สวัสดีผู้อ่านทุกท่านค่ะ วันนี้เราจะขอพูดเรื่องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์กันอีกครั้ง เพราะเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นยังเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจเสมอ ไม่ว่าจะเป็นมุมมองจากนักลงทุนมืออาชีพหรือว่ามือใหม่เองก็ตาม โดยทั่วไปเมื่อเรามีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ เราสามารถสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า (ตั้งราคาค่าเช่า โดยดู Rental Yeild ) หรือว่าได้กำไรจากการขายต่อ (โดยเช็คความคุ้มค่าจาก Capital Gain )  และยิ่งทำเลในเมืองหรือว่าทำเลดีๆ เมื่อเราครอบครองไปในระยะเวลาหนึ่ง ค่าที่ดินนั้นอาจจะมีมูลค่าที่พุ่งสูงขึ้นอีกก็ได้ แต่ไม่ว่าจะซื้อมาเพื่อปล่อยเช่าหรือว่าขายต่อ สิ่งที่สำคัญคือเราจะต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เหล่านั้นก่อน

ดังนั้นสำหรับคนที่มีเงินไม่มาก ไม่มีความรู้เรื่องการลงทุนเท่าไรนัก ไม่ถนัดกับขั้นตอนจิปาถะหลายขั้นตอนในการเดินเรื่องซื้อ-ขายอสังหาฯ และการจะปล่อยเช่าหรือว่าขายต่อนั้นจะต้องระยะเวลาในการดำเนินการอยู่เหมือนกัน ไม่ใช่ว่าอยากขายต่อวันนี้ จะมีเงินสดมาอยู่ในมือวันถัดไปเลย? ถ้าผู้อ่านเป็นคนแบบที่ว่ามานี้ การลงทุนในกองทุนรวมอาจจะเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจนะคะ

มีเงินไม่ถึงล้าน ก็ลงทุนในอสังหาฯได้

ในบทความนี้ เราจะมาทำความรู้จักเกี่ยวกับกองทุนรวมอสังหาฯกันค่ะ ว่ากองทุนรวมอสังหาคืออะไร?  เงินที่เราลงทุนนั้นจะไปลงทุนที่ไหนบ้าง?  แล้วเราจะได้เงินหรือกำไรกลับมาในรูปแบบไหน?  แถมการจะเปรียบเทียบข้อดี ข้อเสียเกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาฯจริงๆ กับการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯมาให้ดูด้วยค่ะ ติดตามกันได้เลย

รู้จักกองทุนรวม

ก่อนที่จะไปรู้จักกับกองทุนรวมอสังหาฯ เรามาทำความเข้าใจเรื่องกองทุนกันซักนิด
กองทุนหรือที่เรียกกันว่ากองทุนรวมนั้น (Mutual Fund) เกิดจากคนที่ต้องการลงทุน นำเงินมารวมกัน เพื่อที่ลงทุนในสิ่งที่สนใจร่วมกันนั่นเองค่ะ โดยการจัดตั้งกองทุนนั้น จะเกิดจาก

1) บริษัทจัดการกองทุน (บลจ) : ทำหน้าที่จัดตั้งกองทุนตามหัวข้อที่ผู้ลงทุนสนใจ หลังจากที่กำหนดได้แล้วก็ต้องไปขออนุญาตจัดตั้งกองทุนจาก
2) สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) : หน่วยงานที่มีอำนาจในการกำกับดูแลตลาดทุน

หลังจากที่จัดตั้งกองทุนรวมเป็นที่เรียบร้อยแล้ว ในแต่ละกองทุนก็จะมีผู้จัดการกองทุน เป็นผู้เชี่ยวชาญที่คอยดูแลการลงทุนต่างๆให้เราค่ะ ทำให้เรามั่นใจได้ในระดับหนึ่งว่า เงินที่เราลงทุนไปนั้น มีผู้ที่มีความรู้และประสบการณ์มาช่วยดูแลให้เราค่ะ

นโยบายการลงทุน

โดยทั่วไปแล้วเราจะเจอกับกองทุนหลากหลายรูปแบบ ในแต่ละกองทุนนั้นจะนำเงินที่ผู้ลงทุนมาลงทุนตามนโยบายที่กำหนด เช่น ลงทุนในตราสารหนี้ , ลงทุนในหุ้น , ลงทุนในธุรกิจ Healthcare , ลงทุนในต่างประเทศก็มี เช่น ลงทุนในตลาดหุ้นจีน , ญี่ปุ่น , อเมริกา เป็นต้นค่ะ เราสามารถเลือกซื้อกองทุนตามนโยบายที่เราสนใจได้เลย บางตัวก็เอาไว้ลดหย่อนภาษีได้ด้วย เช่น กองทุน RMF, SSF เป็นต้นค่ะ จะทยอยซื้อเดือนละตัวตามกำลังทรัพย์ที่มี และสามารถซื้อได้หลายๆกองทุนเพื่อกระจายความเสี่ยงไปในธุรกิจที่หลากหลายก็ได้เช่นกันนะคะ

อ่านข้อมูลเรื่อง Mutual Fund เพิ่มจากตลาดหลักทรัพย์ได้ที่ คลิก

สิ่งที่ควรคำนึงเวลาซื้อกองทุน

1. ประเภทของกองทุนตามการรับซื้อ :

นอกจากที่เราสามารถแบ่งกองทุนได้จากนโยบายที่ไปลงทุนแล้ว เรายังสามารถแบ่งกองทุนจากการรับซื้อได้  โดยดูว่ากองทุนนั้นเป็น กองทุนเปิด(Opened-end Fund) หรือว่ากองทุนปิด (Closed-end Fund) ที่เราต้องดูเพราะว่าทั้งสองแบบนี้จะมีผลโดยตรงต่อการสภาพคล่องในการซื้อ-ขายกองทุนค่ะ

Credit : https://www.set.or.th/education/th/begin/mutualfund_content02.pdf

กองทุนเปิด เป็นกองทุนที่กำหนดระยะเวลาของกองทุนหรือไม่กำหนดก็ได้ แต่หลังจากที่เสนอขายหน่วยลงทุนครั้งแรกไปแล้ว ยังสามารถซื้อและขายหน่วยลงทุนได้ต่อ

กองทุนปิด เป็นกองทุนที่มีระยะเวลาของกองทุนที่แน่นอน เปิดจองซื้อเพียงครั้งเดียวเท่านั้น และขายคืนไม่ได้จนกว่าจะครบอายุสัญญา

ดังนั้น ถ้าใครที่ต้องการกองทุนที่ซื้อง่าย ขายคล่อง อาจจะต้องดูกองทุนเปิดเป็นหลักนะคะ ส่วนใครที่มีเงินเย็น อยากลงทุนยาวๆก็ลองเลือกกองทุนปิดได้ค่ะ

2. ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียม :

ในการซื้อกองทุนนั้น สิ่งที่เราไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้คือค่าธรรมเนียมหรือค่าดำเนินการนั่นเองค่ะ ซึ่งค่าใช้จ่ายตรงนี้ก็จะแตกต่างกันไปในแต่ละกองทุนนะคะ ต้องอ่านให้ดีเลยว่าแต่ละกองทุนมีการเรียกเก็บส่วนไหนบ้าง ตัวอย่างค่าใช้จ่ายต่างๆที่ควรรู้ เช่น

ค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการซื้อ-ขาย : บางกองทุนจะคิดเป็นค่าใช้จ่ายตายตัวต่อครั้ง เช่น ซื้อไม่เกิน xx,xxx บาท จะคิดค่าธรรมเนียมในการซื้อ XX บาท หรืออาจจะคิดเป็น % ก็ได้เช่นกัน ผู้เขียนเจอบางกองทุน ที่ไม่เก็บค่าธรรมเนียมเวลาเราเข้าซื้อ แต่จะเก็บเมื่อตอนเราขายกองทุนกลับก็มีนะคะ

ค่าใช้จ่ายในการจัดการ (Management fees) : โดยค่าใช้จ่ายตรงนี้จะไม่เก็บกับเราโดยตรง แต่จะหักจากทรัพย์สินของกองทุนรวมที่เรานำเงินไปลงทุนค่ะ ตัวอย่างเช่น เงินลงทุนในกองทุนรวม 100 บาท ปีนี้ได้กำไร 10% แต่ว่ามีค่า Management fee จาก บลจ. 2% แปลว่าจาก 110 บาท ต้องหักออกอีก 2.2 บาท = 107.8 บาท  > กำไรในปีนั้นจาก 10% ก็จะเหลือ 7.8% ค่ะ ซึ่งค่าใช้จ่ายส่วนนี้หลายๆคนมักจะไม่ได้นึกถึงเท่าไหร่ แต่ผู้เขียนอยากให้ลองสังเกตไว้ด้วย เมื่อเวลาที่เราคิดจะลงทุน

3. ความเสี่ยงของกองทุน :

ในแต่ละกองทุนจะมีความเสี่ยงแตกต่างกันขึ้นอยู่กับนโยบายการลงทุนค่ะ อย่างที่เรามักจะได้ยินกันบ่อยๆว่า “High Risk High Return” หรือว่าจะเป็น “การลงทุนมีความเสี่ยง” นั่นก็เพราะว่าบางกองทุนรวมนั้น ตลาดที่เราลงทุนไปมีการผันผวนที่สูงมากค่ะ อาจจะขาดทุนได้มาก พอๆกับโอกาสที่จะได้กำไรที่สูงตามค่ะ

โดยทั่วไปแล้วเมื่อเราเปิดบัญชีกองทุน จะมีแบบทดสอบให้เราทำเพื่อดูว่าเราสามารถยอมรับความเสี่ยงได้ในระดับไหน (แบบประเมินความเสี่ยงนี้มีให้เราทำอัพเดททุกปี) ซึ่งในประเทศไทยของเรานั้นจะแบ่งระดับความเสี่ยงไว้ 8 ขึ้น ตามนโยบายของแต่ละกองทุนรวมค่ะ ความเสี่ยงต่ำก็จะนำเงินไปลงทุนกับตราสารหนี้บ้าง หรือพันธบัตรรัฐบาลบ้าง ส่วนระดับที่ความเสี่ยงมากหรือว่าตัวเลขสูง ก็จะนำเงินไปลงทุนกับกลุ่มธุรกิจหรือว่าสินทรัพย์เช่นทองคำเป็นต้น

Credit : http://aimc.or.th

ทำไมต้องเข้าใจเรื่องความเสี่ยงของกองทุนด้วย?

ตัวอย่างสดๆร้อนๆในช่วง Covid-19 นี้เลย ถ้าเราตามติดตลาดหุ้นกันมาจะเห็นว่าทั่วโลกตลาดหุ้นดิ่งลงหนักมาก ทำให้กองทุนรวมที่นำเงินไปลงทุนในตลาดหุ้นอาจติดลบได้ 50% เลย ส่วนกองทุนรวมที่ลงทุนในตราสารหนี้ก็อาจจะมีมูลค่าลดลงมา แต่ก็จะลดลงมาไม่กี่ % เท่านั้น นี่ก็คือความเสี่ยงที่เกิดจากการผันผวนของตลาดค่ะ ดังนั้น ถ้าเกิดว่าในช่วงนี้เราอยากได้เงินสด ขายกองทุนตราสารหนี้ก็จะขาดทุนน้อยกว่าขายกองทุนประเภทที่ลงทุนในหุ้นใช่ไหมคะ

และอีกคำที่เรามักจะได้ยินกันคือ การกระจายความเสี่ยง หมายถึงเราควรจะนำเงินที่มีนั้นไปลงทุนไว้หลายๆรูปแบบ หรือจะลงทุนในหลายๆกองทุนที่ความเสี่ยงแตกต่างกันย่อมดีกว่าลงทุนไว้ในกองทุนเดียวนะคะ

กองทุนรวมอสังหาฯ

หลังจากที่เราทำความเข้าใจเกี่ยวกับกองทุนรวมกันมาแล้ว เราลองมาดูเรื่องกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์กันต่อค่ะ เมื่อพูดถึงกองทุนรวมอสังหาฯแล้ว อาจจะหมายถึง 3 อย่างด้วยกันคือ

1. Property Fund – กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
2. REIT (Real Estate Investment Trust) – กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
3. Infrastructure Fund – กองทุนรวมโครงสร้างพื้นฐาน

อ่านข้อมูลความแตกต่างระหว่าง Property Fund และ REIT เพิ่มเติม > คลิก

กองทุนรวมนำเงินลงทุนไปกับอะไรบ้าง?

ในแต่ละกองทุนรวม จะนำเงินไปลงทุนแตกต่างกันไปค่ะ สำหรับ Property Fund และ REIT จะเป็นการนำเงินของผู้ลงทุน ไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่างๆ เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า หรือว่าจะเป็นคลังสินค้าก็ได้ ส่วน Infrastructure Fund นั้นจะเลือกลงทุนในโครงสร้างขั้นพื้นฐานต่างๆ เช่น ทางด่วน ท่าเรือ สนามบิน เป็นต้น

ซึ่งในแต่ละกองทุน อาจจะลงทุนแค่อสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวอาคารเดียวก็ได้ เช่น FUTUREPF > ลงทุนกับศูนย์การค้า ฟิวเจอร์พาร์ค รังสิต
หรือว่าหนึ่งกองทุน ลงทุนกับหลายอาคาร แต่ประเภทเดียวกันก็มี เช่น QHPF > ลงทุนในสำนักงานให้เช่า Q House เพลินจิต, Q House ลุมพินี และ Wave Place

นั่นแปลว่าเราสามารถมีส่วนร่วมในการเป็นเจ้าของอาคารหลากหลายประเภทเลยนะคะ เราอาจจะได้เงินปันผลจากการให้เช่าโรงงานที่นิคม หรือว่าโกดังเก็บสินค้าก็เป็นไปได้ด้วย โดยที่เราไม่เคยไปยังสถานที่นั้นๆเลยด้วยซ้ำ

ผลตอบแทนที่ได้มาจากไหน?

หลังจากที่เราลงเงินกันไปแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่อยากรู้คือเราจะได้กำไรจากการลงทุนได้อย่างไรบ้าง? ซึ่งผลตอบแทนจะมีอยู่ 2 แบบค่ะ คือ 1) เงินปันผล 2) การขายคืนหน่วยลงทุน

1. เงินปันผล (Dividend) :

ขอยกตัวอย่างเพื่อให้เห็นภาพกันนะคะ สมมุติกองทุน A ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ประเภท อาคารสำนักงาน ผลตอบแทนที่ได้จะเกิดจากการบริหารอาคาร เก็บค่าเช่าพื้นที่ในอาคารสำนักงานนั้นๆ เมื่อได้กำไรก็จะมาแบ่งนักลงทุนสม่ำเสมอ ในรูปแบบของเงินปันผล (Dividend) นั่นเอง ซึ่งอาจจะจ่ายเป็นรายปีก็ได้ หรือว่าปีละ 2 ครั้งก็มี แล้วแต่กองทุนกำหนด

เราสามารถเข้าไปดูข้อมูลของแต่ละกองทุนและนำมาเปรียบเทียบกันได้นะคะ ว่าแต่ละกองทุนนั้นมักให้เงินปันผลปีละกี่ครั้ง ครั้งละเท่าไหร่ อาจจะเหมาะกับคนที่ชอบได้เงินค่าขนมมาใช้จ่ายแบบสม่ำเสมอค่ะ

2. การขายคืนหน่วยลงทุน :

เมื่อเราต้องการขายหน่วยลงทุนคืนนั้นใน นักลงทุนส่วนใหญ่จะคาดหวังเรื่อง Capital Gain กันค่ะ Capital Gain หรือส่วนต่างจากการลงทุนนี้ ให้เราดูจาก NAV หรือ Net Asset Value เป็นหลัก NAV คือมูลค่าทรัพย์สินสุทธิต่อหนึ่งหน่วยลงทุน ซึ่งค่า NAV มีการเปลี่ยนแปลงรายวัน(ทำการของกองทุน) เช่นเดียวกันกับหุ้น ดังนั้น เราสามารถขายทำกำไรได้เช่นกัน เมื่อหน่วยลงทุนของเรามีมูลค่าเติมโตขึ้นมาในจุดที่เราพอใจนะคะ

** ข้อควรระวัง : ในกองทุนรวมทั่วๆไปมักจะมีรูปแบบการจ่ายผลตอบแทนที่แตกต่างกันนะคะ บางกองทุนจะมีนโยบายการจ่ายปันผล ทำให้ค่า NAV ไม่ได้เติบโตมากขึ้นในแต่ละปี แต่บางกองทุนรวมนั้นไม่มีนโยบายการจ่ายปันผล แต่มูลค่าทรัพย์สินต่อปีเติบโตสูง ทำให้เมื่อเราดูค่า NAV หลังจากถือไปสัก 5 ปี อาจจะมีมูลค่าเพิ่ม 20% ก็มีค่ะ ตรงนี้ก็อยากให้ศึกษาให้ดีก่อนซื้อนะคะ และดูด้วยว่าเราชอบที่จะได้ค่าขนมเรื่อยๆ หรือเราชอบถือยาวๆแล้วเห็นเงินเติบโตมากกว่าค่ะ (แต่ความเสี่ยงก็มีเช่นกันนะคะ กองทุนที่ไม่มีปันผลก็มีโอกาสที่จะไม่เห็น NAV โตเช่นกัน)

เปิดบัญชีกองทุนได้ที่ไหนบ้าง?

สำหรับกองทุนที่จดทะเบียนเป็นที่เรียบร้อย เราสามารถทำการซื้อ-ขายได้ ไม่ต่างจากหุ้นในตลาดหลักทรัพย์เลยค่ะ โดยสามารถซื้อผ่าน

1. บริษัทจัดการลงทุน (บลจ.) ที่จัดตั้งกองทุนนั้นโดยตรง
2. บริษัทหลักทรัพย์ (บล.)
3. บริษัทหลักทรัพย์นายหน้าซื้อขายหน่วยลงทุน (บลน.)

สะดวกช่องทางไหนก็เลือกช่องทางนั้นได้เลยค่ะ

ลงทุนใน : อสังหาริมทรัพย์ VS กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์

เราลองมาดูเทียบกันระหว่างลงทุนซื้ออสังหาฯจริง กับ กองทุนรวมอสังหาฯ ว่าแต่ละรูปแบบของการลงทุนนั้น มีข้อแตกต่างอย่างไรบ้าง และผู้อ่านเหมาะกับการลงทุนแบบไหนกันค่ะ

ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เหมาะกับคนที่มีเงินก้อน ต้องการผลตอบแทนในรูปแบบค่าเช่า หรือว่า Capital Gain จากการขายต่อ ดังนั้นมีความรู้ในเรื่องการปล่อยเช่าและการขายต่ออสังหาฯ ขั้นตอนการซื้อ-ขาย สัญญาต่างๆ ชอบที่จะดูแล บริหารจัดการเอง สามารถรับความเสี่ยงได้ และเข้าใจในเรื่องสภาพคล่องเมื่อต้องการขายต่ออสังหาฯ

ลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ เหมาะกับคนที่ต้องการลงทุนด้วยเงินจำนวนไม่มาก ไม่ต้องลงทุนเป็นประจำ (ในกรณีที่กู้ซื้ออสังหาฯจะเกิดค่าใช้จ่ายประจำรายเดือน) ผลตอบแทนอาจจะไม่สูงเท่ามีอสังหาฯไว้ครอบครองเอง แต่มีอิสระในการลงทุนและสภาพคล่องสูง (ซื้อ-ขายได้เงินสดใช้เวลา 1-2 วันทำการ) ได้กำไรจากเงินปันผล หรือว่าส่วนต่างมูลค่าหน่วยลงทุน (NAV)

สุดท้ายนี้ถ้าผู้อ่านต้องการที่จะลงทุนในกองทุนอสังหาฯจริงๆ เราอยากให้ผู้อ่านลองอ่านข้อมูลแต่ละกองทุนเยอะๆ และเปรียบเทียบผลตอบแทนของแต่ละกองทุนดูนะคะ อย่าลืมดูเรื่องค่าใช้จ่ายของแต่ละกองทุน รูปแบบการจ่ายเงินปันผลประกอบในการตัดสินใจด้วยค่ะ และก็อย่าลืมกระจายความเสี่ยงในการลงทุนเผื่อไว้ด้วยนะคะ

ปล. บทความนี้เกินจากการทำความเข้าใจของผู้เขียนที่เกิดจากการรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับกองทุนรวม และกองทุนรวมอสังหาฯ เรียบเรียงขึ้นใหม่เพื่อให้ความรู้เบื้องต้นและความใจเข้ากับผู้อ่าน เนื่องจากผู้เขียนไม่ใช่กูรูเรื่องการลงทุนเท่าไรนัก ถ้ามีข้อผิดพลาด หรือคำแนะนำเพิ่มเติมอะไรก็ Comment กันมาได้เลยนะคะ

ข้อมูลอ้างอิงจาก
https://www.sec.or.th/
https://www.rd.go.th/
https://www.set.or.th