สรุปตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2568 และแนวโน้ม 2569

เมื่อมองย้อนกลับไปตลอดปี 2568 ที่ผ่านมา คงปฏิเสธไม่ได้ว่านี่คืออีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญกับความท้าทายรอบด้านอย่างที่ไม่เคยเกิดขึ้นพร้อมกันมาก่อน ทั้งผู้ประกอบการและผู้บริโภคต่างอยู่ภายใต้แรงกดดันจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง กำลังซื้อภาคครัวเรือนที่ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ ตลอดจนความไม่แน่นอนจากปัจจัยภายนอกเศรษฐกิจ ไม่ว่าจะเป็นภัยธรรมชาติอย่างน้ำท่วมและแผ่นดินไหวในหลายพื้นที่ ความขัดแย้งและสงครามในเวทีโลกที่กระทบต่อความเชื่อมั่นและการลงทุน ปัจจัยเหล่านี้ส่งผลให้ผู้บริโภคจำนวนไม่น้อยเลือกชะลอการตัดสินใจซื้อสินค้าชิ้นใหญ่ที่มีภาระผูกพันระยะยาว โดยเฉพาะที่อยู่อาศัย ทำให้ตลอดช่วงต้นถึงกลางปี 2568 ตลาดอสังหาฯ อยู่ในภาวะชะลอตัว ก่อนจะเริ่มเห็นสัญญาณการปรับตัวและฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปในช่วงครึ่งหลังของปีนี้เอง

อสังหาฯ ไทยส่งสัญญาณฟื้นปลายปี 2568 แต่กำลังซื้อยังต้องใช้เวลา

หลังจากตลาดที่อยู่อาศัยไทยเผชิญแรงกดดันต่อเนื่องมาตั้งแต่ต้นปี สัญญาณบวกเริ่มปรากฏชัดขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี 2568 เมื่อมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจภาครัฐ เริ่มส่งผลในเชิงรูปธรรมต่อพฤติกรรมการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค และความเชื่อมั่นของสถาบันการเงิน ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ประเมินว่า มาตรการ “Quick Big Win” ของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็นการ ลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV รวมถึง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ เริ่มส่งผลเชิงบวกต่อระบบเศรษฐกิจและตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมีนัยสำคัญ

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ระบุว่า การลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท การ ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV รวมถึง อัตราดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ ทำหน้าที่เสมือน “ตัวเร่ง” ให้ดีมานด์ที่ชะลออยู่ก่อนหน้านี้เริ่มขยับอีกครั้ง โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ภาพรวมดังกล่าวสะท้อนผ่านการคาดการณ์ว่า ไตรมาส 4/2568 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะเพิ่มขึ้น 13.1% QoQ ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่จะขยายตัว 9.5% QoQ ถือเป็นสัญญาณฟื้นตัวระยะสั้นที่ชัดเจนที่สุดนับตั้งแต่ต้นปี และมีแนวโน้มส่งแรงหนุนต่อเนื่องไปถึงปี 2569

Q3/2568 ตลาดเริ่มขยับ อุปสงค์ฟื้นจากไตรมาสก่อน

ข้อมูลไตรมาส 3 ปี 2568 สะท้อนภาพตลาดที่เริ่มปรับตัวจากในช่วงต้นปีที่ตลาดเรียกได้ว่าซบเซากันมาตลอด โดยอุปสงค์ที่อยู่อาศัยขยายตัวเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาส 2 (QoQ) จากปัจจัยหนุนด้านนโยบาย ควบคู่กับการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่หันมาให้ความสำคัญกับราคาและความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้ซื้อเป็นหลัก โดยจะเห็นได้ชัดจากยอดโอนกรรมสิทธิ์ในช่วงปลายปี ที่ยังพอให้ได้หายใจหายคอกันบ้างพอได้เห็นว่าแม้ช่วงต้นปีจะค่อนข้างเงียบเหงาแต่ปลายก็พอจะเห็นสัญญาณฟื้นตัวจากไตรมาสก่อนๆ

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในไตรมาส 3 อยู่ที่ 84,397 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และคิดเป็นมูลค่า 226,166 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7%  ถือเป็นการฟื้นตัวเชิงปริมาณที่ชัดเจน หลังจากตลาดซบเซาต่อเนื่องในช่วงก่อนหน้า และคาดการณ์ว่าในไตรมาส 4 จะสามารถมียอดการโอนอยู่ที่ประมาณ 95,484 หน่วย ซึ่งจะเป็นไตรมาสสุดท้ายของปีที่จะมียอดโอนสูงสุดตลอดปี แม้จะยังไม่เท่ากับปีก่อนก็ตาม

แนวราบยังเป็นฐานหลัก ขณะที่คอนโดฟื้นแรงกว่าค่าเฉลี่ย

เมื่อพิจารณาเชิงโครงสร้างจะเห็นว่า ที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงเป็นฐานหลักของตลาด โดยมีการโอน 57,581 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.7% มูลค่า 164,060 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนความต้องการของครัวเรือนที่มองหาที่อยู่อาศัยเพื่อการอยู่อาศัยระยะยาว

ขณะที่อาคารชุดเริ่มฟื้นตัวในอัตราที่เร็วกว่า โดยมีการโอน 26,816 หน่วย เพิ่มขึ้น 14.8% คิดเป็นมูลค่า 62,106 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 16.4%เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งเป็นผลจากการเร่งระบายสต๊อกและการปรับราคาที่จับต้องได้มากขึ้นในหลายทำเล

เมื่อพิจารณาแยกตามระดับราคาของที่อยู่อาศัยของ กลุ่มบ้านสร้างใหม่ ถ้าเทียบไตรมาสเดียวกันกับปี 2567 จะพบว่าภาพรวมทุกระดับราคาจะลดลงจาก 37% มาอยู่ที่ 35% หรือคิดเป็นมูลค่า 136,887 ล้านบาท ลดลงมาอยู่ที่ 115,457 ล้านบาท ลดลงมาประมาณ 3% แต่ก็ใช้ว่าจะลดลงทุกช่วงราคา หากมาแยกดูตามช่วงราคาจะพบว่า กลุ่มราคา 1-1.5 ล้านบาท เป็นกลุ่มเดียวที่สามารถทำยอดโอนได้มากกว่าปีก่อน โดยในปี 2568 มียอดโอนรวมทุกประเภทอยู่ที่ 2,927 หน่อย เทียบกับปีก่อนที่ 2,772 หน่วย คิดเป็นมูลค่า 3,590 ล้านบาท เพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3,735 ล้านบาท

ที่น่าสนใจคือเมื่อเทียบการโอนกับไตรมาสก่อนหน้า Q2/2558 จะพบการฟื้นตัวเกิดขึ้นใน ทุกระดับราคา โดยเฉพาะ บ้านสร้างใหม่ราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท ที่การโอนเพิ่มขึ้นสูงถึง 37% ส่วนบ้านมือสองระดับราคา 5.01–7.50 ล้านบาท ที่เพิ่มขึ้น 14.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้าในปีเดียวกัน สะท้อนว่ามาตรการรัฐช่วยกระตุ้นดีมานด์ระดับล่างและระดับกลางได้พร้อมกัน

ภาพรวม 9 เดือนแรก ยังสะท้อนแรงกดดันเชิงกำลังซื้อ แม้สัญญาณฟื้นตัวจะเริ่มปรากฏในไตรมาส 3 แต่ภาพสะสม 9 เดือนแรกของปี 2568 ตลาดที่อยู่อาศัยยังคงหดตัวเมื่อเทียบกับปีก่อน โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์รวม 227,106 หน่วย ลดลง -9.3% YoY คิดเป็นมูลค่า 617,768 ล้านบาท ลดลง -12.4% YoY โดยแบ่งเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวน 155,125 หน่วย ลดลง -7.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 167,308 หน่วย มูลค่า 446,309 ล้านบาท ลดลง -9.4% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 492,506 ล้านบาท และอาคารชุดมีจำนวน 71,991 หน่วย ลดลง -13.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่มีจำนวน 83,078 หน่วย มูลค่า 171,458 ล้านบาท ลดลง -19.3% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนที่มีมูลค่า 212,578 ล้านบาท สะท้อนความเปราะบางของตลาดคอนโดในภาวะกำลังซื้อยังไม่กลับสู่ระดับปกติ

ในเชิงพื้นที่ กรุงเทพมหานครและปริมณฑลยังคงเป็นฐานหลักของตลาด โดย 10 จังหวัดที่มีมูลค่าการโอนสูงสุดในไตรมาส 3 ได้แก่ กรุงเทพมหานคร ชลบุรี สมุทรปราการ นนทบุรี ปทุมธานี ภูเก็ต เชียงใหม่ ระยอง นครราชสีมา และขอนแก่น

อย่างไรก็ตาม หากมองในมิติการเติบโตแบบปีต่อปี (YoY) จะพบว่า มีเพียง ภูเก็ต ระยอง และนครราชสีมา ที่จำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนยังขยายตัวได้ ซึ่งสะท้อนบทบาทของจังหวัดที่มีฐานเศรษฐกิจจาก การท่องเที่ยวและการลงทุนภาคอุตสาหกรรม ช่วยพยุงตลาดในช่วงที่กำลังซื้อประเทศยังไม่ฟื้นเต็มที่ โดยตลอด 9 เดือนแรกของปี 2568 ก็ยังมีเพียง 3 จังหวัดนี้ที่จำนวนหน่วยโอนเติบโตแบบปีต่อปีอย่างต่อเนื่อง

กลุ่มผู้ซื้อต่างชาติยังคงเป็นองค์ประกอบสำคัญของตลาดคอนโดมิเนียมไทย โดยเฉพาะในทำเลท่องเที่ยวและเมืองหลัก จากกำลังซื้อที่ค่อนข้างสม่ำเสมอและความคุ้นเคยกับประเทศไทยจากการเดินทางเข้ามาอย่างต่อเนื่อง ในบางกรณี การท่องเที่ยวจึงพัฒนาไปสู่การซื้อที่อยู่อาศัยในลักษณะบ้านหลังที่สอง อย่างไรก็ตาม ดีมานด์ลักษณะนี้ยังคงเป็นกลุ่มเฉพาะ และไม่ได้สะท้อนภาพรวมของตลาดทั้งหมด

ในช่วงที่ผ่านมา ผู้ประกอบการบางส่วนเลือกใช้แนวคิด Branded Residence เพื่อดึงดูดผู้ซื้อต่างชาติ ผ่านจุดขายด้านมาตรฐานการบริการและการบริหารจัดการระดับสากล รวมถึงบริการดูแลและปล่อยเช่าในช่วงที่เจ้าของไม่ได้เข้าพัก แต่รูปแบบดังกล่าวยังคงเป็นตลาดเฉพาะ (Niche Market) และมีบทบาทจำกัดต่อภาพรวมตลาดในเชิงปริมาณ

ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติใน ไตรมาส 3 ปี 2568 สะท้อนว่าการกลับมาของดีมานด์ต่างชาติยังเป็นไปอย่างค่อยเป็นค่อยไป โดยมีการโอนจำนวน 3,844 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.3% YoY แต่คิดเป็นมูลค่าเพียง 15,378 ล้านบาท ลดลง -17.2% YoY ชี้ให้เห็นว่าการฟื้นตัวยังไม่กระจายตัวในเชิงมูลค่า และบทบาทของต่างชาติในระยะนี้ยังเป็นเพียงแรงเสริม มากกว่าจะเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของตลาด

เมื่อแยกตามสัญชาติ จีนยังคงเป็นกลุ่มหลักแต่มีสัญญาณชะลอตัว โดยโอน 1,335 หน่วย มูลค่า 4,573 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วย -11.8% และมูลค่า -34.6% YoY ขณะที่ไต้หวันและพม่ามีการเพิ่มขึ้นในเชิงจำนวนหน่วย แต่ยังสะท้อนพฤติกรรมการเลือกซื้อในระดับราคาที่ระมัดระวังมากขึ้น แม้ภาพรวมจะสอดคล้องกับการฟื้นตัวของภาคท่องเที่ยวก็ตาม

กรุงเทพฯและปริมณฑลยังคงเป็นพื้นที่หลักของตลาดที่อยู่อาศัย จากบทบาทการเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจและแหล่งงานขนาดใหญ่ ทำให้มีการเปิดขายโครงการใหม่ในสัดส่วนสูงที่สุดเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่น อย่างไรก็ตาม ภาพรวมตลาดในช่วงไตรมาส 3 ปี 2568 สะท้อนถึงความระมัดระวังของทั้งผู้พัฒนาโครงการและผู้ซื้ออย่างชัดเจน

หากพิจารณา หน่วยเปิดขายใหม่ (New Supply) ในกรุงเทพฯและปริมณฑล พบว่าอยู่ที่ 8,552 หน่วย ลดลง -26.8% เทียบกับปีก่อน (YoY) โดยเฉพาะบ้านจัดสรรที่เปิดตัวเพียง 3,494 หน่วย ลดจำนวนลง -58.8% (YoY) ขณะที่อาคารชุดกลับเปิดเพิ่มเป็น 5,058 หน่วย เพิ่มขึ้น +58.5%(YoY) สะท้อนการปรับกลยุทธ์ของผู้ประกอบการไปสู่สินค้าที่สามารถบริหารความเสี่ยงได้ดีกว่า

ในเชิงมูลค่าเปิดขายใหม่ (New Supply) รวมอยู่ที่ 67,321 ล้านบาท ลดลง -38.5% (YoY) โดยฝั่งคอนโดมิเนียมแม้จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น แต่มูลค่ากลับลดลง -20.7%(YoY)สะท้อนการเปิดขายในระดับราคาที่เข้าถึงง่ายขึ้น เพื่อรองรับกำลังซื้อที่ยังเปราะบาง

ด้านอุปสงค์ยอดขายใหม่ (New Sales) อยู่ที่ 11,073 หน่วย ลดลง -24.9% เทียบกับปีก่อน (YoY) โดยบ้านจัดสรรได้รับผลกระทบชัดเจน ยอดขายลดลง -35.9%(YoY) ขณะที่คอนโดมิเนียมลดลงเพียง -4.4% (YoY) และในเชิงมูลค่า คอนโดกลับเติบโต +13.2% (YoY) สะท้อนพฤติกรรมผู้ซื้อยังที่มองหาคอนโดกันอยู่

สำหรับโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงระหว่างปี 2568 ทาง Think of Living ได้มีการรวบรวมรายละเอียดโครงการเปิดขายใหม่ในแต่ละเดือน พร้อมบทวิเคราะห์แยกรายโครงการ ว่ามีความน่าสนใจไว้อย่างไรบ้าง พบว่าตลอดระยะเวลาตั้งแต่ต้นปีมาจนถึงปลายปีนั้น มีการเปลี่ยนแปลงของการเปิดโครงการใหม่ในแต่ละเดือนที่แตกต่างกันอย่างมีนัยยะสำคัญ ซึ่งสอดคล้องกับภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านมา โดยเราจะแบ่งตามประเภทของที่อยู่อาศัย และแบ่งเป็น 3 ช่วง ในปี 2568 ที่ผ่านมาเพื่อให้มองเห็นภาพรวมในการเปลี่ยนแปลงในแต่ละช่วงของปีที่ผ่านมาได้ง่ายขึ้น

**ทีมงานจะใช้ข้อมูลอ้างอิงตามประเภท Segment ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ ของ Think of Living นะคะ (อ่านรายละเอียดของ Segment บ้านและคอนโด ได้ที่นี่ )

สำหรับใครที่สนใจอ่านรายละเอียด รวมโครงการเปิดใหม่! ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปี 2568 แยกเป็นรายเดือนแบบเจาะลึก สามารถคลิกชมได้ที่ คลิกที่นี่

สรุปภาพรวมโครงการเปิดใหม่ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงเดือน มกราคม – เมษายน 2568 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงต้นปี 2568 พบว่า

โครงการแนวราบเปิดตัวใหม่

• เดือนมกราคมและกุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา มีโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 22 โครงการ โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับ High Class ราคาเริ่มต้น 15 ล้านบาทขึ้นไป จำนวน 16 โครงการ และมีบ้านเดี่ยวระดับ Ultimate Class ราคาเริ่มต้น 80 ล้านบาทขึ้นไป เปิดใหม่อีก 2 โครงการ โครงการส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในทำเลรอบเมืองที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก ส่งผลให้ราคาบ้านเดี่ยวเปิดใหม่ปรับตัวสูงขึ้น โดยราคาต่ำสุดอยู่ที่ประมาณ 7 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่าบ้านเดี่ยวโครงการใหม่ที่มีราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทในกรุงเทพฯ และปริมณฑล แทบไม่มีให้เลือกตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ในส่วนของโครงการ ทาวน์โฮมและ Home Office มีการเปิดตัวใหม่ 10 โครงการ แบ่งเป็นทาวน์โฮม 6 โครงการ, Home Office 3 โครงการ และโครงการแบบผสมอีก 1 โครงการ ระดับราคามีความหลากหลาย ตั้งแต่ประมาณ 2 ล้านบาท ไปจนถึงเกือบ 30 ล้านบาท โดยมีโครงการราคาจับต้องง่ายไม่เกิน 2 ล้านบาท เปิดใหม่ 1 โครงการ
• เดือนมีนาคม มีโครงการที่อยู่อาศัยแนวราบเปิดใหม่ทั้งหมด 12 โครงการ ประกอบด้วยบ้านเดี่ยว 9 โครงการ, บ้านแฝด 5 โครงการ และทาวน์โฮม 1 โครงการ โดยภาพรวมยังคงเน้นไปที่บ้านระดับ Main Class ราคาเริ่มต้นประมาณ 4 – 7 ล้านบาท มีบ้านแฝดระดับ Economy Class ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 4 ล้านบาท ให้เลือก 2 โครงการ รวมถึงทาวน์โฮมราคาเริ่มต้นไม่เกิน 4 ล้านบาท อีก 1 โครงการ ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลือกในกลุ่มราคาจับต้องง่ายที่พบได้ไม่บ่อยนักในช่วงที่ผ่านมา ทำเลโครงการเปิดใหม่กว่าครึ่งหนึ่งกระจุกตัวอยู่ในโซน กรุงเทพตะวันออกเฉียงใต้ บริเวณบางนา–เทพารักษ์ และจังหวัดสมุทรปราการ อีกหนึ่งความน่าสนใจของเดือนนี้ คือการเปิดตัวบ้านแบรนด์ใหม่จาก SC Asset ภายใต้ชื่อโครงการ SONLE RESIDENCES ซึ่งเป็นบ้านระดับ Ultimate Luxury ราคาเริ่มต้นประมาณ 200 ล้านบาท ตั้งอยู่บนทำเลติดถนนรัชดาภิเษก ใกล้ทางด่วนศรีรัช–ประจิมรัถยา และรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง สถานีวงศ์สว่าง เข้ามาสร้างสีสันให้กับตลาดในเดือนมีนาคม
• เดือนเมษายน หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ในปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ทำให้เดือนเมษายนมีบ้านแนวราบเปิดใหม่เพียง 9 โครงการ แบ่งเป็น บ้านเดี่ยว 5 แห่ง มีบ้านแฝด 2 แห่ง ทาวน์โฮม 2 แห่งและ Home Office 1 แห่ง ส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับราคา High Class ขึ้นไป ราคาเริ่มต้นมากกว่า 10 ล้านบาท โดยจะเป็นกลุ่มกำลังซื้อสูงบ้านเดี่ยวราคา 60-150 ล้านบาทอยุ่ 2 โครงการ ส่วนโครงการในระดับ Main Class ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท มี 2 โครงการเท่านั้น ภาพรวมแม้จะมีโครงการเปิดใหม่น้อยลง แต่ยังคงเป็นบ้านที่จับกลุ่มคนมีกำลังซื้อเป็นส่วนใหญ่ ทำเลโครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่อยู่ในย่านกรุงเทพฝั่งตะวันออก ทำเลฮิตจะอยู่ในช่วงลาดพร้าวลงไปจนถึงบางนา ซึ่งเป็นทำเลที่ใกล้ใจกลางเมืองที่สุด

โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่ 

• เดือนมกราคม-กุมภาพันธ์ คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 9 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับ Economy – Main Class ราคา 50,000 – 120,000 บาท/ตร.ม. บนทำเลไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า และมหาวิทยาลัย และเป็นคอนโดมิเนียม Low Rise ถึง 8 โครงการ โดยเป็นคอนโดราคาเข้าถึงง่าย มีโครงการที่ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มาให้เลือก 3 โครงการ และมีคอนโดมิเนียม High Rise เปิดใหม่เพียงโครงการเดียว คือคอนโดใกล้มหาวิทยาลัยจาก ‘SC Asset’
• เดือนมีนาคม คอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 7 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในระดับ Main Class ราคาต่ำกว่า 120,000 บาท/ตร.ม. บนทำเลไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้า และระดับ Upper Class ขึ้นไป ราคามากกว่า 120,000 บาท/ตร.ม. อยู่ในทำเลใกล้ CBD, วิวแม่น้ำเจ้าพระยา และใกล้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ โดยเป็นคอนโดมิเนียม Low Rise ถึง 5 โครงการ เลยทีเดียว ที่สนใจคือเดือนนี้มีคอนโดราคาต่ำกว่าล้านให้เลือก ชื่อโครงการคุ้นหน้าคุ้นตากันดี กับโครงการ เพลิน เพลิน พลัส รังสิต – ฟิวเจอร์พาร์ค ราคาเริ่มต้น 9 แสนถึง 1.2 ล้านบาท
• เดือนเมษายน หลังเหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ในปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมา มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่เพียง 1 โครงการ ถือว่าเป็นเดือนที่มีคอนโดเปิดใหม่น้อยที่สุดเท่าที่เคยเก็บข้อมูลมา Developer หลายเจ้าต่างชะลอการเปิดตัวคอนโดมิเนียมออกไปก่อน เดือนนี้เลยมีคอนโดใหม่เพียงแห่งเดียว บนถนนกัลปพฤกษ์ ใน Segment Economy Class โครงการ Sena Kith สาทร – กัลปพฤกษ์ (เฟส 1) ราคาเริ่มต้นเพียง 1.19 ล้านบาท

สรุปภาพรวมโครงการเปิดใหม่ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงเดือน พฤษภาคม – สิงหาคม 2568 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงกลางปี 2568 พบว่า

โครงการแนวราบเปิดตัวใหม่

• เดือนพฤษภาคม มีโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 13 โครงการ ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านระดับราคา Upper Class ราคาเริ่มต้น 7 – 15 ล้านบาท 5 แห่ง และมีโครงการในระดับ Main Class ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทอีก 4 แห่ง และที่เหลืออีก 4 แห่งเป็นบ้านระดับ Luxury Class ขึ้นไป ทำเลของบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดส่วนใหญ่แบ่งเป็น 2 โซน ฝั่งตะวันออกอิงถนนกาญจนาภิเษกเป็นหลัก และฝั่งตะวันตกจะอยู่ใกล้กับทางพิเศษศรีรัช ตั้งแต่งามวงศ์วานลงมาจนถึงสาธุประดิษฐ์ ส่วนโครงการทาวน์โฮมเปิดใหม่ 7 โครงการ ส่วนใหญ่เป็นทาวน์โฮมทำเลใกล้เมืองสูง 3 – 3.5 ชั้น จึงมีราคาเริ่มต้น 8.5 ล้านบาทขึ้นไป (High Class) และมีทาวน์โฮมราคาเริ่มต้นไม่เกิน 4 ล้านบาท (Main Class) บนทำเลบางนา-เทพารักษ์ ให้เลือกสำหรับคนที่จำกัดงบประมาณ
• เดือนมิถุนายน มีโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดตัวใหม่ 12 โครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลรอบนอกของกรุงเทพฯ และปริมณฑล เช่น นนทบุรี รังสิต บางนา พระราม 2 ซึ่งยังเป็นโซนยอดฮิตเดียวกับปีก่อนหน้า แต่ Developer หลายเจ้าเน้นทำโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อทำราคาให้จับต้องง่ายมากขึ้น สังเกตได้ว่าบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเกือบครึ่งในเดือนนี้อยู่ในกลุ่มราคาเริ่มต้น 4 – 7 ล้านบาท รองลงมาคือกลุ่มราคาเริ่มต้น 7 – 15 ล้านบาท ส่วนโครงการทาวน์โฮมเปิดใหม่ 7 โครงการ อยู่ในทำเลรอบนอกของกรุงเทพฯ มี Segment ที่กว้างมากขึ้นไม่ใช่แค่กลุ่ม Main Class อย่างเดียว มีเริ่มต้นตั้งแต่ Economy Class ราคาเริ่ม 1.69 ล้านบาทไปจนถึง High Class ราคาเริ่ม 13.9 ล้านบาท สะท้อนว่า Developer หันมาพัฒนาโครงการทาวน์โฮมในทำเลใกล้เมืองมากขึ้น โดยโครงการใหม่ส่วนใหญ่มี Product ทาวน์โฮมสูง 3 ชั้นขึ้นไปให้เลือกซื้อด้วย
• เดือนกรกฎาคม มีบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 11 โครงการ อยู่ในทำเลที่ใกล้เข้ามาในเมืองมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นย่านอารีย์ เจริญราษฎร์ เกษตร-นวมินทร์ บางนา หรือว่ากรุงเทพกรีฑา ภาพรวมบ้านในเดือนนี้มีหลากหลาย Segment ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวในระดับ Upper Class ราคาเริ่มต้น 7 – 15 ล้านบาทและ High Class ราคาเริ่มต้น 15 – 30 ล้านบาท แต่ก็มี Main Class และ Economy ให้เลือกในทำเลรอบนอกของเมือง และในเดือนนี้มีบ้านเดี่ยวในระดับราคา 50 – 80 ล้านบาทอยู่ 1 โครงการ MEKA SIGNATURE สาทร – เจริญราษฎร์ ส่วนโครงการทาวน์โฮมเปิดใหม่ 7 โครงการ ในทำเลใกล้เข้ามาในเมืองมากขึ้น เช่น ย่านอารีย์ เกษตร-นวมินทร์ พระราม 3 กัลปพฤกษ์ ทำให้ราคาค่อนไปทางสูง ราคาเริ่มต้น 5 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่อยู่ในช่วง ราคาเริ่มต้น 7 – 15 ล้านบาท แต่ก็ยังมี Main Class และ Economy ให้เลือกในทำเลรอบนอกของเมือง
• เดือนสิงหาคม มีบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 8 โครงการ เน้นไปที่ทำเลรอบเมืองกรุงเทพ ส่วนใหญ่อยู่ในย่านรามอินทรา-จตุโชติ และราชพฤกษ์-ทวีวัฒนา ภาพรวมบ้านในเดือนนี้มีหลากหลาย Segment ส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวในระดับ Upper Class ราคาเริ่มต้น 7 – 15 ล้านบาท ถ้าใครมองหาบ้านที่มีราคาเข้าถึงง่ายขึ้นมาหน่อยในระดับ Main Class เริ่มต้น 4 – 7 ล้านบาท จะเป็นโครงการที่มีบ้านแฝดรวมอยู่ด้วย  ส่วนโครงการทาวน์โฮมเปิดใหม่ทั้งหมด 5 โครงการ มีตั้งแต่ราคาเริ่มต้นล้านกลางๆ ไปจนถึงราคาเริ่มต้น 30 ล้านบาท  อีก 1 โครงการเปิดใหม่ที่น่าสนใจ เป็นทาวน์โฮมทำเลใกล้เมือง แบรนด์ใหม่ที่มีดีไซน์ไม่เหมือนใครโครงการ Goldina sathorn จาก Frasers Property

โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่

• เดือนพฤษภาคม คอนโดในเมืองเปิดใหม่ช่วงนี้ 4 โครงการ เป็นคอนโดใจกลางเมือง 3 โครงการ ซึ่งมีระดับ Super Luxury Class ราคาเริ่มต้น 70 ล้านบาท ได้แก่ Mavista พร้อมพงษ์ และอีก 2 โครงการเป็นคอนโด Pet-Friendly ในระดับ Luxury Class ราคาต่อตารางเมตร 250,000 – 350,000 บาท WIDEN by Sansiri กับ Origin Residences Sukhumvit และอีก 1 โครงการเป็นคอนโดราคาน่ารักจากวิถีไทยเรียลเอสเตทเจ้าเดิมบนทำเลย่านราชพฤกษ์ 1 โครงการ
• เดือนมิถุนายน มีคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 3 โครงการ ทั้งหมดอยู่ใน Segment Super Economy – Economy Class ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 2 ล้านบาท และเฉลี่ยไม่เกิน 60,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งปีนี้ถือว่ามีสัดส่วนคอนโดในกลุ่มราคาเข้าถึงง่ายมากขึ้นกว่าปีก่อน ทำเลของคอนโดมิเนียมยังคงเน้นไปที่ใกล้เส้นทางรถไฟฟ้า เพื่อเชื่อมต่อเข้าเมืองได้สะดวก ทั้งสายสีชมพู สายสีแดง และสายสีเหลือง
• เดือนกรกฎาคม ที่ผ่านมามีคอนโดเปิดใหม่ 5 โครงการ โดยเป็นโครงการใหม่จากแสนสิริ ถึง 3 โครงการ ทั้งหมดอยู่ใน Segment Upper Class ราคาเริ่มต้น 3 – 6 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 120,000 – 160,000 บาท ซึ่งถือว่าขยับขึ้นมาจากช่วงครึ่งปีแรก ที่เรามักจะเห็นโครงการเปิดใหม่ในระดับ Economy-Main Class มากกว่า โดยทำเลของคอนโดจะเปิดใหม่ใกล้แหล่งงาน มีความคึกคักและความอุดมสมบูรณ์สูง เดือนนี้จะอิงถนนเส้นสุขุมวิท, เพชรบุรี, พระราม 9 และสาทร เป็นหลัก เดินทางเข้าเมืองทำงานย่านธุรกิจได้สะดวก จึงทำให้ระดับราคาสูงขึ้นมากกว่าคอนโดในย่านชานเมือง
• เดือนสิงหาคม มีคอนโดเปิดใหม่ 4 โครงการ เป็นคอนโดใกล้รถไฟฟ้าทั้งหมดเลย โดยจะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าสายสีเขียวฝั่งเหนือ  2 โครงการ ราคาจับต้องง่ายในราคาเริ่มต้น 1.79 ล้านบาททั้งคู่  ส่วนอีก 2 โครงการ จะเป็นคอนใกล้รถไฟฟ้าสายสีเหลือง ในราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท และสีเขียวตอนใต้ ในราคาเริ่มต้น 4.29 ล้านบาท*

สรุปภาพรวมโครงการเปิดใหม่ ทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล ช่วงเดือน กันยายน – พฤศจิกายน 2568 ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วงปลายปี 2568 พบว่า

โครงการแนวราบเปิดตัวใหม่

• เดือนกันยายน มีบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 21 โครงการ ทำเลส่วนใหญ่อยู่รอบใจกลางเมือง เดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้สะดวก เช่น วิภาวดี-รังสิต, วงแหวนตะวันออก, ราชพฤกษ์, พระราม2, บางนา เป็นต้น โดยเกือบทั้งหมดจะอยู่ในระดับราคา 5 – 25 ล้านบาท (Main – High Class) ซึ่งโครงการ Main Class ราคาเริ่มต้นไม่เกิน 7 ล้านบาท ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านแฝดในโครงการเดียวกับทาวน์โฮม ถ้าต้องการโครงการเฉพาะบ้านเดี่ยวจะต้องขยับงบประมาณเป็น 7 – 15 ล้านบาท ส่วนโครงการทาวน์โฮม มีเปิดใหม่ 8 โครงการ เดือนนี้มีทาวน์โฮมในระดับ Economy Class 2 โครงการ Main Class 4 โครงการ ที่เหลือเป็น Upper, High Class อย่างละ 1 โครงการ ภาพรวมทาวน์โฮมมีราคาลดลงจากเดือนก่อนๆ ที่น่าสนใจคือ Developer ที่น่าจับตามองในเดือนนี้ได้แก่ AP Thailand ที่เปิดโครงการแนวราบทุกประเภทนับได้ถึง 12 โครงการในเดือนนี้
• เดือนตุลาคม มีบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 13 โครงการ โดยบ้านแฝดส่วนใหญ่จะอยู่ในระดับ Main Class ราคาเริ่มต้น 4-7 ล้านบาท ส่วนบ้านเดี่ยวส่วนใหญ่จะอยู่ที่ระดับ Upper Class ราคาเริ่มต้น 7-15 ล้านบาท มี Luxury – Super Luxury เปิดเพิ่มขึ้นบ้างเดือนละ 1-3 โครงการ ทำเลส่วนใหญ่จะอยู่รอบใจกลางเมือง เดินทางเข้าสู่ตัวเมืองได้สะดวก เช่น ราชพฤกษ์, เพชรเกษม, บางนา-บางพลี, รังสิต-ปทุมธานี, กรุงเทพกรีฑา  ทำเลที่มีความน่าสนใจในเดือนนี้คือทำเล บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เป็นโครงการราคาจับต้องง่ายทั้ง 2 แห่ง แต่เป็นทำเลที่มีอัตราการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินสูงขึ้นถึง 44% ภายใน 1 ปี* เรียกได้ว่าสูงขึ้นมากที่สุดในย่านกรุงเทพและปริมณฑลแบบทิ้งห่างอันดับ 2 เกือบ 1 เท่าตัว ส่วนโครงการทาวน์โฮมเปิดใหม่ 5 โครงการ ระดับ Main Class 4 โครงการ และ Upper Class 1 โครงการ บนทำเลรอบนอกเมืองทั้งหมดเ ทำให้ภาพรวมราคาทาวน์โฮมยังคงเข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านแนวราบประเภทอื่นๆ
• เดือนพฤศจิกายน มีบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเปิดใหม่ 18 โครงการ ราคาเข้าถึงง่าย Economy – Main Class ราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท จะเป็นบ้านแฝดทั้งหมด ใครที่มองหาบ้านเดี่ยวจะต้องขยับไปเป็น Upper Class ราคาเริ่มต้น 7 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมานี้มีโครงการหรูเปิดใหม่หลายโครงการ ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลแถวๆกรุงเทพกรีฑา โดยมีราคาสูงสุดอยู่ที่ 80-150 ล้านบาท ถึง 2 โครงการ ได้แก่ Narasiri Victoire กรุงเทพกรีฑา และ Issara Residence พระราม 9-กรุงเทพกรีฑา ส่วนโครงการทาวน์โฮม เปิดใหม่ 7 โครงการ เดือนนี้มีทาวน์โฮมในระดับไม่เกิน Main Class 3 โครงการ และมีโครงการหรูใจกลางเมืองมาเปิดใหม่ 1 โครงการ ได้แก่ Luka Courtyard เอกมัย  จาก Nimit Property ราคาเริ่มต้น 31.9 ล้านบาท ส่วน Developer ที่ครองตลาดในเดือนนี้ยังคงเป็น AP Thailand ที่เปิดโครงการถึง 5 โครงการ จาก 4 แบรนด์

โครงการคอนโดมิเนียมเปิดตัวใหม่

• เดือนกันยายน มีคอนโดเปิดใหม่ทั้งหมด 4 โครงการ เป็นคอนโดที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าได้ทั้งหมด โดยเดือนนี้เป็นคอนโดที่เน้นราคาเข้าถึงง่ายเริ่มต้นไม่เกิน 2.5 ล้านบาท ระดับ Super Economy Class – Economy Class และมีโครงการที่น่าสนใจ เช่น Plum Condo East ลาดพร้าว นอกจากราคาจับต้องง่ายแล้วยังใกล้รถไฟฟ้าเพียง 250 เมตร อีกด้วย
• เดือนตุลาคม คอนโดเปิดใหม่ทั้งหมด 6 โครงการ ทำเลอิงกับเส้นทางรถไฟฟ้าเป็นหลัก เดือนนี้มีตัวเลือกในหลายระดับราคา แต่ที่น่าสนใจจะเป็นโครงการ InterContinental Residences Bangkok Asoke ทำเลใจกลางอโศก เป็น Hospitality Branded Residences ในราคาเริ่มต้น 40.8 ล้านบาท
• เดือนพฤศจิกายน คอนโดเปิดใหม่ทั้งหมด 6 โครงการ เป็นคอนโด Low Rise 5 โครงการ และคอนโด Mid Rise 1 โครงการ จำนวนโครงการเปิดถือว่ายังไม่ได้เพิ่มขึ้นมากนัก แต่ราคามีความหลากหลายมากขึ้น มีตั้งแต่ราคาเข้าถึงง่าย โครงการ เสนาคิทท์ รัตนาธิเบศร์ – บางบัวทอง ที่ราคาเริ่มต้นเพียง 999,000 บาท ไปจนถึงระดับ Luxury Class โครงการ Canvas 39 The Residence ในราคาเริ่มต้น 60 ล้านบาท*

ประเภทและระดับราคาที่อยู่อาศัยที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) ที่ควรระมัดระวังในการพัฒนา จากข้อมูลหน่วยที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายในกรุงเทพฯ–ปริมณฑล ไตรมาส 3 ปี 2568 พบว่า Inventory ยังคงกระจุกตัวอยู่ในหลายระดับราคา โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำ–กลาง ซึ่งเป็นช่วงราคาที่ได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อและความเข้มงวดด้านสินเชื่อมากที่สุด ผู้ประกอบการจึงควรระมัดระวังการเพิ่มอุปทานใหม่ในกลุ่มดังกล่าว เพื่อไม่ให้ความเร็วในการขายชะลอตัวลงมากกว่าที่เป็นอยู่

คอนโดมิเนียม มี Remaining Supply รวม 32,301 หน่วย โดยกระจุกตัวสูงสุดในระดับราคา 2.01–3.00 ล้านบาท จำนวน 9,484 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนถึง 29.4% รองลงมาคือช่วงราคา 1.01–2.00 ล้านบาท จำนวน 9,134 หน่วย (28.3%) และช่วงราคา 3.01–5.00 ล้านบาท จำนวน 5,358 หน่วย (16.6%) สะท้อนว่าคอนโดระดับราคาเข้าถึงง่ายยังเป็นกลุ่มที่ต้องใช้เวลาในการระบายสต็อกค่อนข้างนาน

บ้านเดี่ยว มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขายรวม 10,179 หน่วย โดยกลุ่มราคาที่ควรระมัดระวังอยู่ที่ช่วง 5.01–7.50 ล้านบาท จำนวน 2,921 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 28.7% และช่วงราคา 10.01–20.00 ล้านบาท จำนวน 2,503 หน่วย (24.6%) สะท้อนแรงกดดันจากภาระหนี้ระยะยาวและกำลังซื้อของกลุ่มผู้ซื้อบ้านระดับกลาง–บนที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่

ทาวน์เฮ้าส์และบ้านแฝด มี Remaining Supply รวม 16,528 หน่วย และ 4,675 หน่วย ตามลำดับ โดยทาวน์เฮ้าส์กระจุกตัวสูงสุดในช่วงราคา 2.01–3.00 ล้านบาท จำนวน 7,210 หน่วย คิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 43.6% ขณะที่บ้านแฝดมีสต็อกสูงในช่วงราคา 3.01–5.00 ล้านบาท จำนวน 1,936 หน่วย (41.4%) และ 5.01–7.50 ล้านบาท จำนวน 1,461 หน่วย (31.3%) ซึ่งเป็นช่วงราคาที่แข่งขันสูงและอ่อนไหวต่อกำลังซื้อ ผู้ประกอบการจึงควรพิจารณาจังหวะการเปิดโครงการใหม่อย่างรอบคอบ

สินเชื่อเริ่มฟื้นเป็นช่วง ๆ แต่ทั้งปียังไม่พ้นแดนลบ

ด้านสินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาส 3 ปี 2568 มีมูลค่าการปล่อยใหม่ 146,834 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.5% QoQ จากแรงหนุนของมาตรการรัฐ แต่หากมองภาพรวม 9 เดือนแรก ยังอยู่ที่ 390,317 ล้านบาท ลดลง -6.6% YoY สะท้อนว่าสถาบันการเงินยังคงใช้ความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ

โดยทาง Think of Living ได้มีการรวบรวมรายละเอียด อัพเดตดอกเบี้ยบ้านไว้ตลอดทั้งปี 2568 พร้อมบทวิเคราะห์ ว่ามีความน่าสนใจไว้อย่างไรบ้าง ตลอดจนได้เขียนบทความที่เกี่ยวข้องด้านการเงินที่จะช่วยให้ผู้ที่กำลังซื้อบ้าน หรือที่กำลังเตรียมตัวหาข้อมูล Refinance สามารถนำไปปรับใช้ได้จริง สามารถเลือกอ่านบทความทั้งหมดได้ที่ คลิกที่นี่

ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยและแนวโน้มในปี 2569

ปี 2568 ถือเป็นอีกหนึ่งปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยต้องเผชิญแรงกดดันรอบด้าน ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างเปราะบาง กำลังซื้อภาคครัวเรือนที่ยังไม่กลับสู่ระดับปกติ รวมถึงปัจจัยภายนอกอย่างภัยธรรมชาติและความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจโลก ส่งผลให้ตลอดช่วงต้นถึงกลางปี ตลาดที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะ “ชะลอตัว” อย่างชัดเจน ผู้ซื้อจำนวนมากเลือกเลื่อนการตัดสินใจ ขณะที่ผู้ประกอบการปรับตัวด้วยความระมัดระวังมากขึ้น ทั้งในแง่จำนวนโครงการและระดับราคาที่เปิดขาย ภาพรวมตลอดปี 2568 ตลาดยังคงอยู่ในภาวะติดลบ และยังไม่เห็นการฟื้นตัวแบบกระจายตัวในทุกกลุ่มสินค้า

หากมองเชิงโครงสร้าง ที่อยู่อาศัยแนวราบยังคงเป็นฐานหลักของตลาด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง แต่รูปแบบสินค้ามีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด บ้านราคาจับต้องง่ายมีสัดส่วนลดลง ขณะที่บ้านระดับกลางถึงบนยังคงเป็นกลุ่มที่ Developer เลือกพัฒนา เพื่อบริหารความเสี่ยงด้านกำลังซื้อ ส่วนตลาดคอนโดมิเนียม แม้จะได้รับผลกระทบค่อนข้างมากในช่วงต้นปี แต่เริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวเร็วกว่าในช่วงครึ่งหลัง จากการเร่งระบายสต็อก การปรับราคาให้อยู่ในระดับเข้าถึงได้มากขึ้น และการเลือกทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนเป็นหลัก

ในฝั่งของผู้ซื้อพฤติกรรมการตัดสินใจเปลี่ยนไปอย่างชัดเจน โดยเฉพาะกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ผู้ซื้อเลือกมากขึ้นและรอจังหวะมากกว่าเดิม ให้ความสำคัญกับ “ความคุ้มค่า” เป็นหลัก ไม่ว่าจะเป็นระดับราคา ทำเลที่เดินทางสะดวก หรือความสามารถในการขอสินเชื่อ บ้านแนวราบยังคงเป็นตัวเลือกหลักของตลาด แต่ด้วยข้อจำกัดของบ้านราคาจับต้องง่าย ทำให้ผู้ซื้อบางส่วนจำเป็นต้องขยับงบประมาณหรือขยายขอบเขตทำเลออกไป ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียม กลุ่มราคาต่ำถึงกลางใกล้รถไฟฟ้า รวมถึงโครงการที่มีโปรโมชั่นชัดเจน เริ่มได้รับความสนใจมากขึ้นในช่วงครึ่งหลังของปี

สัญญาณบวกของตลาดเริ่มปรากฏชัดในช่วงปลายปี จากแรงหนุนของมาตรการภาครัฐ ทั้งการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง การผ่อนคลายเกณฑ์ LTV รวมถึงทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ มาตรการเหล่านี้ทำหน้าที่เสมือน “ตัวเร่ง” ให้ดีมานด์ที่ชะลออยู่ก่อนหน้านี้เริ่มกลับเข้าสู่ตลาด โดยเฉพาะกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในระดับราคาต่ำ–กลาง อย่างไรก็ตาม ภาพรวมทั้งปียังสะท้อนว่ากำลังซื้อยังไม่ฟื้นเต็มที่ การฟื้นตัวจึงเป็นลักษณะค่อยเป็นค่อยไป และยังไม่กระจายตัวเท่ากันในทุก Segment

บทเรียนสำคัญจากปี 2568 สะท้อนชัดว่า “ราคา ทำเล และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อ” ยังคงเป็นหัวใจหลักของการตัดสินใจซื้อ ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาโครงการต้องให้ความสำคัญกับจังหวะการเปิดขาย การควบคุมซัพพลาย และการออกแบบสินค้าให้สอดคล้องกับกำลังซื้อจริงมากขึ้น ปี 2568 จึงไม่ใช่ปีของการเติบโตเชิงปริมาณ แต่เป็นปีของการ “ปรับโครงสร้างตลาด” เพื่อปูฐานไปสู่การฟื้นตัวที่มีเสถียรภาพมากขึ้นในปี 2569

คาดการณ์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2569 สำหรับปี 2569 ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป มากกว่าการกลับมาขยายตัวแบบก้าวกระโดด โดยแรงขับเคลื่อนหลักยังคงมาจากกลุ่มผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงในระดับราคาต่ำถึงกลาง ซึ่งจะได้รับแรงหนุนจากทิศทางอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มทรงตัวในระดับต่ำ และบทบาทของมาตรการภาครัฐในการพยุงกำลังซื้อ ขณะที่ฝั่งผู้พัฒนาโครงการคาดว่าจะยังคงเปิดตัวโครงการใหม่ด้วยความระมัดระวัง เน้นทำเลที่มีดีมานด์ชัดเจน และ Segment ที่สามารถปิดการขายได้จริง โดยเฉพาะโครงการขนาดไม่ใหญ่ บ้านแนวราบระดับกลาง และคอนโดมิเนียมใกล้ระบบขนส่งมวลชน ทั้งนี้ ภาพรวมการฟื้นตัวของตลาดในปี 2569 ยังคงมีความเสี่ยงจากกำลังซื้อที่ฟื้นตัวไม่ทั่วถึง ส่งผลให้การฟื้นตัวจำกัดอยู่ในที่อยู่อาศัยบางประเภทและบางระดับราคา มากกว่าการฟื้นตัวในวงกว้างของตลาดโดยรวม

Source of Information :

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี่
• ฝ่ายวิจัยและฐานข้อมูล Agency for Real Estate Affairs (AREA) คลิกที่นี่
• ข้อมูลโครงการใหม่จากผู้ประกอบการ