IDEO สาทร-ท่าพระ คอนโด High Rise 31 ชั้น ใกล้สถานี BTS โพธิ์นิมิตร จาก อนันดา [รีวิวฉบับที่ 366]

รีวิวฉบับที่ 366 … Mr.Oe รีบทำการบ้านก่อนโครงการจะเปิดขายอย่างเป็นทางการครับ โครงการ IDEO สาทร-ท่าพระ ของอนันดา บนถนนราชพฤกษ์ ใกล้ BTS สถานี โพธินิมิตร (S9) เป็นโครงการใหม่ล่าสุดใน Brand “IDEO” ซึ่งโครงการนี้จุดขายคือการทำห้องเล็กมาขายในราคาเริ่มต้น 1.9 ล้าน ในทำเลย่านฝั่งธน ตัวสำนักงานขายยังไม่เสร็จเรียบร้อยนะครับ รีวิวฉบับนี้จึงยังไม่สมบูรณ์ รอเมื่อสำนักงานขายพร้อม ผมจะเข้าไปเก็บรายละเอียดวัสดุ และ Update เป็นรีวิวฉบับเต็มต่อไปครับ

Update 1: คุณบีมเก็บภาพห้องตัวอย่างและบทวิเคราะห์มาให้แล้วครับ

Fact @ 13 Jun 2013

• Ideo สาทร-ท่าพระ
• Ananda Development.,Plc
• UPPER  CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด High Rise 31 ชั้น 1 อาคาร 1339 ยูนิต + ร้านค้า 5 ยูนิต
• ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 53 ยูนิต
• ที่จอดรถประมาณ  454 คัน คิดเป็น 34% ไม่รวมจอดซ้อนคัน
• ที่ดินประมาณ 5-3-19 ไร่
• คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2558
• Studio 21 ตารางเมตร
• 1 Bedroom 30 – 31 ตารางเมตร
• 2 Bedrooms 45 ตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้นประมาณ 1.9 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 90,000 – 120,000 บาท
• http://www.ideocondo.com
• โทร 02-316 2222

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

วิเคราะห์ ทำเลโครงการนี้ ผมขอให้เครดิต พี่เล็ก BB คนพื้นที่นะครับ ที่ช่วยแนะนำ รายละเอียดต่างๆ และช่วยแบ่งปันข้อมูลดีๆรอบๆโครงการครับ  🙂

แผนที่โครงการ Ideo สาทร-ท่าพระ ถ้านั่ง BTS มานี่จะง่ายมาก คือลงที่สถานี โพธิ์นิมิตร S9 แล้วเดินต่อไปอีกประมาณ 350 เมตร ก็จะถึงโครงการ ซึ่งสำนักงานขายก็ตั้งอยู่ที่โครงการนั่นแหละ ส่วนถ้าขับรถมา เหมือนจะง่าย แต่ยุ่งยากนิดหน่อย ถ้ามาจากสาทร ข้ามสะพานสาทร มุ่งหน้าวงเวียนใหญ่ แต่พอลงสะพาน ให้วิ่งเลนซ้ายสุดเลียบฟุตบาทไปเรื่อยๆ ต้องไปติดไฟแดงตรงแยกวงเวียนใหญ่ แล้วตรงต่อไป เกาะเลนซ้ายเลียบฟุตบาทไปเรื่อยๆ จนถึงสถานี BTS โพธิ์นิมิตร ขับต่อไปอีก 350 เมตร โครงการอยู่ซ้ายมือ อยู่ระหว่าง The Room กับ Parkland TT ครับ

แผนที่ภาพรวมของโครงการ ซึ่งอยู่ติดถนนราชพฤกษ์นะครับ เลย BTS S9 โพธิ์นิมิตรมา 350 เมตร หรืออยู่ห่างจากสะพานสาทรมาประมาณ 3 กิโลเมตร ทำเลโครงการ สะดวกใช้ได้ถ้าใช้ BTS เดินทางเข้าเมืองนะ แต่ถ้าใช้รถแล้วต้องเดินทางในเวลาเหมือนคนทั่วไปเข้าสาทร จะติดมาก มาก มากเลย ในช่วงเช้าและเย็น แถมตัวโครงการ ใช้ทางคู่ขนานได้เท่านั้น จะชิดขวาข้ามสะพานแบบไม่ต้องติดไฟแดงไม่ได้ จะเลยโครงการไป ก็เลยจะติดหน่อย ส่วนถ้าวิ่งออกทางด้านพระราม 3 ก็จะติดน้อยกว่าสาทรหน่อย ส่วนออกนอกเมืองสวนทางกะชาวบ้านเขาในเวลาปกติ ก็จะสบายที่สุดครับ… การเดินทางไม่ได้ไกลเลย อยู่ใกล้เมืองมากพอสมควร เสียตรงที่รถมันติดเอามากๆนี่อย่างเดียว

โครงการ ตั้งอยู่ติดกับ Parkland TT เลย มี The Room เป็นเพื่อนบ้านใกล้ชิดอีกหนึ่งโครงการ ข้อดีนอกจากจะใช้ BTS ได้แล้ว ยังเป็นโครงการที่ติดถนนใหญ่ ซึ่งจะปลอดภัยและเดินทางง่ายกว่าโครงการในซอย … สถาพแวดล้อมรอบโครงการ ยังขาดความอุดมสมบูรณ์ เพราะรอบๆโครงการในระยะเดินสะดวกปัจจุบันมีร้านค้าแค่ 7-11 ตรงหน้า Parkland TT มีร้านอาหารนิดหน่อย และ ผับอีก 2 แห่ง หน้าโครงการพอดี … โชคดีที่ทางโครงการจัดร้านค้ามาไว้ที่ชั้นล่าง 5 Unit เท่าที่ทราบตอนนี้น่าจะมี Max Value เป็นที่พึ่งแน่นอนแล้ว 1 นะครับ

ส่วนสิ่งอำนวยความสะดวกใกล้ๆ มีแค่ The Mall ท่าพระ ที่อยู่ห่างออกไประยะ 6-700 เมตร ไกลหน่อยแต่ก็พอเดินได้นะครับ ซึ่ง The Mall ท่าพระนี้ ยังเป็นห้างชานเมืองที่ไม่ได้หรูหราไฮโซเท่าไร แต่ก็พอพึ่งพาได้แน่นอน.. ถ้าจะหาสิ่งอำนวยความสะดวกดีๆ คงต้องพึ่งพา BTS เข้าไป สีลม ราชประสงค์ สยาม น่าจะสะดวกที่สุดแล้วครับ

โครงการนี้ ตั้งอยู่แบบโดนตึกสูงสองตึกขนาบข้างซ้ายขวา ด้านซ้ายทิศตะวันตก จะเป็น Parkland TT ในระยะประชิดเลย บังหมดนะ ส่วนด้านขวามือทิศตะวันออก จะติดกับ The Room ซึ่งบังแค่บางส่วน ด้านหน้าอาคารคือทิศเหนือ และทิศตะวันตกเฉียงเหนือ เปิดโล่ง เป็นด้านที่ติดถนนราชพฤกษ์ ส่วนด้านหลังเป็นทิศใต้ และตะวันออกเฉียงใต้ เปิดโล่ง ไม่มีอะไรบัง และมีโบนัสคือเห็นวิวแม่น้ำด้วยครับ

ผมลากเส้นประสีน้ำเงินให้ดู เป็นแนวคลองครับ ซึ่งแนวคลองนี้ แม้จะเป็นคลองเล็กๆ และไม่มีกลิ่นไปรบกวนห้องชั้นบนๆ แต่มีความสำคัญที่ควรพิจารณา เพราะเป็นตัวอุปสรรค สำหรับโครงการอื่นๆในอนาคต ที่จะมาขึ้นแถบนี้ ใครเล็งห้องมุมด้านไหน จะได้พอเดาๆได้ว่า วิวด้านไหนปลอดภัย ด้านไหน เสี่ยงต่อการโดนบังวิวบ้าง… ด้านหน้าโครงการ ฝั่งตรงข้ามถนน เป็นคลองคู่ แถมอยู่ท่ามกลางชุมชนดั้งเดิมที่สภาพแวดล้อมไม่ค่อยดีเท่าไร วิวคงจะยังเป็นแบบนี้ไปอีกนานหน่อย เพราะพัฒนาได้ยาก ส่วนด้านหลังโครงการติดคลองเล็กๆ และเป็นชุมชนดั้งเดิม ซึ่งถนนในนี้เล็กมากๆ จนยากที่จะขึ้นโครงการอะไรได้ คงต้องมีการขยายถนนก่อนครับ

สถานีรถไฟฟ้า BTS โพธิ์นิมิตร ใช้งานได้แล้วนะครับ แต่ยังไม่สมบูรณ์ดี ต้องมีการเปลี่ยนขบวนรถอยู่ ต้องรอประมาณปลายปีน่าจะสมบูรณ์ครับ

ป้ายสถานี ซึ่งรหัสของสถานีนี้คือ S9 นะครับ เวลาใครเรียกว่า BTS S9 จะได้ไม่งง

ทางออกไปโครงการให้ลงที่ทางออก 2 นะครับ

จากสถานี จะมองเห็น The Room S9 ชัดเจน ซึ่ง Ideo สาทร-ท่าพระ  ก็ประกบอยู่หลัง The Room นั่นแหละ

อุปสรรค การเดินทางโดยรถยนต์ สำหรับโครงการคือ “เกาะกลางถนน” ซึ่งมีทางเข้าออก เป็นช่วงๆ และโครงการตั้งอยู่ในจุดที่เข้าออกไม่สะดวก จึงต้องวิ่งทางขนาน ด้านซ้ายของเกาะกลางเท่านั้น

ทางลง BTS

ทางลงทางขึ้นด้านนี้ เป็นบันไดธรรมดานะ ไม่ใช่บันไดเลื่อน

พอลงมาปุ๊บ ก็เจอพี่วิน วินใหญ่เลยครับ มีให้เรียกใช้ตลอด ถ้ากลางวันก็เดินเถอะ แต่ถ้ากลางคืนแนะนำให้ใช้พี่วินจะดีกว่า เพราะถนนแถวนี้มันมีต้นไม้ใหญ่ ทำให้มืด และกลางคืนคนยังเดินไม่เยอะด้วยครับ

P’WIN Price Index  อัตราค่าโดยสารมาตรฐานของพี่ๆเค้านะครับ อ่อ แถวนี้ด้านซ้ายมือคือชุมชน สองร้อยห้องนะครับ 🙂

ฟุตบาท ทางเดิน จาก BTS ไปโครงการ เดินง่าย สบายครับ สำหรับตอนกลางวัน

คลอง ซึ่งเป็นเครือข่ายคลองย่านนี้ ที่ผมลากเส้นประสีน้ำเงินให้ดูไปแล้ว คลองนี้จะไปเชื่อมกับคลองเล็กหลังโครงการ … สภาพ เหมือนคลองในเมืองทั่วไป คือน้ำเสียและมีกลิ่นครับ

เดินผ่านโรงเรียนเล็กๆ โรงเรียนมณีวิทยา ก่อนถึง The Room

ที่หน้าโรงเรียนมณีวิทยา มีสะพานลอยข้ามไปอีกฝั่งได้ ซึ่งลูกบ้าน Ideo ก็คงต้องใช้สะพานนี้ ผมอยู่บนสะพาน มองย้อนกลับไป BTS  และให้ดูสถาพทางเดินด้านขวาสุด ที่เพิ่งเดินผ่านมา จะเห็นว่า มีต้นไม้ใหญ่ตลอดทาง ซึ่งดีสำหรับกลางวัน แต่พอกลางคืนมันจะมืดมากครับ

มองไปทางโครงการ จะเห็นว่า มีเกาะกลางถนนยาววววไปจนเกือบจะถึงสะพานข้ามแยก ทำให้รถที่ชิดขวา วิ่งข้ามสะพานข้ามแยกวงเวียนใหญ่มา ไม่สามารถมีช่องทางเลี้ยวเข้าโครงการได้

ผม Zoom ให้ดูไกลๆ จะเห็นช่องทางออก ก่อนถึงสะพานข้ามแยก ซึ่งช่องทางนี้มันเลยหน้าทางเข้าโครงการ Ideo ไปพอดี แต่ลูกบ้าน Parkland TT และ Parkland Grand ใช้ได้ ปาดซ้ายออกไปแล้วเลี้ยวเข้าโครงการได้เลย

โครงการ The Room สาทร ตากสิน

ถัดจาก The Room ไป ก็เป็น Ideo สาทร-ท่าพระ และถัดไปเป็น Parkland TT

ให้ดูแนวทางเดิน ซึ่งปลอดภัยขึ้น มีรปภ หน้าโครงการคอยดูแล

The Room สาทร ตากสิน ที่อยู่ติดกัน

ยังมีบ้านเก่าๆ ที่รอวันรื้อถอนอยู่ครับ

เดินมาอีกนิด ก็เจอสำนักงานขายแล้ว

สำนักงานขาย นี่อยู่เลยแนวเกาะกลางมาพอดีเลย ถ้าจะปาดเข้ามาตามแนวลูกศรแดงก็ได้อยู่ แต่ไม่แนะนำให้ทำนะครับ อันตราย เสี่ยงต่ออุบัติเหตุ

ถัดจากสำนักงานขายมา ก็จะเป็น Parkland TT ที่มี 7-11 หน้าโครงการ และร้านรถเข็นอีกสองร้าน

The Beach ผับแถวๆหน้า โครงการ

The Cube นี่ก็ผับนะจ๊ะ

ตำรวจ สน นี้ ดุใช้ได้ ใครมั่วนิ่มจอดรถริมถนน โดนแจกใบสั่งสนุกเลยครับ ถ้าที่จอดรถโครงการไม่พอ แล้วล้นออกมาข้างนอก มีหวังโดนคุณจ่า แจกใบสั่งแน่ๆ

สำนักงานขายโครงการ อยู่ด้านหน้าของแปลงที่ดินโครงการเลย

โครงการมีทางเข้าจริง ตามลูกศรเขียวนะครับ ส่วนลูกศรแดง เป็นทางเข้าสำนักงานขายปัจจุบัน ซึ่งทางเข้าจริงลูกศรเขียวตรงนั้น มันทำให้เวลามาโครงการ ต้องใช้ทางคู่ขนานเท่านั้น  ไม่สามารถปาดเข้าโครงการแบบลูกศรแดงได้

แปลงที่ดินโครงการ ผมลากเส้นให้ดูหยาบๆนะครับ

วิวจากชั้น 30 ครับ มองไปทาง ทิศตะวันออก ซึ่งเป็น City View

ด้านทิศตะวันออก จะมีตึก The Room บังวิวแค่บางห้อง

ด้านล่างทิศตะวันออกและตะวันออกเฉียงใต้ จะเป็นชุมชนชาวบ้าน ชุมชนสามร้อยห้อง ส่วนวิวไกลๆ ก็เป็น City View

ด้านทิศใต้ ก็จะเป็นวิวที่ยังเปิดโล่งนะครับ

วิวทิศใต้ ข้อดีคือในชั้นสูงๆ สามารถมองเห็นแม่น้ำเจ้าพระยาด้วย

แม่น้ำเจ้าพระยาอีกมุม

ด้านหน้าโครงการ ด้านทิศตะวันตกเฉียงเหนือ วิวจะยังดูชานเมืองอยู่มาก

ด้านหน้าโครงการด้านทิศเหนือ ก็ยังค่อนข้างเป็นแนวราบอยู่

มุมก้ม ดูชุมชนฝั่งตรงข้ามโครงการ ฝั่งด้านนี้ พัฒนาเป็นอาคารสูงยากหน่อย เพราะมีแนวคลองคู่ และชุมชนดั้งเดิมหนาแน่น

วิวด้านหน้าโครงการด้านทิศเหนือ ไม่เบานะครับ มองเห็นคลองบางกอกน้อย ลัดเลาะวัดและชุมชน สวยไปอีกแบบ

 

เจาะลึกตัวโครงการ

รูปโครงการ ด้านหน้า โครงการ Ideo สาทร-ท่าพระ เป็นตึกเดี่ยว 1339 Unit ถือว่าเยอะมากๆสำหรับตึกเดียว ซึ่งทำให้การอยู่อาศัยค่อนข้างจะแน่น และ Share Facility กันเยอะมากครับ ตัวโครงการเน้นทำห้องเล็ก 21 ตารางเมตร และห้อง 1 Bedroom 30 ตารางเมตร ข้อดีคือหยิบจับเป็นเจ้าของง่าย แต่ข้อเสียคือความหนาแน่นที่ต้องทำใจหน่อย

รูปทางเข้าด้านหน้าโครงการ

Facility ที่ชั้น 7

Master Plan ชั้น G มี Lobby และร้านค้า รวมทั้งที่จอดรถส่วนหนึ่งที่ชั้นนี้

 

ชั้น 2 -6 นี่เริ่มมีห้องพักแล้วนะครับ จะแยกมาอยู่ด้านปีกซ้ายของอาคาร แต่ละชั้นมี 14 ห้อง ลิฟท์โดยสารฝั่งนี้มี 2 ตัว แปลว่าฝั่งปีกด้านนี้ จะมีห้องมาแชร์ใช้ลิฟท์ ร่วม 406 ห้อง ดังนั้นอัตราส่วนลิฟท์ ของปีกนี้คือ 203 ห้อง ต่อลิฟท์  1 ตัว ถือว่าหนาแน่นเกินมาตรฐานไปร่วม 2 เท่า ดังนั้นในชั่วโมงเร่งด่วนรอลิฟท์นานแน่นอน… ห้องชั้น 2-6 นี้ ไม่ต้องคิดมากเรื่องวิว ชั้น 4-6 ยังพอเห็นวิวบ้าง ส่วน 2-3 นี่แทบจะเห็นแค่แนวรั้วครับ

ชั้น 7 เป็นชั้น Facility หลัก พวกสระว่ายน้ำ สวน Fitness และ Library ชั้นนี้มีห้องพักขยับไปเป็น 39 ห้องต่อชั้น ห้องส่วนที่เป็นปีกขวา จะอยู่ใกล้ลิฟท์โซนปีกขวาซึ่งมีลิฟท์โดยสาร 3 ตัว และ service ลิฟท์ (ลิฟท์ดับเพลิง) 1 ตัว ห้องที่ต้องใช้ลิฟท์ฝั่งนี้คือ 933 ห้อง อัตราส่วนคือ 311 ห้องต่อลิฟท์ 1 ตัว เกินค่ามาตรฐานไป 3 เท่า! รับรองว่าในชั่วโมงเร่งด่วน รอกันนานแน่ๆครับ … ห้องชั้น  7 เป็นห้องที่สะดวกต่อการใช้สระสวน ห้องสมุด และ Fitness แต่ต้องแลกมากับความพลุกพล่านที่เพื่อนบ้านทุกห้องต้องมาใช้ด้วยนะครับ.. วิวได้ด้านเหนือใต้ ถือว่าดีทั้งคู่ แต่ด้านใต้จะสงบกว่า เพราะด้านเหนือเป็นด้านหน้าที่ติดถนนครับ

ชั้น 8-28 เป็นชั้นที่เริ่มจะได้วิวสวยๆ แต่ก็ต้องแลกกับความหนาแน่นมาก เพื่อนบ้านเยอะ ชั้นนี้มีห้องอยู่ 53 ห้องต่อชั้น อัตราส่วนลิฟท์ปีกซ้ายยังคงเป็น 203 ห้องต่อลิฟท์ 1 ตัว ส่วนลิฟท์ปีกขวาคือ 311 ห้องต่อลิฟท์ 1 ตัว ชั้น 8-28 จะมีห้องวิวตะวันออก ซึ่งโดน The Room บังวิว และ ตะวันตกซึ่งโดน Parkland บังวิว แต่ตะวันตกจะแย่กว่า เพราะตึก จะอยู่ค่อนข้างประชิดครับ ส่วนวิวทิศเหนือค่อนข้างปลอดภัยโล่งๆ วิวทิศใต้ ชั้น 12 ขึ้นไปน่าจะเห็นแม่น้ำเจ้าพระยาสวยๆแล้ว

ชั้น 29 กลับไปเป้นผังรูปตัว I เหมือนชั้น 7 แต่ได้วิวที่สวยกว่ามากทั้ง เหนือและใต้

ชั้น 30 เหมือนชั้น 29

ดาดฟ้าจัดเป็นสวนครับ

 

สำนักงานขายเปิดแล้ว เราเข้าไปดูกันดีกว่า

นี่เป็นแผนที่โครงการนะครับ แสดงผังโดยรวมให้ดูว่าตัวตึก IDEO Mobi จะเป็นอย่างไร

ทิศด้านหลังนั้นน่าจะเห็นแม่น้ำเจ้าพระยานะ

วัดระยะจากตึกไปแม่น้ำเจ้าพระยาได้ 1.85 กิโลเมตร … ไกลเหมือนกันนะ อาจจะเห็นแบบลิบๆเลย ที่ชั้น 20F+

ตำแหน่งอาคาร วางคู่กับถนนใหญ่

ในนี้ไม่ได้ลงภาพของ The Room และ Parkland ไว้ให้ดูนะครับ จะไม่เห็นว่าวิวไหนโดนบังอย่างไร

มุมมองจากถนนสาทร เวลาขับเข้ามาที่โครงการ

บรรยากาศสำนักงานขาย

ภาพโมเดลด้านหน้า

หน้าทางเข้าจากถนนใหญ่

มุมสวนบริเวณชั้นส่วนกลาง

แผงตึกด้านหลัง … เหมือนกำแพงเลย

ที่จอดรถและสวนรอบๆ มีคลองคั่นด้วย

มุมมองจากต้นถนนราชพฤกษ์

มุมมองด้านหน้า

ชั้นส่วนกลางและผนังส่วนที่เป็น Vertical Garden ทำให้อาคารส่วนนี้ Soft ลงบ้างครับ

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• ร้านค้า 5 Units
• สระว่ายน้ำ ที่ชั้น 7
• ห้องออกกำลังกาย
• สวนลอยฟ้าที่ชั้น 7 และบนดาดฟ้า
• สวนแนวดิ่งด้านหน้าอาคาร
• ห้องสมุด
• ห้องอเนกประสงค์
• ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว สำหรับปีกซ้าย 3 ตัวสำหรับปีกขวา อัตราส่วนลิฟท์โดยรวม 267 ห้องต่อลิฟท์  1 ตัว อัตราส่วนการใช้งานจริงเมื่อแยกสองปีก ปีกซ้าย 203 ห้อง ต่อลิฟท์ 1 ตัว ปีกขวา 311 ห้อง ต่อลิฟท์ 1 ตัว โดยประมาณ
• Service Lift (ลิฟท์ดับเพลิงตามกฎหมาย) 1 ตัว
• ที่จอดรถ 454 คัน คิดเป็น 34%
• ระบบ CCTV / Access Card

 

Product Walkthrough

ห้องหลักๆของที่นี่ จะเป็นห้อง Studio 21 ตารางเมตร และห้อง 1 Bedroom 30.5 ตารางเมตร ส่วนห้อง 2 Bedroom 45 ตารางเมตร จะเป็นห้องมุม ซึ่งมีอยู่น้อยมากครับ

ผังห้อง Studio 21 ตารางเมตร ของ IDEO สาทร-ท่าพระ ห้องนี้กั้นเป็นห้อง 1 Bed ยากนะครับ แนะนำให้เปิดไว้แบบนี้แหละ ห้องนี้พื้นที่ค่อนข้างจำกัด ปลายเตียงวางตู้เสื้อผ้าไปแล้ว จึงดูทีวีได้จากโซฟาเท่านั้น  ครัวแยกไปอยู่ติดระเบียง ซึ่งตัวระเบียงก็มีขนาดค่อนข้างเล็ก พอวางคอมแอร์แล้ว เหลือพื้นที่นิดเดียว … โต๊ะทานข้าวไม่มีที่วาง อาจจะต้องใช้แบบพับได้ หรือนั่งทานที่โซฟาครับ

ผัง ห้อง 1 Bedroom 30.5 ตารางเมตร อันนี้ค่อนข้างลงตัวหน่อยนะครับ ห้องลักษณะนี้ เป็นจุดเด่นของ Ideo มาหลาย generation แล้ว ครัวอยู่ด้านหน้า ที่นั่งทานข้าวอยู่ติดกัน โซฟานั่งดูทีวีอยู่ติดระเบียง ซึ่งระเบียงใช้งานได้เต็มที่เพราะมีกระจกหน้าต่างสองชั้น ตัวคอมแอร์ แยกไว้ในห้องต่างหาก สามารถเปิดระเบียงเชื่อมต่อกับ Living Area เป็นพื้นที่ภายในได้บางโอกาส ห้องน้ำเข้าออกในห้องนอน ตัวห้องนอนเสียพื้นที่ผนังส่วนรับวิวไปครึ่งหนึ่ง ให้กับที่วางคอมแอร์

ผังห้อง 2 Bedroom 45 ตารางเมตร ห้องนี้ ได้ Function ค่อนข้างครบ แต่มีห้องน้ำห้องเดียวนะครับ ระเบียงวางอยู่ติดกับส่วนโซฟาดูทีวี เป็นระเบียงหน้าต่างสองชั้น ใช้งานได้เต็มที่ คอมแอร์มีห้องแยกต่างหาก ห้องนี้ ถ้าอยู่สองคน ก็สามารถจัดห้องใหม่เป็น 1 Bedroom + ห้องอเนกประสงค์ได้ไม่ยากครับ ส่วนห้องน้ำ กะ Pantry ครัว เล็กไปนิดนะ

เรามาดูห้องตัวอย่างกันบ้าง STUDIO ขนาด 21 ตารางเมตรก่อนเลย

ป้ายที่เห็นทางซ้ายคือ ASIA PACIFIC PROPERTY AWARDS รางวัล Interior Design ที่ทาง IDEO ได้รับ เลยเอา Logo มาแปะไว้ที่หน้าห้องตัวอย่าง แต่ห้องที่ได้รางวัลคือห้อง 21 ตารางเมตรของ IDEO Mobi นะครับ ไม่ใช่ของโครงการนี้ ซึ่งบังเอิญว่าเป็นห้องที่มี Layout เดียวกันครับ

มุมแรกของห้อง 21 ตารางเมตร ที่เห็นจากบริเวณหน้าประตูนะครับ กระจกบานใหญ่ด้านหลังห้องนอนเป็นจุดเด่นที่สุดในห้องนี้ แม้ว่าจะไม่ได้บานเต็มความสูงจากพื้นถึงฝ้าแต่ก็ใกล้เคียง

ห้องนี้เพดานสูง 2.5 เมตร เป็น Studio ที่ไม่มีบานกั้นระหว่างห้องนั่งเล่นและห้องนอน

ตำแหน่งโซฟาถ้าจะวางให้นั่งสบาย ก็ควรจะใช้โซฟาแบบที่ไม่มีพนักแขน ไม่อย่างนั้นความกว้างของโซฟาก็จะต้องถูกตัดลงอีกนิดหนึ่ง

ปลายเตียงจัดเป็นตู้เสื้อผ้าและโต๊ะวางของบางส่วน แต่ห้องนี้ไม่มีเฟอร์นิเจอร์ให้นะครับ ขายเป็น Fully Fitted คือมีพื้นลามิเนตหนา 8 มม. แอร์และชุดครัวให้เท่านั้น

กรอบกระจกสามารถเปิดได้สองบานกลาง ที่ชอบคือสีนะครับ สีนี้สวยกว่าสีดำ สีขาวหรือสีธรรมชาติทั่วไป

ช่องเก็บของที่ห้องตัวอย่างออกแบบไว้ปลายเตียง ตรงนี้เลยทำให้วางทีวีไม่ได้ ซึ่งห้อง Studio คิดว่ามีจุดวางทีวีจุดเดียวบริเวณห้องนั่งเล่นก็พอแล้วครับ

โต๊ะข้างเตียงตัวนี้ใช้ขนาดเล็กกว่าปกติ จัดให้พอดีจึงมีพื้นที่เหลือพอจะวางโต๊ะทำงานได้อีกหนึ่งตัว พอนั่งได้แต่ไม่สะดวกครับ ถ้าอยากจะนั่งสะดวก ควรที่จะเอาโต๊ะข้างเตียงออกไปเลย จัดเป็นฟังก์ชั่นเดียวจะสะดวกกว่ามาก

ระยะดูทีวีนะครับ ชั้นวางทีวีวางชิดประตูด้านหน้า ขนาดนี้ประมาณ 32 นิ้ว

แอร์ที่ให้เป็น SAMSUNG

เนื่องจากห้องนั้นเล็ก เลยใช้พื้นที่แนวดิ่งมาช่วยเก็บของ อย่างมุมนี้ ที่เพดานสูง 2.5 เมตร ก็ติดตู้แขวนได้บางส่วน

ต่อมาเป็นครัวนี้ครับ ขนาดไม่ใหญ่นัก ได้ฟังก์ชั่นค่อนข้างครบ

ดูระเบียงกันบ้าง ห้องนี้มีแอร์ตัวเดียวจึงวางคอมพ์แอร์แค่ตัวเดียว แขวนไว้ด้านบน

มีกริลปิดเรียบร้อย มองจากด้านนอกจะไม่เห็นเต็มๆ

ผมเดินออกไปได้นะครับ หัวไม่ชน ด้านล่างเลยวางของเพิ่มได้นิดหน่อย ดีที่ไม่ต้องใช้พื้นที่ตรงนี้มายัดเครื่องซักผ้าด้วย เลยเอามาวางราวตากผ้าได้สบายๆ

ตรงนี้กระเบื้องพื้นลดเกรดลงมาจาก IDEO Mobi หน่อยนะครับ จากแผ่นยาว 30 x 60 เหลือแบบนี้

เครื่องซักผ้าวางด้านล่าง ใต้เตานะครับ

ท๊อปของครัวลดเกรดจาก IDEO Mobi ที่เป็นหินสังเคราะห์ลงมาเป็น High Pressure Laminate

เตาไฟฟ้าเป็นแบบ 2 หัว Hot Plate เหมือนกับแบบ IDEO Mobi

มีเครื่องดูดควันติดตั้งให้ ด้านบนสามารถแขวนไมโครเวฟได้อีกหนึ่งที่

อ่างล้างจานเป็นแบบสแตนเลส ต่างกับของ IDEO Mobi ที่เป็นแบบฝัง แล้วมีชุดหินสังเคราะห์ปิดหน้าบานอีกรอบหนึ่ง

ภาพรวมพื้นที่ห้องน้ำ ค่อนข้างเล็กกระทัดรัดมาก

ห้องน้ำนะครับ วัสดุพื้นใช้กระเบื้องแผ่นเล็กลงเมื่อเทียบกับ IDEO Mobi

ทางเข้าห้องครัวไม่มีประตูให้นะครับ

ทางเข้าห้องน้ำ ธรณีเป็นหินสังเคราะห์อย่างที่เห็นในภาพ ป้องกันชื้นได้ดี

โถสุขภัณฑ์เป็นรุ่น SCG Eco ประหยัดน้ำ … ทิชชู่แดงด้วย

ชิ้นนี้ผิดหวังหน่อยนะครับ ไม่มีการ Built-in ตู้ด้านล่างให้ หัวก๊อกใช้ของ Prema ลดลงไประดับนึง

ชิ้นนี้โอเค เป็นบานกระจก Tempered Glass

พื้นห้องอาบน้ำใช้กระเบื้องรุ่นเดียวกับด้านนอก

เรามาดูห้อง One Bedroom กันบ้าง

ห้องนี้ 30 ตารางเมตร มีการแบ่งส่วนชัดเจน ห้องนั่งเล่นและห้องนอน แต่จะได้ครัวอยู่ติดประตู ไม่ใช่ติดหน้าต่างแบบห้อง Studio

ครัวเป็นชุดเดียวกับห้อง Studio แต่มีการขยายความกว้างขึ้นเล็กน้อย ทำให้มีลิ้นชักเพิ่มขึ้นตรงกลางได้

ชุดครัวท๊อปลามิเนต

โต๊ะรับประทานอาหารจัดเป็นแบบนี้ หันหน้าเข้าผนังคู่กับโซฟา ตัวโต๊ะค่อนข้างตื้น วางอาหารจานเดียว

ส่วนด้านบนนั้นจัดเป็นพื้นที่เก็บของ ใช้พื้นที่ในแนวดิ่งให้ได้ประโยชน์สูงสุด

โซฟาของห้อง 30 ตารางเมตร ยังคงเน้นแบบไม่มีพนักแขน

โต๊ะทานข้าวตัวที่บอกไป นั่งสองคนก็ต้องรักกันนิดนึงนะครับ

พื้นที่ระเบียงภายนอก อันนี้ทำออกมาได้ดี วางของได้สบาย ไม่มีคอมพ์แอร์มาเกี่ยวข้อง ตามเอกลักษณ์ของห้อง IDEO ที่เป็นห้องแบบระเบียงสองชั้น คือมีส่วนที่เป็น Indoor และ Semi-Outdoor

มองจากระเบียงกลับไปที่ห้องนั่งเล่น

ระยะดูทีวีประมาณนี้ครับ

ด้านซ้ายคือหน้าต่างสองชั้น

ด้านหลังคือประตูห้องเก็บคอมพ์แอร์

มิดชิด เรียบร้อย มีประตูกันเสียงและความร้อน ดีมากครับ

กระจกบานเลื่อนตรงนี้เป็นกระจก 3 ตอน เวลาเปิดก็สามารถเปิดได้สบายๆ

เพดานด้านนอกไม่มีฝ้า ติดตั้ง Downlight แบบนี้

เรามาดูห้องนอนบ้าง วางเตียง 5 ฟุตได้สบายๆ

พื้นที่ติดหน้าต่างวางเป็นโต๊ะทำงานด้วย

แต่ห้องนอนนี้มันอึดอัดนิดนึงนะครับ เพราะมีหน้าต่างบานแค่นี้เอง และก็เข้ามุมด้วย ไม่ใช่กระจกบานใหญ่แบบห้องที่แล้ว

หัวเตียงวางตู้เสื้อผ้าแบบนี้

ห้องน้ำเหมือนเดิม

 

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 13/06/2013

• Studio เนื้อที่ ประมาณ 21 ตารางเมตร ชั้น 2-27 ราคา 1.85 – 2.40 ล้านบาท หรือ 90,000 – 119,000 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom เนื้อที่ ประมาณ 30.5 ตารางเมตร ชั้น 8-27 ราคา 2.82 – 3.58 ล้านบาท หรือ 99,000 – 119,000 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedroom เนื้อที่ ประมาณ 45 ตารางเมตร ชั้น 2-27 ราคา 4.41 – 5.60 ล้านบาท หรือ 97,000 – 124,000 บาทต่อตารางเมตร

• ขายแบบ Fully Fitted
• จอง 10,000 – 20,000 – 30,000 บาท สำหรับห้อง Studio – 1 Bed – 2 Bed
• ทำสัญญา 99,000-119,000 บาท สำหรับห้อง Studio, 139,000 – 159,000 บาท สำหรับห้อง 1 Bedroom และ 199,000 – 219,000 บาท สำหรับห้อง 2 Bedroom
• ผ่อนดาวน์ 15 งวด งวดละ 7,900 – 10,900 – 15,900 บาท สำหรับห้อง Studio – 1 Bed – 2 Bed
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

 

เจาะลึกรวบยอด

IDEO สาทร-ท่าพระ เป็นโครงการที่อยู่ติดถนนราชพฤกษ์นะครับ ทำเลโครงการอยู่เลยสะพานสาทรมา 3 กิโลเมตร  เกาะแนวรถไฟฟ้า BTS โดยมีสถานีที่ใกล้ที่สุดคือ สถานีโพธิ์นิมิตร (S9) อยู่ห่างจากโครงการ 350 เมตร ความอุดมสมบูรณ์รอบๆโครงการ คงได้พึ่งร้านค้าอย่าง Max Value ที่ด้านล่างอาคารเป็นหลัก เพราะแถวๆนี้ ในระยะเดินเท้ามีแค่ 7-11 และรถเข็นขายอาหารไม่กี่เจ้าเอง ส่วน The Mall ท่าพระ ก็ออกจะไกลเกินระยะเดินสบาย เพราะอยู่ห่างไปเกือบ 700 เมตร … สภาพแวดล้อมรอบโครงการ ด้านทิศตะวันตกจะอยู่ติดกับโครงการ Parkland TT (ตากสิน-ท่าพระ) แบบประชิด วิวด้านนี้จึงถูก Block สนิท ส่วนด้านทิศใต้จะเห็นแม่น้ำเจ้าพระยาในระยะไกล… รอบๆโครงการทางด้านหลังเป็นชุมชนชาวบ้านดั้งเดิม และชุมชนสองร้อยห้อง เป็นตรอกซอกซอยทะลุถึงกันหมด สำหรับจักรยานหรือมอเตอร์ไซค์นะครับ

การเดินทางโดยใช้รถส่วนตัว ไม่ไกลเมืองนะครับ เข้าสาทร สีลม พระราม 3 นี่ใกล้มาก … แต่ น่าเสียดายที่รถติดมาก ทั้งเช้าและเย็นในวันทำงาน เพราะเป็นคอขวดตรงสะพานข้ามแม่น้ำ แทบจะทุกสะพาน โครงการอยู่ในจุดที่ติดเกาะกลางถนน ทำให้ไม่สามารถเลี้ยวเข้าโครงการ เมื่อขึ้นสะพานข้ามแยกได้ ดังนั้น จึงต้องติดไฟแดงและวิ่งเลนซ้ายมาตลอด ตั้งแต่ลงสะพานสาทรมานะครับ ซึ่งตรงจุดนี้ แม้จะเป็นรายละเอียดเพียงเล็กน้อย แต่สร้างความแตกต่างพอสมควร เมื่อเทียบกับ Parkland TT ที่อยู่ติดกัน รั้วชนกัน เพราะ Parkland TT สามารถเลี้ยวเข้าโครงการได้พอดี แม้จะขึ้นสะพานข้ามแยกมาก็ตาม… ตำรวจจราจรย่านนี้ค่อนข้างเข้มงวดนะครับ ดังนั้น เรื่องจำนวนที่จอดรถ ถ้าไม่พอแล้วล้นออกมาด้านนอกนี่ มีปัญหาแน่นอน

การเดินทางโดยไม่ใช้รถส่วนตัว ค่อนข้างสะดวกมาก เพราะติดถนนใหญ่ เรียกรถง่าย มี Taxi ผ่านตลอด มีป้ายรถเมล์ มี BRT มีพีวิน และเดินไปแค่ 350 เมตร ก็ขึ้นรถไฟฟ้าได้ ณ.วันนี้ ตอนกลางวันเดินสบาย มีร่มไม้ มีผู้คนตลอดทาง ไม่เปลี่ยว แต่ตอนกลางคืน จะมืด เพราะเงาต้นไม้นั่นแหละ เดินยากและไม่น่าเดินคนเดียว โชคดีที่มีพี่วินให้บริการตลอด ใช้บริการพี่วินนะครับจะปลอดภัยกว่า … คาดว่า เมื่อโครงการเสร็จ จะคึกคักและพลุกพล่านเดินสบายกว่านี้ครับ

การออกแบบโครงการ ทำมาค่อนข้างแน่นมาก โครงการเลือกทำห้องเล็ก 1,339 Unit ถือว่าเยอะมากเมื่อมาอยู่ในตึกเดียวที่สูง 31 ชั้น หลายชั้นจึงมีเพื่อนบ้านร่วมชั้นระดับ 53 ห้องเลยทีเดียว โครงการออกแบบมาโดยเน้นห้อง Studio 21 ตารางเมตร และห้อง 1 Bedroom 30 ตารางเมตร เป็นหลัก ห้อง 30 ตารางเมตร เป็นอะไรที่ลงตัวอยู่แล้วของ IDEO เค้า ทั้งมีระเบียงที่เป็นหน้าต่างสองชั้นด้วย ก็ใช้งานและใช้พื้นที่ได้คุ้มครับ… แต่ห้อง Studio 21 ตารางเมตร จะแตกต่างจากห้อง ตระกูล “MOBI” นะครับ อย่าเข้าใจว่าเหมือนกัน ห้อง Studio นี้ออกแบบมายังไม่ลงตัว  ได้ครัวติดระเบียง  และให้ห้องน้ำมาเล็กมาก คนตัวใหญ่ๆ ใช้งานลำบาก … ข้อดีคือ ห้องเล็กราคาห้องจะหยิบง่ายหน่อย

 

อ้อ โครงการเขาออกแบบ มาเป็นปีกซ้ายปีกขวานะครับ ดูเผินๆ ไม่มีอะไร แต่คนอยู่ปีกซ้ายชั้น 2-4 พอจอดรถ (ที่จอดรถอยู่ปีกขวา) แล้ว ต้องลงลิฟท์มาชั้น 1 เดินย้อนไปปีกซ้าย แล้ว ถึงจะกดลิฟท์ขึ้นห้องตัวเองได้นะครับ

วัสดุอุปกรณ์ของที่ให้มาเมื่อเทียบกับราคา ตารางเมตรละ 100,000 บาทในย่านนี้แล้วถือว่า น่าผิดหวังนะครับ ขายแบบ Fully Fitted ให้เฟอร์บางชิ้น พื้นลามิเนต 8 มม กระเบื้องพื้นและผนังแผ่นเล็กแถมหน้าตาสามัญมาก กระจกธรรมดา ห้อง 21 ตรม ระเบียงธรรมดาไม่ได้หน้าต่างสองชั้นนะ ชุดครัว Counter Top ลามิเนต Sink สแตนเลสวางธรรมดา วัสดุเรียกว่าด้อยกว่า Mobi มาก น่าจะได้อะไรๆ ที่มันดูดีกว่านี้ โดยเฉพาะในห้องน้ำ ซึ่งมีพื้นที่เล็กอยู่แล้ว ถ้าไม่ได้ออกแบบอะไรช่วย ก็น่าจะจัดวัสดุในห้องน้ำที่มันดูโอเคกว่านี้

สาธารณูปโภคที่ให้มา จัดสวยน่าใช้งาน แต่เมื่อลองมองดู เพื่อนร่วมอาคาร ที่มีถึง 1,339 ห้องแล้ว อาคารนี้ ต้องมี 2,000 คนครับ ลองเทียบกับ Facility ที่ลิฟท์โดยสาร 2 ตัวทางปีกซ้าย 3 ตัวทางปีกขวา ดูแล้ว เจออัตราส่วนลิฟท์ต่อห้อง ร่วม 260 ห้องต่อลิฟท์ 1 ตัว เวลาเร่งด่วน น่าจะรอนานมาก โครงการจัดที่จอดรถมาให้ 34% ซึ่งถ้าไม่พอ จะเป็นปัญหาใหญ่มาก เพราะ ถ้ามีคน 10% ที่ไม่สามารถหาที่จอดรถได้ มันรถคือ 130 คัน เลยนะครับ การบริหารจัดการจะลำบากมาก ต้องไปลุ้นกันเอาว่า น่าจะมีคนไม่ใช้รถเยอะ เพราะอยู่ใกล้รถไฟฟ้า… ส่วน Facility อื่น อย่างสระ และ Fitness แม้จะน่าใช้ แต่ขนาด ไม่น่าจะเพียงพอ ต่อจำนวนห้องที่เยอะขนาดนี้

 

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 100,000 บาทต่อตารางเมตร, 13/06/2013

• ทำเล 7.5/10 – ทำเลดีสำหรับคนย่านนี้ แต่ค่อนข้างขาดความอุดมสมบูรณ์ เมื่อเทียบกับระดับราคาแล้ว ตัวเลือกในย่านนี้ยังเปิดกว้างมาก
• เดินทางด้วยรถ 7.0/10 – เดินทางเข้าออกเมืองสะดวกไม่ไกล เสียแต่รถติดมาก และที่จอดรถให้มาในระดับน่าเป็นห่วง เมื่อเทียบกับระดับราคา ซึ่งน่าจะมีรถกันได้ทุกคน
• ไม่ใช้รถ 8.0/10 – ติดถนนใหญ่ เรียกรถง่าย ไม่ต้องเข้าซอยเปลี่ยว ใกล้รถไฟฟ้า
• วัสดุ 6.0/10 – ต่ำกว่ามาตรฐานที่ควรจะได้ ทั้ง Quality และ Quantity เมื่อเทียบกับระดับราคา
• แบบ 6.5/10 – ออกแบบมามีดีมีด้อย ปนกันหลายจุด โครงการ Unit เยอะ แน่นก็จริง แต่มีข้อดีตรง หยิบง่าย เป็นเจ้าของง่ายเช่นกัน
• สาธารณูปโภค 6.5/10 – มีครบ น่าใช้ แต่ไม่น่าจะเพียงพอต่อจำนวนลูกบ้าน

• UPPER  CLASS
• 7.07 / 10.00

BOTTOM LINE

IDEO สาทร-ท่าพระ เหมาะกับคนมองหาบ้านย่านฝั่งธน หรือคนทำงานย่านสาทร สีลม ที่เบื่อกับการจราจร คนที่หาบ้านหลังที่สองสำหรับวันทำงาน ต้องการหาบ้านใกล้รถไฟฟ้า เป็นคนชอบของ Brand Name เลือกซื้อของต้องหยิบ Brand ที่คุ้นหูถึงจะดูมั่นใจ มีงบประมาณระดับ 2-5 ล้านบาท หรือมีงบผ่อนรายเดือนอยู่ที่ 13,000 – 33,000 บาท

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ