ช่วงนี้ทุกคนคงทยอยได้รับหนังสือแจ้งการประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว สำหรับชาวกรุงเทพฯ ปีนี้จะล่าช้าเป็นพิเศษ เนื่องจากทางกรุงเทพฯ ได้มีการเปลี่ยนฐานข้อมูลและโปรแกรมระบบการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงมีข้อมูลเป็นจำนวนมากที่จะต้องตรวจสอบความถูกต้องหลังถ่ายโอนข้อมูล

ซึ่งปี 2566 นี้ทางรัฐบาลยังคงอัตราภาษีเท่าปี 2565 พร้อมส่วนลดให้อีก 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ แต่ๆ อย่าเพิ่งดีใจไปเพราะราคาประเมินที่ดินก็ถึงรอบปรับขึ้นพอดี โดยราคาประเมินที่ดินทั้งประเทศปรับขึ้นเฉลี่ย 8% และราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเพิ่มขึ้นเฉลี่ยประมาณร้อยละ 6% จึงมีผลให้ค่าภาษีที่ดินและปลูกสร้างสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ซึ่งแต่ละคนก็จะมีค่าภาษีแตกต่างกัน ตามราคาประเมินและประเภทการใช้งาน จะรู้ได้อย่างไรว่าต้องจ่ายเท่าไหร่ เรามีวิธีคำนวณมาฝากกันค่ะ

ตัวอย่างบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะระบุประเภท, ขนาด และการใช้ประโยชน์ที่ดิน หากรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ถูกต้อง ก็สามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ และก่อนที่จะควักกระเป๋าจ่ายค่าภาษีใดๆ เราสรุป 4 เรื่องที่ควรจะต้องรู้ก่อนเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาให้ทราบกันค่ะ

1. ใครต้องเสียภาษีบ้าง

คนที่ต้องจ่ายภาษีประเภทนี้ก็คือคนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคำว่าเจ้าของนี้ หมายความว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือคนที่มีชื่ออยู่หลังโฉนดนั่นแหละค่ะ กรณีที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน แค่คนใดคนหนึ่งจ่ายภาษีนี้ครบถ้วนก็ถือว่าชำระเรียบร้อยแล้ว เพราะภาษีชนิดนี้ ชื่อก็บอกว่าเป็นภาษีที่ดิน ดังนั้นจึงผูกอยู่กับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ไม่ได้ผูกอยู่กับบุคคลค่ะ

สำหรับการจัดเก็บภาษีนั้น หากใครเป็นเจ้าของที่ดินสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2566 ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในปีนี้นะคะ เช่น ถ้าซื้อบ้านและโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่ 20 ธันวาคม 2565 ก็จะต้องเสียภาษีที่ดินในปี 2566 เนื่องจากถือกรรมสิทธิ์บ้านหลังดังกล่าวอยู่ในวันที่ 1 มกราคม 2566 นั่นเองค่ะ

2. ต้องจ่ายเท่าไหร่

การจัดเก็บภาษีจะคำนวณจาก “ราคาประเมิน”  ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ไม่ได้คิดจากราคาซื้อขายนะคะ (ตรงนี้หลายๆคนเข้าใจผิดกัน) จริงๆแล้วเราจะทราบว่าต้องเสียภาษีเท่าไรสำหรับปี 2566 นี้ช่วงประมาณเดือนเมษายน หรือที่กรุงเทพฯคือ เดือนมิถุนายน จะเริ่มมีใบแจ้งการเสียภาษีส่งมาให้ อย่างไรก็ตามเราสามารถคำนวณภาษีคร่าวๆเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบในการตรวจสอบหรือเตรียมค่าใช้จ่ายก่อนล่วงหน้า เพราะหากมีข้อข้องใจเกี่ยวกับอัตราภาษีที่ต้องจ่าย  เราก็สามารถยื่นอุทธรณ์โต้แย้งได้ ภายใน 30 วันนับจากวันที่ได้รับจดหมาย โดยใช้สูตรการคำนวณนี้ค่ะ

หมายเลข 1 มูลค่าที่ดิน : จากสูตรการที่เราจะรู้มูลค่าที่ดินได้นั้น เราต้องหาจากราคาประเมิน โดยเราสามารถหาได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ >>  http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/   

ใน Website จะมีทั้งราคาประเมินที่ดินจากเลขโฉนด , จากเลขที่ดิน ซึ่งเราก็เลือกกรอกตามข้อมูลที่เรามีอยู่ได้ โดยดูจากหน้าโฉนดเลยนะคะ

หมายเลข 2 มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง : สำหรับวิธีคิดมูลค่าสิ่งปลูกสร้างจะใช้สูตรนี้ มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = [ ราคาประเมิน (ต่อตารางเมตร) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง] – ค่าเสื่อมราคา

ซึ่งเราสามารถหาราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้างและราคาประเมินต่อตารางเมตรของคอนโด (ห้องชุด) ได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ >>  http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ อีกเช่นเดียวกัน

ส่วนค่าเสื่อมราคาสามารถอ้างอิงตารางในบทความนี้ได้เลยค่ะ อ้างอิงตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือถ้าใครอยากได้วิธีการสอนคำนวณแบบละเอียด ทางทีมงานเคยเขียนบทความไว้แล้ว ในสมัยที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกมาใหม่ๆ ในช่วงปลายปี 2562 สามารถคลิกอ่านได้ที่นี่เลย

หมายเลข 3 มูลค่าห้องชุด : เราสามารถหาราคาประเมินมูลค่าห้องชุดได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์อีกเช่นกัน >>  http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/   

หมายเลข 4 อัตราภาษี : ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกแบ่งออกเป็น  4 ประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม, เกษตรกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า แต่ละประเภทก็จะมีอัตราภาษีที่ไม่เท่ากันตามประเภทของการใช้งาน สังเกตว่าถ้ามีการใช้งานเป็นที่อยู่อาศัยจะถูกเก็บในอัตราที่ต่ำกว่า แต่ถ้าไม่มีการใช้งานหรือใช้งานในเชิงพาณิชย์หรือสามารถใช้หารายได้ จะมีการเก็บอัตราภาษีที่สูงขึ้นนั่นเอง

มาดูรายละเอียดของแต่ละประเภทกันค่ะ เริ่มจากมาดูอัตราภาษีของที่อยู่อาศัยกันก่อน เนื่องจากเป็นสิ่งที่ใกล้ตัวและน่าจะมีผลกระทบกับเรามากที่สุด แต่ก่อนอื่นเราจะต้องทำความเข้าใจกับศัพท์ 2 คำนี้ก่อนได้แก่ บ้านหลังหลัก และ บ้านหลังอื่น

  • บ้านหลังหลัก – คือบ้านพร้อมที่ดินที่เราเป็นเจ้าของ (มีชื่อเราอยู่หลังโฉนด) และ ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นด้วย (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านนะ)
  • บ้านหลังอื่น – คือบ้านหลังอื่นๆ จะเป็นหลังที่ 2, 3, 4….. ก็ได้ที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักนั่นเอง

กรณีของบ้านหลังหลักที่เราเป็นเจ้าของที่ดินและตัวบ้าน จะใช้อัตราภาษีตามตารางด้านบนค่ะ แต่จะได้รับการยกเว้น 50 ล้านบาทแรก

แต่หากเราเป็นเจ้าของแค่บ้านอย่างเดียว (ที่ดินเป็นของคนอื่น) หรือในกรณีคอนโดมิเนียม จะได้รับการยกเว้นเพียง 10 ล้านบาทแรก

แต่ถ้าบ้านนั้นไม่ใช่บ้านหลังหลักของเรา (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน) เรียกว่าเป็นบ้านหลังที่ 2,3,4,… เราจะไม่ได้รับการยกเว้นนะคะต้องเสียภาษีไปตามขั้นบันไดในตารางนะคะ

เรื่องที่เราควรรู้และใกล้ตัวคนในวงการอสังหาฯอย่างเราๆก็คือ ตอนนี้ทางกรุงเทพมหานครสรุปออกมาแล้วว่า “คอนโดที่ปล่อยเช่า” ก็เสียภาษีล้านละ 200 บาทตามตารางด้านบน ไม่ได้จัดเป็นประเภทพาณิชยกรรมนะคะ และสำหรับใครที่ในใบแจ้งภาษีตีความคอนโดของเราว่าเป็น “ที่ใช้ประโยชน์อื่น ๆ” ก็ไม่ต้องไปยื่นหนังสือให้ปวดหัวนะคะ เพราะทางรัฐบาลจะจัดการเปลี่ยนให้เองโดยอัตโนมัติ ทีนี้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าก็ค่อยสบายใจ หายห่วงกับค่าภาษีไปได้ค่ะ

ประเภทพาณิชยกรรม ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในหมวดนี้ ก็คือที่ๆไม่ได้มีไว้เพื่ออยู่อาศัย เช่นการทำการค้าทุกประเภททั้ง ร้านค้า ปั๊มน้ำมัน อพาร์ทเมนท์ เป็นต้น “โดยจะโดนภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัยถึง 10 เท่า”

ประเภทเกษตรกรรม ในปี 2566 จะยกเว้นภาษีที่ดินฯ ให้กับบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมในมูลค่า 50 ล้านบาทแรกเท่านั้น ส่วนที่เกินจากนี้จะใช้อัตราภาษีตามตารางนะคะ

ประเภทที่ดินเปล่า ไม่ได้ทำประโยชน์ ประเด็นที่น่าสนใจคือถ้าเราปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเราจะเสียภาษีพอๆกับพาณิชยกรรมเลยทีเดียวและหากปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าติดต่อกัน 3 ปีจะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% ในปีที่ 4 และจะถูกเก็บเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปีหากยังไม่ได้นำมาทำประโยชน์ แต่ภาษีที่ดินสูงสุดไม่เกิน 3%  ดังนั้นหากใครมีที่เปล่าๆไม่ได้มีแผนทำอะไรแนะนำว่าให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์หรือทำเกษตรกรรมค่ะ

หมายเลข 5 มูลค่ายกเว้น : ในปี 2566 ยังคงมีข่าวดีที่ช่วยบรรเทาภาระภาษีให้กับหลายกรณี ดังนี้

โดยรวมแล้วสิ่งปลูกสร้างทั้ง 4 ประเภท ได้แก่ เกษตรกรรม ที่อยู่อาศัย พาณิชยกรรม และที่รกร้างว่างเปล่า เรียกได้ว่าส่วนใหญ่จะได้ลด 15% ของจำนวนภาษีที่คำนวณได้ค่ะ

รวมถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ได้รับการลดภาษี 50% ตามพระราชกฤษฎีกาลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 เช่น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาใช้เป็นที่อยู่อาศัยและมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน เฉพาะทรัพย์สินที่บุคคลดังกล่าวได้มาทางมรดกและได้จดทะเบียนแล้วก่อนวันที่ 13 มีนาคม 2562, ที่ดินที่ตั้งของโรงผลิตไฟฟ้า, ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ใช้เป็นเขื่อน ก็ได้ลดภาษีลงอีกในอัตรา 15% ของจำนวนภาษีที่ลดไปแล้ว 50%

แต่ส่วนลด 15% นี้จะไม่ได้ลดให้กับที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ได้รับการลดภาษี 90% ตามพ.ร.ฎ. ลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2563 ได้แก่ โรงเรียนในระบบ, โรงเรียนนอกระบบ (ประเภทสอนศาสนา ตาดีกา ปอเนาะ), สวนสัตว์ที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมาย, สวนสนุกที่มีเครื่องเล่นที่ได้รับอนุญาตตามกฎหมายค่ะ

นอกจากนี้ยังมีหมวดที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย และที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ที่ได้ส่วนลดพิเศษอีก ตามรายละเอียด ดังนี้

  • ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการยกเว้นภาษีได้แก่ บ้านหลังหลัก (บ้านที่เราเป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน) ถ้าเราเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้านจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่ๆๆๆ ถ้าเราเป็นเจ้าของเฉพาะแค่บ้าน ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น เราปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของเจ้าคุณปู่  เราจะได้ยกเว้นมูลค่าที่ต้องเสียภาษีแค่  10 ล้านบาทแรกเท่านั้นค่ะ
    ในกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นมีเจ้าของร่วมกันหลายคน แต่ไม่มีใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเลย ถือว่าไม่ได้รับการยกเว้นภาษีนะคะ เพราะถือว่ามีเจตนาไม่ได้ใช้เพื่อการอยู่อาศัย กรณีนี้ต้องมีใครคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้านดังกล่าวด้วย แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านก็ได้ จึงจะสามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีได้
  • ที่ดินเพื่อการเกษตรกรรม ปี 2566 เป็นปีแรกที่ไม่ได้ยกเว้นภาษีที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างให้กับบุคคลธรรมดาที่ใช้ที่ดินทำเกษตรกรรมทั้งหมดแล้วนะคะ จะยกเว้นให้เฉพาะมูลค่า 50 ล้านบาทแรกเท่านั้นค่ะ ส่วนเกิน 50 ล้านบาทแรก เสียภาษีตามอัตราปกติ แต่การทำเกษตรกรรมนั้นไม่ใช่ว่าจะเอาต้นไม้มาปลูกต้น สองต้น หรือเลี้ยงไก่แค่ไม่กี่ตัวก็ได้นะ มีข้อกำหนดต่างๆ เช่น ต้องปลูกพืชเต็มพื้นที่ (ประมาณ  200 ต้นต่อไร่) เป็นต้น อันนี้ถ้าจะปรับเอาที่ดินเปล่ามาทำเกษตรกรรมต้องเช็คเงื่อนไขกันอีกที

พิเศษ!! สำหรับภาษีที่ดินที่เป็นจำนวนเกิน 3,000 บาท เราสามารถขอใช้สิทธิผ่อนชำระได้ 3 งวด เท่าๆ กัน โดยไม่ต้องเสียดอกเบี้ยค่ะ

3. ต้องจ่ายเมื่อไหร่

ระยะเวลาในการจ่ายภาษีที่ดินในปีนี้ จะมีของกรุงเทพฯ ที่ล่าช้ากว่าจังหวัดอื่นๆ เพราะทางกรุงเทพฯ ได้มีการเปลี่ยนฐานข้อมูลและโปรแกรมระบบการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงมีข้อมูลเป็นจำนวนมากที่จะต้องตรวจสอบความถูกต้อง ซึ่งเราสรุปไว้ให้ตามในตารางเลยนะคะ

4. ถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น

การไม่ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนดของปี 2566 นี้คือ เดือนมิถุนายน หรือถ้าของกรุงเทพฯ จะต้องจ่ายภายในเดือนสิงหาคม ทางองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะมีหนังสือแจ้งเตือนไปยังผู้เสียภาษีภายในเดือนถัดไป เพื่อให้มาชำระภาษีที่ค้างไว้ พร้อมดอกเบี้ยปรับและเงินเพิ่มอีก 1% โดยมีอัตราค่าปรับดังนี้

  • ถ้าไม่ได้จ่ายภาษีภายในเวลาที่กำหนด แต่ได้มาชำระภาษีก่อนที่จะได้รับหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดค่าปรับ 10% ของจำนวนภาษีค้างชำระ
  • ถ้าจ่ายภาษีภายในระยะเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดค่าปรับ 20% ของจำนวนภาษีค้างชำระ
  • ถ้าจ่ายภาษีภายหลังจากเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน ให้คิดค่าปรับ 40% ของจำนวนภาษีค้างชำระ
  • ทั้งนี้ผู้เสียภาษีที่ไม่ได้ชำระในเวลาที่กำหนดให้เสียเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีค้างชำระ โดยเริ่มนับจากวันที่พ้นกำหนดเวลาชำระภาษี จนถึงวันที่มีการชำระภาษี แต่ต้องไม่เกินกว่าจำนวนภาษีที่ต้องจ่าย

หากมีภาษีค้างชำระ เจ้าของที่ดินจะไม่สามารถทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้นะคะ อีกทั้งหากค้างชำระจนพ้นเวลา 90 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับหนังสือแจ้งเตือน องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นจะสามารถยึดทรัพย์ไปขายทอดตลาดได้ด้วยนะคะ

เป็นอย่างไรบ้างคะ สำหรับบทความเจาะลึก 4 เรื่องต้องรู้ก่อนจ่ายภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง 2566 ผู้เขียนหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์และหากชื่นชอบ อย่าลืมกด like กด  Share ให้หน่อยนะคะ
^ ^

อ่านเพิ่มเติม