เงินเดือน 2 – 6 หมื่นบาท กู้ซื้อบ้านแบรนด์ไหนได้บ้าง?

ใครที่กำลังจะซื้อบ้านทราบมั้ยคะว่า.. ‘ค่าผ่อนบ้าน อาจกลายเป็นระเบิดเวลา’ ที่ถูกตั้งเอาไว้ก็ได้นะคะ ถ้าหากก่อนที่จะเป็นหนี้บ้านก้อนใหญ่ หรือก่อนตัดสินใจกู้ซื้อบ้านนั้น ไม่ศึกษาให้ดีว่า…เงินเดือนแบบเรานั้นควรซื้อบ้านที่ราคาเท่าไหร่? …ถึงจะมีเงินเหลือเพียงพอในการจับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวัน มีเงินส่งเสียเลี้ยงดูครอบครัว มีเงินเพียงพอที่จะให้รางวัลกับตัวเองบ้าง

ซึ่งสถาบันการเงินเค้ามีวิธีคิดยอดเงินกู้ที่เหมาะสมกับแต่ละคนอย่างคร่าวๆ โดยพิจารณาจาก 3 ปัจจัย ดังนี้ค่ะ 1. รายได้ 2. ภาระหนี้ 3. อายุ ทีนี้เราไปดูกันทีละปัจจัยเลยค่ะ

เริ่มจากเรื่องหลักอย่าง..1. รายได้ ซึ่งธนาคารกำหนดค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40-60% ของรายได้ ครั้งแรกที่ได้ยินเราเคยสงสัยเหมือนกันนะว่าตัวเลข 40-60% ของเงินเดือนมาจากไหน? …เราหาคำตอบมาได้ว่า เป็นสัดส่วนที่ดูพอดีๆ กับค่าครองชีพทั่วไป เช่น หากคิดเงินเดือนเป็น 100% ในแต่ละเดือนก็คงต้องมีรายจ่ายหลักๆ ทั้งค่าอาหาร ค่าโทรศัพท์ ค่าเดินทาง ค่าเสื้อผ้าของจิปาถะ บางส่วนต้องสำรองไว้เป็นค่ารักษาพยาบาล ให้พ่อแม่ ซึ่งธนาคารคิดสัดส่วนของรายจ่ายเหล่านี้ต่อคนไว้ที่ 40-60% นั่นเอง

หมายความว่าผู้ที่มีรายได้ 20,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้แค่ 1,200,000 – 1,700,000 บาทใช่มั้ย เพราะเค้าสามารถจ่ายค่าผ่อนบ้านได้เพียง 8,000 – 12,000 บาทต่อเดือน แต่ในความเป็นจริงนั้น ก็มีความเป็นไปได้ที่ธนาคารจะปล่อยเงินกู้ถึง 1,800,000 บาทได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับอีก 2 ปัจจัยที่เหลืออย่างภาระหนี้ และอายุ ซึ่งจะได้รับการพิจารณาเป็น Case by Case ไปนะคะ

นอกจากหลักการ 40-60% ของรายได้แล้ว ธนาคารจะคิดเรื่องเงินผ่อนด้วย โดยมีสูตรฮิตคำนวณง่ายๆ อย่าง ผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท เช่น หากซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาทต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 7,000 บาท  มาจากการคำนวณโดยสมมุติให้การซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เราจะได้ค่างวดในส่วนที่เป็นเงินต้นเพียงอย่างเดียวอยู่ที่เดือนละ 1,000,000/360 = 2,800 บาท ส่วนค่าดอกเบี้ย ประมาณสัดส่วนไว้ที่ 5% เป็นระยะเวลา 30 ปี ก็จะได้ค่าดอกเบี้ยต่อเดือนประมาณ (1,000,000×5%)/12 = 4,200 บาท ดังนั้นจะได้ยอดเงินผ่อนที่ต้องจ่ายต่อเดือนที่ 7,000 บาท สูตรนี้สามารถนำมาใช้อ้างอิงในการคำนวณคร่าวๆ ได้จริงนะคะ แต่ในปัจจุบันธนาคารมีการปรับลดดอกเบี้ยขึ้นอีก หลายคนไม่ได้ดอกเบี้ย 5% ก็ต้องปรับอัตราส่วนนี้ขึ้นตามสัดส่วน

ทว่า สูตรการคำนวณนี้ก็ยังเป็นเพียงวิธีการแบบหยาบๆ ที่ทำให้เราสามารถประมาณการค่างวดได้อย่างรวดเร็วเท่านั้น เพราะในความเป็นจริงการผ่อนบ้านจะเป็นการคำนวณแบบลดต้นลดดอก และเราอาจได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกหรือแพงกว่าตัวเลขสมมุติข้างต้น หรืออาจใช้เวลาผ่อนจริงไม่ถึง 30 ปี ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลให้ค่างวดที่แท้จริงของเราอาจถูกหรือแพงกว่า 7,000 บาท/เดือน ก็เป็นไปได้ค่ะ

ถัดมาที่เรื่องของ..2. ภาระหนี้ เป็นเรื่องปกตินะคะหากว่าเราจะมีการผ่อนสินค้าอื่นๆ อยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถยนต์ ผ่อนบัตรเครดิต ทางธนาคารอาจจะพิจารณาวงเงินกู้ให้ได้น้อยลง เพราะค่าผ่อนต่างๆ เหล่านี้เป็น Fixed Cost (ค่าใช้จ่ายประจำทุกเดือน) ที่ทำให้รายจ่ายต่อเดือนสูงขึ้น เช่น จากเดิมที่ธนาคารเคยพิจารณาไว้ว่าคนที่มีรายได้ 20,000 บาท สามารถจ่ายค่าผ่อนบ้านได้ 12,000 บาท แต่ถ้ามีภาระผ่อนรถอยู่เดือนละ 5,000 บาท ก็จะผ่อนบ้านได้ลดลงเหลือ 7,000 บาท ธนาคารก็อาจจะลดวงเงินกู้ลงเหลือ 1,000,000 บาท เป็นสัดส่วนกันไปแบบนี้ ซึ่งเรามองว่าการคำนวณยอดเงินกู้ให้สมเหตุสมผลกับรายได้นั้น เป็นสิ่งที่ช่วยให้ผู้กู้สามารถจ่ายจนครบ ได้บ้านในฝันมาเป็นของตัวเองได้นะคะ

อีกเรื่องหนึ่งคือ..3. อายุ โดยปกติแล้วผู้ที่ธนาคารกำหนดว่ามีความสามารถในการผ่อนคือ ผู้ที่มีสามารถทำเงิน มีรายได้จนถึงอายุประมาณ 60-65 ปี หรือ Let’s Say ว่าให้ระยะเวลากู้สูงสุดที่ 35-40 ปีเท่านั้น เช่น เมื่อมีวงเงินกู้ 1 ล้านบาท เราอาจจะมียอดผ่อนต่อเดือนที่ 8,300 บาท ใช้เวลาผ่อน 20 ปี แต่หากเลือกผ่อน 30 ปีก็จะมียอดผ่อนที่ลดลงเหลือ 7,200 บาท เป็นต้น

การคำนวณวงเงินกู้ก็มีสูตรการคำนวณอย่างง่ายให้ใช้อยู่เหมือนกันนะ โดยอ้างอิงจากเงื่อนไขต่างๆ ของธนาคาร เช่น ธนาคารส่วนใหญ่พิจารณาสัดส่วนเงินผ่อนที่ผู้กู้จะแบกรับได้อยู่ที่ 40%-60% ของรายได้ และใช้อัตราส่วนเงินผ่อนคร่าวๆ ที่ล้านละ 7,000 บาท ตามที่ได้อธิบายไว้เบื้องต้นแล้วนะคะ จึงสรุปเป็นสูตรได้ตามนี้ค่ะ

[รายได้ x สัดส่วนเงินผ่อนที่แบกรับได้] – ภาระหนี้ = ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน
(ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน x 1,000,000)/ 7,000 = วงเงินกู้บ้านสูงสุด

เรามาลองดูตัวอย่างของทนายวินเชนโซ่กันนะคะ โดยทนายมีเงินเดือน 50,000 บาท ถ้าในกรณีไม่มีหนี้ เขาจะมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้สูงสุด =  50,000 x 60% = 30,000 บาท (เราเลือกใช้สัดส่วนเงินผ่อนที่แบกรับได้สูงสุด 60% นะคะ) เขาจึงสามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคา (30,000 x 1,000,000)/ 7,000 = 4,285,714 บาท หรือประมาณ 4.3 ล้านบาทนั่นเองค่ะ

แต่ในกรณีที่เขามีภาระหนี้ผ่อนรถทุกเดือน 10,000 บาท จะทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ลดลงเหลือ (50,000 x 60%) – 10,000  = 20,000 บาท ทำให้ยอดวงเงินกู้ซื้อบ้านลดลง (20,000 x 1,000,000)/ 7,000 = 2,857,142 บาท หรือประมาณ 2.9 ล้านบาทนั่นเองค่ะ

หากเพื่อนๆ อยากทราบว่ารายได้ของตัวเองนั้น สามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไหร่ ในบทความนี้เราคิดยอดเงินกู้มาให้เรียบร้อยแล้วนะคะ เรียงตามรายได้ต่อเดือน ดังนี้

เมื่อยึดตามนโยบายของธนาคารส่วนใหญ่แล้ว เราจึงคิดสัดส่วนค่าผ่อนบ้านไว้ให้ที่ 40% และ 60% เลยนะคะ หมายความว่าหากเรามีเงินเดือน 20,000 บาท คำนวณคร่าวๆ จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ช่วงราคา 1.2-1.7 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับว่าแต่ละธนาคารนั้นใช้สัดส่วนค่าผ่อนบ้านเท่าไหร่ค่ะ ซึ่งการคำนวณนี้เราใช้อัตราส่วนเงินผ่อนที่ล้านละ 7,000 บาท และใช้ระยะเวลาค่อนข้างเต็ม Max ที่ 30 ปี

จากตารางเพื่อนๆ ก็คงพอทราบแล้วว่าจากรายได้ของตนเองนั้นสามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไหร่ ตามที่คำนวณมาให้เราคิดว่าเป็นยอดเงินกู้ที่สมเหตุสมผล เพราะสัดส่วนการผ่อนนั้นอยู่ในช่วง 40%-60% นั่นทำให้แต่ละคนยังมีเงินส่วนอื่นในการจับจ่ายใช้สอยไปกับค่าครองชีพอื่นๆ อยู่ค่ะ

สำหรับบทความนี้เราจะมาเจาะลึกแบรนด์บ้านสำหรับกลุ่มที่มีรายได้ในช่วง 20,000 -60,000 บาท/เดือน ที่กำลังมองหาบ้านในกรุงเทพและปริมณฑลนะคะ เรามาดูกันว่าในกรุงเทพฯและปริมณฑลนั้นมี ทาวน์โฮม และ บ้าน แบรนด์ไหนที่คนรายได้ 2-6 หมื่นบาทจะสามารถหยิบจับเป็นเจ้าของได้บ้าง เบื้องต้นเราได้ Survey บ้านและทาวน์โฮมหลากหลายแบรนด์จาก 15 Developers ที่มีผลประกอบการอสังหาฯ สูงสุดในตลาด ในปี 2565 เป็นหลักค่ะ

ตามที่ได้คำนวณวงเงินกู้เบื้องต้นแล้ว…หากมีรายได้ 20,000 บาท/เดือน จะมีกำลังในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยราวๆ 1.2 – 1.7 ล้านบาท ซึ่งบ้านในระดับราคานี้จะเป็นทาวน์โฮมซะเป็นส่วนใหญ่นะคะ

**Survey จาก 15 Developers ที่มีผลประกอบการอสังหาฯ สูงสุดในตลาด ในปี 2565

แบรนด์ทาวน์โฮม 1-2 ล้านบาทที่ตอบโจทย์ราคาของคนกลุ่มนี้ เช่น

• AP จะมีตระกูลหมู่บ้าน Pleno Town ให้เลือกหยิบจับได้
• Supalai มีหมู่บ้านในแบรนด์ Supalai Primo, Supalai Bliss
• Sansiri มีหมู่บ้านในแบรนด์ Met Town
• Pruksa จะมีหลายแบรนด์หน่อยทั้ง บ้านพฤกษา, Pruksa Ville, The Connect
• Lalin Property ก็มีหลายแบรนด์ให้เลือกเช่นกันอย่าง Lio, Lio Bliss, Lio NOV

ตัวอย่างโครงการ “ทาวน์โฮม” ในงบไม่เกิน 2 ล้านบาท

ขยับรายได้ขึ้นมาหน่อยที่ประมาณ 40,000 บาท/เดือน ตามสูตรคำนวณเบื้องต้นคนกลุ่มนี้จะมีกำลังในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยประมาณ 2-3 ล้านบาท หรือสูงสุดคือ 3.4 ล้านบาท จึงสามารถเลือกซื้อได้ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเลย

**Survey จาก 15 Developers ที่มีผลประกอบการอสังหาฯ สูงสุดในตลาด ในปี 2565

มาดูในหมวดของทาวน์โฮม 2-3 ล้านบาทกันก่อนค่ะ เรารวบรวมมากว่า 30 แบรนด์ทาวน์โฮม เช่น

• AP จะมีทาวน์โฮมในแบรนด์ Grande Pleno, Pleno, Pleno Town
• Land and Houses มีทาวน์โฮมแบรนด์ Villaggio, Indy
• Supalai มีแบรนด์ Supalai Primo, Supalai Bella, Supalai Pride, Supalai Ville
• Sansiri มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Siri Place, Met Town
• Pruksa มีทาวน์โฮมหลายแบรนด์ให้เลือก เช่น บ้านพฤกษา, Pruksa Ville, The Connect, Villette Lite
• SC Asset มีทาวน์โฮมในแบรนด์ V Compound
• Frasers มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Golden Town, Golden City
• Property Perfect มีทาวน์โฮมในแบรนด์ The Metro
• LPN มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Lumpini Town Ville และ Venue 168 ให้เลือก
• Q House จะมีทาวน์โฮมในแบรนด์ Q District, Casa City, Gusto
• Britania มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Brighton, Britania
• Lalin Property มีทาวน์โฮมหลายแบรนด์ให้เลือกทั้ง Lio, Lio Bliss, Lio Elite, Lio Prestige และ Lio NOV
• Sena Development มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Sena Vela, Sena Village, Sena Viva ให้เลือกค่ะ

ตัวอย่างโครงการ “ทาวน์โฮม” ในงบ 2 – 3 ล้านบาท

**Survey จาก 15 Developers ที่มีผลประกอบการอสังหาฯ สูงสุดในตลาด ในปี 2565

ต่อไปมาดูกันบ้างว่า บ้านในช่วงราคา 2 – 3 ล้านบาท มีแบรนด์ไหนให้เลือกกันบ้าง ซึ่งต้องออกตัวก่อนเลยว่าบ้านในกรุงเทพฯและปริมณฑลตอนนี้มีราคาเริ่มต้นราวๆ 2 ล้านปลายๆ และส่วนใหญ่เป็นบ้านแฝด โดยเฉพาะในกลุ่ม Developer ชั้นนำจะเป็นบ้านแฝดทั้งหมดนะคะ เช่น

• Pruksa จะมีบ้านแฝดในแบรนด์ The Plant ให้เลือกในระดับราคานี้
• Lalin Property มีบ้านแฝดในแบรนด์ Lanceo Crib, Lanceo Pride ค่ะ

หากใครอยากทราบว่าบ้านแฝดมีรายละเอียดอย่างไร เรามีบทความเจาะลึกมาฝากกันค่ะ
คลิก >>  รู้ลึกก่อนซื้อ “บ้านแฝด” ดีกว่าทาวน์โฮม อยู่สบายเหมือนบ้านเดี่ยว จริงหรือไม่?

ตัวอย่างโครงการ “บ้าน” ในงบ 2 – 3 ล้านบาท

สำหรับใครที่ทำงานมาสักพักใหญ่จนฐานเงินเดือนเพิ่มสูงขึ้นมาจนถึง 60,000 บาท/เดือนแล้ว ตามสูตรคำนวณเบื้องต้นคนกลุ่มนี้จะมีกำลังในการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยประมาณ 3 – 5 ล้านบาท หรือสูงสุดคือ 5.2 ล้านบาท จึงสามารถเลือกซื้อได้ทั้งทาวน์โฮมและบ้านเช่นกันค่ะ

**Survey จาก 15 Developers ที่มีผลประกอบการอสังหาฯ สูงสุดในตลาด ในปี 2565

มาดูในกลุ่มโปรดักส์ทาวน์โฮม 3-5 ล้านบาทกันก่อนค่ะ แน่นอนว่าจะมีตัวเลือกของแบรนด์ต่างๆ ที่มากขึ้น ซึ่งเรารวบรวมมาให้เกือบ 40 แบรนด์เลย เช่น

• AP จะมีทาวน์โฮมในแบรนด์ บ้านกลางเมือง, Grande Pleno, Pleno, Pleno Town
• Land and Houses มีทาวน์โฮมแบรนด์ Villaggio, Indy
• Supalai มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Supalai Primo, Supalai Bella, Supalai Pride, Supalai Ville
• Sansiri มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Siri Place, Town Avenue
• Pruksa มีทาวน์โฮมหลายแบรนด์ให้เลือก เช่น Pruksa Ville, The Connect, Patio
• SC Asset มีทาวน์โฮมในแบรนด์ V Compound, Verve
• Frasers มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Golden Town, Golden City
• Property Perfect มีทาวน์โฮมในแบรนด์ The Metro
• LPN มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Lumpini Town Place, Lumpini Town Ville และ Venue 168 ให้เลือก
• Q House จะมีทาวน์โฮมในแบรนด์ Q District, Casa City, Gusto
• Britania มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Brighton, Britania
• Lalin Property มีทาวน์โฮมให้เลือกทั้ง Lio, Lio Bliss
• Sena Development มีทาวน์โฮมในแบรนด์ Sena Vela, Sena Village ให้เลือกค่ะ

ตัวอย่างโครงการ “ทาวน์โฮม” ในงบ 3 – 5 ล้านบาท

**Survey จาก 15 Developers ที่มีผลประกอบการอสังหาฯ สูงสุดในตลาด ในปี 2565

ต่อไปมาดูกันบ้างว่าบ้านในช่วงราคา 3 – 5 ล้านบาทจะมีแบรนด์ไหนให้เลือกบ้าง ซึ่งในระดับราคานี้สามารถหยิบจับได้ทั้งบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดแล้วนะคะ เช่น

• AP ตามงบจะมีบ้านในแบรนด์ Grande Pleno, Pleno, Pleno Town ให้เลือก
• Land and Houses มีบ้านในแบรนด์ Villaggio, Inizio
• Supalai มีบ้านหลายแบรนด์ให้เลือกเลยค่ะ Supalai Primo, Supalai Bella, Supalai Pride, Supalai Ville
• Sansiri มีบ้านในแบรนด์ Anasiri, Kanasiri
• Pruksa มีบ้านในแบรนด์ บ้านพฤกษา, The Plant
• SC Asset มีบ้านในแบรนด์ V Compound, Pave
• Frasers มีบ้านในแบรนด์ Prestige, Golden Neo
• Property Perfect ก็มีบ้านหลายแบรนด์เช่นกัน Perfect Park, Lake Forest, Modi Villa
• Q House จะมีบ้านในแบรนด์ Q District, The Trust, Casa Presto, Casa Ville
• Britania มีบ้านในแบรนด์ Britania
• Lalin Property มีบ้านให้เลือกหลายแบรนด์มากทั้ง บ้าน ลลิล The Prestige, Lanceo Crib, Lanceo NOV, Lanceo Pride
• Asset Wise มีบ้านในแบรนด์ ESTA
• Sena Development มีบ้านในแบรนด์ Sena Village, Sena Ville ค่ะ

ตัวอย่างโครงการ “บ้าน” ในงบ 3 – 5 ล้านบาท

เป็นอย่างไรกันบ้างคะสำหรับข้อมูลที่นำมาฝากกันในบทความ “เงินเดือน 2 – 6 หมื่นบาท กู้ซื้อบ้านแบรนด์ไหนได้บ้าง?” ทางผู้เขียนยินดีอย่างยิ่งที่ได้มีโอกาสมาอธิบายวิธีคิดคำนวณเงินกู้ซื้อบ้านเบื้องต้น เพื่อไม่ให้ค่าผ่อนบ้านเป็นระเบิดเวลาที่จะสร้างปัญหาการเงินให้กับทุกๆคน ในอนาคต เรียกง่ายๆว่า…ไม่อยากให้ซื้อบ้านเกินตัว มันจะทำให้เกิดความเครียดทั้งกับตัวเองและครอบครัวได้

ทีนี้เมื่อได้ราคาบ้านที่เหมาะสมกับตัวเองแล้วก็ขึ้นอยู่กับเราแล้วค่ะว่าจะตัดสินใจซื้อบ้านแบรนด์ไหนดี? ก็แนะนำให้ลองเข้าไปชมหลายๆ แบรนด์ หลายๆ โครงการตามทำเลที่เลือก ผู้เขียนขอเป็นกำลังใจให้คนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองทุกๆ ท่านนะคะ หากเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์ก็ช่วย Like, Comment หรือ Share เพื่อเป็นกำลังใจให้พวกเราด้วยนะคะ