Royce Private Residence สุขุมวิท 31 คอนโดตึกคู่ระดับ Luxury สไตล์อังกฤษ by Major Development [รีวิวฉบับที่ 285]

รีวิวฉบับที่ 285  ก่อนจะสิ้นปี 2012 นี้ มีคอนโดหรูระดับ  Luxury Class อีกแห่งหนึ่งที่อยากจะพามาดูกันนั่นก็คือ Royce Residence สุขุมวิท 31 ซึ่งเป็นตึกที่สร้างเสร็จไปแล้วของ Major Developement ครับ คอนโดนี้เป็น HighRise ตึกคู่อยู่ในซอยสวัสดี หรือซอยสุขุมวิท 31 ตรงข้ามกับโรงเรียนสวัสดีวิทยาครับ ซึ่งจุดเด่นของที่นี่คือส่วนกลางที่จัดมาให้ค่อนข้างครบครัน สวนหย่อมตกแต่งสไตล์อังกฤษ และยังมี Private Lift ให้กับทุกยูนิตอีกด้วยครับ

Fact @ 26 December 2012

• Royce Private Residence
• Major Development Plc.
• LUXURY – SUPER LUXURY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด High Rise 2 อาคาร  ตึก A สูง 39 ชั้น ตึก B สูง 25 ชั้น ทั้งหมด 161 ยูนิต
• ที่จอดรถประมาณ  300 คัน (186%)
• ที่ดินประมาณ 3-3-6 ไร่
• 2 Bedrooms/3 Bedrooms/4 Bedrooms/Penthouse
• พื้นที่ใช้สอย 112-462 ตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้นประมาณ 16 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นประมาณ 140,000 บาท
• เพิ่มเติมข้อมูลทำเลรอบๆ BTS พร้อมพงษ์ ได้ที่: มองหาทำเลน่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า: BTS พร้อมพงษ์

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ที่ตั้งของโครงการ Royce Private Residence นั้น ตั้งอยู่ในซอยสวัสดี หรือซอยสุขุมวิท 31 ดังรูปครับ เป็นโครงการที่ไม่เน้นการใช้รถไฟฟ้าซักเท่าไหร่ เพราะระยะห่างจากโครงการถึงสถานีรถไฟฟ้านั้น กว่า 1 กม. เลยทีเดียว BTS พร้อมพงษ์ประมาณ 1.4 กม. และ BTS อโศก ประมาณ 1.6 กม. ครับ เดินไม่ไหวแน่ๆ คนที่อยู่ที่นี่ถ้าไม่ขับรถ ก็ต้องพึ่ง Shuttle Service ที่โครงการมีให้ ไม่งั้นก็ต้องพี่วินมอเตอร์ไซค์หรือแท็กซี่ล่ะครับ อ้อ แต่ถ้าจะเดินทางด้วยรถไฟฟ้าจริงๆ ข้อดีของมันก็คือจะเลือกไปใช้ MRT ก็ได้นะ เพราะสถานีสุขุมวิทก็อยู่ในละแวกเดียวกัน

การเข้า-ออกโครงการ สามารถทำได้หลายทางครับ เนื่องจากบริเวณซอยสุขุมวิทในช่วงนี้ จะเป็นเครือข่ายซอยเล็กซอยน้อยที่เชื่อมถึงกันหมด ทางเข้าหลักก็คือ จากปากซอยสุขุมวิท 31 เข้ามาถึงตัวโครงการ (เส้นสีแดง) ระยะทางประมาณ 900 เมตรครับ ซึ่งถ้าไม่ได้ใช้ซอย 31 เป็นหลักก็สามารถเข้าจากทางซอย 23 (เส้นประสีฟ้า) หรือซอย 39 (เส้นประสีส้ม) ได้เช่นกัน แต่ต้องระวังนิดนึงคือ ซอย 39 จะมีช่วงที่เป็นซอยวันเวย์ครับ จากโครงการจะกลับออกไปทางซอย 39 ก็ทำได้ แต่ต้องขับรถเข้าซอย 31 ไปวนรอบใหญ่เลย วิ่งย้อนเส้นทางที่แสดงให้ดูในแผนที่ไม่ได้นะครับ

ซอยสุขุมวิทเลขคี่อย่างที่หลายคนรู้นะครับ ว่าในซอยแถวนี้จะทะลุถึงกันหมดเลย อย่างที่แสดงให้ดูในแผนที่ข้างบนนี้ เพื่อจะบอกว่า จากโครงการนี้ก็สามารถวิ่งลัดเลาะไปออก ถนนทองหล่อ หรือ สุขุมวิท 55 ได้เลยนะครับ ระหว่างทางก็จะผ่าน โรงพยาบาลสมิติเวชสุขุมวิท ที่ซอย 49 ด้วย ซึ่งการที่รู้ทางลัดพวกนี้เอาไว้เยอะๆ ก็ทำให้ลดเวลาในการเดินทางได้ในหลายจังหวะครับ

และตรงนี้ยังมีทางลัดไปออกถนนเพชรบุรีได้ด้วยครับ คือขับรถต่อเข้าไปทางท้ายซอยสุขุมวิท 31 ก็จะไปออกที่ซอยเพชรบุรี 38/1 ครับ

ขับรถไปโครงการ Royce Residence กันดีกว่า จุดสตาร์ทของเราวันนี้เริ่มต้นที่ปากซอยสุขุมวิท 31 เลยก็แล้วกัน

เลี้ยวเข้าซอยมาแล้ว

ตรงผ่านร้านอาหารญี่ปุ่นแนว Fusion ชื่อดัง “Isao”

ไปเรื่อยๆจะเจอสี่แยกแบบนี้ครับ เราเลี้ยวซ้ายโลด อ้อ ตรงนี้เลี้ยวขวาไม่ได้นะครับ เพราะเป็นวันเวย์มาจากซอย 39

ขับต่อเข้าไปตามทางบังคับ

หัวมุมตรงนี้บังคับเลี้ยวขวา

ขับต่อไปอีกตามทาง สภาพในซอยค่อนข้างคึกคัก รถวิ่งไปมาตลอด มีร้านค้า มีวินมอเตอร์ไซค์เป็นระยะ ต้นไม้เพียบ

พอถึงสามแยกตรงนี้จะเลือกได้ว่าเลี้ยวซ้ายไปอโศก หรือตรงไปถนนเพชรบุรี

เราเลี้ยวซ้ายไปครับ

เลี้ยวมาแล้วจ้า

ตรงนี้เป็นที่ตั้งของ โรงเรียนสวัสดีวิทยา ที่อยู่ตรงข้ามโครงการเยื้องๆไปนิดหน่อย

ในซอยนี้ ถึงแม้จะอยู่ลึก แต่ก็ยังมีร้านค้าต่างๆมาเปิดอยู่เต็มไปหมด ส่วนหนึ่งอาจจะเป็นเพราะมีโรงเรียนอยู่ตรงนี้ด้วย

ตรงเข้ามาอีกนิดเราก็จะเห็นโครงการอยู่ทางขวามือด้านหน้า

ป้ายใหญ่เบ้อเริ่ม

สามารถเข้าโครงการได้ 2 ทางครับ ในรูปนี่คือทางเข้าหลักของโครงการสำหรับรถยนต์วิ่งเข้า ส่วนอีกทางหนึ่งอยู่ถัดไปอีกหน่อย เป็นทางเข้าสำนักงานขายและ Club House แต่คนก็เดินเข้า-ออกได้ด้วย

เซเว่นอีเลฟเว่นอยู่หน้าโครงการฝั่งตรงข้ามนี่เอง

ข้างๆเซเว่นมีอาคารที่เป็นลักษณะคล้ายๆ Community Mall เล็กๆ มีร้านอาหารและร้านค้าอยู่จำนวนหนึ่งชื่อ Silom Village (ทำไมชื่อสีลมแล้วมาอยู่สุขุมวิทล่ะ – -“)

เรายังไม่เข้าโครงการนะครับ ขับต่อไปดูอีกหน่อยว่าซอยนี้มันไปออกแถวไหน สามแยกตรงนี้เลี้ยวขวาไปจะเป็นทางตันครับ เลี้ยวซ้ายก็จะกลับออกไปทางซอย 23

เลี้ยวซ้ายไปเลยครับ

พอเลี้ยวมาแล้วตรงนี้ร้านอาหาร Eligible อยู่ตรงหัวมุม แต่งร้านสีดำ

ขับต่อไปดูบรรยากาศซอย

หัวมุมตรงนี้จะเป็นทางบังคับให้เลี้ยวขวาต่อไปครับ และตรงนี้มีผับชื่อดังอีกแห่งนั่นคือ “NARZ” ครับ ส่วนข้างๆก็เป็น “Pegasus” ไม่แน่ใจว่าเอาไว้ทำอะไรนะครับ 😛

สี่แยกตรงนี้เลี้ยวซ้ายเป็นทางตันครับ เราตรงต่อไปดีกว่า

ออกมาตรงนี้จะเป็นซอยสุขุมวิท 23 ครับ เลี้ยวซ้ายไปทางถนนใหญ่กันเถอะ

ก่อนจะออกถนนใหญ่จะเห็นที่ทำการไปรษณีย์อาคารสีแดงด้านซ้ายดังภาพ

ถึงถนนใหญ่แล้ว

ออกมาที่ซอยสุขุมวิท 23 ครับ เจาะลึกทำเลไว้เท่านี้ก่อนนะครับ

เจาะลึกตัวโครงการ

ต่อไปเราไปดูเนื้อโครงการกันครับว่าจะทำออกมาเป็นอย่างไร ที่นี่เค้าจัด Facilities มาค่อนข้างครบครันเลยทีเดียว

โครงการ Royce Residence เป็นคอนโด High Rise ตึกคู่ครับ จากในรูปนี้ด้านซ้ายคือตึก A สูง 39 ชั้น ด้านขวาคือตึก B สูง 25 ชั้นครับ

จาก Master Plan นะครับ Facilities ทุกอย่างจะอยู่ที่ Club House ด้านหน้าของโครงการที่อยู่ติดกับถนนด้านทิศใต้ (ขวาของรูป) ซึ่งไม่ได้เป็นส่วนหนึ่งของอาคารทั้งสองนะครับ ส่วนสระว่ายน้ำ สวนหย่อม และสนามบาสทางด้านหลังจะวางอยู่บนชั้น Ground เลย ซึ่งข้อดีของมันก็คือ ไม่ว่าคุณจะอยู่ตึก A หรือตึก B ก็สามารถลงมาใช้สิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ได้ทั้งหมด ส่วนที่จอดรถนั้นอยู่ใต้ดินมีทั้งสองตึกแยกกันครับ อัตราส่วนกว่า 180% หรือประมาณ 300 คัน ซึ่งจัดว่าเหลือเฟือเหมาะสมกับโครงการที่ต้องใช้รถแน่ๆครับ

มาดูผังของตึกกันคร่าวๆก่อน ตัวตึกวางตัวในแนว  ตะวันออก-ตะวันตก ทั้ง 2 อาคารเลยนะครับ อย่างตึก A นี้ยูนิตแบบ 2-Bed 112 ตร.ม. (A1/A2) ก็จะหันหน้าไปทางทิศตะวันออก ส่วน 3-Bed 143 ตร.ม. (B1/B2) ก็จะหันหน้าออกทิศตะวันตกครับ สังเกตอย่างหนึ่งคือ ทั้ง 4 ยูนิตจะได้ Private Lift ไปยูนิตละ 1 ตัวครับ ส่วน Service Lift และบันไดหนีไฟ ก็จะอยู่ตรง Corridor ตรงกลางตึกแยกต่างหากออกไปครับ

ส่วนยูนิตแบบ 4-Bed 252 (C1/C2) ตร.ม. ของตึกนี้ก็จะเป็นแบบแยกฝั่ง เหนือ-ใต้ (ซ้าย-ขวา) ไปนะครับ มีฝั่งละ 6 ยูนิต แต่ละยูนิตก็จะได้ Private Lift ไปยูนิตละ 2 ตัวเลย ส่วนชั้นบนสุดก็จะเป็น Penthouse 462 ตร.ม. ทั้ง Floor มี 2 ยูนิตครับ

ต่อมาเป็นผังของตึก B ตึกนี้จะมีแค่ยูนิตแบบ 3-Bed  176/178 ตร.ม. กับ 4-Bed 356 ตร.ม.  นะครับ ที่แสดงให้ดูนี้คือยูนิตแบบ 4-Bed ซึ่งก็จะเรียกว่าเป็น Penthouse ทั้ง Floor เลยก็ว่าได้ ได้ Private Lift ไป 2 ตัวเต็มๆ ตัวห้องและระเบียงหันหน้าออกทิศตะวันตกเพื่อรับวิวครับ ด้านหลังสามารถเปิดออกไปที่ Corridor ได้ 2 ทางจากซ้ายและขวาซึ่งก็จะออกไปที่ Service Lift และบันไดหนีไฟครับ รวมถึงส่วนที่เป็น Maintenance/Service Area ด้วย

ส่วนยูนิตแบบ 3-Bed ก็จะเหมือนเอายูนิตข้างบนนี้มาแบ่งครึ่งซ้าย-ขวา (เหนือ-ใต้) ครับ ได้ Private Lift ไปยูนิตละ 1 ตัว

ไปดูของจริงกันบ้าง เริ่มตั้งแต่ทางเข้าหลักของโครงการครับ อันนี้สำหรับรถยนต์เข้า-ออก

เข้ามาแล้วมีทางลงลานจอดรถชั้นใต้ดินอยู่ทางซ้าย หรือตรงเข้าไปจุด Drop-Off

จุด Drop-Off  อยู่ตรงกลางระหว่างสองตึก สามารถเดินเข้าตึกใดก็ได้

ทางเข้าตึก A

ทางเข้าตึก B

ส่วนด้านนี้เป็นทางเข้าสำหรับคนเดินเข้า-ออกครับ และยังเป็นที่จอดรถสำหรับ Visitor ด้วย

ป้อมยามหน้าโครงการ

ทางเข้า Club House ที่ปัจจุบันเป็นสำนักงานขายด้วย

Lobby ด้านหน้า

อีกด้านหนึ่งของ Lobby ที่มีบันไดวนขึ้นไปสู่ห้องฟิตเนส

ชั้นล่างสุดเป็น Bar  เครื่องดื่ม

เดินเข้ามาดู Club House ชั้น 1 กันก่อน ในนี้ประกอบไปด้วย ห้องพักผ่อน และห้องอเนกประสงค์ต่างๆ โซนแรกนี้โครงการบอกไว้ว่าเป็น Library ซึ่งไม่ได้เน้นเป็นห้องสมุดหนังสือเต็ม แต่ก็ดูเหมือนจะออกแนว Lounge รับแขก นั่งอ่านนิตยสารสบายๆเสียมากกว่า และอย่างแรกที่เห็นเมื่อเดินเข้ามาคือ Grand Piano ตัวใหญ่ที่เอาผ้าคลุมไว้อยู่ ตัวนี้เล่นได้ตามสบายเลยครับ เพียงแค่บอกทางนิติฯไว้ก่อน 

มุมโซฟาพักผ่อนของ Library มีชั้นวางหนังสือนิดหน่อย

ถัดเข้ามาด้านขวา จะเป็นโซน Snooker ครับ ด้านนี้จะมีบานกระจกบานใหญ่กั้นห้องไว้ด้วย เพื่อความเป็นสัดส่วน และไม่ให้เสียงรบกวนกัน

อุปกรณ์พร้อม มีไม้ให้หลายอันทีเดียว เล่นได้หลายคนสบายๆ

ถัดจากโต๊ะสนุกเกอร์คือ Cigar Lounge สำหรับสูบบุหรี่ได้

ด้านในเป็นห้องประชุม มีอินเตอร์เน็ตให้ใช้ได้

มีห้องประชุมห้องใหญ่กับห้องเล็กครับ

ขึ้นไปดูชั้น 2 ของ Clubhouse กันต่อ

ชั้น 2 จะเป็นห้องออกกำลังกายเป็นหลักครับ

อันนี้เค้าไม่ได้เปิดไฟไว้ ก็อาจจะดูมืดนิดนึงนะครับ

ฟิตเนสมีห้องโยคะด้วย

ห้อง Kid’s Club สำหรับเด็กครับ

มีห้อง Spa Center สำหรับการผ่อนคลาย

อยากได้คอร์สไหน มีเมนูให้เลือกด้วยนะ

สุดท้ายของ Club House ขึ้นมาที่ดาดฟ้าครับ จะเป็น Sky Terrace เอาไว้สำหรับจัดกิจกรรมต่าง หรือจะจัดปาร์ตี้ก็ได้ ขนาดกว้างเลยทีเดียว

ออกจาก Club House ไปดูพื้นที่ส่วนกลางอื่นๆกันบ้าง

เดินออกมาก็จะเจอน้ำพุสไตล์สวนอังกฤษก่อนเลย

ตรงด้านหน้านี้เค้าจัดไว้เป็นสวนหย่อมสไตล์อังกฤษ มีที่นั่งด้านข้างสำหรับพักผ่อน เป็นที่นั่งกึ่ง Outdoor ชมสวนสบายๆ สำหรับคนชอบพื้นที่โล่งๆนอกบ้าน

ในสวนมีน้ำพุแบบนี้อยู่ด้วย โดยรอบรั้วโครงการปลูกต้นไม้ใหญ่มาบังตึกแถวข้างๆเอาไว้

สระว่ายน้ำ พร้อมที่นอนเล่นอาบแดด

ลายกระเบื้องก้นสระ

ให้ดูอีกมุมของสระว่ายน้ำ

ปลายสุดเป็นน้ำตก

มองจากสระน้ำขึ้นไปเห็นตึกคู่มุมแบบนี้ครับ

และนี่คือทางเข้าตึก B จากฝั่งสระน้ำ ส่วนตึก A ก็มีเหมือนกัน

เดินเขาตึก B มาก่อน ด้านหน้าเป็น Lobby รับแขกและ Reception

อีกด้านหนึ่งเป็นตู้ Mailboxes

ทางเดินไปยังโถงลิฟท์

โถงลิฟท์ตึก B ซึ่งมีลิฟท์ทั้งหมด 3 ตัวครับ 2 ตัวสำหรับลูกบ้าน แต่อีกตัวจะเป็น Service Lift อยู่อีกด้านหนึ่ง ที่นี่เป็นแบบมี Private Lift Lobby ทุกยูนิต พื้นที่ตั้งแต่ก้าวออกจากลิฟท์เป็นของยูนิตนั้นๆเลย อัตราส่วนลิฟท์ 1:17.5 ซึ่งจัดว่าดีมากครับ

เดินไปดู Lobby ตึก A กันบ้าง

เข้ามาที่ Lobby เป็นแบบนี้ ซึ่งจะสูงใหญ่และกว้างกว่าตึก B มากทีเดียว

เมื่อเดินเข้ามาจะเห็น Reception Corner ทางด้านขวา

ถ่ายให้ดูอีกมุมของ Lobby

โถง Lift ด้านหน้า สำหรับตึก A นี้มี Private Lift อยู่ 4 ตัวด้วยกัน ไม่รวม Service Lift อีกหนึ่งแยกไว้เป็นทั้งหมด 5 ตัว ห้อง 2-3 Bedrooms จะได้ Private Lift 1 ตัวต่อยูนิตเท่านั้น ในขณะที่ถ้าเป็นห้องใหญ่ 4 Bedrooms จึงจะมี Private Lift 2 ตัวต่อยูนิต อัตราส่วนลิฟท์อยู่ที่ 1:31.5 ซึ่งก็ถือว่าดีเกินมาตรฐานครับ

ทางเดินด้านซ้ายเข้าไปยัง Mailbox และโถงลิฟท์ด้านหลัง

ตู้ Mailboxes

สุดท้ายคือโถงลิฟท์ที่อยู่ทางด้านหลังอีก 2 ตัว

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• สระว่ายน้ำที่ชั้นล่างสุด
• Library และ Lounge พักผ่อน
• ห้อง Snooker
• ห้องสูบบุหรี่ Cigar Lounge
• ห้องประชุม 2 ห้อง พร้อมอินเตอร์เน็ต
• บาร์เครื่องดื่ม
• ห้องออกกำลังกาย, ห้องโยคะ และ ห้องแอโรบิค
• Kid’s Club
• ห้อง Spa & Massage
• Sky Terrace ดาดฟ้าเอนกประสงค์
• สวนหย่อมรอบโครงการสไตล์อังกฤษ
• ลิฟท์โดยสารแบบ Private Lift

• ตึก A มีลิฟท์ 4+1 ตัว อัตราส่วน 1:31.5
• ตึก B มีลิฟท์ 2+1 ตัว อัตราส่วน 1:17.5

Product Walkthrough

ยูนิตแรกที่เราจะไปดูก่อนคือแบบ 4-Bedroom Type E1 บนตึก B ครับ

อธิบายผังคร่าวก่อนๆนะครับ ยูนิตนี้มี 4 ห้องนอน 5 ห้องน้ำนะครับ ห้องนอนทุกห้องมีห้องน้ำในตัวครับ ทั้งนี้ไม่รวมห้องนอนและห้องน้ำ Maid ที่แยกต่างหาก ตรงกลางห้อง (ทิศตะวันตก) หลังจากเดินเข้าห้องผ่านโถงลิฟท์มาแล้วก็จะเป็น Living Area ที่อยู่ติดกับระเบียงขนาดใหญ่หันหน้าไปทางทิศตะวันตก ฝั่งซ้าย (ทิศเหนือ) จะเป็นโซนรับประทานอาหาร, ห้องน้ำแขก (Powder Room), ครัวและ Pantry, ส่วนซักล้าง และ/หรือ ครัวไทย, ส่วน Maid และห้องนอนสำหรับแขก ส่วนฝั่งขวา (ทิศใต้) จะเป็นห้องนอนอีก 3 ห้องที่เหลือ ซึ่งรวม Master Bedroom ด้วย  และเนื่องจากยูนิตนี้เป็น Penthouse ทั้ง Floor จึงมีทางออกไป Corridor บันไดหนีไฟทางด้านหลัง (ทิศตะวันออก) ถึงสองทาง ทั้งซ้ายและขวาด้วยครับ

ขึ้นลิฟท์มาถึงหน้าห้องกันแล้วนะครับ

เดินออกจากลิฟท์มาเราก็จะเจอกับ “Private Lobby” ที่ต่อกับประตูเข้าห้อง พื้นที่ตรงนี้เป็นของเราทั้งหมดนะครับ จะวางของ ตกแต่งอะไรยังไงก็ได้ อย่างห้องตัวอย่างนี้เค้าก็จะเอาตู้เก็บรองเท้ามาวางให้ดู แต่ตู้เล็กแค่นี้คงไม่พอหรอกมั้ง อิอิ

อีกด้านหนึ่งวางเก้าอี้ไว้สำหรับนั่งรอ

มือจับประตูแบบคลาสสิก ไม่ต้องแปลกใจว่าทำไมไม่มี Digital Doorlock นะครับ เพราะ Lift เป็นระบบล็อคชั้นอยู่แล้ว ถ้าไม่ใช้คีย์การ์ดของห้องเรา คนอื่นก็กดลิฟท์มาที่ห้องเราไม่ได้อยู่แล้ว

ประตูเข้าห้องเป็นแบบ 2 บาน บานเล็กสามารถเปิดออกให้กว้างๆได้

มือจับ และกลอนประตูทางด้านในห้อง Stainless Steel นะครับ

สวิตช์ไฟใช้วัสดุคุณภาพดีพอสมควรเลยครับ

สิ่งแรกที่จะเห็นคือห้องรับแขกขนาดใหญ่ จัดโซฟาชุดใหญ่วางหลวมๆแบบนี้แล้วยังมีพื้นที่เหลืออีกนะ

พอเปิดผ้าม่านที่อยู่ด้านหลังออก ก็จะมองเห็นกระจกบานใหญ่รับแสงได้เต็มๆ

วัสดุพื้นเป็นแผ่นหินอ่อนอัด Conglomerate Mable ขนาด 60×60 ซม. ครับ หินอ่อนอัดนี้คือหินอ่อนที่ไปผ่านการแปรรูปบดอัดและผสมพวก polyester resin ลงไปเล็กน้อย (ประมาณ 5%) เพื่อเพิ่มความคงทน และความสม่ำเสมอของสีหินครับ นอกจากนี้หินอ่อนอัดยังมีรูพรุนน้อยกว่าหินอ่อนธรรมชาติ ทำให้ไม่เปื้อนรอยด่างง่ายด้วยครับ คงความสวยแบบหินอ่อน แต่ทนทานและดูแลรักษาง่ายกว่ามาก

ผนังฝั่งนี้มีส่วนที่เว้าเข้าไปตามโครงสร้างของอาคารครับ เค้าเลยเอารูปแผ่นใหญ่เบ้อเริ่มมาวางปิดไว้ ของจริงก็คงจะต้อง Build เป็นตู้เก็บของ หรือวางทีวีอะไรก็ว่าไปครับ

เนื่องจากเป็นห้องหน้ากว้างยาวตลอดความยาวตึก ทำให้ Space ของห้องรับแขกตรงนี้จะยาวต่อไปจนถึงโต๊ะกินข้าวบริเวณครัวเลยครับ และทุกจุดก็จะรับวิวจากหน้าต่างทั้งหมด

แอร์แบบ Conceal Type

ออกไปดูที่ระเบียงกันบ้าง อ้อ ความสูง Floor-to-Cieling 3 เมตรนะครับ

บานกระจกขนาดใหญ่และหนักมาก เป็น Tempered Glass ป้องกันแสง เสียงต่างๆได้เป็นอย่างดี วางอยู่บนรางที่แข็งแรงทีเดียว ธรณีตรงนี้ยกสูงขึ้นมานิดหน่อยป้องกันน้ำจากระเบียงไหลเข้าห้อง แต่เวลาเดินออกไปก็ต้องระวังสะดุดด้วยนะ

ระเบียงยาว มองออกไปด้านนอกเป็น City View ทางทิศตะวันตก นี่จากชั้น 20 นะครับ เห็นเป็นแบบนี้

ถ่ายให้ดูรางบานเลื่อนชัดๆ ถ้าดูดีๆจะเห็นว่ามีการ Seal กันฝุ่นด้วย

ระเบียงอีกด้าน

รางผ้าม่านซ่อนไว้ใต้บัวที่ Built-in มาให้

ถัดมาเป็นส่วนรับประทานอาหาร และครัว

ให้เห็นอีกด้านของโต๊ะรับประทานอาหาร และมุมพักผ่อนทางด้านซ้าย

เข้าไปดูห้องน้ำแขก (Powder Room) กันก่อน ประตูห้องน้ำหน้าตาแบบนี้ มีบัวมาให้เสร็จสรรพ

ห้องน้ำรับแขก ให้ดูคร่าวๆก่อน เดี๋ยวเราค่อยไปเจาะลึกวัสดุในห้องน้ำกันทีหลัง

ออกมาจากห้องน้ำจะเป็นมุมพักผ่อนเล็กๆตรงนี้ ที่อยู่ระหว่างเสาสองต้นของอาคาร มีหน้าต่างบานใหญ่ตรงนี้เช่นกัน

มุมรับประทานอาหาร จัดไว้ 8 ที่นั่ง แต่ดูจากพื้นที่แล้ว จะทำเป็นโต๊ะกลมแบบโต๊ะจีนใส่เก้าอี้ 10 ตัวก็ยังได้

มุมมองจากส่วนรับประทานอาหารไปยังห้องรับแขก

 ข้างๆโต๊ะรับประทานอาหารตรงนี้ก็จะมีระเบียงอีกจุดให้เปิดออกไปรับลมได้ (ซึ่งถ้าเป็นห้องแบบ 3-Bed ก็จะเป็นระเบียงมาตรฐานไป)

มองออกไปนอกระเบียงเห็นวิวแบบ City View นะครับ ตรงกลางภาพที่เป็นอาคารสีๆนั่นคือ สาธิต มศว. ประสานมิตร นั่นเอง

มองลงไปที่ชั้นล่างสุดก็จะเห็นสระว่ายน้ำและสวนหย่อมของโครงการด้วยนะ

หันมาอีกด้านก็จะเห็นวิวแบบนี้

ไปดูครัวซึ่งต่อมาจากโต๊ะกินข้าวกันบ้าง ประตูด้านซ้ายที่เห็นนั่นคือประตูเข้าห้องนอนที่ 4 หรือห้องนอนแขก (ที่จะนอนเองก็ได้)

Pantry ด้านหน้ารูปตัว L ต่อเนื่องมาจากครัว

หน้าบานของตู้ครัวที่นี่ ทำเป็นแบบ Classic ครับ สีขาวแบบนี้ มีที่เก็บของเพียบ

เตาแบบ 4 หลุมของ Franke

Hood  ดูดควันของ Franke เช่นเดียวกัน

อ่างล้างจานแบบ 2 หลุม พร้อมจุดวางภาชนะด้านซ้าย น่าเสียดายที่ยังดูธรรมดาไปนิดนึง

หัวก็อกน้ำ

เตาอบและ Microwave แบบ Built-in ของ Franke มีมาให้เลย

ถังขยะแบบ Built-inใต้ Sink

เปิดให้ดูช่องเก็บของต่างๆ

ตู้เย็นของ Siemens ที่ให้มาด้วย

เปิดออกให้ดูด้านในแบบนี้

ชั้นวางของข้างตู้เย็น

ประตูด้านหลังเปิดออกไปสู่ Yard ซักล้าง ที่ผนังด้านซ้ายจะมีการเจาะช่อง Shaft ไว้ตรงนี้ด้วย ซึ่งก็จะง่ายกว่าเวลาต้องมีการแก้ไขงานท่อ งานระบบ Maintenance ต่างๆ  แต่บางคนอาจจะตะขิดตะขวงใจได้ที่มีช่องนี้อยู่ในบ้าน

เปิดออกไปสู่ Yard ด้านหลัง

Yard นี้จะได้มาอย่างที่เห็นครับ มีการวางท่อ วางงานระบบไว้แล้ว สามารถ Built-in เป็นส่วนซักล้าง และ/หรือ ครัวไทยได้เลยตามใจเรา ประตูด้านขวาคือประตูที่ต่อมาจากห้องครัว ส่วนด้านซ้ายที่เห็นคือเปิดออกไปสู่ Corridor ทางหนีไฟและ Service Lift ด้านนอกครับ

หันกลับมาดูอีกฝั่ง ประตูด้านซ้ายทางนี้จะเป็นห้องนอนและห้องน้ำของ Maid ครับ จะสังเกตได้ว่า Maid สามารถเข้า-ออกพื้นที่ส่วนด้านหลังนี้ได้โดยไม่ต้องผ่านประตูหน้า คือมาจากทาง Corridor ด้านหลังใช้ Service Lift ขึ้นมาและเข้ามาที่ส่วน Yard นี้เลย ซึ่งถ้าเราล็อคประตูที่ครัว ก็จะสามารถกั้นส่วนนี้ออกจากพื้นที่ในบ้านได้ สำหรับบ้านไหนที่ซีเรียสเรื่องนี้ครับ

และส่วนระเบียงด้านหลังสุด จะเป็นจุดที่เอาไว้วาง Compressor Air ครับ ก็จะไม่มาเกะกะอยู่ที่ระเบียงใหญ่ด้านนอก และเป่าออกไปทางด้านหลังเลย ไม่ร้อนด้วย

กลับเข้ามาในห้อง มาดูห้องนอนแขกกันก่อน สาเหตุที่เรียกว่าห้องนอนแขกก็เพราะว่าห้องนี้จะแยกตัวออกมาจาก 3 ห้องนอนที่เหลือที่อยู่อีกฝั่งหนึ่งทั้งหมด

เข้ามาปุ๊บดูพื้นก่อนเลย พื้นเป็น Engineering Wood นะครับ

ห้องนอนสำหรับแขก

ตู้เสื้อผ้าแบบบานสไลด์ Built-in มาให้

เปิดออกมาก็จะเป็นประมาณนี้ครับ ดูธรรมดาไปหน่อยนะ ไม่ค่อยสมกับเป็นระดับ Super Luxury

แอร์แบบ Conceal Type ฝังฝ้า

หน้าต่าง

เข้าไปดูที่ห้องน้ำกัน ธรณีประตูเป็นหินนะครับ ป้องกันเรื่องความชื้นจากห้องน้ำ ไม่ให้พื้นไม้บวม ส่วนพื้นห้องน้ำก็เป็นกระเบื้องขนาด 60×60 ซม.เช่นเดียวกับผนังครับตัวจบวัสดุพื้น ดูธรรมดาไปนิดนึง

Function ของห้องน้ำเป็นแบบมาตรฐาน อ่างล้างมือ, โถสุขภัณฑ์ และ Shower Box ได้ Rain Shower  มีช่องให้แสงธรรมชาติเข้ามาในห้องน้ำได้ด้วย

บัวและวงกบในห้องน้ำ

อ่างล้างหน้า Counter หิน อ่างฝังเรียบร้อย

หัวก็อกของ Kohler และอ่างของ Kasch ครับ

สุขภัณฑ์ของ American Standard

ให้ดูช่องหน้าต่างรับแสง เปิดระบายกลิ่นอับและความชื้นได้ มีฝักบัวเล็กและ Rainshower ครับ

หัวก็อก Shower ของ Toto

ฝักบัวของ Toto เช่นกัน แบบ Classic Style ไว้รับแขก เพราะของห้อง Master Bathroom ให้มาไม่เหมือนกัน

ต่อไปเป็นส่วนของห้องนอนที่เหลือทั้ง 3 ห้องทางด้านทิศใต้ของยูนิต

ระหว่างทางไปห้องนอน ใกล้ประตูทางเข้าเราจะเจอสิ่งนี้…

ตู้เก็บรองเท้าขนาดใหญ่นั่นเอง สาวๆคงจะชอบน่าดู

ไปดูห้องนอนเล็กห้องแรกกันก่อน

ห้องนี้ไม่มีอะไรมาก เค้าแต่งเป็นสไตล์ Vintage โทนสีน่ารักๆสำหรับลูกสาวเอาไว้ ก็จะออกมาอารมณ์ประมาณนี้

ตู้เก็บของด้านขวานี่ไม่มีให้นะครับ จะมีให้ก็แต่ตู้เสื้อผ้า Built-in ที่อยู่ข้างๆนั่น

ห้องน้ำห้องนี้เป็นฟังก์ชั่นแบบ Standard เช่นเดียวกัน อ่างล้างหน้า, โถสุขภัณฑ์ และ Shower Box แต่จะสังเกตว่าไม่มีช่องรับแสงธรรมชาติเหมือนห้องที่แล้วนะครับ วัสดุก็ให้มาเหมือนกัน

มาถึงห้อง Master Bedroom กันบ้าง

การตกแต่งมาแนว Classic สุดๆไปเลย วางเตียงขนาด King Size แล้วยังมีพื้นที่เหลือวางเฟอร์นิเจอร์รอบๆได้โดยไม่เกะกะ

หน้าต่างห้องนอนแบบโค้ง รับแสงธรรมชาติเข้ามาได้เต็มที่ ตลอด 90 องศา มีระเบียงเปิดออกไปข้างนอกได้ด้วย

พื้นที่ตรงนี้วางโต๊ะเครื่องแป้งได้ แต่อาจจะไม่เหมาะเพราะไม่มีกระจก อาจจะเปลี่ยนเป็นโต๊ะทำงานตัวเล็กๆ ขนาดพอจะวาง Laptop ได้ตัวนึง

ตู้เก็บของโน่นนี่นั่น ข้างๆเป็นประตูไปยัง Walk-in Closet และห้องน้ำ

ความจริงแค่คำว่า Walk-in Closet คงจะไม่พอ เพราะพื้นที่ตรงนี้ค่อนข้างใหญ่ มีการเอา Island ไปวางไว้กลางห้องแบบนี้ด้วย (แต่เค้าไม่ได้ให้ Island มาด้วยนะ) ซึ่งก็เพิ่ม Function ให้กับห้องแต่งตัวนี้ได้ดี แต่ถ้าใครไม่ชอบเพราะรู้สึกเกะกะ ก็ไม่ต้องใส่ก็ได้นะ

ตู้เสื้อผ้า มีหน้าบานเป็นกระจกเงา มองเห็นผมในกระจกมั้ยเอ่ย?

ประตูบานคู่ เปิดเข้าห้องน้ำจากห้องแต่งตัว

ห้องน้ำที่นี่ให้มาแบบยิ่งใหญ่เลยทีเดียว ถ้าย้อนกลับไปดูที่ Unit Plan จะเห็นว่าห้องแต่งตัวรวมกับห้องน้ำห้องนี้ ใหญ่พอๆกับ Master Bedroom เลยนะครับเนี่ย

อ่างอาบน้ำทรงกลมๆนั่งเป็นคู่ได้ แช่ได้สบายๆ เจตนาวางในตำแหน่งที่แช่น้ำไปด้วย ดูวิวไปด้วย Chill Chill เลย

หันกลับมาดูอ่างล้างหน้าก่อน ห้องนี้เป็นแบบ Double-Sink “His” and “Her” นะครับ

ด้านขวามีอีกอันหน้าตาเหมือนกัน

หัวก็อก

ด้านขวาของอ่างอาบน้ำเป็น Shower Box

  มีธรณีกั้นส่วนเปียกส่วนแห้ง

Rainshower ห้องนี้จะหน้าตาไม่เหมือนห้องอื่นนิดนึง

หัวก็อกผสมน้ำห้องนี้ก็จะไม่เหมือนห้องอื่นนะครับ แต่เป็นของ Kohler เหมือนกัน

ฝักบัวแบบ Hand Shower ห้องนี้ก็จะไม่ใช่แบบสไตล์ Classic เหมือนห้องอื่น

ส่วนด้านซ้ายของอ่างอาบน้ำ ก็จะเป็นโถสุขภัณฑ์ ตำแหน่งติดตั้งทิชชู่ หยิบยากนิดนึงนะไม่ค่อยสะดวก

ออกจากห้อง Master Bedroom ก็จะมี Corridor ลึกๆแบบนี้เข้าไปยังห้องนอนที่ 3 ห้องสุดท้าย

เดินเข้าห้องไป ข้างในคล้ายๆกันครับ

เพียงแต่ว่าห้องนี้เค้าจะแต่งไว้เป็นห้องทำงาน ให้ดูเป็น Idea ครับ

มีห้องน้ำในตัว ทำเป็นห้องนอนได้สบาย อาบน้ำได้ด้วย

ตู้เสื้อผ้า Built-in มาให้

สุดท้ายก็คือทางออกไปยัง Corridor ด้านนอก

เปิดออกมาด้านหลังเป็นแบบนี้ครับ มองไปไกลๆก็จะเห็นประตูอีกด้านหนึ่งที่เปิดเข้าไปทาง Yard และห้อง Maid ด้านหลังเมื่อสักครู่ เป็นอันจบการ Walk-Through ของห้อง 4-Bed  356 ตร.ม. ของตึก B ครับ

เอาล่ะ ไปดูห้องเล็ก 2-Bed 112 ตร.ม. ที่ตึก A กันบ้างดีกว่า

อธิบายผังห้องของยูนิต 2-Bed แบบคร่าวๆกันก่อนครับ ส่วนสีเหลืองที่มุมขวาล่างนั่นก็คือ Liftที่เราขึ้นมาครับ เปิดเข้ามาเป็น Private Lobby ส่วนการวางผังห้องนี้จะนำเอาส่วน Living, Dining และ Pantry ไว้ตรงกลางติดกับระเบียงขนาดยาว และส่วน Living จะแบ่งห้องนอนออกเป็นสองฝั่งซ้าย-ขวา ฝั่งขวาจะเป็นห้องนอนเล็ก อยู่ใกล้กับประตูที่เปิดออกไป Corridor ด้านหลังได้ มีห้องน้ำในตัว ส่วนฝั่งซ้ายจะเป็น Master Bedroom ที่จะได้ห้องที่เป็นกระจกโค้งยื่นออกไปจากตัวตึกเพื่อรับวิวได้ประมาณ 120 องศา เนื่องจากห้องนี้จะเป็นห้องหน้ากว้าง ทุกห้องจะมีกระจก มองเห็นวิวทางทิศตะวันออกได้ทั้งหมดครับซึ่งเป็นข้อดี

 ขึ้น Lift มาแล้ว เจอ Private Lobby เหมือนกัน

สำหรับยูนิต 2-Bedroom อันนี้จะมี Private Lift เพียง 1 ตัวต่อยูนิตเท่านั้นนะครับ เช่นเดียวกันกับยูนิตแบบ 3-Bed

ประตูเข้าห้องเหมือนกับยูนิตอื่นๆ

เข้ามาในห้องปุ๊บจะถูกแบ่งเป็นซ้าย-ขวาแบบนี้ครับ ซ้ายไปส่วน Living และ Master Bedroom ตามลำดับ ส่วนขวาไปยังห้องนอนเล็ก ห้องตัวอย่างห้องนี้ที่พามาดูยังตกแต่งไม่เสร็จนะครับ วางเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้ดูคร่าวๆเฉยๆ

ห้องนี้จะเน้น Living Area ขนาดใหญ่ จัดเอา Pantry, โต๊ะกินข้าว และชุดโซฟารับแขกมาอยู่ด้วยกันทั้งหมด เพื่อให้ Activity ต่างๆเกิดขึ้นบริเวณกลางห้อง

แม้จะเป็นห้องที่เล็กที่สุดของโครงการ แต่ Pantry ห้องนี้ก็ไม่ได้ลดขนาดลงเท่าไรจากห้อง 4-Bed เมื่อกี๊ เพราะทางโครงการพยายามจะทำให้เป็น Full-Function เหมือนกันจึงทำ Counter ออกมาเป็นลักษณะเหมือนตัว L แบบนี้เหมือนกัน

Hob & Hood และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ มีแค่ตู้้เย็นเท่านั้นที่ขนาดเล็กลงที่เหลือเหมือนเดิม

ประตูหลังครัวเปิดออกไปเป็นลานซักล้างที่มีพื้นที่ไม่ใหญ่นัก พอจะซักผ้า ตากผ้าอะไรได้ประมาณหนึ่ง มี Compressor วางนอกระเบียงเป่าอากาศร้อนออกด้านนอก ไม่สามารถทำครัวไทยได้เหมือนห้องใหญ่เมื่อกี๊

หันมาดูส่วนรับแขกอีกครั้ง ชุดโซฟาชุดใหญ่ และตู้วางทีวีจัดวางประมาณนี้ บางคนอาจจะมองว่าอึดอัดไปถ้าวางเฟอร์ชิ้นใหญ่ๆทั้งหมด แต่ถ้าใครวางโซฟา หรือโต๊ะกินข้าว ชุดเล็กกว่านี้หน่อยก็จะมีพื้นที่เดินไปเดินมาได้ค่อนข้างโอเค พอจะมีระยะห่าง ไม่ทำให้เดินเตะ หรือสะดุดเฟอร์นิเจอร์ตัวเอง อันนี้แล้วแต่คนชอบครับ

ระเบียงยูนิตนี้จัดมาเต็มเหมือนกัน ให้ระเบียงยาวเลย กระจกบานใหญ่เหมือนกัน

วิวฝั่งทิศตะวันออกครับ บางคนอาจจะบอกว่าวิวดีกว่าฝั่งตะวันตกห้อง 4-Bed เมื่อกี๊เพราะดูโปร่งโล่งไม่มีตึกมาบัง แต่อย่าลืมว่านี่ความสูงห่างกัน  5 ชั้นนะครับ ห้อง 4-Bed เมื่อกี๊อยู่ชั้น 20 ตึก B แต่ห้องนี้อยู่ชั้น 25 ตึก A ครับ

ให้ดูโซน Living Area อีกมุม มองไปทางประตูทางเข้าครับ

เข้ามาดูที่ Master Bedroom กันบ้างครับ และนี่คือกระจกโค้งรับวิวมุมกว้างอย่างที่บอก

ให้ดูห้องนอนอีกด้านหนึ่ง ยังแต่งไม่เสร็จนะครับห้องนี้

ห้องน้ำ Master Bathroom มีอ่างอาบน้ำด้วย พร้อม Shower  และ Rainshower ครับ ในห้องน้ำมีหน้าต่างบานใหญ่ที่นอกจากจะได้วิวแล้ว ยังรับแสงธรรมชาติได้ดีมาก แทบไม่ต้องเปิดไฟเลย เวลากลางวัน

ไปดูห้องนอนเล็กครับ อันนี้ใส่เตียงสี่เสาขนาดใหญ่ไว้ ห้องเลยดูแคบไปเลย

อีกด้านหนึ่งของห้องนอนเล็ก ด้านบนจะเห็นแอร์แบบฝังฝ้านะครับ และตู้เสื้อผ้าแบบบาน Slide ที่ Built-in ไว้ให้

ห้องน้ำในห้องนอนเล็ก เป็น function แบบมาตรฐานเหมือนห้องอื่นๆ

อ่างล้างหน้า

สุดท้ายตรงนี้คือประตูที่อยู่ถัดจากทางเข้า ซึ่งเปิดออกไปที่ Corridor และทางหนีไฟด้านหลัง เป็นอันจบการ Walk-Through ห้อง 2-Bed บนตึก A ครับ

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 27/12/2012

• 2 Bedroom อาคาร A ชั้น 4-31 ห้อง A1-A2 เนื้อที่ 112 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นประมาณ 16 ล้านบาท หรือประมาณ 142,000 บาทต่อตารางเมตร
• 3 Bedroom อาคาร A ชั้น 4-31 ห้อง B1-B2 เนื้อที่ 143 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นประมาณ 19 ล้านบาท หรือประมาณ 132,000 บาทต่อตารางเมตร
• 4 Bedroom อาคาร B ชั้น 17-25 ห้อง E1 เนื้อที่ 356 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้นประมาณ 40 ล้านบาท หรือประมาณ 112,000 บาทต่อตารางเมตร
• ราคาแตกต่างกันตามความสูงของชั้น

• Fully-Fitted ให้เฟอร์บางส่วน
• จอง 200,000 บาท
• ทำสัญญา 10%
• ค่ากองทุน 600 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ตัวทำเลของ Royce Private Residence นี้ก็เป็นที่ชัดเจนอยู่แล้วว่าเหมาะกับคนใช้รถ เพราะอยู่ในซอยและไม่ใช่ทำเลในระยะใกล้สถานีรถไฟฟ้า แค่จากสถานี BTS พร้อมพงษ์เดินมาถึงปากซอยสุขุมวิท 31 ก็อยู่ที่ประมาณ 900 เมตรแล้ว ยังไม่ต้องพูดถึงว่าต้องเดินเข้าซอยลึก 500-600 เมตร รวมเป็น 1.4-1.5 กม.กว่าจะถึงตัวโครงการ ดังนั้น ถ้าไม่พึ่ง Shuttle Service ของโครงการ, มอเตอร์ไซค์รับจ้างหรือแท็กซี่ก็คงจะเดินกันไม่ไหวแน่ ดีที่โครงการมีคนคอยให้บริการเรียกรถ และความอุดมสมบูรณ์ย่านนี้ จัดได้ว่า ครบเครื่อง

โครงการทราบดีอยู่แล้วว่า ลูกบ้านใช้รถแน่ และแต่ละห้องมีมากกว่าหนึ่งคัน เป็นอันไม่ต้องสงสัย เพราะห้องใหญ่ๆทั้งนั้น เลยจัดที่จอดรถมาให้ เกือบจะสองเท่าของ unit เลยทีเดียว 180% น่าจะเพียงพอนะครับ มีการกำหนดพื้นที่จอดรถของแต่ละบ้านให้ด้วย จะได้รู้ว่าที่จอดของใครของมัน ไม่มาแย่งกัน

สุขุมวิทเลขคี่ เป็นที่รู้กันว่าเดินทางสะดวกด้วยเครือข่ายทางเชื่อม ทางลัด การเดินทางไปไหนมาไหนบริเวณนี้ การใช้ซอยทางลัดที่เชื่อมเป็นเครือข่ายถึงกันของสุขุมวิทฝั่งเลขคู่ตั้งแต่อโศก จนถึง ทองหล่อ สะดวกและมีทางเลี่ยงรถติดเวลาไปไหนต่อไหน

สิ่งอำนวยความสะดวกบริเวณรอบๆโครงการ ไม่ว่าจะเป็นห้างเอ็มโพเรียม หรือ เอ็มควอเทียร์ที่กำลังสร้างอยู่ ห้าง Terminal 21, โรงพยาบาลสมิติเวชสุขุมวิท, โรงพยาบาลบำรุงราษฎร์, โรงแรมหรูต่างๆบนถนนสุขุมวิท, โรงเรียนสาธิตประสานมิตร, โรงเรียนวัฒนาวิทยาลัย ทั้งยังมี Office Building อื่นๆอีกมากมายบนถนนอโศก ฯลฯ ก็คงจะไม่ต้องบรรยายความอุดมสมบูรณ์ และความเจริญของบริเวณตรงนี้อีก เพราะตรงนี้ก็เป็นจุดที่เรียกว่ามีครบทุกอย่างแล้วสำหรับคนเมืองนะครับ

โครงการ มี Facilities ที่จัดมาให้เยอะมาก มี Club House ที่เป็นโซนพื้นที่ส่วนกลางโดยเฉพาะ, สระน้ำ และสวนหย่อม ที่ไม่ว่าลูกบ้านจะอยู่ตึก A หรือ B ก็ลงมาใช้ได้ ลานจอดรถที่อยู่ชั้นใต้ดิน จำนวนที่จอดรถเหลือเฟือ Private Lift  โครงการไม่แน่น อยู่กันไม่เยอะ ทั้งนี้ถือว่าออกแบบมาเหมาะกับคนที่ชอบสไตล์แบบ Classic และไม่ใช่ Modern นะ เพราะที่นี้เค้าเน้นแต่งสไตล์อังกฤษเป็นหลัก

แบบของห้อง ทำออกมาได้ดี มีีคอนเซปต์ที่ชัดเจน ทั้งเรื่องการการดีไซน์ผังและ Floor Plan รวมถึงการตกแต่ง ที่เน้นเรื่อง Privacy และความเป็นสัดส่วนของแต่ละยูนิต แต่ในขณะเดียวกันแต่ละยูนิตจะเน้น ฟังก์ชั่นการใช้งานแบบ Full-Function ให้ใช้งานได้เหมือนบ้าน เน้นอยู่เป็นครอบครัว มีพื้นที่ Living เยอะๆ ครัวใหญ่ วางโต๊ะรับประทานอาหารขนาดใหญ่ได้ ระเบียงใหญ่ จะซักผ้า ทำอาหาร เก็บของ อะไรทำได้หมด แต่ข้อเสียก็คือ พื้นที่ในห้องนอนอาจจะเล็กไปสำหรับหลายๆคน ซึ่งที่นี่ก็ไม่ได้เหมาะกับคนที่จะซื้อคอนโดมาเพื่อใช้เป็นที่นอนเป็นหลัก และการที่ไม่มียูนิตที่เล็กกว่า 2 ห้องนอน อีกทั้งยูนิตส่วนใหญ่ยังเป็นแบบ 3 ห้องนอนขึ้นไปกว่าครึ่งโครงการ ยังเป็นการแสดงจุดยืนชัดเจนว่าที่นี่เค้าอยากให้อยู่กันทั้งครอบครัว

สำหรับวัสดุที่ใช้จัดว่าให้มาพอใช้ได้ พื้นหินอ่อนอัด, พื้นไม้ Engineering Wood, ครัว Franke รุ่นที่ดูธรรมดาไปนิด แต่ก็ไม่ได้ติดขัดอะไร, ห้องน้ำใช้ของ American Standard, Kohler, Kasch, Toto ผสมๆกันซึ่งบางจุดก็ถูกใจ แต่บางจุดก็ดูยังไม่เนี้ยบเท่าไรนัก งานประตู  ลูกบิด หน้าต่าง วงกบ บัว ระเบียง กระจก ฯลฯ พวกนี้ก็ทำมาได้ดีสมฐานะโครงการระดับนี้ งาน Built-in ตู้ต่างๆ โดยเฉพาะตู้เสื้อผ้า ที่น่าจะทำออกมาได้ดีกว่านี้ เมื่อเทียบกับโครงการระดับเดียวกัน และครัวไทยด้านหลังที่ไม่มี Built-in มาให้ในตัว

ในซอยสุขุมวิท 31 นี้ มองซ้ายมองขวาก็ดูจะมีแต่โครงการ Royce Private Residence นี่แหละที่เป็น High Rise ที่แตะระดับ Luxury – Super Luxury Class ที่หลงเหลืออยู่โครงการเดียวทั้งซอย โครงการอื่นๆที่อยู่ในซอยเดียวกัน ถ้าเป็นระดับเดียวกันอย่าง Le Raffine ก็สร้างเสร็จไปตั้งแต่ปี 49 โน่นแน่ะ คงไม่ต้องเอามาเทียบกันนะครับ ซึ่งก็ค่อนข้างที่จะตอบโจทย์ กลุ่มคนที่อยากจะอยู่คอนโด High Rise ขนาดห้องใหญ่ๆ อยู่กันได้ทั้งครอบครัว แถวสุขุมวิทโซนใกล้ Emporium และอโศก ที่มี Facilities ดีๆให้มาครบๆ มีความ Privacy สูง และที่สำคัญคือไม่ได้ใช้รถไฟฟ้าเท่าไหร่นัก ขับรถเป็นหลัก ถ้าติ๊กถูกทุกข้อแล้ว ที่นี่ก็เป็นตัวเลือกที่ไม่เลวทีเดียวครับ

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร, 27/12/2012 ถ้าราคาที่ดูๆอยู่เกินกว่าราคานี้ อย่าเอาคะแนนนี้มาอ้างอิงนะครับ มันจะเกินขีดจำกััดของความคุ้มค่า ที่วัดกันด้วยตัวเงินแล้ว แต่จะต้องใช้อารมณ์ความรู้สึกส่วนตัวมาพิจารณามากกว่า

• ทำเล 7.5/10 – ทำเลใจกลางเมือง แต่อยู่ในซอยค่อนข้างลึก สงบแต่สะดวกน้อยไปนิด
• เดินทางด้วยรถ 8.75/10 – สะดวก มีทางเลี่ยงทางลัดเยอะ ที่จอดรถเยอะดีมาก
• ไม่ใช้รถ 7/10 – ไม่ค่อยสะดวกแม้จะมี service ที่ดีก็ตาม
• วัสดุ 8/10 – มาตรฐานดีมากในบางส่วน แต่ก็มีด้อยในบางส่วน
• แบบ 8.5/10 – ออกแบบได้ดี รู้ใจคนที่ต้องใช้ห้องใหญ่ และมี Privacy สูง
• สาธารณูปโภค 9/10 – จัดมาครบ เยอะ สมราคา

• LUXURY – SUPER LUXURY CLASS
• 7.94 / 10.00

BOTTOM LINE

ROYCE Residence เหมาะกับคนที่ต้องการ “บ้าน” ที่อยู่ในเมืองย้านสุขุมวิท ใช้พื้นที่มาก อาจจะอยู่กันหลายคน เดินทางใช้รถส่วนตัวเป็นหลัก เลือกโครงการที่ Privacy และ Facility ครบครัน มีงบประมาณอยู่ในระดับ 16 ล้านบาทขึ้นไป และต้องการอยู่อาศัยอยู่ในสังคมระดับเดียวกัน

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ