“ค่าผ่อนบ้าน” อาจกลายเป็นระเบิดเวลาที่ถูกตั้งเอาไว้ได้นะคะ หากก่อนที่จะเป็นหนี้บ้านก้อนใหญ่ หรือตัดสินใจกู้ซื้อบ้านนั้นไม่ศึกษาให้ดีว่า เงินเดือนแบบเรานั้นควรซื้อบ้านที่ราคาเท่าไหร่
Q : กู้ซื้อบ้านธนาคารดูอะไรบ้าง?
A: สถาบันการเงินเค้ามีวิธีคิดยอดเงินกู้คร่าวๆ โดยคิดจาก 3 ปัจจัย ดังนี้ 1. รายได้ 2. ภาระหนี้ 3. อายุ ทีนี้เราไปดูกันทีละปัจจัยเลยค่ะ
เริ่มจากเรื่องหลักอย่าง..1. รายได้ ซึ่งธนาคารกำหนดค่าผ่อนบ้านไม่ควรเกิน 40-60% ของรายได้ ครั้งแรกที่ได้ยินเราเคยสงสัยเหมือนกันนะว่าตัวเลข 40-60% ของเงินเดือนมาจากไหน? ซึ่งหาคำตอบมาได้ว่า เป็นสัดส่วนที่ดูพอดีๆ กับค่าครองชีพทั่วไป เช่น หากคิดเงินเดือนเป็น 100% ในแต่ละเดือนก็คงต้องมีรายจ่ายหลักๆ ทั้งค่าอาหาร ค่าโทรศัพท์ ค่าเดินทาง ค่าเสื้อผ้าของจิปาถะ บางส่วนต้องสำรองไว้เป็นค่ารักษาพยาบาล ให้พ่อแม่ ซึ่งธนาคารคิดสัดส่วนของรายจ่ายเหล่านี้ต่อคนไว้ที่ 40-60% นั่นเองค่ะ
หมายความว่าผู้ที่มีรายได้ 20,000 บาท สามารถกู้ซื้อบ้านได้แค่ 800,000 – 1,200,000 บาทใช่มั้ย เพราะเค้าสามารถจ่ายค่าผ่อนบ้านได้เพียง 8,000 – 12,000 บาทต่อเดือน แต่ในความเป็นจริงนั้น ก็มีความเป็นไปได้ที่ธนาคารจะปล่อยเงินกู้ถึง 1,500,000 บาทได้เช่นกัน ขึ้นอยู่กับอีก 2 ปัจจัยที่เหลืออย่างภาระหนี้ และอายุ ซึ่งจะได้รับการพิจารณาเป็น Case by Case ไปนะคะ
นอกจากหลักการ 40-60% ของรายได้แล้ว ธนาคารจะคิดเรื่องเงินผ่อนด้วย โดยมีสูตรฮิตคำนวณง่ายๆ อย่าง ผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาท เช่น หากซื้อบ้านราคา 1 ล้านบาทต้องจ่ายค่าผ่อนบ้านต่อเดือน 7,000 บาท มาจากการคำนวณโดยสมมุติให้การซื้อบ้านในราคา 1 ล้านบาทเป็นระยะเวลา 30 ปี เราจะได้ค่างวดในส่วนที่เป็นเงินต้นเพียงอย่างเดียวอยู่ที่เดือนละ 1,000,000/360 = 2,800 บาท ส่วนค่าดอกเบี้ย ประมาณสัดส่วนไว้ที่ 5% เป็นระยะเวลา 30 ปี ก็จะได้ค่าดอกเบี้ยต่อเดือนประมาณ (1,000,000×5%)/12 = 4,200 บาท ดังนั้นจะได้ยอดเงินผ่อนที่ต้องจ่ายต่อเดือนที่ 7,000 บาท นั่นทำให้สูตรผ่อนบ้านล้านละ 7,000 บาทนั้น มีอยู่จริง สามารถนำมาใช้อ้างอิงในการคำนวณคร่าวๆ ได้จริงนะคะ แต่ในปัจจุบันธนาคารมีการปรับลดดอกเบี้ยลงมา หลายคนไม่ได้คิดถึงดอกเบี้ย 5% ก็ต้องปรับอัตราส่วนนี้ลงตามสัดส่วน
ทว่า สูตรการคำนวณนี้ก็ยังเป็นเพียงวิธีการแบบหยาบๆ ที่ทำให้เราสามารถประมาณการค่างวดได้อย่างรวดเร็วเท่านั้น เพราะในความเป็นจริงการผ่อนบ้านจะเป็นการคำนวณแบบลดต้นลดดอก และเราอาจได้อัตราดอกเบี้ยที่ถูกหรือแพงกว่าตัวเลขสมมุติข้างต้น หรืออาจใช้เวลาผ่อนจริงไม่ถึง 30 ปี ซึ่งทั้งหมดนี้ล้วนส่งผลให้ค่างวดที่แท้จริงของเราอาจถูกหรือแพงกว่า 7,000 บาท/เดือน ก็เป็นไปได้ค่ะ
ถัดมาที่เรื่องของ..2. ภาระหนี้ เป็นเรื่องปกตินะคะหากว่าเราจะมีการผ่อนสินค้าอื่นๆ อยู่แล้ว เช่น ผ่อนรถยนต์ ผ่อนบัตรเครดิต ทางธนาคารอาจจะพิจารณาวงเงินกู้ให้ได้น้อยลง เพราะค่าผ่อนต่างๆ เหล่านี้เป็น Fixed Cost (ค่าใช้จ่ายประจำทุกเดือน) ที่ทำให้รายจ่ายต่อเดือนสูงขึ้น เช่น จากเดิมที่ธนาคารเคยพิจารณาไว้ว่าคนที่มีรายได้ 20,000 บาท สามารถจ่ายค่าผ่อนบ้านได้ 12,000 บาท แต่ถ้ามีภาระผ่อนรถอยู่เดือนละ 5,000 บาท ก็จะผ่อนบ้านได้ลดลงเหลือ 7,000 บาท ธนาคารก็อาจจะลดวงเงินกู้ลงเหลือ 1,000,000 บาท เป็นสัดส่วนกันไปแบบนี้ ซึ่งเรามองว่าการคำนวณยอดเงินกู้ให้สมเหตุสมผลกับรายได้นั้น เป็นสิ่งที่ช่วยให้ผู้กู้สามารถจ่ายจนครบ ได้บ้านในฝันมาเป็นของตัวเองได้นะคะ
อีกเรื่องหนึ่งคือ..3. อายุ โดยปกติแล้วผู้ที่ธนาคารกำหนดว่ามีความสามารถในการผ่อนคือ ผู้ที่มีสามารถทำเงิน มีรายได้จนถึงอายุประมาณ 60-65 ปี หรือ Let’s Say ว่าให้ระยะเวลากู้สูงสุดที่ 35-40 ปีเท่านั้น เช่น เมื่อมีวงเงินกู้ 1 ล้านบาท เราอาจจะมียอดผ่อนต่อเดือนที่ 8,300 บาท ใช้เวลาผ่อน 20 ปี แต่หากเลือกผ่อน 30 ปีก็จะมียอดผ่อนที่ลดลงเหลือ 7,200 บาท เป็นต้น
ซึ่งการคำนวณวงเงินกู้ก็มีสูตรการคำนวณอย่างง่ายให้ใช้อยู่เหมือนกันนะ โดยอ้างอิงจากเงื่อนไขต่างๆ ของธนาคาร เช่น ธนาคารส่วนใหญ่พิจารณาสัดส่วนเงินผ่อนที่ผู้กู้จะแบกรับได้อยู่ที่ 40%-60% ของรายได้ และใช้อัตราส่วนเงินผ่อนคร่าวๆ ที่ล้านละ 7,000 บาท ตามที่ได้อธิบายไว้เบื้องต้นแล้วนะคะ จึงสรุปเป็นสูตรได้ตามนี้ค่ะ
[รายได้ x สัดส่วนเงินผ่อนที่แบกรับได้] – ภาระหนี้ = ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน
(ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือน x 1,000,000)/ 7,000 = วงเงินกู้บ้านสูงสุด
เรามาลองดูตัวอย่างของทนายวินเชนโซ่กันนะคะ โดยทนายมีเงินเดือน 50,000 บาท ถ้าในกรณีไม่มีหนี้ เขาจะมีความสามารถในการผ่อนชำระหนี้สูงสุด = 50,000 x 60% = 30,000 บาท (เราเลือกใช้สัดส่วนเงินผ่อนที่แบกรับได้สูงสุด 60% นะคะ) เขาจึงสามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคา (30,000 x 1,000,000)/ 7,000 = 4,285,714 บาท หรือประมาณ 4.3 ล้านบาทนั่นเองค่ะ
แต่ในกรณีที่เขามีภาระหนี้ผ่อนรถทุกเดือน 10,000 บาท จะทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ลดลงเหลือ (50,000 x 60%) – 10,000 = 20,000 บาท ทำให้ยอดวงเงินกู้ซื้อบ้านลดลง (20,000 x 1,000,000)/ 7,000 = 2,857,142 บาท หรือประมาณ 2.9 ล้านบาทนั่นเองค่ะ
หากเพื่อนๆ อยากทราบว่ารายได้ของตัวเองนั้น สามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไหร่ ในบทความนี้เราคิดยอดเงินกู้มาให้เรียบร้อยแล้วนะคะ เรียงตามรายได้ต่อเดือน ดังนี้
เมื่อยึดตามนโยบายของธนาคารส่วนใหญ่แล้ว เราจึงคิดสัดส่วนค่าผ่อนบ้านไว้ให้ที่ 40% และ 60% เลยนะคะ หมายความว่าหากเรามีเงินเดือน 20,000 บาท คำนวณคร่าวๆ จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ช่วงราคา 1.2-1.7 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับว่าแต่ละธนาคารนั้นใช้สัดส่วนค่าผ่อนบ้านเท่าไหร่ค่ะ ซึ่งการคำนวณนี้เราใช้อัตราส่วนเงินผ่อนที่ล้านละ 7,000 บาท และใช้ระยะเวลาค่อนข้างเต็ม Max ที่ 30 ปี
จากตารางเพื่อนๆ ก็คงพอทราบแล้วว่าจากรายได้ของตนเองนั้นสามารถกู้ซื้อบ้านได้ที่ราคาเท่าไหร่ ตามที่คำนวณมาให้เราคิดว่าเป็นยอดเงินกู้ที่สมเหตุสมผล เพราะสัดส่วนการผ่อนนั้นอยู่ในช่วง 40%-60% นั่นทำให้แต่ละคนยังมีเงินส่วนอื่นในการจับจ่ายใช้สอยไปกับค่าครองชีพอื่นๆ อยู่ค่ะ
Q : ทำงาน 10-30 ปี กู้ซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ได้บ้าง ผ่อนบ้านกี่ปี
A: วงเงินกู้บ้านที่เราจะสามารถกู้ได้ขึ้นอยู่กับรายได้ของแต่ละคนนะคะ หากเพื่อนๆ ไม่อยากผ่อนบ้านถึง 30 ปี เราก็คำนวณมาให้อีกเช่นกันว่ากู้ซื้อบ้านราคาเท่านี้ ต้องใช้ระยะเวลาในการผ่อนกี่ปี และมีบ้านแบรนด์ไหนให้เลือกบ้างตามระดับรายได้ ไปดูกันเลยค่ะ
เริ่มจากกลุ่มรายได้ 20,000 บาท ส่วนใหญ่เป็น First Jobber ที่เริ่มต้นทำงานไม่นานจะมีกำลังในการกู้ซื้อบ้านได้อยู่ในช่วง 1.2-1.7 ล้านบาท หากราคาบ้านสูงก็จะใช้เวลาในการผ่อนนาน เช่น ซื้อบ้าน 1.7 ล้านก็จะใช้เวลาในการผ่อนถึง 30 ปี แต่หากเลือกบ้านราคา 1.2 ล้านก็จะใช้เวลาผ่อนอยู่ที่ 15 ปีค่ะ
สำหรับแบรนด์บ้านที่อยู่ในงบเอื้อมถึงก็จัดเป็นกลุ่ม ECONOMY CLASS ที่มีราคาย่อมเยาหยิบจับง่าย ต่ำกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งบ้านในระดับราคานี้หายากหน่อยนะคะ เพราะหากเราดูราคาเริ่มต้นของบ้านในช่วง 1-2 ปีมานี้ ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 2.5 ล้านบาทขึ้นไป ทำให้ตัวเลือกของ Developer แบรนด์ใหญ่ไม่มีนะคะ ถ้ามีก็อาจเป็นแบรนด์ของเจ้า Local และเป็นทำเลชานเมืองหรือต่างจังหวัดซะเป็นส่วนใหญ่ค่ะ
ส่วนแบรนด์ทาวน์โฮม เช่น บ้านพฤกษา, Lio Bliss, Novo Ville, Bliss, ศุภาลัย เบลล่า เป็นต้น ซึ่งต้องขอ Remark ไว้ว่าอาจไม่ใช่ทุกทำเลของแบรนด์เหล่านี้ที่จะมีบ้านราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทให้เลือก แต่ทำเลส่วนใหญ่ของแบรนด์พวกนี้มีค่ะ
ถัดมาที่กลุ่มรายได้ 60,000 บาท เป็นกลุ่มคนที่ทำงานมาสักพักแล้วจึงสามารถกู้ได้ตั้งแต่ 3.4-5.2 ล้านบาทเลยนะคะ ระยะเวลาในการผ่อนก็แปรผันตามราคาบ้านเช่นกันที่ 14-35 ปี
สำหรับโปรดักส์บ้านส่วนใหญ่จะเป็นบ้านเดี่ยวขนาดเล็กยกตัวอย่างเช่น แบรนด์ The Plant , Inizio , คณาสิริ , Modi Villa และ Sena Ville เป็นต้น ในส่วนของทาวน์โฮม Class นี้ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มยอดฮิตของ Developer มักจะเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น เช่นแบรนด์ Siri Place , Pleno , The Connect , Modi Villa , Indy , ลุมพินี ทาวน์วิลล์ , Unio Town , ศุภาลัย พรีโม่ , Gusto , Citysense เป็นต้น
ขยับมาที่กลุ่มรายได้ 100,000 บาท/เดือน ซึ่งคนที่มีรายได้ระดับนี้คงเป็นกลุ่มหัวหน้า, ผู้บริหารระดับต้น หรือทำกิจการของตัวเองกันนะคะ ความสามารถในการกู้สูงขึ้นมาอยู่ในช่วง 5.7-8.6 ล้านบาท ถ้ากู้น้อยก็อาจปิดการผ่อนได้เร็ว เช่น หากกู้ 5.7 ล้านบาทก็สามารถผ่อนบ้านหมดได้ใน 14 ปีเลยนะคะ
มาดูแบรนด์บ้านที่เค้าตั้ง Target เป็นระดับผู้บริหารกันค่ะ เช่น Venue , Airi , Centro , สราญสิริ , เสนาแกรนด์โฮม , BRITANIA , Passorn , Golden Neo , ชัยพฤกษ์ , Zerene , Iconature และ Perfect Place เป็นต้น ส่วนทาวน์โฮมก็จะมีขนาดใหญ่ขึ้นมา ส่วนใหญ่มักจะเป็นทาวน์โฮม 3 ชั้น เช่นแบรนด์ บ้านกลางเมือง, Urbanio, Patio, Golden City หรือโครงการทาวน์โฮมที่เริ่มมีการดีไซน์ Facade และพื้นที่ใช้สอยให้แตกต่างจากโครงการทั่วๆไปเช่น Plume วัชรพล-เอกมัย ค่ะ
ไต่ระดับมาที่กลุ่มรายได้ต่อเดือน 200,000 บาทกันบ้าง กลุ่มนี้มีความสามารถในการซื้อบ้านหรูได้ตั้งแต่ราคา 11 ล้านบาท ซึ่งหากใช้เวลาผ่อน 32 ปี ก็จะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ถึงราคา 17 ล้านบาทค่ะ
ในส่วนของแบรนด์บ้านสำหรับคนกลุ่มนี้เป็น Segment ที่สูงขึ้นมาอีกหน่อย ช่วงราคาอยู่ที่ 10-20 ล้านบาท เช่น แบรนด์ The City, The Palm, Bangkok Boulevard, ลัดดารมย์ , Casa Grand , Casa Premium และ มัณฑนา เป็นต้น หรือหากชอบทำเลในเมืองเดินทางสะดวกๆ ก็มีทาวน์โฮมราคาสูงให้เลือก แบรนด์ที่อยู่ในกลุ่มนี้เช่น Glam , บ้านภูริปุรี , The Author, Nord 110 ,THER Ladprao 93 ซึ่งหน้าตาของโครงการในกลุ่มนี้จะมีความแตกต่างจากทาวน์โฮม Class ก่อนหน้าทั้งดีไซน์และฟังก์ชันในตัวบ้านค่ะ
ปิดท้ายด้วยกลุ่มรายได้ 350,000 บาท/เดือน ที่มีความสามารถในการซื้อบ้าน Luxury Class ได้ เพราะสามารถกู้ซื้อบ้านได้ตั้งแต่ 20-30 ล้านบาท ระยะเวลาผ่อนอยู่ในช่วง 14-33 ปีค่ะ
กลุ่มบ้านระดับบนที่มีช่วงราคาอยู่ที่ 20-30 ล้านบาท ยกตัวอย่างเช่น บ้านในแบรนด์ The Palazzo, Grand Bangkok Boulevard, The Gentry, Artale, นาราสิริ, Perfect Masterpiece, Casa Legend เป็นต้น สำหรับทาวน์โฮมจะเป็นทาวน์โฮมระดับบน ซึ่งนอกจากจะเป็นทาวน์โฮมที่มีการออกแบบมาพิเศษแล้ว หลายโครงการยังมีจำนวนยูนิตไม่เยอะ ได้ทำเลใจกลางเมืองอย่างเช่น แบรนด์ NOVEL RESIDENCE, Prime Nine เป็นต้น
เป็นอย่างไรกันบ้างคะสำหรับข้อมูลที่นำมาฝากกันในบทความ “ทำงานกี่ปี ถึงซื้อบ้านได้ 1 หลัง” ซึ่งส่วนใหญ่แล้วเราก็ผ่อนบ้านกันอยู่ในช่วงไม่เกิน 30 ปีนี่แหละค่ะ แต่หากเลือกกู้บ้านให้ราคาไม่สูงแบบ Max สุดตามที่เรากู้ได้ ก็จะสามารถปิดจบยอดผ่อนบ้านได้เร็วขึ้น ทีนี้ก็ขึ้นอยู่กับเราแล้วค่ะว่าจะตัดสินใจซื้อบ้านที่ราคาเท่าไหร่ ทีมงานขอเป็นกำลังใจให้คนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองทุกๆ ท่านนะคะ หากเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์ก็ช่วย Like, Comment หรือ Share เพื่อเป็นกำลังใจให้พวกเราด้วยนะคะ
