จะมีบ้านสักหลังต้องเตรียมตัวอย่างไรบ้าง นอกจากการเลือกบ้าน เลือกทำเล และเตรียมตัวเรื่องการเงินแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่หลายคนอาจไม่ค่อยได้นึกถึงก็คือ ตำแหน่งที่ตั้งของบ้านหรือโครงการที่เลือกไว้อยู่ในเขตที่จะโดนเวนคืนหรือไม่ เพราะถ้าหากไม่ตรวจสอบ หรือสอบถามให้แน่ชัดแล้ว อาจเกิดเหตุทำให้ต้องสูญเสียที่อยู่อาศัยในภายหลังได้ เช่นกัน
เชื่อว่าหลายๆคนอาจไม่เข้าใจ ว่าการโดนเวนคืนที่ดิน คืออะไรแล้วจะส่งผลกระทบขนาดไหนถ้าโดนขึ้นมา แล้วต้องเตรียมตัวอย่างไร เราได้รวบรวมข้อมูล และขั้นตอนต่างๆ แบบเข้าใจง่ายมาให้ชมกัน จะมีอะไรบ้างนั้น ไปดูกันเลย
การเวนคืนที่ดิน คืออะไร ?
การที่ภาครัฐหรือหน่วยงานราชการบังคับซื้อที่ดินคืนจากประชาชนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เพื่อนำไปใช้ในกิจการที่เป็นสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ เช่น เส้นทางคมนาคมต่างๆ ถนน ทางด่วน ทางพิเศษ มอเตอร์เวย์ สถานีรถไฟฟ้า สาธารณูปโภคพื้นฐานที่จำเป็นต่างๆ สร้างเขื่อน อ่างเก็บน้ำ งานไฟฟ้า ประปา เป็นต้น
ซึ่งจะอยู่ภายใต้กฎหมาย เรื่องการเวนคืนที่ดินที่ใช้บังคับกันในปัจจุบัน คือ “พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. ๒๕๖๒” การกำหนดขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน เจ้าหน้าที่เวนคืนหรือผู้ได้รับมอบหมายจากเจ้าหน้าที่เวนคืนจะดำเนินการเจรจาตกลงเพื่อทำการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่จะถูกเวนคืนกับเจ้าของหรือผู้ครอบครองโดยชอบด้วยกฎหมาย
จะรู้ได้อย่างไรว่าบ้านอยู่ในแนวเวนคืน ?
โดยปกติแล้วทางภาครัฐมีการวางแผนเพื่อพัฒนาประเทศ ส่วนใหญ่จะเป็นเส้นทางคมนาคมต่างๆ เช่น ถนน ทางด่วน ทางหลวงพิเศษ สะพานยกระดับ อุโมงค์ รถไฟฟ้า ซึ่งเส้นทางคมนาคมและรถไฟฟ้าส่วนมากแล้วจะอยู่ในแผนการพัฒนาส่วนใหญ่ในอนาคต โดยหน่วยงานรัฐบาลจะทำการประกาศในพื้นที่ ที่ได้อยู่ในเขตเวนคืน โดยจะมีการติดประกาศ แผนที่หรือแผนผังของพระราชกฤษฎีกาที่ถูกปิดประกาศตามสถานที่ต่าง ๆ จากเจ้าหน้าที่เวนคืนซึ่งขึ้นอยู่กับสถานที่ที่อสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ตั้งอยู่ หรือจากการแจ้งผ่านเจ้าหน้าที่ภายในพื้นที่เพื่อแจ้งข่าวแก่ชุมชน และคนในพื้นที่ พร้อมทั้งประกาศผ่านทางหน้าเวปไซด์ ประชาสัมพันธ์ผ่านการออกข่าว เพื่อให้ประชาชนรับทราบล่วงหน้า กรณีเป็นการประกาศเป็นแนวเขตเพื่อเป็นแนวทาง ไม่ได้หมายความว่าแนวเขตบนพื้นที่นั้นทั้งหมดจะถูกเวนคืน เราสามารถเอาเลขที่โฉนดที่ดินไปตรวจสอบกับหน่วยงานได้ เพื่อระบุตำแหน่งและขอบเขตที่ชัดเจนได้
ที่มา : thaivaluer.com
เราสามารถเริ่มจากการเช็คแนวเวนคืนที่ดินเบื้องต้น ในรูปแบบออนไลน์จาก https://thaivaluer.com/ ขั้นตอนการใช้งาน : คลิกที่มุมขวาตรงคำว่า google sattlellite เลือกข้อจำกัด คลิกตรงเวนคืน จะปรากฎแนวเส้นสีเหลือง คือพื้นที่และระยะในการเวนคืนบนแผนที่ เพื่อตรวจสอบแนวเวนคืนว่าเป็นการเวนคืนเพื่อสาธารณประโยชน์ ประเภทใด แล้วจึงติดต่อและสอบถามกับหน่วยงานหรือที่ทำการของเจ้าหน้าที่ในท้องที่ สามารถตรวจสอบได้แยกตามประเภทของระบบสาธารณูปโภค ได้แก่
- สำนักการโยธา กรุงเทพมหานคร กองรังวัดฝ่ายจัดกรรมสิทธิ์ที่ดิน : โครงการก่อสร้าง ตัดถนนใหม่ หรือปรับปรุง-ขยายถนนในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร www.bangkok.go.th/yota
- การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) : ก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ www.mrta.co.th
- กรมทางหลวง : โครงการก่อสร้างถนน (ทางหลวงแผ่นดิน), ทางเชื่อมระหว่างจังหวัด, ทางหลวงพิเศษ(มอเตอร์เวย์) www.doh.go.th
- กรมทางหลวงชนบท : โครงการก่อสร้างสะพานข้ามแม่น้ำ , ถนนทางหลวงชนบท www.drr.go.th
- การทางพิเศษแห่งประเทศไทย : โครงการก่อสร้างทางด่วนและทางพิเศษ www.exat.co.th
- การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) : โครงการก่อสร้างรถไฟชานเมือง, รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงค์ www.railway.co.th
- ศาลาว่าการกรุงเทพมหานคร / สำนักงานเขต / ศาลากลางจังหวัด
- ที่ว่าการอำเภอหรือกิ่งอำเภอ / ที่ทำการกำนัน / ที่ทำการผู้ใหญ่บ้าน / ที่ทำการขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น
- สำนักงานที่ดินจังหวัด และสำนักงานที่ดินอำเภอในท้องที่ ที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่
ถ้าโดนเวนคืน ต้องทำอย่างไร ?
โดยปกติแล้วหน่วยงานราชการที่เป็นผู้รับผิดชอบการเวนคืนที่ดินในโครงการนั้น หน่วยงานราชการจะเป็นผู้ดำเนินการประสานงานกับทางเจ้าของที่ดิน เพื่อดำเนินการตามขั้นตอนต่างๆ โดยจะมีขั้นตอนดังนี้
- ประกาศขอบเขตของพื้นที่ที่อยู่ในแนวเขตของที่ดินที่จะถูกเวนคืน
- เจ้าหน้าของหน่วยงานราชการเข้าทำการสำรวจที่ดิน ว่ามีอสังหาริมทรัพย์ หรือสิ่งปลูกสร้างที่อยู่ในเขตพื้นที่เวนคืน โดยมีการแจ้งกำหนดวันเข้าทำการสำรวจเป็นหนังสือให้เจ้าของทรัพย์สินทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 15 วัน
- กำหนดราคาเวนคืนของที่ดิน และอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในพื้นที่เวนคืน
- ประกาศราคาค่าทดแทนพื้นที่ที่ถูกเวนคืน
- ทำหนังสือแจ้งถึงเจ้าของที่ดินแต่ละแปลงให้มาทำสัญญาซื้อขาย
- ทำสัญญาซื้อขาย และจ่ายเงินค่าทดแทนภายใน 120 วัน หลังทำสัญญาเสร็จสิ้น
- ทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างโดยหน่วยงานที่เวนคืน
- ตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน เพื่อให้กรรมสิทธิ์ของที่ดินตกเป็นของรัฐ
**ในกรณีไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐ สามารถขอต่อรอง หรือขอยื่นอุทธรณ์ ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทน โดยฟ้องคดีต่อศาลภายใน 1 ปี เมื่อศาลตัดสินเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จ่ายเงินค่าทดแทนตามที่ศาลสั่งแล้วจึงเข้าครอบครองที่ดิน
สิทธิ์ที่เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนควรทราบ
- รัฐจะเวนคืนที่ดินได้เฉพาะใช้ในกิจการที่กฎหมายกำหนดไว้ เท่านั้น
- รัฐจะต้องจ่ายค่าทดแทนให้กับเจ้าของที่ดิน ด้วยราคาที่เป็นธรรมในเวลาอันควร โดยคำนึงถึงราคาที่ซื้อขายกันตามท้องตลาด
- รัฐต้องระบุวัตถุประสงค์ของการเวนคืนที่ดิน และกำหนดการเข้าใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน หากไม่ได้ทำตามนั้นก็ควรคืนที่ดินให้แก่เจ้าของ
สิทธิ์ทางด้านภาษีอากรของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมและอากรในการโอนที่ดิน
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้นไม่ต้องนำรายได้จากการขายที่ดินมาคำนวณเป็นเพื่อจ่ายภาษีเงินได้
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับการยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ
สิทธิ์ในการทำสัญญา และรับเงินทดแทนของเจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืน
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้ทำสัญญาตกลงซื้อขายที่ดินและรับเงินค่าทดแทนก่อนที่จะตราพระราชบัญญัติเวนคืนที่ดิน
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนจะได้รับเงินค่าทดแทนตามที่ภาครัฐกำหนดไปก่อน โดยสงวนสิทธิ์ในการอุทธรณ์กรณีไม่พอใจในเงินค่าชดเชยที่ได้รับ
- เจ้าของที่ดินที่ถูกเวนคืนสามารถอุทธรณ์ขอเพิ่มราคาเงินค่าทดแทนจากรัฐได้ กรณีไม่พอใจคำวินิจฉัยเงินทดแทนของรัฐ
ได้ค่าทดแทนเท่าไหร่? หากโดนเวนคืน
เวนคืนที่ดิน ได้เงินเท่าไร หลายคนตั้งข้อสงสัย และอยากทราบที่มาที่ไปของราคาที่ทางรัฐจะประเมิณให้ ว่าจะมากน้อยเพียงใด คุ้มค่ากับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องสูญเสียไปหรือไม่ โดยปกติแล้วทางภาครัฐจะกำหนดราคาด้วยการเปรียบเทียบ “ราคาที่ดิน” จากราคาตลาดในช่วงเวลานั้น เพื่อความยุติธรรมต่อผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน โดยพิจารณาปัจจัยสำคัญที่มีอิทธิพลกับราคาที่ดิน ได้แก่ ลักษณะทางกายภาพ การใช้ประโยชน์ ทำเลที่ตั้ง การคมนาคม สาธารณูปโภค สาธารณูปการ และคุณภาพสิ่งแวดล้อมโดยรอบ ตามหลักเกณฑ์ ดังนี้
- ราคาที่ซื้อขายของอสังหาริมทรัพย์กันตามปกติในท้องตลาด ที่จะต้องเวนคืนตามที่เป็นอยู่ในวันใช้บังคับพระราชกฤษฎีกา
- ราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการตีราคาไว้เพื่อประโยชน์แก่การเสียภาษีบำรุงท้องที่
- ราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม
- จากสภาพและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์นั้น
- จากเหตุและวัตถุประสงค์ของการเวนคืน
- การได้ประโยชน์และเสียประโยชน์จากการเวนคืน
ค่าทดแทน ความเสียหายที่ต้องออกจากอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกเวนคืน ทางรัฐจะจ่ายเงินค่าทดแทน ให้ได้เมื่อพิสูจน์ได้ว่าค่าเสียหายนั้นมีหลักฐานพิสูจน์ได้ว่ามีอยู่จริงตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย ตาม พรบ.ว่าด้วยการเวนคืน และได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ปี 2562 จะมี “ค่าทดแทน” ซึ่งค่าทดแทนจะแตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับต้นสังกัดแต่ละหน่วยงาน ประกอบด้วย
- ค่าที่ดิน : โดยปกติภาครัฐจะใช้ราคาธนารักษ์ ซึ่งมากน้อยหรืออาจไม่ตรงกับราคาตลาดที่ควรจะเป็น ดังนั้นเจ้าของที่ดินที่โดนเวนคืน จึงต้องสำรวจและทราบราคาตลาดไว้
- ค่าโรงเรือน และสิ่งปลูกสร้าง : จะคิดราคาตามลักษณะสิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้าน อาคาร โดยหักค่าเสื่อมการใช้งาน รวมการตกแต่ง ต่อเติม
- ค่าสิ่งอื่นที่ติดกับที่ดิน : สิ่งต่างๆที่ติดมากับพื้นที่ที่จะโดนเวนคืน เช่น ต้นไม้ แนวรั้วบ้าน ศาลพระภูมิ โรงเรือน พื้นที่เกษตรปลูกผัก-ผลไม้ เป็นต้น
- ค่ารื้อถอน ขนย้าย : บางกรณีที่ต้องมีการรื้อถอน ทรัพย์ที่ดินมากับที่ดิน และเอาไปประกอบที่อื่น เช่น บ้านชั่วคราว เรือนไทย โรงเรือนชั่วคราว ตู้คอนเทนเนอร์ เป็นต้น
- ค่าเสียหายอื่นที่ต้องออกจากที่ดิน เช่น ต้องหาบ้าน, ค่าเสียโอกาส , ค่าเดินทาง , ค่าทำขวัญ เป็นต้น
โดยจะได้รับเงินชดเชย ตามกฎหมายกำหนดไว้ว่า “เจ้าหน้าที่จ่ายเงินให้ผู้ถูกเวนคืนภายในกำหนดระยะเวลา 120 วัน นับแต่วันทำสัญญา หากเกินกำหนดถือว่าผิดนัดต้องจ่ายดอกเบี้ยตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ”
การตรวจสอบราคาที่ดินของตนเอง
สำหรับการตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง เราสามารถค้นหาได้ทั้งแบบมีโฉนด และ ไม่มีโฉนดได้ สามารถทำตามขั้นตอนได้ดังนี้
การตรวจสอบราคาประเมินแบบมีโฉนด กรมธนารักษ์
การตรวจสอบราคาประเมินแบบมีโฉนด : ผ่านทางเว็บไซต์ของ กรมธนารักษ์ https://assessprice.treasury.go.th/ ขั้นตอนการใช้งาน : ค้นหาราคาประเมินด้วยการคลิกคำว่า “เลขที่โฉนด” จากนั้นระบบจะให้เพื่อนๆ กรอกรายละเอียดเพื่อค้นหา โดยระบบจะแสดงผลลัพธ์ พร้อมราคาประเมินต่อตารางวา
การตรวจสอบราคาประเมินแบบไม่มีโฉนด กรมที่ดิน
การตรวจสอบราคาประเมินแบบไม่มีโฉนด : ผ่านทางเว็บไซต์ของ กรมที่ดิน https://landsmaps.dol.go.th/ หรือ ดาวน์โหลดแอปพลิเคชัน Landmaps
ขั้นตอนการใช้งาน : ค้นหาจังหวัด เขต แขวง ที่ช่อง “ค้นหาสถานที่สำคัญ” หรือ สามารถซูมเพื่อเลือกสถานที่ แล้ว Double click คลิกพื้นที่หรือสถานที่ ที่ต้องการค้นหา ระบบจะแสดงของเขตพื้นที่รายแปลง และรายละเอียดข้อมูลต่างๆ เช่น เลขโฉนดที่ดิน , หน้าสำรวจ , เลขที่ดิน, ขนาดที่ดิน เสามารถนำเลขโฉนดที่ดิน ไปค้นหาราคาประเมินได้จากเว็บไซต์ “กรมธนารักษ์”
จบแล้วกับความรู้เรื่อง การเวนคืนที่ดิน ใจความสำคัญคือการที่ภาครัฐต้องการพัฒนาสาธารณประโยชน์ พัฒนาระบบสาธารณูปโภคของประเทศ โดยเราในฐานะเจ้าของพื้นที่สามารถพิจารณาเพื่อให้เวนคืนเพื่อทำประโยชน์ต่อไปได้ แต่ถ้ารู้สึกว่าผลที่ได้รับนั้นไม่เป็นตามที่ต้องการ ทางรัฐก็มีช่วงเวลาให้เรายื่นเพื่อขอการทดแทนที่เหมาะสมได้เช่นกัน หวังว่าบทความนี้จะมีประโยชน์ไม่ก็น้อย สำหรับผู้ที่กำลังอยู่ในขั้นตอนการเวนคืนที่ดิน และหากผู้อ่านคนไหนสนใจเรื่องอะไรเพิ่มเติม ลอง Comment บอกกันมา หรือให้คำแนะนำได้นะคะ
Source of Information :
- พระราชบัญญัติว่าด้วยการเวนคืนและการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2562
- กรมที่ดิน คลิกที่นี่
- การทางพิเศษ แห่งประเทศไทย คลิกที่นี่
