เชื่อว่าหลายๆ คนก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดได้ก็ต้องใช้เวลาคิด ใช้เวลาเลือก กันนานอยู่ใช่ไหมคะ กว่าจะเปรียบเทียบดูหลายๆ ที่จนในที่สุดก็ได้เจอ “คอนโดในฝัน” แต่หลายๆ ครั้งที่กว่าจะตัดสินใจได้ โครงการนั้นก็อาจจะไม่มีห้อง ไม่มีชั้นที่ต้องการเหลือแล้ว อีกวิธีหนึ่งที่เราจะได้ห้องที่ต้องการคือการไปหาห้องที่ประกาศขายดาวน์นั่นเองค่ะ

“การขายดาวน์” เกิดขึ้นกับคอนโดที่ยังสร้างไม่เสร็จ ยังไม่มีการโอนรับห้อง จึงเป็นห้องที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับโครงการแต่ยังอยู่ในช่วงผ่อนดาวน์ ซึ่งราคาขายจะเท่ากับที่โครงการตั้งราคาไว้ หรือผู้ขายดาวน์จะบวกกำไรเพิ่มก็ขึ้นอยู่กับผู้ขายเลยนะคะ พูดง่ายๆก็คือการเปลี่ยนมือของผู้ที่ถือสัญญาจากเจ้าของเดิมเป็นเรามาจ่ายแทนนั้นเอง และเมื่อคุณไปซื้อดาวน์คอนโดก็จะมีหน้าที่จ่ายดาวน์ให้กับทางโครงการต่อจนครบสัญญา และมีหน้าที่จ่ายเงินโอนห้องเมื่อโครงการสร้างเสร็จ

แน่นอนว่าฝ่ายที่ต้องระวังในการทำสัญญาซื้อ-ขายดาวน์มากกว่าก็คือ ฝ่ายของผู้ซื้อ เพราะเป็นฝ่ายที่กำลังจะต้องเสียเงิน ผู้เขียนเองก็เคยมีประสบการณ์ในการซื้อดาวน์คอนโดเช่นกัน ก็อยากจะมาแชร์ให้เพื่อนๆ อ่านกันว่ามีขั้นตอนและสิ่งที่ต้องรู้ก่อนทำสัญญาซื้อ-ขายดาวน์คอนโดอย่างไรบ้าง แต่ก่อนอื่นเลยเราจะพาเพื่อนๆ มาดูตัวอย่างการซื้อขายดาวน์กันว่า ผู้ซื้อต้องจ่ายอะไรให้ใครบ้าง

สวัสดีค่ะ เจนค่ะ วันนี้มากับนุ่น มาเล่าเรื่องซื้อดาวน์คอนโดของเรา 2 คนให้ฟัง เรื่องมีอยู่ว่าคุณเจนทำสัญญาจะซื้อจะขายคอนโดกับทางโครงการราคา 2 ล้านบาท ผ่อนดาวน์ไปแล้ว 5 งวด คุณเจนต้องการขายดาวน์ต่อ สิ่งที่เจนได้จ่ายให้โครงการไปแล้ว ได้แก่

  • เงินจอง 20,000 บาท
  • เงินทำสัญญา 100,000 บาท
  • เงินดาวน์ 200,000 บาท แบ่งจ่ายดาวน์เดือนละ 20,000 บาท จำนวน 10 งวด โดยคุณเจนจ่ายมาแล้ว 5 งวด รวมเป็นเงิน 100,000 บาท
  • รวมแล้วคุณเจนจ่ายเงินให้ทางโครงการไปทั้งหมด 220,000 บาท

ต่อมาคุณเจนได้ประกาศขายดาวน์ เพราะผ่อนต่อไปไม่ไหว ซึ่งคุณเจนไปเช็คราคาขายปัจจุบันมาใหม่ พบว่าราคาขึ้นนิดหน่อย จึงบวกกำไรเพิ่ม 100,000 บาท คุณเจนจึงประกาศขายคอนโดที่ราคา 2.1 ล้านบาท ปรากฎว่าคุณนุ่นตัดสินใจซื้อดาวน์ต่อคุณเจนที่ราคา 2.1 ล้านบาท คุณนุ่นต้องจ่ายเงินทั้งหมดแยกเป็น 3 ส่วนดังนี้

  1. จ่ายเงินให้คุณเจน : ในส่วนของเงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินดาวน์ 5 งวดที่คุณเจนได้จ่ายโครงการไปแล้ว + ส่วนต่างค่าห้องที่คุณเจนขอบวก(กำไร)เพิ่ม รวมเป็น 320,000 บาท
  2. ผ่อนดาวน์ให้โครงการ : คุณนุ่นต้องผ่อนต่อจากคุณเจนใน 5 งวดที่เหลือ เป็นเงิน 100,000 บาท
  3. จ่ายค่าโอนห้องให้กับโครงการ หรือกู้เงินซื้อคอนโดกับธนาคาร : เมื่อถึงวันที่โครงการสร้างเสร็จ คุณนุ่นต้องโอนห้อง โดยจ่ายค่าห้องในส่วนที่เหลือให้กับทางโครงการเป็นเงินก้อน หรือกู้เงินซื้อคอนโดกับธนาคาร จำนวน 1.78 ล้านบาท

เมื่อจ่ายทั้งหมดเรียบร้อยแล้ว คุณนุ่นก็จะได้คอนโดที่หมายตาไว้มาครอบครองเป็นที่เรียบร้อย พอเข้าใจเรื่องการซื้อดาวน์คอนโดกันแล้วใช่มั้ยคะ แต่เดี๋ยวก่อน ก่อนที่เราจะจ่ายเงินและเซ็นต์เอกสารเนี่ย ก็มีเรื่องสัญญาที่เราต้องละเอียดรอบครอบในการดูข้อมูลสักหน่อย มาดูกันต่อว่าการซื้อ-ขาย ดาวน์มีขั้นตอนอย่างไร และเราต้องระวังในส่วนไหนบ้างค่ะ

ขั้นตอนในการซื้อ-ขายดาวน์คอนโดเป็นเรื่องไม่ซับซ้อนนะคะ เราสรุปมาให้เข้าใจกันง่ายๆ เป็น 3 ขั้นตอน ดังนี้

ขั้นตอนที่ 1

เริ่มจากการหาข้อมูลเพื่อใช้ในการตัดสินใจซื้อดาวน์ เราจำเป็นต้องทราบรายละเอียดของห้องให้เยอะที่สุด เราต้องได้ข้อมูลครบไม่แตกต่างจากการซื้อคอนโดมือ 1 เลยนะคะ เพื่อให้เพื่อนๆ มีเช็คลิสต์ไปสอบถามผู้ขายกันได้สะดวก เรารวบรวมคำถามเบื้องต้น ที่ต้องสอบถามมาให้ตามรูปค่ะ

ก่อนตัดสินใจซื้อดาวน์ เราต้องมีข้อมูลห้องที่มากพอสำหรับการตัดสินใจ เพื่อให้แน่ใจว่าเราอยากได้ห้องนี้จริงๆ และมีกำลังจ่ายไหว เราแยกคำถามออกมาเป็น 2 หมวดหลักๆ เรื่องแรกเป็นข้อมูลเกี่ยวกับห้องที่เราจะซื้อว่าจะได้อะไรบ้าง และ เรื่องที่ 2 คือเรื่องของการชำระเงิน

ข้อมูลเกี่ยวกับห้อง

  • ตำแหน่งห้องและหมายเลขห้อง เพื่อนำมาดูได้ง่ายขึ้นว่าห้องที่เราสนใจนั้น อยู่ตำแหน่งไหนของตึก อยู่ชั้นไหน ยิ่งบางคนเวลาโพสต์ขายในอินเตอร์เน็ตจะวงตำแหน่งในแปลนอาคารมาให้เลยยิ่งดี จะได้คอนเฟิร์มว่าถูกห้อง ถูกชั้น ถ้าอยู่ใกล้ลิฟต์ก็เดินใกล้หน่อยแต่ก็จะเสียความเป็นส่วนตัวไปบ้าง เพราะมีจะมีคนเดินผ่านหน้าห้องตลอด กรณีใกล้ลิฟต์จะคล้ายกับอยู่ใกล้ห้องขยะ คือจะมีคนเดินผ่านมาทิ้งขยะบ่อยๆ เป็นต้น
  • ขนาดพื้นที่ใช้สอย หลายๆ โครงการมักมีห้องให้เลือกหลายขนาด ซึ่งเราต้องใช้พื้นที่ห้องในการคำนวณราคา อย่างบางทีเป็นคอนโดในเมืองแค่ตารางเมตรเดียว ก็หมายถึงราคาห้องที่เพิ่มขึ้นเป็นหลักแสนแล้ว เราจึงต้องทราบขนาดของห้องที่แน่ชัดค่ะ
  • ทิศ เป็นเรื่องที่ต้องระวังกันหน่อย เพราะหลายๆ คนเวลาลงขายมักจะพูดไม่ครบ เช่นห้องทิศใต้ พอไปดูในแปลนอาคารจริงๆ เป็นทิศตะวันตกเฉียงใต้ เราแนะนำให้เช็คเองจากตำแหน่งห้องจะได้คำตอบที่ถูกต้องที่สุด
  • เฟอร์นิเจอร์ที่จะได้รับ และของแถม โครงการส่วนใหญ่ในท้องตลาดจะมีขายหลักอยู่ 2 แบบคือ Fully Fitted เป็นแบบห้องเปล่าและมี Built-in เฟอร์นิเจอร์บางส่วนมานิดหน่อย เช่น Pantry ครัว, ตู้เสื้อผ้า, ตู้เก็บรองเท้า ขึ้นอยู่กับแต่ละโครงการ ส่วนอีกแบบคือ Fully Furnished แบบนี้จะ Built-in พร้อมให้เฟอร์นิเจอร์แบบลอยตัวมาด้วย เรียกได้ว่าพร้อมเข้าอยู่ ซึ่งข้อมูลในส่วนนี้ เราจะต้องใช้ในการตัดสินใจว่าราคาที่จะซื้อ เหมาะสมกับเฟอร์นิเจอร์ที่จะได้หรือเปล่า และจดไว้ให้ละเอียดว่าได้รับอะไรบ้าง เพื่อนำไปเช็คกับสัญญาจะซื้อจะขายตัวจริงอีกทีค่ะ

ข้อมูลเรื่องการชำระเงิน

  • ราคาขาย เป็นราคาที่ประกาศขาย ซึ่งถ้าผู้ขายต้องการบวกกำไรเพิ่ม จะรวมไว้ในราคานี้แล้ว
  • ผ่อนดาวน์มาแล้วกี่งวด เหลืออีกกี่งวด ผ่อนดาวน์ต่อเดือนเท่าไหร่ ข้อมูลนี้จะช่วยให้เราตัดสินใจได้ว่าเรามีความสามารถในการผ่อนห้องนี้ต่อจากผู้ขายหรือไม่ ส่วนยอดที่ผ่อนดาวน์มาแล้วกี่งวด ต้องเอายอดมาบวกกัน เพื่อดูว่าเรามีเงินเก็บพอจะจ่ายให้ผู้ขายในส่วนนี้มั้ย เพราะยอดผ่อนดาวน์นั้น ไม่ได้รวมในยอดกู้ซื้อคอนโดจากธนาคารนะคะ
  • ยอดโอนเท่าไหร่ ถ้าเรามั่นใจว่าผ่อนดาวน์ไหว ก็มาดูในส่วนของยอดโอนกันต่อ ซึ่งยอดโอนนี่แหละที่เราสามารถกู้ธนาคารมาจ่ายได้ แต่จะกู้ได้เท่าไหร่ขึ้นอยู่กับรายได้ของแต่ละบุคคลค่ะ
  • ราคาค่าเพิ่มลดของพื้นที่ เป็นอีกเรื่องที่แม้แต่ผู้ที่ซื้อคอนโดมือ 1 จากโครงการยังลืมถามกันบ่อยๆ ตัวอย่างเช่น โครงการบอกว่าห้องนี้ขนาด 35 ตร.ม. แต่เมื่อสร้างเสร็จจริงมีพื้นที่เกินขึ้นมา 35.8 ตร.ม. พื้นที่ที่เกินมา 0.8 ตร.ม. โครงการเค้าคิดเงินนะคะ เราจึงต้องทราบราคาราคาเพิ่มลดของพื้นที่ส่วนเกินไว้ด้วย ว่าถ้าเกินมาจะคิดราคาเท่าไหร่ ลองคิดดูเล่นๆ ถ้าเป็นโครงการในเมืองตร.ม. ละ 150,000 พื้นที่ส่วนที่เกินมาคิดเป็นราคา 0.8 x 150,000 = 120,000 บาท เลยนะคะ แน่นอนว่าในส่วนนี้เค้าจะระบุในสัญญา เราสามารถสอบถามได้ค่ะ
  • ค่าส่วนกลาง เป็นอีกหนึ่งรายจ่ายที่เจ้าของห้องต้องจ่าย เราจึงต้องมาใช้ในการคำนวณด้วยว่าเรารับไหวกับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จริงๆ
  • กำหนดโอนภายในวันไหน เมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว ก็จะพร้อมโอนให้เราเข้าอยู่ได้ ซึ่งเราต้องดูว่าเหมาะกับเรามั้ย อย่างเช่น เรารีบเข้าอยู่แค่ไหน
  • ค่าใช้จ่ายในวันโอน ใครออกอะไรบ้าง เรื่องของค่าใช้จ่ายในวันโอนก็เป็นอีกรายจ่ายหนึ่งที่เราต้องเตรียมไว้ ทางโครงการจะระบุมาชัดเจนในสัญญาเลยว่าใครออกในส่วนไหน
  • ชื่อ นามสกุล ผู้ขาย และผู้ซื้อ ปิดท้ายด้วยการขอชื่อ นามสกุลของผู้ซื้อและผู้ขาย เพื่อใช้ตรวจสอบในสัญญาวางมัดจำ

ขั้นตอนที่ 2

เมื่อตัดสินใจได้แล้วก็เข้าสู่ขั้นตอนวางมัดจำ เพื่อให้มั่นใจกันทั้ง 2 ฝ่ายว่าเราจะซื้อขายกันแน่ๆ นะ ผู้ขายไม่ได้ตั้งใจจะเอาห้องไปปล่อยขายผู้อื่น หรือผู้ซื้อก็ไม่ได้ตั้งใจจะไปซื้อห้องอื่นแทนเช่นกัน เมื่อวางมัดจำเป็นที่เรียบร้อย ผู้ขายก็จะไปทำเรื่องขอโอนสิทธิกับทางโครงการให้ ซึ่งก่อนที่เราจะเสียเงินวางมัดจำก็ต้องตรวจสอบเอกสาร และหนังสือจองห้องชุดให้ดี ดังนี้ค่ะ

1. ก่อนว่ามัดจำต้องขอดูสัญญาจะซื้อจะขายฉบับจริง เพื่อตรวจสอบว่าสิ่งที่ผู้ขายโฆษณาไว้ตรงกับที่ระบุในสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ให้เช็คตาม 2 หมวดหลักๆ ที่สอบถามมาคือ เรื่องของรายละเอียดห้อง และรายละเอียดเรื่องการชำระเงิน

สำหรับวันวางมัดจำ เราแนะนำให้ผู้ซื้อนัดผู้ขายมาเจอกันนะคะ เพื่อจะได้ขอดูสลิปการจ่ายเงินต่างๆ ว่าที่แจ้งมาว่าจ่ายไปกี่งวดแล้วเนี่ย จ่ายครบจริงๆ นะ เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง โดยเราสามารถแจ้งให้ผู้ขายขอใบสรุปรวมยอดที่ต้องผ่อนดาวน์กับทางโครงการให้ได้นะ จะบอกหมดเลยว่า มีจำนวนยอดที่ต้องผ่อนดาวน์เท่าไหร่ จ่ายมาแล้วกี่งวด เหลือจ่ายอีกกี่งวด หน้าตาเอกสารจะเป็นแบบนี้ค่ะ

เราสามารถดูได้คือ ส่วนที่ 1 จะบอกค่าจอง+ค่าสัญญา+เงินดาวน์ที่ได้ผ่อนไว้แล้ว ซึ่งในเอกสารจะระบุวันที่จ่ายไว้ ส่วนที่ 2 ที่ต้องดูคือสถานะการจ่ายเงิน ต้องดูให้ชัดเจนว่าได้จ่ายเรียบร้อยแล้วจริงๆ ส่วนที่ 3 ยอดโอนและวันโอนจะระบุไว้ในเอกสารนี้ด้วยเช่นกัน

2. ผู้ขายจะเป็นผู้ทำเอกสารสำหรับวางมัดจำเรียกว่า “หนังสือจองห้องชุด” มาให้เซ็นต์ และมีการวางเงินมัดจำ ส่วนใหญ่ก็มักจะคิดค่าวางมัดจำอยู่ที่ 5,000 – 50,000 บาท ขึ้นอยู่กับราคาของเงินดาวน์ที่ตกลงกัน เมื่อวางมัดจำเรียบร้อยผู้ขายจะติดต่อโครงการเพื่อทำเรื่องขอโอนสิทธิ ซึ่งสามารถโทรแจ้งเซลล์ให้เตรียมเอกสารให้ หรือเข้าไปติดต่อที่สำนักงานขายด้วยตัวเองก็ได้ ส่วนใหญ่แล้วโครงการจะใช้เวลาดำเนินการ 7-14 วัน ก็จะโทรมาแจ้งว่าเอกสารเสร็จแล้ว ให้มาเซ็นต์รับโอนสิทธิได้เลยค่ะ

ขั้นตอนที่ 3

เมื่อโครงการทำเอกสารให้เรียบร้อยก็จะเรียกมาเซ็นต์รับโอนสิทธิ ซึ่งในวันนั้นผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินในส่วนที่เหลือให้กับผู้ขาย แต่ก่อนจะจ่ายเงินและเซ็นต์รับโอนสิทธิ ให้เราตรวจเช็คบันทึกการโอนสิทธิตามสัญญา ว่าเปลี่ยนเป็นชื่อคุณถูกต้องไหม ชื่อผู้ขายให้ถูกต้องตามสัญญาหรือเปล่า ปิดท้ายด้วยการขอการ์ดที่ใช้ในการชำระเงินค่าผ่อนดาวน์ครั้งต่อไปด้วยค่ะ

ไม่ยากเลยใช่มั้ยคะ สำหรับ 3 ขั้นตอนในการซื้อ-ขายดาวน์คอนโด เพียงแต่เราต้องละเอียดรอบคอบในการดูเอกสารสัญญากันสักหน่อย เราก็จะได้คอนโดที่เราหมายตาไว้มาครอบครองอย่างไม่มีปัญหา สำหรับใครที่เคยมีประสบการณ์ในการซื้อ-ขายดาวน์คอนโด แล้วเกิดปัญหาในขั้นตอนไหน หรืออยากมาแชร์ให้เพื่อนๆ ได้ทราบกันไว้ ก็ยินดีเลยนะคะ สุดท้ายหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ทั้งกับแฟนเพจที่กำลังจะขาย หรือกำลังจะซื้อดาวน์คอนโดนะคะ

ติดตามพวกเราได้ที่
Website : www.thinkofliving.com
Twitter : www.twitter.com/thinkofliving
YouTube : www.youtube.com/ThinkofLiving
Instagram : www.instagram.com/thinkofliving
Facebook : ThinkofLiving

อ่านเพิ่มเติม