บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 87 ทาวน์โฮม 3 ชั้นใกล้ CDC จาก AP [รีวิวฉบับที่ 103]

รีวิวฉบับที่ 103 … บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87 เป็นภาคต่อของบ้านกลางเมืองลาดพร้าว 101 ที่เราได้รีวิวกันไปก่อนหน้านี้ เนื่องจากโครงการอยู่ใกล้กันและจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในวันที่ 18-19 กุมภาพันธ์ 2555 ทางเวปไซต์ Think of Living จึงต้องรีบหยิบมานำเสนอก่อนที่โครงการจะเปิดบ้านตัวอย่างและสวนส่วนกลางฉบับสมบูรณ์ครับ

Fact @ 16 February 2012

• บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 87
• Asean Property, Plc.
• Segment การตลาด 4-6 ล้านบาท
• ทาวน์โฮม 3 ชั้น หน้ากว้าง 5 เมตร 120 ยูนิต
• ที่ดินประมาณ 12 ไร่
• 3 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ 2 ที่จอดรถ
• พื้นที่ใช้สอย 164 ตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้น 4.59 ล้านบาท (ต้นปี 2012)
• www.ap-thai.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87 ตั้งอยู่ที่บริเวณทางเชื่อม (ซอยสุวรรณ) ระหว่างลาดพร้าว 87 กับลาดพร้าว 101 โดยโปรเจคนี้สามารถเข้าออกเส้นทางหลักได้ 3 เส้นทาง คือ

1. ถนนเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา เข้าซอยข้าง CDC เป็นระยะทาง 1.5 กิโลเมตร
2. ถนนลาดพร้าวเข้าซอย 87 (จันทราสุข) เป็นระยะทาง 1.5 กิโลเมตร
3. ถนนนวมินทร์ ทะลุทางลัดถนนโพธิ์แก้ว ลาดพร้าว 101 เป็นระยะทาง 3.5 กิโลเมตร

วันนี้ผมเลือกเส้นทาง 1) คือมาจากเส้นเลียบทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ขับตรงมาเรื่อยๆ จากทางรามอินทรา

ผ่าน CDC ที่เป็นศูนย์ Furnishing ที่ครบครันที่สุดของประเทศไทย รวมถึงร้านอาหาร สถานที่ Hang Out และ Lifestyle โน่นนี่นั่น

ทางเข้า CDC ทางนี้ ให้เลยไป

เลยไปหน่อยจะเจอสามแยกเล็กๆคือตำแหน่งสุดซอยจันทราสุข (ลาดพร้าว 87)

ซอยนี้ก็อย่างว่า เล็ก เลยมีรถเค้าคิวกันบ้าง ใช้เป็นทางลัดกันประจำ

เลี้ยวเข้าไปหน่อยถนนก็จะกว้างขึ้น ทางซ้ายเป็นทางเข้ารองของ CDC

ถนนลาดยางเรียบวิ่งสบาย ซ้ายขวาพัฒนาแล้ว

เข้าไปเรื่อยๆตามทาง เกาะป้ายบอกทางไปเรื่อยๆ หรือเกาะป้ายทางลัดเขียวๆ มุ่งไปทางลาดพร้าว 101

เส้นทางนี้คนก็ใช้เป็นทางลัดกันประจำ

ขนาดเข้ามาลึกๆแล้วก็ยังมีเซเว่น

แต่ถ้าเจอรถจอดคันนึง โดยเฉพาะรถใหญ่ๆ เหตุการณ์ก็จะเป็นแบบนี้

ป้ายข้างตึกบอกให้เลี้ยวซ้ายเข้าแยก

แยกนี้แหละครับ ซอย 10

ออกไปแล้วเลี้ยวซ้ายอีกที ตอนที่โครงการขายอยู่ก็จะตามป้ายโครงการได้ แต่พอโครงการไม่ได้ขายแล้วให้ตามป้ายเขียว ทางลัดซอยลาดพร้าว 101

พอเลี้ยวหลายๆทีเข้า ทางเริ่มจะแคบลงและมีความคึกครื้นน้อยลงแล้ว

ขวาตรงนี้อีกรอบ ซอยตึกเขียวๆ

มาออกซอยสุวรรณวิ่งตรงไปเรื่อยๆ

ถึงแล้วครับ บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87

แผนที่จากทางเข้าฝั่งถนนเลียบทางด่วนรามอินทรา – เอกมัย รูปข้างล่างเป็นแผนที่จากถนนลาดพร้าว ใช้ระยะทางพอๆกัน 1.5 กิโลเมตร

ถ้าดูจากแผนที่ใน Google Map จะเห็นว่ามีถนนยึกยักไปมาอย่างกับเขาวงกต ถ้าไม่ใช่คนพื้นที่รับรองว่างหลง แต่ถ้าขับสามสี่รอบ ชินแล้วก็จะโอเคหน่อยละ

คราวนี้เราจะพาไปดูรอบๆที่ดินกันก่อน ว่าติดสิ่งปลูกสร้างอะไรหรือไม่

เดินออกมาจากรั้วข้างๆโครงการก็เป็นพื้นที่โล่ง

มองไปด้านหลังก็โล่ง มีบ้านสองชั้นนิดหน่อย ต้นไม้ใหญ่เขียวครึ้ม

กวาดสายตาไปทางขวาก็โล่ง มีบ้านเดี่ยวเป็นเพื่อนบ้านใกล้เคียง

หลังแปลงก่อสร้างก็ยังโล่ง ดังนั้นโครงการนี้น่าจะปลอดภัยเรื่องการถูก Block วิวจากอาคารชั้น 3 อย่างน้อยที่สุดก็ในปัจจุบันยังเซฟครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

 

บ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 87 ออกแบบล้อสถาปัตยกรรม Art Deco โดยใส่ความเป็น Modern ลงไป ให้ Grid Line ต่างๆที่เป็นเส้นสายดูเหลี่ยมและร่วมสมัยมากขึ้น ในขณะที่ยังคงความภูมิฐานของลวดลายและการย่อมุมต่างๆที่เป็นเอกลักษณ์ของ Art Deco เอาไว้

ที่รั้วโครงการก็มีเครื่อง Scan Access Card เพื่อให้ประตูแบบ Double Gate เปิดโดยอัตโนมัติ

นี่ครับภาพของซุ้ม Main Gate ถ่ายจากด้านหลัง

ขับเข้ามาประมาณ 100 เมตร เลี้ยวขวาจอดหน้าสำนักงานขาย มีน้ำพุชั่วคราวอยู่ด้วย

ห้นาตาสำนักงานขายเป็นแบบนี้

วิวจากสำนักงานขายมองลงมาจะเห็นเป็นผืนหญ้าสีเขียวๆ … แต่ตรงนี้จะกลายเป็นแปลงขายในอนาคตนะครับ คือต่อไปจะมี Town Home มาปลูกอีก 1 Log ไม่ใช่หน้าตาแบบนี้

เรามาดูทางเข้าโครงการจากมุมสูงกันบ้าง ก็ดูโอเคนะ ถนนเมนกว้าง 12 เมตร

ด้านขวาเป็นสวนเรื่อยๆไป

โครงการมีส่วนสาธารณะอยู่ 1 แหน่งบริเวณถนนหน้าสำนักงานขาย ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคารนิติบุคคลด้วย รอบสวนประดับด้วยรั้วที่มีหัวเสานกอินทรีสีทองแบบนี้

นี่เป็นส่วนงานน้ำพุหน้าโครงการแต่ปัจจุบันยังไม่ได้เปิดใช้นะครับ

อาคารสำนักงานนิติบุคคลก็ก่อสร้างด้วยรูปทรงแบบเดียวกัน

บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87 เป็นโครงการที่ 2 ของ AP ที่ใช้เทคนิคการก่อสร้างแบบ Pre-cast หรือแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูป โดยพัฒนามาอีกขั้นจากโครงการบ้านกลางเมือง ลาดพร้าว 101 ที่ยังใช้วิธีก่ออิฐฉาบปูนแบบธรรมดาอยู่

ส่วนปลายสุดของสวนสาธารณะเป็นสนามเด็กเล่น มีเครื่องเล่นเด็กวางไว้เรียบร้อย ใส่ห่อพลาสติกไว้เลยยังไม่ได้แกะใช้

ถ่ายจากสวนย้อนกลับไปหน้าโครงการได้บรรยากาศแบบนี้ ร่มรื่นพอควร

เรากำลังจะเข้าไปที่ Sales Office กันแล้ว มีการเอาไม้ระแนงมาห่อเสาไฟฟ้าไว้ให้ดูดีนิดนึงด้วย

นั่งในสำนักงานขายแล้วครับ เตรียมคุยกับเซลล์ต่อไป

สิ่งอำนวยความสะดวก

• สวนสาธารณะ 1 แห่งพร้อมเครื่องเล่นเด็ก
• รั้วสูง 3 เมตร ต่อระแนงสูง 3 เมตร
• ระบบ CCTV 16 จุดรอบรั้วโครงการ
• Double Gate
• Access Card

Product Walkthrough

สินค้าของโครงการบ้านกลางเมืองมีชนิดเดียว คือทาวน์โฮม 3 ชั้น 3 ห้องนอน, 3 ห้องน้ำ ขนาด 164 ตารางเมตร จอดรถได้ 2 คัน ที่ดินเริ่มต้น 20 ตารางวา แต่แบ่งการจัดวาง Layout ด้วยกัน 3 รูปแบบเรียกว่า Type A, B และ C ทั้งสามแบบหน้ากว้าง 5 เมตรเท่ากันครับ

Floor Plan ตัวนี้ต่างจากลาดพร้าว 101 ตรงที่ไม่มีเสากลางบ้าน เพราะเป็นการก่อสร้างด้วยระบบ Pre-casting Technology รายละเอียดเล็กๆน้อยๆก็มีเปลี่ยนแปลง เช่นประตูที่เชื่อมเข้าหากันระหว่างห้องนอนเล็กทั้งสองห้องครับ

Type A มีจุดเด่นตรงที่ชั้น 2 ทั้งชั้นป็นห้องนอน ที่ต่อ Walk-in Closet ไปยังห้องน้ำได้ ภาษาการตลาดของ AP เรียกว่าเป็น Penthouse อยู่ชั้น 2

Type B ถอดห้องน้ำ Master และส่วน Walk-in Closet ของช้ัน 2 ออก ปรับฟังก์ชั่นกลายเป็นห้อง Family Room ชั้นบนแทน

Type C จะคล้ายๆกับ Type A แต่เอาห้องนอนใหญ่ไปไว้เต็ม Floor ที่ชั้น 3 และปรับระเบียงหน้าบ้านให้กว้างขึ้นมาก เหมาะกับคนที่ชอบอยู่คอนโดมิเนียม Low Rise … และยังเดินขึ้นลงบันได 3 ชั้นทุกวันไหวนะครับ

เราจะพาไปดูบ้านตัวอย่างแบบ Type B กันนะครับ ที่มีห้องนอนใหญ่ 2 ห้อง การตกแต่งห้องตัวอย่างของบ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87 ก็จะเน้นหรูเข้าว่า ดรอปฝ้าและผนังใส่หลอดไฟไว้ข้างใน ให้สะท้อนออกมาเป็นสีเรืองทองๆหน่อย เพิ่มอารมณ์ความหรูหราจาก Lighting

ที่ห้อง Family Room ชั้นสองก็มีการจัดวางโอเค Built ตู้หนังสือเต็มเพดานจากระยะพื้นถึงเพดานที่ 2.8 เมตร ด้านบนสุดจึงทำไฟใส่ไว้ในตู้ กระจายแสงด้วยกระจกฝ้าทำให้ได้มู้ดอีกแบบ (ทั้งหมดนี้ของแต่งโชว์เฉยๆนะครับ ต้องไปทำเอง)

เตียงนอนตั้งโซฟาไว้ปลายเตียง

นี่เป็นห้องนอนที่ชั้น 3 จะเห็นว่าบ้านแบบ Type B นั้นห้องนอนที่ชั้น 2 และ 3 ได้ขนาดพอๆกันเลย

ห้องน้ำจากห้องนอนใหญ่เป็น Double Access สามารถเดินทะลุไปยังอีกห้องนอนเล็กอีกห้องหนึ่งได้โดยที่ไม่ต้องผ่านโถงระเบียง ก็คือใช้แชร์กันนั่นเอง

อ่านเพิ่มเติม Product Walkthrough ได้จากรีวิวของโครงการบ้านกลางเมืองลาดพร้าว 101 และรัชดา 36 (เสือใหญ่) นะครับ เพราะว่าเป็นสินค้าชนิดเดียวกัน

Price vs Performance

• Town Home 3 ชั้น ยูนิตปกติ 4.59 ล้านบาท 20.5 ตารางวา
• Town Home 3 ชั้น ยูนิตหน้าสวน 4.99 ล้านบาท 20.5 ตารางวา

• จอง 20,000 บาท
• ทำสัญญา 30,000 บาท
• ที่ดินเพิ่มลด ตารางวาละ 54,000 บาท
• ค่าส่วนกลาง 78 บาทต่อตารางวาต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87 ขยับเข้าใกล้เมืองมาจากโครงการลาดพร้าว 101 อีกเกือบ 2 กิโลเมตร แม้ว่าทำเลจะอยู่ในซอยของซอยของซอย แต่ก็เป็นซอยทางลัดที่สามารถใช้เดินทางได้ค่อนข้างสะดวก โดยเฉพาะอย่างยิ่งใกล้ศูนย์ความเจริญและ Life Style อย่าง CDC

การจราจรของซอยลาดพร้าว 87 ก็ไม่ได้ต่างไปจากซอย 101 ไปมาก บทจะติดก็ติด รถจอดขวางซอยก็ติด แต่ก็เป็นบางจังหวะเวลาไม่ได้เป็นทั้งวัน ถ้าใช้รถก็จะสะดวกแน่นอน เพราะว่าสามารถขับไปออกทางด่วนในระยะแค่ 1.5 กิโลเมตร ใช้ทางเข้าออกเส้นหลักเป็นทางด่วนรามอินทรา-เอกมัยกับถนนเลียบทางด่วน ส่วนทางหนีทีไล่ก็สามารถออกลาดพร้าวและนวมินทร์ได้ครับ

ถ้าเป็นคนที่ไม่ใช้รถ ในซอยลึกขนาดนี้จะให้เดินออกไปถนนใหญ่คงจะไม่ไหวเพราะไม่มีรถสาธารณะ ต้องพึ่งพารถ Taxi และพี่วินเป็นหลัก ซึ่ง Taxi ก็ไม่ค่อยจะวิ่งในซอยทางลัดให้เรียกง่ายๆหน้าโครงการกันสักเท่าไร

วัสดุอุปกรณ์ของโครงการบ้านกลางเมืองให้มาตามสมควร ถ้าเทียบเกรดก็อยู่ในช่วงบ้านเดี่ยว 3-5 ล้านบาท วงกบอลูมิเนียมอบขาว กระจกเขียวตัดแสง ระยะพื้นถึงฝ้า 2.8 เมตร กระเบื้องแกรนิตโต้ พื้นลามิเนต 8 มม. ครัวปูน บันไดปูน แอร์ซัมซุง ที่เก็บของใต้บันได 2 จุด แต่ก็ยังขาดอุปกรณ์ไปเล็กน้อยอย่างฉากกั้นอาบน้ำ Tempered Glass ที่ต้องไปติดตั้งเองนะครับ

การออกแบบทำออกมาได้ดีอยู่แล้ว ประสบการณ์ในการออกแบบบ้านกลางเมืองที่สั่งสมมานานของ AP ทำให้เข้าใจว่าฟังก์ชั่นไหนสมควรจะอยู่ตรงไหน การออกแบบ Type A, B, C มา 3 แบบ ในพื้นที่ใช้สอยเท่ากันพอดี สามารถตอบคำถามความต้องการของผู้อยู่อาศัยได้ 3 Lifestyles ในขณะที่ใช้โครงสร้างหลักเหมือนกันเป๊ะๆได้ จัดว่าเป็นนวัตกรรมที่เกิดขึ้นจากประสบการณ์ ให้ลูกค้าเลือกได้ว่าอยากจะได้ห้องนอนแบบ Penthouse ที่ชั้น 2 หรือ 3 หรือต้องการห้อง Family Room อีกห้อง

สาธารณูปโภคของลาดพร้าว 87 ดีกว่าลาดพร้าว 101 อยู่พอสมควร CCTV มี 16 จุดรอบรั้วโครงการ, Gate ที่ซุ้มประตูเป็นสองชั้น, สวนสาธารณะ เครื่องเล่นเด็ก แต่ไม่มีสโมสร ไม่มีสระว่ายน้ำ

Judgement

ทำเล 30%, การเดินทางโดยใช้รถ 20%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 10%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับแพคเกจ 4.6 ล้านบาท, Q1/2012

• ทำเล 8.25/10 – ทำเลดีใกล้ CDC อยู่ในซอยระยะ 1.5 กิโลเมตรจากถนนใหญ่
• เดินทางด้วยรถ 8.5/10 – มีทางด่วนในระยะใกล้ เข้าออกได้ 3 เส้นทาง
• ไม่ใช้รถ 6.75/10 – ด้วยความที่เป็นซอยของซอยของซอย ทำให้เรียกรถสาธารณะค่อนข้างยาก
• วัสดุ 7.5/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของที่เหมาะสม แต่ด้วยราคาที่แพงกว่าลาดพร้าว 101 อยู่พอควรเลยต้องปรับลดคะแนนลง เพราะว่าให้วัสดุเหมือนกัน
• แบบ 9/10 – บ้านกลางเมืองเชี่ยวชาญเรื่องแบบบ้าน Townhome 3 ชั้นอยู่แล้ว
• สาธารณูปโภค 7/10 – มีพอสมควร

• 7.95 / 10.00

BOTTOM LINE

บ้านกลางเมืองลาดพร้าว 87 เหมาะสำหรับครอบครัวที่ใช้รถในการเดินทางเป็นหลัก มีงบประมาณราว 5 ล้านบาท อยู่อาศัยไม่เกิน 4-5 คน ใช้เส้นทางเลียบทางด่วนรามอินทรา-เอกมัยและโซนลาดพร้าว ใช้ชีวิตแถว CDC และ The Crystal

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ