เริ่มใช้ ณ วันที่ 18/05/2020

ในช่วงปี 4-5 ปีที่ผ่านมา ราคาของบ้านและคอนโดมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมากตามราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง และปัจจัยอื่นๆที่สูงขึ้น ทีมงานของ Think of Living จึงต้องพัฒนาและปรับรูปแบบของการรีวิวให้มีมาตรฐานมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะเรื่องของ Segment หรือช่วงราคาของคอนโดและบ้าน เป็นอีกเรื่องที่เราต้องปรับระดับราคาให้มีความสอดคล้องกับราคาตลาดอยู่เสมอๆ

สำหรับปีนี้เป็นปีที่เหมาะสมในการปรับระดับราคาของ Segment อีกรอบเพื่อให้มองเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ และระดับราคาของแต่ละแบรนด์ได้ชัดเจนมากขึ้น โดยในปีนี้ทาง thinkofliving.com ได้มีการปรับมาตรฐานของ Segment Review ใหม่ให้เหมาะสมกับปัจจุบัน ดังนี้ค่ะ

ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียม

Segment Condo 2020  (ใหม่)

ตลอดหลายปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาขายที่สูงขึ้นเรื่อยๆ จนแทบไม่น่าเชื่อว่าเราจะได้เห็นคอนโดราคา 200,000 บาท/ตร.ม. เกิดขึ้นมากมายจนกลายเป็นเรื่องปกติไปแล้ว ซึ่งถ้าลองมองย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 4-5 ปีก่อน ทำเลในเมืองอย่างย่านทองหล่อ ยังมีคอนโดเปิดตัวด้วยราคา 120,000 – 150,000 บาท/ตร.ม. ความรู้สึกของหลายๆคนในตอนนั้นก็รู้สึกว่าแพงแล้วนะ แต่ในปัจจุบันอย่าว่าแต่สองแสนบาทเลย ตอนนี้ทะลุไป 300,000 บาท/ตร.ม. เป็นที่เรียบร้อย

สาเหตุของราคาคอนโดที่สูงขึ้นเรื่อยๆแบบก้าวกระโดด นั้นมีหลายปัจจัยและหลายสาเหตุ ตั้งแต่ต้นทุนในการทำโครงการ ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนทั้งในและนอกประเทศ  กระแสของนักลงทุน แต่ส่วนสำคัญอีกส่วนหนึ่งคงหนีไม่พ้นเรื่องต้นทุนราคาที่ดิน เพราะราคาที่ดินมีการปรับตัวมาตลอดยิ่งช่วงหลังๆ มีการขยับตัวแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะที่ดินในกรุงเทพฯ ตามถนนสายสำคัญ ปัจจุบันซื้อ-ขายกันในราคาหลักล้านต่อตารางวาก็มีให้เห็นกันหลายแปลงแล้ว ยังรวมไปถึงต้นทุนในด้านการก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นวัสดุ และเทคโนโลยีที่แต่ละโครงการเลือกเอามาใช้เพื่อสร้างจุดแข็งและอำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัย จึงไม่แปลกที่ต้นทุนเหล่านี้จะทำให้ราคาขายโครงการเพิ่มมากขึ้นไปด้วยนั้นเอง

โดยตัวราคาของคอนโดใน Segment Luxury Class และ Super Luxury Class นอกจากจะใช้เกณฑ์ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร แล้ว จะเพิ่มเกณฑ์ในการจัด Segment ขึ้นมาอีกหนึ่งอย่างนั่นก็คือ “ราคาเริ่มต้น” เหตุผลที่ต้องเพิ่มราคาเริ่มต้นเข้ามานั้น เพราะตัวราคาเริ่มต้นสามารถบอกถึงขนาดของพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งสะท้อนถึงความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตแบบ Luxury ได้เป็นอย่างดี การจะซื้อโครงการระดับนี้ไม่ได้ซื้อกันด้วยเหตุผลทางความคุ้มค่าอย่างเดียวแต่มีเรื่องของอารมณ์ความรู้สึกเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

ตัวอารมณ์ความรู้สึกในการซื้อนั้นมาได้จากหลายสาเหตุ แต่ประเด็นสำคัญที่ทางทีมงานมองเห็นก็คือ การอยู่อาศัยที่มีคุณภาพ “ความเป็น Luxury ไม่ได้วัดกันที่ราคาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องวัดเรื่องการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพด้วย” สิ่งที่มองเห็นได้ง่ายที่สุดในเรื่องของการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพก็คือ ห้องพักอาศัยจะต้องมีขนาดที่ใหญ่เพียงพอให้อยู่แบบสบายๆ ไม่อึดอัด ไม่ใช่แค่ราคาต่อตารางเมตรสูงแล้วต้องไปอยู่ในห้องเล็กๆ ฟังก์ชันบางอย่างก็ขาดๆ หายๆ เมื่อมาใช้เกณฑ์แบบนี้แล้ว เราจะได้เห็นโครงการในระดับ Luxury ในอีกแง่มุมที่ครบถ้วนมากขึ้น

SUPER ECONOMY เป็นคอนโดในกลุ่มประหยัดหยิบจับง่าย มีไม่มากในตลาดผู้ประกอบการต้องทำโครงหารให้ต้นทุนต่ำจริง ราคาเฉลี่ยไม่เกิน 50,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น    โครงการ Regent Home , The Kith เป็นต้น

ECONOMY เป็นคอนโดชั้นประหยัด ที่นิยมกันมากเช่นกัน ส่วนมากจะอยู่ในทำเลชานเมืองและรอบๆเมือง จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางและคนทำงานเริ่มต้น เป็นกลุ่มคอนโดล้านต้นๆ โดยราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 50,000 – 70,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น Plum condo , dCondo , Supalai City Resort , Lumpini Ville , Niche ID  เป็นต้น

MAIN CLASS เป็นเกรดคอนโดระดับกลางๆ ที่ทำออกมาในตลาดกันมากที่สุด จับตลาดกลุ่มใหญ่ของลูกค้าระดับกลาง ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 70,000 – 100,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น  Supalai Lite ,  The Tree (Low rise) , Aspire , The Parkland เป็นต้น

UPPER CLASS เป็นคอนโดชั้นดี ทำเลอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนัก เดินทางสะดวกสบายและมีตัวเลือกในการเดินทางมากขึ้น ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 100,000 – 150,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น  Life , The Key , Chapter One ,  Maestro , Chambers , The Base, The Tree (High rise) , IDEO เป็นต้น

HIGH CLASS เป็นคอนโดชั้นสูง ทำเลดี ในเมืองเน้นเกาะแนวรถไฟฟ้า วัสดุเกรดดี ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 150,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น The Room , The Line , PITI , Centric , KnightsBridge , Noble BE , Rhythm เป็นต้น

LUXURY เป็นคอนโดติดแบรนด์ระดับสูง ทำเลในเมือง มีความโดดเด่นเรื่องการออกแบบและเลือกใช้วัสดุที่ดีมากขึ้น ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 200,000 – 300,000 บาทต่อตารางเมตร และต้องมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาท เช่น โครงการ Ashton Residence 41  , The Reserve Sathon , THE ESSE , Laviq Sukhumvit 57 , Aestiq Thonglor , Hyde Heritage Thonglor , The Bangkok , The Loft Asoke เป็นต้น

SUPER LUXURY เป็นคอนโดระดับบน คอนโดในกลุ่มราคาพิเศษ มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวตั้งแต่การออกแบบ การเลือกใช้วัสดุอย่างดี ไปจนถึงทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองและย่านธุรกิจสำคัญ ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 300,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นไป และต้องมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาท เช่น 98 Wireless , The Sukhothai Residences , King Power Maha Nakhon , Vittorio , Marque Sukhumvit , The Diplomat , TELA , SCOPE Langsuan , The Residences At Mandarin Oriental Bangkok เป็นต้น

** สำหรับ LUXURY CLASS และ SUPER LUXURY CLASS หากโครงการมีคุณสมบัติไม่ ครบตามเกณฑ์ ไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่งจะอยู่ใน Segment ก่อนหน้าทันทีค่ะ

ประเภท Segment ของที่อยู่อาศัยแนวราบ

สำหรับ Segment ของโครงการแนวราบนั้น สังเกตว่าเราไม่ได้มีการปรับมาตั้งแต่ปี 2554 เนื่องจากที่ผ่านมาราคาของโครงการประเภทนี้มีการเปลี่ยนแปลงไม่มากนัก จนมาถึงปัจจุบันเนื่องด้วยปัจจัยหลายๆอย่างทั้งการมาของสิ่งอำนวยความสะดวกและรถไฟฟ้าทำให้ที่ดินมีราคาปรับตัวสูงขึ้น จึงส่งผลให้ราคาบ้านมีการปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วยโดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง ถ้าอยากจะหาบ้านที่ราคาย่อมเยาลงมาหน่อยจะต้องเป็นทำเลที่อยู่ไกลออกไป

Segment ใหม่ของโครงการแนวราบนี้ เราจะใช้เกณฑ์การแบ่งตามราคาเริ่มต้นของโครงการตามเดิม แต่จะมีการแยกเป็น Segment ของบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และ Segment ของทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ เนื่องจากปัจจุบันทาวน์โฮมมี Product ที่หลากหลาย สังเกตว่าเราจะได้เห็นทาวน์โฮมที่อยู่ใจกลางเมืองกันมากขึ้น ซึ่งโครงการประเภทนี้มักจะมีการออกแบบและเลือกใช้วัสดุเป็นพิเศษ ซึ่งถือว่าเป็นทาวน์โฮมระดับ Luxury แล้ว หากนำไปรวมกับบ้านอาจจะอยู่ใน Class ที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น โดยการจัด Segment ใหม่นี้จะใช้กับโครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นส่วนใหญ่ สำหรับโครงการที่อยู่ต่างจังหวัดนั้นจะพิจารณาแล้วแต่กรณีไป และในกรณีที่โครงการนั้นๆมีประเภทของที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าหนึ่ง เราจะให้ Segment ตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพื่อให้สามารถใช้เป็นตัวเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆซึ่งจะช่วยป้องกันความคลาดเคลื่อนของการจัด Segment ได้ ยกตัวอย่างเช่น โครงการ A มี ทาวน์โฮมราคา 3 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ราคา 8 ล้านบาทอยู่ในโครงการเดียวกัน ถ้าเราจัด Segment ตามราคาเริ่มต้นอย่างเดียวจะกลายเป็นว่าโครงการนี้ตกอยู่ใน MAIN CLASS ซึ่งทำให้ราคาของบ้านเดี่ยวไม่สะท้อนตาม Segment ที่แท้จริง ที่ถ้าเทียบกับโครงการอื่นๆจะอยู่ใน UPPER CLASS เราจึงจัด Segment ตามประเภทของที่อยู่อาศัยไปเลย เช่นโครงการ A ทาวน์โฮมและบ้านแฝดจะอยู่ใน MAIN CLASS ส่วนบ้านเดี่ยวจะเป็น UPPER CLASS ค่ะ โดยในแต่ละ Segment นั้นเรามีการเปลี่ยนแปลงดังนี้ค่ะ

Segment บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 2020 (ใหม่)

ECONOMY CLASS – Segment แนวราบเราจะเริ่มต้นด้วย ECONOMY CLASS ถือเป็น Product ที่มีราคาย่อมเยาหยิบจับง่าย โดยเราใช้ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทเป็นเกณฑ์ เนื่องจากถ้าเราดูราคาเริ่มต้นของบ้านเดี่ยว บ้านแฝดในช่วง 1-2 ปีมานี้ ส่วนใหญ่จะเจออยู่ที่ประมาณไม่เกิน 3 ล้านบาท เช่น แบรนด์บ้านพฤกษานารา บางโครงการของแบรนด์ศุภาลัยวิลล์ หรือโครงการที่พัฒนาโดย Developer ในพื้นที่ ทำเลมักจะอยู่ชานเมือง ซึ่งบ้านในระดับราคานี้จะค่อนข้างหายากค่ะ

MAIN  CLASS – ช่วงราคา 3-5 ล้านบาท เป็น Segment ที่เราไม่ได้ปรับจากของเดิมเพราะราคาไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก Product ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวขนาดเล็กยกตัวอย่างเช่น แบรนด์  The Plant  , Inizio , คณาสิริ , Modi Villa  และ Sena Ville  เป็นต้น

UPPER CLASS – ช่วงราคาอยู่ที่ 5-10 ล้านบาท Segment นี้ก็ไม่ได้ปรับจากของเดิมค่ะ โดยจะเป็นบ้านที่มีแบรนด์สูงขึ้นมา เช่น Venue , Airi , Centro , สราญสิริ , เสนาแกรนด์โฮม ,  BRITANIA  , Passorn  , Golden Neo , ชัยพฤกษ์ , Zerene , Iconature และ Perfect Place เป็นต้น

HIGH CLASS – เป็น Segment ที่สูงขึ้นมาหน่อย ช่วงราคาอยู่ที่ 10-20 ล้านบาท เช่น แบรนด์ เศรษฐสิริ , The City , The Palm , Bangkok Boulevard , ลัดดารมย์ , Casa Grand  , Casa Premium และ มัณฑนา  เป็นต้น

LUXURY CLASS –  เป็น Segment บ้านระดับบน โดยปรับให้มีช่วงราคาอยู่ที่ 20-40 ล้านบาท  ยกตัวอย่างเช่นบ้านในแบรนด์ The Palazzo , Grand Bangkok Boulevard , The Gentry , Artale  , นาราสิริ ,  Perfect Masterpiece , The Grand   และ Casa Legend เป็นต้น

SUPER LUXURY CLASS –  แบรนด์บ้านระดับหรู โดยราคาจะปรับขึ้นมาเป็น 40 ล้านบาทขึ้นไป  บ้านที่อยู่ใน Segment นี้ ยกตัวอย่างเช่นแบรนด์ บ้านแสนสิริ , GRANADA , Malton Private Residence , Mavista , Issara Residence  , Crystal Solana และ LADAWAN เป็นต้นค่ะ

Segment ทาวน์โฮมและโฮมออฟฟิศ (ใหม่)

ECONOMY CLASS – จากการสังเกตราคาทาวน์โฮมในช่วงหลังๆ พบว่าทาวน์โฮมที่เราเจอในตลาดส่วนใหญ่จะเริ่มต้นด้วยราคา 2 ล้านบาทขึ้นไป ดังนั้นโครงการที่ราคาไม่เกินนี้จึงจัดอยู่ใน ECONOMY CLASS เป็น Product ที่มีราคาย่อมเยาซึ่งหาได้ไม่บ่อยนัก โดยทำเลอาจจะอยู่ชานเมืองหรือพัฒนาโดย Developer ในพื้นที่ ยกตัวอย่างเช่น บ้านพฤกษา , Golden Town , บ้านลุมพินี ทาวน์วิลล์  เป็นต้น

MAIN  CLASS – เราใช้ช่วงราคา 2 – 4 ล้านบาทเป็นเกณฑ์ เนื่องจากทาวน์โฮมในกรุงเทพฯที่เปิดตัวช่วง 1-2 ปีนี้ราคาจะอยู่ในช่วงดังกล่าว โดยโครงการที่อยู่ใน Class นี้ส่วนใหญ่จะเป็นแบรนด์เริ่มต้นของ Developer และมักจะเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น เช่นแบรนด์ Siri Place , Pleno , The Connect  , Modi Villa , Indy , ลุมพินี ทาวน์วิลล์ , Unio Town , ศุภาลัย พรีโม่ , Gusto , Citysense เป็นต้น

UPPER CLASS – ราคาอยู่ในช่วง 4-7 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮมที่มีขนาดใหญ่ขึ้นมา ส่วนใหญ่มักจะเป็นทาวน์โฮม 3 ชั้น เช่นแบรนด์ บ้านกลางเมือง  , สัมมากร อเวนิว , Urbanio , Patio , พวกตระกูล Neo หรือโครงการทาวน์โฮมที่เริ่มมีการดีไซน์ Facade และพื้นที่ใช้สอยให้แตกต่างจากโครงการทั่วๆไปอย่าง Plume วัชรพล-เอกมัย ค่ะ

HIGH CLASS – ราคาอยู่ในช่วง 7-15 ล้านบาท เป็นทาวน์โฮมที่มีระดับราคาสูงขึ้นมา แบรนด์ที่อยู่ในกลุ่มนี้เช่น Glam , บ้านภูริปุรี , The Author , Nord 110 , THER Ladprao 93 ถ้าดูจากหน้าตา โครงการในกลุ่มนี้จะมีความแตกต่างจากทาวน์โฮม Class ก่อนหน้าทั้งดีไซน์และฟังก์ชันในตัวบ้าน และอีกหนึ่งจุดสังเกตคือทำเลมักจะอยู่ในเมือง เดินทางสะดวกค่ะ

LUXURY CLASS – เป็นทาวน์โฮมระดับบน  Segment นี้ราคาเริ่มต้นจะอยู่ที่ 15-30 ล้าน ยกตัวอย่างแบรนด์ที่อยู่ในกลุ่มนี้เช่น Aires , Arden ซึ่งนอกจากจะเป็นทาวน์โฮมที่มีการออกแบบมาพิเศษแล้ว ยังรวมถึงโครงการที่มีจำนวนยูนิตไม่เยอะ ทำเลใจกลางเมืองอย่างเช่น NOVEL RESIDENCE ลาดพร้าว 18 ด้วย

SUPER LUXURY CLASS – จัดให้ทาวน์โฮมที่มีราคาสูงกว่า 30 ล้านขึ้นไปอยู่ในระดับนี้ โดยจะต้องเป็นโครงการที่มีความ Luxury จริงๆ ทั้งทำเลและ Product ซึ่งหาได้ไม่มากนักในท้องตลาด เช่น โครงการ Quarter 31 , Quarter 39 หรือเป็นโฮมออฟฟิศที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยและทำเลใจกลางเมืองอย่าง Tiger Lane , Headquarters , บ้านพันนา เป็นต้น

การแบ่ง Segment นี้เป็นเพียงส่วนนึงของการ “จัดกลุ่ม” ที่ทาง ThinkofLiving ตั้งใจทำให้ดูเพื่อให้ง่ายต่อความเข้าใจ ต่อแบรนด์ต่างๆของวงการอสังหาฯในตลาดบ้านเรา จริงๆแล้วการแบ่งระดับ Segment ทุกๆคนสามารถให้ค่าความสำคัญในใจตัวเองได้แตกต่างกันออกไป เลยเป็นเรื่องดีที่ผู้อ่านได้เข้ามาแชร์ความเห็นกัน และแลกเปลี่ยนมุมมองกันได้นะคะ 😀


ข้อมูล ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียม (เก่า)

Segment ของคอนโดมิเนียม  ข้อมูล ณ วันที่ 1 ก.ค. 2013

ตาราง Segment ปรับเป็นตารางทางด้านบน เมื่อเทียบกับตารางด้านล่างที่เป็นของปี 2011 – 2012 แล้วมีการขยับราคาขึ้นในเกือบๆทุก Segment แต่อาจจะไม่ได้นำมาใช้กับทุกโครงการ เพราะบางโครงการสร้างไว้ตั้งแต่ก่อนปี 2010 โครงสร้างราคายังไม่ได้ปรับ ถ้าเข้าไปรีวิวก็อาจยังต้องใช้ตารางด้านล่างเหมือนเดิม

ประเภทคอนโดมิเนียม

 Segment ของคอนโดมิเนียม ข้อมูล ณ วันที่ 18 ธันวาคม 2011


ข้อมูล ประเภท Segment ของบ้านแนวราบ (เก่า)

สำหรับโครงการที่เป็นแนวราบอย่าง บ้านเดี่ยว, บ้านแฝด, หรือ ทาวเฮาส์ จะใช้เกณฑ์การแบ่ง Segment ตามราคาเริ่มต้นของโครงการนั้นๆ อย่างเช่น โครงการ A มีทาวเฮาส์ราคาเริ่มต้น 4 ล้านบาท และมีบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นที่ 5 ล้านบาท โครงการนี้จะตกอยู่ใน MAIN CLASS