ในช่วงที่การ ‘ซื้อ – ขาย’ คอนโดซบเซาแบบนี้ ยังมีอีกหนึ่งตลาดที่กำลังไปได้ดี.. นั่นก็คือ ‘ตลาดเช่า’ คอนโดนั่นเองค่ะ เห็นได้จาก Feedback ออนไลน์ของเพื่อนๆ หลายคนที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าห้องทั้งคอนโดและอะพาร์ตเมนต์ ต่างก็มีความเห็นว่าห้องเต็มในรอบหลายๆ ปีที่ผ่านมา ถึงขนาดจองคิวต่อกันเลยก็มี

การที่ตลาดเช่าคอนโดกำลังไปได้ดี อาจเพราะตอนนี้หลายคนยังชะลอการตัดสินใจ ‘ซื้อ’ ออกไปก่อน ยังไม่อยากมีหนี้ในช่วงที่เศรษฐกิจมีความผันผวน การงานดูจะไม่มั่นคง จึงเลือกตัดสินใจที่จะ ‘เช่า’ มากกว่าซื้อ เพราะนอกจากจะไม่เป็นหนี้ก้อนใหญ่แล้วยังมีอิสระในการปรับเปลี่ยน โยกย้ายได้โดยไม่มีภาระค่ะ

นอกจากเราจะให้คำแนะนำกับคนที่กำลังตัดสินใจจะซื้อบ้านแล้ว วันนี้เราอยากมาแนะนำให้คนที่กำลังเช่าคอนโด..อ่านบทความนี้กันก่อนที่จะเช่า เพื่อที่จะได้ไม่เสี่ยงโดนโกง หรือเสียหายในภายหลังค่ะ

โดยจะแบ่งออกเป็น 2 Part

  • Part 1 : เรื่องเงินๆ ทองๆ และสัญญาเช่า
    – หลายคนมักดูแค่ราคาค่าเช่า ไม่สนใจค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่สัญญาอาจจะไม่ครอบคลุม
    – อยู่ครบสัญญา แต่ไม่ได้เงินมัดจำคืน..
    – ของในห้องเสียหาย…เจ้าของห้องปรับเงินผู้เช่าเต็มจำนวนได้หรอ?
    – แผ่นดินไหว.. เจ้าของห้องโยนให้ผู้เช่ารับผิดชอบซ่อมแซม แบบนี้ได้หรอ?
    – อยากต่อสัญญาแต่เจ้าของห้อง ‘ขึ้นค่าเช่า’ ทำไงดี?
  • Part 2 : เรื่องความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย
    – เจ้าของห้องต้องการขายห้อง ทำให้ต้องคอยเปิดห้องให้คนมาดูอยู่เรื่อยๆ
    – เพื่อนบ้านเสียงดังมาก จนอยู่ไม่ได้ทำไงดี?
    – ไหนว่าได้ที่จอดรถ 1 คัน พอถึงเวลาทำไมที่จอดรถไม่พอ..
    – ส่วนกลางเสียบ่อย อยู่แล้วไม่เห็นเหมือนที่โฆษณาไว้เลย
  • ส่งท้าย : Checklist กันพลาด..ดูให้ดีก่อนเซ็นสัญญาเช่า

เรื่องเงินๆ ทองๆ และสัญญาเช่า

เรื่องน่าปวดหัวเรื่องแรกเลยก็คือ…

  • หลายคนมักดูแค่ราคาค่าเช่า โดยไม่ได้อ่านสัญญา และไม่สนใจค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่สัญญาอาจจะไม่ครอบคลุม

ปัญหานี้เราสามารถป้องกันได้โดยการรอบคอบขึ้นอีกนิด โดยการอ่านสัญญาให้ละเอียด ว่า ‘ค่าเช่า’ ที่เราต้องจ่ายต่อเดือนนั้นรวมค่าส่วนกลาง หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าน้ำ, ค่าไฟ, ค่าอินเทอร์เน็ตไหม

โดยส่วนใหญ่ ‘ค่าเช่า’ ทั่วไปมักจะรวมค่าส่วนกลางเรียบร้อยแล้ว แต่จะไม่รวมค่าน้ำค่าไฟ และอินเทอร์เน็ต ซึ่งผู้เช่าสามารถพูดคุยตกลงราคาและค่าใช้จ่ายต่างๆ กับเจ้าของห้องก่อนเซ็นสัญญาได้ บางคนอาจจะต้องการค่าใช้จ่ายเป็นก้อนเดียวไม่อยากจุกจิกรายเดือนก็ขอจ่ายแบบเหมาค่าน้ำค่าไฟไปได้เลย (แต่ค่าเช่าก็จะราคาสูงขึ้นนะ)

หากเจอสัญญาที่ราคาถูกกว่าตลาด แนะนำให้สอบถามกับเจ้าของห้องก่อนนะคะ ว่าค่าเช่านั้นไม่รวมอะไรบ้าง บางคนอาจจะเจอ ‘ไม่รวมค่าส่วนกลาง’ ก็เป็นได้ค่ะ

ตัวอย่างสัญญาเช่าคอนโด

Tip : ค่าเช่าที่ราคาถูกกว่าตลาดมากๆ ต้องระวังมิจฉาชีพ! เช่น โครงการนี้ปล่อยห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. อยู่ที่ 10,000 – 12,000 บาท แต่ประกาศเช่าที่ 6,000 – 7,000 บาท (เน้นภาพสวยๆ) แล้วเร่งให้รีบจอง ต้องระวังอย่าโอนเงินจองก่อนไปดูห้องค่ะ

  • อยู่ครบสัญญา แต่ไม่ได้เงินมัดจำคืน..พึ่งมารู้ที่หลังว่าสัญญาที่เราเซ็นไปไม่เป็นธรรม

นอกจากค่าเช่าแล้วยังมีค่าใช้จ่ายอีกส่วนหนึ่งที่เราต้องจ่ายตอนทำสัญญา นั่นก็คือ ‘ค่ามัดจำ’ นั่นเอง โดยปกติจะเท่ากับค่าเช่า 2 เดือนค่ะ ซึ่งในสัญญาแต่ละฉบับควรจะมีเงื่อนไขการคืนเงินมัดจำเขียนเอาไว้ ถ้าอยู่ครบสัญญาจะได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวนค่ะ

ถ้าเราอยู่ครบสัญญา แต่ไม่ได้เงินมัดจำคืนเต็มจำนวน ผู้เช่าจะต้องไปดูในสัญญาเรื่องค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ณ วันที่ย้ายออก เช่น ค่าทำความสะอาดห้อง, ค่าล้างแอร์ บางสัญญาระบุว่าหากผู้เช่าทำความสะอาดหรือจ้างคนมาล้างแอร์แล้ว (ถ่ายภาพส่งให้เจ้าของห้องเป็นหลักฐาน) ก็จะไม่ต้องเสียค่าทำความสะอาดอีก แต่บางสัญญาระบุว่าไม่ว่าอย่างไรก็ต้องจ่ายค่าทำความสะอาดเพิ่มเติม ซึ่งถ้าเราอ่านสัญญาละเอียดตั้งแต่แรกก็จะไม่ทำให้เสียเงินซ้ำ 2 รอบค่ะ

หากผู้เช่าอยู่ไม่ครบสัญญา หรือไม่แจ้งย้ายออกล่วงหน้าตามที่กำหนดในสัญญา มักจะโดนริบเงินมัดจำทั้งหมด (เนื่องจากเจ้าของห้องอาจเสียโอกาสในการปล่อยเช่า หรือเสียค่าทำการตลาดไปแล้ว) ในส่วนนี้ก็ควรระบุอยู่ในสัญญาเช่นเดียวกัน

Tip : สัญญาที่เซ็นควรมี 2 ฉบับ (ที่เหมือนกัน) ให้เจ้าของห้อง 1 ฉบับและเก็บไว้เอง 1 ฉบับ เพื่อป้องกันการเปลี่ยนข้อความในภายหลัง

  • ของในห้องเสียหาย…เจ้าของห้องปรับเงินผู้เช่าเต็มจำนวนได้หรอ?

หลายคนอาจจะเคยเจอกับปัญหา ของในห้องเช่าพัง เช่น ตู้รองเท้าบวมจากการโดนความชื้น, บานตู้เสื้อผ้าหลุด, เตาไฟฟ้าแตก เป็นต้น ในวันตรวจห้องก่อนย้ายออกเจ้าของห้องริบเงินมัดจำตามมูลค่าความเสียหายเต็มจำนวน หรือคิดราคาแพงกว่าราคาทั่วไป แบบนี้เราต้องยอมจ่ายหรือไม่ ?

เรื่องนี้เป็นเรื่องที่สามารถพูดคุยประนีประนอมกันได้ทั้ง 2 ฝ่าย แต่โดยทั่วไปก็จะมีมาตรฐานอยู่ว่า หากเป็นของที่เสื่อมสภาพจากการใช้งานปกติ เจ้าของห้องจะต้องจัดการซ่อมแซมให้ผู้เช่าใช้งานได้เหมือนวันส่งมอบ และเจ้าของห้องจะต้องเป็นคนรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเองค่ะ ตัวอย่างเช่น..

  • แอร์ไม่เย็น น้ำแอร์รั่ว
  • หลอดไฟขาด หรือไฟติดๆ ดับๆ
  • มือจับเป็นรอย มือจับ บานเปิดตู้หลุดหรือพังจากการใช้งานทั่วไป

หากเกิดจากความประมาทในการใช้งาน หรือใช้งานไม่ปกติ กรณีนี้เจ้าของห้องมีสิทธิ์เรียกเก็บค่าใช้จ่ายกับผู้เช่าได้ค่ะ ตัวอย่างเช่น..

  • ทีวีตกพื้นจนจอแตก
  • แก้วตกใส่เตาไฟฟ้าทำให้กระจกเตาบิ่น หรือมีรอยแตก
  • ตู้รองเท้าบวม เพราะผู้เช่าวางแก้วน้ำด้านบน

แต่ถ้าหากเจ้าของห้องคิดราคาที่เกินจริง ผู้เช่าสามารถพูดคุยกับเจ้าของห้องว่าจะหามาเปลี่ยนให้ใหม่ โดยเทียบเคียงสเปคจากของเดิมได้ เช่น ผนังมีรอยเปื้อนเยอะ ผู้เช่าจ้างช่างมาทาสีใหม่ถูกกว่าค่าปรับจากเจ้าของห้อง เจ้าของห้องก็ควรให้สิทธิ์ในการแก้ไขกับผู้เช่าค่ะ

หรือต่อรองราคาให้รับได้กันทั้ง 2 ฝ่าย เช่น เตาไฟฟ้ามีรอยบิ่นเล็กน้อย ยังใช้งานได้ปกติ ก็ขอให้หักค่ามัดจำเพียงบางส่วน ไม่ถึงขนาดต้องจ่ายเต็มจำนวนเหมือนซื้อเตาเครื่องใหม่ ,  Smart TV เสีย ก็ควรชดใช้เป็น Smart TV แต่ว่าอาจจะเป็น TV มือ 2 สภาพการใช้งานดีมาทดแทนเครื่องเดิมที่มีอายุการใช้งานมานาน ไม่ต้องถึงกับซื้อเครื่องรุ่นใหม่มือ 1 แกะกล่องค่ะ

Tip : ผู้เช่าควรถ่ายภาพ หรือคลิปภายในห้องทั้งหมด ในวันที่ตรวจรับห้อง พร้อมส่งให้เจ้าของห้องเป็นหลักฐาน ณ วันที่เซ็นสัญญา หากเจอตำหนิอะไรก็ระบุไว้ในสัญญาไปเลยค่ะ พอถึงวันตรวจก่อนย้ายออกจะได้มีหลักฐานว่าตำหนิไหนมีอยู่ก่อนแล้ว

  • แผ่นดินไหว.. เจ้าของห้องโยนให้ผู้เช่ารับผิดชอบซ่อมแซม แบบนี้ได้หรอ?

นอกจากความเสียหายที่เกิดขึ้นได้ทั่วไปแล้ว.. ในปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมามีเหตุการณ์แผ่นดินไหว ซึ่งเป็น ‘ภัยธรรมชาติ’ เกินขึ้น ทำให้คอนโดสูงต่างก็ได้รับความเสียหายไม่มากก็น้อย เจ้าของห้องหัวหมอ(ที่ไม่น่ารัก)บางคนก็โยนความรับผิดชอบให้ผู้เช่าแก้ไข และทำให้ห้องเหมือนเดิม หรือบางคนถูกปรับเป็นจำนวนมากเลยก็มี โดยอ้างว่าในสัญญาระบุว่า “ความเสียหายใดๆเกิดขึ้น เป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า” 

ในความเป็นจริงแล้ว ‘แผ่นดินไหว’ หรือภัยธรรมชาติอื่นๆ เป็น ‘เหตุสุดวิสัย’ ที่อยู่เหนือการควบคุม ไม่มีใครคาดเดาได้ว่าจะเกิด และไม่มีใครตั้งใจให้เกิด จึงไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าค่ะ ในทางกลับกัน เจ้าของห้องต่างหากที่ต้องรับผิดชอบให้ห้องมีสภาพกลับมาใช้งานได้ปกติดังเดิม (เหมือนในสัญญาตอนแรก) ไม่มีสิทธิ์เรียกเก็บค่าเสียหายจากผู้เช่า เจ้าของห้องจะต้องเรียกร้องกับประกัน หรือหากไม่มีประกันก็จะต้องรับผิดชอบในทรัพย์สินของตนเองค่ะ

Tip : ขอบเขตการรับผิดชอบในสัญญาที่ว่า  “ความเสียหายใดๆเกิดขึ้น เป็นความรับผิดชอบของผู้เช่า” ตีความได้ว่าความเสียหายที่เกิดจาก ‘การกระทำของผู้เช่าเอง’ ไม่ใช่จากเหตุสุดวิสัย
ถ้าเจ้าของห้องใช้สัญญาข้อนี้ในการเอาเปรียบผู้เช่า ผู้เช่าสามารถร้องเรียนกับหน่วยงานคุ้มครองผู้บริโภคอย่าง สคบ. หรือฟ้องร้องดำเนินคดีกับเจ้าของห้องได้

  • อยากต่อสัญญาแต่เจ้าของห้อง ‘ขึ้นค่าเช่า’ ทำไงดี?

สิ่งที่ควรระมัดระวังในการเช่าก็คือ เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่าแล้วเจ้าของห้องมีสิทธิ์ในการขึ้นค่าเช่าได้ทุกเมื่อค่ะ เพราะฉะนั้นในฐานะผู้เช่า เมื่อใกล้หมดสัญญาแล้วหากเราอยากเช่าต่อเราควรพูดคุยกับเจ้าของห้องก่อนล่วงหน้าว่าสามารถต่อสัญญาด้วยเรทค่าเช่าเดิมได้ไหม หรือวางแผนดูที่อื่นเผื่อไว้ก่อนสักหน่อยค่ะ

เรื่องความสะดวกสบายในการอยู่อาศัย

นอกจากเรื่องเงินๆ ทองๆ ที่ควรดูให้ดีแล้ว ยังมีเรื่องที่ควรพิจารณาเพิ่มเติมอยู่อีกสักหน่อยเพื่อการอยู่อาศัยอย่างสบายกาย สบายใจมากขึ้นค่ะ..

  • เจ้าของห้องต้องการขายห้อง ทำให้ต้องคอยเปิดห้องให้คนมาดูอยู่เรื่อยๆ 

บางคนเคยเจอห้องเช่าที่เจ้าของกำลังจะขายห้อง (ขายพร้อมผู้เช่า) ทำให้ระหว่างที่เราเช่าอยู่เจ้าของจะขอให้คนมาดูห้องได้หรือเปล่า? สะดวกไหม? หลายคนก็คิดว่าเราไม่ได้มีกรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของ ก็ต้องยอมให้คนมาดูห้องอยู่เสมอ จนรู้สึกว่าเสียความเป็นส่วนตัวหรือความสะดวกสบายในการอยู่อาศัยไปค่ะ

แต่จริงๆ แล้ว หากเราทำ ‘สัญญา’ เช่าและชำระค่าเช่าเรียบร้อยตามปกติ เจ้าของห้องก็จะไม่มีสิทธิ์ในการเข้ามาโดยพลการ หรือเข้ามาโดยที่เราไม่อนุญาต หากมีการเข้ามาโดยไม่ได้รับอนุญาตถือว่าผิดกฎหมาย แจ้งข้อหาบุกรุกได้* ดังนั้น หากเราไม่สะดวก ไม่อยากเสียความเป็นส่วนตัวก็สามารถปฏิเสธไปได้เลย โดยบอกข้อจำกัดของเรา แต่ก็ควรพูดคุยบนพื้นฐานความสัมพันธ์ที่ดีนะคะ อาจจะให้คนเข้ามาดูห้องได้บ้าง แต่จะต้องมีเงื่อนไข ตัวอย่างเช่น..

– เจ้าของห้องควรแจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 5 – 7 วัน
– ความถี่ขอไม่เกินเดือนละ 1 ครั้ง
– ขอนัดเฉพาะวันเสาร์เท่านั้น (ปรับตามความสะดวก)
– ผู้เช่าขออยู่ด้วยตอนมีคนมาชมห้อง

  • เพื่อนบ้านเสียงดังมาก จนอยู่ไม่ได้ทำไงดี?

ปัญหาคลาสสิกของคนที่อยู่คอนโดก็คือปัญหาเพื่อนบ้านค่ะ สิ่งที่อยากจะแนะนำคนเช่าคอนโดในระยะยาว (1 ปีขึ้นไป) ก็คือควรสังเกตดูเพื่อนบ้านที่อยู่ห้องข้างๆ ที่เราจะไปเช่าอยู่ และบรรยากาศของคนที่อยู่ในคอนโดนั้นๆ ว่าเราโอเคที่จะอยู่ในสภาพแวดล้อมนี้ไหม บางคนเช่าแล้วเจอเพื่อนบ้านเป็นชาวต่างชาติ คุยกันเสียงดังบ้าง มีเด็กเล็กร้องไห้บ่อยๆ บ้าง จนอยู่ไม่ได้ อยากยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดทำให้เสียเงินมัดจำไปเลยก็มี

โดยส่วนใหญ่มักจะเจอปัญหา ดังนี้

  • เสียงดังรบกวนจากเพื่อนบ้าน ไม่ว่าจะปาร์ตี้บ่อย, ทำอาหาร, พูดคุย, ทะเลาะ, ดู TV เสียงดัง ฯลฯ
  • กลิ่นบุหรี่ กลิ่นอาหารรบกวน
  • แอบเลี้ยงสัตว์ ส่งเสียง กลิ่นเหม็น หรือทำให้กลัว
  • มีห้องที่แอบปล่อยเช่ารายวัน (ผิดกฎหมาย)

หากผู้เช่าเจอปัญหาแบบนี้..ก่อนอื่นแนะนำให้แจ้งทางเจ้าของห้อง หรือเอเจนซี่ที่เป็นคนกลางประสานงานระหว่างเจ้าของห้องและผู้เช่า ทางเจ้าของจะเป็นคนที่แจ้งนิติบุคคลให้ ซึ่งทางนิติฯ สามารถออกจดหมายเตือน หากทำเรื่องผิดกฎหมายก็สามารถแจ้งความเอาผิดฐานก่อความเดือดร้อนรำคาญได้ค่ะ

  • ไหนว่าได้ที่จอดรถ 1 คัน พอถึงเวลาทำไมที่จอดรถไม่พอ..

อีกหนึ่งปัญหาที่คนเช่ามักจะไม่ได้ดู ก็คือเรื่องที่จอดรถไม่พอค่ะ โดยปกติในสัญญามักจะบอกว่าให้สิทธิ์จอดรถ 1 คันต่อ 1 ห้อง นั่นหมายความว่าไม่สามารถนำรถมาจอดเกิน 1 คันได้ แต่ไม่ได้เป็นการการันตีว่าจะมีที่จอดแน่นอน 100% นะคะ เพราะคอนโดมิเนียมในเมืองส่วนใหญ่มักจะมีที่จอดรถเพียง 35%-40% ของจำนวนยูนิตเท่านั้นเอง

หากผู้เช่ามีรถยนต์ส่วนตัว ต้องการที่จอดรถก็ควรสังเกตที่จอดรถในช่วงเวลากลางคืน ว่าจอดพอไหม มีที่จอดสำรองเพิ่มเติมในละแวกนี้หรือไม่ เวลาอยู่อาศัยจริงจะได้ไม่เจอปัญหาในภายหลังค่ะ

  • ส่วนกลางเสียบ่อย อยู่แล้วไม่เห็นเหมือนที่โฆษณาไว้เลย

สุดท้ายอย่าลืมดูการจัดการพื้นที่ส่วนกลางด้วยนะคะ ผู้เช่าหลายคนมักจะโฟกัสที่ห้องเพียงอย่างเดียว จนลืมดูส่วนกลางอื่นๆ ไป พอยู่อาศัยจริงแล้วเจอหลายอย่างไม่ตอบโจทย์ เช่น ห้องขยะมีกลิ่นเหม็น จัดการขยะได้ไม่ดี, ห้อง Fitness ปิดเร็วไม่ได้ใช้งานเลย, สระว่ายน้ำสกปรกไม่มีการดูแลรักษา เป็นต้น

แนะนำให้พิจารณาหัวข้อต่างๆ ดังนี้

  • การจัดการขยะ
  • ความสะอาดของพื้นที่ส่วนกลาง โถงทางเดิน ที่จอดรถ ฯลฯ
  • เวลาในการเปิด-ปิด พื้นที่ส่วนกลาง เช่น ฟิตเนส สระว่ายน้ำ เป็นต้น
  • ฟิตเนส, สระว่ายน้ำ มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหรือไม่
  • เวลารถรับส่ง Shuttle Service
  • มีเครื่องซักผ้าหยอดเหรียญ, Locker, ตู้เก็บของไหม (หากต้องการใช้)
  • มีระบบรักษาความปลอดภัยดีไหม

Tip : การอยู่อาศัยในคอนโดได้อย่างราบรื่นไร้ปัญหา ส่วนใหญ่มาจากการบริหารของนิติฯ ที่ดี เข้มงวดและมีระเบียบค่ะ ปัญหาต่างๆ อาจเบาลงได้ถ้าเจอนิติบุคคลดี สามารถอ่านวิธีการเลือกนิติฯ เพิ่มเติมได้ที่ : เลือกนิติบุคคลให้ดี เพราะนิติฯใช่..ชีวิตโอเค นิติฯเท..เตรียมเซทั้งโครงการ

Checklist กันพลาด..ดูให้ดีก่อนเซ็นสัญญาเช่า

เพียงแค่ ‘เช็กก่อน’ ก็ลดโอกาสที่จะเจอปัญหาในอนาคตได้ หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ให้กับคนที่กำลังหาคอนโดเช่าอยู่นะคะ ใครที่มีประสบการณ์การเช่าคอนโดอยากแบ่งปันกับเพื่อนๆ Comment ในช่องแสดงความคิดเห็นด้านล่างได้เลย 🙂

อ่านเพิ่มเติม