การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ตอนที่ 7 นี้เป็นการหยิบกรณีศึกษาหรือ Case Study มาให้เรียนรู้ แทนที่จะมัวแต่งมอยู่กับความรู้ภาคทฤษฎีอย่างเดียว คราวนี้มาดูเรื่องของคุณสมชายกันบ้าง
เรื่องของคุณสมชายเป็นเรื่องของตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ซึ่งผมมั่นใจว่าผู้อ่านหลายหมื่นคนพักอาศัยอยู่ในตึกแถว หรือทำธุรกิจโดยอาศัยตึกแถวเป็นทำเลห้างร้าน กลางวันขายของ ตกเย็นปิดร้าน (หรืออาจกลับกันแล้วแต่ประเภทธุรกิจ) ชั้นสองสามสี่เป็นบ้าน หรือก็คือ Home Office สมัยโบราณนั่นเอง
สมมุติว่าปีก่อนสมชายไปจองตึกแถวไว้ห้องหนึ่ง อยู่บนถนนเส้น A ที่ปัจจุบันมีชุมชนอยู่เบาบาง มีหมู่บ้านพึ่งเกิดใหม่กำลังขายกันอยู่ หมู่บ้านที่ปิดการขายไปแล้วส่วนใหญ่ก็เป็นหมู่บ้านที่สร้างมาแค่ 3-5 ปี เรียกได้ว่าเป็นเขตชานเมือง คนยังไม่พลุกพล่าน ถนนหลักเป็นถนน 4-6 เลน เป็นเส้นทางเชื่อมระหว่างกรุงเทพมหานครต่อไปจนถึงอำเภอเมืองของจังหวัดปริมณฑล ราคาตึกแถวที่ซืื้อมาก็ไม่ใช่ถูก ผ่อนเดือนละ 28,000 บาท ซึ่งก็พอผ่อนไหวจากเงินเดือนหรือรายได้ที่มี ในใจคิดว่าจะเก็บตึกแถวห้องนี้ไว้เปิดร้านอาหารเล็กๆสักแห่งหนึ่ง เติมเต็มความฝันที่มี แต่ปัจจุบันยังไม่สามารถไปทำได้เนื่องด้วยเหตุผลหลายๆประการ รวมถึงความพร้อมเรื่องเงินทุน
ครั้งนี้สมชายเลยนึกถึงเรื่อง “ปล่อยเช่า” ขึ้น ว่าหลังจากโอนจะต้องปล่อยเช่าตึกแถวห้องนี้ก่อน เพื่อลดภาระการผ่อน ประวิงเวลาสัก 2-5 ปี เตรียมความพร้อมก่อนที่จะเติมความฝันของเขาให้เต็ม
หลังจากสมชายติดป้าย “ปล่อยเช่า” หน้าห้องแถวที่พึ่งโอนไป 2 เดือน ก็มีโทรศัพท์เข้ามา 10 กว่าสาย กรองออกมาได้ 3 รายให้ราคาและจุดประสงค์ในการเช่าต่างๆกัน ทีนี้ก็ถึงตอนที่จะตัดสินใจว่าจะปล่อยเช่าให้ใคร อย่างไร?
3 ทางเลือกนั้น สมชายคุยไปคุยมาได้ข้อเสนอมาดังนี้ครับ
- บริษัทแห่งหนึ่งมาเปิดโรงงานใหม่อยู่แถวนี้ ต้องการเช่าตึกแถวหรือทาวน์เฮาส์แถวนั้นให้ผู้จัดการที่มาคุมโรงงานพักอาศัยถาวร สัญญาเช่า 3 ปี ให้ราคาเดือนละ 24,000 บาท
- เจ้าของร้านซักรีดสนใจอยากเช่าทำธุรกิจ โดยเขามีธุรกิจซักรีดอยู่ในหมู่บ้านเกิดใหม่รอบๆแถวนี้อยู่แล้ว แต่พื้นที่ไม่พออยากขยายเพิ่มเติม โดยให้ชั้นสองของตึกแถวนี้เป็นหน้าร้านแห่งใหม่คอยติดต่อกับลูกค้า และกันพื้นที่ชั้นล่างทำเป็นร้านสะดวกซื้อ (Family Mart) ขายของทั่วไป ให้ราคาเดือนละ 18,000 บาท เช่ายาว 3 ปี
- เจ้าของร้านแห่งหนึ่งอยากเปิดร้านอาหารสาขาที่สอง โดยเป็นร้านอาหารฝรั่งที่ขายดีอยู่ในตัวเมืองกรุงเทพ ให้ราคา 20,000 บาทต่อเดือน เช่ายาว 3 ปีเช่นกัน
โอเค พอได้ข้อสรุปมาอย่างนี้แล้วถ้าสมชายไม่คิดอะไรมาก สมชายก็คงจะเลือกข้อ 1) ซึ่งเป็นข้อที่ให้ราคาดีที่สุด มั่นคงที่สุด และดูเหมือนว่าจะต่อเนื่องมากที่สุด เนื่องจากการลงทุนโรงงานแห่งหนึ่งต้องใช้เงินเป็นร้อยๆล้าน คงจะไม่ถอนโรงงานกลับไปง่ายๆ หรือไม่มีเงินจ่ายเรา
สิ่งที่ผมอยากจะชี้ให้เห็นในการลงทุนอสังหาตอนนี้คือ ทางเลือก 1) ไม่ใช่คำตอบเสมอไปครับ
ทั้ง 3 ทางเลือกมีข้อดีที่ต่างกัน การจะเลือกข้อ 1) , 2) หรือ 3) นั้นขึ้นกับจุดประสงค์ของเรามากกว่า ว่าต้องการอะไร ซึ่งความต้องการของสมชายนั้นก็อย่างที่เคยกล่าวไปเบื้องต้นว่าเป็นอย่างไร ทีนี้ผมจะลงรายละเอียดทีละข้อว่าเพราะเหตุใด อย่างไร จึงควรจะเลือกข้อ 1) หรือ 2) หรือ 3)
ตัวเลือกข้อ 1) เป็นตัวเลือกที่เย้ายวนใจเรื่องการเงินมาก จากที่สมชายต้องผ่อน 28,000 ต่อเดือน เขาสามารถลดภาระการผ่อนไปได้ถึง 24,000 บาท จนเหลือเพียง 4,000 บาทต่อเดือน หรือแค่ 1 ใน 7 หรือ 14% เศษๆเท่านั้น ทำให้สมชายสามารถเก็บเงินเอาไว้เติมเต็มความฝันในการเปิดร้านอาหารของเขาได้เร็วขึ้น แต่ว่าข้อ 1) นั้นก็็มีข้อเสียอยู่เหมือนกัน คืออะไรผมยังไม่บอก แต่ลองดูข้อถัดไปก่อนครับ
ตัวเลือกข้อ 2) นั้นเป็นหน้าร้านซักรีดและร้านสะดวกซื้อ ที่รองรับชุมชนข้างเคียง แน่นอนกิจการค่อนข้างมั่นคงถึงขนาดต้องการขยายฐานลูกค้าออกมาเปิดแห่งใหม่ แต่ว่าให้ผลตอบแทนการเงินที่ต่ำที่สุดในบรรดา 3 ข้อ นั่นคือแค่ 18,000 บาทต่อเดือน ทำให้สมชายต้องรับภาระผ่อน 10,000 บาทต่อเดือน หรือประมาณ 35% มากกว่าตัวเลือก 1) ถึง 2.5 เท่า!!
ตัวเลือกข้อ 3) มีผลตอบแทนทางการเงินอยู่ตรงกลางระหว่างข้อ 1) และข้อ 2) คือสมชายจะต้องรับภาระผ่อน 8,000 บาทต่อเดือน ดีกว่าข้อ 2) นิดหนึ่ง แต่ก็ยังต้องผ่อนมากกว่าข้อ 1) ถึง 2 เท่าอยู่ดี
ดูเหมือนว่าข้อ 2) และข้อ 3) นั้นไม่น่าสนใจเลยใช่ไหม?
“ไม่จริงครับ” หากเรานำปัจจัยเรื่อง “พัฒนา” อสังหาริมทรัพย์เข้ามาเกี่ยวเนื่องด้วย
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นการ “เติมเต็ม” Function บางอย่างให้สังคมข้างเคียง เป็นการพัฒนาแหล่งชุมชนให้เติบโตขึ้น และเป็นการ “เพิ่มมูลค่า” ให้กับที่ดินผืนนั้น ห้องแถวห้องแถวห้องนั้น รวมไปถึง “อนาคต” ที่เล็งเอาไว้สำหรับที่ดินแปลงดังกล่าว
ตัวเลือก 1) นั้นไม่ได้ช่วยเรื่องการพัฒนาชุมชนข้างเคียงเลย เพราะถึงจะให้เช่าหรือไม่ให้ โรงงานก็มีอยู่แล้ว อย่างไรก็ต้องปฏิบัติงาน ผู้จัดการโรงงานจะอยู่ที่นี่หรือที่อื่น ก็ไม่ได้ช่วยให้ที่ดินของเราหรือตึกแถวของเราเจริญขึ้นเท่าไร
ตัวเลือก 2) นั้นเป็นการสร้างสังคม ร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อย่อมเป็นจุดที่ดึงดูดคนแถวนั้นเข้ามาใช้บริการ ทำให้ทำเลคึกคักมากขึ้น มีคนผ่านไปมาซื้อของเล็กๆน้อยๆ ทำให้คนทราบว่า “แถวนี้มีของขาย”
ตัวเลือก 3) เป็นการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อีกรูปแบบหนึ่งเหมือนกัน รับรองว่าร้านอาหารย่อมดึงดูด “จำนวน” คนได้น้อยกว่าร้านซักรีดผสมร้านสะดวกซื้อ และทำให้ที่ดินรอบข้างเจริญได้น้อยกว่า แต่ในขณะเดียวกันจะสร้าง ความตื่นตัวให้คนแถบนั้นทราบว่า “แถวนี้มีร้านอาหาร” ซึ่งค่อนข้างเหมาะสมกับอนาคตของสมชายที่อยากเปิดร้านอาหาร
เห็นได้ชัดว่าเมื่อเลือกตัวเลือกที่ 2 หรือ 3 แล้วจะทำให้ตึกแถวบริเวณนั้นคึกคักมากขึ้น ยิ่งถ้าตึกแถวรอบๆข้างสามารถดึงดูดคนเดินได้ ทำเลแห่งนี้ก็จะยิ่งมีค่ามากขึ้น ลองนึกภาพดูว่าเวิ้งตึกแถว 5 ตึกติดกันเป็นร้านค้าทั้งหมด กับ 5 ตึกติดกันเป็นบ้านคนทั้งหมด หรือต่อให้เป็น 1 Family Mart กับ 4 บ้านคน กรณีไหนจะขายได้ราคาดีกว่ากัน?
การเลือกครั้งนี้ไม่มีข้อผิดและข้อถูก การตัดสินใจ “เลือก” ของสมชาย เป็นการปรับจุดประสงค์ให้ตรงกับสิ่งที่เขาต้องการ ว่าต้องการผ่อนน้อย ต้องการทำเลที่ดีขึ้น หรือต้องการฐานลูกค้าร้านอาหารในอนาคต ซึ่งข้อ 2 และข้อ 3 นั้นมีปัจจัยเสี่ยงและความไม่แน่นอนของการทำธุรกิจเข้ามาเกี่ยวข้องด้วยครับ
ดังนั้นปัจจัยในการ “ปล่อยเช่าตึกแถว” ต้องนึกถึงปัจจัยเรื่อง “การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์” เพิ่มมูลค่าให้ที่ดินตัวเองในอนาคตด้วยครับ!
