Excellence Sukhumvit หมู่ตึก 12 ชั้น ตรงข้าม Big C ใกล้สถานีรถไฟฟ้าปู่เจ้าสมิงพราย จาก Tropical Heritage [รีวิวฉบับที่ 297]

สวัสดีครับ รีวิวฉบับที่ 297 … Mr.Oe มาตามสัญญาครับ ไปเก็บการบ้าน Excellence Sukhumvit มาให้ดูกัน โครงการนี้เกาะสถานีรถไฟฟ้าปู่เจ้าสมิงพราย เป็น BTS ส่วนต่อขยายแบริ่ง-สมุทรปราการ ซึ่งจะแล้วเสร็จ ปี 2559 สำหรับเพื่อนๆที่ติดตามมองหา โครงการย่านสุขุมวิท ตอนปลาย หรือย่านสำโรงสมุทรปราการ ก็ต้องไปดูโครงการนี้ด้วยกันครับ 🙂

Fact @ 17 Jan 2013

• Excellence Sukhumvit (เอ็กเซลเลนซ์ สุขุมวิท)
• บริษัท ทรอปิคอล เฮอริเทจ จำกัด 
• MAIN CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด  12 ชั้น 3 อาคาร 572 Units (ตึก A=198 units, B = 176 Units, C = 198 Units)
• ที่จอดรถในช่องจอดประมาณ  30% ถ้ารวมจอดซ้อนคันและรอบอาคารบางส่วน อาจจะได้ถึง 50%
• ที่ดินประมาณ 5-3-89.2 ไร่
• 1 Bedroom
• พื้นที่ใช้สอย 35 – 50 ตร.ม.
• ราคาเริ่มต้นประมาณ 2.0 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 58,000 – 62,000 บาท
• ขายแบบให้เฟอร์บางส่วน (Pantry, ชุดสุขภัณฑ์, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะเครื่องแป้ง, ตู้ทีวี, ตู้ builtin ติดผนัง, แอร์)

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

แผนที่โครงการ ..ตัวโครงการอยู่บนถนนสุขุมวิท ถ้ามาจากแยกบางนา ก็วิ่งไปทางปากน้ำ สมุทรปราการ ระยะทางประมาณ 4 กิโลเมตรจากแยกบางนา โครงการอยู่ตรงข้าม Big C Jumbo ซึ่งในอนาคตจะเป็นที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้า BTS ส่วนต่อขยาย แบริ่ง- สมุทรปราการ ตรงนี้เรียกว่าสถานีปู่เจ้าสมิงพราย.. ความอุดมสมบูรณ์รอบๆโครงการ คงได้พึ่งพา Big C ฝั่งตรงข้าม และ minimart ที่ปั๊ม ปตท ที่อยู่ติดกันเป็นหลัก ส่วนร้านค้า ร้านอาหาร และความเจริญ คงต้องพึ่งย่านสำโรง หรือแถวแยกบางนาครับ

ทำเลโครงการตาม สเกลจริง… การเดินทางคงต้องพึ่งพารถส่วนตัวเป็นหลักสำหรับในระยะแรก ก่อนที่รถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จประมาณปี 2559 ซึ่งถ้าใช้รถส่วนตัว ระยะทางเข้าเมืองก็ไกลอยู่ แถมตอนเช้า ก็ติดพอสมควร เนื่องจากมีการสร้างรถไฟฟ้ากัน มีทางเลี่ยงทางระบายใกล้ๆ ก็ทางพิเศษบางพลี-สุขสวัสดิ์ ที่เป็นถนนวงแหวนล้อมรอบกรุงเทพมหานคร แปลว่า ถ้าจะออกนอกเมืองไปไหนต่อไหนอ่ะ สะดวกมาก อีกทางก็ศรีนครินทร์ … ส่วนถ้าไม่ใช้รถส่วนตัว ต้องรอแท็กซี่ หรือรถเมล์ซึ่งมีป้ายรถเมล์อยู่ใกล้ๆหน้าโครงการพอดี… เริ่มปี 2560 เมื่อมีรถไฟฟ้าใช้ ก็คงสบายขึ้นเพราะเข้าเมืองตรงๆบนเส้นสุขุมวิทเลย

ทำเลย่านนี้ เป็นย่านต่อเชื่อมกับโรงงานนะครับ มีนิคมบางปู อยู่ถัดไปไม่ไกล Local Demand สำหรับที่พักอาศัย มีพอสมควร ย่านนี้เป็นทำเลเปิดใหม่สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม อาศัยไล่เกาะตามแนวเขตรถไฟฟ้ากันมา อย่างไรก็ดี ทำเลย่านนี้ ยังมีพื้นที่แนวราบอีกมาก โครงการบ้านและทาวน์โฮม ราคาสองล้านยังมีให้เลือกตามซอยอีกพอสมควร … ดังนั้น โครงการคอนโดมิเนียมถ้าทำเลไม่ดี ไม่เด่น หรือราคาไม่เร้าใจจริงๆ คงจะทำตลาดลำบากหน่อยนะครับ

ตัวโครงการอยู่ตรงข้าม Big C Jumbo กันเลย เนื้อที่ดินเป็นแนวสี่เหลี่ยมผืนผ้า หน้ากว้างประมาณ 40 เมตร ลึกประมาณ 220 เมตร ตึกในเดินไกลหน่อยนะครับ อย่าลืมบวกระยะนี้เข้าไปด้วย ด้านหน้าติดถนนสุขุมวิท ด้านหลังติดถนนทางรถไฟสายเก่า ด้านซ้ายติด โกดังเก็บเอกสาร Info safe ของ SCG ด้านขวา ติดโกดังเก่า ที่ถูกซื้อไปแล้ว รอบๆ ดูในแผนที่ ซอยเลขคู่ จะเห็นเป็นโรงงานเล็กบ้างใหญ่บ้างปนกันไป หลายโรงงานเลย ซึ่งเป็น Fact ที่คนแถวนี้ ทราบกันดีอยู่แล้ว ส่วนซอยเลขคี่ จะเป็นชุมชนที่อยู่อาศัยมากกว่า… (ดูกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ผังเมืองสมุทรปราการ ประกอบในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับย่านนี้ จะเป็นประโยชน์มาก)

สีม่วงคือเขตอุตสาหกรรมและคลังสินค้า สีเหลืองคือเขตที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย สีส้มคือที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง สีน้ำตาลคือที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก สีแดงคือเขตพาณิชยกรรม สีเขียวชนบทและเกษตรกรรม… เราจึงเห็นว่า ทำเลเดียวกันนี่แหละ เพียงแค่อยู่คนละฟากถนน ทำไมด้านหนึ่งมีแต่โกดังกะโรงงาน แต่อีกด้านมีแต่บ้านคนชุมชนชาวบ้าน ซึ่งมีดีมีเสียคนละอย่างนะครับ ไม่ได้บอกว่าอะไรดีกว่าอะไร แล้วแต่ว่าเรากำลังมองหาอะไร… ความสงบ ความเจริญ หรือมูลค่าเพิ่มในอนาคต (อยากดูผังรูปใหญ่ กดตาม Link นี้ได้ครับ http://www.asa.or.th/download/03media/04law/cpa/mr44-smp-landuse.jpg) ผังเมืองมีการปรับเปลี่ยนอยู่เรื่อยๆนะครับ ต้องหมั่นติดตาม

จากแยกบางนา ขับตรงมาบนถนนสุขุมวิท ถึงโครงการระยะทาง 4 กิโลเมตร เดี๋ยวผมพามาดูการเดินทางและสภาพแวดล้อมแถวนี้กันครับ

ผมขึ้นทางด่วนมาครับ มุ่งหน้าลงบางนา สมุทรปราการ พอใกล้ถึงแยกบางนา ให้วิ่งตามป้าย สมุทรปราการนะครับ เราก็จะวนไปลงสุขุมวิท มุ่งหน้าสำโรง ปากน้ำ ซึ่งไม่ต้องคิดไรมากครับ ขับตรงอย่างเดียวแล้วทีนี้

วิ่งไปเรื่อยครับ เราจะผ่าน BTS สถานีบางนา

จบด้วย สถานีแบริ่ง ซึ่งเป็นสถานีสุดท้ายของสายสุขุมวิทในปัจจุบัน … ขับต่อไปครับ

เจอแยกบ้าง อะไรบ้าง ก็อย่าหวั่น แต่ให้ระวังหน่อย

แถวนี้มีชุมชนพักอาศัยกันเยอะครับ ใกล้กับ Imperial สำโรงคนเยอะมากมาย

ผ่านตลาด ธรรมโรจน์พินิจ อยู่ด้านขวามือ

Imperial World ที่พึ่งพิงของคนย่านนี้มาเนิ่นนาน มีร้านอาหาร มีโรงหนังครับ เหมือนย่านชานเมือง

ผ่านถนนเทพารักษ์ ตรงต่อไป

ตรงมาจนเจอ Big C Jumbo อยู่ซ้ายมือ ณ.จุดนี้ คือ 4 กิโลเมตร จากแยกบางนาครับ… โปรดสังเกตุข้างหน้า มีรถ U-Turn

หน้า Big C มองไปทางขวา เห็นตึกที่มีรูปผู้หญิงเกาคางไหมครับ… นั่นแหละ สำนักงานขาย Excellence ซึ่งต่อไปตรงนั้นจะเป็นที่ตั้งโครงการ… โปรดสังเกตุจุดที่รถ U-Turn อีกครั้ง อยู่หน้าโครงการพอดีครับ ดังนั้น ถ้าจะกลับรถไปทางปากน้ำ ต้องไปกลับไกลหน่อยนะครับ กลับหน้าโครงการไม่ได้ อันตรายครับ

เราตรงผ่านหน้า Big C มาประมาณ 400 เมตร จะเจอจุด U-Turn ซึ่งอยู่หน้าโรงงาน Toyota พอดี

กลับรถแล้ว วิ่งย้อนกลับมาครับ จะเจอปั๊ม ปตท ให้ชะลอรถได้แล้ว โครงการอยู่เลยปั๊มไปนิดเดียว

สำนักงานขาย จุดสังเกตุคือสาวเกาคางครับ

เลี้ยวเข้ามาจอดในสำนักงานขายแล้วครับ อยู่ตรงข้ามกับ Big C แบบชัดเจนมาก… เดี๋ยวจะพาไปดูรอบๆแถวๆนี้กัน

ผมยืนอยู่หน้าสำนักงานขาย ซึ่งตรงข้ามกับ Big C Jumbo และตรงนี้เป็นจุด U-Turn พอดี

ถนนสุขุมวิท หน้าโครงการมุ่งหน้าสำโรง ช่วงบ่ายแบบนี้ รถยังไม่เยอะ วิ่งสบายๆ รถจะเยอะแถวสำโรงในช่วงเช้าครับ

หน้าโครงการฝั่งขาออก มุ่งหน้าปากน้ำ สมุทรปราการ

มีป้ายห้ามรถใหญ่วิ่ง ในช่วง 6 โมงเช้า – 4 ทุ่มนะ หลังจากนั้น วิ่งกันได้

ติดกับโครงการคือ Infosafe ของ SCG ชื่อก็บอกอยู่แล้ว ว่าเป็นโกดังเก็บเอกสารครับ ไม่มีการผลิตอะไร ไม่มีเสียงและมลพิษจากที่นี่ ข้อดี คือด้านนี้ Security เข้มมาก ขนาดยืนอยู่ด้านนอกจะถ่ายรูปโกดัง สำนักงาน ยังไม่ได้เลย รปภ ดุมากๆ

ป้ายรถเมล์ อยู่ด้านหน้าปั๊ม ปตท ซึ่งอยู่ติดกับ SCG infosafe

ปั๊มใหญ่ครับ มีมินิมาร์ทและร้านค้า พึ่งพาได้ 24 ชั่วโมง อยากกินใส้กรอก หรือซื้ออะไรก่อนเข้าบ้านก็ได้ ทางผ่านพอดี

ป้ายของการรถไฟ แจ้งกำหนอเสร็จของ สถานีปู่เจ้าสมิงพราย (ชื่อโหดมาก) จะเสร็จปี 2559 ไม่ระบุเดือน

โครงการอยู่ในทำเลที่เดินทางไปไหนมาไหนสะดวกใช้ได้ เพราะมีทางเลือกเยอะ เส้นทางที่น่าสนใจ คือถนนวงแหวน หรือทางพิเศษ บางพลี-สุขสวัสดิ์ ซึ่งวิ่งไปได้ทั้งเหนือใต้ออกตก ได้หมด ตอนนี้ ผมไม่พาไปไหนไกล จะพาไปเที่ยวดูสาวบางพลี แถวๆ Mega Bangna กันดีกว่า ว่าจะไปซื้อตู้เก็บของที่ iKea ฮับ ระยะทางดูไกล  14 กิโลเมตร ตามแนวเส้นแดง แต่ขับแป๊บเดียวประมาณ สิบนาทีนิดๆ ก็ถึงแล้วครับ

จากหน้าโครงการผมไปยูเทิร์น วิ่งผ่านหน้า Big C มา จากจุดนี้ เราจะวิ่งตรงไปที่ถนนวงแหวน ระยะทางประมาณ 900 เมตร ครับ

วิ่งตามป้ายฟ้าๆ นี่แหละ ง่ายๆ ชิดซ้ายไว้

ตรงอย่างเดียว

เจอแล้ว ถนนวงแหวน เราชิดซ้าย เลี้ยวซ้ายขึ้นไปเลย

วนขึ้นมา ถ้าเรามองไปทางขวา จะเจอ พิพิธภัณฑ์ ช้างเอราวัณ ใหญ่มากๆครับ ว่างๆแวะมาเที่ยวได้ เมืองโบราณก็น่าเที่ยว ผมมาบ่อยมาก 2 ครั้งในชีวิต

ตรงไปเรื่อยๆ ครับ

เจอป้ายอะไรก็ไม่ต้องสนใจ ตรงต่อไป

จนเจอป้ายบางนา ชลบุรี ให้ชะลอหน่อย ใกล้ถึงแล้ว

เห็น ป้าย IKEA ชัดเด่นแต่ไกล

ชิดซ้ายลงบางนาครับ

อ่า… ก่อนลง ควักบัตรออกมานะครับ ระบบที่นี่ รับบัตรตอนขึ้น คืนบัตรตอนลง อย่าเผลอโยนบัตรลงถังขยะล่ะ

จ่ายเงินออกจากด่านเสร็จ ก็เลี้ยวเข้า Mega Bangna ได้เลย เห็นมะ ง่ายจะตาย

Mega Bangna ผมมุ่งหน้าไป IKEA ล่ะนะ

 

เจาะลึกตัวโครงการ

ก่อนจะเข้าไปดูโครงการ ต้องบอกกันก่อนนะครับว่า Tropical Heritage เป็นน้องใหม่ในวงการ เริ่มมาก็ทำโครงการนี้เป็นโครงการแรกครับ ดังนั้น เราจะยังไม่เคยเห็นเรื่องบริการหลังการขาย หรือผลงานในอดีตว่าทำงานเนี้ยบไหมนะครับ ผู้บริหาร และทีมงานเจ้าของโครงการมีทั้งสายโรงงาน สายก่อสร้าง และอดีตผู้บริหารฝั่ง Developer ซึ่งน่าจะพอเชื่อถือได้ในระดับหนึ่งว่า สามารถพัฒนาโครงการนี้ได้ โครงการผ่าน EIA แล้ว น่าจะเริ่มก่อสร้างได้อย่างรวดเร็ว แต่ดูเงื่อนไข การดาวน์ ได้ดาวน์ 20 งวด แปลว่าอีกเกือบสองปี ถึงจะโอน กับตึก 12 ชั้นนี่ถือว่าช้าไปนิดครับ… ที่ดินติด iBank ทุนจดทะเบียน 170 ล้านชำระเต็ม… โครงการเริ่มขายตึกในสุดก่อนคือตึก A ครับ ปัจจุบันเข้าเคลียร์พื้นที่หน้างานแล้ว

หน้าตาตัวโครงการ  เป็นสามตึกเรียงกัน ซ้ายไปขวาคือ A-B-C 12 ชั้นทั้ง 3 ตึก

ภายในมีถนนรอบโครงการกว้าง 6 เมตร ตามข้อบังคับของกฎหมาย ซึ่งถ้าจำเป็น สามารถปรับระบบการวิ่งของรถเป็น one way และจอดเสริมรอบตึกได้ ระยะรอบตึกนี่ไม่เบานะครับ เกิน 500 เมตร จอดรถได้ 100 คันสบาย

หน้าตาตึก จะเตี้ยเป็น Low rise ก็ไม่ใช่ จะสูงเป็น High Rise ก็ไม่เชิง เพราะดันเป็น 12 ชั้น

มุมมองจากด้านหลัง ฝั่งถนนทางรถไฟสายเก่า

สวนหย่อมรอบๆโครงการ

สระว่ายน้ำแยกตึกใครตึกมัน อยู่ที่ชั้น 1

ด้านหน้า ติดถนนสุขุมวิท มีรถไฟฟ้าวิ่งจริง ก็ปี 59 หรือ 60 นะครับ

มุมมองด้านหน้า

โมเดลตึก ขวาสุดคือตึก A เริ่มขายแล้ว อีกสองตึกคือ B-C ยังไม่ขาย ตึก A อยู่ในสุดนะครับ เดินออกมาหน้าโครงการ ตรงถนนสุขุมวิท นี่ต้องมี 150 เมตร

หน้าตาตึก A

หน้าตาตึก C เหมือนตึก A เด๊ะเลย แต่ตึก B จะหน้าตาต่างไปเล็กน้อย ตัวตึก C น่าสนใจสุดครับ เพราะอยู่ด้านหน้าโครงการ แต่ยังไม่เปิดขาย

 

Floor Plan ตึก A ชั้น  2-12 หน้าตาเหมือนกัน มีลิฟท์โดยสาร 2 ตัว + Service ลิฟท์ 1 ตัว เพียงพอต่อการใช้งาน… ห้องส่วนใหญ่เป็นแบบ 35 ตรม ตัวตึกหันแนวเหนือใต้  ด้านทิศเหนือน่าสนใจกว่าทิศใต้ ถ้ากังวลใจเรื่องสภาพแวดล้อมให้เลือกชั้น 4 ขึ้นไป

สภาพที่ดินโครงการในปัจจุบัน ล้อมรั้วแล้ว กำลังปรับพื้นที่ ซ้ายมือคือ SCG infosafe  ขวามือคือโกดังเก่า ที่ขายไปแล้ว

SCG Infosafe ที่ความสูงสี่ชั้นก็มองผ่านแล้ว

ด้านขวา ผมมีข้อมูลแค่ว่า โกดังนั้นขายไปแล้ว จะไปทำอะไรต่อนั่้น ผมไม่ทราบจริงๆครับ

ด้านในสุด ของโครงการจะติดถนนเล็กๆ คือถนนทางรถไฟสายเก่า ข้ามฝั่งถนนไปเป็นโรงงานเล็กๆ

 

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• สระว่ายน้ำ ตึก A ,B และ C
• ห้องออกกำลังกาย
• สวนหย่อมรอบโครงการ
• ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว+Seervice ลิฟท์ 1 ตัว ต่อหนึ่งอาคาร อัตราส่วนลิฟท์ ตึก A 99:1  ตึก B 88:1 , C 99:1
• ที่จอดรถในช่องจอด 30%
• ระบบ CCTV / Access Card

 

Product Walkthrough

ห้องตัวอย่างมีให้ดูแบบเดียวคือ 1 Bedroom 35 ตารางเมตรนะครับ

ผังห้อง เล็กหน่อย ต้องขออภัย ผมหามาได้แค่นี้เอง ห้องนี้จัดแบ่งห้องเป็นสัดส่วนครับ ครัวแยกไปอยู่กับระเบียง Living Area มีพื้นที่ จัดดีๆ สวย เค้า Built ตู้ติดผนังมาให้ด้วย ส่วนห้องนอน มีตู้เสื้อผ้ามาให้ อยู่ปลายเตียง ติดกับโต๊ะเครื่องแป้ง ทางโครงการไม่ได้ออกแบบมาให้วางทีวีในห้องนอนนะครับ แต่ถ้าจะวางก็วางได้ ตรงพื้นที่โต๊ะเครื่องแป้งนั่นแหละ ซึ่งจะทำให้ ได้แนวเอียง นอนดูไม่สบายเท่าไร … ครัวโอเค ส่วนระเบียงอาจจะเล็กไปนิด… ความสูงพื้นถึงฝ้า 2.6 เมตร โปร่งโล่งดี

พื้นห้องเป็นลามิเนตนะครับ ประตูไม่มีให้ดู

Living Area ชุดโซฟานี้ไม่แถม

ที่วางทีวีตัวนี้แถมมาให้ ระยะดูทีวีสบายๆ

Living Area

ข้างโซฟา เค้า Built ตู้ติดผนังมาให้

เปิดให้ดู เก็บรองเท้าและของจุกจิกได้พอสมควร

ที่นั่งทานอาหาร

แอร์ Panasonic

ห้องนอนกั้นด้วยชุดประตูกระจกบานเลื่อน

ประตูกระจกบานเลื่อนกั้นห้องนอน ยึดจากรางแขวนด้านบน จะสวิงได้บ้าง และไม่แข็งแรงเท่าวางบนกรอบปกติ และปิดไม่สนิทดีเท่า ด้วยต้องมีระยะว่างที่พื้น

ห้องนอน หัวเตียงเค้า Built มาให้ แต่ไม่แถมเตียงนะ

ตู้เสื้อผ้า และโต๊ะเครื่องแป้งปลายเตียง ในเบื้องต้น โครงการไม่ได้เดินสายทีวีมาที่ปลายเตียงนะจ๊ะ ใครอยากปรับให้ปลายเตียงแขวนทีวีได้ ต้องช่วยกันแจ้งกับทางโครงการให้เขาจัดเตรีมเดินสายมาให้

พื้นห้องนอนและนั่งเล่นจะเป็นลามิเนต ส่วนพื้นครัวเป็นกระเบื้องนะครับ

ครัว ห้องตัวอย่างกับห้องจริง Pantry คนละแบบกัน นี่ห้องตัวอย่าง Pantry หน้าตาแบบนี้ ดูไป ไม่ต้องสนใจมาก

Pantry ของจริงที่จะได้ หน้าตาแบบนี้ต่างหาก ซึ่ง Function การใช้งาน ดีกว่าห้องตัวอย่างนะครับ มีเตามีที่ดููดควันให้เสร็จสรรพ ตำแหน่งการวาง ไมโครเวฟ ดี หยิบของเข้าออกง่ายแม้จะเป็นสาวเมตรครึ่ง ผนังครัวติดกระเบื้องโมเสคกันเลอะเทอะเรียบร้อย ตู้แขวนเก็บของใหญ่ จุของได้เยอะ

ระยะยืนทำครัว ก็โอเคอยู่ประมาณ เมตรนึง

ประตูเปิดออกระเบียงเป็นประตูกระจกบานเลื่อน

เครื่องซักผ้า วางระเบียง คอมแอร์แขวน และติดกริล เพื่อดันให้ลมร้อนเป่าออกภายนอกเรียบร้อย … แต่แทนที่จะได้ระเบียงเปิดโล่งสบายตา โครงการดันหวังดี ติดระแนงปิดให้ซะงั้น ลองคุยกะเจ้าของให้เขาเอาออกดูนะครับ เขาน่าจะชอบ ประหยัดต้นทุนไปเยอะเลย… ผมมั่นใจ 🙂

ส่วนทางเข้าห้องน้ำ อยู่ด้านครัว ตู้เย็นวางเกะกะทางเข้าหน่อยนะ แลกกับการได้ Pantry ดีๆเต็มๆ

ให้ดูอีกมุม จะดูเบียดๆหน่อย

ภาพรวมห้องน้ำ

ห้องน้ำได้วัสดุค่อนข้างโอเค แต่กระเบื้องปูพื้นและผนัง สีไม่ค่อยสวย ในสายตาผมนะ บางคนอาจจะชอบก็ได้ ความสวยเรามองไม่เหมือนกัน

อ่างล้างหน้าของ  Nahm วางของได้น้อยนิดนึง

โถสุขภัณฑ์หน้าตาดี ของ Nahm เช่นกัน นั่งสบาย แม้จะก้น Size Jumbo

Shower Box ฉากกั้นอาบน้ำของจริงไม่มีให้นะครับ ต้องติดเพิ่มเอง

ได้ Rain Shower ด้วยนะเออ ระบบน้ำที่นี่ต้องติดเป็นระบบเครื่องทำน้ำอุ่นนะ อย่าไปซื้อเครื่องทำน้ำร้อนมาล่ะ

ตำแหน่งติดตั้งไฟในห้องน้ำ ยังไม่เป๊ะ ดันมาอยู่เหนือ Rain shower พอดี ทางโครงการคงต้องปรับแก้ตำแหน่งครับ

ปลั๊กไฟ ของ Siemens หน้าตาธรรมดานะ

 

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 17/01/2013

• 1 Bedroom อาคาร A ชั้น 2 ห้อง A2-09 เนื้อที่ 35 ตารางเมตร ราคา 1.99 ล้านบาท หรือ 57,000 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom อาคาร A ชั้น 8 ห้อง A8-15 เนื้อที่ 35 ตารางเมตร ราคา 2.10 ล้านบาท หรือ 60,000 บาทต่อตารางเมตร

• ให้เฟอร์บางส่วน (Pantry, ชุดสุขภัณฑ์, ตู้เสื้อผ้า, โต๊ะเครื่องแป้ง, ตู้ทีวี, ตู้ builtin ติดผนัง, แอร์)
• จอง 10,000 บาท
• ทำสัญญา 60,000 บาท
• ดาวน์ 10% ผ่อนดาวน์ 20 งวด
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 35 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

 

เจาะลึกรวบยอด

โครงการ Excellence Sukhumvit อยู่ในทำเลเหมาะกับคนย่านสำโรง สมุทรปราการนะครับ เป็นทำเลหวังอนาคตได้ เพราะอยู่ใกล้รถไฟฟ้าที่จะเสร็จในปี 59-60 นี้ เมื่อเสร็จแล้ว ก็จะเพิ่มศักยภาพให้ทำเลย่านนี้ได้อีกมาก ความอุดมสมบูรณ์รอบๆโครงการ จัดอยู่ในระดับใช้ได้ มี Big C Jumbo และ ปั๊มปตท เป็นที่พึ่ง แต่ร้านค้าร้านอาหารอื่นๆ ก็มีทางเลือกน้อยหน่อย ไม่คึกคักหลากหลายเหมือนแถวสำโรง นะครับ คนละแนวกันเลย

การเดินทางค่อนข้างสะดวก แต่ในปัจจุบัน รถจะติดขาเข้าเมืองตอนเช้าค่อนข้างมาก เรียกว่าบางวันนี่เซงเรย ต้องรอดูตอนรถไฟฟ้าเสร็จว่าจะดีขึ้นแค่ไหน ดีที่อยู่ไม่ไกล ถนนวงแหวน ที่มีทางเลือกในการออกนอกเมืองไปที่ต่างๆโดยไม่ต้องผ่านใจกลางกรุงเทพ และทางถนนอื่นเช่นเทพารักษ์ หรือ ศรีนครินทร์ ถ้าใช้รถส่วนตัวแล้วอยู่ย่านนี้ ทำงานย่านนี้ก็โอเคเลยสะดวกใช้ได้ แต่ถ้าทำงานในเมืองต้องทำใจหน่อย เพราะขับรถไกลเหมือนกัน และเข้าออกตามเวลามาตรฐานรถติดเลย คือเช้าขาเข้า เย็นขาออก.. จำนวนที่จอดรถตามมาตรฐานจอดเข้าช่องจอด น้อยมาก 30 กว่าเปอร์เซนต์ แต่ถ้าปรับระบบการเดินรถเป็น Oneway แล้วจอดบนถนนรอบโครงการได้ ก็จะได้ที่จอดมากขึ้นเยอะแตะระดับ 50% (ตามกฎหมาย ถนนรอบโครงการ  6 เมตร จะเคลมเป็นที่จอดรถไม่ได้ มีไว้เพื่อความปลอดภัย เวลาเพลิงไหม้ รถดับเพลิงจะได้วิ่งเข้ามาได้สะดวกนะครับ)

การเดินทางโดยไม่ใช้รถส่วนตัว ปัจจุบันก็ต้องพึ่งพา Taxi และรถเมล์ ที่มีป้ายอยู่ใกล้ๆหน้าโครงการ ส่วนถ้ารถไฟฟ้าเสร็จ ก็สบายเลย ขึ้นต้นๆสายคนไม่เยอะมาก และเดินไปสถานีไม่ไกลมากจากหน้าโครงการเดินไปไม่ถึง 50 เมตร แต่ถ้าอยู่ตึก A ในสุดเดินจากตึกไปประมาณ 200 เมตรนะครับ…. ทำเลตรงนี้ในย่านสมุทรปราการ เป็นย่านอุตสาหกรรม มีโกดัง และโรงงาน ปะปนอยู่นะครับ โดยจะอยู่เป็นโซน ตามที่ผังเมืองได้กำหนดสีไว้ ซึ่ง อยากให้ลองลงรายละเอียด ดูกันก่อนเลือกทำเลในย่านนี้ เพราะอารมณ์ในการอยู่อาศัย มันต่างกัน

การออกแบบโครงการ ผมไม่พูดเรื่องความสวยงามนะครับ ดูกันเองตามชอบใจ … ในส่วนการออกแบบทำเป็นตึก 12 ชั้น 3 ตึก วางเรียงกัน ซึ่งแต่ละตึกจะได้อารมณ์และความสะดวกในการอยู่อาศัยที่ต่างกัน ตึก 12 ชั้น จะสูงก็ไม่ใช่ จะเตี้ยก็ไม่เชิง แต่โครงการนี้ จัดรูปแบบและ Facility แบบตึก Low rise นะครับ คือมีไม่เยอะ วางบนชั้นล่าง รูปแบบตึกก็ตามมาตรฐานไม่ได้โดดเด่นอะไรเป็นพิเศษ… การออกแบบห้อง เริ่มที่ห้อง 35 ตารางเมตร ที่แม้จะมีราคาต่อตารางเมตรไม่ได้สูงมาก แต่ต้องจ่ายราคารวมประมาณ 2 ล้านต่อห้อง รูปแบบห้องทำมาเพดานสูง และจัดสัดส่วนของห้องสบายดี แต่ตัวห้องนอนจัดวางทีวีไม่ได้ สวยนัก เพราะไม่ได้ออกแบบมาไว้ตั้งแต่แรก เค้าวางตู้เสื้อผ้าอันเบ้อเร่อไวเปลายเตียง … ส่วนระเบียง ตีระแนงปิด.. เป็น Function ที่ผม … จะไม่ทนครับ 🙂

วัสดุอุปกรณ์ของที่ให้มา ให้ของดีหลายอย่างนะครับ และให้มาเยอะพอสมควร แต่หลายอย่าง เลือกวัสดุไม่ได้เข้ากันเลย และตัวงานติดตั้ง กับงาน Finishing อาจจะต้องตรวจละเอียดในหลายส่วน เพราะเป็นงาน Built มาให้ ส่วนที่ต้องระวังคือ ประตูกระจกบานเลื่อนที่ห้องนอน และกั้นห้องครัว เป็นแบบแขวนด้านบน ไม่ใช่บนรางล่าง ในอนาคตถ้าช่างติดไม่ดี และไม่เว้นช่องให้เหมาะสม มีขูดพื้นได้ และถ้าเว้นช่องเผื่อมากไป ก็เก็บเสียงกันนู่นนี่นั่น ไม่ดีอีก มันมีช่องด้านล่างเลยปิดไม่สนิทอ่ะ เข้าใจเนอะ 🙂

สาธารณูปโภคแบบแยกตึก แนวเดียวกับโครงการ Low Rise เลยทำให้ได้ แบบเล็กๆ ใช้ไม่ได้เต็มที่แบบรวมสาธารณูปโภค แต่ก็มีข้อดีตรงที่คนช่วยใช้ ไม่มากจนเกินไปนักครับ ตึกละ ร้อยกว่าห้องเอง

สิ่งที่ต้องเขียนถึงเพราะไม่อยู่ในระบบการให้คะแนน คือ Developer นี้เป็นเจ้าใหม่ ที่ไม่ได้ เห็นงานมาก่อน แต่เค้าก็ทราบในข้อนี้ดี เลยจัดของมาให้ค่อนข้างเยอะ และตั้งราคาต่อตารางเมตรไม่ได้สูงมาก แม้จะเป็นทำเลที่ค่อนข้างดีสำหรับย่านนี้ แต่เนื่องจากห้องมันค่อนข้างใหญ่ 35 ตรม คนซื้อเลยต้องมีเงินระดับ 2 ล้านบาทขึ้นไปนะครับ ถึงจะหยิบจับเป็นเจ้าของได้ ซึ่งในราคานี้ คงต้องเปรียบเทียบกับ ทาวน์โฮมย่านนี้ด้วย ซึ่งทาวน์โฮมด้อยกว่าในเรื่องทำเลแบบเทียบกันไม่ได้แน่ๆ แต่ก็อาจจะตอบโจทย์เรื่องพื้นที่ใช้สอยครับ  แต่ละท่านต้องลองพิจารณาดูความเหมาะสมของตัวเอง

 

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 60,000 บาทต่อตารางเมตร, 17/01/2013

• ทำเล 8.5/10 – ทำเลเหมาะกับคนย่านนี้ Local demand มีอนาคต แต่ไกลไปนิดสำหรับคนเมือง และสภาพแวดล้อมเป็นโกดังและโรงงาน
• เดินทางด้วยรถ 8.0/10 – ขาเข้ารถติดมากตอนเช้า แต่ก็มีทางเลี่ยง ทางเลือกเยอะ ขาออกสะดวกมาก มีข้อด้อยเรื่องพื้นที่จอดรถน้อยไป
• ไม่ใช้รถ 8.0/10 – รอบข้างอุดมสมบูรณ์เดินหาซื้อของง่าย ใกล้รถไฟฟ้า แต่ก็เหมาะกับเดินทางแถวนี้ ถ้าเข้าเมืองไกลนิดนึง
• วัสดุ 7/10 – จริงๆ ก็ให้วัสดุมาเยอะ และหลายอย่างก็ดี เช่น Pantry และ สุขภัณฑ์ แต่การติดตั้ง และการเข้ากันของวัสดุ ยังไม่ดีนัก
• แบบ 6/10 – ออกแบบมาได้ยังไม่ค่อยดี เท่าไร ทั้งภายในและภายนอก
• สาธารณูปโภค 7/10 – ค่อนข้างน้อย ตามแบบของ Lowrise

• MAIN CLASS
• 7.73 / 10.00

BOTTOM LINE

Excellence Sukhumvit เป็นโครงการที่เหมาะกับคนย่านสำโรง สมุทรปราการ หรือทำงานย่านนี้ ที่มองหาบ้านที่ใกล้รถไฟฟ้าในอนาคต ชอบห้องที่มีพื้นที่ ไม่สนใจเรื่อง Design มากนัก เลือกของที่ความคุ้มค่า ไม่ได้สนใจหน้าตาหรือแบรนด์เนม มีงบประมาณ อยู่ในระดับ 2-2.5 ล้านบาท หรือมีกำลังผ่อนต่อเดือนประมาณเดือนละ 14,000 – 18,000 บาท

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ