ถ้าเป็นคนกรุงเทพฯ Native ตัวจริง เรื่องนี้ยังไงก็หนีไม่พ้น!
หลายคนอาจคิดว่าเรื่อง “ผังเมือง” เป็นเรื่องของ Landlord หรือ Developer ที่ต้องการซื้อที่ดินและพัฒนาโครงการ แต่จริงๆแล้วถ้ามีบ้าน มีที่ดิน หรือต้องขับรถไปทำงานทุกวันก็มีส่วนเกี่ยวข้องกับ “ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่” ที่เปลี่ยนแปลงจากผังเมืองฉบับปัจจุบันที่ใช้มานานกว่า 13 ปี โดยรื้อใหม่ไปถึง 24 โซน
เพราะ “ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่” นี้ไม่ได้เปลี่ยนแค่สีผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินและเงื่อนไขการพัฒนาอาคารเท่านั้น แต่ยังมีการวางแผนโครงสร้างพื้นฐานใหม่ เช่น พื้นที่รับน้ำ, ถนนตัดใหม่และการขยายถนน เป็นต้น
ทำให้เห็นว่า “ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่” เป็นเรื่องใกล้ตัวกว่าที่คิด จึงมีข่าวหรือโปสเตอร์ประชาสัมพันธ์เรื่องนี้เยอะมากในช่วง 1-2 เดือนที่ผ่านมา และตอนนี้เหลือเวลาอีกเพียง 34 วัน ที่ประชาชนผู้มีส่วนได้เสียในเขตผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร จะสามารถยื่นคำร้องขอแก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดก่อนสิ้นสุดในวันที่ 9 พ.ย. 2569 นะคะ
ดังนั้นถ้าใครมีบ้านหรือที่ดินในกรุงเทพฯ นี่จึงไม่ใช่เรื่องที่พอประกาศใช้แล้วค่อยมาสนใจกันนะ เพราะหากพ้นช่วงเวลารับคำร้องไปแล้ว และเพิ่งมารู้ภายหลังว่ามีข้อกำหนดบางอย่างกระทบกับที่ดินของเราก็ไม่สามารถยื่นคำร้องแก้ไขได้แล้วนั่นเอง
แต่เราก็เข้าใจนะคะว่าเอกสารร่างผังเมืองก็อ่านเข้าใจยาก แถมยังมีภาษากฎหมายและข้อกำหนดเยอะ จะให้อ่านและทำความเข้าใจเองทั้งหมดก็ไม่ใช่เรื่องง่าย
เราจึงได้เขียนบทความนี้ขึ้นมาเพื่อสรุปประเด็นหลักๆของ “ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน” มาแบบเข้าใจง่ายๆ พร้อมภาพเปรียบเทียบและตัวอย่างว่าการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้อาจกระทบกับบ้านและที่ดินของเรา รวมไปถึงการพัฒนาโครงการในกรุงเทพฯ อย่างไรบ้าง เช่น
- ที่ดินบางโซน จากเดิมที่สร้างบ้านแนวราบไม่ได้
→ ฉบับร่างใหม่ สามารถสร้างบ้านเดี่ยว / บ้านแฝด / ทาวน์โฮมได้แล้ว - พื้นที่ใกล้บ้านอาจเปลี่ยนไป จากโซนที่อยู่อาศัยเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม
→ อาจมีโครงการพาณิชยกรรมหรือห้างใกล้บ้านมากขึ้น - แค่จัดพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ (เช่น สวนสาธารณะ, ที่จอดรถฟรี, พื้นที่ Street Food)
→ สามารถรับสิทธิ์ FAR Bonus เพิ่มพื้นที่ก่อสร้าง
นอกจากนั้นยังสร้างบ้าน/คอนโดได้สูงขึ้น ด้วยค่า FAR ที่เพิ่มขึ้น แต่บางโซนกลับสร้างได้ลดลง ดังนั้น “ผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับใหม่” ก็ไม่ใช่ว่าจะเป็นการเปลี่ยนแปลงที่ได้ผลประโยชน์ทั้งหมด เพราะยังมีบางพื้นที่ถูกลดผลประโยชน์ด้วยเช่นกัน รวมถึงมีถนนตัดใหม่และขยายถนนรวม 96 สายด้วย แต่จะอยู่ตรงไหน? ตัดผ่านบ้านใครบ้าง? ก็เช็กกันต่อด้านล่างได้เลย ชาวกรุงเทพฯ Native จะได้ไม่เสียสิทธิ์ไปฟรีๆ
ซึ่งเนื้อหาในบทความนี้จะแบ่งออกเป็น 5 ข้อหลักๆ ดังนี้
- PART 1 : สีผังเมือง เปิดโอกาสพัฒนาที่ดิน + กำหนดบทบาทของแต่ละโซนให้เหมาะสม
- PART 2 : การเปลี่ยนแปลง FAR พร้อมปรับเปลี่ยนเงื่อนไขในการพัฒนาที่ดิน
– การเปลี่ยนแปลง FAR
– เพิ่มเงื่อนไขถนน 20 เมตร + ลดข้อจำกัดที่ดินใกล้รถไฟฟ้าและแม่น้ำ
– เพิ่มพื้นที่ OSR เฉลี่ยอยู่ที่ 40% ของที่ดิน จากเดิมเฉลี่ย 30%
– เพิ่มเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินของอาคารอยู่อาศัยรวม / พาณิชยกรรม และสำนักงาน พื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม.
- PART 3 : การเพิ่ม-ลดข้อจำกัดในการพัฒนาบ้านแนวราบ + คอนโด จากการเปลี่ยนสีผังเมืองและ FAR/OSR
– ตัวอย่างการพัฒนาบ้านแนวราบ
– ตัวอย่างการพัฒนาคอนโดมิเนียม - PART 4 : นโยบายส่งเสริมให้มีการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน
– มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR BONUS)
– มาตรการเฉลี่ยอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมสำหรับโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ (PUD) - แผนผังอื่นๆในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
– เจาะลึกแผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและการขนส่ง
PART 1 : สีผังเมือง
เปิดโอกาสพัฒนาที่ดิน + กำหนดบทบาทของแต่ละโซนให้เหมาะสม
ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556
จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 ที่ใช้ในปัจจุบันจะมีการปรับปรุงและเปลี่ยน “สีผังเมือง” รวม 24 บริเวณในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เพื่อให้ใช้ประโยชน์ที่ดินและควบคุมการพัฒนาที่ดินให้เป็นไปอย่างมีคุณภาพ ไม่ให้กระทบหรือส่งผลเสียต่อบริเวณโดยรอบ อีกทั้งยังสอดคล้องกับเมืองในปัจจุบันที่มีความเจริญและเปลี่ยนแปลงไปจาก 13 ปีก่อนนั่นเอง
ซึ่งนอกจากจะมีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ยังสะท้อนถึงมูลค่าที่ดิน / รูปแบบที่อยู่อาศัย / ความสูงอาคารไปจนถึงโอกาสในการพัฒนาโครงการใหม่ๆด้วยนะคะ งั้นมาดูกันเลยว่า 24 โซนนั้นคือที่ไหนบ้าง
- บริเวณเขตดอนเมือง
- บริเวณวงเวียนหลักสี่
- บริเวณคู้บอนและถนนนิมิตใหม่
- บริเวณเขตหลักสี่และเขตจตุจักร
- บริเวณเขตลาดพร้าวและเขตบางเขน
- บริเวณเขตมีนบุรี
- บริเวณกรุงรัตนโกสินทร์และพื้นที่ต่อเนื่อง
- บริเวณเขตบางรักและเขตคลองสาน
- บริเวณถนนรัชดาภิเษกและถนนอโศกมนตรี
- บริเวณเขตคลองเตย
- บริเวณเขตสวนหลวง
- บริเวณเขตบางนา
- บริเวณเขตสะพานสูงและเขตประเวศ
- บริเวณศรีนครินทร์-ร่มเกล้า
- บริเวณแนวพื้นที่ฟลัดเวย์
- บริเวณเขตหนองจอก
- บริเวณเขตลาดกระบัง
- บริเวณเพชรเกษม-ราชพฤกษ์
- บริเวณเขตตลิ่งชัน
- บริเวณหลักสอง
- บริเวณเขตทุ่งครุและเขตบางขุนเทียน
- บริเวณเขตทวีวัฒนา
- บริเวณเขตบางบอน
- บริเวณถนนบางขุนเทียนชายทะเล
เราได้คัด 9 โซนหลักๆที่มีการเปลี่ยนแปลงที่น่าสนใจมาเจาะลึกแบบละเอียดกันค่ะ ตามด้านล่างนี้เลย
กลุ่มที่ 1 : เมืองประวัติศาสตร์
1. กรุงรัตนโกสินทร์
กลุ่มที่ 2 : แนวรถไฟฟ้า-เมืองหนาแน่นใหม่
2. รัชโยธิน
3. ดอนเมือง
4. ลาดพร้าว-รามอินทรา
กลุ่มที่ 3 : กรุงเทพตะวันออกที่กำลังถูกปลดล็อก
5. ศรีนครินทร์
6. มีนบุรี
7. คลองสามวา-ลาดกระบัง (ทางน้ำหลาก)
กลุ่มที่ 4 : ฝั่งธนบุรีที่เริ่มโตแรง
8. ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา
9. วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์
กลุ่มที่ 1 : เมืองประวัติศาสตร์
1. กรุงรัตนโกสินทร์ เยาวราช บางลำพู ถนนข้าวสาร
“จากพื้นที่อนุรักษ์ สู่การใช้ประโยชน์เชิงพาณิชย์บางส่วน แต่ยังคุมความสูงอาคาร”
พื้นที่กรุงรัตนโกสินทร์เป็นหนึ่งในโซนที่มีความละเอียดอ่อนมากที่สุด เพราะเป็นพื้นที่เมืองเก่า มีสถานที่สำคัญทางประวัติศาสตร์ ศาสนา และวัฒนธรรมจำนวนมาก เดิมพื้นที่เหล่านี้มีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างสูง โดยเฉพาะพื้นที่อนุรักษ์เพื่อส่งเสริมเอกลักษณ์ศิลปวัฒนธรรมไทย
ในร่างผังเมืองใหม่ มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินบางส่วนจากพื้นที่อนุรักษ์ มาเป็นพื้นที่พาณิชยกรรม เช่น พ.1-พ.2 เพื่อเปิดโอกาสให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวมากขึ้น โดยเฉพาะพื้นที่ที่มีรถไฟฟ้าตัดผ่านหรือเชื่อมต่อเข้ามาแล้ว
อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมไม่ได้หมายความว่าจะพัฒนาได้อย่างอิสระทั้งหมด เพราะพื้นที่รอบเกาะรัตนโกสินทร์ยังมีข้อกำหนดเฉพาะ โดยเฉพาะเรื่องความสูงอาคาร รูปแบบอาคาร และผลกระทบต่อภูมิทัศน์เมืองเก่า
กล่าวได้ว่า โซนนี้คือพื้นที่ที่ผังเมืองใหม่พยายามสร้างสมดุลระหว่าง “การอนุรักษ์” กับ “การใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจ”
กลุ่มที่ 2 : แนวรถไฟฟ้าและเมืองหนาแน่นใหม่
2. รัชโยธิน
“อัพเกรดพื้นที่สีส้มเป็นสีน้ำตาล ยกระดับเป็นเมืองหนาแน่นสูงของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เดิม FAR สูงสุด 4 : 1 ปรับเป็น 7 : 1”
รัชโยธินเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เปลี่ยนชัด เพราะเดิมเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.5-ย.7) แต่ในร่างผังเมืองใหม่ มีการปรับบางส่วนเป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-ย.13) หรือพื้นที่สีน้ำตาล
การเปลี่ยนแปลงนี้สะท้อนบทบาทใหม่ของรัชโยธินในฐานะศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ เนื่องจากพื้นที่นี้เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงห้าแยกลาดพร้าว-คูคต และอยู่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าสายสีแดง บางซื่อ-รังสิต
เมื่อพื้นที่ถูกปรับให้รองรับความหนาแน่นมากขึ้น โอกาสในการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ อาคารชุด อาคารสำนักงาน หรือโครงการพาณิชยกรรมก็เพิ่มขึ้นตามไปด้วย พูดง่าย ๆ คือ รัชโยธินกำลังถูกวางบทบาทให้เป็นมากกว่าย่านที่อยู่อาศัย แต่เป็นหนึ่งในแหล่งงานและแหล่งพาณิชยกรรมใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ
3. ดอนเมือง-หลักสี่
“อัพเกรดพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้ม เพิ่มบทบาทรอบสนามบินดอนเมือง เดิม FAR สูงสุด 3 : 1 ปรับเป็น 4 : 1”
ดอนเมือง-หลักสี่เป็นโซนที่ได้แรงส่งจากโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ ทั้งสนามบินดอนเมือง รถไฟฟ้าสายสีแดง และแนวโน้มการพัฒนาเมืองฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ
ในร่างผังเมืองใหม่ มีการปรับพื้นที่บางส่วนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3-ย.4) หรือพื้นที่สีเหลือง มาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.7) หรือพื้นที่สีส้ม รวมถึงมีพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3) บางส่วนบริเวณรอบสนามบินดอนเมือง
เป้าหมายของการปรับผังในโซนนี้ คือรองรับกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับสนามบินและการเดินทาง เช่น โรงแรม ศูนย์ประชุม พื้นที่รองรับนักท่องเที่ยว รวมถึงกิจกรรมที่เกี่ยวข้องกับอุตสาหกรรม MICE ดอนเมือง-หลักสี่จึงไม่ได้เป็นเพียงย่านพักอาศัยหรือพื้นที่รอบสนามบินอีกต่อไป แต่มีโอกาสพัฒนาเป็นศูนย์กลางกิจกรรมทางเศรษฐกิจของกรุงเทพฯ ตอนเหนือในอนาคต
4. ลาดพร้าว-รามอินทรา
“อัพเกรดพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม เดิม FAR สูงสุด 3 : 1 ปรับเป็น 5 : 1”
ลาดพร้าว-รามอินทราเป็นหนึ่งในโซนที่ได้รับอานิสงส์จากโครงข่ายรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง สายสีชมพู มีนบุรี-แคราย และสายสีส้มที่เชื่อมต่อเข้าฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ
การเปลี่ยนแปลงสำคัญคือ การปรับพื้นที่บางส่วนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) หรือพื้นที่สีเหลือง มาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.9) หรือพื้นที่สีส้ม ครอบคลุมบริเวณถนนรามอินทรา ถนนประดิษฐ์มนูธรรม ถนนนวมินทร์ ถนนเสรีไทย ถนนรามคำแหง และถนนลาดพร้าว
การเปลี่ยนสีผังในลักษณะนี้ ทำให้พื้นที่รองรับการพัฒนาอาคารที่มีความหนาแน่นสูงขึ้นได้มากกว่าเดิม โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม อาคารชุด และโครงการที่อยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้า ในเชิงเมือง นี่คือการเปลี่ยนจากย่านที่เคยเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบและชุมชนหนาแน่นน้อย ไปสู่ย่านที่รองรับการอยู่อาศัยในแนวสูงมากขึ้น
กลุ่มที่ 3 : กรุงเทพฯ ตะวันออกที่กำลังถูกปลดล็อก
5. ศรีนครินทร์
“อัพเกรดจากพื้นที่สีเหลืองเป็นสีส้ม เพราะได้แรงหนุนจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และเป็นพื้นที่รองรับการขยายตัวสู่ชานเมือง”
ศรีนครินทร์เป็นอีกหนึ่งแนวถนนสำคัญที่ได้รับผลโดยตรงจากรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง รวมถึงการเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว และ Airport Rail Link
ในร่างผังเมืองใหม่ มีการปรับพื้นที่บางส่วนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.4) หรือพื้นที่สีเหลือง มาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) หรือพื้นที่สีส้ม โดยเฉพาะบริเวณถนนศรีนครินทร์
การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้พื้นที่สามารถรองรับการพัฒนาอาคารชุด คอนโดมิเนียม และที่อยู่อาศัยที่มีความหนาแน่นมากขึ้นได้ดีขึ้น ศรีนครินทร์จึงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่เปลี่ยนบทบาทจากย่านชานเมือง ไปสู่แนวที่อยู่อาศัยตามระบบรางอย่างชัดเจน
6. มีนบุรี
“จากย่านชานเมือง สู่ศูนย์พาณิชยกรรมใหม่ของกรุงเทพฯ ตะวันออก เปลี่ยนจากสีส้มปรับเป็นสีแดงเลย เดิม FAR สีส้มสูงสุด 4.5 : 1 พอปรับเป็นสีแดง FAR เปลี่ยนเป็น 7 : 1 “
มีนบุรีเป็นหนึ่งในโซนที่น่าจับตามากที่สุด เพราะเป็นจุดตัดสำคัญของรถไฟฟ้าสายสีชมพู มีนบุรี-แคราย และสายสีส้มตะวันออก ศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี ในร่างผังเมืองใหม่ มีการปรับพื้นที่บางส่วนจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) ไปสู่พื้นที่ที่รองรับความหนาแน่นสูงขึ้น (ย.6-ย.8) รวมถึงพื้นที่พาณิชยกรรม (พ.5) ในบริเวณศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองมีนบุรี
เพื่อรองรับการเป็นจุดตัดสำคัญของรถไฟฟ้าสายสีชมพู (มีนบุรี-แคราย) และสายสีส้มตะวันออก (ศูนย์วัฒฯ-มีนบุรี) ในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออก
การเปลี่ยนแปลงนี้ทำให้มีนบุรีมีศักยภาพมากขึ้นในการเป็นศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออก ทั้งในแง่ที่อยู่อาศัย ค้าปลีก สำนักงาน โรงแรม และโครงการมิกซ์ยูสในอนาคต
จากเดิมที่มีนบุรีถูกมองเป็นย่านชานเมือง วันนี้ผังเมืองใหม่กำลังวางบทบาทให้มีนบุรีเป็น “ประตูเศรษฐกิจฝั่งตะวันออก” ที่เชื่อมระบบรางและชุมชนขนาดใหญ่เข้าด้วยกัน
7. คลองสามวา-ลาดกระบัง หรือพื้นที่ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก
“ลดข้อจำกัดพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม เปิดทางให้พัฒนาแนวราบได้ยืดหยุ่นขึ้น”
พื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพฯ โดยเฉพาะคลองสามวา ลาดกระบัง และพื้นที่ทางน้ำหลาก เดิมมีพื้นที่จำนวนมากที่ถูกกำหนดเป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม หรือพื้นที่สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว
ในร่างผังเมืองใหม่ พื้นที่บางส่วนถูกปรับเป็นที่ดินประเภทชนบทและเกษตรกรรม เช่น ก.2 ใหม่ และ ก.3 ซึ่งช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นในการใช้ประโยชน์ที่ดินมากขึ้น โดยเฉพาะการพัฒนาบ้านแนวราบหรือโครงการที่อยู่อาศัยความหนาแน่นต่ำ
อย่างไรก็ตาม พื้นที่นี้ยังมีบทบาทสำคัญในระบบระบายน้ำของกรุงเทพฯ จึงต้องเดินควบคู่กับการปรับปรุงระบบป้องกันน้ำท่วม การขยายหรือขุดคลองระบาย และการบริหารจัดการน้ำในพื้นที่ฝั่งตะวันออก ดังนั้น การเปลี่ยนแปลงในโซนนี้จึงไม่ใช่แค่เรื่องอสังหาฯ แต่เป็นเรื่องของการจัดสมดุลระหว่างการพัฒนาเมืองกับการรับมือน้ำท่วม
แล้วถ้าพื้นที่รับน้ำฝั่งตะวันออกลดลง รัฐจะเอาน้ำไปไว้ที่ไหน?
กทม.ระบุว่า ไม่ได้ยกเลิกแนวคิดพื้นที่รับและหน่วงน้ำ แต่กำลังปรับระบบให้ทำงานร่วมกันหลายรูปแบบ ทั้งแก้มลิง คลอง ระบบสูบน้ำ และอุโมงค์ระบายน้ำ โดยปัจจุบันมีพื้นที่รับและหน่วงน้ำ 38 แห่ง รองรับน้ำรวมประมาณ 13.7 ล้าน ลบ.ม. และมีแผนเพิ่มเป็น 45 แห่ง รองรับมากกว่า 14 ล้าน ลบ.ม. (ข้อมูลจากจาก ThaiPBS)
ขณะเดียวกัน กทม.มีแผนเพิ่มอุโมงค์ระบายน้ำขนาดใหญ่อีก 8 แห่ง รวมความยาวกว่า 55 กม. เพื่อเร่งนำน้ำออกจากพื้นที่เสี่ยงไปยังแม่น้ำเจ้าพระยา โดยอุโมงค์ใหม่มีศักยภาพระบายรวมประมาณ 370 ลบ.ม./วินาที (ข้อมูลจากจาก ThaiPBS)
ดังนั้น แนวทางของ กทม. คือ ลดการพึ่งพาพื้นที่ Floodway เดิม และใช้โครงสร้างพื้นฐานด้านน้ำเข้ามาทดแทนมากขึ้น แต่คำถามสำคัญที่ยังต้องติดตามคือ
“ความสามารถในการรับ–หน่วง–ระบายน้ำของระบบใหม่ เพียงพอกับปริมาณน้ำในสถานการณ์ฝนหนักสุดขั้วหรือไม่?”
เพราะพื้นที่รับน้ำกับระบบระบายน้ำไม่ได้ทำหน้าที่เหมือนกันทั้งหมด และประสิทธิภาพจริงยังขึ้นอยู่กับตำแหน่งพื้นที่รับน้ำ ระดับน้ำในคลอง สถานีสูบ ประตูระบายน้ำ และระดับน้ำปลายทางด้วย
หมายเหตุ: ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ยังอยู่ในขั้นตอนรับคำร้องจากผู้มีส่วนได้เสียถึงวันที่ 9 พฤศจิกายน 2569 จึงยังไม่ใช่ผังที่มีผลบังคับใช้แล้ว
กลุ่มที่ 4 : ฝั่งธนบุรีที่เริ่มโตแรง
8. ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนา
“อีกหนึ่งโซนที่เปลี่ยนแปลงอย่างก้าวกระโดด จากพื้นที่อนุรักษ์และเกษตรกรรมสู่ย่านที่อยู่อาศัยชานเมืองที่พัฒนาได้มากขึ้น ปลดล็อคข้อกำหนดบ้าน 100 ตร.ว.”
ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนาเป็นโซนที่เปลี่ยนแปลงค่อนข้างชัด เพราะเดิมมีพื้นที่จำนวนมากที่อยู่ภายใต้ข้อจำกัดของพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม (ก.2 เดิม)
ในร่างผังเมืองใหม่ มีการปรับบางส่วนเป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม (ก.3) พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1, ย.3-ย.4) และพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6-ย.8) เพื่อรองรับการขยายตัวของที่อยู่อาศัยในฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ
แรงหนุนสำคัญของโซนนี้คือโครงข่ายรถไฟฟ้าและถนน ทั้งรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงท่าพระ-บางแค สายสีเขียว ช่วงบางหว้า-ตลิ่งชัน และสายสีแดง ช่วงบางซื่อ-ตลิ่งชัน ในอนาคต ตลิ่งชัน-ทวีวัฒนาอาจกลายเป็นหนึ่งในศูนย์พาณิชยกรรมชานเมืองของฝั่งธนบุรี โดยเฉพาะหากโครงข่ายคมนาคมพัฒนาได้ต่อเนื่องตามแผน
9. วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์
“ประตูเชื่อมฝั่งธนฯ กับเมืองชั้นใน ที่ได้อานิสงส์จากรถไฟฟ้า…โซนเพชรเกษม-จอมทองจากพื้นที่สีส้มขยับเป็นสีน้ำตาล เดิม FAR 2.5 : 1 ปรับเป็น 3.5 : 1 และโซนสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศจากพื้นที่สีเหลืองขยับเป็นสีส้ม เดิม FAR 5 : 1 ปรับเป็น 6 : 1”
วงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์เป็นโซนที่น่าสนใจ เพราะอยู่ในตำแหน่งเชื่อมต่อระหว่างฝั่งธนบุรีกับเมืองชั้นใน และยังได้รับแรงหนุนจากรถไฟฟ้าหลายสาย ทั้งสายสีเขียวและสายสีม่วงใต้
พื้นที่บางส่วนในโซนเพชรเกษม-จอมทอง มีการปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.7) ไปสู่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.13) เพื่อรองรับศักยภาพของรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงสนามกีฬาแห่งชาติ-บางหว้า
ขณะที่โซนสุขสวัสดิ์-ประชาอุทิศ มีการปรับจากที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3) มาเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6) เพื่อรองรับรถไฟฟ้าสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ ซึ่งกำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน
เมื่อรวมปัจจัยด้านรถไฟฟ้า ถนน และการเชื่อมต่อเมืองชั้นใน โซนวงเวียนใหญ่-สุขสวัสดิ์จึงมีโอกาสเปลี่ยนจากย่านอยู่อาศัยเดิม ไปสู่ย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นขึ้น และอาจมีโครงการคอนโดหรือมิกซ์ยูสเพิ่มขึ้นในอนาคต
PART 2 : การเปลี่ยนแปลง FAR
พร้อมปรับเปลี่ยนเงื่อนไขการพัฒนาที่ดิน
การเปลี่ยนแปลง FAR
สำหรับอัตราส่วนพื้นที่อาคารต่อที่ดินหรือที่เรียกกันว่าค่า FAR (Floor Area Ratio) ที่เป็นตัวกำหนดว่าเราจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่เท่าไหน? พื้นที่มากสุดเท่าไหร่? ในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะเห็นว่าไม่ได้มีการปรับลด FAR เลยนะคะ ส่วนใหญ่แล้วจะเป็นการปรับเพิ่ม FAR ด้วยซ้ำ ทำให้เราสามารถสร้างพื้นที่อาคารรวมได้มากขึ้นนั่นเอง แต่ยังไงก็ต้องพัฒนาที่ดินให้อยู่ภายใต้เงื่อนไขและข้อกำหนดอื่นๆด้วย เช่น ขนาดถนน, ข้อกำหนดความสูงอาคาร เป็นต้น
เพิ่มเงื่อนไขถนน 20 เมตร + ลดข้อจำกัดที่ดินใกล้รถไฟฟ้าและแม่น้ำ
หากเราดูที่ตารางสรุปข้อกําหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณด้านล่างสุดของผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 จะเห็นว่าเราสามารถพัฒนาอาคารในพื้นที่นั้นๆได้ แต่ต้องเป็นไปตามเงื่อนไข 1-3 เรื่องความกว้างถนนไม่น้อยกว่า 10 เมตร / 12 เมตร / 16 เมตร / 30 เมตร หรืออยู่ในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า
สำหรับร่างผังเมืองใหม่นี้ จะมีเงื่อนไขเรื่องขนาดความกว้างถนนและระยะจากสถานีรถไฟฟ้าที่เปลี่ยนแปลงไป ดังนี้
- เลข 1 : ที่ดินต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร /หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้าหรือจากสถานีร่วม
- เลข 2 : ที่ดินต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 16 เมตร /หรืออยู่ในระยะ 650 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า /หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีร่วม
- เลข 3 : ที่ดินต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 20 เมตร /หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า /หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีร่วม
- เลข 4 : ที่ดินต้องติดถนนกว้างไม่น้อยกว่า 30 เมตร /หรืออยู่ในระยะ 500 เมตร จากสถานีรถไฟฟ้า /หรืออยู่ในระยะ 800 เมตร จากสถานีร่วม
เพิ่มพื้นที่ OSR เฉลี่ยอยู่ที่ 40% ของที่ดิน จากเดิมเฉลี่ย 30%
สำหรับการเปลี่ยนแปลงของค่า FAR ที่เพิ่มขึ้นก็ทำให้สามารถสร้างพื้นที่ขายหรือพื้นที่ให้เช่าได้เยอะบนที่ดินขนาดเท่าเดิม จึงได้ในเรื่องความคุ้มค่ามากขึ้น แต่นอกจากจะดูค่า FAR ในการก่อสร้างอาคารแล้ว ยังมีอัตราส่วนพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวมหรือ OSR (Open Space Ratio) เป็นตัวกำหนดเรื่องพื้นที่เปิดโล่งที่มักจะออกแบบเป็นพื้นที่สวนสีเขียว ช่วยเพิ่มคุณภาพชีวิตและความน่าอยู่ของเมืองด้วยค่ะ ซึ่งจะต้องคำนวณไปพร้อมๆกับค่า FAR นั่นเอง (อ่านข้อมูลเรื่อง FAR และ OSR เพิ่มเติมพร้อมวิธีคำนวณ >> คลิกที่นี่)
จากภาพด้านบนก็จะเห็นการคำนวณสัดส่วนที่ว่างต่อที่ดินในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 จะมี OSR เฉลี่ยอยู่ที่ 30% ของที่ดิน แต่ร่างผังเมืองใหม่มีการปรับเพิ่มค่าเฉลี่ย OSR อยู่ที่ 40% ของที่ดิน ทำให้ถึงแม้การพัฒนาก่อสร้างอาคารต่างๆจะต้องเผื่อพื้นที่ว่างที่มากขึ้นกว่าเมื่อก่อน แต่ก็ทำให้เมืองน่าอยู่ เพราะมีพื้นที่สีเขียวและพื้นที่เปิดโล่งมากขึ้นนั่นเอง เราก็มองว่าแฟร์ๆดีเหมือนกัน
เพิ่มเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินของอาคารอยู่อาศัยรวม / พาณิชยกรรม และสำนักงาน พื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม.
ร่างผังเมืองใหม่มีการเพิ่มเงื่อนไขข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม / พาณิชยกรรม และสำนักงาน พื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม. เพื่อควบคุมการอนุญาตให้ก่อสร้างในพื้นที่ชุมชนอยู่อาศัย
หากเราโฟกัสเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวมในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 จะกำหนดเกณฑ์การใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม. ที่ถือเป็นเกณฑ์สูงสุดแล้ว อีกทั้งมีเงื่อนไขว่าต้องตั้งอยู่ริมถนนที่มีเขตทางไม่น้อยกว่า 30 ม./หรืออยู่ในระยะ 500 ม. จากสถานีรถไฟฟ้า ทำให้อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่มากกว่านี้ไม่ว่าเท่าไหร่ก็ตามก็จะต้องยึดตามข้อกำหนดนี้ค่ะ
แต่สำหรับร่างผังเมืองใหม่ได้เพิ่มเกณฑ์ที่อยู่อาศัยประเภทอาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่ไม่เกิน 30,000 ตร.ม. และ พื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม. เข้ามา ทำให้อาคารอยู่อาศัยรวมที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม. ไม่จำเป็นต้องอยู่บนถนนกว้าง 30 เมตรเหมือนเดิม แต่สามารถใช้ถนนกว้าง 20 เมตรได้ นอกจากนั้นที่ดินที่ต้องการพัฒนาเป็นอาคารอยู่อาศัยรวม พื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม. จะมีเพียงที่ดิน ย.14-ย.15 และ พ.7-พ.8 เท่านั้นที่สามารถสร้างได้นะคะ
PART 3 : การเพิ่ม-ลดข้อจำกัดในการพัฒนาบ้านแนวราบ + คอนโด
จากการเปลี่ยนสีผังเมืองและ FAR/OSR
ตัวอย่างการพัฒนาบ้านแนวราบ
ตัวอย่าง 1 : บริเวณแนวพื้นที่ฟลัดเวย์
เรามีตัวอย่างมาให้ดูกันชัดๆว่าหลังจากการปรับเปลี่ยนสีผังเมืองและเงื่อนไขข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ส่งผลกระทบยังไงในการพัฒนาบ้านแนวราบบ้าง
ตัวอย่าง 1 : บริเวณแนวพื้นที่ฟลัดเวย์ (คลองสามวา-ลาดกระบัง หรือพื้นที่ทางน้ำหลากฝั่งตะวันออก)
- ผังปัจจุบัน : ที่ดิน ก.1 → สร้างได้เพียงบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 1,000 ตร.วา
- ผังใหม่
– พื้นที่ อก. → ต้องสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 1,000 ตร.วา
– พื้นที่ ก.1 → สามารถสร้างบ้านเดี่ยว / บ้านแฝด / บ้านแถวบนที่ดินขนาด 100 ตร.วาได้
– พื้นที่ ย.2 → สามารถสร้างบ้านแนวราบได้ทุกประเภททั้งสร้างบ้านเดี่ยว / บ้านแฝดบนที่ดินขนาด 50 ตร.วา และ บ้านแถว / ห้องแถว-ตึกแถวบนที่ดินขนาด 20 ตร.วา
– พื้นที่ ย.3 → จัดสรรได้ทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว / บ้านแฝดบนที่ดินขนาด 50 ตร.วา ส่วนบ้านแถว / ห้องแถว-ตึกแถวบนที่ดินขนาด 20 ตร.วา
ตัวอย่าง 2 : พื้นที่บริเวณตะวันออก-ตะวันตกของกรุงเทพฯ
- ผังปัจจุบัน : ก.1 / ก.2 / ก.3 / ก.4 / ย.1 → สร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 100 ตร.วา
- ผังใหม่ : จัดสรรได้ทุกประเภท แต่บางโซนจะสร้างได้เฉพาะบ้านเดี่ยว / บ้านแฝด / บ้านแถวที่ดิน 100 ตร.วา รวมถึงบางโซนยังติดห้ามก่อสร้างอยู่เหมือนเดิม
ตัวอย่าง 3 : พื้นที่บริเวณตะวันออก-ตะวันตกของกรุงเทพฯ ใกล้ๆกับวงแหวนกาญจนาภิเษก
- ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ก.1 /ก.4 / ย.1 → ต้องสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินขนาด 1,000 ตร.วา และ 100 ตร.วา - ผังใหม่
– พื้นที่ ย.2 / ย.3 → จัดสรรได้ทุกประเภททั้งบ้านเดี่ยว / บ้านแฝดบนที่ดินขนาด 50 ตร.วา ส่วนบ้านแถว / ห้องแถว-ตึกแถวบนที่ดินขนาด 20 ตร.วา - ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ย.2 → สร้างบ้านเดี่ยว / บ้านแฝดบนที่ดินขนาด 50 ตร.วา และ บ้านแถว / ห้องแถว-ตึกแถวบนที่ดินขนาด 20 ตร.วาได้ - ผังใหม่
– พื้นที่ ย.2 / ย.3 / ย.5 → จัดสรรได้ทุกประเภท แต่พื้นที่ ย.2 / ย.3 จะมีการกำหนดขนาดที่ดินบ้าน (บ้านเดี่ยว / บ้านแฝดบนที่ดินขนาด 50 ตร.วา ส่วนบ้านแถว / ห้องแถว-ตึกแถวบนที่ดินขนาด 20 ตร.วา)
ตัวอย่างการพัฒนาคอนโดมิเนียม
อย่างที่เราได้มีเกริ่นไปนะคะว่าการเปลี่ยนแปลงของค่า FAR มีเพียงการปรับเพิ่มขึ้นหรือคงค่าเท่าเดิม ไม่มีการปรับลดลงนะคะ ทำให้เราสามารถก่อสร้างอาคารให้ใหญ่ขึ้นหรือสูงขึ้นได้บนขนาดที่ดินเท่าเดิมนั่นเอง แต่ค่า FAR นี้ไม่ใช่ปัจจัยเดียวที่ส่งผลต่อความสามารถในการก่อสร้างอาคารเท่านั้น เพราะยังมีขนาดความกว้างถนนที่ส่งผลต่อการพัฒนาคอนโดมิเนียมด้วยนั่นเอง
กฎหมายควบคุมอาคาร (อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่ >> รู้ก่อนโดนรื้อ! กฎเหล็กระยะร่นตามกฎหมาย พื้นที่รอบ “บ้าน – คอนโด” ที่คนมักมองข้าม)
- อาคารขนาดใหญ่ (พื้นที่รวมทุกชั้น เกิน 2,000 ตร.ม.) ต้องมีทางเข้าออกของรถจากที่จอดรถหรืออาคารจอดรถ เชื่อมต่อกับทางสาธารณะที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร
- อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่รวมทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตร.ม. ขึ้นไป แต่ไม่เกิน 30,000 ตร.ม.) ต้องติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร
- อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่รวมทุกชั้นเกิน 30,000 ตร.ม. ขึ้นไป) ต้องติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร
นอกจากนั้นพอมาประกอบกับเงื่อนไขความกว้างถนนตรงตารางสรุปข้อกําหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินบริเวณด้านล่างสุดในร่างผังเมืองใหม่ ก็จะมีขนาดถนน 16 เมตร /20 เมตร และ 30 เมตรมาใช้ในการพิจารณาการก่อสร้างอาคารด้วย
พอลองเอาเงื่อนไขความกว้างถนนทั้งหมดมาเรียง แล้วเปรียบเทียบว่าความสามารถในการก่อสร้างคอนโดมิเนียมเป็นยังไงบ้าง จากตัวอย่างผังเมืองปัจจุบันเป็นพื้นที่ ย.8 แต่ในร่างผังเมืองใหม่เป็นพื้นที่ ย.11 ก็จะพบว่า
- ที่ดินที่ติดถนนน้อยกว่า 6 เมตร ไปจนถึง 16 เมตร → สามารถก่อสร้างพื้นที่อาคารได้เท่าเดิม
- ที่ดินที่ติดถนน 18 เมตรไปจนถึง 30 เมตร → ไม่สามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม. ได้เหมือนแต่ก่อนแล้ว ทำให้เจ้าของที่ดินเหล่านี้จะเสียผลประโยชน์ไปนั่นเอง
ซึ่งจะเป็นที่ดินที่อยู่ในเขตพระนคร / สัมพันธวงศ์ / ป้อมปราบศัตรูพ่าย / ดุสิต / สาทร / บางคอแหลม / ยานนาวา / บางซื่อ / บางพลัด / บางกอกน้อย / บางกอกใหญ่ / ธนบุรี / คลองสาน นะคะ
งั้นเรามาดูตัวอย่างเพิ่มเติมกันอีกนิด เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้นกันค่ะ โดยจะมี 5 ตัวอย่างดังนี้เลย
ตัวอย่าง 1 : พื้นที่ ก.2 → ก.2 / ย.1
ตัวอย่าง 1 : พื้นที่ ก.2 → ก.2 / ย.1
เขตบางแค / ทวีวัฒนา
- ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ก.2 → ห้ามก่อสร้าง - ผังใหม่
– พื้นที่ ก.2 → ไม่ว่าที่ดินจะติดกับถนนขนาดไหนก็สร้างได้ทั้งหมด โดยพื้นที่อาคารสูงสุด 1,000 ตร.ม. (ถึงแม้จะชื่อเดิม แต่เงื่อนไขข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินเปลี่ยนไป)
– พื้นที่ ย.1 → ยังคงห้ามก่อสร้างเหมือนเดิม
ตัวอย่าง 2 : พื้นที่ ย.3 → ย.6
เขตประเวศ / ดอนเมือง / สะพานสูง / บึงกุ่ม / คันนายาว / บางกะปิ / ทุ่งครุ
- ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ย.3 → ที่ดินติดถนนน้อยกว่า 6 เมตร – ถนน 20 เมตร สามารถสร้างอาคารพื้นที่ 1,000 ตร.ม. / ที่ดินติดถนน 30 เมตร ได้พื้นที่อาคาร 10,000 ตร.ม. - ผังใหม่
– พื้นที่ ย.6 → ที่ดินที่ติดกับถนนทุกขนาดสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่เพิ่มขึ้นจากเดิมได้ รวมถึงที่ดินที่ติดถนน 20 เมตรก็ได้พื้นที่อาคาร 30,000 ตร.ม. แล้วนะ (ตามที่มี *)
ตัวอย่าง 3 : พื้นที่ ย.7 → ย.11
เขตจตุจักร / จอมทอง / ภาษีเจริญ
- ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ย.7 → ที่ดินติดถนนน้อยกว่า 6 เมตร สร้างได้ 2,000 ตร.ม. / ถนน 6-20 เมตร ได้พื้นที่อาคาร 10,000 ตร.ม. / ถนน 30 เมตร ได้พื้นที่เกิน 30,000 ตร.ม. - ผังใหม่
– พื้นที่ ย.11 → ที่ดินที่ติดกับถนนน้อยกว่า 6 เมตร และถนน 6 เมตร สร้างได้พื้นที่เท่าเดิม / ถนน 10-20 เมตร ได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นเป็น 30,000 ตร.ม. / ถนน 30 เมตร สร้างได้สูงสุด 30,000 ตร.ม. ถือว่าสร้างได้น้อยกว่าเดิม
ดังนั้นนี่จึงเป็นตัวอย่างที่เห็นได้ชัดเจนว่าแปลงที่ดินในเขตเดียวกัน แต่อยู่ติดถนนที่มีความกว้างไม่เท่ากัน ก็ทำให้ที่ดินนั้นๆมีความสามารถในการสร้างอาคารที่แตกต่างกันนั่นเอง
ตัวอย่าง 4 : พื้นที่ ย.4 → ย.5
เขตหลักสี่ / ดอนเมือง / สายไหม / มีนบุรี / คันนายาว / คลองสามวา / หนองแขม
- ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ย.4 → ที่ดินติดถนนน้อยกว่า 6 เมตรและถนน 6 เมตร สร้างได้ 2,000 ตร.ม. / ถนน 10 เมตรขึ้นไป สร้างได้ 10,000 ตร.ม. - ผังใหม่
– พื้นที่ ย.5 → ที่ดินที่ติดกับถนนน้อยกว่า 6 เมตร, ถนน 6 เมตรและถนน 20-30 เมตร สร้างได้พื้นที่เท่าเดิม / ถนน 10-18 เมตร จะได้พื้นที่ลดลงจากเดิม อยู่ที่ 2,000 ตร.ม. ทำให้ไม่ใช่ว่าทุกเขตจะได้ความสามารถในการสร้างอาคารที่เพิ่มขึ้น
ตัวอย่าง 5 : พื้นที่ ก.4 → ย.7
เขตลาดกระบัง
- ผังปัจจุบัน
– พื้นที่ ก.4 → ห้ามก่อสร้าง - ผังใหม่
– พื้นที่ ย.7 → ที่ดินที่ติดถนนทุกขนาด ได้พื้นที่อาคารเพิ่มขึ้นจากเดิมทั้งหมด แต่ด้วยพื้นที่เขตลาดกระบังจะมีข้อจำกัดความสูงอาคาร เนื่องจากอยู่ใกล้ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ ทำให้ถึงแม้จะก่อสร้างพื้นที่อาคารได้สูงสุด 30,000 ตร.ม. ก็ต้องพัฒนาคอนโดภายใต้ข้อจำกัดความสูงนี้ค่ะ
PART 4
นโยบายส่งเสริมให้มีการพัฒนาการใช้ประโยชน์ที่ดิน
- มาตรการเพิ่มอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR BONUS)
– การพัฒนาพื้นที่บริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในย่านที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
– การพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ 10 ข้อ
– มาตรการลดจำนวนที่จอดรถในพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้า
– มาตรการทดแทนการได้รับสิทธิประโยชน์จากการได้รับ FAR ที่เพิ่มขึ้น - มาตรการเฉลี่ยอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมสำหรับโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ (PUD)
มาตรการเพิ่มพื้นที่อาคารรวม (FAR BONUS)
เพื่อสร้างแรงจูงใจในการพัฒนาเมืองที่เป็นประโยชน์ต่อสาธารณะ เพื่อแลกกับสิทธิประโยชน์ในการขอเพิ่มพื้นที่อาคาร FAR นอกเหนือจากตามที่กฎหมายกำหนดนั่นเอง
การพัฒนาพื้นที่บริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนในย่านที่อยู่อาศัยบริเวณชานเมือง
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) มีการกำหนดให้ที่ดินประเภท ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1 – ย.5) และ ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 – ย.10) ตั้งอยู่ภายในระยะ 500 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน หรือ ตั้งอยู่ภายในระยะ 800 เมตร จากบริเวณโดยรอบสถานีร่วม มีอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวม (FAR) เพิ่มได้ไม่เกิน 20% ของที่ดินประเภทนั้น เพื่อส่งเสริมให้คนหันมาใช้งานรถไฟฟ้ามากขึ้น ลดการใช้รถยนต์ส่วนตัวและปัญหาการจราจรนั่นเอง
การพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ
สำหรับการพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ จะมีทั้งหมด 10 เรื่องด้วยกัน โดย 5 ข้อแรกจะมีอยู่ในผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ.2556 แล้ว ส่วนข้อ 6-10 เป็นเงื่อนไขที่เพิ่มเข้ามาในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) เปิดโอกาสในการขอเพิ่มพื้นที่อาคาร FAR นอกจากนั้นถ้าสามารถพัฒนาพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะได้มากกว่า 2 ข้อขึ้นไป ก็สามารถเพิ่มพื้นที่ FAR ได้สูงสุด 25% เลยนะคะ
1 พัฒนาที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด หรือที่อยู่อาศัยสําหรับผู้อยู่อาศัยเดิม (ข้อ 76 หน้า 123)
สามารถขอเพิ่มพื้นที่อาคาร FAR ได้สูงสุด 20% โดยพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นต้องไม่เกิน 4 เท่า ของพื้นที่ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาดหรือที่อยู่อาศัยสําหรับผู้อยู่อาศัยเดิม อีกทั้งที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัยเดิมจะอยู่ภายในพื้นที่โครงการหรือจะอยู่นอกโครงการก็ได้ แต่อยู่ในระยะไม่เกิน 5 กิโลเมตรค่ะ
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าตลาดต้องถูกกว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตร.ม. ของโครงการอย่างน้อย 20% และเฉพาะผู้ที่มีรายได้เฉลี่ยต่อเดือนต่ำกว่ารายได้เฉลี่ยต่อครัวเรือนของ กทม. อย่างน้อย 20% เพื่อเพิ่มโอกาสในการอยู่อาศัยของกลุ่มบุคคลที่มีรายได้น้อยหรือไม่สูงมากนัก
2 พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะ (ข้อ 78 หน้า 123)
ที่ดิน ย.1–ย.15 และ พ.4–พ.8 ที่มีการใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นอาคารสาธารณะ โดยจัดให้มีพื้นที่ว่างหรือสวนสาธารณะริมถนนสาธารณะ ซึ่งประชาชนทั่วไปสามารถเข้าถึงและใช้ประโยชน์ได้ฟรี สามารถขอเพิ่มพื้นที่อาคาร FAR ได้สูงสุด 20% แต่ไม่เกิน 5 เท่า ของพื้นที่สาธารณะที่จัดให้
นอกจากนั้นพื้นที่ที่จัดให้นี้ไม่นับรวมกับพื้นที่ว่างที่ต้องจัดให้มีตามที่กําหนดในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารนะคะ
3 ที่จอดรถยนต์สําหรับประชาชนทั่วไปในบริเวณพื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (ข้อ 80 หน้า 124)
อาคารสาธารณะที่อยู่ภายในระยะ 200 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าหรือสถานีร่วมที่กำหนด (26 สถานี) หากมีการจัดที่จอดรถยนต์สำหรับประชาชนทั่วไปที่เพิ่มจากจำนวนที่กฎหมายกำหนด โดยสามารถเพิ่มพื้นที่ก่อสร้างได้ 30 ตร.ม. ต่อที่จอดรถ 1 คัน และ พื้นที่ FAR รวมไม่เกิน 20% ทำให้เราสามารถนำรถส่วนตัวมาจอดและเดินทางด้วยรถไฟฟ้าไปทำงานได้ง่าย ลดปัญหาการจราจรและฝุ่นควันด้วย
สำหรับสถานีรถไฟฟ้าที่กำหนดทั้ง 26 สถานี ได้แก่ สถานีดอนเมือง สถานีสะพานใหม่ สถานีหลักสี่ สถานีวัดพระศรีมหาธาตุ สถานีวัชรพล สถานีคู้บอน สถานีวงแหวนรามอินทรา สถานีตลาดมีนบุรี สถานีมีนบุรี สถานีตลิ่งชัน สถานีบางบําหรุ สถานีบางขุนนนท์ สถานีบางกะปิ สถานีแยกลําสาลี สถานีหัวหมาก สถานีพัฒนาการ สถานีลาดกระบัง สถานีบางหว้า สถานีบางแค สถานีหลักสอง สถานีศรีนุช สถานีอ่อนนุช สถานีบางนา สถานีศรีเอี่ยม สถานีแยกประชาอุทิศ และสถานีราษฎร์บูรณะ
4 พื้นที่รับน้ํา (ข้อ 84 หน้า 125)
นอกจากจะมีพื้นที่รับน้ําที่กฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติกําหนดให้ต้องมีอยู่แล้ว หากมีการพัฒนาพื้นที่รับน้ําเพิ่มขึ้นเพื่อป้องกันปัญหาน้ำท่วม โดยสามารถกักเก็บน้ำได้อย่างน้อย 1 ลูกบาศก์เมตรต่อพื้นที่ดิน 50 ตร.ม. จะขอเพิ่มพื้นที่ FAR สูงสุด 5% แต่ถ้ากักเก็บน้ำได้มากกว่า 1 ลูกบาศก์เมตร ก็สามารถขอเพิ่ม FAR ได้ตามสัดส่วน แต่ไม่เกิน 20% นะคะ
5 อาคารอนุรักษ์พลังงาน (ข้อ 85 หน้า 125)
อาคารอนุรักษ์พลังงานหรืออาคารเขียว เป็นอาคารที่ได้รับการออกแบบและพัฒนาโดยเป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมและใส่ใจต่อสุขภาพของผู้ใช้อาคาร แถมช่วยประหยัดพลังงานด้วย
ทำให้อาคารที่ก่อสร้างผ่านมาตรฐานการอนุรักษ์พลังงานได้รับรองเป็นอาคารเขียว จะสามารถขอเพิ่มพื้นที่ FAR ตามระดับการรับรองได้ โดยระดับ 1 เพิ่ม 5% / ระดับ 2 เพิ่ม 10% / ระดับ 3 เพิ่ม 15% / ระดับ 4 เพิ่ม 20% ดังนั้นหากสามารถออกแบบเพื่อประหยัดพลังงานได้ดี ก็จะสามารถขอเพิ่มพื้นที่ FAR ได้เยอะขึ้นนั่นเอง
กรณีที่เป็นอาคารที่กฎหมายกำหนดให้ต้องออกแบบเพื่อการอนุรักษ์พลังงานอยู่แล้ว ก็ยังต้องผ่านมาตรฐานเรื่องการถ่ายเทความร้อนของผนังด้านนอกและหลังคาอาคาร ตามมาตรฐานและหลักเกณฑ์ที่กําหนดไว้ตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการอนุรักษ์พลังงาน
6 พื้นที่สําหรับใช้เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในเวลากลางวัน (ข้อ 77 หน้า 123)
อาคารพักอาศัยรวมหรืออาคารสำนักงานที่มีการจัดพื้นที่เป็นสถานรับเลี้ยงเด็กหรือสถานดูแลผู้สูงอายุในช่วงกลางวัน สามารถขอเพิ่มพื้นที่อาคาร FAR ได้สูงสุด 20% แต่ไม่เกิน 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดไว้สำหรับสถานดูแลเด็กหรือผู้สูงอายุ
7 พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะ ที่ตั้งอยู่ริมฝั่งแม่น้ํา ลําคลองหรือแหล่งน้ําสาธารณะ (ข้อ 79 หน้า 124)
อาคารสาธารณะที่จัดให้มีพื้นที่ว่างหรือสวนสาธารณะริมน้ำในแปลงที่ดินที่ขออนุญาต ต้องเป็นพื้นที่ที่ประชาชนเข้าถึงและใช้งานได้ฟรี สามารถขอเพิ่มพื้นที่ FAR ได้สูงสุด 20% และไม่เกิน 8 เท่า ของพื้นที่สาธารณะหรือสวนที่จัดให้ โดยไม่นับรวมพื้นที่ว่างที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีอยู่แล้ว
8 พื้นที่เพื่ออํานวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้าขนส่งมวลชน (ข้อ 81 หน้า 124)
อาคารสาธารณะที่ตั้งอยู่ในระยะ 200 เมตรจากบริเวณโดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ได้จัดพื้นที่เพื่ออํานวยความสะดวกแก่ประชาชนทั่วไปในบริเวณเปลี่ยนถ่ายการสัญจรของระบบรถไฟฟ้า ไม่ว่าจะเป็น ลานพักรอรถ / สถานที่จอดรับส่งผู้โดยสารรถไฟฟ้า / สถานที่รอรับคนโดยสารสําหรับรถจักรยานยนต์สาธารณะ / ที่จอดรถจักรยานหรือรถจักรยานยนต์สําหรับสาธารณะ / สถานที่รอรับคนโดยสารสําหรับเรือโดยสารสาธารณะ / ป้อมตํารวจ สามารถขอเพิ่มพื้นที่ FAR ได้สูงสุด 20% และไม่เกิน 5 เท่าของพื้นที่ที่จัดไว้เพื่ออำนวยความสะดวกแก่ประชาชน
9 การจัดให้มีพื้นที่เพื่อรองรับการจัดระเบียบทางเท้า (ข้อ 82 หน้า 125)
ออกแบบพื้นที่เพื่อรองรับการจัดระเบียบทางเท้า สามารถขอเพิ่มพื้นที่ FAR สูงสุด 20% และไม่เกิน 8 เท่าของพื้นที่ที่จัดไว้รองรับทางเท้า แน่นอนว่าต้องไม่นับรวมพื้นที่ว่างที่กฎหมายกำหนดให้ต้องมีอยู่แล้วนะคะ
10 ถนนสาธารณะที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสาธารณะสองสาย (ข้อ 83 หน้า 125)
หากมีการออกแบบถนนสาธารณะที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสาธารณะ 2 สาย ทำให้ประชาชนสามารถสัญจรได้ฟรี ก็สามารถขอพื้นที่ FAR ได้สูงสุด 20% และไม่เกิน 5 เท่า ของพื้นที่ที่จัดทำเป็นถนนสาธารณะ โดยไม่นับรวมพื้นที่ว่างที่ต้องจัดให้มีตามที่กําหนดในกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร
มาตรการลดจำนวนที่จอดรถในพื้นที่ใกล้รถไฟฟ้า
ที่ดินที่อยู่ภายในระยะ 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า หรือ 800 เมตรจากสถานีร่วม รวม 20 สถานี สามารถปรับลดจำนวนที่จอดรถที่กฎหมายกำหนดได้ สูงสุด 25% หากมีการจัดพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ ไม่ว่าจะเป็น พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะ / พื้นที่ใช้สัญจรบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้า / พื้นที่เพื่อรองรับการจัดระเบียบทางเท้า / ถนนสาธารณะที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสาธารณะ 2 สาย โดยต้องเปิดให้ประชาชนเข้าถึงและใช้ประโยชน์ได้ฟรี โดยพื้นที่สาธารณะทุก 3 ตร.ม. สามารถลดจำนวนที่จอดรถได้ 1 คัน ซึ่งพื้นที่นี้จะไม่นับรวมกับการขอมาตรการ FAR Bonus ค่ะ
สำหรับสถานีรถไฟฟ้าทั้ง 20 สถานีที่อยู่ในมาตรการนี้ ได้แก่ สถานีอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ สถานีพญาไท สถานีราชปรารภ สถานีประตูน้ํา สถานีราชเทวี สถานีสนามกีฬาแห่งชาติ สถานีสยาม สถานีชิดลม สถานีเพลินจิต สถานีนานา สถานีอโศก สถานีสุขุมวิท สถานีราชดําริ สถานีสามย่าน สถานีสีลม สถานีศาลาแดง สถานีลุมพินี สถานีช่องนนทรี สถานีสุรศักดิ์ สถานีสะพานตากสิน
มาตรการทดแทนการได้รับสิทธิประโยชน์จากการได้รับ FAR ที่เพิ่มขึ้น
นอกจากนั้นในร่างผังเมืองใหม่ได้กำหนดว่าการก่อสร้างหรือดัดแปลงอาคารสาธารณะ อาคารสูง (23 เมตร) และอาคารขนาดใหญ่พิเศษ (10,000 ตร.ม.) ที่ต้องการรับ FAR Bonus จัดให้มีพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะอย่างใดอย่างหนึ่งหรือหลายอย่าง ได้แก่ พื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะหรือสวนสาธารณะที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะ / พื้นที่ใช้สัญจรบริเวณจุดเปลี่ยนถ่ายรถไฟฟ้า / พื้นที่เพื่อรองรับการจัดระเบียบทางเท้า / ถนนสาธารณะที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสาธารณะ 2 สาย โดยต้องเปิดให้ประชาชนเข้าถึงและใช้ประโยชน์ได้ฟรี โดยพื้นที่ที่จัดให้ต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 50% ของพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับ FAR Bonus ประเภทนั้นๆ
มาตรการเฉลี่ยอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมสำหรับโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ (PUD)
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะมีมาตรการสำหรับโครงการพัฒนาที่ดินขนาดใหญ่ ((Planned Unit Development หรือ PUD)) สามารถเฉลี่ยพื้นที่อาคาร FAR ภายในโครงการได้นะคะ โดยต้องมีที่ดินจำนวน 2 แปลงขึ้นไปและที่ดินทุกแปลงจะต้องตั้งอยู่เชื่อมติดกัน โดยพื้นที่ส่วนที่เชื่อมต่อจะต้องมีขนาดไม่น้อยกว่า 12 เมตร มีขนาดพื้นที่มากกว่า 100 ไร่ (พื้นที่ ย.1–ย.5) / มากกว่า 50 ไร่ (ย.6–ย.10) / มากกว่า 20 ไร่ (ย.11–ย.15 และ พ.3–พ.8)
ซึ่งเราสามารถปรับเพิ่ม FAR ในบางพื้นที่และลด FAR ในบางพื้นที่ได้ แต่พื้นที่ที่เพิ่ม FAR ต้องไม่เกิน 1.5 เท่าของ FAR เดิม และเมื่อรวมแล้ว FAR ของแต่ละประเภทที่ดินแล้ว ต้องไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้เดิม แต่การใช้มาตรการนี้จะต้องยื่นให้ทาง กทม. เป็นผู้พิจารณาด้วยค่ะ
PART 5
แผนผังอื่นๆในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4)
แผนผังแสดงที่โล่ง
สำหรับร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) นอกจากจะมีแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินแล้ว ยังมีแผนผังอื่นๆให้เราสามารถไปศึกษารายละเอียดเพิ่มเติมได้หรือคลิกดูแผนที่ชัดๆได้ที่นี่เลย แต่เราจะขอโฟกัสมาที่ “แผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและการขนส่ง” กันหน่อย เพราะจะแสดงให้เห็นถนนในอนาคตอีกหลายเส้นทางเลยค่ะ
ถนนตัดใหม่และขยายถนนรวม 96 สาย
จากภาพด้านบนนี้จะเป็น “แผนผังแสดงโครงการการคมนาคมและการขนส่ง” เพราะนอกจากจะมีการพัฒนาศักยภาพที่ดินแล้ว ก็ต้องมีการพัฒนาถนนต่างๆควบคู่ไปด้วย เพื่อให้สามารถเดินทางเชื่อมโยงไปโซนอื่นๆได้ง่ายและสอดคล้องกับเมืองที่เติบโตมากขึ้นในอนาคต โดยในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) จะมีการกำหนดถนนตัดใหม่และการขยายถนน แบ่งเป็น 7 ประเภท รวม 96 สาย ความยาวรวม 459.33 กม.
จากผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 มีแผนพัฒนาถนนทั้งหมด 136 สาย ซึ่งในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 15 วัน ก็มีแผนการพัฒนาถนนทั้งหมด 148 สาย แต่เมื่อมีการรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนก็มีการปรับเปลี่ยนใหม่ โดยลดจำนวนลง เหลือเพียง 96 สายนั่นเอง แนวถนนส่วนใหญ่ที่ถูกยกเลิกจะอยู่ในเขตพญาไท ดินแดง จตุจักร และวัฒนาค่ะ
เขตพญาไท
สำหรับถนนที่ได้ยกเลิกไปส่วนใหญ่จะเป็นถนนที่มีขนาดเล็กสุดอย่างสาย ก ขนาดเขตทาง 12 เมตร รวมถึงถนนบางสายก็มีการปรับลดขนาดถนนให้เล็กลง เพื่อไม่ให้กระทบต่อการอยู่อาศัยและใช้ชีวิตของประชาชนในทำเลนั้นๆ
แผนถนนตัดใหม่และการขยายถนน
เราจะเห็นแผนถนนตัดใหม่และการขยายถนนในร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน ว่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ จะมีการตัดถนนใหม่ สาย ข ขนาด 16 เมตรเป็นเส้นยาวเชื่อมจากถนนลาดกระบังไปยังโซนปทุมธานีหลายสาย อีกทั้งยังมีถนนเทพรักษ์ที่จากเดิมเป็นถนน 40 เมตรเชื่อมจากถนนรัตนโกสินทร์สมโภช-ถนนนิมิตใหม่ก็ขยายถนนเป็น 60 เมตรแทน รวมถึงยังตัดถนนยาวไปจนถึงถนนวงแหวนรอบนอกกรุงเทพมหานคร รอบที่ 3 (ด้านตะวันออก) ด้วยค่ะ นอกจากนั้นถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ที่เชื่อมมายังถนนเจ้าคุณทหาร ก็จะมีการตัดถนนใหม่เชื่อมต่อไปยังถนนขุมทอง-ลำต้อยติ่ง เกือบจะสุดขอบกรุงเทพฯแล้วนั่นเอง ซึ่งเป็นการพัฒนาถนนเพื่อรองรับกับการขยายตัวพื้นที่ฝั่งตะวันตกค่ะ
ส่วนฝั่งธนบุรีก็ถือว่ามีถนนตัดใหม่หลายเส้นทางเช่นกัน โดยเฉพาะถนนสาย ก-ข ขนาด 12-16 เมตร ส่วน Highlight ก็เป็นถนนสาย ฉ3 ขนาด 50 เมตร ที่เชื่อมจากวงแหวนอุตสาหกรรมไปยังถนนเพชรเกษมและเชื่อมต่อไปยังถนนพุทธมณฑลสาย 1 ได้เลย
ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน
ยื่นคำร้องได้ภายใน 9 พ.ย. 2569 ก่อนประกาศใช้ในปี 2570
จากที่เราได้พูดถึงมาทั้งหมดนี้จะเป็นร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วันนะคะ ซึ่งประชาชนผู้มีส่วนได้เสียในเขตผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร จะมีสิทธิ์ยื่นคำร้องได้ แต่ไม่สามารถยื่นขอเปลี่ยนสีผังเมืองได้แล้วนะ เพราะถือว่าจบในขั้นตอนการแก้ไขสีผังเมืองแล้วค่ะ สำหรับปัจจุบันนี้จึงเป็นการขอให้แก้ไข เปลี่ยนแปลง หรือยกเลิกข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินของผังเมืองรวมได้ โดยคำร้องนั้นต้องเป็นไปเพื่อประโยชน์สาธารณะนั่นเอง โดยสามารถศึกษาเพิ่มเติมและยื่นคำร้องได้ ที่นี่ ก่อนจะสิ้นสุดการรับฟังความคิดเห็นร่างผังเมืองใหม่ในวันที่ 9 พ.ย. 2569
Source of Information :
- สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย >> คลิกที่นี่
- ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2556 >> คลิกที่นี่
- ร่างผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน >> คลิกที่นี่
- กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) >> คลิกที่นี่
- กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) >> คลิกที่นี่
- ราชกิจจานุเบกษา ข้อจำกัดความสูง >> คลิกที่นี่
