บ้านหรือคอนโดงบ 3 ล้าน พร้อมโอนปี 2563

สำหรับคนที่กำลังมีแผนจะที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 63 รู้หรือไม่คะว่าถือเป็น “ช่วงเวลาทอง” เนื่องจากรัฐได้ออกมาตรการระตุ้นเศรษฐกิจอสังหาฯที่กำลังชะลอตัวในช่วงนี้ ทำให้เราสามารถประหยัดเงินได้เป็นแสนเลย แต่มีเงื่อนไขนิดนึงคือต้องซื้อ บ้านหรือคอนโด พร้อมอยู่ ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ฟังดูแล้วน่าสนใจใช่ไหมคะ มาตราการที่ว่านั้นจะมีอะไรบ้าง  เราไปดูรายละเอียดกันค่ะ

สำหรับมาตรการของภาครัฐที่ออกมากระตุ้นเศรษฐกิจอสังหาฯในช่วงต้นปี มีอยู่ 3 มาตรการด้วยกัน ซึ่งพอเอามารวมๆกันแล้ว จะทำให้เราประหยัดเงินได้เป็นแสน มีดังนี้

  • ต่อที่ 1 : ลดค่าโอน + ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01%
  • ต่อที่ 2 : บ้านดีมีดาวน์ คืน 50,000 บาท
  • ต่อที่ 3 : ดอกเบี้ยต่ำ เฉพาะธนาคารรัฐ 


ต่อที่ 1 : ลดค่าโอน + ค่าจดจำนอง เหลือ 0.01%

มาตรการนี้ ถือว่าเป็นมาตรการที่ช่วยกระตุ้นให้คนซื้อและโอนที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภท บ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ที่เหลือค้างสต็อกในตลาดมากถึง 50% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมดในระบบ คาดว่าจะช่วยกระตุ้นให้ยอดขายกระเตื้องขึ้น 20-30% ใกล้เคียงกับหลายปีก่อน ที่รัฐบาลเคยออกมาตรการลักษณะเดียวกันนี้ออกมา แล้วทำให้ยอดโอนดีขึ้น

“รัฐบาลช่วยลดค่าธรรมเนียมการโอนจากเดิม 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจากเดิม 1% เหลือ 0.01% แต่เงื่อนไขคือต้องเป็นโครงการมือ 1 ที่ซื้อกับผู้ประกอบการเท่านั้น ภายในวันที่ 24 ธ.ค. 2563” 

อ่านมาถึงตรงนี้ ผู้อ่านหลายๆคนที่ไม่เคยมีประสบการณ์ซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์มาก่อน อาจจะไม่ทราบว่าค่าโอนและค่าจดจำจองคืออะไร เราต้องจ่ายตอนไหนเราจะขออธิบายเพิ่มเติมให้นิดนึงค่ะ เมื่อถึงเวลาจะโอนห้องนอกเหนือจากการเตรียมตัวเรื่องกู้แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ ในการโอนที่อยู่อาศัย หรือโอนกรรมสิทธิ์อีกด้วย ฉะนั้นควรศึกษาค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ละเอียด เพื่อเตรียมความพร้อมได้ทัน โดยค่าใช้จ่ายในการโอน และค่าจดจำจองจะอยู่ในนี้ด้วยนั่นเอง ไปดูกันว่าเบื้องต้นมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ – เป็นส่วนที่ต้องจ่ายให้กรมที่ดิน 2% (ของราคาประเมิน,ราคาซื้อขาย) ซึ่งส่วนใหญ่จ่ายคนละครึ่งกับโครงการคือ 1% /แต่มาตรการนี้ปรับลดเหลือ 0.01% หรือ 1 ล้านบาท = 100 บาท จากเดิม 1 ล้านบาท = 10,000 บาท
  • ค่าจดจำนอง – สำหรับคนที่กู้เงินธนาคาร ต้องจ่ายเพื่อเป็นตัวประกันหนี้ให้กับธนาคาร โดยคิด 1% ของวงเงินกู้ / ปรับลดเหลือ 0.01% เช่นกัน
  • ค่าส่วนกลาง – เป็นค่าบำรุงรักษาส่วนกลางให้อยู่ในสภาพดี พร้อมใช้งานอยู่เสมอ รวมถึงจ่ายเงินเดือนให้กับคนที่ทำงานในโครงการ เช่น รปภ. แม่บ้าน ช่างซ่อม และฝ่ายนิติบุคคล เป็นต้น ส่วนใหญ่จะเก็บเป็นรายปี โดยครั้งแรกมักเก็บล่วงหน้า 1-3 ปี

  • คอนโดมิเนียมจะถูกคำนวณเป็นราคา/ตารางเมตร/เดือน
  • ที่อยู่แนวราบ จะถูกคำนวณเป็นราคา/ตารางวา/เดือน

  • ค่ากองทุน – เป็นค่าใช้จ่ายเฉพาะในส่วนของคอนโดมิเนียมเท่านั้น ไม่มีการเก็บในอสังหาริมทรัพย์แนวราบ เผื่อสำรองไว้บำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง ที่ต้องการการปรับปรุงครั้งใหญ่ โดยจัดเก็บครั้งแรกครั้งเดียว
  • ถ้ามีมาตรการนี้จะสามารถประหยัดเงินได้เท่าไร?

    ยกตัวอย่าง
    นาย A ซื้อห้องชุดขนาด 32 ตารางเมตร ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 3,000,000 บาท โดยซื้อคอนโด พร้อมอยู่ ทำให้ต้องกู้กับธนาคาร ซึ่งปกตินาย A ต้องจ่ายเงินค่าโอน + ค่าจดจำนองให้กรมที่ดิน 2% หรือ 60,000 บาท (เกินครึ่งแสน) แต่พอมีมาตรการนี้ออกมา นาย A จ่ายเงินให้กลับที่ดิน 0.02% หรือ 600 บาทเอง หรือบางทีโครงการอาจจะรับผิดชอบค่าโอนไป เราเหลือจ่ายค่าจดจำนองเพียง 1% หรือ 300 บาทเองนะ ประหยัดเงินไปได้เยอะเลย > <


    ต่อที่ 2 : บ้านดีมีดาวน์ คืน 50,000 บาท

    ภาพจาก Facebook สำนักงานเศรษฐกิจการคลัง

    เป็นอีกหนี่งมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจ ที่รัฐบาลเพิ่งคลอดออกมาได้ไม่นาน เพื่อช่วยเหลือคนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเอง กับโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” โดยรัฐจะสนับสนุนเงินไว้ลดภาระผ่อนดาวน์ (Cash Back) คนละ 50,000 บาท แต่ต้องลงทะเบียนให้ทัน เพราะจำกัดจำนวนแค่ 100,000 รายเท่านั้น หมดเขต 31 มี.ค. 2563 แล้วนะ ส่วนใครที่มีสิทธิ์ในโครงการนี้บ้าง ไปดูคุณสมบัติกันค่ะ

    คุณสมบัติ / เงื่อนไขเข้าร่วมโครงการ

    • คนที่มีสัญชาติไทย
    • คนที่ยื่นแบบแสดงรายได้ปีภาษี 2561 กับกรมสรรพากร เท่านั้น คนที่เสียภาษีตามระบบ
    • เป็นคนที่มีรายได้ไม่เกิน 1,200,000 บาท/ปี หรือ 100,000 บาท/เดือน
    • รูปแบบโครงการมือ 1 พร้อมโอนเท่านั้น (มือ 2 หรือ Refinance ไม่ได้)

    ขั้นตอนการลงทะเบียน

    • เข้าเว็บไซค์ www.บ้านดีมีดาวน์.com ช่วงเวลาลงทะเบียนตั้งแต่ 8.00 – 18.00 น. คลิกลงทะเบียน + กรอกข้อมูลเบื้องต้น
    • กรณีที่ผ่านเกณฑ์ คุณจะได้รับ SMS (ครั้งที่ 1)
    • ธนาคารตรวจสอบคุณสมบัติการขอผู้กู้ โดยมีข้อแม้ว่าต้องเป็นที่อยู่อาศัยมือ 1 และได้รับการอนุมัติสินเชื่อ + จดจำนองในช่วง 27 พ.ย. 62 – 31 มี.ค. 63 เท่านั้น
    • ส่งข้อมูลกลับมาที่ระบบตรวจสอบความถูกต้องอีกครั้ง
    • ถ้าผ่านคุณจะได้รับ SMS (ครั้งที่ 2) เป็นผู้มีสิทธิ์ได้รับเงิน 50,000 บาท
    • หลังจากนั้น รอรับเงิน 50,000 บาท เข้าบัญชีเงิน Prompt pay ได้เลย > <


    สรุป มาตรการรัฐต่อที่ 1 และ 2

    เล่ามาถึงตรงนี้เรามาดูกันว่าถ้าคนซื้อบ้านในช่วงต้นปี 63 จะสามารถประหยัดเงินได้เท่าไร

    ยกตัวอย่าง นาย A ซื้อบ้านราคา 3 ล้านบาท โดยปกติค่าใช้จ่าย ณ วันโอน เราต้องจ่ายประมาณ 106,720 บาท แต่หลังจากใช้มาตรการรัฐทั้งลดค่าโอน + ค่าจดจำนอง + Cash Back อีก 50,000 บาท ถ้าดูจากตารางเราเหมือนฟรีค่ากองทุน + ค่าส่วนกลางล่วงหน้าอีก 2 ปี เรายังได้เงินมาใช้เพิ่มอีก 2,680 บาท อีกด้วย ถ้าใครซื้อช่วงนี้ถือว่าคุ้มดีจริงๆค่ะ > <


    ต่อที่ 3 : ดอกเบี้ยต่ำ เฉพาะธนาคารรัฐ 

    นอกจากนี้ธนาคารรัฐยังสนับสนุนโครงการ “บ้านดีมีดาวน์” อัดแคมเปญพิเศษ เพื่อเป็นการกระตุ้นให้ผู้ที่ต้องการมีบ้านเป็นของตัวเอง ตัดสินใจเลือกซื้อบ้านได้ง่ายยิ่งขึ้น ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.), ธนาคารออมสิน และธนาคารกรุงไทย แต่จะมีดอกเบี้ยที่แตกต่างกัน ไปดูกันว่าแบบไหนเหมาะกับเรา

    1. ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)

    ภาพจากเว็บไซต์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

    สำหรับมาตรการนี้ออกมาสนับสนุนคนที่มีรายได้น้อย-ปานกลาง ที่ต้องการซื้อบ้านหรือคอนโดราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งจัดเต็มปีที่ 1-3 เป็น “ดอกเบี้ยคงที่ 2.50%” ที่ได้เรตดีมาก หรือให้เข้าใจง่ายๆคือ 1 ล้าน = 3,300 บาท มีข้อแม้ว่าห้าม Refinance ก่อน 5 ปี ไม่เช่นนั้นจะมีค่าปรับ สำหรับดอกเบี้ยชนิดนี้ เป็นตัวเลขที่ไม่มีการปรับขึ้น-ลง เราจะได้เรตคงที่ ตลอดอายุสัญญา หมดเขต 24 ธ.ค 63

    • ปีที่ 1 – 3 ดอกเบี้ยคงที่ 2.50% ต่อปี
    • ปีที่ 4 – 5 ดอกเบี้ยคงที่ 4.625% ต่อปี
    • ส่วนปีที่ 6 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน

    • กรณีสวัสดิการ MRR – 1.00% ต่อปี
    • กรณีรายย่อย MRR – 0.75% ต่อปี

  • ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR = 6.625% ต่อปี **อาจจะมีการเปลี่ยนแปลง ขึ้นอยู่กับความสามารถของธนาคาร ณ เวลานั้นๆ
  • MRR = Minimum Retail Rate อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี ซึ่งเรท MRR แต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน โดยเราจะเอา MRR มาลบกับตัวเลขที่ธนาคารกำหนด จึงจะได้อัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจริง โดย MRR สามารถขึ้น-ลงได้ตามธนาคารกำหนด ทำให้ดอกเบี้ยมีความไม่แน่นอน เราเรียกกันว่า ดอกเบี้ยลอยตัว

    เหตการณ์สมมุติ สำหรับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในปีที่ 1 โดยประมาณเท่านั้น ซึ่งของจริงเราต้องถามทางธนาคาร และขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆอีก

    Case Study

    สมมติว่านาย A ซื้อคอนโดมาในราคา 3 ล้านในช่วงต้นปี และเลือกกู้เงินกับธนาคารธอส. ปีแรกต้องเสียดอกเบี้ย 2.50% ต่อปี คิดรวมทั้งปีได้ประมาณ 73,788 บาท แต่ในขณะเดียวกันถ้าเลือกธนาคารเอกชนจะเสียดอกเบี้ย 4% คิดรวมทั้งปีได้ประมาณ 118,888 บาท จะเห็นว่าประหยัดดอกเบี้ยไปได้ประมาณ 45,099 บาท

    2. ธนาคารออมสิน

    ภาพจากเว็บไซต์ ธนาคารอาคารออมสิน

    สำหรับมาตรการสินเชื่อบ้านผ่อนต่ำล้านละ 10 บาทนี้ เรียกเสียงฮือฮาในวงการได้มากทีเดียว เพราะไม่ได้มีออกมาได้เห็นบ่อยๆ โดยทำออกมาสนับสนุนให้คนมีบ้านเป็นของตัวเอง นอกจากซื้อปกติแล้ว สามารถกู้ไปสร้างบ้านเอง ต่อเติมซ่อมแซ่ม ไปจนถึง Refinance ได้ โดยให้อัตราปีที่ 1 “ดอกเบี้ยคงที่ 0.01% “ หมดเขต 15 พ.ค 63

    • ปีที่ 1 ดอกเบี้ยคงที่ 0.01% ต่อปี
    • ปีที่ 2 – 3 ดอกเบี้ยคงที่ 4.35% ต่อปี
    • ส่วนปีที่ 4 จนถึงตลอดอายุสัญญากู้เงิน MRR – 0.50% ต่อปี
    • ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MRR = 6.745% ต่อปี **อาจจะมีการเปลี่ยนแปลง ขึ้นอยู่กับความสามารถของธนาคาร ณ เวลานั้นๆ
    • ระยะเวลาผ่อนได้นาน 40 ปี

    เหตการณ์สมมุติ สำหรับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในปีที่ 1 โดยประมาณเท่านั้น ซึ่งของจริงเราต้องถามทางธนาคาร และขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆอีก

    Case Study

    สมมติว่านาย A ซื้อคอนโดมาในราคา 3 ล้านในช่วงต้นปี และเลือกกู้เงินกับธนาคารออมสิน ปีแรกต้องเสียดอกเบี้ย 0.01% ต่อปี คิดรวมทั้งปีได้ประมาณ 292 บาท แต่ในขณะเดียวกันถ้าเลือกธนาคารเอกชนจะเสียดอกเบี้ย 4% คิดรวมทั้งปีได้ประมาณ 118,888 บาท จะเห็นว่าประหยัดดอกเบี้ยไปได้ประมาณ 118,596 บาท

    3. ธนาคารกรุงไทย

    ภาพจากเว็บไซต์ ธนาคารกรุงไทย

    สำหรับมาตรการนี้เฉพาะลูกค้าที่ได้เคมเปญ “บ้านดีมีดาวน์” พร้อมโปรยิ้มกว้างอีก 5 ต่อ

    • รัฐช่วยดาวน์ : ภาครัฐสนับสนุนเงินผ่อนดาวน์รายละ 50,000 บาท
    • กรุงไทยช่วยผ่อนเพิ่ม : สำหรับ 1,000 รายแรก กรุงไทยช่วยผ่อนอีก 5,500 บาท/เดือน ส่วนรายที่ 1,001 – 10,000 ลดดอกเบี้ยปีแรกให้อีก 0.1% ต่อปี
    • ดอกเบี้ยพิเศษ : เริ่มต้นปีแรก 0.5% ต่อปี เฉลี่ย 3 ปี 2.50% (คนทำประกัน MRTA)
    • ฟรีสูงสุด 3 เด้ง : ฟรี ค่าจดจำนอง, ฟรี ค่าธรรมเนียมประเมินราคาหลักทรัพย์, ฟรี ค่าธรรมเนียม ยื่นกู้
    • วงเงินกู้สูง : ได้วงเงินกู้สูงสุด 100%

    สำหรับธนาคารกรุงไทย มีทางให้เลือกหลากหลายแบบ ทั้งดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว รวมถึงแบบที่ทำประกัน MRTA และไม่ได้ทำประกันค่ะ

    MRTA = ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ หรือประกันชีวิตที่มีจุดประสงค์ในการคุ้มครองผู้ขอสินเชื่อเพื่อคุ้มครองทรัพย์สินให้กับผู้กู้ (เรา) และผู้ให้กู้ (ธนาคาร) ตามจำนวนเงินทุนประกันและระยะเวลาในการทำประกัน

    เหตการณ์สมมุติ สำหรับดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในปีที่ 1 โดยประมาณเท่านั้น ซึ่งของจริงเราต้องถามทางธนาคาร และขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่นๆอีก

    Case Study

    สมมติว่านาย A ซื้อคอนโดมาในราคา 3 ล้านในช่วงต้นปี และเลือกกู้เงินกับธนาคารกรุงไทย (กรณีไม่ทำประกัน) ปีแรกต้องเสียดอกเบี้ย 0.79% ต่อปี คิดรวมทั้งปีได้ประมาณ 23,133 บาท แต่ในขณะเดียวกันถ้าเลือกธนาคารเอกชนจะเสียดอกเบี้ย 4% คิดรวมทั้งปีได้ประมาณ 118,888 บาท จะเห็นว่าประหยัดดอกเบี้ยไปได้ประมาณ 95,755 บาท


    สรุป สินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารรัฐ

    ถ้าคิดว่าเราจะกู้อยู่เอง แล้วจะผ่อนกับธนาคารจนครบสัญญา น่าจะเหมาะกับอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะแรก เพราะเราสามารถวางแผนการเงินเองได้ จ่ายเงินเท่าเดิมตลอดตามงวดที่ตกลงกันในสัญญา (ใน 3-5 ปีแรก) หลังจากนั้นก็สามารถ Refinance ไปธนาคารอื่นได้ เพื่อหาอัตราดอกเบี้ยใหม่ให้เข้ากับสถานการณ์นั้นๆ

    หรือถ้าคิดว่าจะซื้อมาแล้วขายต่อ น่าจะเหมาะกับธนาคารออมสิน ที่จ่ายเพียงล้านละ 10 บาท ซึ่งถ้าเราขายต่อได้ภายในปีแรก เราจะได้เรตดอกเบี้ยต่ำทีเดียว หรือจะใช้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวของธนาคารกรุงไทยก็ได้ เพราะได้เรตดีอยู่นะ ส่วนถ้าใครไม่อยากเสียดอกเบี้ยเยอะ แนะนำให้รีบหาเงินก้อนมาโปะเร็วๆ เพื่อให้เงินต้นลดลงค่ะ


    หวังว่าบทความนี้คงเป็นประโยชน์ สำหรับคนที่กำลังวางแผนซื้อบ้านหรือคอนโดในงบไม่เกิน 3 ล้านบาท ให้ตัดสินใจซื้อได้ง่ายขึ้น ซึ่งเป็นช่วงเวลาทองเลย ไม่ได้มีมาตรการสนับสนุนออกมาบ่อยๆนะ และหากคุณผู้อ่านคนไหนมีข้อสงสัยอยากสอบถามเพิ่มเติม หรืออยากแชร์ประสบการณ์ ก็สามารถคอมเม้นท์มาคุยกันได้เลย เผื่อเป็นไอเดียและประโยชน์กับเพื่อนๆ คนอื่นๆ ด้วยเช่นกันค่ะ


    ติดตามพวกเราได้ที่
    Website : www.thinkofliving.com
    Twitter : www.twitter.com/thinkofliving
    YouTube : www.youtube.com/ThinkofLiving
    Instagram : www.instagram.com/thinkofliving
    Facebook : ThinkofLiving