ลงทุน อสังหา คอนโด บ้าน ซื้อ กำไร เก็งกำไร ที่ดิน อสังหาริมทรัพย์ การลงทุน

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เป็นบทความคอลัมน์ใหม่ของ Think of Living ที่เราจะเริ่มต้น “คุยกัน” ในวันนี้เป็นวันแรก ต้องออกตัวไว้นิดนึงว่าทีมงาน Think of Living ไม่ใช่กูรู ปรมาจารย์ หรือเซียนเหยียบเมฆมาจากไหน ไม่บังอาจที่จะสอนจระเข้หรือปลาวาฬให้ว่ายน้ำ แต่พวกเราก็มีประสบการณ์พอสมควรกับวงการอสังหาริมทรัพย์ พอที่จะมาแบ่งปันแง่มุมต่างๆให้กับทุกท่าน แลกเปลี่ยนความคิดเห็น แลกเปลี่ยนความรู้กันครับ

ก่อนอื่นเลยต้องบอกว่าการลงทุนมีความเสี่ยงนะครับ ไม่ว่าจะเป็นหุ้น ทองคำ น้ำมัน Future Option ฯลฯ ซึ่งหากคิดในแง่มุมหนึ่งแล้วการซื้ออสังหาริิมทรัพย์ก็เป็นการลงทุนอีกประการหนึ่งเช่นกัน ถ้าใครจะหวังรวยทางลัด แทงหวยจองคอนโดปุ๊บ อีกสามเดือนมาปล่อยฟันกำไรเหนาะๆ ผมก็ต้องบอกว่ามันไม่ง่ายอย่างที่คิด คุณคิดได้คนอื่นก็คิดได้จริงไหม?

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่ประหลาดและแตกต่างจากการลงทุนประเภทอื่น ด้วยลักษณะเฉพาะตัว 3 ประการ

  1. มูลค่าเปลี่ยนแปลงเมื่อเวลาผ่านไป
  2. สามารถสร้างผลประโยชน์ตอบแทนได้
  3. ทุกสินทรัพย์มีความเป็นเอกลักษณ์ของตัวเอง

ตอนแรกผมกะว่าจะใช้ภาษาทางการเงิน เช่น  Capital Gain อะไรทำนองนี้ แต่ก็ฉุกคิดขึ้นมาได้ว่าคนทั่วไปคงจะอ่านไม่รู้เรื่องและหนีไปเลยแน่ๆ ผมก็เลยกะว่าจะใช้ภาษาชาวบ้านให้หมดเลยแล้วกันนะครับ ก็หวังว่าเมื่อนักการเงินอ่านคงจะเข้าใจและปรับไปเป็นศัพท์ที่ตัวเองคุ้นเคยได้นะครับ

ราคาขึ้น

ยกตัวอย่างง่ายๆด้วยภาษาชาวบ้านก็คือ

  1. ที่ดินราคาขึ้น (ลงก็ได้นะ)
  2. เก็บค่าเช่าได้
  3. โฉนดมีแปลงเดียวในโลก

อย่างนี้น่าจะเข้าใจมากกว่าจริงไหม?

โอโฮ … ถ้าได้แบบนี้ 1 / 2 / 3 มีเงินก็เอาไปลงอสังหาริมทรัพย์ให้หมดเลยก็ดีสิ ไม่เห็นมันจะมีความเสี่ยงตรงไหน

ไม่ต้องกลัวครับ ความเสี่ยงมีแน่นอน อย่างน้อยๆอสังหาริมทรัพย์ก็ไม่ได้ซื้อมาขายไปกันง่ายๆ ไม่ใช่สิ่งที่ใกล้เคียงเงินสด การซื้อการขายแต่ละครั้งใช้เวลานาน แถมยังไม่มีราคากลางที่แท้จริง ยิ่งแปลงที่ดินลึกลับซับซ้อน ต้องใช้วิทยายุทธพลิกผังเมืองสามตลบ เปิดกฎหมายอาคารอีกหลายฉบับ กว่าจะตีราคาได้ว่าแปลงนี้ควรจะซื้อขายกันเท่าไรก็ล่อเข้าไป 3 เดือนกว่า ใช่ว่าร้อนเงินอยากใช้เงินพรุ่งนี้ รอเช้าตลาดเปิดแล้วขายรอรับเงินสดแบบหุ้น อสังหาริมทรัพย์ทำแบบนั้นไม่ได้ครับ ซึ่งลักษณะเฉพาะตัวนี้ภาษาทางการเงินที่เรียกว่า เป็นสินทรัพย์ที่มี Liquidity ต่ำ

ในขณะที่ข้อดีก็มีหลายครับ ที่ดินแปลงดีๆราคาขึ้นเอาพรวดๆ แถมไม่ต้องขายก็เอามาหาเงินจากค่าเช่าได้อีก แล้วไม่ต้องกลัวด้วยว่าคนอื่นจะมีเหมือนเรา เพราะที่ดินแปลงหนึ่งๆนั้นมีโฉนดใบเดียวในโลก … อสังหาลอยฟ้าก็เช่นกัน ยูนิตหัวมุมชั้น 10 ในอาคาร A ของคอนโด B ก็มียูนิตเดียวในโลก

เอาคำถามไปอีกสักข้อก่อนจบ เพื่อให้เข้าใจถึงความแตกต่างของการลงทุน ก็จะยกตัวอย่างด้วยสินทรัพย์ประเภท “ทอง” ที่เห็นว่าช่วงนี้ฮิตกันจริงจัง พอเรามีเงินเก็บสักก้อนอาป๊าอาม๊าก็จะขยันกันออกไอเดียให้ไปซื้อทองเก็บไว้ แล้วก็เริ่มเล่าความหลังว่าสมัยป๊านะ ทองบาทละ 400 เดี๋ยวนี้บาทละ 25,000 เอาตังไปซื้อทองแท่งมาเก็บไว้ดีกว่า ยังไงก็กำไร

ทอง

มา … เดี๋ยวผมจะช่วยชี้ประเด็นให้ดูว่า การลงทุนในที่ดินต่างจากลงทุนในทองอย่างไร มีข้อดีและข้อเสียเหนือและด้อยกว่ากันตรงไหน? เอาจุดเด่นๆ เป้งๆ ไป 5 ข้อแล้วกัน

  1. ทั้งที่ดินและทองต่างก็ราคาเปลี่ยนแปลงได้ เมื่อเวลาผ่านไป ทองจาก 400 ขึ้นไปเป็น 25,000 แต่ที่ดินแถวทองหล่อจากตารางวาละ 30,000 ก็ขึ้นไปตารางวาละ 700,000 ได้เหมือนกันนะ
  2. ที่ดินสามารถหาเงินจากการปล่อยเช่าได้ แต่ทองไม่มีรายได้ในตัว เพราะที่ดินสามารถเอาไปทำกินได้ ซึ่งค่าเช่าก็มักจะได้ผลตอบแทนประมาณ 5-10% ของราคาที่ดินต่อปี
  3. ที่ดินแปลงนั้นมีแปลงเดียว แต่ทองเป็นสินค้าที่เหมือนกันทั้งโลก (ทองแท่งนะ ไม่ใช่ทองรูปพรรณ)
  4. ทองเปลี่ยนมือง่าย ซื้อง่ายขายคล่อง 3 ปีเปลี่ยน 10 มือเป็นเรื่องธรรมดา ที่ดินเปลี่ยนมือยากกว่าทองเยอะ 10 ปี เปลี่ยน 3 มือ ก็เรียกว่าเยอะมากแล้ว
  5. ทองมีราคากลาง มีสถาบันกำหนดราคาแน่นอน เช่นบาทละ 26,000 ส่วนที่ดินต้องให้แบงก์ไปประเมินราคา ส่งไป 3 แบงก์ ประเมินออกมาไม่เท่ากันซักราย แถมบางครั้งประเมินเฉลี่ย ตารางวาละ 40,000 แต่ซื้อขายกันตารางวาละ 120,000

วันนี้พอเท่านี้ก่อน รอคุณโอ๋มาเขียนภาค 2 ต่อ ขอเสียงตอบรับด้วยนะ ว่าเขียนทำนองนี้เป็นอย่างไร อ่านเข้าใจกันไหม?
อ่านเพิ่มเติม