พิษ Covid-19 ระลอกใหม่ ที่รุนแรงขึ้นเรื่อยๆ จากผู้ติดเชื้อหลักร้อยช่วงต้นปี ขยับมาเป็นหลักหมื่นช่วงกลางปี ทำให้รัฐบาล ตัดสินใจประกาศ Lock Down ในเดือนก.ค. และออกคำสั่ง #ปิดแคมป์คนงาน ครั้งแรก วันที่ 28 ก.ค. ถือเป็นคลื่นระลอกแรกที่ซัดตรงเข้ามาสู่ธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์ เพราะแคมป์คนงานเปรียบได้กับฐานการผลิต หากไม่อนุญาติให้ก่อสร้าง ผู้ประกอบการจะไม่สามารถส่งมอบงานได้ตามกำหนด กระทบต่อรายได้ที่คาดว่าจะเข้ามา 1 เดือนเต็มๆ ประเมินความเสียหายไม่ต่ำกว่า 40,000 ลบ.

แม้ว่าล่าสุดรัฐบาลจะมีคำสั่งปลดล็อคให้เปิดแคมป์ได้ แต่ก็เป็นคำสั่งฟ้าผ่าที่บอกล่วงหน้าเพียงไม่กี่วันเท่านั้น ทำให้หลายบริษัทไม่สามารถเตรียมการณ์ได้ทัน ซึ่งผลกระทบจากสถานการณ์ที่เกิดขึ้น ทำให้เราอาจต้องมาทบทวนภาพรวมตลาดอสังหาฯ ปี 2564 กันใหม่

LPN Wisdom เปิดเผยว่า ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ใน กทม-ปริมณฑล ทั้งหมด 23,551 หน่วย ลดลง 18% จากปีก่อน ซึ่งผลจากการเปิดตัวโครงการใหม่ที่หดตัวลง และอัตราการขายได้เฉลี่ยที่ลดลง ทำให้หน่วยคงค้างเหลือประมาณ 222,000 หน่วย และอาจต้องใช้เวลาในการขายมากกว่า 4 ปี

REIC (ศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ) ได้มีการปรับการคาดการณ์ใหม่อีกครั้ง โดยคาดว่าในปี 2564 โครงการเปิดตัวใหม่ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล จะลดลง มาอยู่ที่ 43,051 หน่วย หรือลง 35% จากปีก่อน ส่วนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ ลดลงประมาณ 16.2% และอาจต้องใช้เวลา 5-6 ปี กว่าตลาดจะกลับไปแตะค่าเฉลี่ยก่อนเกิด Covid-19

Think of Living ลองรวบรวม รายได้-กำไร ของ 10 บริษัทอสังหาฯ ในช่วง 6 เดือนแรกของปี 2564 มาให้ดูกันคร่าวๆ แม้ภาพรวมของบริษัทส่วนใหญ่จะมาในทิศทางบวก แต่เป็นการโตจากฐานที่ต่ำของปี 2563 ในช่วงที่ Covid-19 เพิ่งเข้ามาได้ไม่นาน และเป็นครึ่งปีแรกที่ยังไม่เจอกับสถานการณ์ Lock Down ครั้งใหญ่

LPN Wisdom ระบุตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวในไตรมาส 4 ของปี 2564 คาดทั้งปีการเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ ปริมณฑล มีแนวโน้มเติบโต 8% ถึงติดลบ 20% เทียบกับปี 2563 ขึ้นกับความสามารถในการควบคุมสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 และการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในช่วงครึ่งหลังของปี

ครึ่งปีแรก 2564 ตลาดอสังหาฯ หดตัว 18%

ในขณะที่ในช่วงครึ่งปีแรกของปี 2564 มีที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล จำนวนทั้งหมด 23,551 หน่วย ลดลง 18% เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563 คิดเป็นมูลค่า 130,051 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 จำนวนหน่วยการเปิดตัวลดลง แต่มูลค่าสูงขึ้นเนื่องจากมีการเปิดตัวโครงการ The Forestias ซึ่งเป็นโครงการที่มีมูลค่าสูงถึง 45,000 ล้านบาท ของบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ในไตรมาสสองของปี 2564 ทำให้มูลค่าการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์โดยรวมในครึ่งแรกของปี 2564 สูง เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยที่เปิดที่ลดลง

จากหน่วยเปิดตัวทั้งหมด 23,551 หน่วย เป็น

  • การเปิดตัวโครงการอาคารชุด จำนวน 9,235 หน่วย เพิ่มขึ้น 4% มูลค่า 55,616 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 77% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 มีอัตราขายได้เฉลี่ย 29% ซึ่งสูงกว่าปีที่ผ่าน เนื่องจากในปี 2563 มีการประกาศบังคับใช้มาตรการด้านสินเชื่อ Loan to Value:LTV เป็นครั้งแรกจึงเกิดแรงกดดันต่อการตัดสินใจซื้อ บวกกับความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถานบันการเงินที่เพิ่มมากขึ้น
  • ในขณะที่การเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 มีแนวโน้มลดลงเมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 2563 แต่ยังคงมีจำนวนหน่วยและมูลค่าที่มากกว่าอาคารชุด คิดเป็นสัดส่วน 61% ของหน่วยเปิดตัวทั้งหมด โดยมีการเปิดตัวโครงการบ้านพักอาศัยจำนวน 14,316 หน่วย มูลค่า 74,435 ล้านบาท ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 หดตัว 28% และ 18% ตามลำดับเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 แม้การเปิดตัวจะหดตัวลงแต่บ้านพักอาศัยยังมีอัตราขายได้เฉลี่ย 13% ซึ่งใกล้เคียงกับอัตราขายได้ในปี 2563

โดยโครงการบ้านพักอาศัยแบ่งออกเป็น 3 ประเภท

  1. ทาวน์เฮ้าส์ เป็นรูปแบบบ้านที่ยังคงได้รับความสนใจอย่างต่อเนื่อง ด้วยสถานการณ์การแพร่ระบาดของ COVID-19 ทำให้ต้องการพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น คำนึงถึงระยะห่างทางสังคมกันมากขึ้น การมองหาที่อยู่อาศัยในราคาที่จับต้องได้อย่างทาวน์เฮ้าส์จึงเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจในช่วงเวลานี้ โดยมีการเปิดตัวโครงการทาวน์เฮ้าส์ใหม่เป็นจำนวน 8,568 หน่วย มูลค่า 25,267 ล้านบาท หดตัว 35% และ 33% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2563 มีอัตราขายได้เฉลี่ยร้อยละ 14
  2. บ้านเดี่ยว มีจำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 จำนวน 2,984 หน่วย มูลค่า 33,499 ล้านบาท หดตัว 31% และ 16% ตามลำดับ เทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่ผ่านมา มีอัตราขายได้เฉลี่ย 11% ซึ่งสูงขึ้นกว่าช่วงเวลาเดียวกันของปี 2563 เนื่องด้วยเป็นสินค้าที่มีราคาขายค่อนข้างสูง และสถานการณ์เศรษฐกิจอาจไม่ได้มีผลกระทบกับกลุ่มลูกค้าในระดับนี้มากนัก
  3.  บ้านแฝด เป็นรูปแบบบ้านที่ได้รับความสนใจมากขึ้น มีอัตราขายได้เฉลี่ย 12% ด้วยรูปแบบบ้านที่ถูกพัฒนาให้ใกล้เคียงกับบ้านเดี่ยว บวกกับราคาขายเฉลี่ย 5-8 ล้านบาท จึงเป็นอีกตัวเลือกหนึ่งที่ได้รับความสนใจเพิ่มมากขึ้น โดยในครึ่งปีแรกเปิดตัวใหม่เป็นจำนวน 2,764 หน่วย มูลค่า 15,669 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 17% และ 26% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีที่ผ่านมา

จากการศึกษาพบว่า ในช่วงครึ่งแรกของปี 2564 อาคารชุดในระดับราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (Affordable Price) มีส่วนแบ่งการตลาดมากถึง 70% จากหน่วยที่ขายได้ของประเภทอาคารชุดทั้งหมด ซึ่งเป็นระดับราคาที่ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มหันมาเปิดแบรนด์ใหม่หรือพัฒนาโครงการระดับราคานี้มากขึ้น ขณะที่ตลาดบ้านพักอาศัยอย่างทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝดมีแนวโน้มที่ระดับราคาขายทรงตัว จากสภาวะตลาดและสภาพเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัวในปัจจุบัน แต่ระดับราคาของบ้านเดี่ยวมีแนวโน้มปรับตัวขึ้น จากการพัฒนาโครงการมูลค่าสูงบนพื้นที่โครงการขนาดเล็กหรือขนาดกลาง โดยมีจำนวนหน่วยในโครงการไม่มากนัก ซึ่งกลุ่มลูกค้าระดับราคานี้เป็นผู้อยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ไม่ได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจมากนัก

ในขณะที่ทำเลในเขตปริมณฑล รอบกรุงเทพมหานคร อย่าง ทำเลรังสิต ปทุมธานี และบางนา สมุทรปราการ เป็นทำเลที่ถูกพัฒนาเป็นโครงการบ้านพักอาศัยจำนวนมาก เนื่องจากเป็นทำเลที่สามารถเดินทางได้สะดวกทั้งถนนสายหลัก ทางหลวงพิเศษหรือถนนวงแหวนรอบนอก ทำให้เดินทางเข้า-ออกสู่ใจกลางเมืองหรือศูนย์กลางธุรกิจได้ง่าย แม้กระทั่งการเดินทางไปยังจังหวัดใกล้เคียง พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกในทำเล รวมถึงปัจจัยด้านราคาที่ดินที่ยังสามารถพัฒนาโครงการเพื่อทำราคาขายไม่เกิน 5 ล้านบาทได้อยู่ แต่จากเหตุการณ์การระเบิดของโรงงานอุตสาหกรรมย่านกิ่งแก้วในช่วงไตรมาส 2 ที่ผ่านมา อาจทำให้การตัดสินใจเลือกซื้อทำเลที่อยู่อาศัยใกล้กับพื้นที่อุตสาหกรรมอย่างบางนานั้นยากขึ้น

อ่านเพิ่มเติม