เหตุการณ์แผ่นดินไหวที่ผ่านมาทำให้หลายคนที่กำลังจะ ‘ซื้อ’ คอนโด หรือกำลัง ‘เช่า’ คอนโดอยู่อาศัยเกิดความกังวลใจ อยากยกเลิกสัญญา..แต่ก็ไม่อยากเสียเงินค่ามัดจำหรือเงินผ่อนดาวน์ไป จะมีวิธียกเลิกสัญญาได้ไหม วันนี้ Think of Living เราหาคำตอบของคำถามเหล่านี้มาให้ค่ะ

.

  • สำหรับคนที่อยู่ในช่วง ‘ผ่อนดาวน์’ กับทางโครงการ อยากยกเลิกสัญญาได้ไหม ?
  • สำหรับคนที่ซื้อแล้ว (โอนกรรมสิทธิ์แล้ว) กำลัง ‘ผ่อน’ หรือ ‘ผ่อนหมดแล้ว’ คืนห้องได้ไหม ?
  • ผู้พัฒนาโครงการจะต้องรับผิดชอบในกรณีไหน ?
  • สำหรับผู้ ‘เช่า’ คอนโด อยากยกเลิกสัญญา จะได้เงินมัดจำคืนไหม ?
  • ผู้เช่าคอนโดขอ ‘ลดค่าเช่า’ ลงได้ไหม ?

.

ใครที่อยู่ในสถานการณ์ข้างต้น สามารถเลื่อนลงไปอ่านที่หัวข้อด้านล่างนี้ได้เลยค่ะ

ก่อนอื่นอยากให้ผู้อ่านทำความเข้าใจ แนวทางกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ กันก่อนค่ะ หลักกฎหมายจะยึดตามหลักตัวอักษรอย่างเช่น ‘สัญญา’ เป็นสำคัญค่ะ แต่ในทางปฏิบัติแล้วเราสามารถพูดคุยเจรจากับทางโครงการหรือเจ้าของห้องเพื่อประณีประนอมกันได้ทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งในบทความนี้เป็นเพียงแนวทางตามหลักการทั่วไป ซึ่งอาจมีการ ‘เจรจาตกลง’ กันระหว่างผู้ทำสัญญา (ทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย) ซึ่งอาจจะได้ผลลัพท์ที่แตกต่างกันไปในแต่ละกรณี

คนที่กำลังจะ ‘ชื้อ’ คอนโด (ยังไม่ได้โอนกรรมสิทธิ์) หรืออยู่ในช่วง ‘ผ่อนดาวน์’ กับทางโครงการ  อยากยกเลิกสัญญาได้ไหม ?

สำหรับคนที่กำลัง ‘ผ่อนดาวน์’ กับทางโครงการ เนื่องจากคอนโดมิเนียมแห่งนั้นกำลังก่อสร้างอยู่ คลายความกังวลได้เลยค่ะ เพราะว่าอาคารสูง(อาคารที่สูงเกิน 5 ชั้น หรือ 15 เมตร) ที่สร้างหลังจากประกาศ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2550 นั้นจะต้องมีโครงสร้างอาคารที่รองรับแรงสั่นสะเทือนที่เกิดจากแผ่นดินไหวได้ และมีการประกาศจากกระทรวงมหาดไทยใหม่ในปี 2564 [กำหนดหลักเกณฑ์การออกแบบและคำนวณอาคารต้านทานแรงสั่นสะเทือน ของแผ่นดินไหวที่เป็นรายละเอียดด้านเทคนิคและหลักวิชาการด้านแผ่นดินไหวที่มีการเปลี่ยนแปลง อย่างรวดเร็ว เพื่อให้การก่อสร้างและดัดแปลงอาคารในบริเวณเสี่ยงภัยแผ่นดินไหวมีความปลอดภัย] ซึ่งทำให้มั่นใจได้ว่าอาคารที่กำลังสร้างอยู่ในปัจจุบันมีการออกแบบโครงสร้างที่รองรับแรงสั่นสะเทือนที่เกิดจากแผ่นดินไหวได้

ดังนั้น ใครที่กำลังกังวลอยากยกเลิกสัญญา ผู้เขียนคิดว่าไม่ต้องกังวลนะคะ เพราะ Developer หรือผู้พัฒนาโครงการจะต้องทำการก่อสร้างให้คอนโดมิเนียมแล้วเสร็จสมบูรณ์ ตามระยะเวลาที่กำหนดอยู่แล้ว ดังนั้นความเสียหายที่เกิดจากแผ่นดินไหว หรือไม่เกิดความเสียหายก็ตาม ทางโครงการจะต้องเป็นผู้รับผิดชอบทั้งหมด และดำเนินการส่งมอบห้องในสภาพสมบูรณ์ให้กับผู้ซื้อ ดังนั้น ผู้ซื้อก็อย่างลืมตรวจเช็คห้องให้เรียบร้อยก่อนทำการโอนกรรมสิทธิ์ด้วยนะคะ

หากโครงการสร้างเสร็จไม่ทันตามสัญญา หรือมีรอยร้าว มีข้อบกพร่องไม่ตรงกับที่กำหนดไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย อยู่อาศัยไม่ได้ เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวหรือเหตุใดก็ตาม ผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาได้เลย และควรได้รับเงินทำสัญญา และเงินผ่อนดาวน์คืนเต็มจำนวน เพราะผู้ขายเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญาไม่มีทรัพย์สินมาให้ตามระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่ตรงวัตถุประสงค์มีรอยแตก รอยร้าว ไม่สามารถอยู่อาศัยได้เป็นอันทำให้สัญญายกเลิกไปค่ะ

แต่ถ้าใครที่มีความวิตกกังวลมากๆ ปัจจุบันยังไม่ถึงเวลาส่งมอบ ผู้ซื้ออยากจะขอยกเลิกสัญญาก่อน ผู้ซื้อจะเป็นฝ่ายที่ผิดสัญญาค่ะ หากบอกเลิกสัญญาจะไม่ได้รับเงินจองและเงินที่ผ่อนดาวน์ไปแล้วคืน

สรุป

  • กรณีโครงการยังสร้างไม่เสร็จ >> สามารถยกเลิกสัญญาก่อนได้ แต่จะไม่ได้รับเงินจอง เงินทำสัญญา คืน
  • กรณีโครงการสร้างเสร็จไม่ทันตามสัญญาหรือมีความเสียหายจากแผ่นดินไหว >> ผู้ซื้อสามารถยกเลิกสัญญาและขอเงินคืนได้ เพราะผู้ขายผิดสัญญาไม่มีทรัพย์สินมาให้ตามระยะเวลาที่กำหนด หรือไม่ตรงวัตถุประสงค์ คือ มีรอยแตกร้าว ไม่สามารถใช้อยู่อาศัยได้ค่ะ
  • กรณีโครงการสร้างเสร็จตามระยะเวลาที่กำหนดและห้องสภาพดี >> ถ้าผู้ซื้อมีความกังวล ไม่อยากซื้อแล้ว สามารถบอกเลิกสัญญาได้เช่นกัน แต่จะไม่ได้รับเงินจอง เงินทำสัญญา คืน

*กรณีใดก็ตามหากมีการยกเลิกสัญญาและต้องการขอเงินคืน ควรดูรายละเอียดที่ระบุไว้ในสัญญาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายประกอบด้วยนะคะ

สำหรับคนที่ซื้อแล้ว (โอนกรรมสิทธิ์แล้ว) กำลัง ‘ผ่อน’ หรือ ‘ผ่อนหมดแล้ว’ คืนห้องได้ไหม ?

สำหรับคนที่ได้ ‘โอนกรรมสิทธิ์’ เป็นที่เรียบร้อยแล้ว ในทางกฎหมายก็คือเราเป็นเจ้าของห้องนั่นเป็นที่เรียบร้อยแล้วค่ะ แม้ว่าจะผ่อนธนาคารอยู่ก็ตาม เพราะว่าการผ่อนธนาคารเป็นการขอยืมเงินจากธนาคารไปจ่ายให้กับโครงการเต็มจำนวนแล้วนั่นเอง หมายความว่า กรรมสิทธิ์ของห้องนั้นตกอยู่ที่เจ้าของห้องเรียบร้อยแล้ว (แม้ว่าจะยังผ่อนธนาคารอยู่) เมื่อเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทำให้ห้องเสียหาย หรือทำให้เสียความรู้สึกและไม่อยากอยู่คอนโดมิเนียมต่อแล้วก็จะไม่สามารถคืนห้องให้กับทางโครงการได้ เสมือนเวลาเราซื้อของใช้มาชิ้นหนึ่ง แล้วเกิดชำรุดจากภัยธรรมชาติ ฝนตก น้ำท่วม เราก็ไม่สามารถขอคืนเงินของชิ้นนั้นกับร้านค้าได้นั่นเองค่ะ

ดังนั้น หากเกิดความเสียหายกับห้องพักอาศัยและพื้นที่ส่วนกลาง ผู้รับผิดชอบจะเป็นเจ้าของห้องและเจ้าของร่วมของพื้นที่ส่วนกลางนั่นก็คือลูกบ้านทุกคนค่ะ

ถ้าโครงการขายหมดแล้ว พื้นที่ส่วนกลางของอาคารก็จะมีเจ้าของร่วมเป็นลูกบ้านทุกคน นิติบุคคลมีหน้าที่ดูแลและบริหารจัดการทรัพย์สินที่เป็นส่วนกลางเท่านั้น ดังนั้นความรับผิดชอบต่อทรัพย์สิน ทั้งห้องส่วนตัวและพื้นที่ส่วนกลางจะตกอยู่ที่เจ้าของห้องทุกคน ซึ่งก็คือค่าส่วนกลางที่ทุกคนจ่ายร่วมกันนั่นเองค่ะ แต่จะมีนิติบุคคลคอยช่วยประสานงาน จัดหาผู้รับเหมา และทำงบประมาณเป็นเหมือนตัวแทนของลูกบ้านทุกคนอยู่ ในกรณีสุดวิสัยอย่างเหตุการณ์แผ่นดินไหวอาจจะมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางพิเศษ หรืออาจมีการเรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มขึ้นได้ในบางกรณี

ส่วนใครที่ทำประกันไว้สามารถเคลมกับประกันได้ ส่วนใหญ่ประกันเหตุเกี่ยวกับแผ่นดินไหวมักเป็นสัญญาแนบท้าย อยู่ในเรื่องสัญญาอัคคีภัย ซึ่งจะมีนิติบุคคลที่ทำประกันพื้นที่ส่วนกลางเอาไว้ด้วย สามารถอ่านรายละเอียดเกี่ยวกับประกันแผ่นดินไหวและเช็คขั้นตอนการเคลมได้ที่นี่ >> คอนโดพัง เพราะแผ่นดินไหว มีขั้นตอนในการเคลมเงินประกันยังไงบ้าง?

แต่ถ้าโครงการยังขายไม่หมด ห้องที่ยังขายไม่หมดถือเป็นทรัพย์สินของผู้พัฒนาโครงการ และผู้พัฒนาโครงการต้องมีส่วนในความรับผิดชอบพื้นที่ส่วนกลางด้วยค่ะ

สรุป

  • กรณีเป็นเจ้าของห้อง แล้วห้องเกิดความเสียหายจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว จะไม่สามารถคืนเงินค่าห้องได้ เนื่องจากกรรมสิทธิ์ของห้องตกอยู่กับผู้ซื้อแล้ว ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบในการซ่อมแซมห้องเอง (หรือเคลมกับประกัน) และยังต้องผ่อนสินเชื่อกับทางธนาคารต่อไป ถ้าผู้ซื้อไม่ต้องการผ่อนแล้ว ก็สามารถประกาศขายได้นะคะ แต่จะไม่สามารถยกเลิกสินเชื่อกับธนาคารได้ค่ะ

ผู้พัฒนาโครงการจะต้องรับผิดชอบในกรณีไหน?

ผู้พัฒนาโครงการมีหน้าที่รับผิดชอบในกรณีที่ความเสียหายเกิดจากโครงสร้างหรือการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐานมาตั้งแต่แรกก่อนเกิดเหตุการณ์แผ่นดินไหว หรือพิสูจน์ทราบได้ว่าโครงการก่อสร้างไม่ได้มาตรฐานจึงเสียหายจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวค่ะ

อย่างไรก็ตามเราเห็นว่าผู้พัฒนาโครงการหลายๆ เจ้าได้ออกมารับผิดชอบกับความเสียหายที่เกิดขึ้นกับโครงการต่างๆ ของตัวเอง ถือว่าเป็นการแสดงความใส่ใจลูกบ้าน สร้างความเชื่อมั่นให้กับลูกค้า และอาจส่งผลในการเลือกซื้อของลูกค้าในอนาคตด้วยค่ะ

ผู้  ‘เช่า’ คอนโด อยากยกเลิกสัญญา จะได้เงินมัดจำคืนไหม ?

สำหรับการเช่าคอนโด การยกเลิกสัญญาจะขึ้นอยู่กับข้อความใน ‘สัญญา’ เป็นหลักค่ะ ซึ่งสัญญาเป็นการส่งมอบห้องเช่าให้ผู้เช่าอยู่อาศัยได้ใช้ประโยชน์ ภายในระยะเวลาที่กำหนด และได้รับค่าตอบแทนจากผู้เช่า

หากห้องพักอาศัยเกิดความเสียหายจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทำให้ไม่สามารถใช้งานห้องเช่าได้ หมายความว่าผู้ให้เช่าไม่มีทรัพย์สินที่สมบูรณ์ให้ผู้เช่าได้ใช้ประโยชน์ ผู้เช่าสามารถขอยกเลิกสัญญาได้เลย และจะได้รับค่ามัดจำคืนเต็มจำนวน ซึ่งการยืนยันด้านความปลอดภัยควรได้รับการตรวจสอบจากวิศวกร, ผู้เชี่ยวชาญ หรือมีการประกาศห้ามเข้าใช้อาคารจากหน่วยงานต่างๆ นะคะ ถ้ามีการยืนยันจากหน่วยงานใดหน่วยงานหนึ่งว่าไม่สามารถใช้งานอาคารได้ เนื่องจากไม่ปลอดภัยก็จะทำให้สัญญายกเลิกในทันทีค่ะ

  • สามารถตรวจสอบความปลอดภัยของอาคารในพื้นที่กรุงเทพมหานครได้ >> คลิกที่นี่

ถ้าหากห้องพักอาศัยยังสามารถอยู่อาศัยได้ แต่ได้รับความเสียหายบางส่วน เช่น รอยแตกร้าวที่ผนัง รอยแตกร้าวที่ฝ้าเพดาน ฯลฯ แบบนี้อาจจะยังไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้ แต่ผู้ให้เช่าจะต้องทำการซ่อมแซมแก้ไข ให้สภาพห้องเหมือนกับวันที่ส่งมอบ หรือวันที่ทำสัญญากันค่ะ

แม้ว่าทางกฎหมายจะใช้ ‘ตัวอักษร’ ในสัญญาเป็นสำคัญ แต่ทางปฏิบัติจริงแล้วเราสามารถ ‘พูดคุยเจรจา’ กันได้ หากผู้เช่าไม่ประสงค์ที่จะเช่าห้องพักอาศัยต่อแล้ว แนะนำให้พูดคุยกับผู้ให้เช่า หากเข้าใจกันทั้ง 2 ฝ่าย อาจจะได้เงินมักจำคืนมาบางส่วนค่ะ

สรุป

  • กรณีห้องได้รับความเสียหายไม่สามารถอยู่ได้ >> ห้องมีรอยแตกที่เป็นส่วนสำคัญที่ก่อให้เกิดความอันตรายต่อการใช้สอย ไม่สามารถอยู่อาศัยได้ เช่น มีท่อแตก น้ำท่วมห้องของใช้เสียหาย รอยแยกจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว สามารถยกเลิกสัญญาได้ เจ้าของห้องควรคืนเงินมัดจำให้กับผู้เช่าและรับผิดชอบในการซ่อมแซมห้องเองค่ะ
  • กรณีห้องได้รับความเสียหายเล็กน้อย ยังสามารถอยู่อาศัยได้ตามปกติ >> ในสัญญามักจะระบุว่าหากห้องได้รับความเสียหาย (ที่ไมได้เกิดจากการกระทำของผู้เช่า) เจ้าของห้องจะต้องเป็นคนดำเนินการแก้ไขให้เรียบร้อย ผู้เช่าก็จะไม่สามารถขอยกเลิกสัญญาและรับเงินมัดจำทั้งหมดคืนได้ (เว้นแต่เจรจา สามารถตกลงกันได้)
  • กรณีห้องไม่ได้รับความเสียหาย >> หากผู้เช่าต้องการยกเลิกสัญญาก่อนครบสัญญา เจ้าของห้องมีสิทธิ์ที่จะยึดเงินมัดจำได้ทั้งหมด

ขอ ‘ลดค่าเช่า’ ลงได้ไหม ?

แนวคิดในการขอ ‘ลดค่าเช่า’ มาจากความเสียหายภายในห้องพักอาศัยค่ะ เนื่องจากผู้เช่าตกลงเช่าในราคาหนึ่งที่สภาพห้องสมบูรณ์ ดังนั้นหากเกิดความเสียหายจากเหตุการณ์แผ่นดินไหว ทำให้ห้องมีสภาพไม่เหมือนเดิม ผู้เช่าสามารถขอลดราคาห้องกับผู้ให้เช่าได้

โดยจะเป็นการเจรจาต่อรองกัน เนื่องจากผู้เช่าเข้าอยู่ไม่ได้ในช่วงเวลาแผ่นดินไหว หรือช่วงเวลาที่มีการซ่อมแซม ผู้เช่าสามารถขอลดค่าเช่าลงตามสัดส่วนวันที่ไม่ได้เข้าอยู่ หรือเจรจาขอยกเลิกสัญญาได้ แต่อาจจะไม่ได้รับค่ามัดจำคืน หรือได้ค่ามัดจำคืนเพียงบางส่วนค่ะ 

อ่านข้อมูลที่เกี่ยวข้องเพิ่มเติมได้ที่ 

แหล่งอ้างอิง :

– สภาองค์กรผู้บริโภค [ https://www.tcc.or.th ]
– แนวทางการออกแบบ ก่อสร้างและเสริมกำลังอาคาร เพื่อรองรับแผ่นดินไหว, สภาวิศวกร
– กฎกระทรวง ๔ มีนาคม ๒๕๖๔ กำหนดการรับน้ำหนัก ความต้านทาน ความคงทนของอาคาร และพื้นดินที่รองรับอาคารในการต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว พ.ศ. ๒๕๖๔
– ประกาศกระทรวงมหาดไทย ๙ พฤศจิกายน ๒๕๖๔ เรื่อง การออกแบบและคำนวณโครงสร้างอาคารเพื่อต้านทานแรงสั่นสะเทือนของแผ่นดินไหว

ข้อจำกัดความรับผิดชอบ :

ข้อมูลนี้จัดทำขึ้นเพื่อเป็นข้อมูลทั่วไปเท่านั้น Think of Living by PropertyGuru ซึ่งอยู่ภายใต้การดูแลของบริษัท ออลพร็อพเพอร์ตี้ มีเดีย จำกัด ไม่สามารถรับรองหรือรับประกันเกี่ยวกับข้อมูล ความเหมาะสม สำหรับวัตถุประสงค์เฉพาะใด ๆ ตามขอบเขตสูงสุดที่กฎหมายอนุญาต แม้ว่าเราได้พยายามอย่างเต็มที่ เพื่อให้แน่ใจว่าข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ถูกต้อง เชื่อถือได้ และครบถ้วน ณ เวลาที่เขียน แต่ข้อมูลที่ให้ไว้ในบทความนี้ไม่ควรนำไปใช้ในการตัดสินใจทางการเงิน, การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือทางกฎหมายในทันที ผู้อ่านไม่ควรใช้ข้อมูลในบทความแทนคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญที่ผ่านการฝึกอบรมซึ่งสามารถพิจารณาข้อเท็จจริงและสถานการณ์ส่วนตัวของคุณได้ ทั้งนี้ เราไม่สามารถรับผิดชอบใด ๆ หากคุณเลือกที่จะนำข้อมูลไปใช้เพื่อประกอบการตัดสินใจ

Think of Living รวบรวมมาให้แล้ว!

โครงการเปิดใหม่ทั้งบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมและคอนโดมิเนียม ในทำเลทั่วกรุงเทพและปริมณฑล ในทุกๆเดือนย้อนหลัง ใครที่กำลังมองหาบ้านห้ามพลาด อาจจะมีโครงการในราคาและทำเลที่เพื่อนๆ ตามหาอยู่ก็เป็นได้นะ

เข้ามาชมบทความรายเดือนได้เลย คลิกที่นี่

อ่านเพิ่มเติม