สถานการณ์ชะลอตัวในภาคอสังหาฯ เริ่มตั้งแต่ช่วงปลายปี 2562 จากผลกระทบของ #LTV ต่อเนื่องมาด้วยการระบาดของ #Covid19 ในปี 2563 ซึ่งส่งผลให้สภาวะตลาดต่ำสุดในรอบ 10 ปี
ปัญหาจากหนี้สินครัวเรือน และอัตราการกู้ไม่ผ่านที่เพิ่มขึ้น ทำให้หลายๆ บริษัทต้อง “รื้อ” กลยุทธ์ที่วางไว้ แล้วชะลอการเปิดโครงการใหม่ออกไปก่อน ที่กระทบหนักๆ เลย คือตลาดคอนโด ซึ่งเปิดตัวลดลงจากปีก่อนกว่า 50% ผู้ประกอบการหันไปเน้นระบายสต็อก ด้วยการอัดโปรโมชั่นอย่างไม่มีใครยอมใคร จนมีคำกล่าวที่ว่าปี 2563 เป็น “โอกาส” ของผู้ซื้ออย่างแท้จริง
มาถึงปี 2564 ในวันที่วัคซีนเริ่มมาถึงเมืองไทย เศรษฐกิจของประเทศจะฟื้นตัวได้แค่ไหน? ยังคงมีแสงสว่างที่ปลายอุโมงค์สำหรับอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? ให้แผนธุรกิจของ 10 บริษัทรายใหญ่ทำนายล่ะกัน
สำหรับแผนการพัฒนาโครงการในปี 2564 จะแบ่งเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทฯ จำนวน 5 โครงการ โครงการที่ร่วมทุนกับบริษัท ยู ซิตี้ จำกัด (มหาชน) ซึ่งเป็นบริษัทในกลุ่มบริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) จำนวน 5 โครงการ และโครงการที่ร่วมทุนกับฮ่องกงแลนด์ จำนวน 1 โครงการ โดยมี 4 ทำเลที่น่าจับตาคือ
- NOBLE FORM THONGLOR มูลค่าโครงการประมาณ 5,400 ล้านบาท
- NUE NOBLE CENTRE BANGNA มูลค่าโครงการประมาณ 700 ล้านบาท
- THE EMBASSY AT WIRELESS มูลค่าโครงการ 10,700 ล้านบาท
- NUE CONDO AT DON MUEANG มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท
ส่วนโครงการอื่น ๆ อีก 7 โครงการทั้งคอนโดมิเนียม บ้านแฝด และทาวน์โฮม จะทยอยเปิดตัวอย่างต่อเนื่องในครึ่งปีหลัง 2564 ตามนโยบายการรุกขยายฐานลูกค้าทั้งในประเทศและต่างประเทศ เพื่อครอบคลุมทุกกลุ่มเป้าหมายมากขึ้น
ในปี 2563 เดิมทีศุภาลัย ตั้งเป้าเปิดโครงการใหม่ ไว้ที่ 30 โครงการ มูลค่า 30,000 ลบ. แต่ด้วยสภาวะเศรษฐกิจและผลกระทบจาก Covid-19 ทำให้บริษัทตัดสินใจปรับแผน โดยลดจำนวนคอนโดลงจาก 5 โครงการ เหลือเพียง 3 โครงการ ทำให้ภาพรวมของปีที่แล้ว รวมโครงการเปิดใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 28 โครงการ มูลค่ารวม 24,450 ลบ.
สำหรับปี 2564 ศุภาลัยตั้งเป้าไว้ที่ 31 โครงการ มูลค่ารวม 34,000 ลบ. แบ่งเป็น
โครงการแนวราบ 27 โครงการ และโครงการคอนโดมิเนียม 4 โครงการ ซึ่งทุกโครงการมีที่ดินพร้อมหมดแล้ว โดยคาดว่าพอร์ตที่ดินที่บริษัทถืออยู่ จะสามารถพัฒนาโครงการไปได้ 3-5 ปี
นอกจากนี้บริษัทได้วางแผนกระจายความเสี่ยง โดยขยายการลงทุนในต่างประเทศอย่างต่อเนื่อง โดยเน้นเอเชียเป็นหลัก อาทิ ฟิลิปปินส์ เวียดนาม มาเลเซีย อินโดนีเชีย และ 2-3 ปีที่ผ่านมาได้มีการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในออสเตรเลีย ซึ่งปีที่แล้วสามารถกวาดยอดขายไปได้กว่า 1,983 ล้านบาท คิดเป็น 7.5% ของ ยอดขายรวมในประเทศไทย ส่วนปีนี้ตั้งเป้าไว้ว่าจะมีรายได้จากการขายในต่างประเทศ รวมประมาณ 5,350 ล้านบาท
บริษัทได้วางกลยุทธ์การตลาดเพื่อพิชิตเป้าหมาย แบ่งตามกลุ่มผลิตภัณฑ์ คือ
- ทาวน์โฮม ขยายไปในทำเลใหม่ เติมโครงการในทําเลเดิม เน้นทําเลที่ดีกว่าคู่แข่งทั้งตลาด และรักษาคุณภาพการก่อสร้าง ออกแบบผลิตภัณฑ์ใหม่ แต่ยังคงเน้นด้านฟังก์ชั่นเด่น
- นีโอ โฮม เป็นบ้านแฝด ที่เน้นทำเลใกล้เมือง ฟังก์ชั่นระดับบ้านเดี่ยว และราคาไม่แพง
- บ้านเดี่ยว ออกผลิตภัณฑ์ใหม่ ซึ่งเหมาะกับที่ดินที่ราคาแพงขึ้น โดยเน้นคุณภาพโครงการ ฟังก์ชั่น และความหรูหรา ให้เหมาะกับ Life Style & Socio-Economic Status-SES และ Brand หรือชื่อโครงการให้เป็นที่รู้จัก
- ต่างจังหวัด เน้นทําเลที่ดีกว่าคู่แข่งทั้งตลาด มุ่งเป้าสู่การเป็นผู้นําทําเลเมืองสำหรับโครงการต่างจังหวัด นอกจากนี้ ยังจะพัฒนาออกแบบผลิตภัณฑ์ใหม่ๆ ให้ครอบคลุมทุกเซ็กเมนต์ ทุกระดับความต้องการของลูกค้า
- City Home ทำเลในเมือง เน้นการเข้าถึงสะดวก ให้เป็นอีกทางเลือกของ Condo Penthouse หรือ Luxury Condo
- Condo เน้นเจาะกลุ่มคนทํางานในเมือง (Real Demand) บนทําเลที่ไม่สามารถทําทาวน์โฮมได้ โดยมีฟังก์ชั่นและดีไซน์ สวย คุ้มค่า
สำหรับปี 2563 อาจเป็นปีที่ยากสำหรับหลายๆ บริษัท แต่อาจไม่ใช่กับ AP สังเกตได้จากผลประกอบการที่เพิ่งแจ้งตลาดสดๆ ร้อน เมื่อวันก่อน สรุปคร่าวๆ คือ
- ปี 2563 : AP มีรายได้ 29,888 ลบ. เพิ่มขึ้น 25.6% จากปีก่อน และกำไร 4,225 ลบ. เพิ่มขึ้น 37.9% จากปีก่อน โดยส่วนใหญ่มาจากการขายอสังหา
- สินค้าที่ขายดีในปีที่แล้ว คือโครงการแนวราบ กวาดยอดขายสูงสุดเป็นประวัติการณ์ ที่ 24,035 ลบ. โดยเป็นปีแรกที่เริ่มลุยแนวราบในต่างจังหวัดด้วยแบรนด์ “อภิทาวน์” ประเดิมที่ระยอง ขอนแก่น และนครศรีธรรมราชและในปี 2564 กลยุทธ์หลักของ AP จะเน้น Empower Living โดยเตรียมเปิด 34 โครงการ มูลค่า 43,000 ลบ. แบ่งเป็น
-บ้านเดี่ยว 14 โครงการ มูลค่า 16,500 ลบ.
-ทาวน์โฮม 14 โครงการ มูลค่า 10,000 ลบ.
-ต่างจังหวัด 2 โครงการ มูลค่า 2,300 ลบ.
-คอนโด 4 โครงการ มูลค่า 14,200 ลบ.
พฤกษาฯ แม้ว่าจะเป็นบริษัทอสังหารายใหญ่ ครองอันดับต้นๆ ของตลาด ก็ไม่อาจรอดจากวิกฤตของ Covid-19 ซึ่งสะท้อนออกมาผ่าน ตัวเลขของผลประกอบการในปี 2563 >> บริษัทมียอดขาย 21,968 ลบ. ลดลงจากปีที่แล้ว 38% และรายได้ 29,244 ลบ. ลดจากปีที่แล้ว 27% ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการเปิดโครงการใหม่ที่ลดลง
.
สำหรับแผนของปีนี้ กลยุทธ์หลักของบริษัทคือพยายามที่จะจัดการสินทรัพย์ให้มีขนาดเหมาะสมกับตลาดมากขึ้น (จาก 100,000 ลบ. ลงมาให้เหลือไม่เกิน 70,000-80,000 ลบ.) และเน้นจับตลาด affordable บ้าน-คอนโดในราคา 2-5 ลบ. โดยเตรียมเปิด 29 โครงการใหม่ มูลค่า 26,630 ลบ. แบ่งเป็น
-บ้านเดี่ยว 8 โครงการ มูลค่า 7,560 ลบ.
-ทาวน์โฮม 17 โครงการ มูลค่า 14,680 ลบ.
-คอนโด 4 โครงการ มูลค่า 4,340 ลบ.
แสนสิริ ถือเป็นหนึ่งในบริษัทอสังหารายใหญ่ที่สามารถปรับตัวตามสถานการณ์ จนสามารถกวาดยอดโอนได้สูงสุดในรอบ 36 ปี ซึ่งกลยุทธ์ที่บริษัทใช้ก็คือ จากเดิมตั้งเป้าเปิดคอนโด 6 ทำเล ลดเหลือเพียง 1 โครงการ คือ dCondo Hideaway-รังสิต เน้นระบาย stock โครงการพร้อมอยู่ จนทำให้ยอดโอน เดิบโตได้ถึง 45,000 ลบ. ซึ่งมากกว่าปีที่แล้ว 45%
Focus ไปที่โครงการแนวราบ โดยเฉพาะทาวน์โฮม-บ้าน ที่อยู่ระดับราคาไม่สูงหนัก อย่างแบรนด์ สิริ เพลส
และสำหรับปีนี้ 2564 ที่ดูสถานการณ์ มีความเป็นไปได้ว่าอาจจะ “ยาก” กว่าปีที่แล้ว แสนสิริมีการวางแผนไว้อย่างไรบ้าง? –> แผนเปิดโครงการใหม่ 24 โครงการ มูลค่า 26,000 ลบ. แบ่งเป็น
-คอนโดมิเนียม 5 โครงการ มูลค่ารวม 4,100 ล้านบาท (เป็นโครงการที่เลื่อนมาจากปีที่แล้ว)
-บ้านเดี่ยว 7 โครงการ มูลค่ารวม 23,000 ล้านบาท
-ทาวน์โฮม และมิกซ์ โปรเจกต์ 12 โครงการ มูลค่ารวม 9,600 ล้านบาท
โดยปีนี้มี New Brand บ้านเดี่ยวที่ชื่อว่า Bugaan โยธินพัฒนา บ้านเดี่ยวดีไซต์ใหม่ย่านเกษตร-นวมินทร์ ราคาเริ่มต้น 30-80 ลบ. และมีเพียง 14 ยูนิตเท่านั้น
อย่างที่ทราบกันดีว่า ปีที่แล้วมีการเปิดตัวคอนโดต่ำที่สุด มีเพียง 25,000 กว่า ยูนิตเข้ามาใหม่ในตลาด มูลค่ารวมลดลงกว่า 63% ซึ่ง Ananda Development ก็ถือเป็นหนึ่งในบริษัท ที่มี Stock คอนโดค่อนข้างเยอะ ทำให้บริษัทตัดสินใจปรับแผน โดยยกเลิกการเปิดโครงการในปี 2563 ทั้งหมด แล้วเลื่อนมาในปีนี้แทน ประเด็นสำคัญๆ ที่บริษัทวางไว้ในปีนี้ คือ
- ปี 2564 มองว่าเป็นโอกาสของการระบาย stock โครงการพร้อมอยู่ เพราะบริษัท ไม่ได้ใช้กลยุทธ์หั่นราคาเหมือนเจ้าอื่น และคาดหวังกำลังซื้อต่างชาติที่น่าจะกลับมาก (สัดส่วนผู้ซื้อต่างชาติของอนันดาอยู่ที่ประมาณ 21% สองอันดับแรก คือจีน และฮ่องกง)
- 5 คอนโดที่เตรียมเปิดใหม่ คือเลื่อนมาจากปีที่แล้ว >> ทองหล่อ สุรวงศ์ สะพานควาย สุขุมวิท 38 และลำสาลี (ก่อนหน้าเคยแจ้งไว้ว่าหลักๆ จะเป็น Ideo แต่อาจจะมีการปรับแบรนด์ให้เหมาะกับสภาพตลาด )
- แนวราบปี 2564 ไม่เปิดใหม่ แต่ปี 2565 มีที่ดินสองแปลงที่เตรียมไว้ เป็นวิลล่าหรูใจกลางเมือง 1 โครงการ
ประเดิมแผนธุรกิจแรกของปี 2564 กับ Land & Houses บริษัทอสังหารายใหญ่ของตลาด ซึ่งอาจเป็นเพราะ Covid-19 ที่ทำให้ปีนี้มีการปรับแผนกันหน่อย จากเดิมที่เคยเปิดโครงการราว 17-18 โครงการต่อปี สำหรับปีนี้ลดเหลือเพียง 12 โครงการ มูลค่า 20,660 ลบ.
โดยหลักๆ จะยังเน้นโครงการแนวราบในกทม-ปริมณฑล ที่น่าสนใจคือปีนี้มีการนำ City Condo แบรนด์ Ease กลับมาอีกครั้ง ในราคาเริ่มต้นที่ 2.5 ลบ.
ถ้าเป็นช่วง 5 ปีก่อน ภาพลักษณ์ของ SC ASSET ที่หลายคนจำได้ คือบริษัทอสังหาที่โดดเด่นในการพัฒนาคอนโด Luxury ใจกลางเมือง โดยมี Flagship Project อย่าง 28 Chidlom, Saladaeng One และ Beatniq เป็นตัวชูโรง ส่วนโครงการแนบก็จะเน้นบ้านหลังใหญ่ ระดับราคา Mid-high อย่างแบรนด์ Granada หรือ Grand Bangkok Boulevard
แต่ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สภาพตลาดอยู่ในช่วงขาลง SC ASSET ได้มีการปรับกลยุทธ์ หันไปเน้นโครงการบ้าน-ทาวน์โฮม ในระดับราคาที่ Affordable มากขึ้น ทำให้เราได้เห็นแบรนด์ใหม่ๆ อย่าง Verve และ V Compound ซึ่งมีราคาสอดคล้องกับความต้องการของตลาด และช่วยผลักดันให้ยอดขายของบริษัทโตแบบก้าวกระโดด โดยปีที่ผ่านมากวาดไปได้กว่า 16,000 ลบ. สำหรับปีนี้ SC ASSET ตั้งเป้าเปิด 11 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 17,000 ลบ. แบ่งเป็น
รูปแบบบ้านคนโสด ใน Venue Rama 9
- แนวราบ 8 โครงการ มูลค่า 9,000 ล้านบาท โดยปีนี้มีอีกหนึ่งแบรนด์ใหม่ Venue ID เจาะกลุ่ม ตลาด Gen Y เริ่ม 5-10 ลบ. และมีการเปิดตัว บ้านคนโสด (Sou-21) แบบ้านใหม่ที่ปรับให้เข้ากับการใช้ชีวิตของลูกค้า ประเดิมโครงการแรกที่ Venue Rama 9 ในราคาเริ่ม 7-15 ลบ.
- คอนโด 3 โครงการ มูลค่า 8,000 ล้านบาท
LPN เตรียมเปิด 6 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 8,990 ลบ.
ก่อนจบบทความขอทิ้งท้ายไว้นิดนึงว่า แผน(ธุรกิจ)ถูกวางไว้จริงๆ ส่วนความจริงนั้นอีกเรื่องและอย่าลืมว่าการลงทุนมีความเสี่ยง… อสังหาจะโตไปในทิศทางไหน เป็นเรื่องที่คาดเดาได้ไม่ยาก อาจง่ายกว่าประสิทธิภาพของวัคซีน Covid-19 ซะอีก สวัสดีค่ะ 🙂
