ดอกเบี้ยบ้านคงที่หรือลอยตัว แบบไหนดอกเบี้ยถูกกว่ากัน?

พูดถึงดอกเบี้ยบ้าน…ต้องขอแสดงความยินดีกับคนที่กำลังจะกู้ซื้อบ้านและกำลังผ่อนบ้านก่อนเลยค่ะ เพราะว่าเมื่อวันที่ 16 ตุลาคม 2567 ที่ผ่านมานี้ กนง. ประกาศข่าวดีลดดอกเบี้ยนโยบาย 0.25% แล้วนะคะ ทำให้ธนาคารต่างๆ ตอบรับนโยบาย ทยอยลดดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านกันแล้ว ใครที่กำลังจะกู้ซื้อบ้าน หรือมองหาดอกเบี้ยบ้านต่ำๆ ก็ถือเป็นโอกาสดีแล้วนะคะ

โดยธนาคารพาณิชย์จะมีวิธีคิดอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเป็น 2 ประเภท หลักๆ คือ

• ดอกเบี้ยคงที่ หรือที่เรียกว่า Fixed Rate
• ดอกเบี้ยลอยตัว หรือที่เรียกว่า Floating Rate

คำถามคลาสสิคคำถามหนึ่งที่หลายคนสงสัยกันอยู่ตลอดว่า แล้วดอกเบี้ยบ้านคงที่ (Fixed Rate) หรือลอยตัว ( Floating Rate) จะเลือกแบบไหนดี? แบบไหนดอกถูกกว่ากัน? วันนี้ถ้าคิดถึงสินเชื่อบ้าน คิดถึงธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ หรือ LH Bank มีคำตอบให้ค่ะ

ต้องบอกว่าทั้งสองแบบมีข้อดีข้อเสียที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับว่าเราเหมาะกับแบบไหน เพราะอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีของทั้ง 2 แบบจะไม่ได้ต่างกันมาก แต่ก่อนที่จะรู้ว่าเพื่อนๆเหมาะกับดอกเบี้ยแบบไหน เราจะอธิบายให้เข้าใจวิธีคิดง่ายๆ แบบนี้ค่ะ

• ดอกเบี้ยคงที่และลอยตัว คืออะไร

ดอกเบี้ยแบบคงที่ จะ “ระบุตัวเลขและปีชัดเจน” ว่าในปีนั้นๆ จะเก็บดอกเบี้ยเท่าไหร่ เช่น ระบุเลยว่า ปีที่ 1 เสียดอกเบี้ย 2%, ปีที่ 2 เสียดอกเบี้ย 3% เราก็จะเสียดอกเบี้ยตามตัวเลขที่กำหนด ไม่มีการปรับเปลี่ยน ไม่ว่า MRR จะขึ้นหรือจะลง เศรษฐกิจจะดีไม่ดีก็ไม่เกี่ยวกับเราแล้ว เพราะดอกเบี้ยเรา Fixed ไว้ตามที่ตกลงในสัญญาเลย

ต่างจาก ดอกเบี้ยแบบลอยตัว ที่จะมีการ “เปลี่ยนแปลงได้ตลอด” ไปตามดอกเบี้ยอ้างอิงของแต่ละสถาบันการเงิน โดยมีสูตรว่า MRR-n/a% เช่น MRR-4%, MRR-5% ดอกเบี้ยที่แท้จริงต้องเอา MRR ที่แต่ละธนาคารกำหนดมาลบออกจากตัวเลขด้านหลัง

ยกตัวอย่างเช่น นาย A กำลังผ่อนบ้านกับ LH Bank โดยธนาคารกำหนดอัตราดอกเบี้ยปีที่ 1 เท่ากับ MRR-5% ดอกเบี้ยปีต่อไปเท่ากับ MRR-4% ก็ต้องมาดูค่า MRR ของธนาคาร อย่าง LH Bank มีค่า MRR เท่ากับ 8.68% แปลว่า ดอกเบี้ยในปีที่ 1 เราต้องจ่ายเท่ากับ 8.68%-5% = 3.68% และดอกเบี้ยปีอื่นๆ เท่ากับ 8.68%-4% = 4.68% หรืออาจจะเปลี่ยนแปลงไปตามเรทของ MRR นั่นเอง

ดังนั้น ดอกเบี้ยลอยตัวจึงขึ้นอยู่กับ MRR ว่าจะสูงขึ้นหรือต่ำลง มีความเป็นไปได้ทั้งดอกเบี้ยที่สูงขึ้นกว่าตอนกู้ และ การลดดอกเบี้ยให้ต่ำลงกว่าตอนกู้ค่ะ

เราเอาตัวอย่างตารางมาให้เพื่อนๆ เห็นภาพ แถวบน (หมายเลข 1) จะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัวในปีที่ 2-3 หาก MRR ปรับตัวลง ดอกเบี้ยก็จะลดลงด้วย แต่หาก MRR ปรับตัวขึ้นดอกเบี้ยก็จะเพิ่มสูงขึ้นด้วยเช่นกัน ส่วนแถวล่าง (หมายเลข 2) จะเป็นดอกเบี้ยแบบคงที่ อัตราดอกเบี้ยจะได้ตามตัวเลขที่ระบุเลย ไม่ขึ้นลงตามค่า MRR แล้วค่ะ ทีนี้เราก็ต้องมาทำความรู้จักกับ MRR กันก่อน

• MRR คืออะไร

MRR (Minimum Retail Rate) หมายถึงดอกเบี้ยที่แต่ละธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อส่วนบุคคล อ้างอิงตามนโยบายของแต่ละสถาบันการเงิน ณ ช่วงเวลานั้น และจะเป็นไปในทิศทางเดียวกับ “อัตราดอกเบี้ยนโยบาย” ที่ธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้กำหนด เพื่อดูแลเสถียรภาพราคา ควบคู่กับเสถียรภาพของเศรษฐกิจและระบบการเงินของประเทศ

…แล้วดอกเบี้ยนโยบายจะควบคุมเสถียรภาพของเศรษฐกิจได้อย่างไร

คำตอบคือดูแลได้ โดยเจ้าดอกเบี้ยนโยบายถือเป็นอาวุธของธนาคารกลางเลยทีเดียว เพราะอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์จะปรับตัวไปในทิศทางเดียวกันกับดอกเบี้ยนโยบาย ซึ่งดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์จะส่งผลต่อพฤติกรรมของประชาชนและธุรกิจให้เปลี่ยนแปลงตาม ทั้งการตัดสินใจใช้จ่าย, เก็บออมและลงทุน

หากอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ลดลง ผู้ฝากเงินอาจเลือกนำเงินไปจับจ่ายใช้สอย หรือนำไปลงทุนในสินทรัพย์อื่นที่ให้ผลตอบแทนมากกว่าการฝากออมทรัพย์ ในขณะเดียวกัน ต้นทุนของสินเชื่อก็ต่ำลง ส่งผลให้คนอยากกู้ซื้อบ้าน หรือกู้เงินเพื่อลงทุนธุรกิจมากขึ้น ปริมาณเงินก็จะไหลเวียนเข้ามาในระบบเศรษฐกิจเพิ่มขึ้น ช่วยสนับสนุนการขยายตัวในช่วงเศรษฐกิจซบเซา

แต่หากอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารพาณิชย์สูงขึ้น ด้วยอัตราผลตอบแทนของเงินฝากที่มากขึ้นก็จะเป็นแรงจูงใจให้คนนำเงินเข้าไปฝาก ในขณะเดียวกันผู้ที่กู้ยืมก็ต้องแบกรับดอกเบี้ยที่สูงขึ้นด้วย ทำให้เงินที่จับจ่ายใช้สอยในชีวิตประจำวันลดลง การขึ้นดอกเบี้ยจึงจะเกิดขึ้นในสภาวะที่เศรษฐกิจเติบโตมากเกินไป ธนาคารแห่งประเทศไทยต้องการป้องกันไม่ให้เงินเฟ้อสูงเกิน เพราะจะทำให้ฐานะความเป็นอยู่ของคนส่วนใหญ่แย่ลง (เงินจำนวนเท่าเดิมแต่ซื้อของได้ลดลง) จึงออกนโยบายดอกเบี้ยสูงเพื่อให้คนอยากเก็บออมเงินมากขึ้น

• ดอกเบี้ยนโยบายเกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านอย่างไร?

เกี่ยวกับดอกเบี้ยบ้านที่เป็นแบบลอยตัวค่ะ เพราะดอกเบี้ยนโยบายจะทำให้ค่า MRR เปลี่ยนแปลงขึ้นลงไปในทิศทางเดียวกัน ทีนี้หากเศรษฐกิจฝืด ประชาชนไม่ค่อยจับจ่ายใช้สอย ธนาคารแห่งประเทศไทยก็อาจลดดอกเบี้ยนโยบายให้ต่ำลง ค่า MRR ก็ลดลง ทำให้ดอกเบี้ยบ้านลดลงไปด้วย

ในทางกลับกันในช่วงที่เศรษกิจเติบโตมากๆ เงินเฟ้อสูง ธนาคารแห่งประเทศไทยก็อาจเพิ่มดอกเบี้ยเพื่อลดเงินในระบบเศรษฐกิจ ให้นำมาฝากธนาคารมากขึ้น ค่า MRR ก็สูงขึ้น ทำให้ดอกเบี้ยบ้านขึ้นได้ด้วยเช่นกัน

• เราควรเลือกดอกเบี้ยแบบไหน

>> ควรเลือก “ดอกเบี้ยลอยตัว” ในช่วงที่เราคาดว่าเศรษฐกิจกำลังจะซบเซา เศรษฐกิจไม่ดี เพราะมีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะถูกปรับลดลง เราจึงควรเลือกแบบ Floating Rate เพื่อให้ดอกเบี้ยบ้านของเรามีโอกาสปรับลดลงไปด้วย

>> ควรเลือก “ดอกเบี้ยคงที่” ในช่วงที่เศรษฐกิจมีแนวโน้มทิศทางที่ดีขึ้น หรือเรียกว่าเศรษฐกิจขาขึ้น เพราะดอกเบี้ยบ้านจะปรับสูงขึ้น เราจึงควรเลือก Fixed Rate ไว้ก่อนเพื่อไม่ให้ดอกเบี้ยบ้านของเราขึ้นตามไปด้วย

ผู้ที่ตัดสินใจกู้ซื้อบ้าน จึงควรติดตามข่าวสารภาวะเศรษฐกิจต่างๆ เพื่อให้คาดเดาได้ว่าทิศทางดอกเบี้ยน่าจะอยู่ในช่วงขาลงหรือขาขึ้น โดยข้อสังเกตที่จะเป็นสัญญาณการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยขาขึ้น เช่น

• เศรษฐกิจร้อนแรง จึงขึ้นดอกเบี้ยเพื่อชะลอการลงทุน
• อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้น
• ของแพงขึ้นอย่างรวดเร็ว
• ค่าครองชีพสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง

สัญญาณการปรับตัวของอัตราดอกเบี้ยขาลง เช่น

• เศรษฐกิจฝืด ประชาชนไม่จับจ่ายใช้สอย
• GDP ต่ำกว่าที่คาดการณ์
• อัตราการว่างงานสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
• อัตราเงินเฟ้อลดลง

สรุปความแตกต่างดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัว

สำหรับใครที่คิดว่าดอกเบี้ยคงที่เหมาะกับเราแล้วล่ะก็ วันนี้ LH Bank มีสินเชื่อบ้านใหม่ ความน่าสนใจอยู่ตรงที่เป็น ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก 3.39% ต่อปี* ค่ะ

• ดอกเบี้ยคงที่ 3 ปีแรก 3.39% ต่อปี* : เหมาะกับคนที่ชอบดอกเบี้ยที่คาดเดาได้ ไม่ผันผวนไปตามเศรษฐกิจ ซึ่งดอกเบี้ยจะคงที่ให้ตลอด 3 ปีเลย หลังจาก 3 ปีจะปรับเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งเราก็สามารถ Retention หรือ Refinance เพื่อปรับอัตราดอกเบี้ยให้ลดลงได้หลัง 3 ปีนะคะ ทั้งนี้เป็นอัตราดอกเบี้ยพิเศษเมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ผ่านธนาคารค่ะ

• วงเงินสินเชื่อสูงสุด 100% : สามารถกู้ได้ 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดต่ำกว่า เช่น ถ้าราคาประเมินต่ำกว่าราคาขาย เราจะสามารถกู้ได้เท่าราคาประเมินนะคะ แต่หากใครต้องการกู้เท่าราคาขาย แนะนำให้ปรึกษากับทางธนาคารดูก่อนได้ค่ะ

• ​​ฟรี ค่าจดจำนอง : โดยปกติเราจะต้องเสียค่าจดจำนองในอัตรา 1% ของมูลค่าจำนอง เช่น สินเชื่อบ้าน 8 ล้านบาท จะต้องเสียค่าจดจำนอง = 8,000,000X1% = 80,000 บาท (ในปี 2567 มีการปรับลดเป็น 0.01% สำหรับราคาบ้านไม่เกิน 7 ล้านบาท) แต่สำหรับสินเชื่อบ้านใหม่ของ LH Bank จะฟรีค่าจดจำนอง เมื่อซื้อประกัน MRTA/MLTA ผ่านธนาคารค่ะ

• ฟรี ค่าประเมินหลักประกัน : สำหรับโครงการจัดสรรทุกโครงการที่มีราคาซื้อขาย 2 ล้านบาทขึ้นไป

• ผ่อนสบายๆ นานสูงสุด 40 ปี : แต่มีข้อแม้ว่าเราจะผ่อนได้สูงสุดไม่เกินอายุ 70 ปีนะคะ หมายความว่าถ้ากู้ตอนอายุ 30 ปี เราสามารถผ่อนยาวๆ 40 ปี ถึงอายุ 70 ได้เลยค่ะ ซึ่งระยะเวลาการผ่อนที่ยาวนานทำให้ค่าผ่อนบ้านในแต่ละงวดไม่สูงนัก

• โปรโมชันตั้งแต่วันนี้ – 30 ธันวาคม 2567

กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว

*ดอกเบี้ยที่แท้จริง (EIR) สินเชื่อบ้านปัจจุบัน อยู่ระหว่าง 4.89% – 5.05% ต่อปี สมมติฐานการคำนวณมาจากอัตราดอกเบี้ยลูกค้ารายย่อยชั้นดี = 8.68% ต่อปี อ้างอิง ณ วันที่ 1 พ.ย. 2567 ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยลอยตัวสามารถเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้

เงื่อนไขและอัตราดอกเบี้ยเป็นไปตามที่ธนาคารกำหนด รายละเอียดการคำนวณและข้อมูลผลิตภัณฑ์เพิ่มเติม ดูได้ที่เว็บไซต์ของธนาคาร www.lhbank.co.th

รายละเอียดเพิ่มเติม http://www.lhbank.co.th/th/personal/loans/saen-sabai-home-loan/

“คิดถึงสินเชื่อบ้าน คิดถึงธนาคารแลนด์ แอนด์ เฮ้าส์”

LH Bank พร้อมให้คำปรึกษาและแนะนำเพื่อให้ความสุขของทุกท่านเริ่มต้นที่นี่ เพราะเราเชี่ยวชาญสินเชื่อบ้าน สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมของธนาคาร สอบถามเพิ่มเติมโทร. 1327

#กู้เท่าที่จำเป็นและชำระคืนไหว #สินเชื่อบ้านใหม่ #สินเชื่อบ้าน #คิดถึงสินเชื่อบ้านคิดถึงLHBank