สวัสดีครับ  รีวิวตอนนี้ Mr.Oe ยังอยู่ท่าพระนะครับ เป็นตอนที่สองของไตรภาคท่าพระ ต่อจาก CASA Condo ที่เพิ่งรีวิวไปนะครับ ส่วนตอนที่สามจะเป็นหนังควบครับ คือ The Parkland Grand และแถม The Parkland Taksin-Thapra (TT) ที่หลายๆคนอยากจะดูกัน ตอนนี้พาไปดูโครงการ Bangkok Horizon กันก่อนจ้ะ 🙂 โครงการนี้เพื่อนผมสนใจ และลากผมไปขอ Comment ก็เลยต้องจัดให้ อยากจะบอกเพื่อนๆว่า ข้อมูลที่นี่ค่อนข้างสร้างความสับสน ในบอร์ดต่างๆ ก็มีการปล่อยม้าพูดภาษามนุษย์ได้เข้ามาโชว์มั่ว ข้อมูลมั่วมาก สงสัยเป็นม้าฝึกงาน ถือเป็น Classic Case ที่น่าศึกษาอีกหนึ่งโครงการ ใครว่างๆไปลองกดหาดูเอาตามบอร์ดต่างๆ ฮาได้สาระดีมาก ดังนั้นเพื่อเป็นการป้องกัน web เราจาก กีบคุณม้าๆทั้งหลาย และ เป็นการแฟร์กับ Developer ที่ตั้งใจทำโครงการนี้  รีวิวนี้ผมจึงจะให้ข้อเท็จจริงตามที่ทราบนะครับ อันไหนที่เป็นการวิเคราะห์ผมก็จะบอกไปเลยชัดๆ

Fact (9 มกราคม 2012)

  • Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ
  • CMC (พระยาพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด)
  • คอนโด Low rise 8 ชั้น 1 อาคาร (Lite) จำนวน 145 units และ High rise 30 ชั้น 1 อาคาร (Hite) จำนวน 565 units
  • เนื้อที่โครงการ 3-2-75.8 ไร่
  • ที่จอดรถรวม 253 คัน (ตึก Hite จอดเข้าซองได้ 177 คัน ที่เหลือไม่ทราบแต่เป็นไปไม่ได้ที่จะเข้าซองชั้นใต้ดินตึก Lite)
  • ห้องเนื้อที่ 24-62  ตารางเมตร
  • รูปแบบห้อง Studio/1 Bedroom / 2 Bedroom
  • ราคาขายต่อตารางเมตร เริ่มต้นประมาณ 64,000 บาท ขึ้นกับทำเลห้อง
  • ขายแบบมีเฟอร์บางส่วน (ครัว, ห้องน้ำ, แอร์)

 

Bangkok Horizon Bangkok Horizon

ช่วยกด Like เป็นกำลังใจให้คนเขียนหน่อยนะคร้าบบบ 😀 😀 😀

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

Bangkok Horizon ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษกส่วนต่อกับพระราม 3  เมื่อก่อนที่ตรงนี้เป็นโชว์รูม รถยนต์ Volvo ถ้ามาจากพระราม3 ถือว่าเป็นทำเลสะดวก เพราะขึ้นสะพานข้ามเจ้าพระยาลงมาชิดซ้ายเลี้ยวเข้าคอนโดได้เลย ส่วนจะไปสาทร สีลม ก็วิ่งตรงไปเลี้ยวขวาออกถนนกรุงธน ข้ามสะพานสาทรไปก็ถึงแล้ว แต่รถจะติดมาก เพราะสะพานเป็นคอขวด ตอนเช้านี่ สุดๆ คงต้องหวังพึ่ง BTS สถานีไกล้สุด อยู่ที่ S10 รัชดา-ราชพฤกษ์ ตรงคาซ่าที่เพิ่งรีวิวไป ระยะทางถึงสถานีประมาณ 1 กิโลเมตร

วิเคราะห์ทำเลแยก รัชดา-ราชพฤกษ์ มีอะไรดี? ลองดูที่แผนที่ภาพรวมกันก่อนครับพี่น้อง

CASA Condo รัชดา-ท่าพระCASA Condo รัชดา-ท่าพระ

ทำเลที่ตั้งของ Bangkok Horizon ค่อนข้างสะดวกสำหรับคนใช้รถ เพราะ BRT วิ่งผ่านแต่ไม่จอด ไปจอดนู่นสถานีราชพฤกษ์ BTS ไกลเกินระยะเดินสบาย ต้องพึ่งรถเมล์ และพี่วินเท่านั้น ทางโครงการบอกว่ามี shuttle van ไปส่ง แบบคิดค่าบริการ แต่อย่าไปหวังให้มาก เมื่อเค้าขายหมดและโอนแล้ว นิติบุคคล หรือลูกบ้านนี่แหละต้องเข้ามาดูแลกันเอง ตอนนั้นคงไม่ไหวกับการบริหารจัดการ มันไม่ใช่แค่รถคันเดียวครับ มันต้องมีคนขับและบำรุงรักษาด้วย และมีคันเดียวไม่ได้ กลับรถไปมาคนรอกันตาย  นี่เป็นข้อเท็จจริงไม่ใช่วิเคราะห์ครับ

ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกไกล้เคียง ก็มีห้าง The Mall ท่าพระ ตลาด Lotus BigC มินิมาร์ท อื่นๆต้องเข้าเมือง และต้องใช้รถ

แผนที่โครงการ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ข้างบนอ่ะ ระยะทางเกือบจะใช่นะครับ แต่ที่เขียน เพียง 5 นาที สาทร 8 นาทีถึงสีลม นี่ผมวิเคราะห์ว่าเป็นไปได้ยากในการใช้งานปกตินะครับ ผมคิดว่าคนแถวนั้นทราบดี

ดูแผนที่จาก Google กันครับ Bangkok Horizon อยู่ตรงข้ามกับ LPN เลยทีเดียว

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (3)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

Bangkok Horizon (A) ตั้งอยู่ติดกับ กลุ่มเต้นท์รถ ศรีเมืองรัชดาครับ (B) มีคลองเล็กๆกว้างเมตรนิดๆคั่น ตรงนี้คือที่แปลงใหญ่ ที่คงไม่เป็นเต้นท์รถไปตลอดแน่นอน มันดีเกินกว่าจะใช้ประโยชน์แค่นี้ ตรงข้าม (C) นี่ก็เต้นท์รถ ศรีเมืองรัชดา2 ส่วน (D) นี่สถานบังเทิงยามค่ำคืนของเฮียๆเค้าครับ ดูไม่ออกเหมือนกันว่าเป็นอะไร 😀

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (2)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

โครงการที่อยู่ไกล้เคียงนอกจาก LPN แล้วก็มี  Parkland รัชดา-ท่าพระ อยู่ฝั่งเดียวกัน แต่ถัดไปทางแยกท่าพระสัก 200 กว่าเมตรครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (14)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ส่วนนี่ก็ LPN

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (15)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

 

เจาะลึกตัวโครงการ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ โครงการนี้ เป็นของ CMC หรือพระยาพาณิชย์ พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ทำโครงการมาแล้วมากมาย ที่รู้จักกันมากและมีเยอะก็ Brand ชาโตว์ครับ CMC มีอดีตอันขมขื่น ที่หาอ่านได้ทั่วไปในบอร์ดต่างๆเช่นเคย แต่เราจะไม่พูดถึงเรื่องนี้กันนะครับ คิดว่าคงมีการเรียนรู้และพัฒนาไปเยอะแล้วครับ

ตัวโครงการนี้ เมื่อหลายปีก่อน เคยออกตัวด้วย Brand ชาโตว์ที่ตึก Low rise ตึกหน้า ก่อนที่จะพักโครงการไปโดยที่ผมไม่ทราบว่าเพราะอะไร เปิดมาใหม่อีกที มีที่แปลงข้างหลังพ่วงมาด้วย และเป็นตึกสูง เปลี่ยนชื่อเป็น Bangkok Horizon ลูกค้าที่ซื้อชาโตว์ไปแล้วก็มาผ่อนต่อที่ ตึก Lite Low rise นี่ไปเลย จึงขายหมดก่อนค่อนข้างเร็วกว่าตึกสูงเยอะ สาเหตุหนึ่งคือมีลูกค้าเก่าติดมาด้วยนะครับ (อันนี้ผมวิเคราะห์)

โมเดลโครงการมุมต่างๆ อันนี้จากด้านหน้าถนน ที่เห็นสีเขียวๆซ้ายมือ ของจริงคือเต้นท์รถ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (36)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

โมเดลด้านหน้า ทิศตะวันออก แดดเช้าเข้ามุมนี้

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (38)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

โมเดลด้านหลังทิศตะวันตก

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (39)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

รถเข้าออกแยกกัน ตึกหน้า เข้าจอดชั้นใต้ดิน ตึกสูง เข้าจอดชั้น 2-6 ทั้งสองตึกมีคลองคั่น

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (31)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

คลอง ของจริงต้องมีรั้วกั้นนะครับ ไม่ได้โล่งใสสวยงามขนาดนี้

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (29)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ไปดูสภาพของจริงกันดีกว่า

ตัวโครงการโดยรวมอยู่บนเนื้อที่แบบนี้ สีแดงๆ คือคลองเล็กๆ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (1)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

หน้าโครงการ ข้อมูลที่ติดอยู่ที่ป้ายเรื่องระยะเวลากำหนดเสร็จ ได้ถูกเลื่อนไปเป็นต้นปี 2557 แล้วนะครับ ไม่ใช่ 13 ธ.ค. 2555 ตอนนี้ก่อสร้างตึกสูงด้านหลังก่อน ตึกหน้ายังไม่มีการทำอะไรครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (8)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

สภาพโครงการ update หน้างาน

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (6)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

สภาพหน้างาน ที่ล้อมสีเหลืองไว้คือเต้นท์รถครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (5)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ระหว่างเต้นท์รถกับโครงการมีคลองขวางอยู่ตามแนวเส้นเหลืองครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (4)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

สภาพคลองที่ผ่านกลางโครงการ เป็นคลองสาธารณะนะครับ จะไปปิดกั้นไม่ได้ ดั้งเดิมเค้าเป็นทางสัญจรคนเดินได้นะครับ ชาวบ้านแถวนี้เค้าเดินกันปกติ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (9)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

คลองเล็กนี้เชื่อมกับคลองใหญ่ข้างๆ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (11)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

โครงการตึก Low rise จัดที่จอดรถมาชั้นใต้ดินชั้นเดียว ชั้นที่เหลือเป็นพื้นที่ขายทั้งสิ้น Facility แทบไม่มี มีสวนบนดาดฟ้านิดหน่อย อย่างไรก็ดี ตึกนี้ขายหมดแล้ว จึงขอไปเน้น ตึก High rise นะครับ

ตึก Hite ชั้นล่างเป็น lobby กับ office และมีพื้นที่ขายด้วย น่าจะเพื่อร้านค้า ชั้น 2-6 เป็นที่จอดรถ ที่แปลกคือชั้น 6 มีที่จอดรถครึ่งเดียว อีกครึ่งไม่มีใครบอกได้ว่า กันเป็นพื้นที่อะไร และใช่ของส่วนกลางหรือไม่ ใครทราบแวะมา ment ให้หน่อยนะ สระว่ายน้ำถูกวางไว้ชั้น 7 เป็นระบบคลอรีน ขนาด 7.5 x 16 เมตร และมี fitness อยู่ที่ชั้นนี้ด้วย แต่ไม่ปรากฎในผังเพราะตอนแรกไม่มีให้ มาเพิ่มให้ทีหลัง แต่ เป็นการให้เอกชนภายนอกมารับเหมาและคิดค่าบริการ ซึ่งไม่ชัดเจนว่าเท่าไร และไม่ชัดเจนว่าให้คนภายนอกมาเล่นได้หรือไม่ และเงินค่าให้คนนอกเช่าบริหาร Fitness ตรงนี้เข้ากระเป๋าใคร

ส่วนดาดฟ้า ตามแบบ จัดเป็น roof garden เห็นว่าจะมีเครื่องออกกำลังกายวางไว้ให้ใช้ด้วย ส่วนลิฟท์มี 3 ตัว ไม่มีลิฟท์ดับเพลิง แต่มีลิฟท์ขนของอีก 1 ตัว ที่ทิ้งขยะจัดไว้ในส่วนโถงลิฟท์ขนของ อัตราส่วนลิฟท์ 3 ตัวต่อ 565 ห้อง ตก 188 ห้องต่อตัว ถือว่าต่ำกว่ามาตรฐานมากสำหรับคอนโดราคาระดับนี้ ลิฟท์ดับเพลิงไม่มีสำหรับคอนโด High rise ยูนิตเยอะขนาดนี้ ผมขอไม่เม้นท์นะครับ

ผังชั้น 1

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ผังชั้น 2 – ชั้น 5 เหมือนกันครับ จอดรถเข้าซองได้ชั้นละ 39 คัน จอดขวางลำบากครับ ออกจากซองยาก ระยะมันแคบครับ ที่จอดรถตึกนี้รวมแล้วผมนับได้ 177 คัน หรือ 31%

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ผังชั้น 6 ใครทราบว่าที่ว่างอีกครึ่งชั้นด้านขวาเค้าเอาไว้ทำอะไร ช่วยบอกทีครับ ผมอยากรู้เหมือนกัน ไม่ทราบจริงๆ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

 

ผังชั้น 7 สระว่ายน้ำอยู่ด้านขวา แต่ในผังไม่มี fitness ไม่ทราบจะเอาไปจัดไว้ตรงไหนครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

สระว่ายน้ำ ว่ายจริงจังไม่ได้ครับ หัวกระแทกเสา 🙂 สระเล็กครับ 7.5 x 16 เมตร สำหรับ 565 ห้อง มันจะพอมั้ยอ่ะ อ้อ ตึกหน้า Lite ไม่มีสระ แปลว่าจะมาว่ายที่นี่ด้วยมั้ย? ไม่ทราบครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ผังชั้น 28

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ต่อไปนี้เป็นบทวิเคราะห์ล้วนๆนะครับ อ่านหนุกๆ เอาไปคิดต่อเองนะครับ 🙂

ผังอาคารหันด้านหน้ารับทิศตะวันออก ด้านหลัง รับทิศตะวันตก ห้องมุมซ้ายด้านหน้า ชั้นสูงๆ มีโอกาสเห็นวิวแม่น้ำ หากเต้นท์รถไม่สร้างตึกสูงบัง ด้านหน้าราคาสูงกว่าด้านหลัง เพราะด้านหลังมันร้อน และวิวไม่สวย ผังอาคารเล่นระดับไม่เท่ากันนัยว่า เพื่อให้ได้รับวิวเต็มที่ ลองดูรูปข้างล่างนี้

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ดูดีใช่มั้ยครับ 🙂 มันมีทั้งข้อดีและเสียครับ นอกจากวิวที่ดีขึ้นในส่วนที่ยื่นออกมาแล้ว อย่าลืมว่าส่วนที่เว้าเข้าไปมันก็ถูกบังด้วยนะครับ ที่สำคัญมันมองเห็นกันด้วย ห้องที่ยื่นออกมาสามารถมองมุมเอียงมาห้องข้างๆได้ ทำให้เสียความเป็นส่วนตัวเป็นอันมาก ยิ่งห้องที่อยู่ติดลิฟท์สี่ห้องกลางที่ยื่นออกมามากๆ ถ้ายืนที่ระเบียงจะเห็นเกือบทุกห้องครับ

โครงการนี้ห้องที่น่าเลือกคือ ห้องทางทิศตะวันออก ห้องที่ติดลิฟท์ และบันไดหนีไฟ จะวุ่นวายหน่อย อย่าคิดว่าลิฟท์คงจะเงียบ อย่าลืมเสียงคนเดินเข้าออกด้วย ส่วนห้องที่ได้รับแจ็คพ๊อตคือห้องที่โอบลิฟท์ขนของ ได้ทั้งลิฟท์ และที่ทิ้งขยะครับ ประตูติดกันอีกต่างหาก ถ้าข้างหลังมีหน้าต่างระบายอากาศก็จบกัน อ่อ ทิศตะวันตกด้วยนะ

 

Product Walkthrough

ตึกหน้า Lite ขายหมดแล้ว เหลือแต่ตึกหลัง ห้องตัวอย่างก็มีให้ดูห้องเดียว คือ 1 Bedroom 29 ตารางเมตร ตัวห้องสูง 2.5 เมตร ขายแบบ มีเฟอร์ให้บางส่วนคือ Pantry, ชุดสุขภัณฑ์ในห้องน้ำ ตู้เสื้อผ้า Built-in และ แอร์ 1 ตัว ราคาต่อห้องจะสูงขึ้น 1,000 บาทต่อตารางเมตร ในแต่ละชั้นที่สูงขึ้น ราคาต่อห้องต่อกันตามสบาย เพราะเท่าที่ทราบ แต่ละคนได้ราคาและของแถมมาหลากหลายเหลือเกิน ไปดูห้องตัวอย่างกันดีกว่าครับ

ห้อง 1 Bedroom 29 ตารางเมตร

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระBangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ในผังนี้ ส่วน Pantry กับโต๊ะทานข้าวมันสลับกันอยู่นะครับ ส่วนอื่นๆ ถูกต้อง

วัสดุพื้นห้องนอนและห้องนั่งเล่นเป็นลามิเนต 8 มม ส่วนครัวและห้องน้ำได้กระเบื้อง 60×60 ซม ผนังห้องน้ำกรุกระเบื้อง 30×60 อ่างล้างหน้าและโถสุขภัณฑ์ Nahm ห้องอาบน้ำก่อธรณีกั้นส่วนเปียกและแห้ง มีฉากกั้นกระจก Temper แถมมา ผนังห้องอาบน้ำ เจาะช่องวางของเรียบร้อย พื้นห้องน้ำมีลดระดับประมาณ 3 ซม ระเบียงมีปัญหา 2 ข้อ คือพื้นไม่ลดระดับ ไม่มีธรณี มีแต่ฐานอลูมิเนียมของประตูบานเลื่อนกั้น คิดเหรอว่าจะเอาน้องน้ำฝนอยู่จ๊ะ 🙂 อีกข้อคือระเบียงแคบแค่ 70 ซม มันจะแขวนคอมแอร์ลำบากมากครับ (คอมแอร์ขนาด 12,000 BTU มีขนาดประมาณ 70-80 ซม  ไม่รวมท่อครับ ถ้าแอร์ใหญ่กว่านี้ คอมก็ใหญ่ตาม) เมื่อรวมท่อแอร์ และระยะ Service เข้าไปด้วยแทบเป็นไปไม่ได้ที่จะแขวนตรงที่เค้าชี้ให้ดู พอวางบนพื้น ก็งานเข้า ใช้ระเบียงไม่ได้เต็มที่อีก ที่โครงการแถมให้เป็นแอร์ Daikin 12,000 BTU ติดโชว์ แต่ไม่เห็นคอมแอร์ที่ระเบียงจ้ะ

เปิดประตูมาก็จะเจอห้องแบบนี้

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (26)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

โต๊ะทานข้าว

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (25)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

Pantry

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (21)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

มองย้อนออกมาหน้าห้อง

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (23)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

นั่งดูทีวี ส่วนตรงนี้ออกไประเบียงด้วย

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (24)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ส่วนนั้งเล่นตรงนี้ค่อนข้างแคบครับ ต้องทำใจ ห้องมันเล็กจัดได้เท่านี้ก็เก่งแล้วครับ

 

ระเบียงค่อนข้างแคบ ออกแบบไม่ดี กว้างขึ้นอีกแค่ไม่กี่ เซนติเมตร ก็แขวนคอมแอร์ได้สบายแล้ว พื้นที่แค่ประมาณ 70 ซม นี้พอรวมกับท่อแอร์และระยะที่ช่างต้องเผื่อสอดมือ เพื่อบำรุงรักษาและเติมน้ำยาแอร์ ลำบากแน่ จะยัดลงไปก็ได้ แต่ต้องแขวนระดับสูงกว่าราวจับนิดหน่อย และใต้ Fin บังตาเล็กน้อย ซึ่งมันคือระยะหน้าอกเรา และมันจะโผล่เลยระเบียงออกไป ซึ่งทำได้หรือไม่ ผมไม่มีความเห็น แต่รับรองว่าตึกไม่สวยเหมือนฝันและบังวิวแน่นอน พอวางตามแนวยาวบนพื้นก็จบกัน วางสองตัว ระเบียงนี้ก็ใช้ไม่ได้แล้ว หมดประโยชน์ ….

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (22)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ห้องนอน เตียง

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (20)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ระยะเตียงกับทีวี ซึ่งต้องแขวนผนังสถานเดียว

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (19)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ห้องน้ำ อ่างล้างหน้าและกระจกเต็มบานสวยดีครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (18)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

โถสุขภัณฑ์ของ Nahm

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (17)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

ห้องอาบน้ำ มีฉากกระจก Temper อันนี้แพงครับ

Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ (16)Bangkok Horizon รัชดา-ท่าพระ

 

Price 

ราคาห้อง ณ.วันที่  9 Jan 2011 ราคาชั้น 28 ตึก Hite ด้านหน้า ฝั่งตะวันออก

  • ห้อง 1 Bedroom  28  ตารางเมตร ราคา 2,369,000 บาท
  • ห้อง 1 Bedroom  33  ตารางเมตร ราคา 2,691,500 บาท
  • ห้อง 2 Bedroom  62  ตารางเมตร ราคา 5,036,000 บาท

ราคาห้องจะเพิ่มขึ้นตารางเมตรละ 1,000 บาท ต่อชั้นที่สูงขึ้น

ห้อง 28, 33 ตารางเมตร จอง 10,000 ทำสัญญา 40,000 บาท ดาวน์ 15% เดือนที่ 1-20 ผ่อนดาวน์เดือนละ 5,000 บาท เดือนที่ 21 จ่าย 206,000 บาทสำหรับห้อง 28 ตรม และ 254,000 บาท สำหรับห้อง 33 ตารางเมตร

ห้อง 62 ตารางเมตร จอง 50,000 ทำสัญญา 40,000 บาท ดาวน์ 15% เดือนที่ 1-20 ผ่อนดาวน์เดือนละ 5,000 บาท เดือนที่ 21 จ่าย 566,000 บาท

  • ค่าส่วนกลาง 30 บาท ต่อตารางเมตร ชำระล่วงหน้า 1 ปี
  • เงินกองทุน 500 บาท ต่อตารางเมตร ชำระวันโอน

โปรโมชั่น 

ห้อง 29-31 ตารางเมตร ชั้น 14-20 ราคาพิเศษ 1.99 ล้านบาท หรือ ตรม ละ 64,193 บาท

*** ราคาของโครงการนี้ ผมจะยึดราคา Promotion ณ วันนี้ เป็นราคา Start คือ  64,000 บาท ต่อตารางเมตร และราคาสูงสุดคือราคาชั้น 30 คือ 86,000 ต่อตารางเมตร เป็นบรรทัดฐานในการวิเคราะห์นะครับ 

เจาะลึกรวบยอด (วิเคราะห์ล้วนๆนะจ๊ะ)

โครงการนี้ ราคาตึกหน้าเปิดตัวไม่แพง แต่ราคาตึกหลังตอนนี้ Start ก็ต้องมีสองล้านแล้ว ตารางเมตรละ 64,000 บาท สำหรับทำเลนี้ ถือว่ายังพอสู้ไหว แต่พอขยับราคาไป 70,000 80,000 บาท ถือว่าสูงมาก ยิ่งเมื่อเทียบกับวัสดุที่ได้ ถือว่าต่ำกว่ามาตรฐานมาก สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ ลิฟท์ 3 ตัวต่อ 565 ห้อง สระ 7×16 เมตรสระเดียวต่อ 565 ห้อง ลิฟท์ดับเพลิงไม่มี Fitness แบบให้คนนอกมาเช่าเก็บเงินลูกบ้าน และผังอาคารที่อาจจะไม่ลงตัว รวมถึงพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่แน่ใจว่าใครใช้ประโยชน์ หรือเป็นพื้นที่ส่วนกลางหรือไม่

ที่จอดรถ 177 คัน หรือ 31% แบบ เข้าซอง ถือว่าน้อยสุดๆ กับคอนโดระดับราคานี้ แถมไม่ได้อยู่ไกล้ระบบขนส่งมวลชนใดๆ ในระยะเดินสบายเลย มีแต่พี่วิน กะน้องรถเมล์ เป็นที่พึ่ง

การออกแบบภายนอกดูดี สวยทันสมัย แต่การจัดสรรพื้นที่ภายใน ทั้งระดับพื้นระเบียง ขนาดระเบีียง ผังและ Privacy ของห้องแต่ละห้อง รอยต่อระหว่างวัสดุ (กระเบื้องกับลามิเนต) ความเนี้ยบของงาน ถือว่าด้อยกว่ามาตรฐานที่ราคาต่อตารางเมตรขนาดนี้ ไม่นับการก่อสร้างที่ล่าช้าเป็นปี

การจ่ายเงิน ให้ลูกค้าผ่อนดาวน์น้อยๆ และไปเก็บหนักๆงวดสุดท้าย แถมดาวน์ตั้ง 15% ผมวิเคราะห์ว่าดึงดูดนักเก็งกำไร ให้เข้ามาผ่อนดาวน์ถูกๆ แล้วรีบปล่อยตอนไกล้โอน ซึ่งจริงหรือไม่จริง อีกไม่เกินสองปีรู้เรื่อง

เมื่อเทียบกับคอนโดเพื่อนบ้านละแวกไกล้เคียง เช่น The Parkland Grand ที่ตั้งราคาไกล้เคียงกันในตอนนี้ (80,000 บาท ต่อ ตรม) เทียบไม่ได้ทุกกระบวนท่า แถม The Parkland Grand สร้างเสร็จแล้ว, เทียบกับ The Parkland TT ยิ่งไม่ต้องพูดถึงอันนี้แค่ห้าหมืนกว่าก็หยิบได้แล้ว แต่ก็ไม่ควรเอามาเทียบเพราะปิดโครงการไปแล้วขายหมดแล้ว เอาไว้รอชมรีวิวสองตัวนี้เป็นภาคจบไตรภาคท่าพระนะจ๊ะ เมื่อเอาไปเทียบกับ CASA รัชดา ท่าพระ ที่ยังขายอยู่ ราคา หกหมื่นกว่า Lowrise ก็ยังเทียบไม่ได้ทั้งทำเล ห้อง สิ่งอำนวยความสะดวก ที่จอดรถ และของเค้าสร้างเสร็จแล้ว เห็นของจริง เลือกห้องจริง ก็เป็นความลำบากของ Bangkok Horizon ที่จะขายห้องด้วยเงื่อนไขและราคาในปัจจุบันที่ตั้งไว้

ชักจะจัดหนักล่ะ 🙂 พอดีกว่าเนอะ

Judgment

คะแนนตามมาตรฐาน Mr.Oe นะครับ เป็น Weight Average คิดตามความคุ้มค่าเทียบกับเงินที่จ่ายไป โดย 40% คือทำเล, 15% คือประสบการณ์ของ Developer, 15% ความคุ้มค่าด้านราคา, 10% คือวัสดุ, 10% คือแบบ และ 10%สุดท้ายคือ สิ่งอำนวยความสะดวก

  • ทำเล 6.5/10 –  ราคาหกหมื่นกว่าถึงแปดหมื่นกว่าได้คอนโดทำเลตรงนี้ ถือว่ายังไม่คุ้มค่าต่อราคาที่จ่ายไป
  • ประสบการณ์  7/10 – CMC มีประสบการณ์เยอะ เรื่องขมขื่นก็ผ่านมาเยอะ เอาใจช่วยให้พัฒนาขึ้นมาเป็นทางเลือกดีๆให้พวกเรานะจ๊ะ
  • ราคา  6.5/10 – ถ้าไม่มีโปรโมชั่นมาช่วยดึงคะแนน สำหรับราคาปกติคะแนนจะน้อยกว่านี้อีก  ลองเทียบกับเพื่อนๆแถวนี้ได้
  • วัสดุ  6/10 –  ต่ำกว่ามาตรฐานทั้งปริมาณที่จัดให้และคุณภาพของวัสดุ สำหรับคอนโดราคานี้
  • แบบ 7/10 –  ภายนอกดูดี แต่ผังห้อง การจัดห้อง และระยะต่างๆ ยังไม่ดี
  • สาธารณูปโภค  5/10 – ไม่สมเหตุสมผลอย่างแรง โดยเฉพาะ Fitness ที่ให้คนมาเช่าเก็บค่าบริการ หมดยุคแล้วครับ ผู้ซื้อเค้าจ่ายต่อตารางเมตรแบบเต็มๆ จะกั๊กพื้นที่เล็กน้อยตรงนี้ไปทำไม โอนให้เค้าไปเถอะครับ เสียชื่อเปล่าๆ

Final Score :  6.425 / 10 คะแนน

ช่วยกด Like และ Share เพื่อเป็นกำลังใจให้คนเขียนมีแรงทำรีวิวดีๆ ต่อไปนะคร้าบบบ 😀 😀 😀 ขอบคุณคร้าบบบ