รีไฟแนนซ์ (Refinance) หลายคนอาจจะเคยได้ยินผ่านหูกันมาบ้างแล้ว แต่อาจจะไม่รู้รายละเอียดและขั้นตอนมากนัก วันนี้เรามาทำความรู้จักการรีไฟแนนซ์ (Refinance) กันอย่างทะลุปรุโปร่ง เพื่อคุณผู้อ่านหลายคนที่ผ่อนบ้านกันอยู่จะได้เตรียมทำการบ้านในการจัดการหนี้บ้านที่เราผ่อนกับธนาคารอยู่กันค่ะ 🙂

รีไฟแนนซ์ (Refinance) คืออะไร?

Refinance หรืออ่านว่า รีไฟแนนซ์ หมายถึง การย้ายหนี้บ้านจากธนาคารเดิมที่เรามีสัญญาร่วมกันอยู่ไปยังธนาคารใหม่ เพื่อที่เราจะได้ดอกเบี้ยในอัตราที่ถูกกว่าเดิม โดยเราจะต้องผ่อนกับธนาคารเดิมครบ 3 ปีขึ้นไปแล้ว

รีไฟแนนซ์บ้านดียังไง?

ลดอัตราดอกเบี้ย

ทำให้เราจ่ายค่างวดแต่ละเดือนน้อยลงได้ หรือหากต้องการจ่ายค่างวดเท่าเดิมก็จะสามารถลดจำนวนงวดที่ต้องจ่ายลงได้ (หรือหมายถึงผ่อนหมดเร็วขึ้น)

ได้วงเงินกู้เพิ่ม

กรณีต้องการนำไปตกแต่งบ้าน หรือ Renovate บ้าน ซึ่งในการที่จะได้วงเงินกู้เพิ่มนั้นจะได้ไม่เกิน ราคาประเมินบ้านหักลบกับยอดเงินต้นที่เหลือ (ราคาประเมินบ้าน – ยอดเงินที่เหลือ)

Ex. น้องไมโน กู้เงินธนาคาร ก. เพื่อซื้อบ้าน+ที่ดิน 5 ล้านบาท ผ่านมา 3 ปีเงินต้นของบ้าน+ที่ดินเหลืออยู่ที่ 4.7 ล้านบาท น้องไมโนต้องการ Refinance และขอกู้เงินเพิ่มกับธนาคาร ข. น้องไมโนสามารถกู้เงินเพิ่มได้สูงสุดเท่าไหร่ โดยธนาคาร ข. คำนวณราคาประเมินบ้าน+ที่ดินของน้องไมโนอยู่ที่ 5.3 ล้านบาท

วิธี : 5,300,000 (ราคาประเมินบ้าน+ที่ดินของธนาคารข. (ธนาคารที่จะย้ายไป)) – 4,700,000 (ยอดเงินต้นที่เหลือ) = 600,000 บาท

ย้ายจากการกู้นอกระบบมาเข้าสู่ในระบบธนาคาร

อันนี้เป็นอะไรที่ดีมากนะคะ เพราะการกู้นอกระบบนี้ส่วนใหญ่ดอกเบี้ยสูง และมักจะมีเงื่อนไขที่ไม่เป็นธรรมเท่าไหร่นัก ดังนั้นการ Refinance ก็เป็นอีกคำตอบที่ดีเพื่อให้เราสามารถนำบ้านและที่ดินของเรามาเข้าระบบธนาคารได้

รีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) มีรูปแบบและประเภทไหนบ้างที่เหมาะกับเรา?

สำหรับการ รีไฟแนนซ์บ้าน นั้นมีหลายรูปแบบ หลายโปรแกรมอยู่เหมือนกันนะคะ เพราะขึ้นอยู่กับธนาคารนั้นๆ ที่จะจัดโปรโมชั่นออกมา แต่ทั้งนี้จะมีรูปแบบที่ใกล้เคียงกันอยู่ โดยเราจะมาอธิบายให้ฟังกัน

A : มีค่าจดจำนอง และฟรีค่าจดจำนอง

  • มีค่าจดจำนอง : หมายถึงเราจะต้องเสียค่าจดจำนองให้กรมที่ดิน 1% ของราคาเงินต้นบ้าน เช่น เราซื้อบ้านราคา 5 ล้านบาท ผ่อนมา 3 ปี เหลือเงินต้น 4.7 ล้านบาท เราจะต้องเสียค่าจดจำนองอยู่ที่ 47,000 บาท เป็นต้น

โดยค่าจดจำนองนี้ ข้อดีคือเราจะติดสัญญาว่าต้องอยู่กับธนาคารนั้นๆ เพียง 3 ปี ก็สามารถ Refinance ไปอีกธนาคารที่ให้ดอกเบี้ยต่ำกว่าได้ โดยไม่มีค่าธรรมเนียมใดใด

  • ฟรีค่าจดจำนอง : หมายถึงเราไม่ต้องเป็นผู้เสียค่าจดจำนอง 1% ของราคาเงินต้นบ้านให้กับกรมที่ดิน แต่ธนาคารจะเป็นผู้ออกเงินให้ในส่วนนี้ แต่…กรณีนี้เราต้องสำรองเงินออกก่อนให้กับกรมที่ดินนะคะ แล้วธนาคารจะคืนเงินให้เราประมาณ 30-45 วัน ไม่เกินนี้ค่ะ

โดยหากเราเลือกรูปแบบฟรีค่าจดจำนอง เราจะต้องอยู่กับธนาคารเป็นเวลา 5 ปีเป็นอย่างต่ำ ถึงจะสามารถ Refinance ไปธนาคารอื่นได้

**แต่ทั้งนี้ปีที่ 4 ที่ดอกเบี้ยมักจะสูงกว่าปีที่ 1-3 เราสามารถไปขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารได้ (Retention) และควรจะไปขอปรับลดดอกเบี้ยก่อน 1 เดือนที่จะถึงกำหนด

B: ดอกเบี้ยลอยตัว / ดอกเบี้ยคงที่

  • ดอกเบี้ยลอยตัว : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่คงที่ โดยจะมีเรทเป็นไปตาม MRR = Minimum Retail Rate ของธนาคารนั้นๆ โดยแต่ละธนาคารจะมีค่า MRR ไม่เท่ากันนะคะ โดยเราจะเห็นในตารางของ EX.1 MRR-4.30 สมมติ MRR = 6.87 ดังนั้นดอกเบี้ย ณ เวลานั้นจะเท่ากับ 6.87-4.30 = 2.57% ต่อปี (โดยสังเกตว่าตัวเลข 4.30 จะ Fix ไว้ แต่ MRR สามารถขยับขึ้นลงได้)

ดังนั้นการที่เราเลือกดอกเบี้ยลอยตัวจะมีความเสี่ยงกว่าดอกเบี้ยคงที่ ส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะให้เรทดอกเบี้ยสำหรับดอกเบี้ยลอยตัวต่ำกว่าดอกเบี้ยคงที่ เพราะความเสี่ยงที่มีมากกว่า โดยทั้งนี้ก็มีข้อดี-ข้อเสีย ข้อดีคือถ้าธนาคารปรับลดอัตราดอกเบี้ย MRR เราก็จะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง แต่หากธนาคารปรับขึ้นเราก็เสียดอกเบี้ยมากขึ้นเช่นกัน

  • ดอกเบี้ยคงที่ : หมายถึงดอกเบี้ยที่ไม่มีปรับลงหรือขึ้น อัตราไหนอัตราไหนตลอด ยกตัวอย่าง EX.2 ที่เราจะเห็นว่าปีแรก อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 3.05%, ปีที่ 2 อยู่ที่ 3.25% และปีที่ 3 อยู่ที่ 3.5%

ซึ่งรูปแบบนี้จะเหมาะกับคนที่ต้องการความแน่นอน เพื่อนำไปคำนวณได้ หรือไม่ต้องการรับความเสี่ยงการผันผวนของดอกเบี้ย แต่โดยรวมแล้วอัตราดอกเบี้ยคงที่จะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอยู่หน่อยค่ะ

C: ประกัน MRTA

MRTA = ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือประกันชีวิตที่มีจุดประสงค์ในการคุ้มครองผู้ขอสินเชื่อเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้กับผู้กู้ (เรา) และผู้ให้กู้ (ธนาคาร) ตามจำนวนเงินทุนประกันและระยะเวลาในการทำประกัน

โดยหากเราทำประกันนี้ธนาคารจะคิดอัตราดอกเบี้ยให้ถูกกว่าการไม่ทำประกันนะคะ แต่เราสามารถเลือกไม่ทำประกัน MRTA ได้ เพราะไม่มีข้อบังคับให้ต้องทำแต่อย่างใด

สำหรับเราแนะนำว่า หากใครที่เป็นหัวหน้าครอบครัว หรือเป็นมีคนที่ต้องอุปการะดูแล เช่น ลูกหลานหรือคุณพ่อคุณแม่ แนะนำให้ทำประกัน MRTA เผื่อกรณีเกิดอะไรขึ้น เงินประกันส่วนนี้จะชำระค่าบ้านที่เหลือให้ทั้งหมด และหากมีส่วนต่างก็จะคืนให้กับญาติที่เราแจ้งให้รับเงินส่วนต่างไปด้วย ดังนั้นการทำประกัน MRTA จะทำให้เราสบายใจได้ว่าหากเกิดอะไรขึ้นกับเรา ครอบครัวจะไม่ต้องแบกรับภาระส่วนนี้

ในกรณีกลับกัน หากเราไม่ได้มีญาติพี่น้องหรือคนที่ต้องดูแลอุปการะ จะเลือกไม่ทำประกัน MRTA ก็ได้เช่นกันค่ะ ขึ้นอยู่กับ Condition ของแต่ละคนเลย

D: อัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปี

ส่วนใหญ่แล้วอัตราดอกเบี้ยของโปรแกรม Refinance จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเย้ายวนใจอยู่ที่ 3 ปีแรก เนื่องจากหากพ้น 3 ปีไปเราสามารถ Refinance กับธนาคารอื่นได้ หรือหากเลือกโปรแกรมฟรีค่าจดจำนองเราก็สามารถของ Retention กับธนาคารปัจจุบันได้เช่นกัน ดังนั้นโปรแกรม Refinance ส่วนใหญ่ก็จะมีการคำนวณค่าเฉลี่ยดอกเบี้ย 3 ปีมาให้เราเห็นภาพว่า ใน 3 ปีนี้เราจะเสียดอกเบี้ยอยู่ที่กี่ %

โดยยิ่งอัตราดอกเบี้ยถูกเท่าไหร่ก็จะส่งผล ให้เราผ่อนต่องวดถูกลง หรือหากผ่อนต่องวดเท่าเดิมก็จะเสียดอกเบี้ยน้อยลง และส่งผลให้จำนวนงวดน้อยลงไปด้วยเช่นกัน

E: MRR = Minimum Retail Rate

MRR คืออัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อบัตรเครดิต เป็นต้น

โดย MRR แต่ละธนาคารจะไม่เท่ากันนะคะ แล้วแต่ธนาคารไป แต่ต้องบอกว่าไม่ใช่ว่า MRR มากแล้วเราจะเสียดอกเบี้ยสูงตามนะคะ อันนี้ไม่เกี่ยวกัน สิ่งที่เกี่ยวกับเราคือ เรานำ MRR มาเป็นตัวตั้งต้นเพื่อคำนวณอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของเราเท่านั้นเอง ยกตัวอย่างเช่น

  • ธนาคาร A. : MRR = 6.87% ต่อปี คิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลอยตัวปีแรก = MRR-4.00 ดังนั้นอัตราดอกเบี้ย ณ ปัจจุบันจะอยู่ที่ 2.87%
  • ธนาคาร B : MRR = 6.745% ต่อปี คิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านลอยตัวปีแรก = MRR-3.55 ดังนั้นอัตราดอกเบี้ย ณ ปัจจุบันจะอยู่ที่ 3.195%

เพราะฉะนั้น ธนาคาร A จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ถูกกว่า ธนาคาร B แม้ว่า MRR จะสูงกว่าก็ตาม

ค่าใช้จ่ายในการทำรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance)

การรีไฟแนนซ์บ้าน (Refinance) จริงๆ แล้วมีค่าใช้จ่ายที่เราจะต้องเตรียมกันอยู่ด้วยนะคะ ไม่ใช่เพียงว่าขอย้ายธนาคารก็ได้เลย ซึ่งในส่วนนี้เราจะพูดถึงค่าใช้จ่ายหลักๆ กันก่อนเพื่อให้หลายคนที่เตรียมตัวรีไฟแนนซ์ได้เตรียมงบก้อนนี้ไว้ แต่จากที่ทำการบ้านมาหลายธนาคาร ส่วนใหญ่ก็จะมีโปรโมชั่นมาเย้ายวนอยู่เหมือนกัน เช่น ฟรีค่าประเมิน ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ เป็นต้น

  • ค่าประเมินราคา = 2,000-3,000 บาท (ขึ้นอยู่กับธนาคารและบางธนาคารก็ไม่เสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้)
  • ค่าจดจำนอง 1% ของเงินต้นที่เหลือจากธนาคารเดิม (ค่าใช้จ่ายนี้เราเสียให้กรมที่ดิน กรณีฟีค่าจดจำนองก็ต้องออกเงินส่วนนี้ก่อนแล้วธนาคารค่อยจ่ายคืนเรา)
  • ค่าอากรแสตมป์ 0.05% ของวงเงินกู้
  • ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ หรือ ค่าธรรมเนียมอื่นๆ ของธนาคาร
  • ประกันอัคคีภัย
  • ประกัน MRTA (อันนี้หากเราเลือกที่จะทำแล้ว การคำนวณค่าประกันให้สอบถามกับธนาคารไว้เบื้องต้นเลย เพราะค่า MRTA จะขึ้นอยู่กับบริษัทประกันที่ธนาคารร่วมไว้ และขึ้นอยู่กับเพศ อายุ หรือเงื่อนไขอื่นๆ ของผู้กู้ด้วยค่ะ)

รีไฟแนนซ์บ้านคุ้มไหม?

และสุดท้ายเรามายกตัวอย่างดูกันสักหน่อยว่ารีไฟแนนซ์ สามารถเสียดอกเบี้ยน้อยลงกว่าเดิมได้เท่าไหร่

คุณฮุน อาชีพเป็นพนักงานประจำ อายุ 28 ปี เดิมกู้กับธนาคาร A. โดยคุณฮุนกู้ซื้อบ้านมาราคา 5 ล้านบาท ผ่อนครบ 3 ปี คุณฮุนเหลือเงินต้นอยู่ที่ 4 ล้านบาท และหลังจากนี้ปีที่ 4 เป็นต้นไปคุณฮุนจะเสียอัตราดอกเบี้ย = MRR – 2.05% โดย MRR อยู่ที่ 6.35% และต้องการผ่อน 25,000 บาท/เดือน

กรณี 1 : คุณฮุนอยู่ธนาคารเดิมไม่ Refinance

คิดอัตราดอกเบี้ย MRR – 2.05% = 6.35 – 2.05 = 5.3% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 6,976,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 4,000,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 2,976,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 280 งวด = ประมาณ 23 ปี 4 เดือน

กรณี 2 : คุณฮุน Refinance ไปธนาคาร B.

ปีที่ 1 = MRR – 4.3 = 2.57%
ปีที่ 2 = MRR – 4.05 = 2.82%
ปีที่ 3 = MRR – 4.05 = 2.82%
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.55 = 5.32%
**MRR ของธนาคาร B = 6.87% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 6,162,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 4,000,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 2,162,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 247 งวด = ประมาณ 20 ปี 6 เดือน
  • ประหยัดจากธนาคารเดิม = 814,000 บาท ตลอดอายุสัญญา

กรณี 3 : คุณฮุน Refinance ไปธนาคาร C.

ปีที่ 1 = 2.95% (คงที่)
ปีที่ 2 = 3.25% (คงที่)
ปีที่ 3 = 3.5% (คงที่)
ปีที่ 4 เป็นต้นไป = MRR – 1.50 = 5.245
**MRR ของธนาคาร C = 6.745% ต่อปี

รวมค่างวด (เงินต้น+ดอกเบี้ย) = ประมาณ 6,256,000 บาท แบ่งเป็น

  • เงินต้น = 4,000,000 บาท
  • ดอกเบี้ย = ประมาณ 2,256,000 บาท
  • จำนวนงวดที่ต้องผ่อนทั้งหมด 251 งวด = ประมาณ 20 ปี 9 เดือน
  • ประหยัดจากธนาคารเดิม = 720,000 บาท ตลอดอายุสัญญา

รีไฟแนนซ์บ้านที่ไหนดี?

จะเห็นว่าอัตราดอกเบี้ยในปีที่ 4 เป็นต้นไปของแต่ละธนาคารไม่ได้แตกต่างกันมากเลยนะคะ แต่สิ่งที่ต่างกันชัดเจนคือช่วง 3 ปีแรก ซึ่งแค่ 3 ปีแรกที่ได้อัตราดอกเบี้ยต่ำลงมาก็ส่งผลต่อค่าดอกเบี้ยที่เราต้องเสียถึงหลักหลายแสนเลยทีเดียว

ซึ่งสิ่งที่เราควรจะทำก็คือ พยายามลดอัตราดอกเบี้ยในทุกๆ 3 ปี ไม่ว่าจะเป็นการรีไฟแนนซ์ หรือขอปรับลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมก็ได้ (สอบถามบางธนาคารให้ปรับลดได้ 1 ครั้งตลอดอายุสัญญา บางธนาคารปรับได้ทุก 3 ปี ควรเช็คก่อนตัดสินใจ Refinance ไปธนาคารนั้นๆ ) ซึ่งจะช่วยให้เราประหยัดดอกเบี้ยได้มากกว่าที่เราคิดกันไว้ข้างต้นอีกนะคะ และส่งผลให้เราผ่อนบ้านหมดเร็วยิ่งขึ้นด้วยค่ะ

พบกับข้อมูลเปรียบเทียบดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ธนาคารไหนจ่ายเบี้ยต่ำสุดในปี 2021

นอกจากการลดดอกเบี้ยด้วยการ Refinance แล้ว ก็อย่าลืมนำดอกเบี้ยซื้อบ้านไปใช้ยื่นภาษีกันด้วย เพื่อนๆ สามารถอ่านเพิ่มเติมได้ในบทความ ดอกเบี้ยบ้าน ใช้ลดหย่อนภาษีได้เท่าไหร่

อ่านเพิ่มเติม