รีวิวเจาะลึก 10: The Niche MONO บางนา คอนโดตรงข้ามเซนทรัลบางนา

รีวิวเจาะลึกชุดที่ 10 … The Niche MONO บางนา เป็นคอนโดที่ไม่ได้อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ไม่มี BTS, MRT, Airport Link ในรัศมีที่สามารถเดินได้ ต้องนั่งรถเมล์ไป 4 ป้ายถึงจะสามารถใช้สถานี BTS บางนา … แต่นั่นก็ใช่ว่าจะจำเป็นกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของที่ดินแปลงนี้ ให้ประสบความสำเร็จ

> Breaking News … เสนาขายหุ้น Big Lot 100 ล้านหุ้น

ทำเลศักยภาพอย่างที่ดินแปลงตรงข้ามเซนทรัลบางนา เข้าออกผ่านทางถนนใหญ่ บางนา-ตราด ถ้าคิดอย่างถูกวิธี จับตลาดใหม่ที่ไม่มีคู่แข่ง ด้วยต้นทุนที่ดินที่ต่ำกว่าแปลงแถวรถไฟฟ้่า ค่าก่อสร้างที่ไม่แพงมาก ก็สามารถเปลี่ยนโมเดลธุรกิจ ทำให้ประสบความสำเร็จได้ ซึ่งในช่วงเปิดตัว 21 ส.ค. 2554 ที่ผ่านมา The Niche MONO ก็มียอดจองไปแล้วกว่า 50%

เรามาดูกันว่าเพราะอะไรครับ

Fact @ 6 Sep 2011

• The Niche MONO บางนา
• Low Rise 8 ชั้น x 4 ตึก
• SENA Development Plc.
• คอนโด 31 – 46 ตารางเมตร
• 1 Bed / สั่งพิเศษ 2 Beds (Combined Unit)
• ราคา 1.4 – 2.2 ล้าน (จนถึง 30 ก.ย. 54)
• ราคาเริ่มต้นต่อตารางเมตร 45,300 บาท
• www.thenichecondo.com

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

แปลงที่ดิน

แปลงที่ดินของเดอะนิชโมโน บางนา ตั้งอยู่ตรงที่ถนนบางนา-ตราด กม.3 ฝั่งตรงข้ามเซนทรัลบางนา จากที่เห้นในรูปจะเห็นจุดที่มีแผ่นขาวๆปิดอยู่เหนือกำแพง นั่นแหละเป็นซอยทางเข้าถึงที่ดินกว้าง 8.5 เมตร ที่ทางเสนายกให้เป็นถนนภาระจำยอม

MEGA บางนา

ถัดออกไปจากที่ดินประมาณ 4-5 กิโลก่อนที่จะถึงจุดเชื่อมต่อวงแหวนตะวันออก ห้างใหญ่เมกะบางนากำลังจะเปิดตัว งานก่อสร้างคืบหน้าไปเยอะแล้วอย่างที่เห็นในภาพ และตอนนี้ก็เปิดการจองเช่าพื้นที่อยู่ครับ

ไทวัสดุ

ไทวัสดุอยู่ไม่ไกลจาก MEGA บางนาเท่าไหร่ เปิดตัวแล้วเหมือนกัน

ซอยข้างแปลงที่ดิน เดอะนิช โมโน

นี่เป็นซอยข้างๆแปลงที่ดิน ที่ส่วนท้ายสุดของที่ดินจะมาเชื่อมติด แต่เป็นกำแพงออกไม่ได้ สำหรับสำนักงานขายตอนนี้เช่าที่ทำออฟฟิศขายอยู่ฝั่งโน้น ข้างๆ รพ. ไทยนครินทร์ ครับ

เซนทรัล บางนา

มาถึงนี่แล้วจะไม่พูดถึง Central เลยก็ไม่ได้ เพราะว่าเป็นจุดขายจุดใหญ่ของคอนโด 4 แท่งนี้เลย วิ่งเลยเซนทรัล บิ๊กซีและรพ. ไทยนครินทร์ไปก็จะถึงสำนักงานขาย

The Niche MONO แผนที่

ทำเลตรงนี้ถือว่าโอเคเลย มีศักยภาพมากๆ อยู่ไม่ไกลจากที่กลับรถด้วย คนที่ทำงานนอกเมืองก็สามารถเข้า-ออกได้ง่ายโดยไม่ต้องอ้อมไกล เลือกว่าจะใช้วงแหวนหรือทางด่วนบางนา-ชลบุรีได้ ส่วนคนที่ทำงานในเมือง ก็ขับรถวิ่งตรงเข้าทางด่วนได้เลย แต่สำหรับคนที่ไม่มีรถ ก็ต้องนั่งรถเมล์ไปขึ้นรถไฟฟ้า อันนี้จะลำบากหน่อยครับ

ภาพถ่ายทางอากาศ ร่างคร่าวๆ เดอะนิช โมโน

ภาพนี้เป็นภาพถ่ายทางอากาศ ที่ใช้ปากกาเขียนหยาบๆบอกถึงตัวตึกและทางเข้าที่ลึกจากถนนบางนา-ตราดเข้าไปอย่างไร จะเห็นว่าตึกตัว L ที่วางอยู่ 2 ตึกทางซ้ายสุดนั้นเป็นคอนโดตึก A และ B ที่เปิดขาย และก็มีตึกส่วนกลางแยกต่างหากอีกตึกหนึ่ง ถัดมาที่เขียนว่า F2 นั้นเป็นแปลง Phase 2 สำหรับตึก C และ D ที่ยังไม่ได้เปิดขายครับ

The Niche MONO สำนักงานขาย

พอขับรถมาถึงตรงนี้ก็สามารถเลี้ยวซ้ายเข้าเดอะนิชโมโนได้แล้วครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

แบรนด์ เดอะนิช โมโน

The Niche เป็นแบรนด์คอนโดของ เสนา Development ที่มีมาอยู่พักหนึ่งแล้ว ในขณะที่ Suffix MONO พึ่งจะเติมเข้ามาต่อท้าย อาจเป็นเพราะห้องที่มีขายเพียง 1 Type ก็คือ Single Bedroom เท่านั้นหรือเปล่าไม่ทราบ แต่ถ้าอยากจะได้ห้อง 2 Bedrooms ต้องสั่งพิเศษตั้งแต่ตอนที่ตึกยังไม่ก่อสร้าง เพื่อให้ออกแบบโครงสร้างจับห้อง Living Room มาเชื่อมกัน ซึ่งจะปิดรับ Order 2 Beds สำหรับตึกแรกเร็วๆนี้ (เพราะตึก A จะขายหมดแล้ว)

The Niche MONO ตั้งอยู่บนที่ดิน 6 ไร่เศษ อาคารเป็น Low Rise สูง 8 ชั้น มีทั้งหมด 4 อาคารที่อยู่อาศัยและอีก 2 อาคารส่วนกลาง แยกเป็น 2 เฟส คือตึก A และ B เป็นเฟสแรก ในขณะที่ตึก C และ D เป็นเฟสที่ 2

ในชั้นหนึ่งๆจะมีห้องพักทั้งหมด 25 ห้อง รวม 7 ชั้นได้ 175 ห้องต่ออาคาร ส่วนที่จอดรถจะมีอยู่บริเวณชั้น 1 และบริเวณชั้น G มีสัดส่วนเป็น 50% ของทั้งหมด ใช้แชร์กันระหว่างเฟส แต่ใช้ข้ามเฟสไม่ได้

Lobby, Library + Wifi

สิ่งอำนวยความสะดวก (ต่อ 1 Phase)

• Lobby พร้อมชุดรับแขก
• สวนสาธารณะ ที่อาคารส่วนกลาง
• สระว่ายน้ำ 1 สระ เป็นสระน้ำล้นระบบเกลือ อยู่บนดาดฟ้าของอาคารส่วนกลาง
• ห้องออกกำลังกาย 360 องศาเป็นกระจกรอบ ตั้งอยู่บนดาดฟ้าของอาคารส่วนกลาง
• ห้องสมุดที่มี Wifi ให้ อยู่ในอาคารส่วนกลาง
• ห้องทำงานที่มี Wifi ให้ อยู่ในอาคารส่วนกลาง
• ที่จอดรถ 50% ของจำนวนยูนิต แชร์ในเฟสเดียวกัน รวมการจอดซ้อนคัน ไม่ Fix ที่จอดรถ 1 ห้องสามารถจอดรถได้ 1 คัน

ชั้นจอดรถ Ground Floor

จอดรถชั้น Ground ก่อนขึ้นไปชั้น 2-8 ซึ่งเป็นอาคารพักอาศัย ตรงห้องขาวๆนั่นคืออาคารส่วนกลางครับ

Floor Plan อาคาร B

นี่เป็นผัง Floor Plan ของอาคาร A และ B ที่ทิศเหนือจะหันไปทางขวา ซึ่งก็คือทิศเดียวกับถนนบางนาตราด ดูจาก Floor Plan ก็ให้เลือกทิศเหนือใต้เข้าไว้ ส่วนห้องที่หันเข้าสระน้ำ ได้วิว Pool จริง แต่ว่าจะร้อนมากๆ เพราะเป็นห้องทิศตะวันตก … ห้องที่หันไปทางทิศตะวันออกจะดีกว่าหน่อยแต่ก็ร้อนไม่ได้แพ้กันเท่าไหร่

ดูคร่าวๆจาก Floor Plan ส่วนที่ Prime ที่สุดน่าจะเป็นกราบซ้ายของอาคาร A ทิศใต้ เฉียงตะวันออกเล็กน้อย ที่กำลังเปิดขายอยู่ปัจจุบัน แต่ละห้องจะได้วิวหันออกไปทางที่โล่งเลย Clear View ไม่โดนตัวตึก B, C, D บัง ลมพัดเข้าทั้งวัน เย็นสบาย หรือส่วนที่อยู่ปีกซ้ายเหมือนกันแต่หันเข้าหาสระน้ำ เป็นห้องมุมสีฟ้าๆ มีอยู่ 2 Units … ตรงนี้ก็แย่งกันเอาเองนะครับ

เดอะนิช โมโน สระว่ายน้ำ ฟิตเนส

สระว่ายน้ำและฟิตเนสของ The Niche MONO บางนา ตั้งอยู่บนดาดฟ้าของอาคารส่วนกลาง คือเปิดวิวกันให้เห็นจะๆเลยกับ 350 หลังคาเรือน ฟิตเนสติดตั้งกระจกใสปิ๊ง 360 องศา

Product Walkthrough

ห้อง Type B เดอะนิชโมโน

ห้องชุดของเดอะนิชโมโน มีฟังก์ชั่นเป็น 1 Bedroom ทั้งหมด โดยที่ Type ที่มีเยอะที่สุดในตึกก็คือ Type B อย่างที่เห็น ห้องที่เราจะพาชมเป็นห้องขนาดใหญ่สุดของ Type B คือ 42.1 ตารางเมตรครับ

ห้องรับแขก The Niche MONO

เฟอร์นิเจอร์ที่ใช้ในห้องตัวอย่างและ Spec ทั้งหมด ไม่ได้เปลี่ยนไปจากห้องจริงเลย ในห้องจริงจะไม่มีเฟอร์ให้ แต่สามารถสั่งเพิ่มได้เหมือนห้องตัวอย่าง ในงบประมาณที่จำกัดสุดๆคือ 150,000 – 160,000 บาท ซึ่งจะผลิตและออกแบบโดย Index คิดเป็นประมาณ 10-12% ของราคาห้องชุดนั้นๆ ไม่แพงแต่คุณภาพก็ได้ตามราคานะครับ

บานกั้นระหว่างห้องนอนและห้องรับแขก เป็นกระจกใส

ดังนั้นอารมณ์ของห้องตัวอย่างที่นี่ เมื่อเทียบกับที่อื่นจะคนละอารมณ์เลย ไม่มีการแต่งห้องตัวอย่างให้เพ้อฝันเกินราคา เนื่องจากใช้วัสดุราคาประหยัด สำหรับผู้ที่จะ Order ทั้งสิ้น อารมณ์และ Mood ของความแพงจึงไม่เกิด แต่ถามว่าตรงกับ Concept การตลาดและกลุ่มลูกค้าที่ส่วนใหญ่อายุ 20 ปลายๆไม่เกิน 30 ต้นๆ หรือไม่? … ก็น่าจะ Ok อยู่ครับ

ห้องนอน

ห้องนอนก็ตกแต่งอย่างเรียบง่าย กระจกภายนอกทางด้านขวาเป็นกระจกเขียวใส ซึ่งกันความร้อนน้อยกว่าเขียวตัดแสง กรอบวงกบใช้เป็นอลูมิเนียมรมดำ สวิทช์ไฟมีแยกให้ว่าสวิทช์ไหนไว้เปิดดาวน์ไลท์ส่วนไหน ซึ่งจะสะดวกเวลาเปิดแค่ส่วนแต่งตัว หรือส่วนที่เป็นห้องนอน

ชุดโต๊ะในห้องนอน

Prop ก็พยายามวางให้ดูดีแล้วนะครับ เลือกใช้ของที่มี Life Style แต่ก็ไม่สามารถปกปิดคุณภาพของ Furniture ได้ทั้งหมด ดูตัวอย่างในภาพนี้ จะเห็นว่ากรอบรูป รูปภาพและถาดวางชุดกาแฟเป็นเกรดหนึ่ง และชั้นวางข้างล่างเป็นอีกเกรดหนึ่งเลยครับ

วงกบห้องน้ำ

วงกบห้องน้ำเป็นวงกบไม้ทาสีขาว

ส่วน Dressing

จากห้องนอนมีตู้วางไว้ก่อนที่จะถึงห้องน้ำ เป็นมุมที่ใช้ Dressing ได้

ห้องน้ำ

น่าแปลกใจที่ห้องน้ำทาง The Niche MONO เลือกสุขภัณฑ์ของ KOHLER และ Grohe แม้ว่าจะเป็นรุ่นประหยัดของแบรนด์ KOHLER แต่ตัวแบรนด์มีชื่อเสียงดังกว่า Cotto หรือ American Standard ครับ กระเบื้องพื้นห้องน้ำก็เลือกมาดี ดูแพงกว่าบ้าน 3-4 ล้านบางแห่งด้วยซ้ำไป แต่กระเบื้องผนังยังดูไม่สวย ลายที่ผนังก็ออกแบบมาไม่ดีเท่าที่ควร ในขณะที่กระจกเหนืออ่างล้างหน้า ใช้เป็นเส้นตัดเฉียงๆ เหมือนการออกแบบ Logo Brand The Niche ก็เข้ากันดีครับ

ครัวและระเบียง

ครัวของที่นี่เป็น Spec มาตรฐานที่มีให้ทุกห้องอยู่แล้วไม่เหมือน Furniture กระเบื้องครัวเป็นขนาด 12×12 ผนังทาสีไม่ติด Wall Paper ระเบียงสั้นๆเอาไว้วางคอมเพรสเซอร์กับดูวิวนิดหน่อย ส่วนเส้นเหลืองๆที่เห็นที่พื้นเป็นจุดบ่งบอกว่า หากห้องนี้ไม่ใช่ 42 ตารางเมตร แต่เป็น 35 ตารางเมตร จะได้พื้นที่ห้องเท่าไหน

พื้น ฝ้า เพดาน ดาวน์ไลท์

พื้นห้องปูด้วย Laminate 12 มม. เกรดดีกว่า 8 มม. ที่ใช้กันในคอนโดราคาถูกทั่วไป ระยะ Floor to Ceiling อยู่ที่ 2.4 เมตร ดาวน์ไลท์มีให้เป็นมาตรฐาน จำนวนจุดเท่ากับที่แสดงในห้องตัวอย่าง

เครื่องปรับอากาศ

มีแอร์ให้ในห้องนอน 1 ตัว ขนาด 12,000 BTU ยี่ห้อไม่ได้ระบุไว้ครับ

Type B

จบไปแล้วครับกับห้องตัวอย่าง MONO Showcase Type B ขนาด 42.1 ตารางเมตร

รายละเอียดอื่นๆ

• จอง 5,000 บาท
• ทำสัญญา 30,000 บาท
• ดาวน์ 10% ผ่อนดาวน์ปัจจุบัน 15 งวด (อาคาร A)
• เนื้อที่เพิ่มลด ตารางเมตรละ 45,250 บาท

Price & Performance

ความคุ้มค่าของราคาต่อผลิตภัณฑ์

ราคา ณ วันที่ 6 กันยายน 2554 – 30 กันยายน 2554
ห้องเปล่า + ครัว + แอร์ 12,000 BTU

Type B (1 Bed) ชั้น 2 อาคาร A ห้อง A222
42.1 ตร.ม. = 1,905,000 บาท หรือ 45,249 บาท ต่อ ตารางเมตร

Type A (1 Bed) ชั้น 2 อาคาร A ห้อง A204
31.1 ตร.ม. = 1,407,000 บาท หรือ 45,241 บาท ต่อ ตารางเมตร

เจาะลึกรวบยอด

เดอะนิช โมโน บางนา

ดูๆกันแล้วก็ธรรมดาใช่ไหมครับ ไม่ได้อะไรมากกับคอนโดเกรด 45,000 บาทต่อตารางเมตร ที่ราคาล้านกลางๆ จับกลุ่มลูกค้าที่อาจจะเดินทางไกลจากรถไฟฟ้าหน่อย แต่ก็ Trade Off กับพวกคอนโดตารางเมตรละ 60,000 – 70,000 ที่อยู่ในระยะเดินของ BTS … แต่สมมุติฐานเหล่านั้นกลับผิดหมดเลยครับ

คอนโดแท่งนี้ไม่ได้จับตลาดคนที่จะซื้อคอนโดติดรถไฟฟ้าครับ จากการสอบถามได้ข้อมูลจาก Sales Manager ว่ากว่า 70% ของยอดจองเป็นคนต่างจังหวัด … ที่บ้านอยู่สมุทรปราการ ชลบุรี ระยอง พัทยา แล้วต้องการจะ Move หรือมีบ้านใกล้ๆกรุงเทพ ที่สามารถกลับบ้านตัวเองไกลๆได้ไม่ยาก หรือเป็นที่พักชั่วคราวหากไม่ต้องการจะเดินทางไกลๆในวันรุ่งขึ้น ซึ่งพอผมได้ยินอย่างนี้ก็เลยกลับมาคิด พบว่ามีเหตุผลเยอะมากๆ ที่คนเหล่านี้ตัดสินใจแบบนี้

ปัจจุบันคงต้องยกให้เซนทรัลบางนาเป็น Lifestyle Hub ของคนที่มีบ้านอยู่ทางโซนตะวันออกของกรุงเทพมหานคร แม้ว่าจะเกิดห้างใหม่พวก Paradise Park แต่ก็อยู่ในถนนศรีนครินทร์ที่ตัดเหนือลงใต้ ไม่ได้เป็นการตัดตรงสู่ต่างจังหวัดเหมือนเส้นบางนา-ตราด ทำให้คนส่วนใหญ่ที่มีภูมิลำเนาอยู่ต่างจังหวัดโซนตะวันออก เวลาจะเดินทางเข้ามาในกรุงเทพมหานคร ร้อยละ 99 ต้องเคยวิ่งผ่านเส้นบางนา-ตราดและคุ้นเคยเป็นอย่างดี ดังนั้นคอนโดตรงข้ามเซนทรัลบางนา จึงตอบโจทย์นี้มากๆ โดยเฉพาะจุดกลับรถ ที่สามารถวกออกจากหน้าคอนโด และวิ่งออกสู่ชลบุรีได้โดยไม่ต้องอ้อม

แล้วคู่แข่งล่ะ ? ตัวเลือกของแถวนี้มีอยู่ 3 Choices ที่สำคัญ

1) คอนโดแถวแบริ่ง ที่เดินไปรถไฟฟ้าพอได้ และราคาอยู่ใน Range 50,000 – 55,000 บาทต่อตารางเมตร ยกตัวอย่างเช่น Kensington Condominium ที่เราได้รีวิวกันไปแล้ว ล้านต้นๆยังพอมี

2) LPN ที่กำลังจะเปิดใหม่ บางนา กม. 5 อันนี้ยังไม่เปิดขาย แต่ถ้าเปิดขายผมคงจะมีโอกาสได้ไปเยือนสักครั้งละครับ คาดการณ์ว่าราคาต้องต่ำกว่า The Niche ลงไปอีก 10% เพราะทำเลสู้ไม่ได้

3) แนวราบที่เป็น Townhome ราคาล้านต้นๆหรือล้านปลายๆ เส้นสรรพาวุธ กิ่งแก้ว ร่มเกล้า บางนา-ตราด กม.5 ยังพอมีของพฤกษา เช่น The Connect, Pruksa Ville หรือ Pruksa Town Next ที่จ่ายมากกว่านิดหน่อย แต่ได้พื้นที่ใช้สอยระดับ 100 ตารางเมตรและได้ที่ดินด้วย ส่วน Trade Off ก็คือการที่ไม่ได้อยู่ในทำเล Prime อย่าง The Niche

Judgement

• ทำเล 8/10 – ติดถนนใหญ่ บางนา-ตราด ตรงข้ามเซนทรัลบางนา ถ้าเทียบกับราคา 45,000 – 48,000 ต่อตารางเมตร ถือว่าทำเลดี มีศักยภาพ ขาดตรงไม่มี BTS, MRT หรือ Airport Link ที่เป็นระบบขนส่งมวลชน
• คุณภาพวัสดุ 7.5/10 –  คอนโดที่เน้นการทำราคาให้ต่ำ ส่วนใหญ่คุณภาพวัสดุจะไม่ดีเลย ในการที่เสนาเลือก KOHLER, ลามิเนต 12 มม. ให้ครัวและแอร์ ถือว่าให้ความสำคัญกับวัสดุบางอย่างที่ได้ใช้จริง ส่วนกระจกเขียวใสและการที่ไม่มี Wallpaper เป็นข้อด้อยของที่นี่ ก็พอ Trade Off กันไปได้ครับ
• แบบห้อง 7/10 – ฟังก์ชั่นปกติธรรมดา ไม่ได้มีอะไรพิเศษ
• สาธารณูปโภค 10/10 – สระว่ายน้ำ ที่จอดรถ 50% ของจำนวนยูนิต ห้องฟิตเนสบนดาดฟ้า ห้องสมุดที่มี Wifi ห้องทำงาน ห้องประชุม
• ชื่อเสียง 8.5/10 – SENA Development, The Niche เป็นบริษัทมหาชนและทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มากว่า 30 ปีแล้ว แม้ Market Cap ยังไม่มากเท่าไหร่ (1,566 ล้าน @ 6 Sep 2011) แต่ระยะเวลา 30 ปี สามารถเชื่อถือได้
• ความคุ้มราคา 9/10 – ฟันธงไปเลยว่าคุ้มราคาครับ คงไม่มีคอนโดทำเลนี้ ราคานี้ ออกมาอีกแล้ว เสนามีเหลืออีก 3 ตึก คือ B, C, D ผมว่าตอนขายจบตึก D คงกลายเป็นตารางเมตรละ 60,000 ได้อยู่ สำหรับคนที่ขับรถ คนที่อยู่ต่างจังหวัด โดยเฉพาะโซนตะวันออก ซื้อไว้พักชั่วคราว ถือว่าคุ้มครับ เพราะเดินทางเข้าออกต่างจังหวัดสะดวกมากๆ

• Final Score : 8.20/10
• Grade B (8.00 – 8.24)

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ