‘เช่าซื้อคอนโด’ ชื่อเรียกที่ใครหลายคนอาจจะไม่คุ้นหู เพราะวิธีนี้ไม่ได้นิยมใช้กับอสังหาริมทรัพย์อย่าง คอนโด บ้าน ที่ดิน กันสักเท่าไหร่ แต่จะนิยมใช้กับทรัพย์สินอื่นๆ ที่ยิ่งนานมูลค่าจะยิ่งลดลงมากกว่า เช่น รถยนต์ ทีวี เป็นต้น ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะ การทำสัญญาจะเกิดขึ้นในปัจจุบันแต่มีผลไปในอนาคต เช่น รถยนต์ยิ่งนานวันยิ่งเสื่อมราคา แต่เจ้าของสินค้าได้ทำสัญญา ณ ปัจจุบันที่มีราคาสูงสุดอยู่นั่นเอง หากมีการผิดสัญญา ผู้เช่าเอาสินค้ามาคืนก็ยังไม่ขาดทุนค่ะ

กลับกัน..คอนโดเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อาจมีราคาขึ้นได้ในอนาคต ทำให้หลายคนสงสัยว่าทำไมถึงเอาวิธีนี้มาใช้กับคอนโด? ส่วนใหญ่เกิดจากความจำเป็นของผู้เช่า ที่อยากได้คอนโดเป็นของตัวเองแต่ไม่มีหลักฐานทางการเงินที่ดีพอ ไม่ได้หมายความว่าฐานะของผู้กู้ไม่ดีนะคะ แต่บางคนอาจจะเป็นพ่อค้าแม่ค้าที่ไม่มีหลักฐานการเงิน ทำให้สถาบันไม่ปล่อยเงินกู้ให้ค่ะ

ก่อนอื่นอยากบอกให้สบายใจไว้ก่อนว่าการเช่าซื้อคอนโดนั้น ไม่ใช่เรื่องผิดกฎหมาย สามารถทำได้ แต่ต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษร มีการลงชื่อกำกับทั้งผู้เป็นเจ้าของและผู้เช่าซื้อ ไม่อย่างนั้นจะถือว่าเป็นโมฆะ แต่ที่ไม่ค่อยนิยมทำกันก็เพราะว่ามีความเสี่ยงทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งจะค่อยๆ อธิบายไปนะคะ เริ่มแรกเราไปทำความรู้จักกันก่อนดีกว่าค่ะว่า ‘การเช่าซื้อคอนโด’ คืออะไร

เช่าซื้อคอนโดคืออะไร

คือ การที่เจ้าของคอนโดปล่อยเช่าให้ผู้เช่าปกตินี่แหละค่ะ แต่ทำสัญญากันไว้ว่าเมื่อจ่ายเงินครบตามที่ตกลงกันไว้ เช่น จ่ายเดือนละ 20,000 บาท 10 ปี แล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของผู้เช่า ผู้เช่าก็ได้ประโยชน์จากการที่ไม่ต้องเสียค่าเช่าไปเปล่าๆ ทุกเดือน โดยมีความหวังว่าสุดท้ายปลายทางก็จะได้เป็นเจ้าของคอนโดนั่นเอง

แต่แน่นอนว่าเจ้าของห้องจะต้องคิดค่าเช่าแพงกว่าปกติอยู่แล้ว เช่น คอนโดนี้ให้เช่ากันอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน หากทำสัญญาเช่าซื้ออาจจะคิด 20,000 บาท/เดือน เพราะต้องรวมมูลค่าของห้อง, Capital Gain (มูลค่าเพิ่มของคอนโดในอนาคต) ดอกเบี้ยและค่าเสียโอกาสต่างๆ เข้าไปด้วย ซึ่งจะเรียกเก็บเฉลี่ยเป็นรายเดือนเท่าๆ กันทุกเดือน เมื่อครบจำนวนงวดที่กำหนด ก็จะโอนกรรมสิทธิ์ให้ค่ะ

ความแตกต่างของการทำ ‘สัญญาเช่าซื้อ’ กับ ‘สัญญาซื้อขาย’ นั้นอยู่ที่ กรรมสิทธิ์ หากเราซื้อขายปกติ กรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อในทันที หรือแม้เรากู้ธนาคารมาจ่ายก็จะมีการลงชื่อเราไว้หลังโฉนดเช่นกัน โดยสลักหลังโฉนดไว้ว่าเราเป็นผู้จำนองทรัพย์สินนี้ไว้กับสถาบันการเงิน แต่การเช่าซื้อนั้นเสี่ยงมากกว่า เพราะชื่อหลังโฉนดก็ยังคงเป็นของเจ้าของห้องคนเดิม จนกว่าเราจะจ่ายค่าเช่าให้ครบตามที่ทำสัญญากันไว้เท่านั้น

อีกเรื่องนึงที่แตกต่างคือ การจ่ายเงิน หากเราเช่าซื้อคอนโด จะเป็นการจ่ายค่าเช่าให้กับเจ้าของห้องโดยตรง ไม่มีธนาคารมาเป็นตัวกลางจึงมีความน่าเชื่อน้อยกว่าการซื้อขายคอนโดตามปกติ ที่ธนาคารจะเป็นผู้รับจำนอง แล้วเราค่อยผ่อนจ่ายกับทางธนาคารอีกที จึงควรเก็บใบเสร็จรับเงินไว้ให้ดีด้วยนะคะ เผื่อต้องใช้เป็นหลักฐานขึ้นศาลในอนาคต

สัญญาเช่าซื้อคอนโดจะถูกยกเลิกจากสาเหตุอะไร

1. กฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 574 บอกไว้ชัดเจนนะคะว่า หากผู้เช่าไม่จ่ายเงิน 2 งวดติดกัน ก็จะถือว่าผิดสัญญาทันที สามารถยกเลิกสัญญาได้เลยนะ จึงต่างกับการจำนองกับธนาคารที่ยังมีการต่อรอง ขอผ่อนผันกันได้ หรือเมื่อผู้เช่าซื้อทำผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่งก็ถือว่าเลิกสัญญาในทันทีด้วยเช่นกัน

2. ตามกฎหมายประมวลแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 573 ผู้เช่าจะบอกเลิกสัญญาตอนไหนก็ได้ เพียงแค่ย้ายออก คืนคอนโดให้กับเจ้าของในสภาพที่เรียบร้อยเหมือนเดิม โดยไม่ต้องห่วงว่าจะเป็นการผิดสัญญาหรือไม่ เพราะเป็นสิทธิที่กฎหมายกำหนดให้ผู้เช่าซื้อมีสิทธิเลิกสัญญา ไม่จำเป็นต้องจ่ายค่าเช่าจนครบก็ได้

3. คอนโดที่เช่าซื้อสูญหายโดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่าซื้อ เช่น ตึกถล่ม, ไฟไหม้อาคาร จนไม่สามารถอยู่อาศัยได้ก็จะถือว่าสัญญานี้ถูกยกเลิกโดยอัตโนมัติ

การเช่าซื้อคอนโดเหมาะกับใคร?

ทางฝั่งผู้ให้เช่าซื้อ หรือ เจ้าของคอนโด วิธีนี้เป็นทางเลือกสำหรับเจ้าของคอนโดที่ถือกรรมสิทธิ์เป็นของตัวเอง มีความจำเป็นอยากได้เงิน แต่ขายคอนโดไม่ออก ปล่อยเช่าไม่ได้ราคา ยิ่งในยุค Covid-19 ที่เศรษฐกิจซบเซาแบบนี้ ลูกค้าที่มาดูห้องอาจไม่มีเงินก้อน หรือกู้ธนาคารไม่ผ่าน วิธีเช่าซื้อจึงเป็นอีกหนึ่งทางเลือก

แต่อยากให้ถามตนเองให้ดีก่อนว่าโอเคกับคนเช่าซื้อแน่ๆใช่มั้ย เพราะอาจเป็นคนที่ไม่มีเครดิตเพียงพอที่ธนาคารจะปล่อยกู้ให้ จึงต้องมาเช่าซื้อกับเรา และเค้าจะไม่ได้จ่ายเราเป็นเงินก้อนใหญ่ๆ ก้อนเดียว แต่ผ่อนรายเดือนเป็นเบี้ยหัวแตกแทนนะคะ

ทางฝั่งผู้เช่าซื้อ เหมาะกับผู้ที่ปัจจุบันเช่าคอนโดอยู่ มีแผนจะซื้อคอนโดเป็นของตัวเองในอนาคตและไม่อยากเสียค่าเช่าต่อเดือนไปฟรี ๆ หรือผู้ที่มีรายได้น้อย ยังไม่มีความสามารถมากพอที่จะกู้ซื้อคอนโดให้ผ่านได้ หรือผู้ที่มีเหตุผลต่าง ๆ เช่น มีภาระค่าใช้จ่ายต่อเดือนสูง มีหนี้สินอื่น ๆ ที่ยังต้องผ่อนธนาคารอยู่ เป็นต้น

ความเสี่ยงในสัญญาเช่าซื้อคอนโด

อย่างที่เกริ่นไปในตอนต้นแล้วว่าการเช่าซื้อคอนโดนั้นมีความเสี่ยงทั้ง 2 ฝ่าย ส่วนหนึ่งก็เพราะเป็นการทำสัญญาระหว่างบุคคลกับบุคคล ไม่มีสถาบันการเงินมาเกี่ยวข้อง จึงไม่มีการรับรองความสามารถในการจ่ายของผู้เช่าซื้อ และไม่มีการการันตีความน่าเชื่อถือของผู้ให้เช่าซื้อด้วยเหมือนกัน ดังนั้นรายละเอียดในสัญญาจะต้องชัดเจน ควรปรึกษาทนาย หรือผู้มีความรู้ทางกฎหมายให้มาก ว่าสัญญามีช่องว่างตรงไหนบ้าง และส่วนไหนที่อาจจะไม่เป็นธรรมกับทั้งคู่ค่ะ

ความเสี่ยงทางฝั่งผู้ให้เช่าซื้อ หรือ เจ้าของคอนโด

  • ก่อนที่เราจะตัดสินใจให้เช่าซื้อคอนโด ต้องมีข้อมูลของผู้เช่าซื้อให้ละเอียดก่อน เพราะ หากเครดิตดี รายได้เพียงพอ คนส่วนใหญ่ก็คงเลือกที่จะกู้ซื้อคอนโดผ่านธนาคารมากกว่า จึงต้องสันนิษฐานไว้ก่อนว่ากลุ่มผู้มาเช่าซื้อนั้นเป็นคนที่ไม่ผ่านเกณฑ์ที่ธนาคารรับปล่อยกู้ เทคนิคอย่างนึงคือการขอดูเอกสารกู้ซื้อคอนโดจากธนาคาร ว่าเคยยื่นจริงมั้ย ยอดเท่าไหร่ มีรายได้ต่อเดือนเท่าไหร่ เพื่อใช้ประกอบการพิจารณาค่ะ
  • การเก็บเงินเป็นรายเดือนก็มีความเสี่ยงที่จะได้เงินไม่ครบเช่นกัน ยิ่งกฎหมายกำหนดไว้ว่าสัญญาจะยกเลิกก็ต่อเมื่อ ผู้เช่าซื้อไม่จ่ายเงิน 2 งวดติดกัน แต่หากมีการจ่ายแบบงวดเว้นงวด ก็ยังถือว่าไม่สามารถยกเลิกสัญญาได้นะคะ ซึ่งถ้าเจอผู้เช่าซื้อลักษณะนี้ก็คงต้องปวดหัวในการตามค่าเช่าทุกเดือนอีกต่างหาก
  • อีกอย่างนึงที่เจ้าของคอนโดต้องเตรียมรับมือไว้ก็คือ การบอกเลิกสัญญาของผู้เช่าซื้อ ที่สามารถทำได้ทุกเมื่อ จึงต้องทำแผน B แผน C สำหรับรองรับเหตุการณ์ที่จะเกิดขึ้นได้ทุกเมื่อ

ความเสี่ยงทางฝั่งผู้เช่าซื้อ

  • ราคาที่ตกลงกันในสัญญาเช่าซื้อ มักจะเป็นราคาที่เจ้าของคอนโดบวกเพิ่มไว้แล้วทั้งดอกเบี้ย และราคาห้องที่ต้องการ ซึ่งผู้เช่าซื้อควรเช็คราคาในตลาดด้วยเช่นกันว่าสมเหตุสมผลมั้ย จึงต่างจากดอกเบี้ยของธนาคารที่มีการปรับขึ้นลงได้ ขอ Refinance ได้ เป็นต้น
  • ความน่าเชื่อถือของเจ้าของห้องที่เป็นเพียงบุคคลธรรมดาไม่ใช่ธนาคาร ยกตัวอย่างเคสนึงที่เคยฟังมาว่า เจ้าของคอนโดทำสัญญาไว้ว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อจ่ายค่าเช่าจนครบ และจะโอนก็ต่อเมื่อมีการจัดตั้งนิติบุคคลแล้วเท่านั้น ไม่ได้ระบุว่าจะโอนภายในกี่วันหลังจากจ่ายค่าเช่าครบ เมื่อผู้เช่าซื้อผ่อนหมดแต่เจ้าของไม่ยอมโอนให้เพราะอ้างว่ายังไม่มีการจัดตั้งนิติฯ ซึ่งจริงๆ แล้วเจ้าของคอนโดนั้นขาดทุน มีปัญหาเกี่ยวกับการจ่ายค่าส่วนกลางคอนโดอยู่ ก็ทำให้เป็นปัญหาได้
  • หากเจ้าของคอนโดเสียชีวิตก่อนหมดสัญญาก็อาจเกิดปัญหาเกี่ยวกับผู้รับมรดก เพราะสัญญาฉบับนี้จะเป็นมรดกตกไปถึงรุ่นทายาทด้วยเหมือนกัน ก็ไม่รู้ว่าทายาทที่มารับช่วงต่อจะซื่อสัตย์ขนาดไหนใช่มั้ยคะ ถ้าเจอเจ้าของคอนโดที่ไม่อยากโอนคอนโดให้ ก็คงพยายามเลี่ยงที่จะไม่รับเงิน 2 งวดสุดท้าย หรือพยามยามทำให้ผิดสัญญาสักข้อหนึ่ง ซึ่งก็เป็นเหตุให้สามารถยกเลิกสัญญาได้แล้วค่ะ

สัญญาเช่าซื้อคอนโดต้องมีอะไรบ้าง

1. รายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์และคู่สัญญา เป็นข้อมูลทั่วไปเช่น ที่ตั้งคอนโด เลขห้อง และข้อมูลของผู้ทำสัญญาทั้ง 2 ฝ่ายตามมาตรฐานของสัญญาทั่วไป

2. การชำระเงินและค่าใช้จ่าย โดยระบุให้เรียบร้อยว่า จ่ายงวดละเท่าไหร่ ทั้งหมดกี่งวด รวมเป็นเงินเท่าไหร่ โดยกำหนดว่าแต่ละงวดจะจ่ายภายในวันที่เท่าไหร่ และหากไม่จ่ายมีค่าปรับหรือกระบวนการอย่างไรต่อไปบ้างค่ะ นอกจากนี้ยังต้องระบุถึงความรับผิดชอบในการจ่ายค่าน้ำไฟ ภาษี ค่าส่วนกลาง ค่ากองทุน เป็นต้น

3. การใช้ประโยชน์จากทรัพย์สินที่เช่าซื้อ เนื้อหาในข้อนี้ที่ควรระบุ เช่น

  • การห้ามนำทรัพย์สินที่เช่าซื้อไปให้ผู้อื่นเช่าต่อ หรือใช้ประโยชน์จนเกิดภาระติดพันใดๆ
  • การต่อเติมจะต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าซื้อเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน
  • ผู้เช่าซื้อจะต้องดูแลรักษา ซ่อมแซมห้องให้ดูดีอยู่เสมอ
  • ไม่รบกวนสิทธิของผู้อื่นที่อยู่ในคอนโดเดียวกัน

ซึ่งต้องมีการกำหนดโทษไว้ด้วยว่า ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิที่จะส่งหนังสือแจ้ง หากไม่ปฏิบัติตามหรือซ่อมแซมห้องภายใน 30 วัน ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิในการเรียกค่าเสียหายหรือบอกเลิกสัญญาได้ เป็นต้น

4. การโอนสิทธิตามสัญญา เผื่อไว้ในกรณีที่ผู้เช่าซื้ออยากเปลี่ยนสิทธินี้ให้กับผู้อื่นเป็นคนจ่ายต่อ ก็สามารถทำได้ แต่ต้องระบุว่าภาระค่าใช้จ่ายในการโอนนั้นใครจะเป็นผู้จ่ายให้

5. การประกันภัยคอนโดที่เช่าซื้อ ข้อนี้เป็น Optional จะทำหรือไม่ขึ้นอยู่กับการตกลงทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งต้องตกลงกันว่าใครจะเป็นผู้จ่ายค่าประกันภัยและใครจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ค่ะ

6. การปฏิบัติตามข้อบังคับ ข้อนี้เหมือนกับการทำสัญญาเช่าที่ต้องระบุให้ปฏิบัติตามข้อบังคับของนิติบุคคล

7. กรณีผู้เช่าซื้อผิดนัด ในกรณีที่ผู้เช่าซื้อไม่ยอมจ่ายค่าเช่างวดใดงวดหนึ่ง จะต้องมีการระบุไว้ด้วยว่ามีค่าปรับเท่าใด เช่น ปรับในอัตราร้อยละ 10 ของเงินที่ค้างชำระต่อปี และหากมีการผิดสัญญาไม่จ่ายค่าเช่า 2 งวดติด ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิในการบอกเลิกสัญญาได้ และเงินที่ผู้เช่าซื้อชำระไว้ก่อนหน้า ผู้ให้เช่ามีสิทธิริบได้ทั้งหมด และผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะกลับเข้าไปยึดครองทรัพย์สินที่เช่าซื้อนั้นได้ทันที

8. การบอกเลิกสัญญา ผู้ให้เช่าซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ หากผู้เช่าซื้อผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง

9. การโอนกรรมสิทธิ์ ข้อนี้ผู้เช่าซื้อต้องระวังเป็นพิเศษเพราะเป็นการระบุว่า หากมีการจ่ายค่าเช่าจนครบตามจำนวนที่ตกลงกันไว้แล้ว ผู้ให้จะโอนกรรมสิทธิ์ให้เรียบร้อยภายในเมื่อไหร่ เช่น ภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้จ่ายค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ครบถ้วน รวมถึงการกำหนดค่าธรรมเนียม ค่าอากร ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และค่าใช้จ่ายต่างๆในการโอนกรรมสิทธิ์ว่าใครจ่ายส่วนไหน หรือแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง

ตัวอย่างการเช่าซื้อคอนโด

กรณีของคุณมิสเตอร์ควีน ซื้อคอนโดมาในราคา 2 ล้านบาท มีการจดกรรมสิทธิ์เป็นของมิสเตอร์ควีนเรียบร้อยแล้ว ต่อมานาย A มาติดต่อขอเช่าซื้อคอนโดของมิสเตอร์ควีน ซึ่งปกติแล้วที่คอนโดนี้ให้เช่ากันอยู่ที่เดือนละ 10,000 บาท

มิสเตอร์ควีนจึงยื่นข้อเสนอให้นาย A ทำสัญญาตามนี้

  • ค่าเช่าเดือนละ 25,000 บาท
  • จ่ายทุกเดือนเป็นเวลา 10 ปี
  • เท่ากับ 25,000 x 120 งวด = 3,000,000 บาท ซึ่งมิสเตอร์ควีนจะได้กำไรประมาณ 1 ล้านบาท (ยังไม่ได้หักภาษีและค่าธรรมเนียมการโอน)

ส่วนนาย A เมื่อจ่าย 25,000 บาท ครบ 120 งวด ก็จะได้กรรมสิทธิ์เป็นเจ้าของคอนโด จากเดิมที่ต้องจ่ายค่าเช่าเดือนละ 10,000 บาทไปเปล่าๆ รวม 10 ปีก็ประมาณ 1.2 ล้านบาท เท่ากับว่านาย A ประหยัดค่าเช่าในระยะเวลา 10 ปีไปได้เท่ากับ 2 แสนบาทค่ะ

ทางออกอีกทางหนึ่งสำหรับใครที่ไม่สามารถกู้ธนาคารซื้อคอนโดได้ คือ การตกลงกับเจ้าของคอนโดให้โอนกรรมสิทธิ์ให้ก่อน โดยทำสัญญาซื้อขายตามปกติ แล้วเอาคอนโดไปจดจำนองกับเจ้าของห้องอีกที วิธีการนี้จะช่วยลดความเสี่ยงในกรณีที่เจ้าของคอนโดไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อของเราตามที่ตกลงกันไว้ค่ะ


เป็นอย่างไรกันบ้างคะสำหรับ ‘การเช่าซื้อคอนโด’ ซึ่งเป็นอีกทางเลือกหนึ่งให้สามารถขายคอนโดในยุค Covid-19 และเป็นทางเลือกของฝั่งคนซื้อเช่นกัน ว่าสามารถซื้อคอนโดได้แม้จะกู้เงินกับธนาคารไม่ผ่าน แต่วิธีนี้ต้องรัดกุมในการทำสัญญาเพราะไม่มีคนกลางที่น่าเชื่อถืออย่างสถาบันการเงินเข้ามาเกี่ยวข้อง ใครสนใจก็อยากให้ปรึกษาวิธีเขียนสัญญากับทนายความที่เชี่ยวชาญโดยเฉพาะ หวังว่าจะเป็นทางออกหนึ่งที่ช่วยเพื่อนๆ ได้นะคะ