M Ladprao คอนโดใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีพหลโยธิน [รีวิวฉบับที่ 7]

รีวิวเจาะลึกชุดที่ 7 … ถือโอกาสที่เซนทรัลลาดพร้าว Renovate เสร็จเรียบร้อย ผมเลยได้โอกาสไปเยือนครั้งแรกหลังจากที่ห้างสรรพสินค้ายักษ์ใหญ่เปิดตัวอย่างเป็นทางการได้ 3 วัน จากนั้นจึงเดินข้ามฝั่งไปสำรวจคอนโดทำเลทองอีกแท่งหนึ่ง ที่เปิด Pre-sales กันไปเมื่อต้นปี ที่โรงแรม Sofitel ข้างๆห้างดังแห่งนี้ และเมื่อเร็วๆนี้ปลายเดือน 7 ที่ผ่านมา ทางคอนโดก็ได้จัดงานเปิดตัว Grand Opening ที่สำนักงานขายอีกครั้งหนึ่ง

M Ladprao เป็นคอนโดจาก Major Development ที่ใกล้ทั้ง MRT สถานีพหลโยธิน สามารถเดินทะลุผ่าน Union Mall ไปยังสถานีได้ราวๆ 200-300 เมตร และยังมี BTS สถานีลาดพร้าวที่กำลังจะมาเปิดบริการในอนาคต ซึ่งเป็นที่รู้กันอยู่ว่าคอนโดของ Major Development เป็นคอนโดระดับ Stylish High End ที่ขายของหรูจับตลาด Segment บน เรามาดูกันว่าทำเลตรงนี้ สินค้าเป็นอย่างไร?

Fact @ 30 Aug 2011

• M Ladprao
• Major Development Plc.
• คอนโด 38 – 258 ตารางเมตร
• 1 Bed / 2 Beds / 3 Beds / Penthouse
• ราคา 3.9 – 25+ ล้าน
• ราคาต่อตารางเมตร 102,750 บาทขึ้นไป
• www.signatureofme.com
• เพิ่มเติมข้อมูลทำเลรอบๆ BTS หมอชิต-MRT จตุจักรได้ที่: มองหาทำเลน่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า: BTS หมอชิต (N8)-MRT จตุจักร (M3)

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

M Ladprao Map

ที่ตั้งของ M ลาดพร้าวสังเกตง่ายเนื่องจากอยู่ตรงข้ามกับ Central ลาดพร้าวพอดีบน ถนนพหลโยธิน ซึ่งเป็นหนึ่งในถนนสายหลักของกรุงเทพมหานครที่พาคนขึ้นสู่ภาคเหนือทั้งประเทศ ตำแหน่งนี้เป็นหนึ่งในไม่กี่ตำแหน่งที่เป็นจุดตัดของทั้ง BTS และ MRT แม้ว่าปัจจุบันจะมีเพียง MRT พหลโยธินที่เปิดใช้งาน แต่อีกไม่นาน คาดว่าปี 2559 BTS ส่วนต่อขยายสถานีลาดพร้าวก็น่าจะเสร็จสิ้นและสามารถใช้งานได้

ภาพถ่ายจากสะพานลอย มองไปทาง M Ladprao

ภาพนี้ถ่ายจากสะพานลอยที่เชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT พหลโยธิน ที่เชื่อมระหว่าง Union Mall ไป Central ลาดพร้าวในช่วงเวลาประมาณ 5-6 โมงเย็น คอนโด M Ladprao จะอยู่ทางขวา ลองสังเกตดู ที่ตั้งสำนักงานขายและแปลงที่ดินอยู่ถัดจากตึกสีน้ำเงินๆออกไปนิดนึงครับ

ภาพถ่ายมุมกลับ

จากมุมนี้มองออกไปเป็นห้าแยกลาดพร้าว ระหว่างถนน พหลโยธินที่ตัดกับถนน วิภาวดีรังสิต และมีถนน ลาดพร้าวแจมอยู่ข้างๆ ทางลอยฟ้าที่เห็นพาดผ่านอยู่นั่นก็คือดอนเมืองโทลล์เวย์ จากแยกตรงนี้ขับตรงไปก็เป็นจตุจักร หมอชิต เลี้ยวซ้ายเข้าเมืองไปทางดินแดง อนุสาวรีย์ เลี้ยวขวาออกนอกเมืองไปทางดอนเมือง รังสิต การจราจรแถบนี้มักจะคับคั่งในช่วงเวลาเร่งด่วน

โรงเรียนหอวัง

โรงเรียนหอวังตั้งอยู่ตรงข้าม M Ladprao พอดิบพอดี เป็นหนึ่งในโรงเรียนชื่อดังของกรุงเทพมหานคร หากลูกหลานเรียนที่นี่ การเลือกซื้อที่พักอาศัยแถบนี้ก็จะมีความน่าสนใจมากขึ้น

TESCO Lotus ลาดพร้าว

นอกจาก High End Mall อย่าง Central แล้ว ถัดมาจากแปลงที่ดินของ M Ladprao อีกไม่ไกล ใช้เวลาเดินประมาณ 5 นาทีก็สามารถมาจับจ่ายใช้สอยที่ Hypermart ชื่อดัง อย่าง  TESCO Lotus ลาดพร้าว หรือถ้าสะดวกในการใช้รถ ก็สามารถขับรถแวะมาที่ TESCO ก่อนที่จะกลับบ้านได้ครับ

ส่วนฝั่งตรงข้ามก็จะเป็น Index Living Mall ถัดออกไปจากโรงเรียนหอวังนิดหน่อย ถือว่าครบเครื่องทั้ง Plaza Mall, Hyper Mart, Living Mall เลยครับ

U-TURN

ชมเยอะไปเดี๋ยวจะหาว่ายอหรือจ้างมาเขียนแล้วเอาแต่ชม จริงๆข้อเสียของทำเลนี้ก็มีครับ ซึ่งเป็นข้อเสียใหญ่เสียด้วยสำหรับคนมีรถแล้วต้องทำงานในเมือง เห็นไหมครับจากแผนที่ รันด้วย Google Map แล้วจะเห็นว่า การที่จะวิ่งจากในเมือง มาตามถนนวิภาวดีรังสิต แล้วกลับเข้าคอนโดนั้น ต้องไปยูเทิร์นไกลมาก และคนที่เชี่ยวชาญพื้นที่หรืออยู่แถวนี้ต่างก็รู้ดีว่าสภาพจราจรของถนนหน้าเซนทรัลนั้นสาหัสเพียงใด โดยเฉพาะเวลาที่โรงเรียนหอวังเลิก หรือเซนทรัลกำลังจะเริ่มขายดี ซึ่งเป็นเวลาติดต่อกันตั้งแต่ 4 โมงเย็นถึง 1 ทุ่ม (เวลา 6 โมง หากมองตามภาพถ่ายจากบนสะพานลอย) กว่าจะเข้าบ้านได้ก็คงจุกไปไม่น้อยอยู่ครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

หน้าสำนักงานขาย M Ladprao

M Ladprao ตั้งอยู่บนที่ดิน 1-3-87 ไร่ (1 ไร่ 3 งาน 87 ตารางวา) สูง 44 ชั้น จัดว่าเป็นอาคารที่สูงมาก พื้นที่อยู่อาศัย (ขาย) ทั้งหมด 12,750 ตารางเมตร 313 ยูนิต เนื่องจากแบ่งซอยห้องไม่เล็กมาก และมียูนิตประเภท 2 Beds, 3 Beds และ Penthouse ประกอบด้วย ทำให้จำนวนยูนิตไม่มากจนเกินไป ชั้นปกติชั้นหนึ่งมีประมาณ 9 ยูนิต สามารถจัด Combine กันได้หลายแบบ เกิดเป็นห้องแบบ 2-3 Beds ดังนั้นถ้าสุดท้ายมีผู้ที่ต้องการ Combine เป็นห้องใหญ่เยอะ ยูนิตการอยู่อาศัยจริงโดยรวมจะลดลงไปอีก

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby พร้อมชุดรับแขก
• สวนสาธารณะ ที่ชั้น 7 และดาดฟ้า
• สระว่ายน้ำ บนชั้น 7
• ห้องออกกำลังกาย
• โยคะบนดาดฟ้า
• Retail Office ติดถนนใหญ่พหลโยธิน 4 Units

Product Walkthrough

M Ladprao Unit Plan

ห้องตัวอย่างในสำนักงานขายของ M ลาดพร้าวมี Layout ประมาณนี้นะครับ โดยนี่จะเป็นการพาชมห้องตัวอย่างครับ ว่าแต่ละสัดส่วนเป็นอย่างไร ลงตัวหรือไม่ สมกับราคาหรือไม่ครับ

ภาพแรกที่ได้เห็นขณะเดินเข้าห้องตัวอย่าง

อารมณ์วูบแรกเลยที่เข้าไปจะรู้สึกทันทีก็คือฝ้าเพดานสูง ที่นี่ใช้ระยะ Floor to Cieling 2.8 เมตรที่ให้ความโอ่อ่า โปร่งโล่งสบาย ต่างจากคอนโดประเภท Low Rise หรือ Middle Rise ทั่วๆไปที่ต้องพยายามบีบความสูงให้ได้ Floor มากขึ้น

สังเกตว่าตรงเก้าอี้ทางขวามือของห้องนั่งเล่นนั้นสามารถหดกลับเข้าไปในตู้ได้ เป็นการออกแบบพื้นที่ใช้สอยได้ดี ทางคอนโดไม่มีเก้าอี้ให้นะครับ

Living Room

ห้องนั่งเล่นนี้ไม่มีเฟอร์นิเจอร์แถมให้ เป็นห้องเปล่า การออกแบบมาก็พอดีกับพื้นที่ใช้สอย มีระยะห่างจากโซฟาไปยังทีวี สามารถเดินทะลุไปยังระเบียงได้ สำหรับยูนิตนี้ระเบียงได้ระดับสายตาพอดีกับทางเข้า ทำให้เวลาเปิดประตูเข้าบ้านแล้วรู้สึกโปร่ง มองวิวข้างนอกได้อย่างชัดเจน ไม่อึดอัด

ประตู

เมื่อย้อนกลับไปมองทางประตู ก็จะเห็นว่ามีช่องสำหรับ ใส่ตู้เย็นและถัดจากตู้เย็นไปก็จะเป็นส่วนครัวและแพนทรี่ ลองเทียบความสูงของประตูกับตู้เย็นดูก็จะรู้ว่าประตูสูงมาก ดูแล้วใหญ่ โอ่อ่า

ระบบ Lock

ที่นี่ใช้ระบบ Lock ค่อนข้างแน่นหนา ของ Yale มีมือจับดีไซน์สวย ต่างจากการใช้กุญแจไขธรรมดา

ครัว

สำหรับครัวที่นี่จะมีให้ สเปคไม่เหมือนห้องตัวอย่างเสียทีเดียว มีการเปลี่ยนบานบางจุดและวัสดุบางชิ้น เช่นเตาอบข้างในนั้นจะไม่มีให้ เป็นตู้เรียบๆ และผนังครัวจะเป็นวัสดุชนิดอื่น รายละเอียดอย่างครบถ้วนให้ถามกับพนักงานขายนะครับ

พื้น

สเปคพื้นเป็นลายประมาณนี้ แกรนิตโต้ 60×60 ซม.

โต๊ะที่หดเก็บได้

ให้ดูกันชัดๆอีกครั้ง สำหรับโต๊ะนี้ที่สามารถหดเก็บได้ ตรงกลางโต๊ะมีร่องเหมือนเป็นสองชิ้น คงเอาไว้สำหรับยื่นออกมาครับ

ระเบียง

ระเบียงได้ประมาณนี้ครับ

คอมเพรสเซอร์

พอเปิดหน้าต่างออกไปแล้วก็เจอระเบียง ที่เห็นเป็นตระแกรงนี้ก็คือที่วางคอมเพรสเซอร์ ข้างในมีก๊อกน้ำสำหรับล้างแอร์ได้เลย (ที่เห็นดำๆนั่นเป็นเสาสำหรับห้องตัวอย่าง ยูนิตจริงๆจะไม่มีครับ)

ประตูที่วางคอมเพรสเซอร์

ประตูสำหรับ Service Compressor Air สามารถเปิดแล้วเข้าไปจัดการได้

แอร์ห้องนอน

แอร์ห้องนอนมีให้ครับ แต่ไฟสาดด้านบนนั้นไม่มีแล้วก็ไม่มีตู้ข้างล่างด้วย ส่วน Spec Air อาจไม่เหมือนห้องตัวอย่างนะครับ ผมถามกับทางพนักงานขายแล้ว

แอร์ห้องนั่งเล่น

แอร์ห้องนั่งเล่นเป็นระบบที่ปล่อยลงมาจากฝ้าตามภาพครับ

ตู้เสื้อผ้า

ตู้เสื้อผ้านี้แอบไว้ในซอกหลังห้องน้ำ เวลาจะใช้ก็ดึงออกมาใช้งาน ทำให้สะดวกและประหยัดพื้นที่ไปได้เยอะ บานตู้ที่ดึงออกมาก็คือกระจก ช่วยสะท้อนให้ห้องดูกว้าง และใช้งานได้จริงด้วย

ห้องน้ำ

ห้องน้ำตั้งอยู่ในห้องนอน ดีไซน์สวยหรู เลือกสุขภัณฑ์มีดีไซน์ที่อยู่ในเกณฑ์ดี แตกต่างจากสุขภัณฑ์ของคอนโดตารางเมตรละ 50,000-60,000 อยู่พอสมควี ชิ้นตระแกรงสีดำทางซ้ายบนของภาพจะไม่มีให้ครับ

อ่างล้างมือ

ตัวอ่างล้างมือเป็นของ American Standard มีตู้ประกอบมาให้เลยด้านล่าง

โถสุขภัณฑ์

ตัวโถก็เช่นกันเป็นของ American Standard ด้านหลังปูกระเบื้องโมเสกสีดำเหลื่อมๆ ยกระดับความหรูหราขึ้นครับ

บานกระจกกั้นห้องอาบน้ำ

บานกระจกเป็นวัสดุของ Cristina แบบ TEMPERED GLASS ที่แข็งแรงทนทาน เปิดเข้าไปก็เป็นส่วนของห้องอาบน้ำ

ห้องอาบน้ำ

ทางโครงการก็จะมีส่วนของฝักบัวและก๊อกน้ำให้ แต่ไม่มีจุดที่วางสบู่นั่นนะครับ

พัดลมระบายอากาศ

ส่วนของพัดลมระบายอากาศถูกฝังไว้บนฝ้าอย่างที่เห็น

ห้องนอน

เรามาดูห้องนอนชัดๆกันอีกทีหนึ่ง ตรงนี้เป็นพื้นที่โล่งไม่ได้แถมเตียงให้ครับ

ชั้นวางเครื่องซักผ้า

อีกฟากหนึ่งของประตูห้องจะเปิดได้ครับ เอาไว้วางเครื่องซักผ้าตามนี้ แต่ไม่มีเครื่องซักผ้าให้นะ

บานพับ

สำหรับงาน Built-in ในห้องตัวอย่างนี้สร้างโดย STARMARK ครับ

แปลนห้องตัวอย่าง

ก็จบไปแล้วนะครับสำหรับห้องตัวอย่าง กับ Product Walkthrough ในครั้งนี้

รายละเอียดอื่นๆ

• ค่าส่วนกลาง 40 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• จอง 50,000 บาทต่อ 1 Bedroom
• ทำสัญญา 5% ของราคาห้องชุด
• งวดผ่อนปัจจุบัน 28 เดือน
• ผ่อนดาวน์ 15% ของราคาห้องชุด

Price & Performance

Price vs Performance

ราคา ณ วันที่ 30 สิงหาคม 2554 – ห้อง Semi-Furnish
ยูนิตที่เป็นราคาเริ่มต้นของห้อง 1 Bed และ 2 Beds

Type B2 (1 Bed) ชั้น 12 ห้อง 12B2
38 ตร.ม. = 3,904,500 บาท หรือ 102,750 บาท ต่อ ตารางเมตร

Type D2 (2 Beds) ชั้น 16 ห้อง 16D2
58.0 ตร.ม. = 6,246,600 บาท หรือ 107,700 บาท ต่อ ตารางเมตร

เจาะลึกรวบยอด

สินค้าโซนนี้หากจะดูแล้วทำเลใกล้เคียงที่สุดก็คงเป็น Abstracts แต่ถ้าเทียบกันคงจะจับมาเทียบกันไม่ได้ เพราะมันเป็นสินค้าคนละ Segment กันเลย ส้มก็ต้องเทียบกับส้ม แอปเปิ้ลก็ต้องเทียบกับแอปเปิ้ล ราคาและสเปคก็ต่างชั้นกันมาก ถ้าพูดถึงสังคม จำนวนยูนิตและความลงตัวในการอยู่อาศัยแล้วละก็ แน่นอน M Ladprao ชนะขาดลอย แต่ถ้าพูดถึงราคาในทำเลที่ไม่แตกต่างเท่าไร ก็ต้อง Abstracts อยู่แล้ว

สินค้าของ M Ladprao มีราคาสูงลิบลิ่ว ตกประมาณตารางเมตรละ 100,000 บาทขึ้นไป ถามผมว่าแพงไหม ผมว่าราคานี้กับทำเลนี้ไปด้วยกันได้ อีก 5 ปี เมื่อ BTS ลาดพร้าวเปิด รับรองว่าไม่มีทางที่จะมีสินค้าราคานี้แน่นอน อย่างน้อยๆต้อง +20-30% สำหรับคอนโดที่เดิน 20 กว่าก้าวถึงทางขึ้นลง BTS แต่สำหรับปัจจุบันที่ต้องขึ้นลง MRT พหลโยธินไปก่อน ผมว่ายังไม่ใช่ราคาที่คลิ๊กหรือโดน ถ้าใครจะเล่นต้องดูให้ดี ลงทุนระยะยาว ไม่ใช่ว่าขายใบจองสามเดือนหกเดือน โอกาสราคาขึ้นไปอีกคงจะยาก เพราะคนไทยพอเจอตารางเมตรละ 120,000 – 130,000 ก็จะเริ่มคิดหนักแล้วครับ เพราะตัวเลือกมันค่อนข้างจะเยอะ เปรียบเทียบกันทีข้ามโซนยังได้ แถวๆต้นสุขุมวิท เพลินจิต หรือศาลาแดง ราคานี้ยังพอมี

ชื่อเสียงของผู้ประกอบการเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ต้องดูกันไปนานๆ ทาง ThinkOfLiving ไม่ขอคอมเมนต์ตรงนี้นะครับ เพราะยังเป็นของที่สร้างไม่เสร็จ ผลงานยังอยู่ในอนาคต การเอาผลงานในอดีตที่ผ่านมา มาตัดสินสินค้าในอนาคตก็ใช่ที่ ลองๆไปดูแล้วกันครับว่า Major Development สร้างคอนโดอะไรไว้อย่างไรเป็นอย่างไร

แล้วทางเลือกล่ะ? แนวราบพอมีไหม ตอบว่าพอมีครับ แถวงามวงศ์วานก็มี The Trust City งามวงศ์วาน 25 ที่เป็นทาวน์เฮาส์เปิดขายอยู่ 170 ตารางเมตร 3 นอน 3 น้ำ 1 จอดรถตกประมาณ 3 ล้านปลายๆ – 4 ล้านต้นๆ แต่ถามว่าทำเลสู้ได้ไหม ตอบว่าคนละเรื่องครับ คงสู้ไม่ได้อยู่แล้ว แต่อย่างไรก็ตามต้องมีคนที่ไม่ชอบความสูงอยู่แน่นอน แนวราบจึงยังเป็นตัวเลือกที่ขาดไม่ได้อยู่ครับ

Judgement

• ทำเล 9.5/10 – ติดถนนใหญ่พหลโยธิน ตรงข้ามเซนทรัลลาดพร้าว มี TESCO Lotus, Index Living Mall อยู่ใกล้ๆ ข้อเสียข้อเดียวคือกลับรถไกลไปหน่อย
• คุณภาพวัสดุ 7/10 – มาตรฐาน ใช้ของชั้นดีเหมาะสำหรับ Segment 100,000 บาทต่อตารางเมตรแต่ยังไม่โดดเด่นกว่าเจ้าอื่น
• แบบห้อง 8.5/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยครบ ไม่แออัด ฝ้าเพดานสูง ออกแบบการใช้สอยมาดี อยู่อาศัยได้จริง
• สาธารณูปโภค 9/10 – มีเยอะแต่ยังไม่ได้บอกรายละเอียดให้ครบถ้วน สระว่ายน้ำที่อยู่ชั้น 7 ดูเหมือนเตี้ยไปหน่อยสำหรับคอนโดระดับนี้ แล้วก็สวนดาดฟ้าชั้น 44 ที่มีจุดปิ้ง BBQ กับโยคะบนท้องฟ้า คงจะไม่มีใครขึ้นไปใช้ เพราะมันร้อนเหลือเกิน
• ชื่อเสียง 7.5/10 – Major Development เป็นบริษัทในตลาดหลักทรัพย์ (MJD) ทำคอนโดมาหลายแท่งแล้ว แต่ด้วย Market Cap ยังเล็กอยู่ (31 ส.ค. 1,387 ล้าน) จึงให้พื้นฐานที่ 7.5 ไว้ก่อน
• ความคุ้มราคา 8/10 – ราคาสมเหตุสมผล และจะถือว่าถูกเมื่อรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยายเปิดทำการ

• Final Score : 8.58/10
• Grade A- (8.50 – 8.74)

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ