ประเภทโฉนดที่ดินต้องรู้ ก่อนซื้อ ขาย โอน

รู้ไหมคะ? ว่าโฉนดที่ดินนั้นมีหลายประเภท สามารถสังเกตได้จากตราครุฑด้านบนหัวโฉนด ซึ่งสามารถจำแนกได้ง่ายๆตามสีของตราครุฑค่ะ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป บางชนิดสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้ตามปกติ แต่บางชนิดไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้เลยยกเว้นเป็นมรดกให้ลูกหลานเท่านั้น

วันนี้ เรามาดูกันค่ะว่าที่ดินนั้นมีประเภทอะไรบ้าง สามารถทำอะไรกับพื้นที่ตรงนั้นได้บ้าง เพื่อที่จะได้ไม่เข้าใจผิด และหลงซื้อที่ดินที่เราไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง! จนเกิดเป็นข้อพิพาท หรือกรณีฟ้องร้องกันที่หลังได้ค่ะ

โฉนดที่ดินทั่วไปสามารถแบ่งได้เป็น 4 ประเภทหลักๆ คือ โฉนดที่ดิน หนังสือสิทธิรับรองการทำประโยชน์ และหนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน ซึ่งหนังสือแต่ละประเภทจะมีชื่อย่อที่แตกต่างกัน อย่างเช่น นส.4 นส.3 นส.3ก เป็นต้น ซึ่งเราไปดูความแตกต่างของที่ดินแต่ละชนิดกันเลยค่ะ

โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดงหรือนส.4

นส.4 เป็นหนังสือที่เราเรียกกันว่า “โฉนด” เป็นใบที่ให้กรรมสิทธิ์ในที่ดินกับเจ้าของอย่างแท้จริง มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน มีหมุดแสดงพื้นที่ชัดเจน ให้กรรมสิทธิ์เจ้าของสามารถทำอะไรบนที่ดินผืนนั้นของตัวเองได้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ค่ะ

โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดงหรือนส.4 สามารถซื้อ ขาย โอน นำไปจำนอง หรือค้ำประกันได้ทั้งหมด ทำให้ราคาของโฉนด นส.4 เป็นเอกสารที่ราคาสูงที่สุด เมื่อเทียบกับเอกสารชนิดอื่นในพื้นที่เดียวกัน

โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียวหรือนส. 3 ก

นส. 3 ก เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้นๆได้ ซึ่งจะมีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับโฉนด แต่จะแตกต่างกันที่เงื่อนไขผู้ครอบครองจะต้องทำให้ที่ดินนั้นเกิดประโยชน์ขึ้น ต่างจากโฉนด(นส.4) ตรงที่โฉนดสามารถปล่อยทิ้งว่างได้ แต่อย่างไรก็ตาม นส.3 ก สามารถซื้อ ขาย โอน ให้กันได้

หนังสือสิทธิรับรองการทำประโยชน์ตราครุฑสีเขียวนส.3 ก เป็นหนังสือที่ออกโดยราชการและนายอำเภอส่วนท้องถิ่น ซึ่งผู้ที่ถือหนังสือ นส.3 ก สามารถนำใบนส.3 ก นี้ไปขอออกเป็นโฉนด (นส.4) ได้เลย โดยไม่ต้องรองรังวัดและติดประกาศ 30 วันค่ะ

โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำหรือนส. 3/นส. 3 ข

นส. 3 / นส. 3 ข เป็นหนังสือที่แสดงสิทธิการครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในพื้นที่ดินนั้นๆได้ เหมือนกับ นส. 3 ก เพียงแต่จะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ไม่ได้วัดพื้นที่โดยละเอียด แต่สามารถซื้อ ขาย โอนได้แต่โดยส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อมักรอให้มั่นใจว่าสามารถออกโฉนดได้ก่อนจึงทำการซื้อขายแลกเปลี่ยนกัน

นส. 3 และ นส.3 ข มีความแตกต่างกัน ดังนี้

นส. 3 : เป็นเอกสารที่นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้
นส. 3 ข : เป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นออกออกให้แต่ยังไม่ได้รับรองอย่างเป็นทางการ

เนื่องจากหนังสือทั้งสองชนิดข้างต้นไม่มีภาพถ่ายทางอากาศที่แน่ชัด การจะขอออกโฉนด เหมือนกับ นส. 3 ก จึงต้องติดต่อเจ้าหน้าที่ที่ดินเข้ามาทำการรังวัดและติดประกาศเป็นระยะเวลา 30 วัน ถ้าไม่มีใครยื่นเรื่องขอคัดค้าน จึงจะสามารถทำเรื่องขอออกโฉนดได้ค่ะ

โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงินหรือส.ป.ก.4-01

ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารที่ออกให้เจ้าของมีสิทธิในการทำ “เกษตรกรรม” บนพื้นที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถซื้อ ขาย โอน หรือออกเป็นโฉนดในภายหลังได้ แต่สามารถแบ่งตกทอดเป็นมรดกสู่ทายาทต่อไปได้* และทายาทก็จะต้องทำเกษตรกรรมบนที่ดินนั้นเท่านั้นค่ะ

โฉนดที่ดินตราครุฑสีน้ำเงินหรือส.ป.ก.4-01 สามารถให้ผู้อื่นเช่าเพื่อการเกษตรได้* ซึ่งหนังสือชนิดนี้เป็นหนังสือที่ออกให้กับผู้ที่มีฐานะยากจน ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ สามารถสร้างสิ่งปลูกสร้างเพื่อการเกษตรได้ ไม่สามารถนำไปจำนองได้ (ยกเว้นโครงการที่ระบุว่าสามารถใช้ ส.ป.ก.4-01 เป็นประกันได้ )

เมื่อไม่ต้องการแล้วสามารถคืนให้กับรัฐได้ แต่ถ้าทำผิดเงื่อนไข หรือไม่ได้นำพื้นที่ไปทำการเกษตรจริงอาจถูกยึดคืนได้

*ตามเงื่อนไขของราชการ

ข้อควรสังเกต : ส.ป.ก.4-01 จะมีตราครุฑสีน้ำเงินและสีแดงคล้ายกับโฉนดที่ดิน (นส.4) ให้สังเกตคำที่ระบุบนหัวเอกสารให้ชัดเจนว่าเป็นโฉนด หรือหนังสืออนุญาตค่ะ

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินนั้นมีอีกหลายประเภทสามารถรสรุปได้ดังภาพ Infographic ด้านบนเลยค่ะ

นส. 2 หรือ ใบจอง

นส. 2 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินชั่วคราว ซึ่งผู้ที่มีใบจองจะต้องทำประโยชน์ในพื้นที่ดินเกินกว่า 75 % ของที่ดิน ภายใน 6 เดือนหลังได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์แล้วเสร็จภายในระยะเวลา 3 ปี ซึ่งเอกสารชนิดนี้ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้

สทก. หรือ สิทธิที่ดินทำกิน

สทก. เป็นหนังสือที่กรมป่าไม้ออกให้ ประชาชนมีสิทธิ์ในการทำกินบนพื้นที่ป่าไม้ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ ซึ่งถ้าเจ้าของสิทธิไม่ทำประโยชน์หรือปล่อยที่ดินรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี อาจถูกยึดคืนได้

ภ.บ.ท.5 หรือ ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่

ภ.บ.ท.5 เป็นใบชำระภาษีบำรุงท้องที่ของผู้ที่อยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์ในพื้นที่มาแต่เดิม โดยการชำระภาษีเพื่อแลกกับการใช้ประโยชน์ในที่ดิน แต่จะไม่มีสิทธิในการครอบครองที่ดิน ซึ่งเจ้าของที่ดินนั้นคือรัฐนั่นเองค่ะ ซึ่งจะไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้

เป็นอย่างไรกันบ้างคะกับแต่ละประเภทของที่ดิน เพื่อนที่มี นส.3 นส.3 ก หรือ นส.3 ข สามารถนำไปขอออกเป็นโฉนด (นส.4) กันได้นะคะเพื่อจะได้มีกรรมสิทธิ์ในการใช้ที่ดินได้อย่างเต็มที่ ซึ่งนอกจากเรื่องของโฉนดที่ดินที่เราจะต้องรู้แล้ว ก็ยังมีเรื่องของกรรมสิทธิ์การเป็นเจ้าของต่าง ๆที่ควรต้องรู้ก่อนที่จะมีบ้านในฝันสักหลัง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องกฎหมาย หรือเรื่องค่าใช้จ่ายก่อนซื้อบ้าน เนื้อหาจะเข้มข้นหน่อย แต่รู้เอาไว้ประกอบมีประโยชน์ติดตัวแน่นอน