“ซื้อคอนโดห้องนี้มา 3 ล้าน กะว่าซื้อมาเก็งกำไรขายต่อ รอราคามันขึ้นกว่านี้ แต่เธอรู้มั้ยเมื่อวันก่อนมีคนโพสต์ถามหาซื้อห้อง ตั้งราคา 4 ล้าน ฉันนี่รีบทักเค้าไปเลย ….คิดดูสิ ราคาขึ้นมาตั้งล้านนึงแหน่ะ เทียบกับห้องก่อนหน้าที่ฉันเคยขายไปนะ ซื้อมา 1.8 ล้าน แต่ขายต่อได้กำไรแค่  8 แสนเอง รู้งี้เปลี่ยนมาลงทุนซื้อโครงการนี้ไปเลยทั้ง 2 ห้องดีกว่าเนอะ คงจะได้กำไรเหยียบหลักล้านเหมือนกัน”

เมื่อวันก่อนมีเพื่อนคนนึง ตื่นเต้นดีใจ รีบมาเล่าให้ฟังค่ะ…ว่ากำลังจะขายต่อคอนโดห้องปัจจุบันให้กับคนที่มาประกาศหาซื้อ หลังจากบวกลบดูมูลค่าส่วนต่างแล้ว จะได้ถึง 1 ล้านบาทเลยทีเดียว จริงๆก็น่ายินดีไปกับเพื่อนนะคะ แต่ติดนึงตรงที่เธอพูดว่าได้กำไรล้านนึงเนี่ย เยอะกว่าตอนขายอีกห้องก่อนหน้าที่ได้แค่แปดแสนเสียอีก…อืม จริงๆก็น่าคิดต่อนะคะ ที่ว่าเยอะกว่าเนี่ย เยอะกว่าจริงหรือเปล่า?

หากเราจับเครื่องคิดเลขขึ้นมา กดบวกลบหามูลค่าของตัวเลขกำไรที่ได้นั้น จะเห็นได้ว่าคอนโดที่เพื่อนคนนี้กำลังจะขาย มูลค่าเยอะว่าก็คอนโดห้องเดิมที่ขายไปแล้ว นั่นก็จริงอยู่ค่ะ แต่อย่าลืมนะคะว่าเราต้องพิจารณาต้นทุนที่ซื้อมาด้วย อย่างห้องนี้ซื้อมา 3 ล้าน แต่ห้องก่อนหน้า ซื้อมาเพียง 1.8 ล้านบาทเท่านั้นเอง คิดไปคิดมาห้องปัจจุบันลงทุนเยอะกว่าเสียอีก ลบเลขแค่ Step เดียวอาจไม่พอ มันมีอะไรให้ค้นหามากกว่านั้นค่ะ ….

จากบทความก่อนหน้านี้ เราได้พูดถึงการสร้างผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าคอนโดไปแล้ว (คลิกอ่านบทความ : เริ่มต้นลงทุนคอนโด ตั้งค่าเช่าเท่าไรดี ?) แต่จริงๆยังมีวิธีการสร้างผลตอบแทนด้วยวิธีอื่นอีกด้วย หนึ่งในนั้นก็คือการขายต่ออสังหาฯ นั่นเองค่ะ

คอนโดรีเซล อีกทางเลือกหนึ่งของการลงทุน 

ทุกวันนี้เรามักจะเห็นโฆษณาขายบ้านและคอนโดมากมายของบรรดาดีเวลลอปเปอร์ ซึ่งร้อยทั้งร้อยมักเป็นโครงการใหม่มือหนึ่ง แต่ถ้ามองให้ดีๆในตลาดอสังหาฯใช่ว่าจะมีเพียงโครงการใหม่เท่านั้นที่ขายกันอึกทึกครึกโครม แต่ยังมีอสังหาฯมือสอง ซึ่งมีจำนวนซัพพลายเปิดขายอยู่เป็นจำนวนมากเช่นกันค่ะ จากการประเมินของบริษัท อีอาร์เอ โฮลดิ้ง (ประเทศ ไทย) จำกัด หรือ ERA ซึ่งเป็นโบรกเกอร์อสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมินมูลค่าอสังหาฯมือสองที่มีราคาต่ำกว่าโครงการมือหนึ่งในระดับ 20-40% มีมูลค่าสะสมในตลาดสูงถึง 1.2 ล้านล้านบาท (ที่มา: https://www.reic.or.th/News/RealEstate/441439) สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯมือสองในประเทศไทยเอง มีมูลค่าสูงมากและมี Scale ใหญ่ไม่แพ้อสังหาฯมือหนึ่งเลยทีเดียวค่ะ

และถ้าพูดถึงการลงทุนอสังหาฯมือสอง ก็คงจะเป็นภาพของการลงทุนในคอนโดมิเนียมมากกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมใช่มั้ยคะ เนื่องจากคอนโดนั้นซื้อง่ายขายคล่องกว่า อีกทั้งยังสามารถใช้ที่ดินที่มีอย่างจำกัด พัฒนาโครงการได้บนทำเลใจกลางเมืองหรือตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งมีจำนวนดีมานด์ให้การตอบรับมากในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล หรือถ้าหากลงทุนแล้วไม่อยากขายต่อก็สามารถนำไปปล่อยเช่าได้ นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมคอนโดมิเนียม จึงเป็นอสังหาฯที่ได้รับความนิยมในการลงทุน

ส่วนใหญ่ผู้ขายอสังหาฯมือสองก็จะมีทั้งกลุ่มนักลงทุน, บริษัท Agent ต่างๆ รวมถึงกลุ่มผู้ซื้อรายย่อยที่เคยซื้อเพื่ออยู่เอง โดยอาจจะซื้อคอนโดมาตั้งแต่ช่วงพรีเซลล์หรือช่วงเปิดตัวแรกๆ ราคาขายยังไม่สูงมากนัก แต่พอเวลาผ่านไปราคาขึ้นก็อยากจะขายต่อ เรียกได้ว่าผู้เล่นในตลาดคอนโดรีเซลนี้มีหลากหลายกลุ่มเลย ส่วนผู้ซื้อก็มีอยู่ไม่น้อยเช่นกันค่ะ โดยมีทั้งกลุ่มเรียลดีมานด์ซื้อเพื่ออยู่เอง และกลุ่มนักลงทุนที่ต้องการซื้อไปทำกำไรอีกทอดหนึ่งก็มีค่ะ 

เหตุผลที่ผู้คนยังให้ความสนใจในตลาดคอนโดรีเซล เนื่องจากราคาขายอาจไม่ได้สูงมากเมื่อเทียบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายบนทำเลเดียวกัน หรืออีกกรณีหนึ่งคือมีดีมานด์ต้องการซื้อคอนโดในทำเลนี้ แต่ไม่มีโครงการใหม่ขึ้นแล้ว เหลือขายแต่โครงการมือสอง ซึ่งมักเจอบนทำเลฮอตฮิต อาทิเช่น ใจกลางเมือง ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจ ใกล้แนวรถไฟฟ้า เป็นต้น โซนเหล่านี้เป็นที่หมายตาของผู้ซื้ออยู่แล้ว หากมีโครงการใหม่ๆเปิดตัว ราคาก็มีแนวโน้มที่จะแพงกว่าโครงการเก่า ทำให้หลายๆคนอาจไม่สู้ เพราะกู้ไม่ผ่าน ผ่อนไม่ไหว พวกเขาก็อาจหันมามองคอนโดมือสองแทน หรือถ้าไม่มีโครงการใหม่เปิดตัวแล้ว แต่ไปเจอห้องมือสองสภาพดี ขนาดและรูปแบบห้องตอบโจทย์ความต้องการ แถมยังได้เฟอร์นิเจอร์และตกแต่งห้องให้ครบ พร้อมจ่ายในราคาที่ถูกกว่า แม้จะไม่ใช่ห้องใหม่แต่ถ้าโดยรวมแล้วดูคุ้มค่า คุ้มราคากับสิ่งที่ลูกค้าเค้าจะได้รับ …ก็ไม่ยากที่พวกเค้าจะตัดสินใจซื้อค่ะ 

การสร้างผลตอบแทนในอสังหาฯ มีอยู่หลายรูปแบบด้วยกัน อย่าง “การขายต่อ” หรือที่เราเรียกกันว่า Resale ก็ถือเป็นอีกช่องทางหนึ่งในการลงทุนที่ได้รับความนิยมไม่แพ้การปล่อยเช่าเลยค่ะ โดยเราสามารถสร้างผลกำไรจากการขายต่อได้โดยถือครองอสังหาฯไปสักระยะหนึ่ง รอจังหวะเวลาและราคาที่เหมาะสม ก็สามารถปล่อยขายได้ตามความพึงพอใจ Concept ง่ายๆค่ะ หากเสนอขายในราคาที่สูงขึ้นจากราคาต้นทุนที่ซื้อมาได้ ก็จะรับกำไรนั่นเอง แต่จะมากน้อยเท่าไรนั้นก็ว่ากันไปอีกเรื่อง ซึ่งก็ Make Sense เหมือนกับการลงทุนขายสินค้าอื่นๆทั่วไปนั่นแหละค่ะ ทั้งนี้ในการขายต่อคอนโด เค้าก็จะมีการคิดอัตราค่าส่วนต่างราคาขาย หรือที่เรียกว่า Capital Gain ออกมาเป็นเปอร์เซ็นต์ค่ะ จะคุ้มค่าหรือขาดทุนก็ดูกันตรงนี้ ไม่เพียงแต่วงการอสังหาฯเท่านั้นนะคะ แต่ Capital Gain ยังถูกใช้ในตลาดซื้อขายหุ้นและหลักทรัพย์ประเภทอื่นๆอีกด้วยค่ะ

นักลงทุนที่มีความเชี่ยวชาญมักจะมีการคิดวางแผนล่วงหน้ามาก่อนแล้วว่าจะซื้อคอนโดทำเลไหน โครงการใด ห้องขนาดเท่าไร อยู่ชั้นและทิศทางไหนดี และที่สำคัญคือต้องคำนึงว่าควรลงทุนในกลุ่ม Segment ใด จะมีลูกค้าหรือไม่ เพราะการลงทุนขายต่อคอนโดในบางกลุ่ม Segment ที่มีดีมานด์ให้การตอบรับที่ดี เช่น กลุ่มคอนโดหรู Luxury ราคาขายประมาณ 150,000 – 200,000 บาทต่อตารางเมตร จะมีอัตราการตอบรับที่ดี ราว 6% เลยทีเดียว (ข้อมูลจาก Bangkokcitismart ในปี 2019) ปัจจัยต่างๆเหล่านี้ส่งผลต่อราคาห้องทั้งหมดค่ะ ทั้งในส่วนของราคาซื้อต้นทุนและราคาที่จะขายต่อในอนาคต ดังนั้นการเลือกซื้อโครงการและห้องให้ดีก่อนลงทุน จะมีส่วนช่วยอัพราคาขายต่อได้อย่างสมเหตุสมผลมากยิ่งขึ้น และสามารถคาดการณ์กลุ่มผู้ซื้อของเราได้ในอนาคตค่ะ 

Capital Gain สำคัญอย่างไร ทำไมต้องรู้

อย่างที่บอกไปก่อนหน้านี้ค่ะ ว่าการที่เราจะขายต่อคอนโดเนี่ย จะตัดสินใจตกลงขายก็ต่อเมื่อเราได้ราคาที่เหมาะสม มีความคุ้มค่าและน่าพึงพอใจ ซึ่งแต่ละคนก็คงจะมีตัวเลขในใจแตกต่างกันออกไป บ้างก็คาดหวังอยากได้กำไรเยอะๆ บ้างก็ขอกำไรไม่มากให้พอขายห้องได้ หรือบางคนถือครองมานานอยากขายเต็มแก่ ยอมขาดทุนก็เอา…เท่าไหร่ก็ว่ากันไป

ไม่ว่าแต่ละคนจะมีตัวเลขที่ต้องการขายต่อในใจเท่าไรก็ตาม สำหรับบทความนี้เราจะแนะนำ Guidelineในการคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการขายต่อ หรือที่เรียกว่า Capital Gain  ซึ่งเป็นเครื่องมือสำคัญที่นักลงทุนมักใช้ในการคำนวณหาส่วนต่างกำไรที่เกิดขึ้นจากราคาที่ซื้อมาและราคาที่ขายไป 

หากขายได้ในราคาที่สูงกว่าต้นทุนก็จะได้กำไร แต่ถ้าขายได้ต่ำกว่าก็ขาดทุนไปตามระเบียบค่ะ ซึ่งการที่เราจะคำนวณหาส่วนต่างกำไรได้นั้น ไม่ใช่แค่การบวกลบเลขธรรมดานะคะ แต่ต้องคิดเป็นอัตราส่วนเป็น % ออกมา เพื่อให้เห็นทั้งผลตอบแทนที่จะได้รับและครอบคลุมถึงค่าใช้จ่ายที่ลงทุนไปค่ะ ไม่เช่นนั้นเราอาจจะคำนวณผลตอบแทนออกมาผิดพลาด และเข้าใจคลาดเคลื่อนได้ว่า โครงการ A ดีกว่าโครงการ B ซึ่งจริงๆอาจไม่ได้เป็นแบบนั้นก็ได้ ยังไงเราไปดูสูตรคำนวณกันเลยค่ะ 

เพื่อให้เห็นสถานการณ์ที่ชัดเจนยิ่งขึ้น มาดูตัวอย่างการคำนวณกันดีกว่าค่ะ 

ซื้อคอนโดย่านรัชดา มาในราคา 4,000,000 บาท ขายได้ 5,000,000 บาท ดังนั้นจะได้กำไร 1,000,000 บาท

จากนั้นนำกำไรมาคำนวณหาอัตราส่วนต่างจากการขายคอนโด หรือ Capital Gain =
(1,000,000 ÷ 4,000,000) x 100 = 25%

ดังนั้นการขายคอนโดห้องนี้ จะได้อัตรากำไรส่วนต่างอยู่ที่ 25% ค่ะ

หมายเหตุกันสักเล็กน้อยค่ะ เราสามารถใช้ Capital Gain ได้ แต่ก็ต้องทำความเข้าใจด้วยนะคะ ว่าวิธีนี้จะเป็นเพียงการคำนวณเพื่อดูตัวเลขอัตราส่วนกำไรแบบคร่าวๆเท่านั้น เพราะหากจะคำนวณให้ได้ตัวเลขผลตอบแทนที่ชัดเจน มีความแม่นยำขึ้น ต้องมีการคิดต้นทุนทางการเงินเข้าไปด้วย เพราะอย่าลืมว่าภายในระยะเวลาที่ถือครองอสังหาฯ  เราต้องบวกรวมกับอัตราดอกเบี้ยที่ต้องชำระให้กับธนาคาร รวมถึงต้องเผชิญกับอัตราเงินเฟ้อที่ปรับขึ้นในแต่ละปีด้วย หากคิดคำนวณบวกรวมเอาปัจจัยเรื่องดอกเบี้ยและเงินเฟ้อมาคิดรวมด้วยทั้งหมดจะมีสูตรคำนวณที่ซับซ้อนขึ้น และเราก็จะพบว่าตัวเลขกลมๆของ Capital Gain อาจไม่ใช่ผลกำไรสุทธิที่จะได้รับจริงๆก็เป็นไปได้ค่ะ

เปรียบเทียบผลตอบแทนผ่าน Capital Gain โครงการไหนบ้างที่น่าลงทุน

เมื่อเราทราบวิธีการคำนวณหา Capital Gain แล้ว เราก็สามารถใช้พิจารณาดูผลตอบแทนเมื่อจะขายต่อคอนโดว่าได้กี่ % คุ้มค่ากับที่เราคาดหวังไว้หรือไม่ นอกจากนี้ยังใช้ Capital Gain เปรียบเทียบกำไรที่ได้รับในแต่ละยูนิตที่จะขายต่อได้อีกด้วย เหมาะสำหรับนักลงทุนที่อาจถือครองห้องชุดหลายห้อง และต้องการเปรียบเทียบดูว่าแต่ละห้อง ในแต่ละโครงการที่ลงทุนไปนั้น หากขายในราคานี้จะคุ้มค่าหรือไม่ และพอเปรียบเทียบกันแล้วห้องไหนได้กำไรมากกว่ากัน (แม้ว่าจะเป็นคนละโครงการกันแต่ก็สามารถนำมาเทียบกันได้ค่ะ เนื่องจากอัตราส่วนต่างกำไรที่คิดออกมานั้นจะอยู่ในรูปของ % เหมือนกัน)

เพื่อให้เห็นภาพชัดขึ้น เราจะมาย้อนหาคำตอบให้กับเพื่อนผู้เขียนที่โผล่มาตั้งแต่ต้นบทความกันดีกว่าค่ะ ว่าตอนนี้ที่เธอกำลังจะขายคอนโดห้องปัจจุบัน เปรียบเทียบกับห้องเดิมนั้น ห้องไหนได้กำไรมากกว่ากัน

เพื่อนซื้อคอนโดห้องปัจจุบัน มาในราคา 3,000,000 บาท วางแผนจะขายให้คนที่มาประกาศซื้อ 4,000,000 บาท ดังนั้นจะได้กำไร 1,000,000 บาท

จากนั้นนำกำไรมาคำนวณหาอัตราส่วนต่างจากการขายคอนโด หรือ Capital Gain =
(1,000,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 33%

ดังนั้นการขายคอนโดห้องนี้ จะได้อัตรากำไรส่วนต่างอยู่ที่ 33% ค่ะ

และเมื่อเปรียบเทียบกับคอนโดห้องก่อนหน้า ที่เพื่อนเคยซื้อมา 1,800,000 บาท ขายไปได้กำไร 800,000 บาท เท่ากับว่าอัตราส่วนต่างจากการขายคอนโด หรือ Capital Gain จะอยู่ที่ (800,000 ÷ 1,800,000) x 100 = 44%

ดังนั้นคอนโดห้องก่อนหน้า จะได้อัตรากำไรส่วนต่างอยู่ที่ 44% สูงกว่าห้องที่กำลังจะขายในปัจจุบันถึง 11% ค่ะ

เห็นมั้ยล่ะคะ ว่าจริงๆแล้วห้องที่ขายไปได้กำไร 800,000 บาทเนี่ย ได้อัตราส่วนต่างกำไรที่สูงกว่าห้องที่กำลังจะขายปัจจุบัน ซึ่งได้กำไร 1,000,000 บาทเสียอีก เนื่องจากราคาต้นทุนที่ซื้อห้องมาต่ำกว่านั่นเองค่ะ พอเรากางกระดาษทด กดเครื่องคิดเลขผ่านการใช้สูตรคำนวณหา Capital Gain ก็จะทราบคำตอบที่กระจ่างชัดมากขึ้นค่ะ

แล้วถ้ายังผ่อนไม่หมดล่ะ ขายห้องต่อได้มั้ย

ตอนนี้มีผู้ซื้อให้ความสนใจซื้อห้องต่อจากเรา เสนอราคาได้กำไรเพิ่มเป็นเท่าตัวเลย มีหรือที่จะพลาด แต่ติดที่ว่าคอนโดห้องนี้ยังผ่อนกับทางธนาคารไม่หมด จะขายได้หรือไม่คะ?

หลายๆคนคงเกิดคำถามนี้เวลาที่อยากขายต่อคอนโดทั้งๆที่ยังผ่อนไม่หมด แน่นอนว่าถ้าไม่ได้ซื้อเงินสด ก็ต้องกู้สินเชื่อกับทางธนาคารอยู่แล้ว แล้วถ้าต้องการขายต่อระหว่างนี้จะทำอย่างไร รวมถึงคนที่อาจจะผ่อนต่อไม่ไหว ยิ่งผ่อนยิ่งกลายเป็นภาระ จึงอยากขายห้องต่อ จะทำได้รึเปล่า คำตอบก็คือ “ทำได้สิคะ”

ถ้าไม่ใช่การซื้อขายต่อกันด้วยเงินสด ก็จะมีขั้นตอนที่ยุ่งยากหน่อยนะคะ เพราะการขายห้องต่อระหว่างที่เรากู้ธนาคารมาและยังผ่อนไม่หมดนี้ ก็ต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่กำหนดของทางธนาคารด้วย ก็เพราะกรรมสิทธิ์ห้องชุดยังไม่ใช่ของเรานั่นเองค่ะ โดยส่วนใหญ่ธนาคารมักจะกำหนดให้ขายต่อได้ เมื่อผ่อนชำระมาแล้วประมาณ 1 ปี ขึ้นไป และเราต้องแจ้งกับทางธนาคารว่าต้องการจะขายต่อห้องชุดนี้นะ หลังจากที่เราหาลูกค้าที่จะซื้อห้องต่อได้แล้วก็ทำการตกลงราคาและคุยเรื่องค่าใช้จ่ายกันค่ะ

หากต้องการกำไรส่วนต่าง ก็ควรขายให้ได้ราคาที่มากกว่าต้นทุนที่ซื้อมา คำนวณหักส่วนที่ผ่อนชำระให้กับทางธนาคารไปแล้ว และส่วนที่ยังค้างจ่ายกับทางธนาคารให้เสร็จสรรพ จะได้รู้ว่าเราควรจะได้รับเงินเพิ่มอีกเท่าไหร่หลังจากกลบโปะในส่วนที่จ่ายออกไปแล้วถึงจะเรียกว่าได้ทั้งทุนคืนและได้กำไรเพิ่ม จากนั้นก็ทำสัญญาระหว่างผู้ซื้อผู้ขาย จ่ายค่ามัดจำ และแจ้งกับทางธนาคารได้เลยค่ะ 

ขอบคุณภาพประกอบจาก amnaj @Adobestock

หลังจากนั้นก็ทำการนัดหมายระหว่างผู้ขาย ธนาคารของผู้ขาย รวมถึงผู้ซื้อและธนาคารของผู้ซื้อ (กรณีที่ผู้ซื้อกู้เงินธนาคาร) มาคุยกันในวันโอนโดยต้องเดินทางไปที่สำนักงานที่ดิน ธนาคารฝั่งผู้ขายจะชี้แจงค่าใช้จ่ายที่ยังผ่อนไม่หมด และค่าใช้จ่ายต่างๆที่จะเกิดขึ้น เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์  ค่าปิดบัญชี ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนก่อนครบกำหนด ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการขาย ค่าภาษีธุรกิจ ค่าภาษีอากร ค่าจดจำนอง เป็นต้น ซึ่งต้องบอกก่อนว่าค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นนี้มีหลายรายการด้วยกันค่ะ บางรายการเราอาจจะออกคนละครึ่งกับผู้ซื้อได้ 

พอเคลียร์เรื่องค่าใช้จ่ายต่างๆที่เกิดขึ้นในวันโอนเรียบร้อยแล้ว ฝ่ายผู้ซื้อก็จะเขียนจ่ายเช็คให้กับธนาคารของผู้ขายในส่วนของหนี้ที่ยังคงค้างชำระ และเขียนจ่ายเช็คให้ผู้ขายโดยตรงในส่วนของต้นทุนที่ได้ผ่อนจ่ายไปก่อนหน้านี้ (เช็คก้อนนี้จะรวมถึงส่วนต่างกำไรที่เราจะได้รับด้วยค่ะ) จากนั้นทั้งสองฝ่ายก็ทำเอกสารต่างๆที่เกี่ยวข้อง เป็นอันเสร็จสิ้น โดยรวมแล้วขั้นตอนจะค่อนข้างเยอะ ควรสอบถามจากทางธนาคารอีกครั้งนะคะ เพราะแต่ละแห่งอาจจะมีเงื่อนไขไม่เหมือนกันค่ะ

เปิด 10 ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ Capital Gain สูงสุด

หลังจากที่ทราบวิธีการคำนวณหา Captal Gain เรียบร้อยแล้ว เชื่อว่าหลายๆคนก็คงอยากขายต่อคอนโดกันจริงๆบ้างแล้วใช่มั้ยคะ คำถามยอดฮิตต่อมาก็คือ ถ้าอยากลงทุนขายต่อคอนโดให้ได้กำไรเยอะๆเนี่ย ควรซื้อโครงการในทำเลไหนดี? จริงๆคำถามนี้ก็มีคำตอบที่ไม่แน่ไม่นอนเหมือนกันนะคะ เพราะไม่มีอะไรมารับประกันได้ 100% ว่าการลงทุนในทำเลที่ตัวเลข Capital Gain สูงๆแล้วเนี่ย นักลงทุนทุกคนจะได้รับผลตอบแทนสูงตามไปด้วย เนื่องจากมีปัจจัยหลายอย่างที่อาจส่งผลต่อระดับ Capital Gain ของห้องชุดแต่ละห้อง หรือแต่ละโครงการแตกต่างกันออกไป เราจึงอยากให้ผู้อ่านดูตัวเลขต่อไปนี้ไว้เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจช่องทางหนึ่งเท่านั้นค่ะ ซึ่งตัวเลขต่อไปนี้มาจากการสำรวจข้อมูลล่าสุดของ Bangkok Citismart ได้รวบรวมค่าเฉลี่ย Capital Gain 10 ทำเลสูงสุด ทั่วกรุงเทพมหานครในปี 2019 มาให้ดูกันค่ะ

ขอพูดถึงทำเล Top3 ละกันนะคะ เริ่มต้นจาก “อ่อนนุช” พื้นที่สุขุมวิทตอนปลาย อีกหนึ่งจุดหมายยอดนิยมในการอยู่อาศัยของทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ ค่าเฉลี่ย Capital Gain ในย่านนี้สูงถึง 9.23% เลยทีเดียวค่ะ เนื่องจากอยู่ไม่ไกลจากโซนสุขุมวิทชั้นใน-กลาง สามารถเชื่อมต่อการเดินทางได้อย่างสะดวกรวดเร็ว ผ่านรถไฟฟ้าสายสีเขียว BTS ที่พาดผ่านบนถนนสุขุมวิท สิ่งอำนวยความสะดวกย่านอ่อนนุชก็ถือว่ามีความครบครัน ทั้งร้านค้า ร้านอาหาร คาเฟ่ Co-working Space และห้างสรรพสินค้า หรือใครที่อยากออกนอกเมืองก็สะดวกไม่แพ้กันคะ ถัดจากอ่อนุชไปเพียง 3 สถานีก็จะถึงแยกบางนา ซึ่งสามารถเชื่อมต่อการเดินทางไปโซนจังหวัดทางภาคตะวันออกได้ ความอุดมสมบูรณ์ของย่านอ่อนนุช ทำให้มีกลุ่มดีมานด์ต้องการคอนโดในย่านนี้ค่อนข้างเยอะค่ะ ประกอบกับปัจจุบันที่ดินอ่อนนุชหาได้ยากขึ้น โครงการใหม่ๆพัฒนาน้อยลง ราคาคอนโดในย่านอ่อนนุชก็ถือว่ายังไม่แพงเทียบเท่าโซนเพลินจิต ชิดลม พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย ดังนั้นคอนโดมือสองในอ่อนนุชจึงยังได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะกลุ่มราคาเฉลี่ย 80,000-100,000 บาทต่อตารางเมตรค่ะ

รองลงมาคือทำเล “พระรามเก้า” หรือ New CBD ย่านนี้เป็นแหล่งงานที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ มีทั้งอาคารสำนักงานขนาดใหญ่-กลาง เป็นจำนวนมาก นอกจากนี้ยังมีห้างสรรพสินค้าและเส้นทางคมนาคมที่สะดวก ไปได้หลายทิศทาง ผ่านถนนเส้นสำคัญเชื่อมต่อกันอย่างพระรามเก้า, รัชดาภิเษก เพรชบุรีตัดใหม่ ดินแดงและรามคำแหง พร้อมเส้นทางรถไฟฟ้า MRT ก็มีผ่านในย่านนี้เช่นกัน คอนโดมิเนียมพระรามเก้าส่วนใหญ่ได้รับความนิยมในการอยู่อาศัยและซื้อลงทุน มีกลุ่มดีมานด์ให้การตอบรับถึง 6.60% โดย Segment ที่ได้รับการตอบรับสูงสุดคือกลุ่มราคาเฉลี่ย 100,000-150,000 บาทต่อตารางเมตรค่ะ

และลำดับที่ 3 คือทำเล “พญาไท-ราชเทวี” สองโซนนี้อยู่ใกล้เคียงกัน เรียกได้ว่าอยู่ถัดจากสยามและสุขุมวิทชั้นในซึ่งเป็นโซนไข่แดงของกรุงเทพฯก็ว่าได้ สามารถเดินทางโดยใช้รถไฟฟ้า BTS ได้อย่างสะดวก โซนพญาไท-ราชเทวี  มีคอนโดมิเนียมขึ้นอยู่หลายแห่ง แต่ส่วนใหญ่จะเป็นโครงการเก่า สำหรับพักหลังๆมานี้ไม่ค่อยพบโครงการใหม่เปิดตัวบ่อยนัก เนื่องจากที่ดินมีจำกัด แต่ขณะเดียวกันความต้องการที่อยู่อาศัยยังคงมีสูง โดยเฉพาะกลุ่มวัยทำงานและนิสิตนักศึกษา ทำให้โครงการคอนโดมือสองในย่านพญาไท-ราชเทวี ยังคงเป็นสินทรัพย์ที่ถูกเปลี่ยนมือกันอยู่เสมอ ล่าสุด Capital Gain ของย่านนี้อยู่ที่ 5.72% Segment ที่ตัวเลขสูงสุดคือกลุ่ม 200,000-300,000 บาทต่อตารางเมตร

การลงทุนมาพร้อมความเสี่ยงเสมอ

นักลงทุนบางคนอาจจะโฟกัสไปแค่ตัวเลข Capital Gain ซึ่งหลายต่อหลายครั้งเป็นการคาดการณ์ไว้ล่วงหน้าเป็นระยะเวลานานๆ แรกเริ่มที่ตัดสินใจซื้อห้องนี้ไว้ลงทุน ก็คิดพิจารณาถี่ถ้วนแล้วว่ามีแต่ปัจจัยบวกรายล้อมทั้งนั้น มีหรอที่จะพลาดขาดทุน…แต่พอตัดภาพมาในความเป็นจริง เมื่อเวลาผ่านไปอาจะมีปัจจัยที่เราควบคุมไม่ได้เข้ามาแทรก เช่น ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว หนี้ครัวเรือนอยู่ในระดับสูง คนไม่กล้าออกมาจับจ่าย  ภาวะการแข่งขันรุนแรง มีคู่แข่งเสนอขายห้องราคาถูกกว่าและดีกว่า เป็นต้น ซึ่งสิ่งเหล่านี้ Uncontrol ค่ะ อาจเกิดขึ้นได้ตลอดเวลา ดังนั้นนักลงทุนควรมีแผนสำรองไว้รองรับด้วย และควรเข้าใจว่าทุกๆการลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ

การพิจารณาแต่ตัวเลขของ Capital Gain ณ ช่วงเวลาหนึ่งอาจไม่เพียงพอ ต้องดูข้อมูลอื่นๆประกอบการลงทุนด้วย ไม่ว่าจะเป็น Location ของโครงการ, แบรนด์ผู้พัฒนา, รูปแบบและขนาดห้อง, Facilities ภายในโครงการ, ราคาขาย, ปัจจัยเรื่องเงินเฟ้อ รวมถึงสำรวจตลาดให้รู้คู่แข่ง และเข้าใจกลุ่มผู้ซื้อว่าเป็นใคร มีกำลังซื้อมากแค่ไหน เพื่อที่จะเลือกซื้อห้องชุดในโครงการที่มีความเหมาะสม และมีแนวโน้มจะสร้างผลตอบแทนให้นักลงทุนได้ดีที่สุด และลดความเสี่ยงให้เกิดขึ้นน้อยที่สุดเช่นกัน

นอกจากนี้ยังมีเคล็ดลับเสริมอื่นๆอีกมากมาย ที่จะมาช่วยทำให้ขายต่อห้องให้ได้ราคาดีขึ้น และสร้างความแตกต่างจากคู่แข่งได้ เช่น การดูแลห้องให้ดีไม่ให้ชำรุดทรุดโทรม เสริมด้วยเฟอร์นิเจอร์และตกแต่งห้องให้สวย ช่วยลดภาระแก่ผู้ซื้อ พร้อมศึกษาตลาดอสังหาฯอยู่เสมอ Update ราคาคู่แข่งและปรับแผนทำการตลาดให้โดนใจกลุ่มผู้ซื้อ ทั้งหมดนี้ก็จะช่วยให้ห้องของเราน่าสนใจยิ่งขึ้น และหาลูกค้าได้อย่างไม่ยากค่ะ 

การลงทุนมีหลากหลายรูปแบบ อสังหาฯเป็นหนึ่งในการลงทุนที่มีทั้งข้อดีและความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรเลือกสิ่งที่ถนัดและเหมาะสมกับตัวเอง นอกจากนี้ควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุนค่ะ สำหรับบทความ คิด.เรื่อง.ลงทุน ในครั้งต่อไป เราจะพาผู้อ่านไปทำความรู้จักเรื่องการลงทุนอสังหาฯแบบไหน  อย่าลืมติดตามกันด้วยนะคะ

ติดตามพวกเราได้ที่
Website : www.thinkofliving.com
Twitter : www.twitter.com/thinkofliving
YouTube : www.youtube.com/ThinkofLiving
Instagram : www.instagram.com/thinkofliving
Facebook : ThinkofLiving

อ่านเพิ่มเติม