกเบี้ยต่ำสุดที่ 2.9% ในกรณีทำประกันค่ะ

5. ธนาคารยูโอบี

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.9% 

แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะดูพอๆ กับหลายธนาคารแต่ที่น่าสนใจคือ ธนาคารเค้าไม่ได้บังคับว่าต้องทำประกัน MRTA นะคะ จึงช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ไปได้ เมื่อคำนวณโดยภาพรวมแล้วอาจคุ้มกว่าบางธนาคารที่ดอกเบี้ยต่ำกว่าเสียอีก เพราะ ไม่ต้องจ่ายค่าทำประกันค่ะ

6. ธนาคารออมสิน

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.95% 

ธนาคารออมสินจะแบ่งลูกค้าออกเป็น 2 กลุ่มหลักๆ คือ 1. กลุ่มวงเงินกู้ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท และวงเงินกู้ตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่เราถามมาเป็นสินเชื่อสำหรับกลุ่มสินเชื่อ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดอยู่ที่ 2.95% สำหรับใครที่สินเชื่อต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่านี้อีกหน่อยนะคะ

7. ธนาคารกรุงศรีอยุธยา

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.983% 

เรามองว่าธนาคารนี้น่าสนใจในส่วนของโปรแกรม “สินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง” เหมาะกับคนที่มีเงินออมทรัพย์ เพราะสามารถใช้เงินออมลดดอกเบี้ยเงินกู้ได้ถึง 40% ตัวอย่างเช่น เรากู้เงิน 1 ล้านบาท และมีเงินฝาก”ออมทรัพย์จัดให้” 4 แสนบาท (40%ของเงินกู้) ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยโดยนำยอดกู้ 1 ล้านบาท ไปหักเงินออม 4 แสนบาท เหลือยอดเงินกู้เพียง 6 แสนบาทที่นำไปคิดดอกเบี้ย แปลว่าดอกเบี้ยจะน้อยกว่ายอดกู้ 1 ล้านบาทไปคิดดอกเบี้ยนั่นเอง หรือใครมีไม่ถึง 40% ก็ฝากได้นะคะ ธนาคารจะนำเงินออมไปหักจากเงินต้นตามสัดส่วน

ขอเปรียบเทียบให้ดูอีกสักตัวอย่าง สมมุติวงเงินกู้บ้าน 3 ล้านบาท, ดอกเบี้ย 5% ต่อปี, ผ่อนงวดละ 17,600 บาท, มีเงินฝากออมทรัพย์จัดให้ 40% เปรียบเทียบดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย 3 ปีระหว่างเข้าและไม่เข้าโปรแกรมได้ ดังนี้

  • เข้าโปรแกรมสินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง คิดเป็นดอกเบี้ย 253,632.32 บาท
  • ไม่เข้าโปรแกรมสินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง คิดเป็นดอกเบี้ย 435,958.00 บาท

โปรแกรมนี้จึงช่วยประหยัดดอกเบี้ยในเคสนี้ไปได้ 182,325.68 บาทเลยค่ะ

8. ธนาคารทหารไทยธนชาต

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.09% 

ttb มีแผนรีไฟแนนซ์ให้เลือกหลายแบบมากเลยค่ะ ทั้งแบบจ่ายค่าจดจำนองเอง หรือธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ที่น่าสนใจคือ ทุกแบบจะฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์และค่าประกันอัคคีภัยเลยนะคะ

9. ธนาคารกสิกรไทย

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.1%

อัตราดอกเบี้ยของธนาคารกสิกรไทยเริ่มปรับลดลงมาแล้ว จากเดิมที่มักจะเป็นธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับธนาคารอื่น ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก = 3.1% แต่บังคับว่าต้องทำประกัน MRTA นะคะ

10. ธนาคารกรุงเทพ

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.28% 

สำหรับธนาคารนี้ทุกครั้งที่ไป เจ้าหน้าที่จะถามก่อนเลยว่า บ้านที่จะรีไฟแนนซ์เป็นโครงการของบริษัทมหาชนรึเปล่า เพราะธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับกลุ่มโครงการเหล่านี้ เช่น AP, SC Asset, Land and Houses, QH, Supalai, Sansiri, Frasers, Singha Estate, Noble, Grand Unity, Pruksa, Ananda, LPN, Origin, Britania, AssetWise, Sena, Property Perfect เป็นต้น แต่หากไม่ใช่โครงการของบริษัทมหาชนที่อยู่ในลิสต์ของโครงการก็จะคิดดอกเบี้ยอีกอัตราที่สูงกว่าค่ะ

11. ธนาคารไทยพาณิชย์

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.59% 

ธนาคารไทยพาณิชย์มีนโยบายที่คล้ายธนาคารกรุงไทยเลยค่ะ คือจะมีอัตราดอกเบี้ยดีๆ ให้กับลูกค้าประวัติดีเท่านั้นนะคะ จึงต้องลองยื่น Pre-Approved (การยื่นประเมินสินเชื่อบ้านในเบื้องต้นนั้นเป็นการขอตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้) ดูก่อน เพื่อให้ธนาคารเช็คประวัติค่ะ แต่ดอกเบี้ยในโบรชัวร์จะเริ่มต้นที่ 3.59% นะคะ

ดอกเบี้ยต่ำสุด ประหยัดค่าใช้จ่ายได้เยอะสุดจริงมั้ย?

ไม่แน่เสมอไปค่ะ เพราะเรามีค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ด้วยประมาณ 1-2% ของยอดกู้ เพื่อให้ทุกคนเห็นภาพเราลองทำเคสตัวอย่างมาให้เป็นกรณีศึกษากันนะ

กรณีตัวอย่าง : ยอดกู้บ้าน 6 ล้านบาท ระยะเวลากู้ 30 ปี ซึ่งเราลองนำดอกเบี้ย Option ต่ำสุดและค่าใช้จ่ายของแต่ละธนาคารมาเทียบกัน ตัวเลขของค่าประกัน MRTA เป็นตัวเลขแบบ Case by Case ขึ้นอยู่กับประวัติของผู้กู้ อายุ รายได้ เครดิตด้านการเงิน แต่ละคนจะได้ตัวเลขที่ไม่เท่ากัน หรือถ้ายอดกู้สูง เช่น 6 ล้านก็มีโอกาสที่จะขอเวฟค่าอากรแสตมป์, ค่าประเมินได้มากกว่ายอดเงินกู้ที่ต่ำกว่าค่ะ

จากเคสตัวอย่างเราคำนวณเงินที่ประหยัดไปได้จากการรีไฟแนนซ์ ซึ่งเราจะคำนวณเพียง 3 ปี เพราะธนาคารส่วนใหญ่ปีที่ 4 ก็ให้รีไฟแนนซ์อีกรอบได้แล้ว ซึ่งธนาคารที่ประหยัดเงินได้มากสุดคือ KTB เพราะดอกเบี้ยต่ำมาก เป็นดอกเบี้ยพิเศษสำหรับคนที่มีประวัติด้านการเงินที่ดี, มีความมั่งคั่งตามเกณฑ์ที่ธนาคารกำหนด และค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ก็น้อยกว่าธนาคารส่วนใหญ่ค่ะ

อีกจุดหนึ่งที่น่าสังเกตคือ ตารางในช่อง A และ B ไม่ใช่ธนาคารที่ให้ค่าให้เรทดอกเบี้ยต่ำสุด แต่เมื่อคำนวณกับค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์แล้ว ปรากฎว่าประหยัดเงินไปได้มากกว่าหลายๆ ธนาคารที่ดูจะให้เรทดอกเบี้ยที่ถูกกว่า เพราะฉะนั้นอย่าเพิ่งเลือกธนาคารจากแค่เรทดอกเบี้ยนะคะ

ทีนี้ถ้าเพื่อนๆ อยากคำนวณเองว่า แต่ละทางเลือกจะเสียดอกเบี้ยเท่าไหร่ ง่ายสุดที่เรานึกออกก็คือ App EZ Calculators ค่ะ

เข้า Apps EZ Calculator แล้วเลือกฟังก์ชัน Loan Calculator ค่ะ

จากนั้นกรอกข้อมูลให้ครบ ตามนี้ค่ะ

  • Loan Amount = ยอดเงินกู้
  • Interest Rate = ดอกเบี้ยเงินกู้ (เราใช้เรทดอกเบี้ยแบบเฉลี่ย 3 ปีเพื่อคำนวณง่ายๆ ให้เห็นภาพรวมนะ)
  • Loan Term = จำนวนปีที่จะผ่อนชำระ
  • Extra Payment Per Month = ยอดโปะที่จ่ายเพิ่ม เช่น หากธนาคารกำหนดให้แต่ละเดือนต้องจ่าย 28,644.92 บาท แต่เราจ่ายจริงเดือนละ 30,000 บาท ก็ให้ใส่ส่วนต่าง 1,355.08 บาทลงในช่องนี้ค่ะ

แล้วก็กด Calculate เลยค่ะ ถ้าเราอยากรู้ว่าดอกเบี้ย 3 ปี จะต้องจ่ายเท่าไหร่ก็กด Amortization แล้วนำดอกเบี้ยมารวมกัน 36 เดือน พอคำนวณแต่ละทางเลือกแล้ว ก็นำมาเปรียบเทียบกันแบบในตารางตัวอย่าง ก็จะรู้แล้วว่า Option ไหนที่คุ้มค่าที่สุด

ทำประกัน MRTA เพื่อลดดอกเบี้ยดีมั้ย?

เงื่อนไขทำประกันหรือไม่ทำประกันจะอยู่ในตารางช่อง A ซึ่งประกัน MRTA คือ ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือประกันชีวิตที่มีจุดประสงค์ในการคุ้มครองผู้ขอสินเชื่อเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้กับผู้กู้ (เรา) และผู้ให้กู้ (ธนาคาร) ตามจำนวนเงินทุนประกันและระยะเวลาในการทำประกัน หากเราทำประกันนี้ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกกว่าการไม่ทำประกันนะคะ แต่เราสามารถเลือกไม่ทำประกัน MRTA ก็ได้ เพราะไม่มีข้อบังคับให้ต้องทำแต่อย่างใด

ก่อนอื่นเลยแนะนำว่าให้เจ้าหน้าที่ลองประเมินค่าทำประกันออกมาก่อน แล้วนำมาคำนวณความคุ้มค่าในระยะ 3 ปีว่าแบบทำประกันและไม่ทำประกันเราต้องเสียเงินต่างกันเท่าไหร่ อย่างตัวเราเองล่าสุดที่ให้ธนาคารคำนวณให้ ปรากฎว่าแบบทำประกันจะประหยัดค่าดอกเบี้ยได้เยอะกว่าด้วยค่ะ

ในความเห็นเราคิดว่าหากใครที่เป็นหัวหน้าครอบครัว หรือเป็นมีคนที่ต้องอุปการะดูแล เช่น ลูกหลานหรือคุณพ่อคุณแม่ แนะนำให้ทำประกัน MRTA เผื่อกรณีเกิดอะไรขึ้น เงินประกันส่วนนี้จะชำระค่าบ้านที่เหลือให้ทั้งหมด และหากมีส่วนต่างก็จะคืนให้กับญาติที่เราแจ้งให้รับเงินส่วนต่างไปด้วย

ดังนั้นการทำประกัน MRTA จะทำให้เราสบายใจได้ว่าหากเกิดอะไรขึ้นกับเรา ครอบครัวจะไม่ต้องแบกรับภาระส่วนนี้ ในกรณีกลับกัน หากเราไม่ได้มีญาติพี่น้องหรือคนที่ต้องดูแลอุปการะ จะเลือกไม่ทำประกัน MRTA ก็ได้เช่นกันค่ะ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละคนเลย

เลือกดอกเบี้ยแผนไหนดี คงที่หรือลอยตัว?

ดอกเบี้ยลอยตัว / ดอกเบี้ยคงที่ จะระบุในตารางช่อง B

ดอกเบี้ยลอยตัว : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่คงที่ โดยจะมีเรทเป็นไปตาม MRR = Minimum Retail Rate ของธนาคารนั้นๆ โดยแต่ละธนาคารจะมีค่า MRR ไม่เท่ากันนะคะ

โดยเราจะเห็นในตารางของ EX.1 MRR-4.30 สมมติ MRR = 6.87 ดังนั้นดอกเบี้ย ณ เวลานั้นจะเท่ากับ 6.87-4.30 = 2.57% ต่อปี (โดยสังเกตว่าตัวเลข 4.30 จะ Fix ไว้ แต่ MRR สามารถขยับขึ้นลงได้)

ดังนั้นการที่เราเลือกดอกเบี้ยลอยตัวจะมีความเสี่ยงกว่าดอกเบี้ยคงที่ ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะให้เรทดอกเบี้ยสำหรับดอกเบี้ยลอยตัวต่ำกว่าดอกเบี้ยคงที่ เพราะความเสี่ยงที่มีมากกว่า โดยทั้งนี้ก็มีข้อดี-ข้อเสีย ข้อดีคือถ้าธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR เราก็จะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้น ธนาคารปรับ MRR ขึ้นเราก็เสียดอกเบี้ยมากขึ้นเช่นกัน

ดอกเบี้ยคงที่ : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่มีปรับลงหรือขึ้น อัตราไหนอัตราไหนตลอด ยกตัวอย่าง EX.2 ที่เราจะเห็นว่าปีแรก อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.05%, ปีที่ 2 อยู่ที่ 3.25% และปีที่ 3 อยู่ที่ 3.5%

ซึ่งรูปแบบนี้จะเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน เพื่อนำไปคำนวณได้ หรือไม่ต้องการรับความเสี่ยงการผันผวนของดอกเบี้ย แต่โดยเฉลี่ย ณ วันที่เราจะยื่นขอ Refinance อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่นิดหน่อยค่ะ

หากใครสนใจเพิ่มเติมว่าควรเลือกดอกเบี้ยแบบคงที่หรือลอยตัวในช่วงเศรษฐกิจแบบไหน เราได้อธิบายไว้อย่างละเอียดในบทความนี้นะคะ >> ดอกเบี้ยบ้านคงที่หรือลอยตัว แบบไหนดอกเบี้ยถูกกว่ากัน?

จ่ายค่าจดจำนองเอง หรือให้ธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้?

จ่ายค่าจดจำนองเองหรือธนาคารออกค่าจดจำนองให้ จะระบุในตารางช่อง C

จะเห็นว่าค่าใช้จ่ายหลักๆในการรีไฟแนนซ์บ้าน ก็คือค่าจดจำนอง ทำให้ธนาคารหลายแห่งจัดโปรโมชั่นจ่ายค่าจดจำนองให้ เพื่อให้เหมาะสำหรับคนที่ไม่มีเงินก้อน เพราะถ้ากู้ซื้อบ้าน 2 ล้านก็ต้องมีเงินจดจำนอง = 2,000,000 x 1% =20,000 บาท นะคะ

จ่ายค่าจดจำนองเอง : หมายถึงเราจะต้องเสียค่าจดจำนองให้กรมที่ดิน 1% ของราคาเงินต้นบ้าน เช่น เราซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ผ่อนมา 3 ปี เหลือเงินต้น 4.7 ล้านบาท เราจะต้องเสียค่าจดจำนองอยู่ที่ 47,000 บาท เป็นต้น

ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ : หมายถึง ฟรีค่าจดจำนองเลยค่ะ เราไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของราคาเงินต้นบ้านให้กับกรมที่ดิน แต่ธนาคารจะเป็นผู้ออกเงินให้ในส่วนนี้

เราขอสรุป ความเห็นส่วนตัวของเราไว้อย่างนี้นะคะ

กรณีจ่ายค่าจดจำนองเอง หากเรามีเงินก้อนพอที่จะจ่ายค่าจดจำนองเองได้ ก็แนะนำให้เลือกแบบนี้นะ เพราะจะได้อัตราดอกเบี้ยถูกกว่ากรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้ และเงื่อนไขส่วนใหญ่จะอนุญาติให้สามารถ Refinance ได้เมื่อครบสัญญา 3 ปี ต่างจากกรณีที่ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ซึ่งบางแห่งสัญญาจะระบุว่า Refinance ได้เมื่ออยู่กับธนาคารครบ 5 ปี เลยนะคะ

กรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้ ส่วนใหญ่ธนาคารจะมีเงื่อนไขว่าหากต้องการฟรีค่าจดจำนองจะต้องทำประกัน MRTA ซึ่งค่าทำประกันก็อาจจะพอๆ กับค่าจดจำนองนั่นแหละ เพียงแค่ผ่อนจ่ายได้และนำไปลดหย่อนภาษีได้ แต่บางธนาคารก็ยอมว่าไม่ต้องทำประกัน MRTA ก็ได้นะ สิ่งที่เราคิดว่าต้องระวังหากเลือกโปรโมชั่นนี้คือ ดอกเบี้ยในปีที่ 4 และ 5 ซึ่งมักจะสูงกว่าปีที่ 1-3 แบบก้าวกระโดด และมักจะโดนสัญญาบังคับด้วยว่าห้าม Refinance ก่อน 5 ปีค่ะ ทางเลือกนี้จึงต้องดูรายละเอียดให้รอบคอบ อย่างหลายๆ ธนาคารที่ออกค่าจดจำนองให้ แล้วบังคับอยู่กับธนาคาร 3 ปีก็มีให้เลือกหลายที่อยู่เหมือนกัน หรือเลือก Retention กับธนาคารเดิมก็จะเลี่ยงการเสียค่าจดจำนองได้ค่ะ

รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไหร่?

เราขอยกตัวอย่างกรณีของคุณพะโล้ อาชีพเป็นพนักงานประจำ อายุ 32 ปี เดิมกู้กับธนาคาร A. โดยคุณพะโล้กู้ซื้อบ้านมาราคา 3.2 ล้านบาท จ่ายค่าผ่อนบ้านกับธนาคารเดือนละ 16,000 บาท ผ่อนครบ 3 ปี คุณพะโล้เหลือเงินต้นอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท และหลังจากนี้ปีที่ 4 เป็นต้นไปคุณพะโล้จะเสียอัตราดอกเบี้ย = 5.1% ซึ่งนับเป็นดอกเบี้ยที่สูงทีเดียว

โดยคุณพะโล้จะมีทางเลือกเกี่ยวกับการ Refinance ทั้งหมด 5 ทาง เริ่มตั้งแต่การอยู่กับธนาคารเดิม ไปจนถึงการรีไฟแนนซ์ทั้ง 4 แบบที่เราอธิบายไปใน Part ที่แล้วนะคะ ดังนี้

กรณี 1 : คุณพะโล้อยู่ธนาคารเดิมไม่ Refinance

คิดอัตราดอกเบี้ย MRR – 2.25% = 7.35 – 2.25 = 5.1% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,768,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 2,700,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 2,068,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 298 งวด = ประมาณ 24 ปี 10 เดือน

กรณี 2 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ จ่ายค่าจดจำนองเอง ไม่ทำประกัน

ปีที่ 1-3 = MRR – 3.62 = 2.6%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 3,968,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 2,700,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,268,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 248 งวด = ประมาณ 20 ปี 8 เดือน

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ = 30,850 บาท แบ่งเป็น

  • ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 27,000 บาท
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
  • ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 769,150 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 3 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ จ่ายค่าจดจำนองเอง ทำประกัน MRTA

ปีที่ 1-3 = MRR – 3.72 = 2.5%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 3,952,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 2,700,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,252,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 247 งวด = ประมาณ 20 ปี 7 เดือน

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์+ทำประกัน = 74,650 บาท แบ่งเป็น

  • ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 27,000 บาท
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
  • ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท
  • ค่าประกัน MRTA แบบจ่ายครั้งเดียว = 43,800 บาท (สอบถามเบี้ยจากธนาคารเป็นรายบุคคลนะคะ)

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 741,350 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 4 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ ให้ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ไม่ทำประกัน

ปีที่ 1 = 2.49%
ปีที่ 2-3 = MRR – 2.10 = 4.12%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,048,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 2,700,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,348,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 253 งวด = ประมาณ 21 ปี 1 เดือน

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ = 3,850 บาท แบ่งเป็น

  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
  • ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 716,150 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 5 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ ให้ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ทำประกัน

ปีที่ 1 = 2.38%
ปีที่ 2-3 = MRR – 2.18 = 4.04%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,032,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 2,700,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,332,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 252 งวด = ประมาณ 21 ปี

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ = 47,650 บาท แบ่งเป็น

  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
  • ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท
  • ค่าประกัน MRTA แบบจ่ายครั้งเดียว = 43,800 บาท (สอบถามเบี้ยจากธนาคารเป็นรายบุคคลนะคะ)

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 688,350 บาท ตลอดอายุสัญญา

จะเห็นว่าแต่ละทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ (Refinance) จะช่วยประหยัดค่างวดไปได้มากน้อยก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละทางเลือก ทั้งคนที่ไม่มีเงินก้อนพอจะรีไฟแนนซ์ก็ยังมี Options ให้เลือกได้ หรือใครอยากทำประกันเพิ่มเพราะห่วงลูกหลานจะต้องมารับหนี้ผ่อนบ้านต่อก็ทำได้ อย่างนึงที่อยากให้เพื่อนๆ ลองทำคือการเปรียบเทียบหลายๆ แบบ หลายๆ ธนาคารเพื่อให้รีไฟแนนซ์ได้คุ้มค่าที่สุดนะคะ

สิ่งที่เราควรจะทำก็คือ พยายามลดอัตราดอกเบี้ยในทุกๆ 3 ปี ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมก็ได้ (สอบถามบางธนาคารให้ปรับลดได้ 1 ครั้งตลอดอายุสัญญา บางธนาคารปรับได้ทุก 3 ปี ควรเช็คก่อนตัดสินใจ Refinance ไปธนาคารนั้นๆ) ซึ่งจะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าที่เราคิดกันไว้ข้างต้นอีกนะคะ และส่งผลให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วยิ่งขึ้น

รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ รีเทนชั่น (Retention) แบบไหนคุ้มกว่ากัน?

การลดดอกเบี้ยบ้านนอกจากรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารใหม่แล้ว ก็ยังมีวิธีรีเทนชั่น (Retention) กับธนาคารเดิมให้เลือกด้วยเช่นกัน ถ้าอยากรู้ว่าแบบไหนคุ้มกว่ากัน? คลิกอ่านที่บทความนี้เลยค่ะ >> ผ่อนบ้านอย่างไรเสีย “ดอกเบี้ยน้อยที่สุด”

สุดท้ายแล้วเราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับคุณผู้อ่านทุกคนที่กำลังเตรียมตัวหาข้อมูลรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยกันนะคะ หวังว่าทุกคนจะเสียดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านที่น้อยลงกัน และหากคุณผู้อ่านคนไหนมีประสบการณ์น่าสนใจเกี่ยวกับรีไฟแนนซ์ก็สามารถมาแชร์เรื่องราวใน Comment กันได้เลยนะคะ เชื่อว่าต้องเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ คนอื่นแน่นอนค่ะ นอกจากการลดดอกเบี้ยแล้ว ก็อย่าลืมนำดอกเบี้ยซื้อบ้านไปใช้ยื่นภาษีกันด้วย เพื่อนๆ สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ในบทความ ดอกเบี้ยบ้าน ใช้ลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ได้เลยค่ะ

อ่านเพิ่มเติม