“ CBD ” ย่อมาจากคำว่า Central Business Distric หมายถึง ย่านที่มีการทำธุรกิจบริเวณใจกลางเมืองกรุงเทพ ซึ่งเอาจริงๆปัจจุบันยังไม่มีหน่วยงานใดมากำหนดขอบเขตของคำว่า CBD อย่างชัดเจนนะครับ แต่โดยทั่วไปที่คนจะชอบนึกถึงก็จะมี ย่าน สีลม, สาทร, สุขุมวิทช่วงต้น เป็นต้น
หลายๆคนชอบพูดถึงกัน ว่าที่โน้นละ ที่นี่บ้างละ จะเป็นทำเล CBD ในอนาคต.. เมื่อกล่าวถึงคำนี้ หลายคนอาจจะยังไม่เข้าใจความหมายที่แน่ชัดว่าหมายถึงอะไร บางคนก็ตั้งข้อจำกัดกับทำเลนี้ว่า จะต้องมีอาคารอาคารสำนักงานสูงๆเยอะๆ เป็นศูนย์รวมออฟฟิศ หรือแหล่งนำเข้าหรือส่งออกสินค้า ต้องมีคอมมูนิตี้มอลล์เก๋ๆ ต้องมีธนาคารเยอะมากหน้าหลายตา โรงแรมที่พักมากมาย ต้องอยู่ใกล้ทางด่วน รถไฟฟ้า สนามบิน สถานฑูต บลาๆมากมาย ส่วนตัวผมคิดว่านะ.. เอาง่ายๆ มันก็คือศูนย์กลางธุรกิจในย่านนั้นที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพร้อม และเดินทางง่าย เท่านั้นแหละครับ
หนึ่งในทำเลน้องใหม่ที่จะหยิบยกมาพูดถึงในวันนี้ เป็นโซนที่หลายๆคนกล่าวว่ามันเป็น CBD น้องใหม่อีกแห่งหนึ่งในกรุงเทพ คือ รัชดา-พระรามเก้า-อโศก เป็นทำเลที่ถือเป็นศูนย์กลางธุรกิจอีกแห่งหนึ่ง เพราะมีอาคารสำนักงานสูงใหญ่มากมาย ห้างสรรพสินค้าเล็กใหญ่เต็มไปหมด เช่น เซ็นทรัล ฟอร์จูน บิ๊กซี เอสพลานาด ธนาคารต่างๆอีกเพียบ สถานฑูตจีนและเกาหลี ทำให้เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติจำนวนไม่น้อยที่ต้องมาทำงานและพักอาศัยในโซนนี้ รวมถึงโรงแรมอีกและคอนโดที่เกิดขึ้นใหม่มากมายในย่านนี้
ทำเล รัชดา-พระรามเก้า-อโศก ถือเป็นทำเลที่เป็นศูนย์รวมทางด้านการคมนาคมที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ เพราะสามารถเชื่อมต่อถนนหลักทั้งหลายอย่าง สุขุมวิท อโศก-ดินแดง พระราม 9 และวิภาวดีรังสิต สะดวกทั้งเดินทางเข้าเมืองหรือออกนอกเมือง เชื่อมต่อออกไปได้ทั่วทุกสาระทิศ อีกทั้งยังรายล้อมไปด้วยโครงข่ายโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ ทั้งทางด่วนหลายเส้น
และเป็นศูนย์รวม รถไฟฟ้า ที่เป็นโครงข่ายแบบใยแมงมุมกระจายตัวออกไป โดยที่ศูนย์กลางของรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (MRT) ทำเลรัชดา-พระรามเก้า-อโศก จะมีสถานีสถานีพระราม 9 สามารถเดินทางไปยังสถานี (BTS) โดยเดินทางเพียง 1-2 สถานีเท่านั้นที่สถานีสุขุมวิท และสถานีเพชรบุรีซึ่งมี Sky Walk เชื่อมต่อกับ Airport Link ที่สามารถเดินไปทางไปสนามบินสุวรรณภูมิ-ลาดกระบังได้อย่างสะดวกรวดเร็ว
ทำเลนี้ยังโดดเด่นด้านการคมนาคมเนื่องจากสามารถเลือกการเดินทางได้เกือบทุกช่องทาง ได้แก่ ทางด่วนศรีรัช เป็นจุดศูนย์กลางเชื่อมต่อทางด่วนทุกเส้นสามารถเชื่อมเข้าทางพิเศษเฉลิมมหานครออกไปบางนา หรือจะไปทางด่วนดอนเมือง โทลเวย์เพื่อที่ออกรังสิตได้ ถ้าเชื่อมทางพิเศษฉลองรัช ออกรามอินทรา-เกษตรนวมินทร์ และสามารถเชื่อมเข้าถนนมอเตอร์เวย์สายกรุงเทพ-ชลบุรี(ทล.7)ได้
อาคารสำนักงานตลาดหลักทรัพย์ใหม่(ซ้าย) , อาคารสำนักงานใหม่ AIA(ขวา)
อาคารสำนักงานบริเวณใกล้กับแยกรัชดาพระรามเก้า เริ่มมีการเปลี่ยนแปลงจะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป ย้อนไปเริ่มตั้งแต่การเปิดตัวของรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT เมื่อหลายปีก่อน ส่งผลให้มีการเติบโตของคอนโดมิเนียมในรัศมีรถไฟฟ้าใต้ดินเกิดขึ้น และต่อมาการมาเยือนของห้างสรรพสินค้า Esplanade และ Central พระราม 9 การพัฒนาอาคารสำนักงานอย่าง AIA, ตลาดหลักทรัพย์, G Land และคอนโดรุ่นใหม่บนถนนพระราม 9 ต่อเนื่อง ยาวไปถึงบนอโศกมนตรีเลยทีเดียว และทั้งหมดนี้จะเห็นผลชัดเจนมากๆหากตึก Super Tower ที่บริเวณสี่แยกรัชดา-พระราม 9 สร้างเสร็จสมบูรณ์แบบจนกลายเป็น Landmark แห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครนั่นเอง
ทั้งนี้ยังไม่รวมถึง Big Project ต่างๆในละแวกนี้ที่กำลังจะเกิดขึ้น อย่างน่าจับตามอง ได้แก่
- Makkasan Complex (return)
- Singha Complex
- รถไฟฟ้าสายสีส้ม
- Commercial building group by GLAND
มาดูกันทีละอย่างนะครับ ว่าหน้าตาโปรเจคเหล่านี้เป็นอย่างไร เริ่มจาก
1. Makkasan Complex (return) : ที่ดินย่านมักกะสันมีทั้งหมด 745 ไร่ เหลือพื้นที่นำมาพัฒนาได้ 497 ไร่เศษ เนื่องจากส่วนหนึ่งกลายเป็นบึงมักกะสัน 133 ไร่ พื้นที่สาธารณประโยชน์ ถนนโลคอลโรด ถนนนิคมการรถไฟ 39 ไร่ สถานีแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน 27.5 ไร่ และทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ 47 ไร่
ภาพ : ประชาชาติธุรกิจ 18 พ.ค. 58
ที่ดินมักกะสันเป็นทำเลใจกลางเมือง ล้อมรอบไปด้วยทางด่วน รางรถไฟ และรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน โดยทิศเหนือจะติดกับทางพิเศษศรีรัชที่ใช้วิ่งไปมอเตอร์เวย์และสุวรรณภูมิได้ ทิศตะวันตกติดกับทางพิเศษเฉลิมมหานครใช้วิ่งลงใต้ไปเพลินจิตหรือขึ้นเหนือไปดอนเมืองโทลเวย์,วิภาวดี หรือดอนเมืองได้ ส่วนทิศใต้ติดถนนนิคมมักกะสันและรางรถไฟบนพื้นดิน และรางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ส่วนที่เชื่อมอยู่ระหว่างสถานีราชปรารภและสถานีมักกะสันครับ ส่วนทิศตะวันออกติดกับถนนอโศกมนตรีที่เชื่อมอยู่ระหว่างแยกพระราม 9 และแยกเพชรบุรี
เส้นนี้มี MRT สายสีน้ำเงินวิ่งผ่าน ใกล้ห้างใหญ่แถวแยกพระราม 9 อย่างห้างฟอร์จูน หรือห้าง Central Plaza พระราม 9 และยังเป็นทางเข้าเมืองไปถนนสุขุมวิทแถวอโศกซึ่งเป็น CBD หรือศูนย์กลางด้านการค้าและธุรกิจใจกลางกทม.เลย ทำให้เส้นอโศกมนตรีฝั่งติดที่ดินมักกะสันนี่เต็มไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมหลากหลายแบรนด์พากันมาจับจองพื้นที่ขึ้นโครงการกันเป็นดอกเห็ด เนื่องจากแผนพัฒนาในอนาคตของที่ดินมักกะสัน ที่ไม่ว่ามันจะเป็นสวนสาธารณะ หรือ Complex Mall หรือทั้งสองอย่างผสมกัน มันก็มีผลทำให้พื้นที่นี้มีความเจริญและอุดมสมบูรณ์ซึ่งก็หมายถึงมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน
ภาพจำลองสวนมักกะสัน : Manager Online วันที่ 24 มี.ค. 58
1 ใน 3 เป้าหมายในการผลักดันให้โมเดล ‘มักกะสันสวนสร้างสรรค์’ ได้เกิดขึ้นจริง คือ เป้าหมายเบื้องต้นเป็นการทำงานในช่วง 3 เดือนแรก โดยจะสร้างความตระหนักให้คนในกรุงเทพฯรู้ว่าเหลือพื้นที่สีเขียวผืนสุดท้ายอยู่ใจกลางเมืองหลวงและคนกรุงเทพฯรวมทั้งคนไทยทั้งประเทศควรพิจารณาร่วมกันว่าอยากให้พื้นที่แห่งนี้เป็นอะไร เป้าหมายระยะกลางเป็นการทำงานหลังจากผ่านในช่วง 3 เดือนแรกไป โดยจะผลักดันให้รัฐบาลเปิดเวทีเพื่อให้คนกรุงเทพฯ ลงประชามติว่าต้องการให้พื้นที่มักกะสันเป็นอะไรและเป้าหมายสูงสุด คือพื้นที่มักกะสันกลายเป็นปอดของคนกรุงเทพฯ ส่วนรายละเอียดการบริหารจัดการพื้นที่จะมาจากการตัดสินใจร่วมกันของคนไทย
ที่ดินมักกะสันต่อไปจะเป็นอย่างไร? ตอนนี้ยังไม่ได้ข้อสรุปที่ชัดเจน ระหว่างแผน 1 ใน 3 แผนนะครับ
และในเพจ ” เราอยากให้มักกะสันเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์” ก็ยังมีความเคลื่อนไหวอัพเดตข้อมูลกันอยู่เรื่อยๆนะครับ สามารถเข้าไปติดตามกันได้นะ
2. Singha Complex : บิ๊กโปรเจคระดับแสนล้าน จากทาง Singha Estate เกิดจากการควบรวมธุรกิจของบริษัท รสา พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ “RASA” (ชื่อเดิม) เข้ากับกิจการทั้งหมดของบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในกลุ่มบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด ซึ่งเป็นผู้ผลิตเบียร์รายแรกและรายใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และบริษัทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งถือหุ้นโดยของถือหุ้นหลักของบริษัท บุญรอดบริวเวอรี่ จำกัด
โดยที่บริษัท สิงห์ เอสเตท จำกัด (มหาชน) เตรียมการก่อสร้างโปรเจคท์ยักษ์ใหญ่ สิงห์ คอมเพล็กซ์ บนพื้นที่ดินประมาณ 11 ไร่ บริเวณแยกอโศก-เพชรบุรี ลุยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มตัว โดยทุ่มงบประมาณ 1 แสนล้านบาท เป็นโครงการมิกซ์ยูส 36 ชั้น ประกอบด้วยอาคารสำนักงาน, คอนเวนชั่นฮอลล์, โรงแรม, พื้นที่ค้าปลีกช้อปปิ้ง และคอนโดมิเนียม ทั้งนี้คาดว่า โครงการ สิงห์ คอมเพล็กซ์ ดังกล่าว จะเริ่มต้นก่อสร้างสิ้นปี 2558 และใช้เวลาพัฒนาตลอด 5 ปี ข้างหน้า
กดคลิ๊กที่รูปเพื่อดูภาพขนาดใหญ่
3. โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม ช่วงตลิ่งชัน – มีนบุรี เป็นระบบขนส่งมวลชนสายหลักที่เชื่อมโยงฝั่งตะวันออกและตะวันตกของกรุงเทพมหานคร กำหนดให้จุดเริ่มต้นโครงการอยู่ที่สถานีบางขุนนนท์ โดยเชื่อมต่อกับเส้นทางจากระบบรถไฟฟ้าสายสีแดงที่บริเวณสถานีบางขุนนนท์ จากนั้นใช้แนวเขตรถไฟสายบางกอกน้อย ผ่านโรงพยาบาลศิริราช ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาบริเวณเชิงสะพานพระปิ่นเกล้า ผ่านใต้ถนนราชดำเนิน แล้วเบี่ยงใช้ใต้ถนนหลานหลวง ผ่านแยกยมราชแล้วเข้าสู่แนวถนนเพชรบุรี เลี้ยวเข้าถนนราชปรารภถึงดินแดง แล้วเลี้ยวไปตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต จากนั้นเลี้ยวขวาผ่านศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร 2 (ดินแดง) ตัดตรงไปเชื่อมกับ โครงการรถไฟฟ้ามหานครสายเฉลิมรัชมงคล ที่สถานีศูนย์วัฒนธรรม แล้วเบี่ยงเข้าแนวถนนพระราม 9 เลี้ยวซ้ายเข้าถนนรามคำแหง ผ่านแยกลำสาลี ถนนกาญจนาภิเษกตัดกับถนนร่มเกล้าเขตมีนบุรี สิ้นสุดที่ทางแยกถนนสุวินทวงศ์ มีระยะทางรวม 35.4 กิโลเมตร เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดิน 26.2 กิโลเมตร และเป็นโครงสร้างทางวิ่งยกระดับ 9.2 กิโลเมตร มีสถานีทั้งสิ้น 29 สถานี แบ่งเป็นสถานีใต้ดิน 22 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี
– ขอบคุณข้อมูลและภาพประกอบจากทาง MRT ด้วยนะครับ http://www.mrta-orangeline.net/
ในส่วนของพระราม 9 – มีนบุรี นั้นได้ไฟเขียวจาก EIA กันไปแล้ว แต่ยังเหลือในส่วนที่มีการเปลี่ยนแนวเส้นทางไปใช้ถนนพระราม 9 ที่ยังไม่แน่นอน โดยจะเริ่มเปิดประกวดราคาหาผู้รับเหมาก่อสร้างได้ประมาณปี 2559 ครับ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เสริมให้แยกนี้คึกคักยิ่งขึ้น แต่ก็ในอนาคตอยู่นะ ซึ่งบรรยากาศของย่านนี้จะค่อยๆเปลี่ยนไปเรื่อยๆ แน่นอนว่าคงไม่พ้นกลิ่นอายของย่านธุรกิจแน่ๆ
4. Commercial building group by GLAND แน่นอนว่าหลายๆที่นั้นเรียก รัชดา-พระราม 9 ว่า New CBD ไม่ว่าจะเป็น Commercial Building, ห้างสรรพสินค้า, โรงแรม ต่างตบเท้ากันมาเปิดอย่างคึกคัก ด้วยความที่ทำเลเดิมนั้นเป็นย่านธุรกิจอยู่แล้วคอนโดมิเนียมต่างๆที่พากันมาขึ้น ราคาก็ขยับตัวรุนแรงตามไปเช่นกัน ในอนาคตนั้น ก็ยังมีอีกหลายโครงการที่จะมาสร้างความคึกคักให้แก่ย่านนี้อีก แน่นอนว่า การจราจรก็สาหัสมากอยู่แล้วเป็นทุนเดิม แต่โชคดีที่มี MRT พระราม 9 อยู่ใกล้ๆ และไม่ไกลจาก Air port Link มักกะสัน อีกทั้งยังยังมี ทางด่วนศรีรัช ทำให้เลือกเดินทางได้หลากหลายในเวลาเร่งด่วน จากภาพจำลองของแยกพระราม 9 ก็จะเห็นว่ามีโซน เดอะ แกรนด์ พระราม 9 ที่กำลังก่อสร้างอยู่ ภายในประกอบด้วย
- The Super Tower ที่สูงถึง 125 ชั้น หรือ 615 เมตร พื้นที่ 320,000 ตารางเมตร
- G Land Tower อาคารสำนักงาน สูง 26 ชั้นและ 36 ชั้น พื้นที่ 134,779 ตารางเมตร
- สำนักงานใหญ่ยูนิลิเวอร์ (U Place) อาคารสูง 12 ชั้น พื้นที่ 46,000 ตารางเมตร
- เดอะไนน์ ทาวเวอร์ส อาคารสำนักงาน 2 อาคาร สูง 34 ชั้น และ 36 ชั้น พื้นที่ 130,000 ตารางเมตร
การขยับขยายและเติบโตของธุรกิจในย่านนี้ อีกทั้ง Project ในอนาคตที่กำลังจะเกิดมากมาย ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างคอนโดในพื้นที่นี้คึกคักขึ้นอย่างมหาศาล ภายใน 4 ปีที่ผ่านมา จากเดิมที่มีพื้นที่ดินว่างเปล่าอยู่บ้างในละแวกนี้ แต่ปัจจุบันนี้ มีคอนโดผุดขึ้นมาเพียบ Developer หลายเจ้ามั่นใจในทำเลนี้พอสมควรจึงมาลงทุนในทำเลนี้อย่างหนาแน่น ผมลองทำแผนที่ประกอบให้ดูคร่าวๆว่า คอนโดนั้นมากระจุกตัวอยู่แยกรัชดา-พระราม 9 และ แยกอโศกเพชรบุรี เอามากๆ
เนื่องด้วยราคาต้นทุนที่ดินที่สูงขึ้นตามกาลเวลา จากที่เมื่อ 3-4 ปีก่อน คอนโดในย่านนี้ราคาต่อตารางเมตรจะอยู่ที่ประมาณเกือบ 100,000 บาท แต่ปัจจุบันนั้นอยู่ที่ประมาณ 130,000 – 170,000 บาท/ตร.ม. เข้าไปแล้ว เรียกได้ว่าราคาโซนนี้มันช่างดุเดือดขึ้นไวซะจริงๆ
จะเห็นได้ชัดว่า ทำเลรัชดา พระรามเก้า เพชรบุรี คือย่านธุรกิจ ที่มีที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นตามออฟฟิศอย่างชัดเจน ฉะนั้นหากคุณคิดจะลงทุนอสังหาฯในทำเลย่านนี้ก็ยังตอบโจทย์ได้ด้วยจำนวนประชากร แหล่งชุมชนแรงงาน และเม็ดเงินลงทุนหมุนเวียนเศรษฐกิจในพื้นที่นั้น ที่สำคัญกว่านั้น หากคิดจะเก็งกำไรระยะยาว ต้องมองให้ไกลหน่อยว่า ตัวทำเลจะมีศักยภาพเติบโตได้มากกว่า 10 ปีขึ้นไปหรือไม่ ? ต้องวิเคราะห์หลายๆด้านถึงระบบขนส่งมวลชน การกระจุกตัว-ขยายตัวของเมือง และเงินในกระเป๋าของคุณด้วยครับ (^_^)
เราสังเกตไหมอาคารสำนักงานบ้านเราเกิดขึ้นกระจัดกระจายทั่วไปหมด แต่โซนที่ถูกผลักดันและโฆษณามากหน่อย จะเป็นไปตามกรุที่ดินของเจ้าของกิจการขนาดใหญ่ แต่แบบนี้ก็ดีเหมือนกันนะ เพราะการที่มีอาคารสำนักงานขนาดใหญ่อยู่รวมกันในที่เดียว ก็จะทำให้เกิดพลังเกื้อหนุนกัน ทำให้การดำเนินธุรกิจมีประสิทธิภาพ ไม่ต้องเสียเวลาเดินทาง ราคาค่าเช่าก็จะไม่ตกต่ำ นอกจากนี้ยังช่วยให้เมืองมีการวางผังอย่างเป็นระบบในเชิงรุกอีกด้วย
CBD ในแง่มุมของนักลงทุนอสังหาฯ ถือเป็นแหล่งลงทุนนี่จับตามองกันเยอะมาก เพราะมันหมายถึงผลกำไรที่จะได้มาจากการซื้อ-ขาย ปล่อยเช่า และเก็งกำไรในที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดหรือคอนโดฯ ส่วนใหญ่ผู้ประกอบการมักจะอิงตามแนวรถไฟฟ้า BTS หรือ MRT เพื่อตอบโจทย์ของผู้บริโภคที่ต้องการความสะดวกในการเดินทางและลดการใช้รถยนต์ส่วนตัว ในย่านที่มีการจราจรหนาแน่น จะเห็นได้ว่าคอนโดประเภทนี้จะได้รับความนิยมจากผู้ซื้อ แต่.. หากคุณคิดจะลงทุนในภาคอสังหาฯย่านเหล่านี้แล้ว คุณเกิดไปจับได้หลังคนอื่น ไปช้ากว่าคนอื่น นั่นก็เท่ากับว่าต้นทุนจะเพิ่มมากขึ้น กำไรก็จะลดน้อยลง ดังนั้นก็ควรต้องติดตามข่าวสาร โครงการโปรเจคต่างๆรอบๆ ในพื้นที่คุณต้องการลงทุนให้ดี
