รีวิวโครงการ

คิด.เรื่อง.อยู่ Ep.159 – รีวิวคอนโด Plum Condo ลาดพร้าว 101

17 กันยายน 2015

อ่านรีวิวล่าสุด

รีวิวฉบับที่ 142 … คอนโดใหม่แกะกล่องโปรเจคที่ 2 ของพฤกษาเรียลเอสเตทในช่วงต้นปี 2012 ตามหลังคอนโดระดับ Luxury อย่าง Condolette Dwell ในซอยสุขุมวิท 26 มาร่วมเดือน โปรเจคนี้เป็นโปรเจคระดับ Super Economy ที่ขายคอนโดมิเนียมในราคาห้องละ 799,000 บาท ซึ่งเปิดตัวเฟสแรกไปแล้วในวันที่ 4-5 กุมภาพันธ์ ที่ผ่านมา เป็นจำนวน 6 จากทั้งหมด 12 ตึก สร้างยอดขายไปได้พอสมควรและกำลังจะเปิดอีก 6 ตึกหลังต่อเนื่องตามมาครับ

Plum Condo ลาดพร้าว 101 เป็นโปรเจคที่ 2 ของแบรนด์ Plum Condo ใน Segment ต่ำล้านของพฤกษา ต่อจากโปรเจคแรกที่ เกษตร-นวมินทร์ ที่เป็นคู่แข่งโดยตรงกับแบรนด์คอนโดอย่าง Lumpini CondoTown ของ LPN นะครับ

Fact @ 8 April 2012

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

คอนโดตั้งอยู่ลึกเข้าไปในซอยลาดพร้าว 101 ประมาณ 2 กิโลเมตรก่อนจะถึงวัดบึงทองหลาง ดูจากแผนที่วาดแล้วก็จะรู้สึกใกล้

แต่พอดูจาก Google Map จริงๆก็ไกลเอาเรื่องเหมือนกัน ตำแหน่งของ Plum Condo ลาดพร้าว 101 จริงๆแล้วอยู่แทบจะติดกับ Happy Condo ลาดพร้าว 101 มีคลองกั้นขวางระหว่างกันครับ

เส้นทางรถยนต์ที่สะดวกที่สุดที่จะไปลาดพร้าว 101 ก็คือการใช้ทางด่วนเอกมัย-รามอินทรา ลงมาที่ถนนลาดพร้าว (บางกะปิ)

ทางด่วนจะมาลงบริเวณซอยลาดพร้าว 79 ซึ่งต้องวิ่งต่อไปอีกหน่อย นับซอยไปเรื่อยๆจะถึงลาดพร้าว 101 เป็นระยะทาง 4 กิโลเมตรพอดีจากทางด่วนไปถึงหน้าโครงการ

ระหว่างทางจะเจอ Food Land และโรงพยาบาลลาดพร้าว

จากทางลงทางด่วนมา 2.5 กิโลเมตรจะถึงทางเข้าซอยลาดพร้าว 101

ในซอยเป็นถนน 4 เลน เจริญแล้ว สุดซอยสามารถวิ่งออกไปยังถนนโพธิ์แก้วเข้าถนนใหญ่นวมินทร์ได้

หลังจากร้านสี ก็จะถึงสำนักงานขายของ Plum Condo ลาดพร้าว 101 จุดที่มีท่อผ้าโบกๆอยู่ แต่ตรงนี้ “ไม่ใช่” ตำแหน่งก่อสร้างคอนโดนะครับ อย่าเข้าใจผิด

นี่ครับหน้าตาสำนักงานขาย

ที่ดินจริงๆต้องวิ่งเลย Happy Avenue ไปก่อน คอนโดคู่แข่งสำคัญของ Plum Condo 101 ที่อยู่แทบจะติดกันรายนี้มี MaxValu เปิดตลอด 24 ชั่วโมง

เลยไปนิดนึง จะถึงทางเข้าคอนโด เป็นทางเข้าเล็กๆ 10 เมตร อยู่ก่อนถึงร้านข้าวตราฉัตร (ผ้าใบสีแดงๆ)

ทางเข้าหน้าตาแบบนี้ เป็นถนนวิ่งเข้าไปเชื่อมกับที่ดินผืนใหญ่ข้างใน

ถนนหน้าทางเข้าคอนโดมิเนียมลึกประมาณ 100 เมตร

ดูจากวิวแต่ละด้าน ตึก 5 ชั้นสูงไม่ค่อยพ้นอะไรทั้งนั้น มีทิศเหนือด้านหน้าที่เป็นวิวเปิดโล่งบางส่วน

ตึกด้านหลังเป็นทิศตะวันตกจะหันไปเจอกับคอนโดตึกนั้นพอดี

แปลงที่ดินเป็นรูปสี่เหลี่ยมประมาณนี้

ฝั่งทิศใต้

 

มองจากแปลงที่ดินกลับไปถนนใหญ่

ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ

ทิศตะวันออก (หันหน้าเข้าถนนใหญ่) เหมือนจะดูดีที่สุด

เท่าที่สอบถาม ทราบว่าดินถมขึ้นมาสูงจากระดับถนนไปอีก +80 เซนติเมตร

หน้าตาของถนนหน้าที่ดิน

ส่วนใหญ่เป็นร้านค้าตึกแถวทั้งนั้น

เดินไปจากหน้าที่ดินอีกนิดหนึ่งก็จะถึง Happy Avenue มี MaxValu ในระยะเดินถึง

ตึกแถวหน้าที่ดินอีกฝั่งเป็น 7-11 และ CP Fresh Mart

เจาะลึกตัวสินค้า

หน้าตาของตึกทั้ง 12 ตึกเป็นแบบนี้ วางเรียงกัน 4 แถว แถวละ 3 อาคาร

ซอยสองฝั่งทิศเหนือใต้และซอยตรงกลางบางส่วนกั้นเป็นพื้นที่สวน

12 ตึกเรียงรายกันแบบนี้ เรียกว่าตึก A-L มีที่จอดรถทั้งสิ้น 40% จอดรอบๆอาคาร

หน้าตา Artwork ภาพ Perspective แสดงถึงการดีไซน์จุดต่างๆของโครงการ ที่สำคัญๆก็จะมี ล็อบบี้, ทางเข้าโครงการ และสวนรอบนอกอาคาร

ในสำนักงานขายมีโมเดลใหญ่ให้ดูทั้งพื้นที่ 12 ตึก

ล็อบบี้ที่นี่เรียกว่า Lof’By … หน้าตาก็ออกแบบได้เด็กๆหน่อย ตรงกับ Concept ของคำว่า Loft + Lobby ตั้งอยู่ที่ตึก F ให้ทั้ง 12 ตึกมาใช้บริการร่วมกัน

Master Plan คล้ายๆบ้านจัดสรร ทางเข้านิดเดียวแล้วเข้ามาบานข้างในเป็นที่ดินผืนใหญ่  ใช้ชื่อฤดูกาลเข้ามาตั้งชื่อทีละแถว ไล่ตั้งแต่ Spring / Summer / Autumn / Winter จากบนลงล่าง

ทุกชั้นเป็นที่พักอาศัยทั้งหมด จอดรถบริเวณที่ดินรอบๆตึกเอา แต่ละชั้นมี 10-11 ห้อง มีลิฟท์ 1 ตัว … ก็ต้องทำใจนิดนึงนะครับว่าถ้าลิฟท์หยุดลิฟท์เสีย ต้องเดินได้ 5 ชั้น กำลังขาแข็งแรงหน่อย! ไม่งั้นก็จองชั้น G ไป (ทนควันรถนิดนึง)

ห้องมีแบบเดียว 22.05 ตารางเมตร ราคาขายเริ่มต้น 799,000 บาท ผ่อน 799 บาทต่อเดือน เน้นราคาเร้าใจเป็นหลัก … คอนโดระดับ SUPER ECONOMY ก็แบบนี้แหละครับ สวนมีนิดหน่อย สระว่ายน้ำไม่ต้อง เปลืองพื้นที่ตึกและพื้นที่จอดรถ ทำเลกับราคาไปล้วนๆ!

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว ต่ออาคาร
  • สวนชั้น G รอบนอก
  • Lobby 2 ชั้น ที่ตึก F
  • Laundry และตู้กดน้ำแบบหยอดเหรียญ
  • ที่จอดรถ 40% นอกอาคาร
  • CCTV ที่ Main Gate
  • ป้อมรักษาความปลอดภัยที่ Main Gate

Product Walkthrough

หน้าตาห้องมีแบบเดียวคือ 22.05 ตารางเมตร

ฟังก์ชั่นของห้อง 22 .05 ตารางเมตรนี้เห็นมาเยอะมากแล้ว เหมือนๆกันหมดแทบจะทุกเจ้า เพราะ Layout แบบนี้เป็น Layout ที่ถูกพิสูจน์มาแล้วว่าดีที่สุดสำหรับห้องขนาด 22 ตารางเมตร

ห้องที่ได้เป็นห้องเปล่าคล้ายๆของ LPN นะครับ ที่มีให้แค่ส่วนของสุขภัณฑ์และครัว ในส่วนของห้องนั่งเล่นสามารถวางโซฟาขนาด 2 ที่นั่งได้ 1 ตัว ควรจะวางแบบไม่มีพนักแขนนะครับ ไม่อย่างนั้นจะนั่งสองคนอึดอัด

สไตล์การตกแต่งห้องของ Plum Condo ลาดพร้าว 101 พฤกษาทำได้ดีนะครับ แนวสดใสวัยรุ่นสวยๆ เน้นสีสันตัดกับสีพื้นขาวๆ

ส่วนของห้องนอน Studio ถูกกั้นด้วยบาน Slide 3 จังหวะที่เลื่อนเปิดพื้นที่เชื่อมห้องนอนต่อกับห้องนั่งเล่นได้ สไตล์การตกแต่งก็เข้ากันมากครับ

แอร์ 1 ตัวเป็นวัสดุมาตรฐาน มีให้ต่างจาก LPN CondoTown ในเกรดเดียวกันที่ไม่ค่อยจะให้แอร์เท่าไร

หัวเตียงใช้วางโต๊ะเครื่องแป้งได้ด้วยเลย

ชั้นวางทีวีติดที่ผนังข้างๆประตูตามระเบียบ

ชุดครัวมีให้แต่ชั้นด้านล่าง ประกอบด้วยซิงก์และ Counter ไม่มีตู้ลอยข้างบน ไม่มีเตานะครับ

โคมไฟใช้แบบโคมซาละเปา และสิ่งที่รู้สึกได้จาก Plum Condo นี้คือเพดานค่อนข้างสูง น่าจะอยู่แถวๆ 2.6 เมตร ไม่ได้ถามเป๊ะๆจากพนักงานขาย

ตำแหน่งวางโต๊ะรับประทานอาหารอยู่ตรงข้ามครัว เป็น Counter Bar

ข้างนอกมีจุดวางเครื่องซักผ้าเรียบร้อย

นอกระเบียงมีระแนงกันไว้แบบนี้ ทำให้อึดอัดเหมือนกันนะครับ บางคนต้องการวิวโล่งๆ

ห้องน้ำและสุขภัณฑ์ต่างๆ ปูกระเบื้องแผ่น 12″x12″ ทั้งผนังและพื้น

สุขภัณฑ์พร้อมสายฉีดชำระ และอ่างล้างหน้า

ห้องอาบน้ำมีบานเลื่อนปิดเปิดให้ตามนี้ แต่ไม่ใช่กระจก Tempered Glass

ชอบงานตกแต่งที่พฤกษาทำครับ รอบนี้ห้องตัวอย่างได้คะแนนเยอะ เหมาะกับวัยรุ่นดี

ห้องน้ำเสียคะแนนไปหน่อย ปูกระเบื้องไม่เต็ม

ซูมให้เห็นว่าจริงๆแล้วครัวที่ได้เป็นแบบนี้

ส่วนนี้ไม่ได้

หน้าต่างเป็นหน้าต่างบานใหญ่ กระจกใส วงกบอลูมิเนียมสีธรรมชาติ ไม่มีผ้าม่าน

ในห้องนอนไม่มีตู้เสื้อผ้าให้นะครับ เว้นเป็นช่องว่างๆไว้แทน

ท่อแอร์ของจริงติดแบบนี้

Price vs Performance

  • 1 Bedroom ตึก J ห้อง 202 เนื้อที่ 22.05 ตารางเมตร ราคา 799,000 บาท (ตึกลึกสุด) หรือประมาณ 36,300 บาท/ตารางเมตร
  • 1 Bedroom ตึก C ห้อง 101 เนื้อที่ 22.05 ตารางเมตร ราคา 895,000 บาท (ตึกหน้าสุดตำแหน่งข้างสวน) หรือประมาณ 40,600 บาท/ตารางเมตร

  • ห้องเปล่า + ครัว + แอร์
  • จอง 5,000 บาท
  • ทำสัญญา 15,000 บาท
  • ผ่อนดาวน์ 799 บาท/เดือน มี Bullet 5,000 บาท 2 งวด
  • ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าส่วนกลาง 29 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

Plum Condo ลาดพร้าว 101 นี้เป็นคู่แข่งโดยตรงของ The Niche ID ลาดพร้าว 130 และ Happy Condo ลาดพร้าว 101 ที่มีราคาเริ่มต้นอยู่แถวๆ 1.1 ล้านบาทนะครับ แต่พฤกษาใช้กลยุทธตัดราคาลงมาอีก 1 ระดับ ไม่ยอมแข่งกันที่คอนโดระดับล้านขึ้นไป เปิดราคาต่อตารางเมตรมาอยู่ระหว่าง 36,300 – 40,600 บาทและเปิดพื้นที่ใช้สอยมาที่ 22 ตารางเมตร ทำให้มีราคาโดยรวมต่อยูนิตค่อนข้างต่ำมาก ที่ 799,000 – 895,000 บาท ว่าง่ายๆก็คือ ห้องที่แพงที่สุดของ Plum Condo ยังไม่เท่าห้องที่ถูกที่สุดของ The Niche ID และ Happy Condo เลย ทำให้เกิดตลาดใหม่ที่พฤกษาสามารถจับได้เต็มๆ คือคนที่มีเงินไม่ถึงล้านแต่อยากได้บ้าน ซึ่งเป็นตลาดที่ถนัดสุดๆของพฤกษาตระกูลทาวน์เฮ้าส์และคอนโดตระกูล LPN เลยครับ

มองจากทำเลกันก่อน ลาดพร้าว 101 เป็นทำเลประเภท “ก้ำกึ่ง” จะสร้างอะไรก็ได้ตั้งแต่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ซึ่ง Plum Condo นั้นจัดว่าเป็นตัว Starter เลย ย่านลาดพร้าว 101 เป็นทำเลที่โอเคสำหรับระดับราคานี้ เพราะมีคอนโดหลายตึกทำตลาดอยู่ก่อนแล้วในราคาที่สูงกว่า 40,000 บาทต่อตารางเมตรก็ยังไปได้ โดยรอบมีถนน 4 เลน มีสภาพเป็นชุมชนใหญ่ มี 7-11, CP Fresh Mart อยู่หน้าโครงการ เดินไปหน่อยก็สามารถไป MaxValu ได้ที่ Happy Avenue ทำให้การใช้ชีวิต อยู่อาศัยและหาของกินทำได้สะดวก เพราะมีทั้ง MK สุกี้, 94 Coffee, โออิชิราเมงและธนาคารต่างๆ อยู่ในระยะเดิน 100 เมตร (วัดจากปากทางเข้าโครงการ)

แน่นอนว่าการเดินทางโดยใช้รถทำได้สะดวกระดับหนึ่ง ถนน 4 เลน มีทางด่วนอยู่ในระยะ 4 กิโลเมตร ซึ่งไม่ถือว่าใกล้แต่ก็ไม่ถือว่าไกลจนเกินไป ท้ายซอยสามารถลัดไปออกนวมินทร์ ได้ แต่โดยรวมการเดินทางโดยรถก็ยังไม่ถือว่าสะดวกมาก เมื่อเทียบกับคอนโดเส้นเลียบทางด่วนรามอินทรา-เอกมัย

คอนโดระดับนี้ไม่ต้องพูดถึงรถไฟฟ้านะครับ การเดินทางโดยไม่ใช้รถเราจะมาดูกันที่การเดินและการใช้รถสาธารณะเป็นหลัก ซึ่งหน้าคอนโดก็มีรถสองแถว รถแท๊กซี่ รถมอเตอร์ไซค์รับจ้างวิ่งผ่านอยู่ตลอด ทำให้คอนโดและอพาร์ตเม้นท์มาขึ้นที่ถนนลาดพร้าว 101 หลายตึก

หากจะวัดกันด้วยวัสดุ Plum Condo ลาดพร้าว 101 คงจะทำไม่ได้ดีนัก เพราะให้เป็นห้องเปล่าแถมแค่ Counter ครัวและแอร์ พื้นลามิเนต วงกบอลูมิเนียมสีธรรมชาติ กระเบื้องปูแบบเพลนๆ พยายามใช้วัสดุที่ทำให้ต้นทุนต่ำเป็นหลักเพื่อให้แข่งขันได้ที่ราคา 8-9 แสนบาท ก่อสร้างด้วยระบบ Precast เป็นหลัก ยกเว้นผนังห้องนอนที่กั้นกับห้องครัวที่ใช้อิฐมวลเบา ดังนั้นก็ต้องคิดว่าจ่ายเท่าไหนได้เท่านั้นนะครับ

การออกแบบของ Plum เป็นตึกแนว Modern รูปลักษณ์ดูดีแต่ไม่ได้มีอะไรโดดเด่นที่จะพอหยิบยกมากล่าวได้ ยกเว้นแต่ห้องตัวอย่างที่แต่งออกมาได้ค่อนข้างจะดีมาก ลบภาพลักษณ์ของคอนโดมิเนียม 8 แสนไปหมดเลย แต่ถ้าลูกบ้านจะเอาไปแต่งเองให้ได้ตามห้องตัวอย่าง ก็น่าจะใช้เงินไม่ต่ำกว่า 2-3 แสนบาทเป็นอย่างน้อย … จุดดีที่อยากจะชมก็คือ ฝ้าเพดานที่ทำได้โปร่งและการออกแบบพื้นที่สวนให้ต่อเนื่องกันตามขอบๆของโครงการ จุดติที่จะต้องบอกก็คือท่อแอร์บริเวณห้องนอนเดินโผล่ออกมาไม่ค่อยสวยครับ

Facility ของที่นี่ไม่มีอะไรมาก นอกจากสวน Main Gate และ Lobby 1 แห่ง การออกแบบห้อง Lobby ทำได้ดี สวยงาม น่าใช้ เป็น Lobby 2 ชั้น ตามคอนเซปท์ของ Loft + Lobby = “Lof’By” แต่ข้อเสียก็คือห้องนิดเดียวให้ใช้ตั้ง 12 ตึก 712 ยูนิต คงจะไม่พอต่อการใช้สอย และตัวตึกที่ได้ใช้มากที่สุดคงจะเป็นตึก F ซึ่งเป็นตึกที่ตั้งของ Lobby และตึกฝั่งตรงข้ามเท่านั้นละครับ

Judgement

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 38,000 บาทต่อตารางเมตร, Q1/2012

  • ทำเล 8.5/10 – ทำเลดีเมื่อเทียบกับราคา ชุมชนเจริญแล้ว มี Happy Avenue อยู่ในระยะเดินได้
  • เดินทางด้วยรถ 8/10 – การใช้รถทำได้พอไหวแต่ไม่ได้ดีขนาดนั้น ที่จอดรถมีไม่มาก เคลมว่า 40% แต่ที่จอดเข้าซองได้จริงๆมีน้อย
  • ไม่ใช้รถ 7.5/10 – คอนโดนี้มีวินมอเตอร์ไซค์ สองแถว แท๊กซี่ผ่านหน้าโครงการ แต่ไม่ใช่ถนนใหญ่ที่จะนั่งรถเมล์ต่อได้ง่ายๆ
  • วัสดุ 7/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของตามราคา
  • แบบ 8/10 – แบบทำออกมาได้โอเค ดีตรงที่ฝ้าเพดานโปร่ง เสียตรงท่อแอร์ แบบห้องใช้ 22 ตารางเมตรมาตรฐานที่ผ่านการทดสอบมาเยอะแล้วว่าอยู่ได้แน่ๆ
  • สาธารณูปโภค 7.5/10 – ไม่ค่อยมีอะไรมาก แต่คอนโดระดับนี้ก็ไม่ต้องการอะไรมาก

  • SUPER ECONOMY CLASS
  • 7.90 / 10.00

BOTTOM LINE

ถ้าใครยังเช่าห้องอยู่แถวๆลาดพร้าว 101 แล้วอยากจะมี “บ้าน” เป็นของตัวเอง อยากจะให้มอง Plum Condo ลาดพร้าว 101 เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ สำหรับคนที่มีกำลังทรัพย์ไม่พอซื้อห้องที่แพงกว่า 1 ล้านบาทขึ้นไป

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ

อ่านเพิ่มเติม