แม้ว่าความต้องการมีที่อยู่อาศัยของตนเองจะยังเป็นเป้าหมายสำคัญสำหรับใครหลายๆ คน แต่ในปี 2567 นี้เราจะได้ยินข่าวว่ามีจำนวนคนกู้บ้านไม่ผ่านสูงขึ้น ประกอบกับผลจากแบบสอบถามความคิดเห็นของผู้บริโภคที่มีต่อตลาดที่อยู่อาศัย DDproperty Thailand Consumer Sentiment Study รอบล่าสุด ช่วงต้นปี 2567 ทำให้เห็นว่า…

…ปัจจุบันชาวหนุ่มสาวนิยมเช่าคอนโดมากกว่าซื้อ เพราะพวกเขาส่วนใหญ่มองว่าอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับสูง-สูงมากถึง 77% มีเพียง 16% ที่มองว่าอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันมีความเหมาะสมแล้ว ขณะเดียวกันมีผู้บริโภคเพียง 13% เท่านั้นที่มองว่ารัฐบาลมีความพยายามเพียงพอที่จะช่วยให้ซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองได้ (ลดลงจาก 15% ในรอบก่อน) เนื่องจากภาครัฐยังคงไม่มีการออกมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม (นอกจากมาตรการลดค่าโอน-จดจำนอง ที่ต่ออายุมาตรการจนถึงสิ้นปี 2567) และเมื่อเงินเก็บไม่เพียงพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในเวลานี้ การเช่าจึงเป็นทางออกของคนหนุ่มสาวในยุคปัจจุบัน

เมื่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนไทยลดลง ทางภาครัฐจึงต้องการออกมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจระดับมหภาค เป็นการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ เพื่อดึงกำลังซื้อจากต่างชาติเข้ามาในประเทศแทน …ทางนายภูมิธรรม เวชยชัย รองนายกรัฐมนตรี และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงพาณิชย์จึงมีคำสั่งให้กระทรวงมหาดไทย ศึกษาความเป็นไปได้ของมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ อีก 2 เรื่องหลักๆ ได้แก่

1. การพิจารณาทบทวน “การกำหนดระยะเวลาของทรัพย์อิงสิทธิ” ตามพระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ พ.ศ. 2562 โดยกำหนดให้ทรัพย์อิงสิทธิมีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี จากเดิม 30 ปี ข้อมูลเพิ่มเติมของทรัพย์อิงสิทธิ https://www.dol.go.th/legal/Documents/0001.pdf

2. การพิจารณาทบทวน “หลักเกณฑ์และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการให้สิทธิต่างด้าว สามารถถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดจากเดิมไม่เกิน 49% เป็นไม่เกิน 75%” โดยอาจกำหนดเงื่อนไขอื่นที่เกี่ยวข้องกับการบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดเพิ่มเติม หากผู้อยู่อาศัยจะเป็นชาวต่างชาติมากขึ้น

ซึ่งทั้ง 2 ข้อนี้ยังอาจจะมีการแก้ไขปรับปรุงเงื่อนไขใดๆ เพิ่มเติม เพื่อให้รัดกุมขึ้นก็เป็นไปได้ ดังนั้นการประชุม ครม. เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน เป็นการมารับทราบความคืบหน้า ไม่ได้มีการอนุมัติแต่อย่างใด แต่ก็ถือว่าเรื่องนี้เป็น Agenda ด่วนให้รีบศึกษาความเป็นไปได้ หากเห็นว่าส่วนไหนนั้นติดปัญหาจะได้รีบมาเสนอ ครม. ต่อไป

ในบทความนี้เราอยากนำ “ผลดี-ผลเสีย” ที่หลายฝ่ายต่างวิเคราะห์ มาแชร์ให้ทุกคนได้เห็นในหลายๆ มุมมองมากที่สุด ซึ่งมาตรการนี้ไม่ได้เริ่มที่แรกในไทย แต่มี “Case Studyในต่างประเทศ” ที่เคยใช้มาตรการนี้มาแล้ว จะมาเล่าให้เพื่อนๆ ทราบกันค่ะ

ทาง 18 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์และภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ประกอบด้วย สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร, สมาคมอาคารชุดไทย, สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน, สมาคมการขายและการตลาดอสังหาริมทรัพย์, สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมหินอ่อนและหินแกรนิตไทย และสมาคมอสังหาริมทรัพย์ภูมิภาค ได้เสนอข้อดีไว้หลายประเด็น (ตามลิงก์ข้อมูลอ้างอิงด้านล่าง) ซึ่งเราขอสรุปเป็นประเด็นให้เข้าใจง่ายๆ ดังนี้

1. การขยายสิทธิการถือครองห้องชุดในอาคารชุดของคนต่างชาติจาก 49% ให้เป็น 75% จะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจด้วยการเพิ่ม demand ในตลาด ซึ่งเราสามารถคาดการณ์ได้จากยอดโอนคอนโดจากชาวต่างชาติที่เพิ่มสูงขึ้นในปัจจุบัน

ตั้งแต่ช่วงโควิด-ปัจจุบันจะเห็นว่าต่างชาติมีความต้องการเข้ามาถือครองคอนโดในไทยเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับสัดส่วนการถือครองของชาวต่างชาติ 49% (ที่บังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน) ก็เต็มโควต้าไปบางพื้นที่แล้ว เช่น ภูเก็ต ส่วนที่เกินจะใช้วิธีเช่าระยะยาว 30 ปีแทน โดยสถิติมูลค่าจากการให้เช่าระยะยาวก็เพิ่มขึ้นจาก 2,000 ล้านบาทในปี 2562 เพิ่มขึ้นเป็น 3,130 บาทในปี 2566

และจากรายงานของ REIC จะพบว่าจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในไตรมาสแรกของปี 2567 มีจำนวน 3,938 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 16.7% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ของคอนโดทั่วประเทศ ที่น่าสนใจคือมียอดโอนเพิ่มขึ้นมากตั้งแต่ช่วงปลายปี 2565 เป็นต้นมา

คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ใน Q1 ปี 2567 เท่ากับ 18,013 ล้านบาท หรือคิดเป็น 28.6% ของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศ และมีมูลค่าเพิ่มขึ้น 5.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน

จะเห็นได้ว่าแม้จำนวนหน่วยโอนอาจดูไม่เยอะคือ 3,938 หน่วย แต่มูลค่านั้นเยอะถึง 18,013 ล้านบาททีเดียว ลองหารกันคร่าวๆ ห้องชุดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์มีราคาเฉลี่ยทั้งประเทศอยู่ที่ 4.6 ล้านบาท

โดยชาติที่เข้ามาถือครองคอนโดในไทยมากที่สุดคือ จีน เรียกว่าคอนโดเกือบครึ่งที่โอนเป็นของจีนเลยนะคะ รองลงมาเป็นพม่า ซึ่งคาดเดาได้ว่ามาจากความไม่สงบในประเทศ ซึ่งประเทศไทยนั้นเป็นเพื่อนบ้านใกล้ๆ ที่ดูมีความปลอดภัยและสาธารณูปโภคพื้นฐานดี

2. หากมีการขยายทรัพย์อิงสิทธิจากเดิม 30 ปีให้มีกำหนดเวลาได้ไม่เกิน 99 ปี จะช่วยดึงดูดนักลงทุนจากต่างประเทศ เพราะถือเป็นระยะเวลาที่มีความมั่นคงมากเพียงพอ ซึ่งจะเป็นผลดีต่อทั้งภาครัฐและเอกชนที่ไม่ต้องการขายที่ดิน, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างและคอนโดฯ แต่อยากให้เช่าระยะยาวมากกว่า ซึ่งเจ้าทรัพย์อิงสิทธินี้มีรายละเอียดต่างๆ ที่มากกว่าการเช่าทั่วไป ตอบโจทย์การลงทุนมากกว่า ได้แก่

  • สามารถโอนสิทธิได้
  • ให้เช่าช่วงต่อได้
  • ตกทอดเป็นมรดกแก่ทายาทได้
  • นำไปจำนองเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันได้
  • ดัดแปลง ต่อเติม ก่อสร้างได้อย่างเต็มที่

3. เป็นการสนับสนุนให้ชาวต่างชาติที่มาลงทุน หรือมีวัตถุประสงค์จะอยู่อาศัยในประเทศไทย ได้ซื้อที่อยู่อาศัยโดยถูกต้องตามกฎหมาย แก้ปัญหาในเรื่องการซื้อหรือการถือครองที่อยู่อาศัยโดยไม่ถูกต้อง หรือ นอมินี

ทั้งนี้เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการถือครองที่ดินโดยทางอ้อมหรือกระทบต่อสิทธิของคนไทยในการอยู่อาศัยในอาคารชุด ก็อาจออกระเบียบเพิ่มเติมในเรื่องการจำกัดสิทธิการออกเสียงของคนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวที่ได้เข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในภายหลังจากที่เกิน 49%

1. ทำให้คนไทยซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองได้ยากขึ้น เพราะคอนโดในกรุงเทพและปริมณฑลจะมีราคาที่สูงขึ้น ราคามีแนวโน้มจะปรับตัวเพิ่มขึ้นเกินกว่ากำลังซื้อในประเทศ ซึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย เสนอว่าควรกำหนดมาตรการเพิ่มเติม เช่น

1.1 การกำหนดราคาขั้นต่ำที่จะให้ต่างชาติซื้อ เช่น กำหนดไว้ในราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป เช่นในประเทศมาเลเซียกำหนดไว้ประมาณ 16 ล้านบาท อินโดนีเซียประมาณ 10 ล้านบาท เพื่อจะได้ไม่มาแย่งคนไทยโดยเฉพาะประชาชนผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางซื้อที่อยู่อาศัย

1.2 กำหนดให้ชาวต่างชาติที่ซื้อบ้านหรือห้องชุดในไทย ห้ามขายต่อใน 3 ปีแรก เพื่อป้องกันการเก็งกำไร

1.3 การอนุญาตชาวต่างชาติให้สามารถกู้เงินซื้อบ้านได้ไม่เกิน 50% จากสถาบันการเงินในไทย เพื่อกระตุ้นการเงินในประเทศและเป็นประโยชน์ต่อสถาบันการเงิน

สำหรับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อนหน้านี้ รัฐบาลอาจนิรโทษกรรมโดยให้เสียภาษีให้ถูกต้อง นำความโปร่งใสกลับคืนมา ยิ่งกว่านั้นรัฐบาลควรดำเนินการตรวจสอบและปราบปรามการกระทำผิดกฎหมายอย่างเด็ดขาด มิเช่นนั้นอาจมีชาวต่างชาติสีเทาหรือสีดำเข้ามาเป็นจำนวนมาก และจะเป็นปัญหาใหญ่แก่ประเทศชาติในระยะยาว

2. การถือครองคอนโดของชาวต่างชาติอาจไม่ได้กระตุ้นเศรษฐกิจในระยะยาว เพราะเหตุผลต่างๆ ดังนี้

2.1 ไทยไม่มีการเก็บภาษีซื้อกับคนต่างชาติต่างจากนานาอารยประเทศ เช่น ในสิงคโปร์และฮ่องกงมีการเก็บภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์กับคนต่างชาติ 30-60% ของมูลค่าตลาด เช่นถ้าจะซื้อคอนโดในสิงคโปร์ 50 ล้านบาทจะต้องเสียภาษี 30 ล้านบาท ซึ่งหากสมมุติไทยมีการเก็บภาษีซื้อจากคนต่างชาติเพียง 10% ขายได้ 100,000 ล้านต่อปี ก็จะได้เงินภาษีเพิ่ม 10,000 ล้านบาท แต่ปัจจุบันของไทยมีแค่ค่าธรรมเนียมการโอนซึ่งส่วนใหญ่ Developer เป็นผู้ออกให้ด้วย

2.2 การเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างรายปี ซึ่งชาวต่างชาติจะเสียภาษีที่ดินในไทยก็เสียอัตราเดียวกันคือ 1 ล้านเสีย 200 บาท ซึ่งถือว่าน้อยมากๆ เมื่อเทียบกับค่าเงินของต่างชาติ ต่างจากสหรัฐอเมริกาที่มีการเก็บภาษี 1 ล้านเสีย 10,000-30,000 บาท (1-3% ของราคาขายจริง) เช่น หากไปซื้อบ้านในสหรัฐอเมริการาคา 50 ล้านบาท จะต้องเสียภาษีที่ดินแต่ละปี 500,000 บาทเลยทีเดียว

3. ที่คาดการณ์ว่าชาวต่างชาติจะมาช่วยซื้อบ้านและห้องชุดประมาณ 300,000-400,000 หน่วยที่มีอยู่ในมือ Developer นั้นอาจไม่เป็นความจริง เพราะ ต่างชาติไม่ได้สนใจทุกโครงการที่เหลือขายอยู่ แต่จะสนใจเฉพาะทำเลใจกลางเมืองที่เป็นห้องราคาสูงหน่อยเฉลี่ยราคา 4.6 ล้านบาท จึงไม่ได้เป็นการระบายสต๊อกโครงการส่วนใหญ่ในตลาดตามที่ผู้ประกอบการคาดหวัง

4. คนไทยอาจได้กำไรจากการขายเพียงครั้งเดียว เพราะชาวต่างชาติจะไปปล่อยเช่าต่อเอง

5. การแย่งซื้อที่อยู่อาศัยกับคนไทย

6. แย่งอาชีพคนไทย เช่นในภูเก็ต

7. อาจเป็นการนำแกงค์อาชญากรรมข้ามชาติเข้ามาในประเทศไทยเพิ่มขึ้น

8. ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดเต็มไปหมด แต่ไม่ได้อยู่อาศัย ส่งผลให้ราคาคอนโดพุ่งสูงขึ้นไปอีก ในขณะที่รายได้คนไทยเองไม่สามารถซื้อคอนโดได้

9. กระทบธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องทางอ้อม เช่น ธุรกิจโรงแรม เพราะถึงแม้ว่าในทางทฤษฎีการนำคอนโดไปปล่อยเช่ารายวันอาจผิดกฎหมายตาม พรบ. โรงแรม พ.ศ. 2547 แต่จากความก้าวหน้าทางเทคโนโลยี การปล่อยเช่าคอนโดของชาวต่างชาติรายวันสามารถทำได้สะดวก ยากต่อการตรวจสอบ ซึ่งการขยายการถือครองห้องชุดให้ชาวต่างชาติเป็น 75% จะเป็นการเพิ่ม supply ห้องพัก และมีความเป็นไปได้ที่นักท่อเที่ยวต่างชาติบางรายอาจเลือกพักอาศัยในอาคารชุดที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นชาวต่างชาติด้วยกันเอง เพราะราคาห้องพักที่ต่ำกว่าโรงแรม จึงอาจส่งผลกระทบต่อผู้ประกอบการธุรกิจโรงแรมที่ต้องลดราคาลง

  • แคนาดา ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2566 รัฐบาลแคนาดามีการออกกฎหมายไม่ให้ชาวต่างชาติซื้อบ้าน เพื่อควบคุมราคาที่พักอาศัยไม่ให้แพงจนเกินไปและเพื่อให้คนในชาติสามารถซื้อบ้านเป็นของตนเองได้

เพราะที่อยู่อาศัยในแคนาดาถูกนายทุนต่างชาติเข้ามาซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่ไม่ได้ใช้เพื่อการอยู่อาศัยจริง ทำให้ในช่วงปี 2565 ราคาบ้านเฉลี่ยในแคนาดาเท่ากับ $570,000 (ประมาณ 20 ล้านบาท) ซึ่งเป็นมูลค่าที่สูงกว่ารายได้ครัวเรือนถึง 11 เท่า สูงขึ้นจากปี 2556 ถึง 48% ในขณะที่รายได้ครัวเรือนสูงขึ้นแค่ 9.8% เท่านั้น ความแตกต่างของการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ กับรายได้ครัวเรือนที่ไม่สัมพันธ์กันมีผลมาจากนโยบายการให้ชาวต่างชาติมีสิทธิในการซื้อแบบเดียวกับที่ไทยกำลังจะทำค่ะ

  • นิวซีแลนด์ นับเป็นประเทศแรกๆ ที่ห้ามต่างชาติซื้อบ้านในประเทศ ในปี 2561 ในรัฐบาลของนายก Jacinda Ardern ได้ออกกฎหมายห้ามชาวต่างชาติซื้อที่อยู่อาศัย เพราะราคาอสังหาฯ สูงขึ้นจากการเก็งกำไรของชาวต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน จนประชากรทั่วไปไม่สามารถซื้อบ้านเป็นของตนเองได้ แม้ว่าจะทำงานมีรายได้ค่อนข้างดีก็ตาม
  • สิงคโปร์ ห้ามคนต่างชาติ ซื้อบ้านทางอ้อม โดยห้ามซื้อแฟลตของการเคะแห่งชาติสิงคโปร์ (ซึ่งมีถึง 80% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด) กำหนดให้คนต่างชาติที่ไปซื้อบ้านในสิงคโปร์ต้องเสียภาษีซื้อ 60% จะมาซื้อทรัพย์สินในสิงคโปร์เฉยๆเหมือนพลเมืองสิงคโปร์ไม่ได้
  • มาเลเซีย ถึงแม้จะพยายามส่งเสริมให้ชาวต่างชาติไปซื้อบ้านได้ แต่ก็มีมาตรการชัดเจนว่า ถ้าอยู่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์ ต้องซื้อในราคาไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาทไทย (2 ล้านริงกิต) เพื่อป้องกันไม่ให้ไปแย่งซื้อบ้านกับคนท้องถิ่น และก็มีกำหนดโซนให้ซื้อ ไม่ใช้ให้ซื้อได้ทั่วไปหมด และถ้าเกิดใครไปซื้อบ้านที่มาเลเซีย ก็ใช่ว่าจะได้อยู่อาศัยอัตโนมัติ ต้องมีคุณสมบัติคือมีรายได้ประจำหรือมีเงินบำนาญประมาณ 40,000 ริงกิต (300,000 บาท) ต้องมีสินทรัพย์ที่แปลงเป็นเงินได้ง่ายเช่น ซื้อหุ้นของบริษัทมหาชนในตลาดหลักทรัพย์เป็นเงิน 1.5 ล้านริงกิต (11.25 ล้านบาท) ต้องมีเงินฝากในธนาคาร 1 ล้านริงกิต (7.5 ล้านบาท) และถ้านำคนในครอบครัวเข้ามาด้วย แต่ละคนต้องมีเงินฝาก 50,000 ริงกิต (375,000 บาท) เป็นต้น

ข้อมูลอ้างอิง

อ่านเพิ่มเติม