Category: NOBLE

NOBLE เพลินจิต

Mini Analysis (วิเคราะห์แบบบางๆ)

จากแหล่งข่าวต่างๆที่ออกมาประโคมกัน NOBLE เพลินจิตดูเหมือนว่าจะไปได้สวย ว่า 50%, จอง 700 ยูนิต อย่างโน้นอย่างนี้เป็น Backlog 7 พันล้าน เตรียมรอโอนแต่เมื่อสอบถามกับผู้สังเกตการณ์ที่ได้ไปมาเมื่อวันอาทิตย์ก็เหมือนจะได้ยินว่าข่าวพลิกออกมาอีกแบบหนึ่ง

ผู้สังเกตการณ์ของเราบอกว่า วันอาทิตย์หลังเที่ยงคิวที่จะลงชื่อจองก็หายหมดแล้ว List ลงทะเบียนที่บอกว่าจะมา 3000-4000 คน มาจริงๆก็ในขณะนั้นแค่ประมาณ 400 กว่าคิว จากที่ดูกระดานบนจอก็เห็นมีแค่ตึก C เท่านั้นที่พอจะมียอดบ้าง นอกนั้นขาวๆเต็มไปหมด … 4xx คิวตอนเที่ยง ขายได้ 700 ยูนิต จำกัดการจอง 1 คิวต่อ 1 ห้อง ผมว่ามันแปลกๆนะ (ฮา) เอาเป็นว่าเค้าทำได้ก็แล้วกัน ดูภาพข้างล่างก็เห็นว่าคนเยอะอยู่

กระดานแสดงยอดจอง (ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ)

การวัดความแรงและความสำเร็จของโครงการคอนโดนั้นขึ้นกับยอดขายที่เกิดภายใน 1-2 วันแรกเกือบทั้งหมด และหลังจากนั้นไปคอนโดที่เปิดขายแล้ว Momentum ไม่แรงจะขายยาก เพราะจะมีทั้งนักเก็งกำไรและนักลงทุน ทยอยกันเอาใบจองของตัวเองออกมาขายแข่งกับโครงการ (ถ้าเป็นคนที่เล่นคอนโดจะทราบดี ดูกระแสความแรงการขายต่อได้จาก www.prakard.com) ซึ่งกว่ายอดขายจะเดินได้เป็นเนื้อเป็นหนังอีกทีนั้นก็ต้องรอคอนโดสร้างเสร็จ เปิดตึก จัดงาน Grand Opening ซึ่งกว่าจพถึงตรงนั้นก็ต้องผ่านขั้นตอนยาวนาน ใช้เวลาการขออนุญาตผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (EIA) ประมาณ 8 เดือน – 1 ปี และการสร้างคอนโดอีก 2 ปี ซึ่งถ้าเป็นตึกสูง 50 ชั้นอย่าง NOBLE เพลินจิต ทั้งยังมีถึง 3 ตึกด้วยกัน เวลาการก่อสร้างอาจเลยเกิน 2 ปีก็เป็นได้

ดังนั้นยอดขายที่บอกว่าได้ตั้ง 50% 700 ยูนิต 7 พันล้าน มันดีแล้วจริงหรือ ? หรือต้องบอกว่า เหลืออีกตั้ง 50% … แล้วอย่าลืมว่ามีพวกเอาใบจองมาขายต่ออีกยกใหญ่นะครับ คอนโดตารางเมตรละ 180,000 สร้างเสร็จอีก 2-3 ปีข้างหน้า เหลืออีก 700 ยูนิต ไม่นับห้องเปลี่ยนมือ คิดดูสิว่าความเสี่ยงจะพุ่งไปถึงไหน ?

แถมท้ายว่าโครงการคอนโดที่ Hot จริงๆ มันต้อง 2 วัน 95% อัพครับ!

Update 1:

แหล่งข่าวอีกแหล่งหนึ่งบอกว่าตอนเย็นวันอาทิตย์ ย้อนกลับเข้าไปดูอีกครั้งหนึ่ง ได้นั่งนับจำนวนยูนิตที่ขายไป จริงๆได้เกือบ 700 กว่าห้อง ห้องที่ออกส่วนใหญ่เป็นยูนิตราคาสูง ผู้ซื้อน่าจะเป็นพวกอยู่จริง Clear View ห้องแพงๆ จำนวนยูนิตอาจไม่ถึง 50% +- บ้างเล็กน้อย แต่ Value ที่ขายออกไปต้องมากกว่า 50% แน่นอน

@BeamTT, www.facebook.com/beam.tt