ซื้อบ้านทำเลไหน น้ำไม่ท่วม!!

จากคำถามที่ว่า ถ้าซื้อบ้านในทำเลที่เคยมีน้ำท่วม มีวิธีดูยังไงว่าจะโดนน้ำท่วมอีกไหม? คำตอบคือมีโอกาสที่จะเกิดน้ำท่วมขึ้นได้ ทั้งนี้ต้องพิจารณาถึงทำเล สภาพแวดล้อม และปัจจัยอื่นๆ เนื่องจากน้ำท่วมเป็นปรากฏการณ์ทางธรรมชาติที่ไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ แต่สามารถลดความรุนแรงและวางแผนรับมือเพื่อบรรเทาความรุนแรงและผลกระทบได้ ซึ่งแต่ละโครงการจะมีวิธีในการรับมือแตกต่างกันไปนั่นเอง

หลายๆคนเมื่อคิดจะซื้อบ้านอาจจะมีความกังวลใจและมีคำถามเกิดขึ้นว่า ซื้อบ้านในทำเลไหนน้ำไม่ท่วม? หรือ ถ้าจะซื้อบ้านในทำเลที่เคยมีน้ำท่วม แล้วน้ำจะท่วมอีกหรือไม่? เราจะขอตอบโดยแยกออกเป็น 2 กรณีคือ ทำเลที่น้ำไม่ท่วม เราสามารถศึกษาได้จากการค้นหาข้อมูลในอดีตว่าทำเลนี้เป็นพื้นที่รับน้ำหรือไม่ ซึ่งโชคดีที่มีหลายหน่วยงานได้ทำการวิจัยและรวบรวมข้อมูลที่เป็นประโยชน์อยู่พอสมควร และสามารถลงพื้นที่สำรวจสภาพแวดล้อมรอบๆโครงการได้ 

ส่วนคำถามที่ว่าถ้าซื้อบ้านในทำเลที่เคยน้ำท่วมแล้วจะท่วมอีกหรือไม่ อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้นว่ามีโอกาสจะเกิดน้ำท่วมขึ้นได้ ถ้าคุณอยากซื้อบ้านในทำเลเหล่านี้ ด้วยเหตุผลหลายๆอย่างเช่น มีราคาที่ไม่สูงมาก อยู่ในทำเลที่คุ้นชิน หรือ ชื่นชอบการออกแบบของโครงการ สิ่งที่ต้องคำนึงถึงก็คือการออกแบบโครงการว่ามีมาตรฐานในการป้องกันน้ำท่วมหรือไม่และอย่างไร ซึ่งในทุกๆข้อที่กล่าวมาเราจะมาลงรายละเอียดกันอีกครั้ง ตามหัวข้อด้านล่างค่ะ

ถ้าย้อนกลับไปเมื่อปี 2554 เหตุการณ์ที่เป็นความเจ็บปวดของคนมีบ้านในช่วงเวลานั้นคงหนีไม่พ้นปัญหาอุทกภัยครั้งรุนแรงที่สุดเป็นประวัติการณ์ ที่ทำให้มีผู้เสียชีวิตและบาดเจ็บหลายราย บ้านเรือนนับหมื่นหลังได้รับความเสียหายและต้องจมอยู่ในน้ำเป็นเวลานานหลายเดือน และเมื่อน้ำลดลงแล้วก็ต้องทำการฟื้นฟูสภาพของที่อยู่อาศัยที่ทั้ง เปื่อย ผุพัง เป็นเวลานาน ผ่านมาจนถึงปัจจุบันหากเรามีโอกาสได้ผ่านไปยังพื้นที่ที่เคยได้รับน้ำ

ถ้าสังเกตดีๆจะเห็นว่าบ้านบางหลังยังคงทิ้งร่องรอยของน้ำท่วมในครั้งนั้นเอาไว้ทั้งจากคราบบนผนังและความเสียหายต่างๆ จากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่ในปี 2554 นั้นส่งผลให้ “น้ำท่วม” กลายเป็นปัจจัยหลักในการพิจารณาทำเลซื้อบ้าน พื้นที่เสี่ยงภัยน้ำท่วมได้รับความนิยมลดลงทันตาเห็น และส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีความนิยมมากขึ้น

สาเหตุที่ทำให้เกิด “น้ำท่วม” นั้นเกิดขึ้นได้จากหลายปัจจัยทั้งปัจจัยจากธรรมชาติ เช่น พายุ ลมมรสุม และ ปัจจัยทางกายภาพ เช่น พื้นที่ป่าไม้ที่จะสามารถรับน้ำได้ลดลง ในส่วนของพื้นที่กรุงเทพมหานคร มีศักยภาพการป้อนน้ำเข้าสู่ระบบสูบและอุโมงค์ระบายน้ำไม่สมดุลกับศักยภาพของระบบสูบและอุโมงค์ รวมไปถึงปัจจัยจากปัญหาในการบริหารจัดการน้ำต่างๆ ทำให้เราไม่สามารถฟันธงได้ 100% ว่าพื้นที่ไหนจะไม่เกิดเหตุการณ์น้ำท่วม อย่างไรก็ตามเราสามารถเรียนรู้จากอดีตและวางแผนเพื่อป้องกันปัญหาอุทกภัยได้

วิธีเลือกบ้านป้องกันน้ำท่วม

1.ศึกษาหาข้อมูลเกี่ยวกับทำเล

หากเราอยากได้บ้านที่ไม่มีปัญหาน้ำท่วมมากวนใจหรืออาจจะเคยพบเจอกับเหตุการณ์น้ำท่วมมาก่อน ทำเลถือเป็นปัจจัยที่สำคัญอันดับต้นๆในการพิจารณาทีเดียวค่ะ วิธีที่จะดูว่าทำเลที่เรากำลังจะตัดสินใจซื้อบ้านนั้นอยู่ในพื้นที่เสี่ยงที่จะเกิดเหตุการณ์น้ำท่วมหรือไม่ สามารถทำได้ดังนี้  

ขอบคุณภาพประกอบจาก thaicontractor.com

• ศึกษาลักษณะทางกายภาพของทำเล

ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน เราควรสำรวจว่าทำเลนั้นๆอยู่ในพื้นที่สูงหรือต่ำ ซึ่งถ้าเราไม่ทราบถึงลักษณะภูมิประเทศก็สามารถตรวจสอบได้จาก แผนที่แสดงระดับความสูงต่ำของพื้นที่ซึ่งมีหลายหน่วยงานได้ทำขึ้นมาค่ะ  โดยทั่วไปแล้ว ทำเลที่อยู่ในพื้นที่สูงจะมีความเสี่ยงต่อการถูกน้ำท่วมน้อยกว่าพื้นที่ที่อยู่ต่ำ หรือถ้าจะท่วมก็ท่วมน้อยกว่าและมีโอกาสที่จะแห้งเร็วกว่า เนื่องจากน้ำจะไหลจากที่สูงลงสู่ที่ต่ำ แต่ก็ไม่ได้เป็นสิ่งที่การันตีว่าน้ำจะท่วมหรือไม่ท่วมทำเลนั้นๆได้โดยตรง เพราะเราต้องพิจารณาถึงสิ่งขวางกั้นทางน้ำด้วยค่ะ และถึงแม้ว่าทำเลของโครงการที่เราสนใจจะไม่ได้อยู่ในพื้นที่ต่ำแต่ถ้าโครงการอยู่ในตำแหน่งที่ต่ำกว่าที่ดินโดยรอบก็อาจจะทำให้เกิดน้ำท่วมขังได้ค่ะ 

• ลงพื้นที่สำรวจ

เราควรสำรวจว่าทำเลนั้นๆ เวลาที่เกิดฝนตกหนัก มีน้ำท่วมขังหรือไม่ มีน้ำขังมากน้อยเพียงใด เมื่อมีน้ำขังแล้วระบายน้ำเร็วหรือไม่ โดยอาจจะเลือกไปโครงการในช่วงเวลาที่ฝนตกโดยไม่ต้องนัดล่วงหน้าเพื่อให้เห็นสภาพที่แท้จริง การสำรวจนี้แนะนำให้สำรวจทั้งตัวโครงการเองและสภาพแวดล้อมรอบโครงการ ทั้งถนนใหญ่ ถนนซอย ย่านที่โครงการนั้นๆตั้งอยู่ ตลอดจนถึงปากทางเข้าโครงการ และเราควรเข้าไปสอบถามข้อมูลกับคนในพื้นที่ว่า บริเวณนี้เคยมีน้ำท่วมหรือไม่ ถ้ามีท่วมหนักขนาดไหน น้ำระบายเร็วหรือไม่ เป็นต้น เพื่อประกอบกับการตัดสินใจด้วยค่ะ และอีกจุดหนึ่งที่ต้องสังเกตเวลาที่เราลงไปสำรวจพื้นที่คือคราบน้ำท่วม ถ้าทำเลนั้นเคยมีน้ำท่วมหนักๆตามผนังหรือสิ่งปลูกสร้างอาจจะยังมีคราบน้ำท่วมหลงเหลือไว้ให้เห็นได้ 

• มองย้อนอดีต

อีกหนึ่งช่องทางในการพิจารณาว่าทำเลนั้นๆจะน้ำท่วมหรือไม่คือการย้อนกลับไปดูเหตุการณ์ในอดีตช่วงวิกฤตการณ์น้ำท่วมปี 2554  ซึ่งถ้าดูจากแผนผังในรูปแล้วจะเห็นว่าจาก 50 เขตในกรุงเทพฯ มีเพียง 12 เขต เท่านั้นที่เหลือรอดจากมวลน้ำมาได้ และอีก 12 เขตที่ได้รับความเสียหายมากที่สุด ซึ่งเป็นเขตที่มีน้ำท่วมมากและท่วมนานก่อให้เกิดความเสียหายเรื้อรังให้กับตัวบ้านและผู้อยู่อาศัย สรุปได้ดังนี้ 

และอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจที่เราสามารถตรวจสอบพื้นที่น้ำท่วมทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัดได้คือ http://flood.gistda.or.th ที่จะมีการเก็บสถิติพื้นที่น้ำท่วมเป็นรายปีให้เราเอาข้อมูลไปใช้ประกอบการตัดสินใจได้

เมื่อเราหาข้อมูลจากเหตุการณ์ในอดีตแล้วพบว่า โครงการที่เราสนใจตั้งอยู่ในพื้นที่เสี่ยงก็หมายความว่าพื้นที่ดังกล่าวอาจจะมีความเป็นไปได้ว่าจะมีโอกาสเกิดน้ำท่วม แต่ก็ไม่เสมอไปนะคะ เพราะเราอาจจะต้องพิจารณาปัจจัยอื่นๆประกอบด้วยเช่น ในบางเขตต้องกลายเป็นพื้นที่ทางผ่านของน้ำเพื่อระบายลงสู่ทะเล เป็นต้น อย่างไรก็ตามถึงแม้ว่าโครงการจะตั้งอยู่พื้นที่เสี่ยงน้ำท่วมก็ตาม แต่ถ้าทางโครงการมีการบริหารจัดการและรับมือกับน้ำท่วมเป็นอย่างดี มีการออกแบบโครงการให้สามารถแก้ปัญหาน้ำท่วมได้ โครงการที่เราจะเลือกซื้อก็มีแนวโน้มที่จะปลอดภัยจากน้ำท่วมได้เช่นเดียวกัน

2.พิจารณาจากการออกแบบ

การออกแบบโครงการ

หลังจากเหตุการณ์ในปี 2554 นั้น บ้านแนวราบหลายโครงการก็ได้มีการออกแบบเพื่อป้องกันและลดความรุนแรงของเหตุการณ์น้ำท่วม ซึ่งสามารถทำได้หลายวิธี เช่น การถมดินปรับระดับให้พื้นที่ภายในโครงการหรือถนนโครงการสูงกว่าถนนสาธารณะ รวมไปถึงการทำรางระบายน้ำหรือทำคันดินกั้นน้ำรอบโครงการ การเพิ่มระบบบ่อสูบระบายน้ำในโครงการ รวมไปถึงการออกแบบรั้วโครงการให้มีโครงสร้างที่แข็งแรง ด้านล่างเป็นรั้วคอนกรีตทึบกันน้ำเข้าทั้งระดับใต้ดินและผิวดิน ถ้าโครงการมีการออกแบบเหล่านี้ก็จะสามารถช่วยป้องกันน้ำท่วมได้อีกทางหนึ่ง นอกจากนี้ทางโครงการเองก็ควรมีระบบหรืออุปกรณ์ที่ใช้ในการแก้ปัญหาน้ำท่วม เช่น ระบบแจ้งเตือนภัย ปั๊มน้ำสำรอง มีการเตรียมกระสอบทรายเพื่อใช้เป็นกำแพงรอบโครงการ เป็นต้น

สรุปการออกแบบเพื่อป้องกันน้ำท่วมในโครงการมีดังนี้

• การปรับระดับดินถามภายในโครงการ
• การทำเนินหลังเต่า
• การทำระบบระบายน้ำในโครงการ
• การทำรั้วรอบโครงการ
• การเสริมคันดิน
• การทำกำแพงป้องกันน้ำ

ขอบคุณรูปภาพและข้อมูลบางส่วนจาก www.sanook.com

ตัวอย่างโครงการที่มีการวางแผนรับมือกับน้ำท่วมทำให้รอดพ้นจากวิกฤตการณ์ไปได้ ไม่ว่าจะเป็นการก่อคันดินยกสูงประมาณ 2 เมตรรอบโครงการ ในตัวหมู่บ้านยังมีแนวกระสอบทรายสูง 1 เมตรเหมือนเป็นกำแพงรอบโครงการป้องกันไว้อีกชั้น ในจุดเฝ้าระวังยังมีการติดตั้งเครื่องสูบน้ำเตรียมพร้อมไว้ทำให้น้ำไม่สามารถไหลเข้าท่วมหมู่บ้านได้ ซึ่งสามารถป้องกันความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับตัวบ้านและโครงการได้ โดยจะมีความลำบากเพียงแค่การเดินทางไปยังพื้นที่อื่นๆ ซึ่งทางโครงการนี้ก็ได้จัดรถรับ-ส่งเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับลูกบ้านค่ะ

อีกหนึ่งตัวอย่างที่เรามักจะเห็นกันได้ในโครงการทั่วๆไปคือการปรับระดับถมดิน หรือการทำเนินเสริมบริเวณทางเข้าด้านหน้าโครงการให้สูงกว่าถนน การทำรั้วโครงการชนิดทึบน้ำเพิ่มปั๊มน้ำในบ่อสูบน้ำรวมถึงการออกแบบให้มีสวนบริเวณหน้าโครงการ ซึ่งสวนนี้จะมีความชันและยกระดับสูงขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งจะทำหน้าที่เหมือนเป็นกำแพงกันน้ำนั่นเอง

การออกแบบตัวบ้าน

สำหรับตัวบ้านเองก็มีการออกแบบเพื่อป้องกันน้ำท่วมเช่นเดียวกัน ซึ่งทำได้โดยการยกระดับที่จอดรถและระดับพื้นดินในบ้านให้สูงกว่าระดับถนนโครงการ ถ้ายกระดับตัวบ้านสูงกว่าลานจอดรถได้อีกชั้นก็ยิ่งดี และควรมีการเดินรางระบายน้ำรอบบ้าน รวมถึงระบบระบายน้ำ บ่อพักน้ำควรมีวาล์วปิดเปิดเพื่อป้องกันน้ำเข้าจากภายนอก และควรแยกสายเมนของระบบไฟฟ้าระหว่างชั้นบนกับชั้นล่าง ตู้ไฟ สวิตช์หรือปลั๊กควรอยู่ในระดับที่สูงพอและมั่นใจว่าจะปลอดภัยจากน้ำท่วม ซึ่งน่าจะอยู่ที่ระดับ 80-100 เซนติเมตร เป็นต้นค่ะ

สรุปการออกแบบเพื่อป้องกันน้ำท่วมตัวบ้านมีดังนี้

• ยกระดับที่จอดรถและระดับพื้นดินในบ้านให้สูงกว่าระดับถนนโครงการ
• ยกระดับตัวบ้านสูงกว่าลานจอดรถ
• ควรมีการเดินรางระบายน้ำรอบบ้าน
• บ่อพักน้ำควรมีวาล์วปิดเปิดเพื่อป้องกันน้ำเข้าจากภายนอก
• ควรแยกสายเมนของระบบไฟฟ้าระหว่างชั้นบนกับชั้นล่าง
• ตู้ไฟ สวิตช์หรือปลั๊กควรอยู่ในระดับที่สูงพอที่จะปลอดภัยจากน้ำท่วม

ทั้งหมดนี้เป็นข้อมูลในการเลือกที่อยู่อาศัยให้ห่างไกลน้ำท่วม เราจะได้ไม่ต้องมานั่งเสียใจและซ่อมแซมภายหลัง เพราะน้ำท่วมถือเป็นปัญหาใหญ่ที่เมื่อเกิดขึ้นแล้วทำให้มีความเสียหายต่อทั้งบุคคลและทรัพย์สินซึ่งอาจจะทำให้เราเสียเงินและเสียเวลา พาลไปจนถึงอาจจะทำให้เราไม่มีความสุขในการอยู่บ้านเลยก็เป็นได้ การหาข้อมูลและสอบถามเรื่องเหล่านี้ก่อนตัดสินใจซื้อจึงบ้านเป็นสิ่งที่สำคัญค่ะ

ติดตามพวกเราได้ที่
Website : www.thinkofliving.com
Twitter : www.twitter.com/thinkofliving
YouTube : www.youtube.com/ThinkofLiving
Instagram : www.instagram.com/thinkofliving
Facebook : ThinkofLiving