เผลอแปบเดียวก็เข้าสู่ปี 2566 กันซะแล้ว ตอนนี้หลายๆคนคงกำลังมุ่งมั่นกับแพลนใหม่ๆที่เริ่มวางกันไว้ตั้งแต่ช่วงปลายปี โดยเฉพาะคนที่มีความฝันอยากจะมีบ้านของตัวเองสักหลัง เมื่อวันที่ 20 ธันวาคม 2565 ครม. ก็ได้เคาะเห็นชอบกับมาตรการการดำเนินโครงการเพื่อมอบเป็น “ของขวัญปีใหม่ 2566″ ให้แก่ประชาชน ตามที่กระทรวงการคลังเสนอ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 3 มกราคม 2566 – 31 ธันวาคม 2566 โดยมี 2 มาตรการที่เกี่ยวข้องกับกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ ดังนี้

สำหรับมาตรการดังกล่าวจะเห็นได้ว่าออกมาเพื่อกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ปี 2565 จากสถานการณ์ COVID-19 ทำให้กำลังการซื้อลดลงมากกว่าครึ่ง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่มีอัตราการชะลอตัวมาตั้งแต่ปี 2562 เมื่อเทียบกับกลุ่มที่พักอาศัยแนวราบ จะได้รับผลกระทบที่ค่อนข้างน้อยกว่า แต่จากสถานการณ์นี้ก็ถือเป็นโอกาสดีสำหรับผู้ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเลยนะคะ เพราะราคาที่ปรับตัวลง พร้อมโปรโมชันที่ออกมาเพื่อกระตุ้นยอดขาย และที่สำคัญก็คือมาตรการจากรัฐอย่าง การลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมสำหรับที่อยู่อาศัย

โดยข้อแตกต่างระหว่าง มาตรการในปี 2565 และ 2566 คือ

1) ลดค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จาก 2% เหลือ 1% จากเดิมในปี 2565 ค่าจดทะเบียนการโอนจะอยู่ที่ 0.01% ทำให้ต้นทุนการโอนเพิ่มขึ้นในอัตราล้านละ 10,000 บาท ซึ่งโดยปกติแล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะออกกันคนละครึ่ง ยกตัวอย่าง ซื้อบ้านหรือคอนโดราคา 3 ล้านในปี 2565 จ่ายค่าจดทะเบียนการโอน 300 บาท แต่ซื้อบ้านหรือคอนโด 3 ล้าน ในปี 2566 จะต้องจ่ายค่าจดทะเบียนการโอน 30,000 บาท…!

ส่วนค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ ยึดตามมาตรการปี 2565 จากปกติต้องจ่าย 1% เป็นเงิน 30,000 บาท เมื่อลดเหลือ 0.01% จะจ่ายเพียง 300 บาท

2) การผ่อนปรนมาตรการ LTV (Loan To Value Ratio) สำหรับใครที่กำลังคิดจะขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน จะต้องเริ่มรู้จักกับมาตรการ LTV ซึ่งก็คือ หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย อธิบายง่ายๆคืออัตราที่ใช้เพื่อกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำนั่นเอง เช่น ถ้า LTV กำหนดที่ 90% หมายความว่าเราสามารถกู้ได้ 90% ของราคาบ้าน และต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้ 10% เช่น บ้านราคา 3 ล้านบาท LTV = 90% จะสามารถกู้ได้ 2.7 ล้านบาท และต้องวางเงินดาวน์ 3 แสนบาท

ซึ่งการผ่อนคลาย LTV ก็คือการช่วยทำให้คนสามารถยื่นกู้ได้เต็มจำนวน 100% ไม่ว่าจะเป็นบ้านหลังที่เท่าไร หรือราคาเท่าใด สำหรับบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท ยังสามารถบวกเพิ่มได้ถึง 110% เป็นค่าสินเชื่อ Top – Up เพื่อตกแต่งเพิ่มได้ บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป และบ้านราคามากกว่า 10 ล้านบาท สามารถกู้ได้ 100% โดยไม่ต้องวางเงินดาวน์

แต่มาตรการนี้สิ้นสุดตั้งแต่วันที่ 31 ธันวาคม 2565 ที่ผ่านมา ทำให้เราไม่สามารถกู้ซื้อบ้านได้แบบเต็มจำนวน โดยมาตรการ LTV มีจุดประสงค์เพื่อไม่ให้เกิดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ และไม่ให้ประชาชนก่อหนี้เกินตัว ซึ่งหลังจากที่ใช้มาตรการนี้แล้วพบว่า ไม่ได้ส่งผลต่อผู้ซื้อบ้านหลังแรกเท่าไร แต่เอื้อประโยชน์ให้กับผู้ที่ผ่อนบ้าน – คอนโดพร้อมกัน 2 หลังขึ้นไปมากกว่า

จากมาตรการปี 2566 สะท้อนให้เห็นว่า รัฐบาลยังให้ความสำคัญกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่คาดว่าในปีนี้ก็จะมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเหมือนในปี 2565 ซึ่งกลุ่มเป้าหมายที่อาจได้ประโยชน์และผลกระทบจากมาตรการดังกล่าว เราขอแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลักๆ สำหรับคนที่ต้องการจะวางแผนซื้อบ้านในปี 2566 ดังนี้ค่ะ

  • กลุ่มคนที่ซื้ออสังหาฯ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท

สำหรับอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ ที่ดินพร้อมอาคารที่อยู่อาศัยหรืออาคารพาณิชย์ หรือห้องชุด ราคาซื้อขายและราคาประเมินไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นกลุ่มที่ได้รับประโยชน์จากมาตรการ 2566 ไปเต็มๆ ทั้งค่าโอนและค่าจดจำนอง โดยกลุ่มสมาคมอสังหาริมทรัพย์ก็ได้เสนอให้รัฐบาลพิจารณาขยายเพดานราคาจาก 3 ล้านบาท เป็น 5 ล้านบาทในอนาคต ซึ่งก็เป็นการช่วยขยายกลุ่มของผู้ซื้อบ้านให้ได้รับประโยชน์มากยิ่งขึ้น

  • กลุ่มคนที่ซื้ออสังหาฯราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป คนที่ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่ 2 และ 3

เนื่องจากไม่มีการต่อมาตรการผ่อนปรน LTV จึงมีการคาดการณ์ว่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศในปี 2566 อาจลดลงถึง 14.2% โดยคนที่จะโดนผลกระทบหลักๆ เรามองว่าเป็นคนที่อยากได้บ้านหลังที่ 2 , 3 เป็นต้นไป เพราะต้องรับภาระเงินดาวน์มากยิ่งขึ้น ยกตัวอย่าง บ้านหลังที่ 2 ราคา 10 ล้านบาท ต้องเผื่อเงินดาวน์ไว้ 20% หรือ 2 ล้านบาท และบ้านหลังที่ 3 ขึ้นไป จะต้องเผื่อเงินดาวน์ถึง 30% เลยทีเดียว

  • กลุ่มคนที่ซื้อบ้านโดยการกู้ธนาคาร

เป็นผลกระทบวงกว้างที่เกิดจากการปรับขึ้นดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่องจากธนาคารกลางสหรัฐฯหรือ FED ( Federal Reserve System ) เป็นหน่วยงานที่ดูแลระบบเศรษฐกิจเช่นเดียวกับธนาคารกลางทั่วโลก แต่ด้วยเป็นประเทศที่มีมูลค่าเศรษฐกิจสูงที่สุดในโลก ทำให้นโยบายด้านการเงินต่างๆ ส่งผลกระทบต่อประเทศอื่นๆไม่ว่าจะทางตรงหรือทางอ้อม

และเพื่อต่อสู้กับอัตราเงินเฟ้อที่สูงสุดในรอบ 40 ปี ส่งผลให้ค่าเงินดอลลาร์เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่ค่าเงินบาทไทยอ่อนตัวลง เพื่อรักษาสมดุลทางเศรษฐกิจจึงมีแนวโน้มที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะขึ้นนโยบายดอกเบี้ยตามเพื่อลดอัตราเงินเฟ้อ ซึ่งจะส่งผลกับดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะเพิ่มสูงขึ้นในเวลาที่เราไปยื่นกู้ซื้อบ้านนั่นเอง

โดยภาพรวมแล้ว การอนุมัติมาตรการลดภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปี 66 นี้ ยังคงส่งผลดีต่อผู้ซื้อ เนื่องจากเป็นการช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายลง แต่จากค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาฯในปี 65 ได้ขยับจาก 0.01% ขึ้นมาเป็น 1% นั้น อาจส่งผลกระทบต่อ Developer ที่เคยจัดโปรโมชันสนับสนุนค่าโอนต่างๆ ส่วนตัวเรามองว่าค่าต้นทุนที่เพิ่มขึ้นในส่วนนี้ อาจทำให้มีการปรับเปลี่ยนราคา หรือรายละเอียดของโปรโมชันไปจากเดิม แต่คงไม่ส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อมากนัก

สำหรับการซื้อบ้านในปี 2566 จึงยังถือว่าคุ้มค่าต่อการลงทุน เพราะในปีต่อๆไปก็ไม่แน่ว่าจะมีมาตรการอะไรจากรัฐออกมาสนับสนุนอีกหรือไม่ ซึ่งเราก็ยังคงต้องติดตามกันต่อไปค่ะ ส่วนวันนี้ต้องขอลาไปก่อน แล้วพบกับ Content ดีๆได้อีกที่ think of living นะคะ 🙂

อ่านเพิ่มเติม