สภาพด้านหน้าโครงการ
สวัสดีครับ ผม Mr.Oe แวะมาส่งการบ้านครับ เนื่องจากทำรีวิวครั้งที่แล้ว Haus23 รัชดา-ลาดพร้าว เค้าอยู่ตรงข้ามกับ The Room รัชดา-ลาดพร้าวของ Land&House พอดี เลยมีทางบ้าน request ให้เปรียบเทียบ กับ The Room ด้วย ก็เลยต้องจัดไปครับ เพราะคิดว่า The Room ของ LH ทำเลนี้ น่าจะเป็น Benchmark ตัวเปรียบเทียบที่ดีสำหรับคอนโดย่านนี้ นะครับ แต่เนื่องจากเป็นคอนโดสร้างเสร็จแล้วขายหมดแล้ว ต้องซื้อเป็นมือสอง รูปแบบการรีวิวเลยต้องแตกต่างไปนะครับ
The Room Ratchada-Ladprao นี้ เป็นคอนโดใน Brand The Room ชุดแรกของ LH เค้าครับ Concept คือเป็น Resort Condo ดังนั้นเนื้อที่สำรับต้นไม้ สวน และส่วนกลางจะอลังมาก
งานนี้ขอขอบคุณพี่โตครับ เจ้าของห้องใน The Room ที่พาทัวร์ และให้ข้อมูล แต่นัดดูตอนเย็นหลังเลิกงาน รูปออกจะไม่ค่อยสวยหน่อยนะครับ 🙂
Fact
- The Room Ratchada Ladprao
- Land & Houses Plc.
- เปิดตัวตุลาคม 2549 สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ ปลายปี 2552
- รูปแบบ อาคาร 19 ชั้น 2 อาคาร และ 16 ชั้น 2 อาคาร รวม 801 units
- เนื้อที่โครงการ 9 ไร่ 221 ตารางวา
- ห้อง 1 Bedroom / 2 Bedroom ขนาด 40-62 ตารางเมตร
- ราคาเปิดตัว เริ่มต้นที่ประมาณ 62,500 – 85,000 บาท ต่อตารางเมตร
- ราคาตลาดปัจจุบัน (กันยายน 2554) 75,000 – 110,000 บาท ต่อตารางเมตร
The Room จัดว่าเป็นหนึ่งในผู้บุกเบิกคอนโดระดับเกรดดี ในย่านลาดพร้าวตอนต้น โดยซื้อที่มาจากกลุ่ม อมรพันธ์ ตอนเข้ามาทำตรงนี้ใหม่ๆ ก็งงๆกันนะครับว่าจะขายได้เหรอ ตั้งราคาซะขนาดนี้ 70,000 – 80,000 บาท ต่อตารางเมตร ย่านลาดพร้าวตัดรัชดานี่ ตอนนั้นถือว่าแพงสุดๆเหมือนกันนะครับ แต่ตอนเปิดตัวคนจองตรึม ก็เรียกว่าประสบความสำเร็จครับ ตอนนี้ทำเลนี้ก็แตะ 100,000 up เป็นที่เรียบร้อยสำหรับโครงการเกรดนี้
กลับมาเรื่องทำเลต่อนะครับ 🙂 เดอะรูม เค้าอยู่ ตรงข้าม Haus23 ครับ อยู่ห่างจาก สถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าว ประมาณ 200 เมตร แต่ เนื่องจากว่าตัวตึกอยู่ลึกเข้าไปอีกร่วม 150-200 เมตร จากหน้าโครงการ เลยต้องเดินจากตึกมาไกลหน่อยครับ คือนับจากออกประตูตึกก็ต้องมี 350-400เมตรล่ะครับ โชคดีที่มีรถกอล์ฟคอยวิ่งให้บริการ
ส่วนการเดินทางโดยรถยนต์ ก็ต้องฝ่ารถติดตรงลาดพร้าวตอนต้นหน่อยนะครับ ถ้ามาจากรัชดาฝั่งอโศกก็ต้องติดเลี้ยวขวา แต่สามารถใช้เทคนิคพิเศษ ขึ้นสะพานข้ามแยกรัชดา-ลาดพร้าว เข้าตึกจอดแล้วจร (ถ้าลืมประทับตราบัตรจอดรถ จะกลายเป็น จอดแล้วจน ในทันที ) แล้ววนออกมารัชดาอีกฝั่ง เลี้ยวซ้ายเข้าลาดพร้าวได้่เลย ไม่ต้องติด ส่วนถ้ามาจากรัชดาฝั่งเมเจอร์รัชโยธิน ก็สบายๆครับ ไม่ค่อยติด ถ้าตรงแยกรถติดก็วนเข้าซอยรัชดา 30 มาทะลุออก ลาดพร้าว 23 (ตรง Haus23 นั่นแหละ) โผล่ตรงข้าม The Room เลย แต่ต้องวิ่งไปกลับรถมาเข้าคอนโดอีกที รวมๆแล้ว การจราจรก็ไม่ได้ลำบากอะไรนัก นอกจากบางวันเส้นลาดพร้าวจะติดผิดปกติ เช่นน้ำท่วม
สิ่งอำนวยความสะดวกไกล้ๆก็พอสมควรครับ Central Ladprao + Union Mall ในระยะ 1.75 กิโลเมตร BigC Extra ในระยะ 1.4 กิโลเมตร เมเจอร์รัชโยธิน 2.5 กิโลเมตร และในอนาคตก็จะมีสวนลุมไนท์บาร์ซา ไกล้ๆแค่ 150 เมตรเอง ส่วน Central ที่จะเปิดใหม่ตรงรัชดา พระรามเก้า ก็นั่งรถไฟใต้ดินไปไม่ถึง 15 นาที ไปอโศก สุขุมวิท ใช้เส้นทางรัชดา ตรงๆ สบายๆ
รายละเอียดทำเลดูเทียบจากของ Haus23 ทีผมรีวิวไปแล้วได้นะครับ
เจาะลึกโครงการ
เนื่องจากเป็นโครงการที่ปิดการขายไปแล้ว ผมขอพาไปทัวร์ดูของจริง สภาพปัจจุบันนะครับ ดีเลยจะได้เอาไว้ดูด้วยว่า คุณภาพของ Land & House เค้าเป็นยังไง ส่วนใครอยากได้รูปสวยๆ มีเยอะครับ ใน FB ลูกบ้านเค้าเอามาแชร์กันสนุกเลย เข้าไปหาเพิ่มเติมเองนะคร้าบ 😀
ป้อมยามหน้าโครงการ
สภาพหน้าโครงการ ถัดจากป้าย The Room ก็เป็นป้อมยาม และทางคนเดินเข้าประตูขวาต้องมี Keycard นะครับ จากจุดนี้คนนอกก็เข้าไม่ได้แล้ว ค่อนข้าง Private
ถนนทางเข้าอาคารพักอาศัย
จากป้อมยาม ไปส่วนพักอาศัยครับ ไกลอยู่ครับ ประมาณ 100 เมตร แต่เดินสบายร่มไม้ครึ้มเชียว เสียอย่างเดียว มีแต่ต้นแคนา น่าจะปลูกไม้ดอกอะไรให้หอมๆเวลาเดินไกลๆมั่ง
ส่วน Lobby รับแขก และผู้มาติดต่อ และสำนักงานนิติบุคคล
ส่วน Lobby รับแขกครับ สบายๆดี ตรงนี้ ผู้ที่มาติดต่อจะถูกกันอยู่แค่นี้ เข้าไปในโซนพักอาศัยไม่ได้่ มีสองชั้นนะครับ ชั้นบนเป็นส่วนสำนักงานนิติบุคคล
ทางเชื่อมระหว่าง Lobby รับแขก กับส่วนพักอาศัย
เดินออกจาก Lobby รับแขกครับ มีน้ำตก เล็กๆให้ดูระหว่างเดินเข้าโซนพักอาศัย ซึ่งจะเริ่มจากชั้น 3 นะครับ แต่ถ้าขับรถมา ก็ขับเข้าที่จอดใต้ตึกเลย มี 2 ชั้น จอดได้ประมาณ 600 คัน (รวมจอดรอบๆตึก)
ประตูกั้นระหว่างส่วนพักอาศัยอีกกับ Lobby
อ๊ะ คนนอกเข้าไม่ได้นะคร้าบ จะเข้าต้องมี Key Card ส่วนนี้เป็นประตูกันคนนอกที่จะมาจาก Lobby ครับ เข้าประตูนี้ไป ก็จะเป็นส่วนพักอาศัย
สวนลอยที่ชั้น 3
เข้ามาปุ๊บ ไม่ใช่ตึกครับพี่น้อง เป็นสวนลอยอยู่บนชั้น 3 ครับ ตรงส่วนนี้ก็ใหญ่นะครับ มีคนมาวิ่งออกกำลังกายด้วย ชั้นนี้จะเป็นส่วนรวมสิ่งอำนวยความสะดวกทั้งหมดครับ เช่น สวน สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ลานปาร์ตี้ ห้องสมุด ห้องประชุม ห้อง Study มินิมาร์ท ร้านกาแฟ ร้านซักรีด และที่นั่งเล่นทั้งแบบมีหลังคาและ ไม่มีหลังคาครับ
สวนลอยชั้น 3 ห้องสมุด และ study room
สวนจะ เป็น ลานโล่ง กับสระบัวเล็กๆครับ
ห้องสมุด
ตรงนี้เป็น Library และร้านกาแฟ น่ารักๆครับ เปิด 9.30น.- 22.00น. กาแฟ Espresso เย็นแก้วละ 45 บาท น้ำผลไม้ปั่นแก้วละ 40 บาท คุณภาพดีราคาไม่แพงครับ ลองมาแล้ว
The Room Coffee Bar
ภายใน Coffee Bar และห้องสมุดครับ นั่งสบายมี WiFi อย่างแรงงง
Minimart ขนาด มินิ จริงๆด้วย 😀
Minimart เล็กๆ เปิด 9.30 น. ปิดเที่ยงคืนครับ ของก็เน้นของกินครับ
Pool & Play ส่วนสระว่ายน้ำและ Fitness
สระว่ายน้ำ และ Finess เปิด 6.00 น. ปิด 23.00 น. นะครับ เป็นระบบ โอโซนครับ ว่ายจนเปื่อยผิวก็ไม่เสียครับ เท่าที่ดูๆ ไม่ค่อยมีคนใช้ น่าเสียดายนะครับ
สระว่ายน้ำโอโซน ขวามือเห็นเป็นห้องกระจกคือฟิตเนส
สระว่ายน้ำมีคนว่ายอยู่ครับ เลยไปถ่ายตรงๆไม่ได้ ต้องถ่ายด้านนอก ของจริงสวยน่าโดดมากๆครับ
ส่วน Locker เปลี่ยนชุด ห้องน้ำ และห้องอาบน้ำชายครับ
ภายในห้องเปลี่ยนชุด locker ชาย ครับ
อ่างล้างหน้า ภายในห้องเปลี่ยนชุด
ภายใน ห้อง Locker ชายก็มีส่วนอาบน้ำนะครับ เป็น Shower Box แต่ไม่สมารถถ่ายรูปได้ ดูอ่างล้างหน้าแทนนะครับ ห้องเค้าทำดีครับ หรูและละเอียดใช้ได้เลย
ห้องน้ำชาย ภายในห้อง Locker
ห้องน้ำในห้อง locker ครับ ดีกว่าโรงแรม หรือ Club house สนามกอล์ฟหลายสนามครับ
ทางเชื่อม ห้องเปลี่ยนชุด และ สระว่ายน้ำ&Fitness
ทางเชื่อมจากห้อง Locker ไป ฟิตเนส และ สระว่ายน้ำ
The Patio สวนหลังบ้านเอาไว้จัดปาร์ตี้ BBQ
สวนและลานอเนกประสงค์ อีกแห่งหนึ่งทางด้านในครับ เอาไว้ทำ BBQ Party ก็ไม่เลว
ลานจอดรถภายในอาคาร
ลานจอดรถชั้น G ครับ มีรถจอดประมาณ 80% ส่วนลานจอดชั้น B(ใต้ดิน) รถจอดไม่ถึง 30% เลย อย่างว่างครับ
ระบบรักษาความปลอดภัยดีมากครับ ผมเจอรปภเต็มเลย ไปไหนก็เจอ ตั้งแต่ป้อมยามด้านหน้า จนถึงด้านใน CCTV ทุกจุดที่ควรมีครับ Key Card เข้าออกหลายจุดมาก มาตรฐานและคุณภาพดี การพูดจาของช่าง นิติ และ รปภ ก็ดีมีการฝึกครับ อันนี้ให้คะแนนเต็มเลยชอบมาก
สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก และสภาพที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน (17/09/2011)
ใช้งานกันมาตั้งแต่ปลายปี 2009 ถึงตอนนี้ก็ 2 ปี ไปดูกันครับว่ามีอะไรบ้าง สภาพเป็นยังไง
- สวน สภาพ หญ้าตายไปบางส่วน แต่โดยรวม รักษาสภาพตัดแต่งดูแลต้นไม้ได้ดีมาก ยกเว้นสระน้ำและสระบัว ยังดูแลไม่ดีพอนะครับ น้ำมันจะเน่าเอา
- สระว่ายน้ำระบบโอโซน ไม่ได้ลองว่ายนะครับ แต่สภาพสมบูรณ์ น่าโดดเป็นยิ่งนัก
- ฟิตเนส อุปกรณ์พื้นฐาน พอได้ครับ สภาพโอเค แต่มืดไปนิดนึง
- Lobby ด้านหน้า สภาพดี และสะอาดมาก นอนเล่นได้ครับ
- ห้องสมุด มีร้านกาแฟ อยู่ในห้องสมุด ด้วย สะอาด เรียบร้อย เกินคาด ไม่เลอะเทอะ แต่หนังสือน้อยไปนิด เก่าด้วย
- ห้องประชุม และ ห้อง study room สภาพดีมาก ไฟสว่างดีมาก
- มินิมาร์ท ของกินพื้นฐาน และ เวฟ พอเอาชีวิตรอดได้ครับ ร้านก็สะอาดดีไม่รก
- เก้าอี้สนาม ที่นั่งเล่นรอบๆสวน ดูแลดีมากครับ ไม่มีรอยคราบสกปรก นั่งได้นอนได้อย่าสบายใจครับ
สระบัวภายในสวน ที่ค่อนข้างดูแลยาก
Product Walkthrough
เนื่องจากห้องมีเจ้าของหมดแล้ว เลยต้องงดพาชมห้องนะครับ แต่จะสรุปให้ฟังคร่าวๆ เพื่อง่ายต่อการตัดสินใจ เช่า หรือซื้อนะครับ
โครงการ The Room รัชดา-ลาดพร้าวนี้ ห้อง start ด้วย 1 Bedroom 40 ตารางเมตรนะครับ ขายมาแบบ Fully Furnished เฟอร์ครบพร้อมแอร์ของไดกิ้นครับ โดยเป็นแอร์ชนิด Wall Type ติดผนังเอาดื้อๆเลย ไม่มีซ่อนใต้ฝ้านะครับ แต่ก็ติดเรียบร้อยดี คอมแอร์ก็เก็บดีมาก เอาไปแอบไว้ข้างๆระเบียงมี ระแนงอลูมิเนียมปิดสวยงามเรียบร้อย ท่อแอร์ฝังผนังเรียบร้อย ไม่มีเห็นท่อให้เสียสายตา ส่วน ห้อง ตอนแรก เค้าจะให้เลือกเฟอร์จาก 3 บริษัท คือ SB / INDEX / Modern Form แต่ส่วนใหญ่จะเลือก SB กับ Index กันนะครับ ดังนั้น ถ้าจะซื้อหรือเช่า ก็พิจารณาตรงนี้ด้วย เพราะ เฟอร์แต่ละห้องมันจะไม่เหมือนกัน ส่วนผนังติด Wall paper ให้ทั้งหมด ให้ผ้าม่าน รวมถึงฟูก หมอน ผ้าปูเตียง และผ้าคลุมเตียงด้วย อ้อแถม LCD TV กับเตาไฟฟ้ามาด้วย
ห้องน้ำใช้สุขภัณฑ์ของ America Standard ส่วน Shower Box ลืมดูยี่ห้อครับ แต่ก็สวยดีนะ
ห้องน้ำทั้ง 1 Bedroom และ 2 Bedroom มีห้องเดียวนะครับ และ ห้องน้ำถือเป็นจุดอ่อนของ The Room โครงการนี้ด้วยครับ มีบ่นกันว่า อับ อ้าวก็ห้องน้ำมันอยู่กลางห้องครับ จะระบายก็ต้องมีพัดลมดูดออกไป แล้วนานๆไปก็ดูดไม่พอครับ ไม่มีส่วนโดนแสงแดดเลย ต้องดูแลดีๆเนี๊ยบๆครับ
Floor Plan
ทำเลห้อง
The Room Ratchada-Ladprao นี้มี 4 ตึกนะครับ สร้างจากในออกนอก ตึกที่ทำเลดีที่สุดน่าจะเป็น ตึก C ฝั่งทิศตะวันออกครับ วิวจะเป็นลาดพร้าวด้านบางกะปิ หมดกังวลเรื่องมีตึกสูงอื่นขึ้นบังครับ เพราะจะสร้างไม่ได้ ด้วยกฎหมายระยะร่น ส่วนตึก B ด้านหน้าสุดด้านทิศตะวันออก จะเจอ Life@ ratchada ครับส่วนห้อง ก็แล้วแต่ Budget กับเจ้าของเก่าเค้าด้วย ว่าเค้าพอใจจะขายหรือปล่อยเช่ามั้ย เท่าที่ประเมิน 801 unit นี่อย่างน้อยปีละ 80-100 unit ต้องมีออกมาหมุนเวียนให้ซื้อ หรือเช่าแน่นอนครับ
เจาะลึกรวบยอด
เป็นโครงการ Resort Condo ที่ได้อารมณ์รีสอร์ทจริงครับ สวนและต้นไม้เยอะมาก การกันพื้นที่แยก section ต่างๆ ก็สุดยอดครับ มืออาชีพตัวจริงเสียงจริง ทำเลปัจจุบันก็ดีมาก แต่จะซื้อต้องดูตึกและทำเลห้องให้ดีนะครับ เพราะมันมีมุมที่บังกันอยู่เยอะเหมือนกัน โครงสร้างและสภาพตึกสมคุณภาพแลนด์ครับ ที่ผมแปลกใจคือ ราคาตลาดตอนนี้ มีให้หยิบที่ 80,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตรครับ บางห้องขยับราคาจากตอนเปิดตัวขึ้นไปนิดเดียวเอง แต่ถ้าห้องใหญ่ๆ ก็มีราคา 6 ล้าน up นะครับ ซึ่งอาจต้องไปดู Option บ้านเดี่ยว หรือ ทาวน์โฮมเป็นตัวเปรียบเทียบด้วยครับ
โครงการ The Room นี้ มีต่างชาติอยู่เยอะพอสมควรนะครับ ราคาเช่าห้อง 1 Bedroom 40-42 ตารางเมตร อยู่ที่ ประมาณ 15,000 – 18,000 บาท เรียกว่า ซื้อมาแค่ 2.7-2.9 ล้าน ปล่อยเช่าได้ราคาพอสมควร ประมาณ 7-8% ต่อปี ส่วนห้อง 2 Bedroom ราคาปล่อยเช่าต่อเดือน 30,000 up ถ้าเป็นห้องมุมสวยๆจะแพงกว่านี้พอสมควร ผลตอบแทนก็สูงกว่าคือน่าจะได้ประมาณ 8-10% เลยทีเดียว นับว่าเป็นการลงทุนที่ไม่เลวสำหรับคนมองการณ์ไกลที่ซื้อตั้งแต่ตอนเปิดตัว
ส่วนท่านที่เกิดอารมณ์ อยากจะได้ขึ้นมาในตอนนี้ ก็ยังซื้อได้ครับ มีขายมือสองเยอะพอควร ราคาก็ต้องดูเอานะครับ แต่ก็ยังเรียกว่าไม่แพง คุ้มสุดคุ้ม กับโครงการระดับนี้
แถมมีพื้นที่โครงการที่จะได้ร่วมเป็นเจ้าของอีกตั้งเกือบ 10 ไร่นะครับ ข้อเสียคือ เลือกไม่ได้ครับ ต้องซื้อจากที่เค้าเอามาขายมือสองครับ
ป้ายบอกทางเข้าอาคาร บริเวณสวน
คุณภาพการก่อสร้าง การบริการหลังการขาย การใส่ใจในรายละเอียดของโครงการ สังเกตุจากสิ่งเล็กๆน้อยๆที่ Land&House เค้าไม่ยอมพลาด มีการออกแบบ จัดการให้ได้ความรู้สึก Resort จริงๆ ป้ายไฟอันนี้ วางไว้บอกทางเข้าตึก จากด้านสวน แอบไฟไว้ให้สังเกตุได้ง่ายในตอนกลางคืน แต่ก็ไม่จ้าจนรบกวนทัศนียภาพของสวนโดยรวม ใส่ใจและน่ารักดีครับ
Judgement
คอนโด The Room Ratchada-Ladprao นี้เป็นโครงการที่ปิดการขายมากว่า 2 ปีแล้ว ผมทำรีวิวเพื่อให้เป็น Benchmark ตัวเปรียบเทียบ สำหรับคอนโดย่านนี้ครับ
ดังนั้นผมไม่ขอลงความเห็นใน Judgement นะครับ
Mr. Oe 😀
ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ
