รีวิวฉบับที่ 45 นี้หลังจากที่เรารีวิวเจาะลึกกันไปมากมายแล้ว เรามารีวิวแบบเบาๆกันบ้าง เนื่องจากโครงการนี้เป็นตึกที่สร้างเสร็จมีคนเข้าอยู่กันเรียบร้อยแล้ว และยูนิตที่ขายก็เหลือน้อยมาก การขายส่วนใหญ่เป็นการขายห้องต่อมือสอง ห้องตัวอย่างและการตกแต่งทั้งหมดก็ถูกถอดออกไป ภาพที่มีจึงเป็นห้องเปล่าของลูกบ้านที่ขออนุญาตไปถ่ายทำมา รีวิวนี้ของ Think of Living จึงไม่ได้เจาะลึกขนาดนั้น กับโครงการ The Seed Musee ของ บมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ดำเนินการโดยทีม Stylish Residence ครับ
Update: 27 March 2012 เราเพิ่มข้อมูลเรื่องห้องแบบ Fully Furnished พร้อมกับการประเมินคะแนนด้วยมาตรฐานใหม่ ผู้อ่านสามารถเลื่อนลงไปดูได้ข้างล่างครับ
ที่ตั้งโครงการ : ซอยท่านหญิงพวงรัตน์ประไพ (สุขุมวิท 26 และ สุขุมวิท 34)
The Seed Musee แผนที่โครงการ
ข้อมูลเบื้องต้น
สถานีรถไฟฟ้า: BTS พร้อมพงษ์ ประมาณ 700 เมตร
ประเภทโครงการ : คอนโดมิเนียม 8 ชั้น จำนวน 1 อาคาร
ประเภทห้อง : 1-2 ห้องนอน
พื้นที่ใช้สอย : 33-67 ตารางเมตร
จำนวนห้อง : 138 ยูนิต
ที่จอดรถ : 96 คัน
คอนโด The Seed Musee ตั้งอยู่ในซอยท่านหญิงพวงรัตน์ประไพ ข้างในซอยสุขุมวิท 26 (ซอยอารีย์) อีกทีหนึ่ง ซึ่งก็คือลูกศรสีเขียวๆใน Google Map ด้านบน ซึ่งสามารถทะลุออกได้ทั้งซอยสุขุมวิท 26 และสุขุมวิท 34 หากวัดระยะทางจากตึกไปยัง BTS พร้อมพงษ์จะอยู่ประมาณ 700 เมตร นับว่าไกลพอควรแต่ยังไม่หลุดจากระยะเดินเท้า ที่รัศมี 1 กิโลเมตร
การเดินทางเข้าออกคอนโดสามารถทำได้ 2 ถนน คือสุขุมวิทและพระราม 4 ในส่วนของพระราม 4 สามารถเข้าได้ทางซอยที่ติดกับ Big C Extra (คาร์ฟูร์เก่า) หรือจะเป็นซอย K-Village ก็ได้ ซึ่งถ้าทะลุออกไปทางพระราม 4 จะสามารถวิ่งเข้าทางด่วนท่าเรือ เดินทางออกนอกเมืองได้ง่าย ทำให้การเดินทางสะดวกหากจะขับขี่รถยนต์ ยกเว้นแต่ว่ารถจะติดในซอย ซึ่งบางวันก็สาหัสพอดู
คอนโด The Seed มูซี่
ผังโครงการ The Seed มูซี่เป็นตึกรูปตัว L มีสระว่ายน้ำอยู่ข้างๆ โดยตัวห้องนั้นวางตัวเหนือ-ใต้ในส่วนล่างของตัว L และมีห้องทิศตะวันตกอยู่ 3 ห้อง (ไม่แนะนำ) วิวที่ดีคือวิวสระน้ำ ห้องที่ดีที่สุดคือห้อง 2 Bedroom หัวมุมที่ติดทั้งสระน้ำและได้วิวเปิดรูปตัว L ซึ่งแน่นอนว่ามีราคาสูงท่สุดในบรรดาห้องทั้งหมด
คอนโด The Seed มูซี่
ห้องนี้เป็นห้องฟิตเนสขนาดเล็กนิดเดียว มีเครื่องเล่นไม่เยอะประมาณ 4-5 เครื่อง แต่ที่เห็นเหมือนเยอะเพราะมันเป็นกระจกสะท้อน การออกแบบทำให้ห้องดูโปร่งกว่าเดิมเกือบ 2 เท่า แต่ยังดีที่ฟิตเนสติดแอร์ให้
คอนโด The Seed มูซี่
มองจากระเบียงห้องลงไปจะเห็นหลังคา Lobby ที่ปูหญ้าเทียม อย่างน้อยก็ช่วยให้เห็นสีเขียวสบายตา ไม่ต้องเห็นหลังคาคอนกรีต
คอนโด The Seed มูซี่
สระว่ายน้ำเห็นได้จากชั้นบนๆ บ้านเรือนรอบข้างเป็นบ้านคนดังนั้นไม่ต้องห่วงว่าจะบังสายตา … เว้นแต่ว่าอนาคตจะมีคอนโดมาขึ้นใหม่
Lift ของ Schindler
คอนโด The Seed มูซี่
เรามาดูห้องจริงๆกันบ้าง คราวนี้เป็นห้องขนาด 2 ห้องนอนที่ 65-67.41 ตารางเมตร วิวหันไปทางทิศเหนือ มองเห็นสระน้ำและหลังคา Lobby รูปข้างบน โดยแบ่งเป็น ห้องนอนใหญ่อยู่ปีกขวาทั้งหมด ห้องนอนเล็กอยู่ตรงกลาง ห้องนั่งเล่นอยู่ทางซ้าย
คอนโด The Seed มูซี่
นี่เป็นสภาพห้องจริงๆ แค่สวิทช์ไฟพอเปิดเข้าไปก็ถูกประตูบัง ไม่สามารถกดเปิดไฟได้ (สวิทช์อยู่หลังบานประตู) ทำให้โดนไป 1 ดอก เรื่องดีไซน์ผิดพลาด แต่ก็ยังแก้ตัวได้ที่ขนาดห้องนั่งเล่นเพียงพอที่จะวางชั้นวางทีวีและโซฟาได้พอดิบพอดี ไม่ถูกบีบจนเล็กเกินไป
คอนโด The Seed มูซี่
ตรงนี้เป็นทางเดินที่จะไปยังห้องอื่นอีก 3 ห้อง ตรงไปเป็นห้องนอนใหญ่ ทางซ้ายคือห้องนอนเล็ก ทางขวาคือห้องน้ำ
คอนโด The Seed มูซี่
ห้องนอนใหญ่เวลามองออกไปก็จะได้วิวสวนปนสระว่ายน้ำ ข้อดีของที่นี่คือมีระเบียงสองจุด ทั้งห้องนอนใหญ่และห้องรับแขก ทำให้ใช้ส่วนหนึ่งตากผ้า อีกส่วนหนึ่งเอาไว้ทำโน่นนี่ที่ต้องการได้
คอนโด The Seed มูซี่
ห้องน้ำนี้เป็นดีไซน์แบบกระจกเปิดยุคแรกๆ อ่างน้ำก็ยังติดปัญหาเดิมๆเหมือนคอนโด Chapter One ที่เรารีวิวกันไปแล้ว ระยะก้าวจากพื้นขึ้นไปยังอ่างนั้นสูงเกินไป แถมยังไม่มีที่อาบน้ำแยกส่วน ทำให้เวลาอาบต้องก้าวขาขึ้นไปยืนอาบในอ่าง
คอนโด The Seed มูซี่
ประตูเปิดห้องน้ำในห้องนอนเป็นบานเลื่อน เพราะว่าไม่สามารถใช้บานผลักได้ มันติดโถสุขภัณฑ์
คอนโด The Seed มูซี่
อ่างล้างหน้าของ MOGEN มีดีไซน์ที่ดี ก๊อกดูโอเคแต่กระเบื้องผนังและกระเบื้องพื้นไม่เข้าตาเท่าไร ปูขาวๆเพลนเกินไป
คอนโด The Seed มูซี่
ห้องน้ำติดตั้งโถสุขภัณฑ์รุ่นมาตรฐานพร้อมสายฉีด
คอนโด The Seed มูซี่
ส่วนดีของห้องน้ำคือมีการ Built ตู้ไม้เป็นชั้นวางเอาไว้ให้ ซึ่งในลักษณะนี้ถ้าเป็นคอนโดอื่นจะเป็นการ เว้นช่องว่างโหวงๆปูกระเบื้องไว้ให้เฉยๆ
คอนโด The Seed มูซี่
หัวก๊อก ที่บิดน้ำของทั้งอ่างน้ำและอ่างล้างหน้าใช้ดีไซน์คล้ายกันทำให้ดูกลมกลืน
คอนโด The Seed มูซี่
บานกระจกใช้เป็นอลูมิเนียมสีธรรมชาติไม่มีการทำ Powder Coated
คอนโด The Seed มูซี่
พื้นที่ระเบียงกว้างแต่กระเบื้องที่ปูระเบียงยังต้องปรับเรื่องลวดลาย
คอนโด The Seed มูซี่
นี่เป็นวิวเวลายืนบนระเบียงแล้วถ่ายออกไป จะเห็นว่าดูดี โปร่งโล่ง มีฉากหน้าสีเขียวก่อนที่จะเห็นตึกระฟ้า ไม่เหมือนคอนโด Low Rise ในซอยเจ้าอื่นที่เห็นป่าคอนกรีต ติดๆๆๆกันไปหมด
คอนโด The Seed มูซี่
เอาวิวไปดูกันอีกรูป ด้านล่างเห็นเป็นหลังคาของ Lobby ที่เป็นสีเขียวด้วยหญ้าเทียม ด้านหลังเป็นตึกโน้นนี้นั้น
ห้องแบบ Fully Furnished – Update 21 March 2012
ห้องนี้เป็นห้องขนาด 43 ตารางเมตร ราคา 4,800,000 บาท ชั้น 4 ห้อง 404 วิวมองออกนอกโครงการด้านทิศใต้
ชั้น 4 จากลิฟท์ขึ้นมาตกแต่งแบบนี้ โถงลิฟท์ดูเป็นผู้เป็นคนแล้ว หลังจากที่ดิบๆมานาน
เปิดเข้าไปปุ๊ปก็จะเจอภาพนี้ แปลนห้องนี้เป็นแบบ Mirror กับแบบบ้านข้างบน ต้องสลับซ้ายเป็นขวานะครับ
หลังประตูมีที่วางรองเท้า
ห้องรับแขก ตกแต่งด้วยโซฟาแบบนั่งได้ 2 คนและโต๊ะกลาง
ครัวอยู่ชิดผนังหน้าตาแบบนี้ เตาไฟฟ้าเหนี่ยวนำแบบสองหัวและ Hob Hood
เครื่องดูดควันยี่ห้อ Franke
เตาก็ของ Franke
แต่ยัง งงๆ กับหัวก๊อกซิงก์ว่าตกลงมีให้หรือเปล่า
ข้างๆโซฟา ฝั่งตรงข้ามครัวมีเซ็ตโต๊ะเก้าอี้รับประทานอาหาร 4 ตัว แบบที่สามารถซ้อนเข้าไปแนบโต๊ะได้เลยของ IKEA อันนี้ชอบ ประหยัดพื้นที่ดี
ห้องนอนตกแต่ง Wallpaper หัวเตียงสีเหลืองๆ
มองไปทางซ้ายจะสามารถทะลุเข้าไปในห้องน้ำได้
ข้างห้องน้ำมี มุมวางตู้เสื้อผ้า ขนาดนี้น่าจะใส่สมบัติได้ 1 ชีวิต
ห้องน้ำมีอ่างน้ำเหมือนเดิม
ห้องน้ำภาพรวม
วิวที่มองออกไปได้วิวนี้ โอเคนะครับไม่มีอะไรบังและเห็นต้นไม้เขียวๆ
โครงสร้างราคาห้องแบบ Fully Furnished เป็นแบบนี้
- ห้อง Fully Furnished IKEA ขนาด 43 SQM ขาย 4.8 ล้านบาท ชั้น 4 ห้อง 404 ระเบียงหันใต้ วิวบ้านเดี่ยว หรือประมาณ 115,000 บาทต่อตารางเมตร
- ห้อง Fully Furnished IKEA ขนาด 33 SQM ขาย 3.6 ล้านบาท ชั้น 4 ห้อง 414 ระเบียงทิศตะวันตก หน้าต่างติด Apartment ข้างๆ หรือประมาณ 110,000 บาทต่อตารางเมตร
เจาะลึกรวบยอด
โครงการ The Seed Musee แทบจะมีจุดเด่นอยู่จุดเดียวคือเรื่องของทำเล ซึ่งหากเทียบกับทำเลโครงการในโซนเดียวกันที่ขายอยู่ 120,000 บาทต่อตารางเมตร The Seed Musee อาจจะได้เปรียบเพื่อนบ้านนิดหน่อยตรงที่ราคาขายต่ำกว่าคนอื่นเขาประมาณ ตารางเมตรละ 10,000 บาท แต่เอาจริงๆก็คือราคาไม่ค่อยหนีกันไปไหนหรอก เกาะๆกันอยู่แถวๆตารางเมตรละ 120,000 บาท ตั้งแต่ The Emporio Place, Alcove, Serene Place ซึ่งเป็นตึกเก่าแล้วทั้งสิ้น ดูเหมือนว่า The Seed Musee จะใหม่ที่สุด เพราะพึ่งเปิดตึกให้ลูกค้าเข้าไปอยู่ช่วง Q1/2011 มานี้เอง
สาธารณูปโภคมีครบครันอันนี้ได้คะแนนดีหน่อย ในขณะที่แบบนั้นยังจัดว่าได้แค่พอผ่านเกณฑ์มาตรฐาน การทำดีไซน์ทำออกมาดีแต่ฟังก์ชั่นการใช้งานบางอย่างมันไม่ลงตัว ส่วนเกรดของวัสดุนั้นยังไม่สามารถเทียบกันได้กับคอนโดตารางเมตรละแสนของเจ้าอื่นๆ ยกตัวอย่าง AP The Rhythm ที่ใช้วัสดุ Finishing คนละเกรดกับ The Seed Musee เลย
การบริหารจัดการของ PS ยังไม่ได้มาตรฐาน หลายๆอย่างที่สัญญาว่าจะให้ตามนั้นยังส่งมอบไม่เรียบร้อย Deliver ไม่ได้ตามที่บอก จึงเกิด Incident ขึ้นเช่นการที่ท่อน้ำรั่วมาท่วมห้องพัก ซึ่งทาง PS ก็ได้รับผิดชอบในกรณีนี้ โดยการเปลี่ยนไม้พื้นให้ทั้งหมด เป็นต้น
Judgement
- ทำเล 9.0/10 – ซอยสุขุมวิท 26/34 ห่างจากรถไฟฟ้า 700 เมตร แต่มีข้อดีตรงที่ใกล้ K-Village และ Emporium อยู่ในทำเล Prime Area ของสุขุมวิท
- ชื่อเสียง 6.5/10 – Pruksa Real Estate, Plc.
- ราคา 8.0/10 – 110,000 หากวัดกันด้วยความสดใหม่และทำเลที่วิวเปิด เห็นพื้นที่สีเขียวเยอะ The Seed มูซี่ถือว่าดีกว่าโครงการรอบข้างเรื่องราคา โดยเฉพาะที่จอดรถที่มีเพียงพอและ Fix ให้สำหรับห้อง 2 ห้องนอน
- วัสดุ – 7.0/10 วัสดุได้เกรดมาตรฐาน ไม่สามารถเคลมได้ว่าเป็นวัสดุชั้นดีทุกชิ้น มี Trade Off กันบ้าง เช่นสุขภัณฑ์บางชิ้นในห้องน้ำมีการออกแบบที่ดี แต่กระเบื้องปูพื้นปูผนังไม่ค่อยสวย
- แบบ – 7.0/10 การออกแบบยังต้องปรับปรุงในบางจุด มีความไม่ลงตัวในห้องบางส่วน แต่โดยรวมก็ถือว่าอยู่ได้ ไม่ถือว่าแย่ขนาดที่จะต้องให้คะแนนต่ำกว่ามาตรฐาน
- สาธารณูปโภค – 9.0/10 สาธารณูปโภคออกแบบมาดี ที่จอดรถมีเพียงพอ มีฟิตเนสติดแอร์ มีสระว่ายน้ำที่ใหญ่กว่าคอนโด 8 ชั้นทั่วไป มีตู้จดหมายที่วางอยู่บนชั้นพักอาศัยแต่ละชั้น ลูกบ้านไม่ต้องเดินลงไปหยิบข้างล่าง
Final Score: Grade B (8.08/10)
เจาะลึกรวบยอด (21 March 2012)
ทำเลที่ซอยนี้ถือว่าอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ ใจกลางกรุงเทพมหานคร จุดที่มีทางออกได้ทั้งพระราม 4 และสุขุมวิทตอนต้น เดินทางไปยัง Emporium, K Village, Nihonmachi, Big C, Lotus อะไรได้หมด ยิ่งไปกว่านั้นในอนาคตจะมี Emporium 2 และ IT Mall อันใหม่ฝั่งพระราม 4 มาเปิดแถมให้อีกด้วย จัดว่าเป็นชุมชนที่พัฒนาแล้วและจะพัฒนาเพิ่มอีกอย่างแน่นอน
การขับรถก็ต้องระวังหน่อย เพราะซอยอารีเป็นทางลัดหลักจากพระราม 4 ไปสุขุมวิท ช่วงเวลาเร่งด่วนจะรถติดมาก ให้เลี่ยงเข้าพระราม 4 ขึ้นทางด่วนท่าเรือจะสะดวก แต่โชคดีที่ซอยท่านผู้หญิงพวงรัตน์ประไพสามารถทะลุไปออกซอยสุขุมวิท 34 ได้ ใครจะไปทองหล่อ เอกมัย ใช้ทางลัดนี้ก็ดีมาก ที่จอดรถของ The Seed Musee มี Fix ให้สำหรับ 2 Bedrooms ซึ่งเป็นจุดเด่นที่คอนโดมือ 1 สมัยนี้ไม่มีให้แล้ว
ถ้าไม่ขับรถก็ต้องเดินไกลพอควร 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ แต่ยังอยู่ในวิสัยที่เดินได้ เช้าเย็นเดินสบาย เป็นซอยที่มีต้นไม้เยอะ ตกกลางคืนดึกๆจะเปลี่ยวมากเพราะเป็นโซนที่พักอาศัยไม่แนะนำในการเดิน การหารถสาธารณะต้องเดินออกจากโครงการไปปากซอยท่านผู้หญิงฯประมาณ 100 เมตร จึงสามารถโบก Taxi และเรียกพี่วินได้
วัสดุอุปกรณ์ไม่ค่อยดีเท่าไร พื้น Laminate, กรอบอลูมิเนียมอบขาว, ห้องเปล่าไม่มีอะไร ให้ เตากับครัวก็ไม่ได้ ยกเว้นห้องที่มี Fully Furnished จาก IKEA ที่พึ่งเอามาขายทีหลัง โดยใช้เตาและเครื่องดูดควันจาก Franke ส่วนกระเบื้องห้องน้ำและกระเบื้องระเบียงต่างๆ ทำได้ไม่สมราคา
- ฝั่งตะวันตกของตึกติดกับ Apartment ดังนั้นจะถูกบังวิวชนิดมิดด้ามในระยะประชิด ข้อดีก็คือตึกช่วยบังแดดให้ด้วย ข้อเสียก็คือจะมีเพื่อนบ้านห้องติดกันตลอดไป
- ทิศเหนือมองเห็นวิวสระน้ำและบ้านเดี่ยวชัดเจน วิวสวย ไม่ร้อน สบาย
- ทิศใต้มองเห็นบ้านเดี่ยวเหมือนกัน วิวโอเค เขียวๆ เห็นยอดไม้
- ทิศตะวันออกมองเห็นบ้านเดี่ยว วิวโอเค แต่ไม่ค่อยมีห้องทิศนี้ เพราะเป็นมุมตึก
Judgement (21 March 2012)
เทียบกับราคา 115,000 บาทต่อตารางเมตร, Q1/2012
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
เนื่องจาก The Seed Musee เป็นคอนโดมือ 1 ที่สร้างเสร็จแล้ว ต้นทุนที่ดินและค่าก่อสร้างเมื่อเทียบกับตึกข้างๆ จึงไม่แพง ราคาทำออกมาได้ค่อนข้างถูกกว่าที่อื่นโดยรอบ ทำให้มี Competitive Advantage ในเรื่องความคุ้มค่าเมื่อเทียบกับทำเล
- ทำเล 9.25/10 – ทำเลดีมาก ใจกลางกรุงเทพ สุขุมวิทตอนต้น มีห้างสรรพสินค้าครบครัน ซอยสงบ ไม่มีเสียงดัง แต่ติด Apartment ฝั่งตะวันตก เมื่อเทียบกับราคาจัดว่าไม่แพง
- เดินทางด้วยรถ 8.5/10 – ซอยอารีรถติด แต่ทะลุออกพระราม 4 ได้ มีทางหนีทีไล่เยอะ ที่จอดรถมีเพียงพอ 2 ห้องนอนเป็นแบบ 1 Fix 1 Float ซึ่งหาไม่ได้แล้วกับคอนโดมือ 1 ที่ราคานี้ในทำเลนี้
- ไม่ใช้รถ 7/10 – เดินไกล 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า คอนโดอยู่ในซอยย่อย เวลาเรียกรถสาธารณะต้องเดินออกไปซอยหลัก กลางคืนเปลี่ยวเดินไม่ได้ … มี Shuttle Service แต่ไม่รู้ว่าให้บริการหรือยัง
- วัสดุ 7/10 – วัสดุได้เกรดมาตรฐาน ไม่สามารถเคลมได้ว่าเป็นวัสดุชั้นดีทุกชิ้น มี Trade Off กันบ้าง เช่นสุขภัณฑ์บางชิ้นในห้องน้ำมีการออกแบบที่ดี แต่กระเบื้องปูพื้นปูผนังไม่ค่อยสวย
- แบบ 7/10 – การออกแบบยังต้องปรับปรุงในบางจุด สวยจริง แต่บางอย่างก็ใช้การยาก
- สาธารณูปโภค 8/10 – สาธารณูปโภคออกแบบมาดี มีฟิตเนสติดแอร์ มีสระว่ายน้ำที่ใหญ่กว่าคอนโด 8 ชั้นทั่วไป มีตู้จดหมายที่วางอยู่บนชั้นพักอาศัยแต่ละชั้น ลูกบ้านไม่ต้องเดินลงไปหยิบข้างล่าง เทียบกับราคา จัดว่าใช้ได้
- HIGH CLASS
- 8.11 / 10.00
