จากสถานการณ์ Covid-19 ที่เริ่มคลี่คลายในปี 2565 ทำให้ปีนี้กระทรวงการคลังไม่ได้มีมาตรการปรับลดภาษีลง 90% เหมือนเช่นปีก่อนๆ พูดได้เต็มปากเต็มคำว่าปี 2565 นี้เราจะต้องจ่ายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแบบจริงจังกันแล้วนะคะ โดยในช่วงปลายปี 64 ถึงต้นปี 65 ที่ผ่านมาหลายคนน่าจะได้รับจดหมายแจ้งภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างกันแล้ว เพื่อให้เราตรวจสอบรายละเอียดในจดหมายว่าถูกต้อง และจะนำข้อมูลนี้ไปคิดภาษีตามเงื่อนไขต่อไป

ตัวอย่างบัญชีรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะระบุประเภทขนาด ขนาดและการใช้ประโยชน์ที่ดิน หากรายการที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไม่ถูกต้อง ก็สามารถยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ และก่อนที่จะควักกระเป๋าจ่ายค่าภาษีใดๆ เราสรุป 4 เรื่องที่ควรจะต้องรู้ก่อนเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาให้ทราบกันค่ะ

1. ใครต้องเสียภาษีบ้างและใครได้รับยกเว้น

คนที่ต้องจ่ายภาษีประเภทนี้ก็คือคนที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งคำว่าเจ้าของนี้ หมายความว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือคนที่มีชื่ออยู่หลังโฉนดนั่นแหละค่ะ กรณีที่มีเจ้าของร่วมกันหลายคน แค่คนใดคนหนึ่งจ่ายภาษีนี้ครบถ้วนก็ถือว่าชำระเรียบร้อยแล้ว เพราะภาษีชนิดนี้ ชื่อก็บอกว่าเป็นภาษีที่ดินดังนั้นมันจึงผูกอยู่กับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ไม่ได้ผูกอยู่กับบุคคลค่ะ

ทั้งนี้ในปี 2565 ยังคงมีข่าวดีที่ช่วยบรรเทาภาระภาษีให้กับหลายกรณี ดังนี้

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะมีการยกเว้นภาษีได้แก่ บ้านหลังหลัก (บ้านที่เราเป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน) ถ้าเราเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้านจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก แต่ๆๆๆ ถ้าเราเป็นเจ้าของเฉพาะแค่บ้าน ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น เราปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของเจ้าคุณปู่  เราจะได้ยกเว้นมูลค่าที่ต้องเสียภาษีแค่  10 ล้านบาทแรกเท่านั้นค่ะ

ในกรณีที่ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นมีเจ้าของร่วมกันหลายคน แต่ไม่มีใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเลย ถือว่าไม่ได้รับการยกเว้นภาษีนะคะ เพราะถือว่ามีเจตนาไม่ได้ใช้เพื่อการอยู่อาศัย กรณีนี้ต้องมีใครคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้านดังกล่าวด้วย แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านก็ได้ จึงจะสามารถใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีได้

และปี 2565 นี้ยังเป็นปีสุดท้ายที่มีการยกเว้นภาษีที่ดินฯ ให้กับบุคคลธรรมดาที่ดินที่มีที่ดินใช้ทำเกษตรกรรม ส่วนปีหน้าเป็นต้นไปจะไม่ได้ยกเว้นทั้งหมด โดยยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรกเท่านั้นค่ะ แต่การทำเกษตรกรรมนั้นไม่ใช่ว่าจะเอาต้นไม้มาปลูกต้น สองต้น หรือเลี้ยงไก่แค่ไม่กี่ตัวก็ได้นะ มีข้อกำหนดต่างๆ เช่น ต้องปลูกพืชเต็มพื้นที่ (ประมาณ  200 ต้นต่อไร่) เป็นต้น อันนี้ถ้าจะปรับเอาที่ดินเปล่ามาทำเกษตรกรรมต้องเช็คเงื่อนไขกันอีกทีค่ะ

2. ต้องจ่ายเท่าไหร่

การจัดเก็บภาษีจะคำนวณจาก “ราคาประเมิน”  ที่ดิน สิ่งปลูกสร้างหรือห้องชุด ไม่ได้คิดจากราคาซื้อขายนะคะ (ตรงนี้หลายๆคนเข้าใจผิดกัน) จริงๆแล้วเราจะทราบว่าต้องเสียภาษีเท่าไรประมาณเดือนเมษายน 2565 โดยจะเริ่มมีใบแจ้งการเสียภาษีส่งมาให้เรา อย่างไรก็ตามเราสามารถคำนวณภาษีคร่าวๆเพื่อใช้เป็นข้อมูลประกอบในการตรวจสอบหรือเตรียมค่าใช้จ่ายก่อนล่วงหน้า เพราะหากมีข้อข้องใจเกี่ยวกับอัตราภาษีที่ต้องจ่าย  เราก็สามารถยื่นอุทธรณ์โต้แย้งได้ โดยใช้สูตรการคำนวณนี้ค่ะ

หมายเลข 1 มูลค่าที่ดิน : จากสูตรการที่เราจะรู้มูลค่าที่ดินได้นั้น เราต้องหาจากราคาประเมิน โดยเราสามารถหาได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ >>  http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/   

ใน Website จะมีทั้งราคาประเมินที่ดินจากเลขโฉนด , จากเลขที่ดิน ซึ่งเราก็เลือกกรอกตามข้อมูลที่เรามีอยู่ได้ โดยดูจากหน้าโฉนดเลยนะคะ

หมายเลข 2 มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง : สำหรับวิธีคิดมูลค่าสิ่งปลูกสร้างจะใช้สูตรนี้ มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = [ ราคาประเมิน (ต่อตารางเมตร) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง] – ค่าเสื่อมราคา

ซึ่งเราสามารถหาราคาประเมินของสิ่งปลูกสร้างและราคาประเมินต่อตารางเมตรของคอนโด (ห้องชุด) ได้จากเว็บไซต์ของกรมธนารักษ์ >>  http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ อีกเช่นเดียวกัน

ส่วนค่าเสื่อมราคาสามารถอ้างอิงตารางในบทความนี้ได้เลยค่ะ อ้างอิงตามระเบียบของคณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือถ้าใครอยากได้วิธีการสอนคำนวณแบบละเอียด ทางทีมงานเคยเขียนบทความไว้แล้ว ในสมัยที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออกมาใหม่ๆ ในช่วงปลายปี 2562 สามารถคลิกอ่านได้ที่นี่เลย

หมายเลข 3 มูลค่ายกเว้น : ในปี 2565 ยังคงมีข่าวดีที่ช่วยบรรเทาภาระภาษีให้กับหลายกรณี ดังนี้

  • บ้านหลังหลัก (บ้านที่เราเป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน) ถ้าเราเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและบ้านจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก
  • ถ้าเราเป็นเจ้าของเฉพาะแค่บ้าน ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดิน เช่น เราปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของเจ้าคุณปู่  เราจะได้ยกเว้นมูลค่าที่ต้องเสียภาษีแค่  10 ล้านบาทแรกเท่านั้นค่ะ
  • ยกเว้นภาษีที่ดินฯ ให้กับบุคคลธรรมดาที่ดินที่มีที่ดินใช้ทำเกษตรกรรม เป็นปีสุดท้ายแล้วนะคะ

หมายเลข 4 อัตราภาษี : ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะถูกแบ่งออกเป็น  4 ประเภท ได้แก่ ที่อยู่อาศัย, พาณิชยกรรม, เกษตรกรรม และที่ดินรกร้างว่างเปล่า ซึ่งแต่ละประเภทก็จะมีอัตราภาษีที่ไม่เท่ากันตามประเภทของการใช้งาน สังเกตว่าถ้ามีการใช้งานเป็นที่อยู่อาศัยจะถูกเก็บในอัตราที่ต่ำกว่า แต่ถ้าไม่มีการใช้งานหรือใช้งานในเชิงพาณิชย์จะมีการเก็บอัตราภาษีที่สูงกว่านั่นเอง

ประเภทที่อยู่อาศัย เรามาดูอัตราภาษีของที่อยู่อาศัยกันก่อน เนื่องจากเป็นสิ่งที่ใกล้ตัวและน่าจะมีผลกระทบกับเรามากที่สุด แต่ก่อนอื่นเราจะต้องทำความเข้าใจกับศัพท์ 2 คำนี้ก่อนได้แก่ บ้านหลังหลัก และ บ้านหลังอื่น

  • บ้านหลังหลัก – คือบ้านพร้อมที่ดินที่เราเป็นเจ้าของ (มีชื่อเราอยู่หลังโฉนด) และ ต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้นด้วย (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านนะ)
  • บ้านหลังอื่น – คือบ้านหลังอื่นๆ จะเป็นหลังที่ 2 3 4….. ก็ได้ที่ไม่ใช่บ้านหลังหลักนั่นเอง

แต่หากเราเป็นเจ้าของแค่บ้านอย่างเดียว (ที่ดินเป็นของคนอื่น) จะได้รับการยกเว้นเพียง 10 ล้านบาทแรก และถ้าบ้านนั้นไม่ใช่บ้านหลังหลักของเรา แต่เป็นบ้านหลังที่ 2,3,4,… เราจะไม่ได้รับการยกเว้นนะคะต้องเสียภาษีไปตามขั้นบันไดในตารางนะคะ

แต่ถ้าบ้านนั้นไม่ใช่บ้านหลังหลักของเรา (ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน) แต่เป็นบ้านหลังที่ 2,3,4,… เราจะไม่ได้รับการยกเว้นนะคะต้องเสียภาษีไปตามขั้นบันไดในตารางนะคะ

เรื่องที่เราควรรู้และใกล้ตัวคนในวงการอสังหาฯอย่างเราๆก็คือ ตอนนี้ทางกรุงเทพมหานครสรุปออกมาแล้วว่า คอนโดที่ไม่ว่าจะอยู่เองหรือคอนโดปล่อยเช่า ก็เสียภาษีคอนโดแค่ล้านละ 200 บาทตามตารางด้านบน ไม่ได้จัดเป็นประเภทพาณิชยกรรมนะคะ และสำหรับใครที่ในใบแจ้งภาษีตีความคอนโดของเราว่าเป็น “ที่ใช้ประโยชน์อื่น ๆ” ก็ไม่ต้องไปยื่นหนังสือให้ปวดหัวนะคะ เพราะทางรัฐบาลจะจัดการเปลี่ยนให้เองโดยอัตโนมัติ ทีนี้นักลงทุนที่ซื้อคอนโดปล่อยเช่าก็ค่อยสบายใจ หายห่วงกับค่าภาษีไปได้ค่ะ

ประเภทพาณิชยกรรม ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในหมวดนี้ ก็คือที่ๆไม่ได้มีไว้เพื่ออยู่อาศัยนั่นเอง เช่นการทำการค้าทุกประเภททั้ง ร้านค้า ปั๊มน้ำมัน อพาร์ทเมนท์ เป็นต้น “โดยจะโดนภาษีสูงกว่าที่อยู่อาศัยถึง 10 เท่า”

ประเภทเกษตรกรรม ปี 2565 ได้รับยกเว้นภาษีที่ดินฯ ให้กับบุคคลธรรมดาที่ดินที่ใช้ทำเกษตรกรรม ส่วนปีหน้าเป็นต้นไปจะไม่ได้ยกเว้นทั้งหมด โดยยกเว้นมูลค่า 50 ล้านบาทแรกเท่านั้นค่ะ

ประเภทที่ดินเปล่า ไม่ได้ทำประโยชน์ ประเด็นที่น่าสนใจคือถ้าเราปล่อยให้ที่ดินรกร้างว่างเปล่าเราจะเสียภาษีพอๆกับพาณิชยกรรมเลยทีเดียวและหากปล่อยให้รกร้างว่างเปล่าติดต่อกัน 3 ปีจะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% ในปีที่ 4 และจะถูกเก็บเพิ่มขึ้น 0.3% ทุกๆ 3 ปีหากยังไม่ได้นำมาทำประโยชน์ แต่สูงสุดไม่เกิน 3%  ดังนั้นหากใครมีที่เปล่าๆไม่ได้มีแผนทำอะไรแนะนำว่าให้นำที่ดินมาใช้ประโยชน์หรือทำเกษตรกรรมค่ะ

ในบทความนี้เรามีตัวอย่างการคำนวณภาระภาษีตามมูลค่าทรัพย์สิน ปี 2565 มาฝากนะคะ เพื่อให้เพื่อนๆ พอเห็นภาพรวมค่าภาษี ตัวอย่างเช่น เรามีคอนโดปล่อยเช่าเป็นบ้านหลังที่ 2 ก็จะถูกเก็บภาษีเพียงล้านละ 200 บาท พูดให้เห็นภาพในกรณีที่คอนโดราคา 10 ล้านบาท จะถูกเก็บภาษี 2,000 บาทค่ะ

3. ต้องจ่ายเมื่อไหร่ ข่าวเพิ่งออกว่าให้ขยายเวลาชำระได้ถึงมิถุนายน 2565

สำหรับการจัดเก็บภาษีนั้น หากใครเป็นเจ้าของที่ดินสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่ 1 ม.ค. 2565 ต้องเสียภาษีที่ดินฯ ในปีนี้นะคะ โดยล่าสุดได้มีการประกาศเลื่อน Timeline ออกไปอีกประมาณ 3-4 เดือน ซึ่งจะมีการส่งแบบประเมินมาให้ว่าเราจะต้องเสียภาษีเท่าไหร่ภายในเดือนเมษายน 65 และจ่ายภาษีภายในเดือนมิ.ย.เท่านั้น เป็นกำหนดการล่าสุดที่กรุงเทพมหานครประกาศออกมาตามข่าวนี้ค่ะ

4. ถ้าไม่จ่ายจะเกิดอะไรขึ้น

การไม่ชำระภาษีภายในเวลาที่กำหนดของปีนี้คือ เดือนมิถุนายน ปี 2565 จะโดนค่าปรับ 40% ของจำนวนภาษีที่ค้าง รวมถึงจะต้องเสียเงินอีก 1% ต่อเดือนของภาษีที่ค้างจ่าย นอกเหนือจากเบี้ยปรับ 40%  หากไม่ชำระสามารถยึดทรัพย์เพื่อขายทอดตลาดได้

เป็นอย่างไรบ้างคะ สำหรับบทความเจาะลึก 4 เรื่องต้องรู้ก่อนจ่ายภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้าง 2565 ผู้เขียนหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์และหากชื่นชอบ อย่าลืมกด like กด  Share ให้หน่อยนะคะ
^ ^

อ่านเพิ่มเติม