เคยไหม? อยากสร้างหรือต่อเติมบ้าน แต่มีคนบอกให้ระวังระยะร่นผิดกฎหมาย เพราะแม้แต่คอนโดใหญ่ๆ ยังโดนสั่งรื้อถอนมาแล้ว!! วันนี้ Think of Living จะขอพาทุกคนไปทำความเข้าใจกับ ‘กฎเหล็กพื้นที่รอบบ้าน – คอนโด’ ที่ใครหลายคนอาจมองข้าม ซึ่งในฐานะนักออกแบบ ‘ระยะร่นของอาคาร’ คือสิ่งแรกที่เราต้องคำนึงถึงก่อนจะขีดเส้นลงหมึกเสียด้วยซ้ำ เหตุผลไม่ใช่แค่เพราะมันเป็นข้อกำหนดภาคบังคับตามกฎหมายควบคุมอาคารเพียงอย่างเดียว

แต่ ‘ช่องว่าง’ เหล่านี้ถูกคิดค้นขึ้นมาเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยโดยตรง ทั้งในแง่ความปลอดภัย ความเป็นส่วนตัว ทัศนียภาพ ไปจนถึงความสะดวกในการอยู่อาศัยจริง ที่สำคัญที่สุดคือช่วยลดข้อพิพาทและสงครามเย็นที่อาจเกิดขึ้นกับเพื่อนบ้านได้ในระยะยาว และเพื่อเซฟเงินในกระเป๋าไม่ให้หมดไปกับค่าทุบรื้อ และเซฟความสุขในการอยู่อาศัย เราจึงขอพาทุกคนมาเจาะลึกกันทีละข้อเลยว่า พื้นที่รอบบ้านและคอนโดของคุณ มีกฎเหล็กอะไรบ้างที่ห้ามมองข้าม!

  • ระยะร่น (Set Back) คืออะไร? ทำไมตามกฏหมายต้องมี
  • ปัญหาของคนมีบ้าน การต่อเติมและระยะห่างเขตที่ดิน
  • คอนโด High Rise VS Low Rise ระยะร่นที่ไม่ควรมองข้าม
  • เช็กให้ชัวร์ก่อนจ่ายเงิน ถ้าไม่อยากโดนรื้อ!

 

ระยะร่น (Set Back) คืออะไร? ทำไมตามกฏหมายต้องมี

ระยะร่น (SetBack) คือ พื้นที่ว่างทางกฎหมายที่กำหนดให้เว้นไว้ โดยวัดจากแนวเขตที่ดิน หรือทางสาธารณะเข้ามาจนถึงแนวผนังหรือโครงสร้างของอาคาร หรือพูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ‘ช่องว่าง’ ที่ห้ามมีสิ่งปลูกสร้างใดๆ ของอาคารที่รุกล้ำเส้นนี้ แม้ว่าพื้นที่ตรงนั้นจะเป็นส่วนหนึ่งในโฉนดที่ดินของเราเองก็ตาม ซึ่งระยะร่นนี้ถูกกำหนดมาเพื่อประโยชน์ของผู้อยู่อาศัยโดยตรง ทั้งในเรื่องการป้องกันอัคคีภัย ไม่ให้ลุกลามไปยังบ้านข้างเคียง และเว้นพื้นที่ให้รถดับเพลิงเข้าปฏิบัติงานได้ เรื่องสุขอนามัยชุมชน เพื่อให้อาคารมีช่องระบายอากาศและช่องแสงที่เพียงพอตามมาตรฐานสิ่งแวดล้อม ป้องกันปัญหาโครงสร้างที่อาจส่งผลกระทบต่อกัน รวมถึงช่วยเพิ่มความเป็นส่วนตัวระหว่างเพื่อนบ้านได้

เวลาที่นักออกแบบหรือเจ้าของที่ดินจะเช็กว่าอาคารต้องมีระยะร่นหรือพื้นที่ว่างรอบอาคารเท่าไหร่ กฎหมายควบคุมอาคารจะพิจารณาจาก 4 สิ่งนี้ร่วมกันเสมอ โดยมีตัวเลขข้อบังคับพื้นฐาน (ตามตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543) ดังนี้

  • ความกว้างของถนนสาธารณะ (หน้าอาคาร) : ถนนหน้าบ้านหรือหน้าโครงการกว้างกี่เมตร จะเป็นตัวกำหนด “จุดเริ่มวัด” และ “ระยะถอยร่น” ของอาคารฝั่งที่ติดถนน

ความกว้างถนนสาธารณะ ต้องร่นแนวอาคาร วัดจากไหน
น้อยกว่า 6 เมตร 3 เมตร กึ่งกลางถนน
น้อยกว่า 10 เมตร (เฉพาะอาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร รวมถึงห้องแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน) 6 เมตร กึ่งกลางถนน
ตั้งแต่ 10 เมตร ถึง 20 เมตร 1 ใน 10 ของความกว้างถนน เขตถนน
เกิน 20 เมตรขึ้นไป 2 เมตร เขตถนน

 

  • ความสูงของอาคาร : เป็นตัวแปรสำคัญในการกำหนดระยะห่างจากที่ดินเพื่อนบ้าน เพราะยิ่งอาคารสูงเท่าไหร่ ระยะเว้นว่างรอบก็ยิ่งต้องมากตาม เพื่อความปลอดภัยและไม่ให้โครงสร้างไปบดบังทิศทางแสงหรือลมของพื้นที่โดยรอบ นำมาซึ่งการออกแบบระยะและตำแหน่งของทั้ง “ผนังทึบ” และ “ช่องเปิด” ของอาคาร โดยการวัดความสูงจะวัดจากยอดผนังสูงสุด ไม่รวมโครงหลังคา

ลักษณะผนังและความสูงอาคาร ระยะห่างขั้นต่ำจากแนวเขตที่ดิน
ผนังทึบ ไม่มีประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิด และอาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร 50 เซนติเมตร หรือชิดแนวเขตที่ดินได้ หากมีหนังสือยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง
ผนังมีประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิด และอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร 2 เมตร
ผนังมีประตู หน้าต่าง หรือช่องเปิด และอาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร 3 เมตร

 

*เพิ่มเติมการคำนวณความสูงของอาคาร* : จะรู้ได้อย่างไรว่าสามารถสร้างอาคารได้สูงเท่าไร คำนวณง่ายๆ ก็คือ ความสูงของอาคารจะต้องไม่เกิน 2 เท่าของถนน+ระยะถอยร่น วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะฝั่งตรงข้าม เช่น หากถนนสาธารณะกว้าง 12 เมตร ระยะร่นคิดเป็น 1/10 ของความกว้างถนน = 1.20 เมตร รวมระยะความกว้างถนน = 13.20 เมตร

ดังนั้นจะสามารถสร้างอาคารได้สูงไม่เกิน 26.40 เมตร แต่หากอยากสร้างอาคารได้สูงมากขึ้น ก็ต้องขยับระยะถอยร่นเพิ่ม เห็นได้จากอาคารสูงมากๆ ที่ติดถนนใหญ่ จะมีการเว้นระยะด้านหน้าค่อนข้างกว้าง หรืออาคารที่มีลักษณะเป็น Stack ก็เกิดจากการลากเส้นตั้งฉากความสูงตรงนี้นี่เอง

  • ประเภทและพื้นที่ของอาคาร : นอกจากเรื่องระยะร่นรอบตัวบ้านแล้ว ประเภทและพื้นที่ของอาคารจะเป็นตัวกำหนดสิ่งที่เรียกว่า “พื้นที่ว่างภายนอกอาคาร” ซึ่งถือว่าเป็นข้อกำหนดที่เจ้าของต้องให้ความสำคัญไม่แพ้เรื่องระยะร่นเลย โดยกฎหมายควบคุมอาคารได้ระบุสัดส่วนพื้นที่เปิดโล่งที่ห้ามมีหลังคาคลุมแยกตามรูปแบบการใช้งานดังนี้

ประเภทอาคาร เกณฑ์พื้นที่ว่าง รายละเอียด
อาคารอยู่อาศัย/บ้านพักอาศัย ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่ใหญ่ที่สุด เพื่อสุขอนามัยและเปิดทางให้ลมพัดผ่านอาคาร
ตึกแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ชั้นที่ใหญ่ที่สุด เพื่อลดความอึดอัดของตัวอาคารภายในชุมชน
อาคารขนาดใหญ่พิเศษ พื้นที่รวมทุกชั้นเกิน 10,000 ตร.ม. พื้นที่ว่างรอบอาคารกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ต้องเปิดโล่งเป็นทางวิ่งรอบอาคาร เพื่อให้รถดับเพลิงเข้าควบคุมเพลิงได้โดยรอบ

 

  • แนวแหล่งน้ำสาธารณะ : หากที่ดินของคุณอยู่ติดแหล่งน้ำธรรมชาติ เช่น คู คลอง แม่น้ำ หรือทางระบายน้ำสาธารณะ โดยกฎหมายระบุให้ร่นแนวอาคารจากขอบทางน้ำเพื่อป้องกันการทรุดตัวของตึกและเพื่อสุขอนามัย โดยวัดจากแนวเขตแหล่งน้ำเข้ามาดังนี้

ขนาดแหล่งน้ำ ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตแหล่งน้ำ
กว้างน้อยกว่า 10 เมตร 3 เมตร
กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป 6 เมตร
แหล่งน้ำขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล 12 เมตร

 

ปัญหาของคนมีบ้าน การต่อเติมและระยะห่างเขตที่ดิน

การเริ่มสร้างหรือต่อเติมบ้าน สิ่งแรกที่ต้องรู้ก่อนก็คือ ‘กฎหมายควบคุมอาคาร’ เพื่อไม่ให้เจอกับปัญหาบ้านสวยถูกใจ แต่ยื่นขออนุญาตไม่ผ่าน หรือต่อเติมเต็มที่สุดท้ายมีปัญหากับเพื่อนบ้านจนต้องรื้อ กลายเป็นเรื่องบานปลายที่อาจทำให้เราเสียทั้งเงินและเวลา ซึ่งระยะร่นและพื้นที่ว่างรอบบ้านพักอาศัยสามารถใช้ระยะพื้นฐานได้ตามที่เรากล่าวมาข้างต้น โดยวันนี้เราจะพามาเจาะปัญหาเล็กๆ ที่หลายคนยังสงสัย ว่าก่อสร้างหรือต่อเติมได้หรือไม่ เพื่อไม่ให้เสี่ยงรื้อถอนในภายหลัง!

ข้อกำหนดระยะร่นตามกฎหมายสำหรับ ‘บ้านเดี่ยว/บ้านแฝด’

  • ระยะร่นของอาคารฝั่งที่ติดถนนสาธารณะ พิจารณาจากความกว้าง เช่น ถนนกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ต้องวัดจากแนวกึ่งกลางถนนเข้ามา 3 เมตร ถ้าถนนมีความกว้างตั้งแต่ 6 เมตรขึ้นไป แต่ไม่ถึง 10 เมตร ต้องวัดจากแนวกึ่งกลางถนนเข้ามา 6 เมตร เป็นต้น (เฉพาะอาคารสูงเกิน 2 ชั้น หรือสูงเกิน 8 เมตร)
  • ที่ว่างภายนอกอาคารบ้านเดี่ยว/บ้านแฝด ต้องไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด โดย 50% ของที่ว่างต้องไม่มีหลังคาคลุมทั้งหมด
  • ที่ว่างด้านหน้า / ด้านหลังและด้านข้างของบ้านแฝด ระหว่างรั้วหรือแนวเขตที่ดินกับแนวผนัง ด้านหน้าต้องกว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วนด้านหลังและด้านข้างต้องกว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

ข้อกำหนดระยะร่นตามกฎหมายสำหรับ ‘ทาวน์โฮม (บ้านแถว) / ตึกแถว’

กฎหมายควบคุมอาคาร (กฎกระทรวง ฉบับที่ 55) มีการกำหนดระยะร่น ที่ว่าง และข้อบังคับที่ว่างภายนอกอาคารสำหรับบ้านแถว / ตึกแถวไว้อย่างเข้มงวดเป็นพิเศษ เนื่องจากเป็นอาคารที่มักสร้างติดกันหลายคูหาและมีความเสี่ยงเรื่องอัคคีภัยสูง โดยสามารถสรุปเป็นหัวข้อได้ดังนี้

  • ระยะร่นของอาคารฝั่งที่ติดถนนสาธารณะ พิจารณาจากความกว้าง (เหมือนบ้านเดี่ยวและบ้านแฝด)
  • ที่ว่างภายนอกอาคาร ถ้าเป็นตึกแถวเพื่อการอยู่อาศัย ต้องมีที่ว่างภายนอกไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด แต่หากเป็นตึกแถวเพื่อการพาณิชย์ ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด
  • ที่ว่างด้านหน้าและด้านหลัง ทาวน์โฮม (บ้านแถว) ด้านหน้าต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร ด้านหลังอาคารต้องมีที่ว่างไม่น้อยกว่า 2 เมตรตลอดแนวอาคาร ถ้าเป็นตึกแถวด้านหน้าต้องไม่น้อยกว่า 2 เมตร ด้านหลังต้องไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อใช้เป็นทางหนีไฟและทางระบบสุขาภิบาล
  • ระยะเว้นระหว่างแถวอาคาร (จำกัดจำนวนคูหา) สร้างติดกันได้สูงสุดไม่เกิน 10 คูหา หรือมีความยาวรวมกันไม่เกิน 40 เมตร ถ้าหากมีคูหาที่ 11 ต้อง เว้นที่ว่างระหว่างแถวเป็นช่องว่างกว้างไม่น้อยกว่า 4.00 เมตร ตลอดความลึกของตึกแถว

Checklist มาตรฐานระยะร่นสำหรับคนอยากต่อเติมบ้าน

  • การออกแบบผนังทึบ ถ้าเป็นอาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร สามารถก่อสร้างใกล้แนวเขตที่ดินได้ 50 เซนติเมตร หรือชิดแนวรั้วได้ หากได้รับหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้าน *แต่หากก่อสร้างภายในกรุงเทพ อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 15 เมตร แต่มีพื้นที่ใช้สอยรวมกันตั้งแต่ 300 ตร.ม. ขึ้นไป จะต้องเว้นที่ว่างรอบอาคารอย่างน้อย 1 เมตร ต่อให้เป็นผนังทึบ ตามข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร ปีพ.ศ. 2544
  • การออกแบบช่องเปิด (ประตู/หน้าต่าง) ถ้าอาคารสูงไม่เกิน 9 เมตร จะต้องมีระยะร่นจากแนวที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่หากอาคารสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร จะต้องมีระยะร่นจากแนวที่ดินไม่น้อยกว่า 3 เมตร
  • การออกแบบชายคาที่ไม่มีผนัง หากยื่นในระยะ 0.80 – 1.20 เมตร จะสามารถทำชิดแนวที่ดินได้ แต่ต้องมีรางน้ำฝนและไม่กระทบที่ดินข้างเคียง
  • การติดตั้งกันสาดหรือระแนงในแนวนอน นับเป็นโครงสร้างต่อเติมที่นำมายึดเกาะกับผนังอาคาร ต้องเว้นห่างจากเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร
  • การต่อเติมระเบียงชั้น 2 จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 2 เมตร เนื่องจากระเบียงถือเป็นส่วนของอาคารที่มีช่องเปิดและมีคนขึ้นไปใช้งาน โดยวัดจากขอบนอกสุดของพื้นระเบียงหรือราวกันตก ไปจนถึงเส้นแนวเขตที่ดินของบ้าน
  • การต่อเติมครัวหรือหลังคา ยึดหลักตามเกณฑ์การออกแบบผนังทึบและช่องเปิด (ผนังทึบห่างอย่างน้อย 50 เซนติเมตร / มีช่องเปิดห่างอย่างน้อย 2 เมตร / ปลายหลังคาห้ามล้ำเขตที่ดินและต้องมีรางน้ำฝน) แต่ส่วนใหญ่การต่อเติมประเภทนี้มักจะผิดกฎหมายเรื่อง “ที่ว่างภายนอกอาคาร” ทำให้หน้างานจะเป็นการสร้างโดยอาศัยความอะลุ่มอะล่วยกับเพื่อนบ้าน หากไม่มีการร้องเรียน เจ้าหน้าที่ก็มักจะไม่เข้ามาตรวจสอบหรือสั่งรื้อถอน

 

คอนโด High Rise VS Low Rise ระยะร่นที่ไม่ควรมองข้าม

เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา หลายคนคงได้ยินข่าวเรื่อง ‘คอนโดสูงกับถนน 6 เมตรรอบอาคาร’ ที่กลายเป็นประเด็นร้อนหลังจากที่สภาผู้บริโภคออกมาเปิดเผยรายชื่อโครงการคอนโดมิเนียมสูงในกรุงเทพฯ กว่า 50 แห่ง ที่อาจเข้าข่ายละเมิดกฎหมายควบคุมอาคาร เนื่องจากตรวจพบว่าไม่มีแนวถนนกว้างอย่างน้อย 6 เมตรล้อมรอบตัวตึก กลายเป็นฝันร้ายครั้งใหญ่ของผู้บริโภค เพราะหากโครงการไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็มีความเสี่ยงสูงมากที่จะเผชิญคำสั่งเพิกถอนใบอนุญาตหรือร้ายแรงถึงการ “ถูกสั่งรื้อถอนอาคาร” ซ้ำรอยคอนโดหรูใจกลางเมืองที่มีประเด็นเรื่องทางเข้า – ออกที่ดินมาก่อนหน้านี้

ดังนั้น เพื่อไม่ให้คนอยากมีบ้านต้องเสี่ยงเอาเงินก้อนโตไปจมกับการฟ้องร้องเรียกเงินดาวน์คืนในภายหลัง เราจะพาทุกคนมาทำความเข้าใจ “กฎหมายระยะร่นและพื้นที่ว่างโดยรอบคอนโดมิเนียม” ที่เป็นเกณฑ์พื้นฐานสำคัญไว้ใช้ตรวจเช็กให้ชัวร์ก่อนควักกระเป๋าซื้อกัน

คอนโดมิเนียม High Rise (อาคารสูง / ขนาดใหญ่พิเศษ)

อาคารที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยรวมทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องร่นแนวผนังโดยรอบให้ห่างเขตที่ดินของผู้อื่นและห่างจากถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร

โดยพื้นที่ว่าง 6 เมตรรอบตึกนี้ ต้องเป็นทางราบเปิดโล่งสู่ท้องฟ้า ห้ามมีหลังคา ชายคา หรือสิ่งปลูกสร้างใด ๆ มากีดขวาง เพื่อให้รถดับเพลิงขนาดใหญ่สามารถวิ่งวนรอบอาคารได้ 360 องศาเมื่อเกิดเหตุฉุกเฉิน เป็นที่มาของกฎเหล็ก 6 เมตรรอบอาคารตามข่าวนั่นเอง ซึ่งเกิดจาการใช้พื้นที่โดยรอบไม่เป็นไปตามกฎหมายกำหนด เช่น การจัดสวนหรือทำพื้นที่จอดรถ ทำให้เป็นอุปสรรคในการเข้าถึงของรถดับเพลิง

ความกว้างที่ดินและถนนสาธารณะหน้าโครงการ

  • พื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 30,000 ตร.ม. ที่ดินต้องมีหน้ากว้าง ไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องไปเชื่อมถนนสายหลัก
  • พื้นที่อาคารรวมเกิน 30,000 ตร.ม. ขึ้นไป หน้ากว้างที่ดินของโครงการต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตร และต้องติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ตลอดแนว
  • ที่ว่างภายนอกอาคาร ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารอันปราศจากหลังคาปกคลุม ไม่น้อยกว่า 30% โดยคิดจากพื้นที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งโครงการ (อ้างอิงตาม กฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535)

คอนโดมิเนียม Low Rise (อาคารขนาดทั่วไป)

อาคารที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร และมีพื้นที่ใช้สอยรวมทุกชั้นไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร

  • ถนนสาธารณะหน้าโครงการ พิจารณาจากความกว้างของถนน โดยกฎหมายบังคับว่าถนนสาธารณะด้านหน้าโครงการต้องมีความกว้างเขตทางไม่น้อยกว่า 6.00 เมตร
  • ระยะร่นตามช่องเปิดและระเบียง ผนังฝั่งที่มีหน้าต่าง ประตู หรือระเบียงห้องชุด ในส่วนที่สูงไม่เกิน 9 เมตร ต้องถอยร่นห่างจากเขตที่ดินผู้อื่นอย่างน้อย 2 เมตร
  • ผนังฝั่งที่มีช่องเปิด อาคารส่วนที่มีความสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ต้องเพิ่มระยะถอยร่นเป็นอย่างน้อย 3 เมตร
  • กรณีผนังทึบ หากเป็นผนังคอนกรีตทึบสนิท ไม่มีหน้าต่าง ช่องแสง หรือบล็อกแก้ว สามารถขยับเข้าใกล้แนวเขตที่ดินผู้อื่นได้ต่ำสุดที่ 50 เซนติเมตร
  • ที่ว่างภายนอกอาคาร ต้องมีที่ว่างภายนอกอาคารอันปราศจากหลังคาปกคลุม ไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นที่มากที่สุด (ยกเว้นในกรุงเทพ คิดจาก 30% ของที่ดินโครงการ)

 

เช็กให้ชัวร์ก่อนจ่ายเงิน ถ้าไม่อยากโดนรื้อ!

อ่านมาถึงตรงนี้ หลายคนอาจเริ่มเข้าใจแล้วว่า “กฎหมายควบคุมอาคาร” ไม่ใช่เรื่องไกลตัวอย่างที่คิด แต่เป็นสิ่งจำเป็นที่ต้องทำความเข้าใจล่วงหน้า หากไม่อยากเสียทั้งเงินและเวลาในอนาคต เพราะหากวันหนึ่งถูกร้องเรียนหรือตรวจพบว่า ระยะร่น ขอบเขตอาคาร หรือพื้นที่ว่างรอบอาคารไม่เป็นไปตามกฎหมาย เจ้าพนักงานท้องถิ่น (เช่น สำนักงานเขต, อบต., เทศบาล) มีอำนาจสั่งระงับการใช้งานอาคาร และออกคำสั่งให้ “รื้อถอน” ส่วนที่ทำผิดกฎหมายออกได้ทันที

โดยในฝั่งของ บ้านพักอาศัย หากเจ้าของยังเพิกเฉยไม่ปฏิบัติตามคำสั่งรื้อถอน จะต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และที่น่ากลัวที่สุดคือต้องเจอ “โทษปรับรายวัน” อีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนอยู่

ส่วนฝั่ง คอนโดมิเนียม แม้ว่าผู้อยู่อาศัยจะไม่ได้เป็นคนก่อสร้างเอง แต่ก็ต้องร่วมแบกรับความเสี่ยงร่วมกับผู้พัฒนาโครงการอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ หากอาคารนั้นถูกสั่งระงับการก่อสร้างหรือโดนสั่งรื้อถอนในภายหลัง จนนำไปสู่มหากาพย์การฟ้องร้องเรียกเงินคืนตามมาในที่สุด

3 วิธีเช็กให้ชัวร์ก่อนเซ็นสัญญา เพื่อเซฟเงินในกระเป๋าของคุณ

  1. สำหรับคนซื้อคอนโด (เช็กใบอนุญาต) : ก่อนตัดสินใจซื้อดาวน์หรือโอนกรรมสิทธิ์ ควรขอดูใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ใบอนุญาตก่อสร้าง (อ.1) และตรวจสอบให้แน่ใจว่าโครงการผ่านรายงานประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เรียบร้อยแล้ว เพื่อการันตีว่าตัวตึกและถนนโดยรอบมีระยะร่นที่ถูกต้องตามกฎหมายจริง
  2. สำหรับคนทำบ้านแนวราบ (เช็กระยะและเอกสาร) : หากต้องการต่อเติมบ้าน ควรยึดเกณฑ์ผนังทึบอย่างน้อย 50 เซนติเมตร ผนังมีช่องเปิดห่าง 2 – 3 เมตร และหากจำเป็นต้องสร้างผนังทึบชิดแนวเขตที่ดินจริงๆ ต้องทำ “หนังสือยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเพื่อนบ้าน” เสมอ
  3. ปรึกษาผู้เชี่ยวชาญก่อนเสมอ : ไม่ว่าจะเป็นนิติบุคคลของโครงการ สถาปนิกผู้ออกแบบ หรือเจ้าหน้าที่กองช่างที่สำนักงานเขต/อบต. การสละเวลาไปยื่นแบบและพูดคุยล่วงหน้า อาจดูยุ่งยากในตอนแรก แต่มันคือเกราะคุ้มกันที่ดีที่สุดที่จะช่วยให้เราอยู่อาศัยได้อย่างสบายใจในระยะยาว

หรือวิธีการง่ายๆ คือรับชมรีวิวจาก Think of Living เพราะทีมงานของเราช่วยทำการบ้าน สกรีนข้อมูล และวิเคราะห์เจาะลึกแบบจัดเต็มมาให้แล้ว เรียกว่าหยิบไปใช้เป็น Checklist ส่วนตัวก่อนไปดูตึกจริง หรือเอาไว้เปรียบเทียบกับโครงการข้างเคียงได้สบายๆ เลย ซึ่ง Content ดีๆ แบบนี้เรามีมาให้รับชมกันทุกวัน ส่วนครั้งหน้าจะมีบทความหรือโครงการอะไรที่น่าสนใจอีกบ้าง อย่าลืมกดติดตามพวกเราไว้ด้วยนะคะ วันนี้ต้องขอลาไปก่อน สวัสดีค่ะ 🙏✨

อ่านเพิ่มเติม