ยินดีต้อนรับชาวไทยทุกคนเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุอย่างสมบูรณ์ในปี 2564 เป็นที่เรียบร้อยแล้วนะคะ โดยอายุเฉลี่ยของชาวไทยตามสถิติล่าสุดอยู่ที่ 75 ปี หมายความว่าวัยทำงานอย่างเราก็ต้องวางแผนชีวิตไว้หลังเกษียณไว้อีก 15 ปีเลยนะคะ

“สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” กำลังเป็นที่พูดถึงอยู่ในปัจจุบันนี้ เพราะเป็นสินเชื่อที่จะมาช่วยแก้ปัญหาการเงินหลังเกษียณ ทำให้มีเงินใช้ในชีวิตประจำวัน พร้อมกับที่เรายังมีที่อยู่อาศัยในยามเฒ่าชรา โดยเฉพาะใครที่อายุ 40+ ปีแต่ยังไม่ได้มีวี่แววว่าจะมีลูกหลานดูแล คงต้องวางแผนกันแล้วหละว่า หลังเกษียณแล้วจะไปอยู่ที่ไหน? หรือ ตอนแก่จะต้องใช้เงินเดือนละเท่าไหร่? เพราะก็คงไม่ใช่เรื่องง่ายเหมือนกันนะ หากเราจะต้องเก็บเงินเพื่อซื้อบ้านที่ถูกใจและต้องสำรองเงินไว้ใช้ได้ถึงตอนเสียชีวิตได้เพียงพอ

ปัจจุบันคอนโดผู้สูงอายุ หรือจะเป็นบ้านพักคนชราก็มีให้เลือกหลายที่ ทีมงาน Thinkofliving เคยรวบรวมมาให้แล้วในบทความ บ้านพักคนชรา-คอนโดผู้สูงอายุ อยู่ 20 ปี หลังเกษียณต้องใช้เงินเท่าไหร่ แต่สำหรับใครที่ไม่ได้มีเงินสดเพียงพอจะไปอยู่บ้านพักคนชรา ก็สามารถอยู่บ้านเดิมได้นะคะ โดยทางธนาคารแห่งประเทศไทยได้ร่วมมือกับธนาคารเฉพาะกิจ ปล่อยสินเชื่อชนิดใหม่ออกมาเมื่อปี 2563 ให้เป็นทางเลือกในการเปลี่ยนที่อยู่อาศัยเป็นเงินไว้ใช้ยามแก่ แต่ก็ยังมีสิทธิในการอยู่อาศัยได้เหมือนเดิม จะเป็นอย่างไรไปดูรายละเอียดกันค่ะ

“สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ” หรือทางธนาคารจะเรียกง่ายๆ ว่า “Reverse Mortgage” ซึ่ง Mortgage คำเดียวก็คือการกู้ยืมตามปกติ โดยธนาคารให้ยืมเงินไปซื้อบ้านก่อน แล้วจึงผ่อนคืนเป็นรายเดือน แต่พอเพิ่มคำว่า Reverse เข้ามาก็คือ การย้อนกลับ โดยเราเอาบ้านไปจำนองกับธนาคารแล้วธนาคารจะจ่ายเงินให้เป็นรายเดือนนั่นเอง

อธิบายให้เห็นภาพคือ ผู้สูงอายุเอาบ้าน/คอนโด ของตนเองไปจำนองกับธนาคารเพื่อเป็นหลักประกัน จากนั้นธนาคารจะจ่ายเงินเป็นรายเดือนให้กับผู้สูงอายุ โดยที่ผู้สูงอายุสามารถเลือกได้ว่า…อยากได้เงินจำนวนเท่าไหร่ แต่ละธนาคารก็มีสัดส่วนเงินกู้กำหนดไว้อยู่ที่ 30-70% ของราคาประเมินบ้าน/คอนโดหลังนั้นๆ เช่น บ้านราคา 5 ล้านก็จะมีวงเงินกู้สูงสุดได้ที่ 5,000,000 x 70% = 3,500,000 บาท

โดยธนาคารจะจ่ายเป็นรายเดือน ไม่ได้จ่ายเป็นเงินก้อนใหญ่ก้อนเดียว เพราะต้องการให้มีเงินใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน ทุกๆ เดือน ไปเรื่อยๆ ซึ่งมีขอบเขตของสัญญาอยู่ที่ 85 ปี พอจบสัญญาแล้ว ทายาทสามารถมาไถ่บ้านคืนได้ โดยธนาคารจะคิดจากยอดเงินกู้+ดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่กู้ไปค่ะ

เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วผู้กู้ยังมีชีวิต (สูงสุดของสัญญาคืออายุ 85 ปี) ก็มีทางเลือกได้ 2 ทาง ดังนี้

1. ผู้กู้สามารถชำระหนี้เพื่อปิดบัญชีได้ ซึ่งต้องนำเงินมาไถ่บ้านเป็นยอดกู้+ดอกเบี้ยทั้งหมด

2. กู้เงินเพิ่มเติมได้ เพื่อเป็นค่าใช้จ่ายประจำวันต่อไป แต่จะได้วงเงินเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับธนาคารพิจารณานะคะ

เมื่อครบกำหนดสัญญาแล้วผู้กู้เสียชีวิต ก็มีทางเลือกให้กับทายาทได้ 2 ทาง ดังนี้

1. ทายาทมีเงินพอสำหรับชำระหนี้ ปิดบัญชี ก็สามารถใช้สิทธิในการไถ่บ้านคืนได้

2. ทายาทไม่มีเงินมาปิดบัญชี ธนาคารจะนำบ้านขายทอดตลาด หากขายได้สูงกว่ายอดหนี้ธนาคารจะคืนส่วนต่างให้กับทายาท แต่หากขายได้ต่ำกว่ายอดหนี้ธนาคารจะรับผิดชอบส่วนต่างทั้งหมดเองค่ะ

ธนาคารปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage)ให้กับใคร?

เนื่องจากสินเชื่อนี้ทำออกมาให้ตอบโจทย์ให้ผู้สูงอายุมีเงินใช้ พร้อมมีบ้านอยู่ ผู้ที่ธนาคารจะปล่อยกู้จึงเป็นผู้สูงอายุที่ถึง 60 ปีบริบูรณ์แล้วเท่านั้น โดยมีเงื่อนไขดังนี้ค่ะ

  • บ้านหรือคอนโดเป็นของผู้กู้โดยสมบูรณ์แล้ว ไม่ได้ถูกจำนองไว้กับที่อื่น หรือนำไปค้ำประกันหนี้อื่นไว้
  • ผู้กู้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน
  • หากโฉนดบ้านหรือคอนโดที่นำมาจำนองมีชื่อร่วม ต้องนำเจ้าของโฉนดอีกคนมายื่นกู้ด้วยกัน

มีธนาคารใดปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) บ้าง?

จากที่เราไปสำรวจมาแล้ว 10 ธนาคาร มีเพียง 2 ธนาคารที่มีสินเชื่อนี้คือ ธนาคารออมสิน และ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

โดยหลังจากได้สอบถามเจ้าหน้าที่ฝ่ายสินเชื่อหลายๆ ธนาคาร ทำให้ทราบว่ามีโปรดักส์สินเชื่อสำหรับผู้สูงอายุไม่เยอะนัก เช่น ธนาคารกรุงเทพมีสินเชื่อสำหรับข้าราชการบำนาญ แต่ก็ยังไม่มีสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุทั่วไป ส่วนธนาคารพาณิชย์อื่นๆ แจ้งว่ายังไม่มีนโยบายสินเชื่อแบบนี้เลยนะคะ

ส่วนธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์เป็นธนาคารเฉพาะกิจ ที่ทางคณะรัฐมนตรีมีมติเห็นชอบให้สถาบันการเงินเฉพาะกิจเป็นธนาคารนำร่องในการให้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ (Reverse Mortgage) ค่ะ

ทั้ง 2 ธนาคารมีเงื่อนไขแตกต่างกันอย่างไร?

เงื่อนไขของทางธนาคารออมสินและธนาคารอาคารสงเคราะห์มีความแตกต่างกันมาทีเดียวนะคะ ตั้งแต่เรื่องของวงเงินกู้สูงสุดที่อนุมัติให้, อัตราดอกเบี้ย, ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ และ ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการยื่นกู้ ดังนี้

MRR ของธนาคารออมสินในเดือนมิถุนายน 2564 = 6.245%

  • วงเงินกู้สูงสุดที่อนุมัติ ของออมสินจะให้วงเงินที่สูงกว่าอย่างมีนัยสำคัญเลยนะคะ โดยเริ่มต้นเนี่ยแต่ละธนาคารก็จะส่งคนไปประเมินราคาบ้านหรือคอนโดนั้นๆ ก่อน ซึ่งทางออมสินจะให้เงินกู้ของประเภทบ้านอยู่ที่ 60-70% เลย ในขณะที่ ธอส ให้ 50% ส่วนประเภทคอนโดทางออมสินจะให้ไม่เกิน 60% และ ธอส ให้เพียง 50% ค่ะ
  • อัตราดอกเบี้ย เรื่องนี้ออมสินจะค่อนข้างถูกกว่าแบบเห็นได้ชัด แต่เป็นแบบ Float Rate หลังปีที่ 3 เป็นต้นไปนะคะ ส่วน ธอส จะเป็น Fix Rate ที่ 6.25% เลยค่ะ
  • ระยะเวลาจ่ายเงินกู้ สำหรับใครที่อยากได้เงินเร็วๆ ไม่ชอบแบบทยอยจ่ายไปทีละเดือนจนครบอายุ 85 ปี ของ ธอส จะตอบโจทย์นี้ เพราะเค้ามีเวลาให้เลือกได้ตั้งแต่ 6 เดือนถึง 25 ปีเลย แต่ของออมสินจะจ่าย 10% ในงวดแรก ส่วนที่เหลือจะทยอยจ่ายทีละเดือนจนครบสัญญาแทนค่ะ
  • ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ส่วนนี้ไม่แตกต่างกันเท่าไหร่ แนะนำให้พิจารณาจากค่าประกันอัคคีภัยอีกทีค่ะ ว่าแต่ละธนาคารจะคิดมาเป็นยอดเท่าไหร่

หากใครต้องการดูรายละเอียดเพิ่มเติมเรารวม Link ไว้ให้ที่นี่นะคะ

เรามีตัวอย่างการกู้เงินของคุณทนายวินเชนโซ่ ผู้ไม่ได้แต่งงาน ไม่มีลูกคอยเลี้ยงดู ซึ่งหลังจากเกษียณเขาต้องการมีบ้านอยู่อาศัย พร้อมเงินมาใช้จ่ายรายเดือน จึงตัดสินใจกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุค่ะ

หลังจากที่ธนาคารมาประเมินราคาบ้านของทนายวินเชนโซ่ได้ราคา 10 ล้านบาท เขาเลือกกู้กับธนาคารอาคารสงเคราะห์ จึงได้อนุมัติเงินกู้ที่ 50% ของราคาประเมินบ้าน จึงได้วงเงิน 5 ล้านบาท

ธนาคารทำสัญญาจะจ่ายให้จนถึงอายุ 85 ปี เป็นเวลา 300 เดือน คิดแล้วตกเดือนละ 16,666 บาท ทำให้คุณทนายสามารถอยู่อาศัยในบ้านยาวไปจนถึงอายุ 85 ปีได้ พร้อมได้เงินมาจับจ่ายซื้อกับข้าว จ่ายค่าน้ำค่าไฟอีกเดือนละประมาณ 16,000 บาท แต่หากคุณทนายอายุยืนยาวเกิน 85 ปี เขาสามารถทำเรื่องกู้เพิ่มได้นะคะ หรือหากมีทายาทก็สามารถให้ลูกหลานมาไถ่บ้านคืนได้นะ โดยทายาทต้องนำเงินมาปิดบัญชีได้ เงินที่จ่ายก็คือยอดเงินกู้+ดอกเบี้ยตามระยะเวลาที่จ่ายจริง

สินเชื่อผู้อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุเหมาะกับใคร?

เล่ามาจนถึงตรงนี้คงเข้าใจคอนเซปต์ของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้สูงอายุกันแล้วใช่มั้ยคะ ส่วนตัวเราเองมองว่าสินเชื่อนี้เหมาะกับ “ผู้สูงอายุที่มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองและไม่ได้ซีเรียสว่าจะต้องเก็บที่อยู่อาศัยนี้ให้กับทายาทคนไหน แต่ต้องการเงินมาเป็นค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวันทุกๆ เดือนเสียมากกว่า” แต่ที่สำคัญคือสัญญามีขอบเขตสิ้นสุดที่อายุ 85 ปีนะคะ เราอาจจะต้องเตรียมแผน 2 เผื่อในกรณีที่เราอายุยืนยาวกว่านั้นไว้ด้วยว่าจะไปอยู่อาศัยที่ไหนต่อ? หรือจะต้องใช้เงินอีกเท่าไหร่? ทีมงาน Thinkofliving ผลิตบทความนี้ออกมาเพื่ออยากให้เพื่อนๆ ได้ใช้ชีวิตหลังเกษียณได้ชีวิตอย่างมีความสุข อย่าลืมวางแผนกันตั้งแต่ตอนนี้นะคะ

อ่านเพิ่มเติม