The Breeze นราธิวาส คอนโด High Rise by: Eastern Star [รีวิวฉบับที่ 111]

สวัสดีครับ  Mr.Oe หลังจากที่เราเคยรีวิว Vantage  และ Star View ของ Eastern Star ไปแล้ว ก็เป็นไปตามคาดครับ มีขอรีวิว The Breeze นราธิวาส โครงการอีกตัวของ Eastern Star กันมาเยอะเลย โครงการนี้ ผมเก็บรีวิวไปตั้งแต่ต้นเดือนกุมภา แต่คิวลงรีวิวเยอะ เลยโดนเบียดมาซะสิ้นเดือนเลย The Breeze นราธิวาสมาแนวเดียวกับ Star View ในเรื่องทำเลครับ คือ ไม่ไกล้รถไฟฟ้า ทำเลสะดวกถ้าใช้รถยนต์ ติดถนนใหญ่ High Rise และเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาครับ 🙂

Fact @ Feb 03, 2012

• The Breeze นราธิวาส
• Eastern Star
• UPPER CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด High rise 37 ชั้น จำนวน 294 units
• เนื้อที่โครงการ 2-1-15.3 ไร่
• ที่จอดรถรวม 257 คัน (87%)
• ห้องเนื้อที่ 45 – 85 ตารางเมตร
• รูปแบบห้อง  1 Bedroom – 2 Bedroom
• ราคาขายต่อตารางเมตร ประมาณ 90,000 บาท ขึ้นกับทำเลห้อง
• ขายแบบมีเฟอร์บางส่วน (ครัว, ชุดสุขภัณฑ์, ตู้ Built-in บางตัว)

ช่วยกด Like เป็นกำลังใจให้คนเขียนหน่อยนะคร้าบบบ 😀 😀 😀

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

โครงการ The Breeze นราธิวาส ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์นะครับ ไม่ใช่จังหวัดนราธิวาส 🙂 ทำเลที่ตั้งอยู่ติดกับสถานี BRT นราราม3 เลย คือเป็นจุดตัดของถนนนราธิวาสกับพระราม3  นั่นเอง ดูแผนที่ครับ

แผนที่โครงการ

ดูจาก Google จะได้ระยะที่ถูกต้องกว่า

ดูสภาพแวดล้อมรอบๆ ขวามือคือแม่น้ำเจ้าพระยานะครับ อยู่ห่างไป 500 เมตรเอง ด้านซ้ายมือก็เป็นโซนเมืองเส้นทางวิ่งไปหาถนนสาทร สีลมครับ

รอบๆโครงการไม่เลวนะครับ Central พระราม3 ด้านซ้ายห่างไประยะเดินทาง 1 กิโลเมตร Lotus  เดินถึงประตู 500 เมตร พอเดินได้ครับ ตรงข้ามเป็นโรงเบียร์ เยอรมันตะวันแดง สถานี BRT อยู่ห่างไม่กี่ก้าว แต่ซ้ายและขวาถูกขนาบด้วยคอนโด Star Estate และ ลุมพินีเพลส ครับ ต้องเลือกทำเลห้องดีๆ ถึงจะมองเห็นแม่น้ำเจ้าพระยาแบบเต็มๆนะครับ

การคมนาคมค่อนข้างสะดวกมากสำหรับคนที่ใช้รถยนต์ มีทางเลือกให้เดินทางหลากหลาย ทั้งทางปกติ จะเข้าเมืองไปสาทร ระยะทางแค่ 3 กม. จะไปอโศกสุขุมวิทก็สะดวกมาก ทางด่วนอยู่ในระยะไม่เกิน 2 กม. ส่วนถ้าเบื่อใช้รถ ก็เดินไปขึ้น BRT ได้ แต่รถไฟฟ้าที่ไกล้ และสะดวกสุดคือ BTS สถานีช่องนนทรี อยู่ห่างไป 3 กม. ทางเลือกจึงเป็น พี่วิน แทกซี่ และรถเมล์ เท่านั้นเอง จึงค่อนข้างเหมาะกับคนที่ต้องทำงานหรือใช้ชีวิตอยู่ย่าน สีลม สาทร พระราม3 ช่องนนทรี และอโศก

BRT สถานีนราราม3

BRT ใช้งานง่ายครับ คนก็ยังใช้ไม่เยอะ วิ่งเข้าสาทร สะดวกและตรงเวลาเลย

ทางขึ้นทางลง สะดวกสำหรับผู้ใช้รถเข็นด้วย

ตรงข้ามโครงการก็นี่เรยย โรงเบียร์เยอรมันตะวันแดงเดือด

สิ่งอำนวยความสะดวกรอบๆ คงหวังพึ่ง LOTUS ซึ่งพอจะเดินไปได้ ตรงข้าม LOTUS ก็ Central พระราม 3 นอกจากนี้ยังมี พวก Community Mall ที่เริ่มผุดขึ้นมาในแถบนี้เยอะพอสมควร อย่างไรก็ดี การเดินทางเข้าเมืองจากตรงนี้ ไม่ค่อยลำบากเท่าไร ถ้าไม่ใช่ชั่วโมงเร่งด่วน การจะขับรถไปเดินเล่นชิลๆ ในห้างย่านสยาม ราชประสงค์ เพลินจิต หรือชิดลม ก็ไม่ลำบากเลย

สำหรับวิวแม่น้ำของโครงการนี้ ต้องเลือกห้องด้านตะวันออก หรือถ้าหันหน้าเข้าหาโครงการก็จะเป็นด้านซ้ายมือ แต่ต้องเลือกชั้นที่อยู่สูงระดับชั้น 14 ขึ้นไป ถึงจะพ้นโครงการเพื่อนบ้านอย่าง ลุมพินีเพลส ที่สูง 9 ชั้นสองอาคาร ส่วนวิวเมืองด้านทิศตะวันตก เจอ Star Estate ประกบอยู่ฝั่งนี้พอดีแถมสูงตั้ง 20 ชั้น กลายเป็นบังวิวซะเป็นส่วนใหญ่ ส่วนโรงเบียร์เยอรมันตะวันแดง ผมมองเป็นลบมากกว่าบวกนะครับ

 

เจาะลึกตัวโครงการ

ใครยังไม่รู้จัก Developer เจ้านี้ Eastern Star หาอ่านได้จาก รีวิวโครงการ Star View กดตรงนี้ได้เลย ในส่วน Developer ผมขอข้ามไปเลยนะ 

The Breeze นราธิวาสโครงการนี้ จัดวางผังอาคารและการใช้งาน Facility ต่างๆค่อนข้างดีครับ โดยเอาสระว่ายน้ำและส่วนสันทนาการต่างๆ วางไว้ชั้นบนสุดเลย ซึ่งวิวสวยครับ ได้วิว 360 องศารอบอาคารเลย ตัวสระเป็น infinite edge pool ด้วย ส่วนสวนเอาไปไว้ที่ชั้น 6 ซีกหลังของตึก ใครชอบมุมสงบก็คงชอบสวนนี้ จอดรถได้ 257 คันแบบจอดซ้อนแล้ว ที่ชั้น 1-5 ส่วน Lobby เป็น Double Volume เพดานสูง

Lobby

โมเดลด้านหน้า

ทางเข้าโครงการ

โมเดลด้านหลัง

สวนที่ชั้น 6 เป็นสวนกับพื้นที่นั่งเล่นเดินเล่นนะครับ สระว่ายน้ำและอื่นๆเค้ายกไปไว้ชั้นบนสุดซึ่งดีสำหรับผู้ซื้อนะครับ เพราะพื้นที่ด้านบน สวยกว่า แพงกว่า และทำยากกว่าเอาวางไว้ด้านล่างครับ

ออกแบบให้ได้วิวกันเต็มที่บังกันน้อยที่สุด โดยไม่เป็นสี่เหลี่ยมแนวทื่อๆระนาบเดียวกัน

อีกด้าน จะเห็นส่วน TOP มีต้นไม้ด้วย ข้างบนเป็นสระ สวนเล็กๆ และ Facility อื่นๆครับ ลูกบ้านมานั่งเล่นข้างบน ได้วิว 360 องศา

ผังอาคารชั้น 8-36 ตัวแกนกลางเป็นพื้นที่ส่วนกลาง Unit ขายจะล้อมรอบเกาะแกนกลาง ซึ่งพื้นที่ตรงกลางจัดวาง Lift โดยสาร 3 ตัว แยก Lift ดับเพลิงไว้ปีกขวา บันไดหนีไฟ ไว้ปีกซ้าย และจัดให้มีส่วนระบายอากาศหมุนเวียนที่ดีมาก แทบจะไม่มีห้องทำเลบอดเลย เมื่อดูจากผังนะ แต่ว่าเมื่อมององค์ประกอบภายนอกคือตึกข้างเคียงด้วย ฝั่งทิศตะวันตก ก็จะโดนบังวิวเมืองถึงชั้น 25 เป็นอย่างต่ำ เพราะตึกข้างๆเค้าสูง 20 ชั้น ด้านตะวันออกก็มีตึก 9 ชั้นของลุมพินีเพลสวางประกบอยู่ ต้องเล็งชั้น 14 ขึ้นไป ถึงจะพอโอเค ในเรื่องวิวครับ

ตัวทำเลห้องเลือกทิศตะวันออกครับ นอกจากไม่ร้อนอบอ้าวเหมือนตะวันตกแล้ว ทิศตะวันออกยังได้วิวแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย ส่วนห้องทางทิศใต้ คือด้านหลังโครงการ ถ้าเป็นชั้นล่างๆ วิวไม่สวย แต่ชดเชยด้วยสวนที่ชั้น 6 แทน ทิศตะวันตกวิวเมือง นอกจากจะโดนบังวิวถึงชั้น 20 แล้ว ยังร้อนด้วย ถ้าชอบวิวเมืองจริงๆ ควรเลือกชั้น 25 ขึ้นไป ถึงจะมองข้ามผ่านตึกข้างๆได้

สภาพโครงการมองจากด้านสาทรขับเข้ามา ตึกกำลังก่อสร้างที่หุ้มตาข่ายสีเขียวๆ โครงการ โดนประกบด้วย Star Estate ระยะประชิดเลย ส่วนตึกเตี้ยๆที่อยู่ติดกันด้านซ้ายคือลุมพินีเพลส

สภาพโครงการ มองจาก BRT

สำนักงานขาย

สำนักงานขายชั้น 1

สำนักงานขายชั้น 2

 

Product Walkthrough

ก่อนไปดูห้องตัวอย่าง ขอสรุป Spec วัสดุที่โครงการให้มาก่อนนะครับ เพราะหลายๆอย่าง ไม่ได้เหมือนกับห้องตัวอย่าง ให้ยึดตาม Spec นี้เลย

 ห้องนั่งเล่น

• พื้นไม้ engineering wood (ดีกว่าลามิเนตจ้ะ)
• ผนังภายในและผนังระหว่างห้อง ก่ออิฐมอญ ฉาบเรียบทาสี (ไม่ติดวอล์เปเปอร์)
• เพดานฝ้ายิบซั่มฉาบเรียบ ทาสี
• แอร์แบบฝัง ยี่ห้อ Mitsubishi หรือ Daikin

ครัว

• พื้นไม้ engineering wood (ดีกว่าลามิเนตจ้ะ)
• เพดานฝ้ายิบซั่มฉาบเรียบ ทาสี
• Pantry ของ Starmark, Modernform หรือเทียบเท่า Counter Top หินสังเคราะห์ พร้อมตู้แขวน
• เตาไฟฟ้า 2 หัว พร้อมHood ของ Siemens, Teka หรือ Electrolux พร้อมระบบระบายอากาศและ Sink ล้างจาน Franke

ห้องนอน

• พื้นไม้ engineering wood
• ผนังภายในและผนังระหว่างห้อง ก่ออิฐมอญ ฉาบเรียบทาสี
• เพดานฝ้ายิบซั่มฉาบเรียบ ทาสี
• แอร์แบบ Wall Type ติดผนัง ยี่ห้อ Mitsubishi หรือ Daikin

ห้องน้ำ

• พื้นและผนังกรุกระเบื้อง 60×60 cm ยี่ห้อ Grand Art Stone
• เพดานฝ้ายิบซั่ม 9 มม กันชื้น ฉาบเรียบ ทาสี
• เคาน์เตอร์อ่างล้างหน้ากรุหิน พร้อมตู้ใต้เคาน์เตอร์
• อ่างล้างหน้า ,ก๊อกน้ำ, Rain shower ของ โคห์เลอร์ โถสุขภัณฑ์ของ Cotto หรือเทียบเท่า
• ฉากกั้นอาบน้ำกระจกนิรภัย Tempered Glass

ระเบียง

• พื้นกระเบื้อง 30×60 ซม ของ Casa Rocca
• เพดานคอนกรีตเปลือยทาสี
• ส่วนระเบียงวางคอมแอร์ พื้นเป็นคอนกรีตเทผิวขัดมัน

ประตู/ หน้าต่าง/ไฟ

• ประตูทุกบานสูง 2.35 ม ประตูหน้ากว้าง 1 ม ห้องนอน 0.8 ม  ห้องน้ำ 0.7 ม.
• ประตูหน้าติด Digital Door Lock ของ Yale
• หน้าต่าง laminated glass วงกบอลูมิเนียมทำสี (Powder Coat)
• ไฟเพดานเป็นดาวน์ไลท์ หลอดประหยัดไฟ

ความสูงของห้องจากพื้นถึงเพดาน 2.7 เมตร หน้าต่างได้แบบ Full Hight ได้วิวเต็มที่

ดู Spec เสร็จแล้ว ไปดูห้องตัวอย่างกันครับ ห้องที่นี่จะออกแบบแปลกหน่อยนะครับ รูปแบบอาคารบังคับ จึงมีหลายขนาด แต่ห้องตัวอย่างทำมาให้ดูสองห้อง ขอเริ่มจากห้อง 1 Bedroom 49 ตรม ก่อนเลย

ผังห้อง

เปิดประตูเข้ามาจะเป็นส่วนครัวก่อนครับ แคบนิดนึง

Pantry

ห้องนั่งเล่น

ห้องนั่งเล่นอีกมุม รับวิวแบบเต็มๆ กระจกบานเต็มครับ

ห้องนอน สวยแต่เล็กครับ

ปลายเตียง เป็นส่วนที่เป็นกระจก และระเบียงรับวิว ดังนั้นการวางทีวีจะลำบากหน่อย คงต้องติดแขวนข้าง ตรงมุมห้องและปรับเอียงเอา ซึ่งมันก็ไม่ลงตัวเท่าไหร่สำหรับคนชอบนอนดูทีวีในห้อง ในห้องตัวอย่างเค้าเอาแท่นมาวางทีวีตามที่เห็นในรูปนี่อ่ะ

ห้องน้ำรวมๆ

อ่างล้างหน้า

พื้นห้องน้ำลดระดับและมีธรณีเป็นหินจริง

Shower Box และหน้าตาของโถสุขภัณฑ์

ระเบียงห้องนอน

ระเบียงจัดวางคอมแอร์ได้ประหลาดมาก ดันเอามาแขวนไว้ข้างบนแล้ว Built ปิดเอาดื้อๆเลย ผมว่าน่าจะเอาไปแอบที่อื่นจะดีกว่านี้ แอบข้างแล้ว Built ปิดยังจะไม่เกะกะสายตาเท่านี้

ห้อง1 Bedroom ทั้งหมดมี 5  ขนาด 45 หน้ากว้าง-45 หน้าแคบ-47-49-60 ตารางเมตร ดูแล้วที่ลงตัวที่สุดก็ห้อง 60 และ 45 หน้ากว้างครับ ห้องอื่นๆ ต้องใช้ “ฝีมือ” ในการตกแต่งแก้ไขพอสมควร ยังไม่ลงตัว

 

ผังห้อง 2 Bedroom 71 ตารางเมตร จุดเด่นของห้องนี้คือการออกแบบให้มี Terrace และ Yard (ส่วนระเบียง และส่วนซักล้าง) อยู่แนวเดียวกัน ทั้งสองส่วน เป็นส่วนเปิดโล่งของห้อง ตัว  Yard ถ้าเปิดประตู ลมจะโกรกมาก ในห้องนี้ ลม Flow ทั้งห้อง Ventulation ดีมาก ไล่มาตั้งแต่ครัว ที่มีช่องหน้าต่าง ไปจนถึงห้องน้ำด้านในห้องนอนใหญ่ ก็ยังมีหน้าต่างระบายอากาศ ทำให้เป็นห้องที่อยู่สบายโดยไม่ต้องพึ่งพาแอร์ตลอดเวลาครับ

เปิดประตูมาจะเป็นส่วนครัว และ Living room

ครัว มีโต๊ะทานข้าวด้วย

Sink ของ Franke เคาน์เตอร์ทอปเป็นหินสังเคราะห์

Living Room

กระจก  Bay window มองเห็นระเบียงด้านหลังด้วย

ระเบียงด้านนี้ผนังด้านขวาเป็นกระจกเชื่อมกับห้องนั่งเล่นด้วย

Yard  ของจริงไม่ใช่แบบนี้ ห้องตัวอย่างดันทำมาหน้าตาเป็นห้องเก็บของซะงั้น

ห้องนอนเล็กที่ถูก Built เป็นห้องอเนกประสงค์

อีกมุม

ห้องน้ำแขก และห้องนอนเล็กใช้ร่วมกัน

ห้องนอนใหญ่

ห้องนอนใหญ่ปลายเตียง

ผนังห้องน้ำของจริงไม่ใช่กระจกนะครับ เป็นผนังทึบ

ห้องน้ำ

อ่างล้างหน้า

โถสุขภัณฑ์ จะเห็นว่ามีหน้าต่างระบายอากาศ เปิดสู่ระเบียงเล็กของห้องเราที่เอาไว้วางคอมแอร์เท่านั้น

พื้น ลดระดับ และวัสดุ Shower Box สวยเลย

 

Price 

ราคาห้อง ณ.วันที่ 3 Feb 2012

ห้อง 1 Bedroom 49 ตารางเมตร ชั้น 8  ห้อง 08A1

• ราคา 4,838,000 บาท ลดเหลือ 4,367,000 บาท (ลดไป 471,000 บาท)
• ราคาต่อ ตรม 89,122 บาท
• จอง  30,000 บาท ทำสัญญา 188,350 บาท (5%)
• ดาวน์ 12 งวด รวม 436,700 บาท (10%)
• โอน 3,711,950 บาท
• (จอง+ทำสัญญา 5%, ดาวน์ 10%, โอน 85%)

ห้อง 2 Bedroom 71 ตารางเมตร ชั้น 7 ห้อง 07B1

• ราคา 6,984,500 บาท ลดเหลือ 6,304,500 บาท (ลดไป 680,000 บาท)
• ราคาต่อ ตรม 88,795 บาท
• จอง  50,000 บาท ทำสัญญา 265,225 บาท (5%)
• ดาวน์ 12 งวด รวม 630,450 บาท (10%)
• โอน 5,358,825 บาท
• (จอง+ทำสัญญา 5%, ดาวน์ 10%, โอน 85%)

ค่าส่วนกลาง 35 บาท ต่อ ตรม ต่อเดือน ชำระล่วงหน้า 1 ปี

เจาะลึกรวบยอด

The Breeze นราธิวาส เป็นโครงการที่เหมาะกับคนใช้รถส่วนตัวนะครับ ด้วยทำเลที่ตั้งที่ไม่ได้อยู่ไกล้รถไฟฟ้าในระยะเดินสะดวก ทางเลือก BRT อาจจะเหมาะมากกับคนทำงานสาทรหรือสีลม แต่ข้อจำกัดของเครือข่าย และความที่ยังไม่สะดวก ยังไม่เชื่อมโยงกันดีกับเครือข่ายรถไฟฟ้า ก็อาจจะทำให้การเดินทางเข้าเมืองไปที่อื่นๆ ยังสะดวกน้อยกว่าคอนโดติดรถไฟฟ้ามาก เพราะด้วยราคาเกือบๆแสนบาทต่อตารางเมตรนี้ คอนโดติดรถไฟฟ้า ก็มีให้หยิบมากมายแล้ว

ข้อดีที่พอจะเอามาสู้กับคอนโดติดรถไฟฟ้าคือ วิว และความสงบของทำเลย่านนี้ ดังนั้นในการเลือกห้อง ต้อง “ละเอียด”ให้มากนะครับ ห้องของโครงการนี้ ที่เห็น วิว แม่น้ำ กับห้องที่โดน Block  วิว คุณค่าของห้องนั้นต่างกันมากมาย

Facility ของ The Breeze ที่มีเพียง 294 ห้อง ถือว่าจัดมาให้ค่อนข้างดี ส่วนวัสดุของที่ให้ ก็อยู่ในระดับมาตรฐาน การออกแบบห้อง 2 Bedroom ดีมาก มาก มาก แต่ห้อง 1 Bedroom มีห้องที่ลงตัวแค่สองห้อง 45 ตรม หน้ากว้าง กับ 60 ตรม ดังนั้นเลือกให้ดีให้เหมาะกับตัวเองนะครับ

 

Judgement

คะแนนให้ตามมาตรฐานใหม่ Q1/2012  เป็นการให้คะแนนแบบ Weight  Average โดยให้ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคาตลาดปัจจุบัน

• ทำเล 7.75/10 – ราคาระดับ Upper Class  ทำเลนี้ถือว่า ยังไม่เด่น
• เดินทางด้วยรถ 8.25/10 – ติดถนนใหญ่ ไปมาสะดวก ทางด่วนสบาย
• ไม่ใช้รถ  7.5/10 – มี BRT, พี่วิน แทกซี่ไม่ยาก แต่ยังสู้คอนโดติดรถไฟฟ้าไม่ได้
• วัสดุ 8/10 – คุณภาพวัสดุมาตรฐาน
• แบบ 8/10 – ภายนอกโอเคสวยดี  แต่ตัวห้องยังออกแบบได้ไม่ค่อยดี
• สาธารณูปโภค 8.5/10 – หรู และให้ของดี

• UPPER CLASS
• 7.85 / 10.00

BOTTOM LINE

The Breeze นราธิวาส เหมาะสำหรับคนที่ชอบทำเลนี้ หรือสะดวกที่ทำเลนี้ ที่ใช้รถยนต์เป็นหลัก ทำงานหนัก และอยากกลับบ้านพักผ่อนจริงๆ เลือกความสงบบรรยากาศวิวแม่น้ำที่อยู่พ้นระยะวุ่นวายของที่ทำงานย่านใจกลางเมือง แต่ยังไม่ทิ้งความสะดวกในการเดินทาง

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ