เริ่มต้นลงทุน

สวัสดีครับ ผม Mr.Oe ปลอดภัยจากน้ำท่วมดีครับ หวังว่าทุกคนคงปลอดภัย และผ่านพ้นเหตุการณ์นี้ไปได้ด้วยกันนะครับ การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตอนที่4 นี้ ผมขอพาเข้าเรื่อง เริ่มต้นลงทุนอสังหา กันเลยนะครับ ไม่เร่งรีบนะครับ ไปช้าๆ เอาแน่นๆครับ 🙂
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีความเฉพาะตัวสูงนะครับ เพราะอสังหาเป็นสินทรัพย์ ที่ค่อนข้างซื้อขายเปลี่ยนมือค่อนข้างยาก ใช้เวลานานกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่น เรียกว่ามี liquidity ต่ำ แต่ก็มีเสน่ห์เฉพาะตัว และต้องใช้ความรู้ในการลงทุนพอสมควร ไม่ง่ายเหมือนเดินไปกด เอทีเอ็ม แล้วเดินเข้าร้านทองนะครับ
สำหรับผู้เริ่มต้นใหม่ มีปัจจัยที่ต้องพิจารณา ต้องดูกันหลายอย่างนะครับ หลายๆท่านก็ดูทำเล ดูชนิดของสินทรัพย์ที่จะลงทุน ดูสภาพบรรยากาศตลาด ดูผลตอบแทนการลงทุน
ต้องบอกว่าใจเย็นๆครับ เดี๋ยวผมพาไปดู ตอนนี้สำหรับผู้เริ่มต้น Absolute Beginer สิ่งที่ควรต้องดูอันดับแรกก่อนจะเป็นนักลงทุนอสังหา คือดู “ตัวเอง” ครับ

สำรวจความพร้อมของตัวเองก่อนจะลงทุน
การลงทุนสำหรับผม เป็นเรื่องสนุกสนาน ตื่นเต้น ท้าทาย ครับ เหมือนจะได้ไปเที่ยวทะเล หรือเข้าป่าล่องแก่ง ซึ่งถ้าจะให้สนุกเต็มที่ ก่อนจะไป เราก็ต้องรู้จักเตรียมตัวนะครับ ไปตายเอาดาบหน้าไม่ได้ เพราะจะได้ตายจริงๆแน่นอน
เราต้องมีความพร้อมทั้ง กาย และใจ มีเป้าหมายที่ชัดเจนนะครับ ทีนี้เรามาดูไกด์ไลน์ check list เพื่อตรวจสอบความพร้อมของตัวเองก่อนลงทุนกันครับ ว่าต้องดูอะไรกันบ้าง

สำรวจดูความพร้อมด้านการเงินของตัวเอง
1. รายได้ที่แน่นอนต่อเดือน
เรามีรายได้เท่าไร เอา net net ครับหักภาษีให้เรียบร้อย
2. รายจ่ายประจำต่อเดือน
3. เงินออมที่มีอยู่ในปัจจุบัน อาจหมายรวมถึงสินทรัพย์เย็นๆที่เอามาแลกเงินได้ โดยไม่เดือดร้อน เช่น ทองคำ พันธบัตร หุ้น
หนี้ที่เพื่อนยืมไปเกินกว่า 1 ปี ไม่ต้องเอามารวมนะ ตีเป็นหนี้สูญไปเลย
4. หนี้สินที่มีอยู่ในปัจจุบัน และหนี้ผูกพันระยะยาว
คุณเป็นหนี้บัตรเครดิตคงค้างอยู่เท่าไร หนี้ผ่อนรถที่ต้องจ่ายรายเดือนเท่าไร หนี้ผ่อนบ้านเท่าไรเหลืออีกกี่ปี
5. รายจ่ายหนักๆที่คาดว่าจะเกิดในอนาคตอันไกล้ เช่น กำลังจะซื้อบ้าน ซื้อรถ ตกแต่งขยายบ้าน เป็นต้น

เหล่านี้คือคำถามที่ต้องตอบตัวเอง เพื่อประเมินเบื้องต้นว่า คุณพร้อมออกเดินทางสู่หนทางแห่งการลงทุนหรือยัง อ้าว บางคนดูแล้วยังไม่รู้อีกว่าต้องมีเท่าไหร่ หรือยังไงถึงจะพร้อม ไม่แปลกครับ เหมือนคนไม่เคยไปเชียงใหม่ กะไม่ถูกว่าจะต้องเติมน้ำมันกี่ถัง งั้นลงละเอียดต่อไปอีกนิดละกันนะครับ อย่าเพิ่งเบื่อล่ะ

ลงทุนอสังหา

1. ถ้า รายได้ ลบ รายจ่าย ของเรา ติดลบ T-T แปลว่า เรายังไม่พร้อมสำหรับการลงทุนอย่างมาก ไปเพิ่มรายได้ หรือลดรายจ่าย ให้ได้ตัวเลขเป็นบวกก่อน ค่อยมาว่ากัน

สำหรับผู้เริ่มต้น รายได้ – รายจ่าย ของเรา ควรมีค่ามากกว่า เงินผ่อนธนาคารรายเดือนที่เราจะไปกู้ซื้อทรัพย์มาลงทุน จะได้ไม่เครียดเวลาไม่มีผู้เช่า หรือไม่มีรายได้จากสินทรัพย์ตัวนั้น
เช่นเรากู้ซื้อคอนโดกะมาปล่อยเช่ามูลค่า 1 ล้านบาท เราจะต้องมีภาระผ่อนประมาณ 7,000 บาท ดังนั้น รายได้ – รายจ่าย ของเราควรมากกว่า 7,000 บาท นะครับ
แต่ถ้าเก๋าระดับเทพแล้ว เครดิตก็ ดี๊ดี อันนี้ อาจจะไม่ใช่ตัวเลขแบบนี้แล้ว เค้ามีวิธีเล่นครับ (อย่าเพิ่งถามครับ ติดตามไปเรื่อยๆ เด๋วผมไม่มีอะไรจะเขียน)

2. เวลาธนาคารเค้าปล่อยกู้ เค้าจะดูรายรับของเรา แล้วก็เช็คเครดิตเราว่าเราติด เครดิตบูโรทั่งหรือเปล่า แล้วก็เช็คว่าเราเป็นหนี้อะไรมั่ง เพื่อวิเคราะห์ว่าเรามีความสามารถผ่อนจ่ายได้มั้ย
ดังนั้น โปรดรักษาเครดิตของเราให้ดี อย่าลืมจ่ายหนี้บัตร หนี้รถ หนี้อีอ้อน หรือปล่อยให้เค้าฟ้อง จะกู้ยากมากๆ ถึงยากที่สุด ผมเคยเจอพี่คนนึง โดนฟ้องไม่จ่ายเงินค่าผ่อนทีวี 12,000 บาท เองอ่ะ
เครดิตพังเพราะเงินแค่นี้ ไร้สาระมากมาย

3. เงินออม คือตัวพิสูจน์ที่ดีว่าเราพร้อมลงทุนในตอนนี้มั้ย ถ้าเราไม่มีเงินออมเลย แปลว่า วินัยการออมและการใช้เงินเรายังไม่ดียังไม่พร้อมสำหรับการลงทุน ถามว่ากู้ซื้อบ้านได้ไหม
ก็ได้อยู่นะ บางที่ให้ผ่อนดาวน์ด้วย แต่ตามมาตรฐานของผม ถือว่า ไม่พร้อม เพราะ ขาด Safety อาจสร้างปัญหาได้นะครับหากมีค่าใช้จ่ายอะไรที่ไม่คาดคิด จะลำบากครับ

เงินออมเท่าไร ถึงจะพอ? อย่างน้อยควรจะมี 3-5 เท่าของเงินเดือนครับ ไม่ใช่สูตรสำเร็จนะ ผมแค่ประเมินว่าคนธรรมดาเวลาโดนไล่ออกจากงานน่าจะหางานใหม่ได้ประมาณ 3-5 เดือน
แต่ถ้าเรามีแนวโน้มว่าจะต้องมีการจ่ายเงินเยอะก็ควรมีมากกว่านี้
ถ้าจะให้ดี เงินออมควรมีมากกว่าเงินดาวน์ ที่เราจะต้องจ่ายสำหรับการลงทุนซื้อสินทรัพย์ด้วยนะครับ

ทรัพย์แต่ละชนิด ปล่อยกู้วางดาวน์ไม่เท่ากันนะครับ เช่น ที่ดิน ดาวน์ 20-30% ปล่อยกู้แค่ 70-80% คอนโดดาวน์ 10% ปล่อยกู้ 90% เป็นต้น
เครดิตของแต่ละคนที่ไม่เท่ากัน ก็กู้ได้แตกต่างกัน บางอาชีพไม่ต้องวางดาวน์กู้ได้เต็มจำนวนก็มี
ดังนั้น อย่างน้อยควรมีเงินออมให้มากพอที่จะจ่ายเงินดาวน์ ในกรณีที่ผ่อนดาวน์ไม่ได้ ต้องจ่ายเป็นก้อน จะได้มีพอจ่าย

4. หนี้สิน ทั้งระยะสั้นและระยะยาว มันคือตัวหักเครดิตเงินกู้ของเรานั่นเอง
เช่น สมมุติเรามีรายได้เดือนละ 100,000 บาท เครดิตเงินกู้เราน่าจะมีประมาณ 5 ล้านบาท (แปลว่าธนาคารปล่อยกู้เราเต็มที่ได้ไม่เกิน 5 ล้าน)
เราเพิ่งกู้ซื้อคอนโดไป 2 ล้าน ก็คือมีหนี้ผูกพันแล้ว 2 ล้าน ดังนั้น เครดิตเงินกู้เราจะเหลือแค่ 3 ล้าน
(ตัวเลขสมมุติกลมๆ ให้เข้าใจง่ายๆนะครับ ความเป็นจริงจะมีรายละเอียดมากกว่านี้)

5. รายจ่ายในอนาคตนี้สำคัญ เพราะเรามักจะลืมกันไป ทำให้พอเกิดปัญหา ก็ขาดสภาพคล่อง แล้วก็มีปัญหาผ่อนจ่ายไม่ได้ เกิดภาวะ จน เครียด กินเหล้า เป็นวัฏจักรที่น่าสงสารต่อไป

ลงทุนอสังหา

นอกจากความพร้อมทางการเงินแล้ว สิ่งสำคัญสำหรับการลงทุน ที่เรายังต้องดู “ตัวเอง” อีกคือ ความพร้อมทางใจ สำหรับผมแล้ว อันนี้สำคัญกว่าเงินซะอีก เพราะ “หัวใจของเรา” คือ “หัวใจของการลงทุน” มาดูกันว่าจะประสบความสำเร็จในการลงทุน ต้องมีความพร้อมทางใจอะไรบ้าง

1. มีเป้าหมายที่ชัดเจนในใจ และใจต้องพร้อมมุ่งมั่นที่จะไปให้ถึงเป้าหมายนั้น
สำหรับการลงทุนแล้ว ตรงนี้ต้องชัด เราจะลงทุนอสังหา กำหนดไปเลยว่า ลงระยะยาวแค่ไหน 5 ปี 10 ปี ต้องได้ผลตอบแทนอย่างน้อยเท่าไร กำหนดไปเลย 8% 10% ก็ว่าไป
ไม่เจอก็อย่าซื้อ อย่าหลอกตัวเอง และไม่ขี้ตกใจ ต้องมุ่งมั่น ไม่ใช่ว่า แค่ได้ยินข่าวว่าเดี๋ยวฟองสบู่อสังหาแตก ก็รีบเทขายสินทรัพย์ทิ้ง โดยไม่พิจารณาปัจจัยรอบด้าน
หรือเจอคอนโดที่ออกแบบสวยถูกใจมากๆ ผลตอบแทนเท่าไหร่ไม่สน ซื้อละ หรือซื้อเพราะมีคนบอกว่าดี อันนี้ก็ไม่ไหว
ถ้าหัวใจเรายังอ่อนแอ โลเล จิตใจอ่อนไหวทุกครั้งที่ได้ยินข่าวดี หรือข่าวร้าย แนะนำให้เอาเงินไปทำอย่างอื่นที่ไม่ใช่การลงทุนในอสังหาระยะยาวนะจ๊ะ

2. ใจเย็น รอบคอบ ละเอียดถี่ถ้วน
ข้อนี้คือปัจจัยพื้นฐานที่พบได้ทั่วไปในผู้ที่ประสบความสำเร็จอย่างยั่งยืนทุกคน เหมือนนางงามที่ต้องรักเด็ก ยังไงอย่างงั้น คนที่ประสบความสำเร็จที่ผมรู้จักมักใจเย็น รอบคอบ ละเอียด
ถ้าเรายังไม่มีคุณสมบัตินี้ จงท่องไว้ในใจตลอดเวลา เช้าและก่อนนอน ตลอดเวลา ที่มีสติ หรือจะทำอะไร ท่องไว้ ว่า “ฉันเป็นคนใจเย็น รอบคอบ และละเอียดถี่ถ้วน” แล้วจะพบว่า
เราจะค่อยๆพัฒนาตัวเองจนเป็นอย่างนั้นได้จริงๆ ไม่ได้ล้อเล่น ถ้ายังทำไม่ได้  ให้กลับไปอ่านข้อ1

3. มองโลกในแง่ร้ายบ้าง
ในแง่ของการลงทุนเท่านั้นนะครับ ถ้าเรากำลังจะลงทุนในสินทรัพย์อันหนึ่งอันใด และต้องทำแผนการเงินเพื่อพิจารณาการลงทุน ก็ให้มองในแง่ร้ายบ้าง เช่น ถ้าไม่มีคนเช่าเลย
ถ้าขายไม่ได้นานๆ ถ้าผู้เช่านิสัยไม่ดี ถ้าๆๆๆๆ คิดไว้หลายๆด้าน ปัญหามา ปัญญาก่อเกิดครับ คิดปัญหามองแง่ร้ายหลายๆรูปแบบ เพื่อกำหนดแผนการแก้ไขล่วงหน้า
แต่อย่าคิดมากจนนอยด์ ไม่ได้ซื้ออะไรเลยนะครับ เอาแค่พอประมาณ

4. พอเพียง
อย่าโลภ ดูข้อ 1 ไว้ครับ ยึดมั่นในกลยุทธ์และเป้าหมายที่เราตั้งไว้ อย่าโลภ อย่าทำอะไรที่มันเกินตัวเกินไป และถ้าทำได้ ใช้ชีวิตให้พอเพียง รายรับรายจ่ายสัมพันธ์กัน จะก่อให้เกิดเงินออม และวินัยในการใช้เงิน ขึ้นมาเองครับ
โปรดฟังอีกครั้ง ขอย้ำอีกหน “อย่าโลภ” ครับ

ตอนนี้เอาแค่นี้ก่อนนะครับ ตอนหน้า จะพาไปดูอย่างอื่นที่ไม่ใช่ดูตัวเองบ้างครับ 🙂

อ่านเพิ่มเติม