รีไฟแนนซ์บ้าน 2567 ลดดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไหร่ ธนาคารไหนเสียดอกเบี้ยต่ำสุด

ใครกำลังจะ รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) บ้างยกมือขึ้น!! สำหรับคนที่ผ่อนบ้านหรือคอนโดมาครบ 3 ปี (บางคนก็สัญญาครบ 5 ปี) ดอกเบี้ยคงจะปรับขึ้นจากเดิมกันหมดแล้ว เราเองก็โดนปรับขึ้นเกือบเท่านึงเลยเหมือนกัน รวมถึงเงินที่ต้องผ่อนก็ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นด้วย วันนี้เราจึงจะชวนเพื่อนๆ มาลดดอกเบี้ยบ้านโดยการรีไฟแนนซ์บ้านกัน มาดูกันค่ะว่าธนาคารชั้นนำ 11 แห่งจะคิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ และมีโปรโมชั่นไหนที่น่าสนใจบ้าง

เราได้รวบรวมคำถามคลาสสิคที่เพื่อนๆ ถามเข้ามาบ่อยๆ ไว้ดังนี้

ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน 2567 ต้องรู้ข้อมูลอะไรบ้าง?
รีไฟแนนซ์กับธนาคารไหนเสียดอกเบี้ยต่ำสุด?
ทำประกัน MRTA เพื่อลดดอกเบี้ยดีมั้ย?
เลือกดอกเบี้ยแผนไหนดี คงที่หรือลอยตัว?
จ่ายค่าจดจำนองเอง หรือให้ธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้?
รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไหร่?
รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ รีเทนชั่น (Retention) แบบไหนคุ้มกว่ากัน?

ก่อนตัดสินใจรีไฟแนนซ์บ้าน 2567 ต้องรู้ข้อมูลอะไรบ้าง?

ก่อนจะเดินดุ่มๆ เข้าไปธนาคาร เรามีลิสต์ 7 รายการมาให้เพื่อนๆ ทราบกันก่อนว่าอะไรบ้างที่เราต้องสอบถามในการรีไฟแนนซ์บ้าน ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีโปรโมชั่นต่างกัน บางธนาคารฟรีค่าธรรมเนียมการยื่นกู้, ฟรีค่าจดจำนองและอัตราดอกเบี้ยก็ต่างกัน ดังนี้ค่ะ

อัตราดอกเบี้ย แต่ละธนาคารจะมีให้เลือกหลายรูปแบบทั้งคงที่และลอยตัว
ค่าประเมินราคา ประมาณ 1,900-3,700 บาท (ขึ้นอยู่กับธนาคารและบางธนาคารก็ไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)
ค่าจดจำนอง 1% ของเงินต้นที่เหลือจากธนาคารเดิม (ค่าใช้จ่ายนี้เราเสียให้กรมที่ดิน กรณีบางธนาคารที่ฟรีค่าจดจำนองก็ต้องออกเงินส่วนนี้ก่อนแล้วธนาคารค่อยจ่ายคืนเรา)
ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ ส่วนใหญ่ผู้ยื่นกู้จ่ายเอง และปัจจุบันหลายธนาคารเริ่มมีโปรโมชั่นในส่วนนี้เช่นกัน แต่สังเกตว่าอัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่าจ่ายเองนะคะ
ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือ ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร ช่วงนี้ธนาคารส่วนใหญ่จะฟรีค่าธรรมเนียมยื่นกู้แล้วนะคะ
ประกันอัคคีภัย ธนาคารส่วนใหญ่ให้ใช้ประกันฉบับเดิมที่เราเคยทำกับธนาคารเดิมได้ถ้าวงเงินคุ้มครองเพียงพอที่ธนาคารกำหนด แค่สลักหลังเปลี่ยนผู้รับผลประโยชน์เป็นธนาคารที่เราไปยื่นขอรีไฟแนนซ์แทน
ประกัน MRTA คือ ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ทำหน้าที่ปิดหนี้ให้หากผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ ซึ่งใช้ลดหย่อนภาษีได้เหมือนประกันชีวิตทั่วไปเลยนะคะ โดยการคำนวณค่าประกันให้สอบถามกับธนาคารไว้เบื้องต้นเลย เพราะค่า MRTA จะขึ้นอยู่กับเพศ อายุ หรือเงื่อนไขอื่นๆ ของผู้กู้ ซึ่งต้องพิจารณาเป็นรายบุคคล
เงื่อนไขของระยะเวลา แต่ละธนาคารจะมีข้อกำหนดว่าห้ามปิดภาระหนี้หรือ Refinance ภายในระยะเวลาที่กำหนด เช่น 3 ปี, 5 ปี หรือบางธนาคารก็อนุญาตให้สามารถปิดหนี้ก่อนนั้น

ทั้ง 8 คำถามนี้เป็นรายละเอียดที่ต้องห้ามลืมถาม เพราะทุกคำถามจำเป็นในการใช้ประกอบการพิจารณาของเราเองนะคะ

จากที่เราไปสอบถามธนาคารหลักๆ มาทั้งหมด 11 แห่งขอสรุปคร่าวๆ ว่าทางเลือกในการ Refinance จะมีหลากหลายเงื่อนไขมากๆ เช่น

1. กรณีจ่ายค่าจดจำนองเอง
2. กรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้
3. กรณีทำประกันชีวิต
4. กรณีไม่ทำประกันชีวิต

ซึ่งอัตราดอกเบี้ยก็จะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขที่เลือกและประวัติของแต่ละบุคคล ทีนี้เราจึงเลือกอัตราดอกเบี้ยที่เป็นออปชั่นต่ำสุดของแต่ละธนาคารมาให้ รวมถึงโปรโมชั่นพิเศษที่น่าสนใจในเดือนพฤศจิกายน-ธันวาคม 2567 มาฝากกันค่ะ

อัตราดอกเบี้ยที่นำมาฝากกัน เป็นอัตราดอกบี้ยที่เรายกเอากรณีการกู้บ้านของเราเองไปสอบถามกับธนาคารนะคะ ซึ่งแต่ละคนจะได้ตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันเป็น Case by Case

สิ่งที่เพื่อนๆ จะนำไปใช้ได้คือ ใช้ตารางนี้เป็นแหล่งข้อมูลอ้างอิงให้สามารถหาธนาคารที่น่าจะให้อัตราดอกเบี้ยต่ำสุดกับเพื่อนๆ ได้รวดเร็วขึ้น แนะนำว่าให้ยื่นสัก 2-3 ธนาคารที่คาดว่าดอกเบี้ยน่าจะต่ำสุดและอย่าเพิ่งรีบตัดสินใจ!! ให้ใช้อัตราดอกเบี้ยที่ได้มาในการต่อรองกับธนาคารอื่นๆ อีกครั้ง หากธนาคารต้องการให้เรา Refinance กับเค้า เค้าจะลดอัตราดอกเบี้ยลงอีกให้ถูกกว่าธนาคารอื่นได้ค่ะ

อัตราดอกเบี้ย Refinance จาก 11 ธนาคารชั้นนำ อัพเดท 26 พฤศจิกายน 2567

1. ธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.70%

แม้ชื่อธนาคารจะชื่อว่าแลนด์แอนด์เฮ้าส์แต่ไม่ได้ปล่อยกู้ให้กับโครงการของแลนด์แอนด์เฮ้าส์อย่างเดียวนะคะ LH Bank รับพิจารณาทุกโครงการเหมือนธนาคารอื่นๆ และมีออปชั่นฟรีค่าจดจำนอง, ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย และค่าประเมินราคาด้วยค่ะ ใครที่ไม่ได้มีเงินก้อนเพียงพอสำหรับจ่ายค่าจดจำนองก็ลองพิจารณาที่นี่ดูได้นะคะ

2. ธนาคารไทยพาณิชย์

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.70%

ธนาคารไทยพาณิชย์มีอัตราดอกเบี้ย Refinance ที่น่าสนใจเช่นกัน แต่ที่สาขาเค้าไม่ได้มีโบรชัวร์มาให้ดูนะคะ เค้าแนะนำให้ลองยื่น Pre-Approved (การยื่นประเมินสินเชื่อบ้านในเบื้องต้นนั้นเป็นการขอตรวจสอบสถานภาพทางการเงินและความสามารถในการชำระหนี้) ดูค่ะ

ซึ่งเจ้าหน้าที่ก็แจ้งว่าอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดน่าจะได้ที่ 2.7% โดยที่ไม่ต้องทำประกัน MRTA ก็ได้เรทนี้นะคะ แถมฟรีค่าประเมิน แต่เราต้องจ่ายค่าจดจำนองเองนะคะ

3. ธนาคารอาคารสงเคราะห์

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.71%

ธนาคารนี้เสนอดอกเบี้ยต่ำโดยที่ไม่จำเป็นต้องทำประกันชีวิตก็ได้นะคะ เรียกได้ว่าจะทำประกันหรือไม่ก็ได้อัตราดอกเบี้ยเดียวกัน ซึ่งธอส. มีโครงการสินเชื่อบ้าน 71 ปี ธอส. ที่เสนออัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับลูกค้าทั่วไป ตอบโจทย์ทั้งลูกค้าที่ต้องการรีไฟแนนซ์บ้าน, ซื้อบ้านใหม่, ต่อเติมบ้าน

4. ธนาคารทหารไทยธนชาต

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.81%

ttb มีแผน Refinance ให้เลือกหลายแบบมากเลยค่ะ ทั้งแบบจ่ายค่าจดจำนองเอง หรือให้ธนาคารออกค่าจดจำนอง ที่น่าสนใจคือ ทุกแบบจะฟรีค่าประเมินหลักทรัพย์และค่าประกันอัคคีภัยเลยนะคะ

5. ธนาคารออมสิน

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 2.99%

ธนาคารออมสินจะแบ่งลูกค้าออกเป็น 2 กลุ่มหลักๆ คือ 1. กลุ่มวงเงินกู้ต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท และวงเงินกู้ตั้งแต่ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งอัตราดอกเบี้ยที่เราถามมาเป็นสินเชื่อสำหรับกลุ่มสินเชื่อ 1.5 ล้านบาทขึ้นไป โดยมีอัตราดอกเบี้ยต่ำสุดอยู่ที่ 2.99% สำหรับใครที่สินเชื่อต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทจะได้อัตราดอกเบี้ยที่สูงกว่านี้อีกหน่อยนะคะ

6. ธนาคารซีไอเอ็มบีไทย

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.09%

เป็นอีกหนึ่งธนาคารที่มีโปรโมชั่นเอาใจคนที่ไม่อยากจ่ายค่าจดจำนอง ไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายใดๆ แต่ยังต้องการรีไฟแนนซ์บ้านก็ลองพิจารณาธนาคารนี้ดูค่ะ สำหรับกรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้อัตราดอกเบี้ยจะสูงกว่า 3.09% นะคะ

7. ธนาคารยูโอบี

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.29%

เราลองไปสอบถามที่สาขาของ UOB มาแล้ว เจ้าหน้าที่แนะนำให้ลองยื่น Pre-Approved ดูค่ะ เพราะถ้าเราประวัติดี อัตราดอกเบี้ยอาจปรับลดลงได้อยู่ในช่วง 2.8-3% นะคะ

8. ธนาคารกสิกรไทย

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.33%

อัตราดอกเบี้ยของธนาคารกสิกรไทยเริ่มปรับลดลงมาแล้ว จากเดิมที่มักจะเป็นธนาคารที่มีอัตราดอกเบี้ยค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับธนาคารอื่น ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรก = 3.33% จะบังคับว่าต้องทำประกัน MRTA นะคะ หากไม่ทำประกันอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกจะ = 3.49% ทั้งนี้เราต้องเสียค่าจดจำนองเอง 1% ของวงเงินกู้ และมีค่าประเมินราคาอีก 3,000 บาทค่ะ

9. ธนาคารกรุงเทพ

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.35%

ทุกครั้งที่ไปธนาคารนี้เจ้าหน้าที่จะถามก่อนเลยว่า บ้านที่จะรีไฟแนนซ์เป็นโครงการของบริษัทมหาชนรึเปล่า เพราะธนาคารจะมีอัตราดอกเบี้ยพิเศษให้กับกลุ่มโครงการเหล่านี้ เช่น AP, SC Asset, Land and Houses, QH, Supalai, Sansiri, Frasers, Singha Estate, Noble, Grand Unity, Pruksa, Ananda, LPN, Origin, Britania, AssetWise, Sena, Property Perfect (เฉพาะวงเงินตั้งแต่ 5 ล้านบาท ขึ้นไป) เป็นต้น แต่หากไม่ใช่โครงการของบริษัทมหาชนที่อยู่ในลิสต์ของโครงการ ก็จะคิดดอกเบี้ยอีกอัตราที่สูงกว่าค่ะ

10. ธนาคารกรุงศรีอยุธยา

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.355%

เรามองว่าธนาคารนี้น่าสนใจในส่วนของโปรแกรม “สินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง” เหมาะกับคนที่มีเงินออมทรัพย์ เพราะสามารถใช้เงินออมลดดอกเบี้ยเงินกู้ได้ถึง 20% ตัวอย่างเช่น เรากู้เงิน 1 ล้านบาท และมีเงินฝาก”ออมทรัพย์จัดให้” 2 แสนบาท (20%ของเงินกู้) ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยโดยนำยอดกู้ 1 ล้านบาท ไปหักเงินออม 2 แสนบาท เหลือยอดเงินกู้เพียง 8 แสนบาทที่นำไปคิดดอกเบี้ย แปลว่าดอกเบี้ยจะน้อยกว่านำยอดกู้ 1 ล้านบาทไปคิดดอกเบี้ย นั่นเอง หรือใครมีไม่ถึง 20% ก็ฝากได้นะคะ ธนาคารจะนำเงินออมไปจากหักเงินต้นตามสัดส่วน

ขอเปรียบเทียบให้ดูอีกสัก 1 ตัวอย่าง สมมุติวงเงินกู้บ้าน 3 ล้านบาท, ดอกเบี้ย 5% ต่อปี, ผ่อนงวดละ 17,600 บาท, มีเงินฝากออมทรัพย์จัดให้ 20% เปรียบเทียบดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย 3 ปีระหว่างเข้าและไม่เข้าโปรแกรมได้ ดังนี้

เข้าโปรแกรมสินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง คิดเป็นดอกเบี้ย 343,420.13 บาท
ไม่เข้าโปรแกรมสินเชื่อบ้านซุปเปอร์เซฟวิ่ง คิดเป็นดอกเบี้ย 435,958.00 บาท

โปรแกรมนี้จึงช่วยประหยัดดอกเบี้ยในเคสนี้ไปได้ 92,537.87 บาทเลยค่ะ

11. ธนาคารกรุงไทย

ดอกเบี้ยต่ำสุดเฉลี่ย 3 ปีแรก : 3.60%

สำหรับธนาคารกรุงไทย เราแนะนำให้ลองทำ Pre-Approved ดูค่ะ เพราะเราเองเคยได้ดอกเบี้ยที่น่าสนใจจากธนาคารนี้ในช่วงกลางปี 67 ธนาคารเสนอดอกเบี้ยให้ 2.6% เท่านั้นเอง แต่ต้องทำประกันชีวิตกับธนาคาร แล้วธนาคารจะจ่ายค่าจดจำนองให้ แต่ระยะเวลาโปรโมชั่นค่อนข้างจำกัด อยากให้ลองถามกับธนาคารดูอีกครั้งนะคะ

ทำประกัน MRTA เพื่อลดดอกเบี้ยดีมั้ย?

เงื่อนไขทำประกันหรือไม่ทำประกันจะอยู่ในตารางช่อง A ซึ่งประกัน MRTA คือ ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือประกันชีวิตที่มีจุดประสงค์ในการคุ้มครองผู้ขอสินเชื่อเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้กับผู้กู้ (เรา) และผู้ให้กู้ (ธนาคาร) ตามจำนวนเงินทุนประกันและระยะเวลาในการทำประกัน หากเราทำประกันนี้ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกกว่าการไม่ทำประกันนะคะ แต่เราสามารถเลือกไม่ทำประกัน MRTA ก็ได้ เพราะไม่มีข้อบังคับให้ต้องทำแต่อย่างใด

ก่อนอื่นเลยแนะนำว่าให้เจ้าหน้าที่ลองประเมินค่าทำประกันออกมาก่อน แล้วนำมาคำนวณความคุ้มค่าในระยะ 3 ปีว่าแบบทำประกันและไม่ทำประกันเราต้องเสียเงินต่างกันเท่าไหร่ อย่างตัวเราเองล่าสุดที่ให้ธนาคารคำนวณให้ ปรากฎว่าแบบทำประกันจะประหยัดค่าดอกเบี้ยได้เยอะกว่าด้วยค่ะ

ในความเห็นเราคิดว่าหากใครที่เป็นหัวหน้าครอบครัว หรือเป็นมีคนที่ต้องอุปการะดูแล เช่น ลูกหลานหรือคุณพ่อคุณแม่ แนะนำให้ทำประกัน MRTA เผื่อกรณีเกิดอะไรขึ้น เงินประกันส่วนนี้จะชำระค่าบ้านที่เหลือให้ทั้งหมด และหากมีส่วนต่างก็จะคืนให้กับญาติที่เราแจ้งให้รับเงินส่วนต่างไปด้วย

ดังนั้นการทำประกัน MRTA จะทำให้เราสบายใจได้ว่าหากเกิดอะไรขึ้นกับเรา ครอบครัวจะไม่ต้องแบกรับภาระส่วนนี้ ในกรณีกลับกัน หากเราไม่ได้มีญาติพี่น้องหรือคนที่ต้องดูแลอุปการะ จะเลือกไม่ทำประกัน MRTA ก็ได้เช่นกันค่ะ ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละคนเลย

เลือกดอกเบี้ยแผนไหนดี คงที่หรือลอยตัว?

ดอกเบี้ยลอยตัว / ดอกเบี้ยคงที่ จะระบุในตารางช่อง B

ดอกเบี้ยลอยตัว : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่คงที่ โดยจะมีเรทเป็นไปตาม MRR = Minimum Retail Rate ของธนาคารนั้นๆ โดยแต่ละธนาคารจะมีค่า MRR ไม่เท่ากันนะคะ

โดยเราจะเห็นในตารางของ EX.1 MRR-4.30 สมมติ MRR = 6.87 ดังนั้นดอกเบี้ย ณ เวลานั้นจะเท่ากับ 6.87-4.30 = 2.57% ต่อปี (โดยสังเกตว่าตัวเลข 4.30 จะ Fix ไว้ แต่ MRR สามารถขยับขึ้นลงได้)

ดังนั้นการที่เราเลือกดอกเบี้ยลอยตัวจะมีความเสี่ยงกว่าดอกเบี้ยคงที่ ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะให้เรทดอกเบี้ยสำหรับดอกเบี้ยลอยตัวต่ำกว่าดอกเบี้ยคงที่ เพราะความเสี่ยงที่มีมากกว่า โดยทั้งนี้ก็มีข้อดี-ข้อเสีย ข้อดีคือถ้าธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR เราก็จะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้น ธนาคารปรับ MRR ขึ้นเราก็เสียดอกเบี้ยมากขึ้นเช่นกัน

ดอกเบี้ยคงที่ : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่มีปรับลงหรือขึ้น อัตราไหนอัตราไหนตลอด ยกตัวอย่าง EX.2 ที่เราจะเห็นว่าปีแรก อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.05%, ปีที่ 2 อยู่ที่ 3.25% และปีที่ 3 อยู่ที่ 3.5%

ซึ่งรูปแบบนี้จะเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน เพื่อนำไปคำนวณได้ หรือไม่ต้องการรับความเสี่ยงการผันผวนของดอกเบี้ย แต่โดยเฉลี่ย ณ ที่เราจะยื่นขอ Refinance อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่มักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่นิดหน่อยค่ะ

หากใครสนใจเพิ่มเติมว่าควรเลือกดอกเบี้ยแบบคงที่หรือลอยตัวในช่วงเศรษฐกิจแบบไหน เราได้อธิบายไว้อย่างละเอียดในบทความนี้นะคะ >> ดอกเบี้ยบ้านคงที่หรือลอยตัว แบบไหนดอกเบี้ยถูกกว่ากัน?

จ่ายค่าจดจำนองเอง หรือให้ธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้?

จ่ายค่าจดจำนองเองหรือธนาคารออกค่าจดจำนองให้ จะระบุในตารางช่อง C

จะเห็นว่าค่าใช้จ่ายหลักๆในการรีไฟแนนซ์บ้าน ก็คือค่าจดจำนอง ทำให้ธนาคารหลายแห่งจัดโปรโมชั่นจ่ายค่าจดจำนองให้ เพื่อให้เหมาะสำหรับคนที่ไม่มีเงินก้อน เพราะถ้ากู้ซื้อบ้าน 2 ล้านก็ต้องมีเงินจดจำนอง = 2,000,000 x 1% =20,000 บาท นะคะ

จ่ายค่าจดจำนองเอง : หมายถึงเราจะต้องเสียค่าจดจำนองให้กรมที่ดิน 1% ของราคาเงินต้นบ้าน เช่น เราซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ผ่อนมา 3 ปี เหลือเงินต้น 4.7 ล้านบาท เราจะต้องเสียค่าจดจำนองอยู่ที่ 47,000 บาท เป็นต้น

ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ : หมายถึง ฟรีค่าจดจำนองเลยค่ะ เราไม่ต้องเสียค่าจดจำนอง 1% ของราคาเงินต้นบ้านให้กับกรมที่ดิน แต่ธนาคารจะเป็นผู้ออกเงินให้ในส่วนนี้

เราขอสรุป ความเห็นส่วนตัวของเราไว้อย่างนี้นะคะ

กรณีจ่ายค่าจดจำนองเอง หากเรามีเงินก้อนพอที่จะจ่ายค่าจดจำนองเองได้ ก็แนะนำให้เลือกแบบนี้นะ เพราะจะได้อัตราดอกเบี้ยถูกกว่ากรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้ และเงื่อนไขส่วนใหญ่จะอนุญาติให้สามารถ Refinance ได้เมื่อครบสัญญา 3 ปี ต่างจากกรณีที่ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ซึ่งบางแห่งสัญญาจะระบุว่า Refinance ได้เมื่ออยู่กับธนาคารครบ 5 ปี เลยนะคะ

กรณีธนาคารจ่ายค่าจดจำนองให้ ส่วนใหญ่ธนาคารจะมีเงื่อนไขว่าหากต้องการฟรีค่าจดจำนองจะต้องทำประกัน MRTA ซึ่งค่าทำประกันก็อาจจะพอๆ กับค่าจดจำนองนั่นแหละ เพียงแค่ผ่อนจ่ายได้และนำไปลดหย่อนภาษีได้ แต่บางธนาคารก็ยอมว่าไม่ต้องทำประกัน MRTA ก็ได้นะ สิ่งที่เราคิดว่าต้องระวังหากเลือกโปรโมชั่นนี้คือ ดอกเบี้ยในปีที่ 4 และ 5 ซึ่งมักจะสูงกว่าปีที่ 1-3 แบบก้าวกระโดด และมักจะโดนสัญญาบังคับด้วยว่าห้าม Refinance ก่อน 5 ปีค่ะ ทางเลือกนี้จึงต้องดูรายละเอียดให้รอบคอบ อย่างหลายๆ ธนาคารที่ออกค่าจดจำนองให้ แล้วบังคับอยู่กับธนาคาร 3 ปีก็มีให้เลือกหลายที่อยู่เหมือนกัน หรือเลือก Retention กับธนาคารเดิมก็จะเลี่ยงการเสียค่าจดจำนองได้ค่ะ

รีไฟแนนซ์ช่วยลดดอกเบี้ยบ้านได้เท่าไหร่?

เราขอยกตัวอย่างกรณีของคุณพะโล้ อาชีพเป็นพนักงานประจำ อายุ 32 ปี เดิมกู้กับธนาคาร A. โดยคุณพะโล้กู้ซื้อบ้านมาราคา 3.2 ล้านบาท จ่ายค่าผ่อนบ้านกับธนาคารเดือนละ 16,000 บาท ผ่อนครบ 3 ปี คุณพะโล้เหลือเงินต้นอยู่ที่ 2.7 ล้านบาท และหลังจากนี้ปีที่ 4 เป็นต้นไปคุณพะโล้จะเสียอัตราดอกเบี้ย = 5.1% ซึ่งนับเป็นดอกเบี้ยที่สูงทีเดียว

โดยคุณพะโล้จะมีทางเลือกเกี่ยวกับการ Refinance ทั้งหมด 5 ทาง เริ่มตั้งแต่การอยู่กับธนาคารเดิม ไปจนถึงการรีไฟแนนซ์ทั้ง 4 แบบที่เราอธิบายไปใน Part ที่แล้วนะคะ ดังนี้

กรณี 1 : คุณพะโล้อยู่ธนาคารเดิมไม่ Refinance

คิดอัตราดอกเบี้ย MRR – 2.25% = 7.35 – 2.25 = 5.1% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,768,000 บาท แบ่งเป็น

เงินต้น = 2,700,000 บาท
ดอกเบี้ย = ประมาณ 2,068,000 บาท
จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 298 งวด = ประมาณ 24 ปี 10 เดือน

กรณี 2 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ จ่ายค่าจดจำนองเอง ไม่ทำประกัน

ปีที่ 1-3 = MRR – 3.62 = 2.6%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 3,968,000 บาท แบ่งเป็น

เงินต้น = 2,700,000 บาท
ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,268,000 บาท
จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 248 งวด = ประมาณ 20 ปี 8 เดือน

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ = 30,850 บาท แบ่งเป็น

ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 27,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 769,150 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 3 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ จ่ายค่าจดจำนองเอง ทำประกัน MRTA

ปีที่ 1-3 = MRR – 3.72 = 2.5%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 3,952,000 บาท แบ่งเป็น

เงินต้น = 2,700,000 บาท
ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,252,000 บาท
จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 247 งวด = ประมาณ 20 ปี 7 เดือน

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์+ทำประกัน = 74,650 บาท แบ่งเป็น

ค่าจดจำนอง 1% ของวงเงินกู้ = 27,000 บาท
ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท
ค่าประกัน MRTA แบบจ่ายครั้งเดียว = 43,800 บาท (สอบถามเบี้ยจากธนาคารเป็นรายบุคคลนะคะ)

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 741,350 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 4 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ ให้ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ไม่ทำประกัน

ปีที่ 1 = 2.49%
ปีที่ 2-3 = MRR – 2.10 = 4.12%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,048,000 บาท แบ่งเป็น

เงินต้น = 2,700,000 บาท
ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,348,000 บาท
จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 253 งวด = ประมาณ 21 ปี 1 เดือน

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ = 3,850 บาท แบ่งเป็น

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 716,150 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 5 : คุณพะโล้รีไฟแนนซ์กับธนาคาร B แบบ ให้ธนาคารออกค่าจดจำนองให้ ทำประกัน

ปีที่ 1 = 2.38%
ปีที่ 2-3 = MRR – 2.18 = 4.04%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 4.72%
**MRR ของธนาคาร B = 6.22% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 4,032,000 บาท แบ่งเป็น

เงินต้น = 2,700,000 บาท
ดอกเบี้ย = ประมาณ 1,332,000 บาท
จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 252 งวด = ประมาณ 21 ปี

ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ = 47,650 บาท แบ่งเป็น

ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้ = 1,350 บาท
ค่าธรรมเนียมในการยื่นกู้ = 2,500 บาท
ค่าประกัน MRTA แบบจ่ายครั้งเดียว = 43,800 บาท (สอบถามเบี้ยจากธนาคารเป็นรายบุคคลนะคะ)

ประหยัดจากธนาคารเดิม = 688,350 บาท ตลอดอายุสัญญา

จะเห็นว่าแต่ละทางเลือกในการรีไฟแนนซ์ (Refinance) จะช่วยประหยัดค่างวดไปได้มากน้อยก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละทางเลือก ทั้งคนที่ไม่มีเงินก้อนพอจะรีไฟแนนซ์ก็ยังมี Options ให้เลือกได้ หรือใครอยากทำประกันเพิ่มเพราะห่วงลูกหลานจะต้องมารับหนี้ผ่อนบ้านต่อก็ทำได้ อย่างนึงที่อยากให้เพื่อนๆ ลองทำคือการเปรียบเทียบหลายๆ แบบ หลายๆ ธนาคารเพื่อให้รีไฟแนนซ์ได้คุ้มค่าที่สุดนะคะ

สิ่งที่เราควรจะทำก็คือ พยายามลดอัตราดอกเบี้ยในทุกๆ 3 ปี ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมก็ได้ (สอบถามบางธนาคารให้ปรับลดได้ 1 ครั้งตลอดอายุสัญญา บางธนาคารปรับได้ทุก 3 ปี ควรเช็คก่อนตัดสินใจ Refinance ไปธนาคารนั้นๆ) ซึ่งจะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าที่เราคิดกันไว้ข้างต้นอีกนะคะ และส่งผลให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วยิ่งขึ้น

รีไฟแนนซ์ (Refinance) หรือ รีเทนชั่น (Retention) แบบไหนคุ้มกว่ากัน?

การลดดอกเบี้ยบ้าน นอกจากรีไฟแนนซ์ (Refinance) กับธนาคารใหม่แล้ว ก็ยังมีวิธีรีเทนชั่น (Retention) กับธนาคารเดิมให้เลือกด้วยเช่นกัน ถ้าอยากรู้ว่าแบบไหนคุ้มกว่ากัน? คลิกอ่านที่บทความนี้เลยค่ะ >> ผ่อนบ้านอย่างไร เสีย “ดอกเบี้ยน้อยที่สุด”

สุดท้ายแล้วเราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับคุณผู้อ่านทุกคนที่กำลังเตรียมตัวหาข้อมูล Refinance เพื่อลดดอกเบี้ยกันนะคะ หวังว่าทุกคนจะเสียดอกเบี้ยจากสินเชื่อบ้านที่น้อยลงกัน และหากคุณผู้อ่านคนไหนมีประสบการณ์น่าสนใจเกี่ยวกับ Refinance ก็สามารถมาแชร์เรื่องราวใน Comment กันได้เลยนะคะ เชื่อว่าต้องเป็นประโยชน์กับเพื่อนๆ คนอื่นแน่นอนค่ะ นอกจากการลดดอกเบี้ยแล้ว ก็อย่าลืมนำดอกเบี้ยซื้อบ้านไปใช้ยื่นภาษีกันด้วย เพื่อนๆ สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ในบทความ ดอกเบี้ยบ้าน ใช้ลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่ ได้เลยค่ะ

อ่านเพิ่มเติม