วันนี้เราลองมาดูเรื่องของการ “เช่า” กันบ้าง นักลงทุนหลายคนนักที่ชอบซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ก็ต้องถามว่า “ปล่อยเช่า” นั้นมีข้อกำหนดอย่างไร มีเรื่องอะไรที่ต้องรู้ก่อนไหม ไม่ใช่ว่าทำสัญญาเช่าไปอย่างนั้นแล้วสุดท้ายดันผิดสัญญา กฎหมายไม่สามารถบังคับใช้ได้ตามที่เราระบุในสัญญา พอมีปัญหาก็จะแย่นะครับ
ถาม: เช่าได้นานสูงสุดเท่าใด?
ตอบ: นานสูงสุด 30 ปี หรือภาษาชาวบ้านที่เรียกกันว่า “เซ้ง 30 ปี” การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีสัญญาระบุไว้เกินกว่า 30 ปี กฎหมายให้ลดลงมาเป็น 30 ปี ซึ่งถ้าหมดสัญญาเช่าแล้วก็สามารถต่อได้อีกแต่ไม่เกิน 30 ปีครับ
ถาม: การเช่าต้องมีการจดทะเบียนกับกรมที่ดินหรือไม่?
ตอบ: ถ้าสัญญาเช่าเกิน 3 ปี จะต้องไปจดทะเบียนกับกรมที่ดิน โดยจดทะเบียนจะคิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดระยะเวลาที่เช่ารวมเงินกินเปล่า เช่นเช่า 10 ปี ปีละ 100,000 บาท มีค่ากินเปล่าอีก 100,000 บาท ก็ เท่ากับ 1,100,000 บาท คิดค่าธรรมเนียม 1% ก็คือ 11,000 บาท
ถาม: อย่างนี้เช่าสองที ทำสัญญา 3 ปีสองรอบ ก็ไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียม?
ตอบ: กฎหมายก็จะบังคับที่ 3 ปีอยู่ดี แม้ว่าจะเอาสองสัญญามาต่อกัน ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วถ้าพบว่าสัญญาทำล่วงหน้าพร้อมกันทั้ง 2 ฉบับ ก็จะจับได้เอง แต่ในความเป็นจริงถ้าคิดว่าเช่า 3 ปีจบแล้วจะไปเช่าต่อ อันนี้ก็คงต้องคิดราคาค่าเช่ากันใหม่ ซึ่งกฎหมายจะไม่บังคับราคาค่าเช่าเดิมให้
ถาม: เช่าแล้วไปปล่อยเช่ามือที่ 2 ที่ 3 ต่อ ทำได้หรือไม่?
ตอบ: ทำได้ แต่ผู้ให้เช่า (เจ้าของ) ต้องอนุญาตเท่านั้น มือ 2 หรือ 3 ควรจะจ่ายเงินตรงให้กับเจ้าของด้วย
ถาม: ดัดแปลงบ้านเช่าได้หรือไม่?
ตอบ: ไม่ได้ถ้าไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของ
ถาม: สัญญาไม่มีกำหนดระยะเวลาจะยกเลิกอย่างไร?
ตอบ: แจ้งล่วงหน้าอย่างน้อย 1 งวด ณ วันสิ้นงวดเช่าจึงจะมีผลตามกฎหมาย เช่นถ้าเช่ารายเดือนก็ต้องบอกล่วงหน้าหนึ่งเดือน
ถาม: ถ้ามีปัญหาต้องฟ้องร้องกัน มีข้อกำหนดหรือไม่?
ตอบ: จะต้องฟ้องกันภายในระยะเวลา 6 เดือน หลังจากที่ส่งคืนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า
ประมาณเท่านี้น่าจะเก็บไปเป็นความรู้ได้เยอะเลย สำหรับผู้ปล่อยเช่ามือใหม่ หรือนักลงทุนมือใหม่ครับ
