รีวิวเจาะลึกชุดที่ 63 … เรามาดูโปรเจคที่เปิดตัวหลังจาก Kensington กันบ้าง กับ Developer น้องใหม่อย่าง Origin Property ที่กำลังออกโครงการที่ 3 ในย่านรถไฟฟ้าสถานี BTS แบริ่ง โดยยังคงจับคอนเซปท์เดิม ตลาดเดิม โดยใช้วิธีเดิม ที่เอาไอกลิ่นจากยุโรปเข้ามาผสมผสานกับคอนโดราคาไม่แพง ทำให้ภาพลักษณ์ดูเกินราคาครับ

Fact @ 22 December 2011

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ทำเลของคอนโดมิเนียม Notting Hill อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า BTS สถานีแบริ่ง 620 เมตร เข้าไปในซอยแบริ่ง 1 ถัดจากตึกหัวมุมเล็กน้อย

พอเราจับที่ดินของ Origin Property ที่เคยทำ 3 โครงการในย่านแบริ่งมาดู จะพบว่าทั้ง 3 ตึกทำเลอยู่ในโซนเดียวกัน ระยะเดินจาก BTS ใกล้เคียงกันมากๆ แต่ถ้าดูลงลึกไปในรายละเอียด จะพบว่า Notting Hill มีทำเลที่ดูดีที่สุดในโซนนี้ คืออยู่ต้นของซอยย่อย มีถนนล้อมทั้ง 3 ด้าน และค่อนไปทางซอยลาซาลและสามารถวิ่งทะลุไปออกซอยลาซาล 12 ได้

 

ซอยแบริ่ง 1 (แยกของซอยสุขุมวิท 107)

วิ่งเข้าไปนิดนึงก็จะเห็นตึก Cassia Condominium ในซอยแบริ่ง 1

ผมเอาแผนที่ของ Cassia Condominium ซึ่งเป็น Low Rise 8 ชั้นเหมือนกันมาให้ดู แปลงของ Notting Hill คือแปลงถัดเข้าไปเพียงแปลงเดียว ดังนั้น วิวทิศใต้ของ Notting Hill จะต้องถูกทิศเหนือของ Cassia Condo บังแน่นอนครับ

จากรถไฟฟ้าสถานีแบริ่งนะครับ

เดินไปสำนักงานขาย (ที่เดียวกับ Kensington นั่นแหละ)

เดินเข้ามาในซอยได้สักพักแล้ว ภาพนี้ถ่ายย้อนกลับมองไปยังต้นซอยแบริ่ง

ผ่านสำนักงานขาย Sense of London, Kensington, Notting Hill ไปก่อน

พนักงานของ Origin Property พาขับรถไปยังแปลงที่ดิน

แปลงนี้แหละครับมีสังกะสีล้อม 3 ด้าน

เนื่องจากสองฟากของแปลงที่ดินติดถนน เราจะเห็นเป็นซอยล้อม 3 ด้าน (ดูได้จาก google map)

เราจะพาไปทะลุลาซาลกันบ้าง โดยวิ่งลัดออกไปทางลาซาล 12 ซึ่งจริงๆก็คือซอยเดียวกันกับแบริ่ง 1 นะแหละครับ

 

 

เส้นทางตามภาพเลยนะครับ ใครไปดูโครงการถ้าคิดจะซื้อ ให้ขับรถวนดูก่อนนะครับ จะได้รู้ว่าคอนโดจริงๆเข้าออกได้อย่างไรบ้าง อย่าเห็นว่าถูกแล้วหลับหูหลับตาจองไป ยกเว้นจะเป็นคนพื้นที่ ที่มีบ้านอยู่ลาซาลแบริ่งอยู่มาเป็นสิบปีแล้ว อันนี้ตามสบายเลยครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

เข้าไปในสำนักงานขาย เค้าก็ตกแต่งง่ายดีเนอะ เอาป้าย Kensington ออกใส่ป้าย Notting Hill เข้าไป

อย่างที่ผมบอก แปลงที่ดินทางขวา (ที่เป็นที่ว่างเขียวๆคือ แคสเซียคอนโดมิเนียม) ถัดมาก็จะเป็น Notting Hill

ตัวตึกมีเอกลักษณ์ตรงสระว่ายน้ำที่อยู่ระหว่างกลางนี่แหละ

มองหน้าตรงเข้าไปแล้วก็จะเห็นว่าสวยดี

หน้าตา Lobby ถ้าออกมาได้อย่างนี้จริงก็จะสวยดีครับ

แปลนชั้น 2 นะครับ ฝั่งขวามือคือ Cassia Condominium ห้อง 201, 202, 203 คงจะโดนบังวิวทิศตะวันตกเฉียงใต้

ตรงกลางมีสระว่ายน้ำ ขนาดประมาณ 5 x 15 m. (สระเด็กขนาดประมาณ 2.5 x 3.2 m.) ซึ่งยังไม่ได้มาตรฐาน (10 x 25 เมตร) แต่ใหญ่กว่าสระว่ายน้ำในคอนโด 8 ชั้นระดับ ECONOMY ทั่วๆไป 

ห้อง Fitness ขนาดประมาณ 4.5 x 2.7 m. ตั้งอยู่ริมๆสระว่ายน้ำที่ Connect กับ Lobby (ช่วงพื้นที่สีเหลืองๆครับ)

ที่จอดรถประมาณ 56 คัน (รวมซ้อนคัน) จอดบริเวณชั้น G นับได้แถวๆ 35% ก็ถือว่าน้อยมาก แต่ด้วยราคาล้านกลางๆและทำเลที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้า กลุ่มลูกค้าส่วนใหญ่น่าจะเป็นคนที่ใช้รถไฟฟ้ามากกว่าขับรถครับ แต่ถ้าผู้อ่านที่สนใจโครงการนี้ขับรถเป็นหลักก็ต้องดูเรื่องนี้ให้ดีๆหน่อยนะครับ

แปลนชั้น 3 แบบเต็มๆรอบในได้วิวสระว่ายน้ำ ช่วงห้อง 311 – 314 ไล่ตั้งแต่ทิศเหนือไปทางตะวันออก จะเป็นทำเลที่โดนแดดค่อนข้างน้อย อยู่แล้วเย็นสบายครับ ส่วนห้อง 307 เปิดประตูมาก็จะได้วิวสระ (ตรงซุ้มโค้งในภาพ Perspective) และห้อง 316-322 ก็จะได้วิวสระน้ำเต็มๆไปครับ ข้อเสียของห้อง 316, 322 ก็คือจะโดนแดดทิศตะวันตกกระแทกเข้าไปเหมือนกัน แต่ด้วยความเป็นห้องมุมสระน้ำก็มี Trade off กันได้บ้าง

 

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • ห้องออกกำลังกาย
  • สระว่ายน้ำชั้น 2
  • ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว
  • สวนตามชั้นต่างๆ
  • Lobby
  • ที่จอดรถชั้น G

Product Walkthrough

ไปดูห้องตัวอย่างก็จะพบว่า Notting Hill คือร่าง Avatar ของคอนโด Kensington ดีๆนี่เอง แบบห้องอะไรแบบนี้มีการพัฒนาขึ้นใหม่บางส่วนทำให้ได้รับช่องแสงมากขึ้น แต่ตัวหลักๆก็ยังเหมือนเดิม เปลี่ยนแค่การตกแต่งภายใน กับเฟอร์นิเจอร์ที่ให้ เพื่อให้เข้าคอนเซปท์ของความเป็น Notting Hill มากขึ้นครับ

ตัวเลขที่เขียน 24-29 ตารางเมตรในภาพนั้นผิดนะครับ คอนโดตึกนี้เริ่มต้นที่ 26 ตารางเมตร

ห้องนี้เป็น 1 Bed กึ่งๆ Studio จะเห็นว่ามีบานเฟี้ยมกระจกกั้นระหว่างห้องนอนกับ Living Area ตามสไตล์ ทำให้ห้องขนาด 26 ตารางเมตรดูกว้างขึ้นถนัดตา พื้นยังคงคอนเซปต์เดิมคือปูด้วยแกรนิตโต้ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นห้องนอนหรือห้องรับแขก

Built-in ต่างๆในครัวก็ใช้สีขาวเรียบๆ ทำให้ดูเป็น Modern Vintage เสียนิดนึงตรงที่ครัวไม่ติดกับระเบียงทำให้ระบายอากาศได้ยาก

การแต่งเป็นสไตล์ Romantic ออกจะอบอุ่นๆหน่อย การที่แบ่งบานเฟี้ยมเป็นสองฟากลากปิดเข้าหากันจะทำให้กินพื้นที่ซ่อนบานประตูน้อย เวลาเปิดออกจะดูโล่งกว่า เพื่อให้ห้องนอน Connect กับห้องรับแขก

ถ่ายย้อนกลับจากห้องนอนออกไปครับ

ฝั่งโน้นมีตู้เสื้อผ้าทางซ้ายเป็นที่นั่งรับประทานอาหาร

ตรงข้ามที่นอนมี Sideboard วางทีวีไว้เรียบร้อย

เรามาดูระเบียงกันบ้าง ก็เป็นระเบียงเล็กๆเรียบๆใช้ลูกกรงสีขาว แต่กระเบื้องพื้นข้างนอกคงจะต้องปรับปรุงนิดหน่อย ดูเพลนเกินไป

อยากทดสอบให้ดูว่าเวลาปิดกั้นห้องนอนแยกจากห้องรับแขกแล้วจะเป็นอย่างไร

หน้าตาแบบนี้ครับ แต่ยังคงความใสของกระจกทั้งบาน “เพื่อรับแสงจากระเบียง” ให้ส่องผ่านห้องนอนเข้ามาใช้ในส่วนรับแขกได้ ทำให้ประหยัดไฟ และเพื่อให้ห้องรับแขกรับวิวข้างนอกได้ ไม่อย่างนั้นอึดอัดตายละครับอยู่ในห้องทึบๆไม่เห็นเดือนเห็นตะวัน

 

ซูมไปดูตู้เสื้อผ้าอีกภาพ

 

ผมว่าอะไรๆก็ออกแบบสวยแล้วนะ แต่ห้องน้ำน่าจะต้องเปลี่ยนฝักบัวหน่อย ดูไม่ค่อยสมราคาเมื่อเทียบกับชิ้นอื่นๆ

ลายโมเสกกับหินแกรนิตช่วยเพิ่มมูลค่าให้กับห้องน้ำได้ดี อ่างล้างหน้าแบบวินเทจก็จะโค้งๆนิดนึง

ภาพรวมของห้องน้ำ ชอบตรงที่มีชั้นวางท๊อปแกรนิตบิ้วไว้ให้หมดแล้ว

มีการติดตั้งราวตากผ้าและกระจกให้เรียบร้อย

จบกันที่ห้องครัวอีก 1 รอบนะครับ ไม่มีเตา ไม่มีที่ดูดควัน

Price vs Performance

เอาราคาแบบ Price List ไปดูเลย ตัวแดงๆเป็นราคาหลังตึกเสร็จ ราคาขายปัจจุบันคือตัวสีดำๆ พอตึกเริ่มสร้างก็จะอัพราคาอีก 1 รอบ เป็นเรื่องปกติของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ที่จะชี้ให้ดูก็คือราคาต่อตารางเมตรที่อยู่ตั้งแต่ 54,000 – 60,000 บาท ต่างจาก Kensington ที่ผมรีวิวไปในราคาตารางเมตรละแถวๆ 51,000 – 56,000 บาทอยู่เยอะมาก ทำให้เห็นว่าผู้ประกอบการเดิมก็ไม่สามารถคงราคาเดิมในทำเลใกล้เคียงเดิมได้แล้ว ปีหน้า (2555) คอนโดราคาขึ้นชัวร์ครับ ทั้งปัจจัยจากค่าแรง 300 บาท, น้ำท่วม, ราคาวัสดุที่ปรับสูงขึ้น

ของแถม 8 รายการในห้อง Type A

  1. Built In Pantry
  2. Electric Shower
  3. Flexible Partition
  4. เตียง Koncept® 5 ft. (Bed)
  5. ตู้เสื้อผ้า Built in Closet
  6. TV Cabinet Koncept®
  7. โต๊ะเอนกประสงค์ (Multi purpose T.)
  8. Shower Screen
  9. Air 12,000 BTU

  • จอง 10,000 บาท
  • ทำสัญญา 50,000 บาท
  • ค่ากองทุน 350 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าส่วนกลาง 32 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ถ้าเอาสรุปง่ายๆสั้นๆ Notting Hill ก็คือ Kensington ตึกที่ 2 นั่นเอง ที่มีทำเลดีกว่านิดหน่อยและมีราคาแพงกว่าพอสมควร ส่วนถ้าจะเอาบรรยายยาวๆก็อ่านต่อไปนะครับ

ทำเลของ Notting Hill อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า 620 เมตร ดีกว่า Kensington ที่อยู่ห่าง 750 เมตร สภาพซอยและพื้นที่ละแวกใกล้เคียงของ Notting Hill ก็ดูดีกว่า Kensington คือมีสังคมของคอนโด Cassia รอไว้อยู่แล้ว พออีกตึกเข้าไปเปิดก็จะคึกคักขึ้น น่าอยู่มากขึ้น ดังนั้นถ้าเทียบกัน Notting Hill ชนะนิดนึงครับ

คุณภาพวัสดุของ Notting Hill ไม่ได้แตกต่างอะไรไปจาก Kensington อยู่ใน Segment เดียวกันคือ ECONOMY CLASS ก็ควรที่จะได้คะแนนเท่าๆกัน ในระดับ “มาตรฐาน” ที่ดีกว่าตลาดหน่อยเพราะว่ามีของแถมเยอะ

แบบห้อง Notting Hill พัฒนาขึ้นมาจาก Kensington ที่ออกแบบได้ค่อนข้างดีอยู่แล้ว แต่ก็ไม่ได้พัฒนาขึ้นมามากจนต้องขยับคะแนน ส่วนแบบตึก Notting Hill ทำช่องสระว่ายน้ำตรงกลางได้ดีกว่า

ราคาของ Notting Hill เขยิบขึ้นมาแถวๆ 10-15% ถ้าพูดถึงชั้นเดียวกันนะครับ ก็เป็นคอนโดที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการในปี 2012 จึงโดนผลกระทบของ ค่าแรง 300 บาท และสภาวการณ์หลังน้ำท่วม ที่คนส่วนหนึ่งทิ้งบ้านที่กำลังผ่อนดาวน์ (หรือสั่งสร้าง) มาอยู่คอนโดมิเนียม วัสดุที่ราคาแพงขึ้นมาก ทำให้ราคาแตกต่างกันค่อนข้างจะเห็นชัด ซึ่งในความคิดส่วนตัว คอนโดที่เปิดตัวหลังปี 2013 ไป ที่ถูกบังคับใช้ด้วย “ผังเมืองใหม่” จะทำให้ราคาเดินต่อไปเยอะกว่านี้อีก

ชื่อเสียงของ Origin Property ก็ต้องบอกว่าเขยิบคะแนนขึ้นมานิดนึง เพราะคอนโดตึกนี้เป็นตึกที่ 3 ที่เปิดครับ

Judgement @ ECONOMY CLASS, DEC 2011

  • ทำเล 8.5/10 – อยู่ในซอยแบริ่ง เดิน 620 เมตรถึง BTS แต่เป็นสถานีปลายทางที่ไกลที่สุดของ BTS
  • คุณภาพวัสดุ 7.5/10 – มาตรฐาน
  • แบบห้อง 8/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยสมบูรณ์แบบ ติดตรงที่ขนาดของแต่ละฟังก์ชั่นยังเล็กไป บางจุดไม่สามารถใช้ได้จริง
  • สาธารณูปโภค 8.5/10 – สระว่ายน้ำแยกเด็กผู้ใหญ่ ฟิตเนส ล็อบบี้ สวนบนดาดฟ้า ไม่มีซาวน่า ที่จอดรถน้อยไป
  • ชื่อเสียง 6.5/10 – Origin Property, Kensington Condominium
  • ความคุ้มราคา 8.5/10 – ราคาสมคุณภาพและทำเล จัดว่าถูก เมื่อเทียบระยะทางจาก BTS กับราคาล้านกว่าๆ

  • Final Score 8.05 / 10.00
  • GRADE B (8.00 – 8.24)

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ

อ่านเพิ่มเติม